THUYẾT MINH dự án đầu tư xây DỰNG TRUNG tâm THƯƠNG mại SINH THÁI đơn vị tư vấn CÔNG TY tư vấn đầu tư THẢO NGUYÊN XANH địa điểm đắk lắk

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI SINH THÁI ĐƠN VỊ TƯ VẤN : CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH ĐỊA ĐIỂM: ĐẮK LẮK Đắk Lắk – Tháng năm 2013 MỤC LỤC Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I Giới thiệu chủ đầu tư Chủ đầu tư CMND số Ngày cấp Nơi cấp  Địa  Điện thoại     : : : : : Đắk Lắk : II Mô tả sơ thông tin dự án  Tên dự án : Trung tâm thương mại sinh thái  Địa điểm xây dựng : Tỉnh Đắk Lắk  Mục tiêu dự án : Xây dựng Trung tâm thương mại sinh thái phức hợp, gồm hạng mục khu Karaoke, khu khách sạn lầu, khu café lạnh, khu café lộ thiên, khu massage, khu nhà hàng;  Mục đích đầu tư:  Phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi nhân dân tỉnh Đắk Lắk du khách thập phương;  Tạo việc làm nâng cao mức sống cho lao động địa phương (đặc biệt đồng bào dân tộc thiểu số);  Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương;  Đóng góp cho thu ngân sách khoản từ lợi nhuận kinh doanh;  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Tổng mức đầu tư :  Vốn chủ sở hữu : 50% tổng mức đầu tư (chưa bao gồm lãi vay) tương đương với 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng)  Vốn vay :  Thời gian hoạt động : 25 năm, dự tính từ năm 2014 dự án vào hoạt động; III Căn pháp lý xây dựng dự án  Văn pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính phủ việc sửa, đổi bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thơng tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình;  Thơng tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn toán Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn: Dự án “Trung tâm thương mại sinh thái” xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); Quy định trạm dừng nghỉ : Thông tư số 24/2010/TT-BGTVT Bộ Giao thông vận tải  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 6160 – 1996 : u cầu chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;  11TCN 19-84 : Đường dây điện;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN I Môi trường thực dự án 1.Vị trí địa lý Tỉnh Đắk Lắk nằm địa bàn Tây Nguyên, khoảng tọa độ địa lý từ o 107 28'57"- 108o59'37" độ kinh Đông từ 12o9'45" - 13o25'06" độ vĩ Bắc - Phía Bắc giáp tỉnh Gia Lai - Phía Nam giáp tỉnh Lâm Đồng - Phía Đơng giáp tỉnh Phú n tỉnh Khánh Hịa - Phía Tây giáp Vương quốc Campuchia tỉnh Đăk Nơng Là tỉnh có đường biên giới dài 70 km chung với nước Cam Pu Chia, có quốc lộ 14C chạy dọc theo biên giới hai nước thuận lợi cho việc phát triển kinh tế vùng biên kết hợp với bảo vệ an ninh quốc phịng Hình: Vị trí tỉnh Đắk Lắk Thành phố Bn Ma Thuột trung tâm trị, kinh tế văn hố xã hội tỉnh vùng Tây Nguyên Trung tâm thành phố điểm giao cắt quốc lộ 14 (chạy xuyên suốt tỉnh theo chiều từ Bắc xuống Nam) với quốc lộ 26 quốc lộ 27 nối Buôn Ma Thuột với thành phố Nha Trang (Khánh Hoà), Đà Lạt (Lâm Đồng) Pleiku (Gia Lai) Trong tương lai đường Hồ Chí Minh xây dựng với đường hàng khơng nâng cấp Đắk Lắk đầu mối giao lưu quan trọng nối liền trung tâm kinh tế nước Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh Đây động lực lớn, thúc đẩy kinh tế tỉnh toàn vùng Tây Nguyên phát triển Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Đơn vị hành Tỉnh Đắk Lắk bao gồm thành phố Bn Ma Thuột, thị xã Bn Hồ 13 huyện; có 180 xã, phường, thị trấn Thành phố Bn Ma Thuột: 13 phường xã Thị xã Buôn Hồ: Huyện : thị trấn 11 xã 4.Huyện Ea Súp: thị trấn xã 5.Huyện Buôn Đôn: xã 6.Huyện Cư M’gar: thị trấn 15 xã 7.Huyện Krông Búk: thị trấn 14 xã 8.Huyện Ea Kar: thị trấn 14 xã 9.Huyện M’Đrắk: thị trấn 12 xã 10.Huyện Krông Bông: thị trấn 13 xã 11 Huyện Krông Pắc: thị trấn 15 xã 12.Huyện Krông A Na: thị trấn xã 13.Huyện Lăk: thị trấn 10 xã 14.Huyện Krông Năng: thị trấn 11 xã 15.Huyện Cư Kuin: xã Điều kiện tự nhiên Đắk Lắk có địa hình có hướng thấp dần từ đơng nam sang tây bắc Khí hậu tồn tỉnh chia thành hai tiểu vùng Vùng phía tây bắc có khí hậu nắng nóng, khơ hanh mùa khơ, vùng phía đơng phía nam có khí hậu mát mẻ, ơn hồ Thời tiết chia làm mùa rõ rệt mùa mưa mùa khô Mùa mưa thường tháng đến tháng 10 kèm theo gió tây nam thịnh hành, tháng có lượng mưa lớn tháng 7,8,9, lượng mưa chiếm 8090% lượng mưa năm Riêng vùng phía đơng chịu ảnh hưởng Đơng Trường Sơn nên mùa mưa kéo dài tới tháng 11 Mùa khô từ tháng 11 đến tháng năm sau, mùa độ ẩm giảm, gió đơng bắc thổi mạnh, bốc lớn, gây khô hạn nghiêm trọng Lượng mưa trung bình nhiều năm tồn tỉnh đạt từ 1600-1800 mm Dân cư Tính đến năm 2011, dân số tồn tỉnh Đắk Lắk đạt gần 1,771,800 người, mật độ dân số đạt 135 người/km² Trong dân số sống thành thị đạt gần 426,000 người, dân số sống nông thôn đạt 1,345,800 người Dân số nam đạt 894,200 người, nữ đạt 877,600 người Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 12.9 ‰ Theo thống kê tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày tháng năm 2009, tồn tỉnh Đắk Lắk có 47 dân tộc người nước ngồi sinh sống Trong dân tộc kinh chiếm đông với 1,161,533 người, thứ hai Người Ê Đê có 298,534 người, thứ ba Người Nùng có 71,461 người, thứ tư Người Tày có 51,285 người Cùng dân tộc người khác M'nơng có 40,344 người, Người Mơng có 22,760 người, Người Thái có 17,135 người, Người Mường có 15,510 người Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Du lịch – Dịch vụ Xuất phát từ điều kiện địa lý, vùng núi cao có nhiều cảnh quan tự nhiên nhân tạo, nên Đắk Lắk có tiềm du lịch phong phú Đắk Lắk cịn có nhiều hồ, ghềnh thác, đèo cánh rừng nguyên sinh tạo nên cảnh quan thiên nhiên hùng vĩ thơ mộng, mang đậm nét hoang sơ nguyên thủy núi rừng Tây Nguyên Cảnh quan nhân tạo có rừng cao su, đồi chè, cà phê bạt ngàn Kết hợp với tuyến đường rừng, có tuyến dã ngoại thuyền sông, cưỡi voi xuyên rừng, trekking Bên cạnh hấp dẫn thiên nhiên hùng vĩ, Đắk Lắk cịn có văn hóa lâu đời đầm đà sắc núi rừng đồng bào dân tộc, với trường ca Đam San, Xinh Nhã,…những sản phẩm làng nghề truyền thống: dệt thổ cẩm, đan lát điêu khắc, lễ hội phong tục độc đáo, âm vang vọng loại cồng chiêng, đàn đá, nhạc cụ làm từ chất liệu núi rừng, lời ca, điệu múa cộng đồng 44 dân tộc anh em, thể tâm hồn cao nguyên đầy trữ tình cháy bỏng khát vọng yêu sống Tóm lại, Đắk Lắk đóng vai trị quan trọng giao lưu kinh tế, thương mại, du lịch, vận chuyển hàng hoá với nước nước khác khu vực, với Campuchia, điều kiện thuận lợi để kêu gọi đầu tư phát triển kinh tế - xã hội II Tiềm phát triển tỉnh Đắk Lắk Giao thông vận tải Đắk Lắk nằm vị trí trung tâm vùng Tây Nguyên (Đắk Lắk, Gia Lai, Kon Tum, Lâm Đồng Đăk Nơng) Phía bắc giáp tỉnh Gia Lai qua quốc lộ 14 đến trung tâm kinh tế Đà Nẵng khu công nghiệp Dung Quất, khu kinh tế mở Chu Lai (Quảng Nam, Quảng Ngãi) Phía đơng giáp tỉnh Khánh Hoà qua quốc lộ 26, trung tâm du lịch lớn nước, đồng thời có cảng biển giao thương hàng hố với nước ngồi Phía nam tỉnh Đắk Nơng, Bình Phước, Bình Dương Thành phố Hồ Chí Minh qua quốc lộ 14 Đây trung tâm kinh tế trọng điểm phía Nam Phía tây vương quốc Campuchia thông qua cửa kinh tế Đăk Ruê Đắk Lắk nói riêng Tây Nguyên nói chung hình thành mạch giao thơng thuận lợi để phát triển thương mại - dịch vụ Cùng với việc Chính phủ đầu tư tuyến đường Hồ Chí Minh, hàng loạt cơng trình đầu tư nhằm khai thác lợi tuyến giao thơng Điển hình việc đầu tư xây dựng cửa quốc tế Bờ Y (Kon Tum) trục giao thông hình thành nhánh đường xuyên Á Côn Minh (Trung Quốc) - Myanmar Lào - Thái Lan qua cửa Bờ Y tạo mối quan hệ thương mại quốc tế tỉnh Đông Bắc Thái Lan, Nam Lào với tỉnh Tây Nguyên, duyên hải miền Trung Đông Nam Bộ Đây điều kiện lý tưởng để thu hút khách du lịch nước theo tuyến đường vào Tây Nguyên - Đắk Lắk khuyến khích du khách Đắk Lắk du lịch nước ngồi Đường giao thơng nội tỉnh đầu tư mở nâng cấp thuận lợi thơng thương đến biên giới Campuchia Với vị trí thuận lợi vậy, Đắk Lắk trung tâm giao lưu hàng hoá vùng tạo điều kiện cho phát triển du lịch, dịch vụ năm tới Đường toàn tỉnh có 397.5km đường quốc lộ, đó: - Quốc lộ 14: 126 km, từ ranh giới tỉnh Gia Lai đến ranh giới tỉnh Đăk Nông Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái - Quốc lộ 26: 119 km, từ ranh giới tỉnh Khánh Hịa đến TP Bn Ma Thuột - Quốc lộ 27: 84 km, từ TP Buôn Ma Thuột đến ranh giới tỉnh Lâm Đồng - Quốc lộ 14C: 68.5km, từ ranh giới tỉnh Gia Lai đến ranh giới tỉnh Đăk Nông Đường hàng không: Hàng ngày có chuyến bay từ Bn Ma Thuột Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng ngược lại máy bay cỡ trung A320 Cụm cảng Hàng không Buôn Ma Thuột tiếp tục đầu tư xây dựng hệ thống sân bãi sở vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông tương lai Xe buýt: Hiện nay, có tuyến xe buýt đến tất điểm thuộc thành phố Buôn Ma Thuột từ thành phố Buôn Ma Thuột đến trung tâm hầu hết huyện tỉnh góp phần đáng kể vào việc đáp ứng nhu cầu lại hạn chế tai nạn giao thông  Quy hoạch đến năm 2020: Giao thông đường bộ: Từ đến năm 2020, tiếp tục củng cố, khôi phục, nâng cấp cơng trình giao thơng đường có, hồn chỉnh mạng lưới, xây dựng số cơng trình có yêu cầu cấp thiết, đảm bảo mật độ mạng lưới đường 0.6 km/km2 Phấn đấu đến năm 2020 nhựa hóa bê tơng hóa tồn tuyến tỉnh lộ, huyện lộ, đường đô thị; 50% số km đường xã cứng hóa Đến năm 2020, quy hoạch mạng lưới giao thông đường tỉnh Đắk Lắk dự kiến: - Nâng cấp tuyến quốc lộ, tuyến tỉnh lộ có - Qui hoạch thêm tuyến quốc lộ (Đắk Lắk - Phú Yên), đường Trường Sơn Đông nâng cấp từ tuyến huyện lộ lên tỉnh lộ - Cải tạo nâng cấp hệ thống huyện lộ, đường đô thị, đường xã, hệ thống đường thôn, buôn đường chuyên dùng nông, lâm nghiệp - Tạo thành mạng lưới giao thơng tương đối hồn chỉnh nối với mạng lưới đường quốc gia nối với tuyến đường Tam giác phát triển nước Việt Nam - Lào Cămpuchia Qui hoạch giao thông tỉnh: - Quy hoạch, xây dựng điểm dừng, điểm nghỉ đèo Hà Lan - Krông Buk tuyến đường Hồ Chí Minh - Dự kiến quy hoạch xây dựng địa bàn thành phố Bn Ma Thuột có bến xe khách, bến xe buýt trung tâm thành phố, hình thành mạng lưới điểm đỗ xe buýt nội thị đến điểm ven đô, huyện lân cận, bãi đỗ xe tải bãi đỗ xe con, xe du lịch nơi tham quan, du lịch, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, chợ Tại thị xã, huyện có từ 1- bến xe khách - Xây dựng trung tâm sát hạch lái xe tỉnh mạng lưới Trung tâm đăng kiểm xe giới thành phố Buôn Ma Thuột khu vực huyện Ea Kar Krông Buk - Giao thông hàng không: Cảng hàng không Buôn Ma Thuột cấp 4E cho loại máy bay A 321 lên xuống, cơng suất nhà ga gần 300,000 hành khách/năm Đến năm 2020 800,000 3,000 hàng hóa/năm Giao thơng đường sắt: Qui hoạch tuyến đường sắt Tuy Hịa - Bn Ma Thuột có tổng chiều dài 160 km, đoạn nằm địa phận tỉnh Đắk Lắk dài khoảng 85 km; tổng số Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái II Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng Dự ań “Trung tâm thương mại sinh thái”, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng lắp đặt , Chi phí máy móc thiết bị ; Chi phí quản lý dự án ; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (chi phí lâp dự ań , chi phí thẩm tra dự toań , chi phí giam ́ sat́ thi công xây lắp ), dự phịng phí, khoản chi phí khác (chi phí bả o hiể m xây dựng, chi phí kiêm̉ toań , chi phí thẩ m tra phê duyêṭ quyêt́ toań )  Chi phí xây dựng và thiế t bi ̣ Dự án xây dựng đáp ứng yêu cầu chung thiết kế phối hợp phận thành hệ thống hoàn chỉnh Dự ań đươc xây dưng voǹ g năm Theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo định 725/ QĐ- BXD ngày 9/8/2012 xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng dự án 4,800,000 đồng / m Suất vốn đầu tư cho thiết bị 750,000 đồng / m2  Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao cơng trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự tốn xây dựng cơng trình Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng cơng trình; Chi phí tổ chức đảm bảo an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; toán, tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao cơng trình; Chi phí khởi cơng, khánh thành; => Chi phí quản lý dự án = (GXL+GTB)*2.524% = 217,884,000 đờng GXL: Chi phí xây lắp GTB: Chi phí thiết bị, máy móc Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái  Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bao gồm: - Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư; - Chi phí thẩm tra dự toán ; - Chi phí giam ́ sat́ thi công xây lắp ; Trong đó :  Chi phí lập dự án = (GXL + GTB) x 3.120% = 269,333,000 đờng  Chi phí thẩm tra dự tốn = GXL x 0.231% = 17,246,000 đờng  Chi phí giám sát thi cơng xây lắp: = GXL x 2.628% = 196,204,000 đờng => Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng  Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết khơng thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: Chi phí bảo hiểm xây dưng Chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư; Trong đó:  Chi phí bảo hiểm xây dựng = GXL x 1.500% = 111,989,000 đồng  Chi phí kiểm tốn= (GXL +GTB) x 0.385% = 33,218,000 đờng  Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư = (GXL+GTB) x 0.241% = 20,787,000 VNĐ =>Chi phí khác = 165,994,000 VNĐ  Chi phí dự phịng Dự phịng phí 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình” => Chi phí dự phịng (GXl+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*10% Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái III Kết tổng mức đầu tư Bảng Tổng mức đầu tư STT HẠNG MỤC I II III IV V VI VII Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập dự án Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí giám sát thi cơng xây lắp Chi phí khác Chi phí bảo hiểm xây dựng Chi phí kiểm tốn Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn Chi phí dự phịng=ΣGcp*10% TỔNG VỐN ĐẦU TƯ Lãi vay thời gian xây dựng TỔNG ĐẦU TƯ CÓ LÃI VAY ĐVT: 1,000 VNĐ GT VAT TRƯỚC THUẾ 6,787,200 678,720 1,060,500 106,050 4,090,909 409,091 198,076 19,808 438,894 43,889 244,848 24,485 15,678 1,568 178,368 17,837 150,903 15,090 101,808 10,181 30,198 3,020 18,897 1,890 863,557 86,356 13,590,040 13,590,040 GT SAU THUẾ 7,465,920 1,166,550 4,500,000 217,884 482,784 269,333 17,246 196,204 165,994 111,989 33,218 20,787 949,913 1,359,004 338,504 15,287,548 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN I Nguồn vốn thực dự án Cấu trúc nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư Các thành phần tổng mức đầu tư Giá trị trước thuế ĐVT : 1,000 VNĐ VAT Giá trị sau thuế Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng mức đầu tư Tiến độ sử dụng vốn Dự kiến dự án triển khai theo kế hoạch sau: Nội dung Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Quý I/2013 0% 0% 100% 10% 50% 10% 10% 0% ĐVT: 1,000 VNĐ Quý Quý Quý II/2013 III/2013 IV/2013 30% 40% 30% 20% 30% 50% 30% 50% 30% 30% 17% 30% 0% 30% 30% 33% 30% 0% 30% 30% 50% Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Phân chia theo dòng tiền Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng cộng 7,465,920 1,166,550 4,500,000 217,884 Quý I/2013 4,500,000 21,788 482,784 241,392 165,994 949,913 16,599 94,991 Tổng cộng 338,504 15,287,548 Vốn chủ sở hữu Vốn vay Tổng cộng Quý III/2013 Quý IV/2013 4,874,771 Nguồn vốn thực dự án Quý Quý I/2013 II/2013 7,813,026 2,437,385 1,614,853 7,474,522 2,437,385 1,557,307 15,287,548 4,874,771 3,172,161 Tổng nguồn vốn Tổng cộng Quý II/2013 ĐVT: 1,000 VNĐ Quý Quý Tỷ lệ III/2013 IV/2013 1,979,941 1,780,846 50% 1,868,235 1,611,594 50% 3,848,176 3,392,440 100% Với tổng mức đầu tư : 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng) Trong đó: Chủ đầu tư bỏ vốn 50% tổng mức đầu tư ( chưa bao gồm lãi vay) tương đương với: 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng) lãi vay thời gian xây dựng năm 2013 là: 338,504,000 đồng( Ba trăm ba mươi tám triệu năm trăm linh bốn ngàn đồng) Vốn vay 50% tương đương với 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng) Nguồn vốn vay dự kiến vay thời gian 120 tháng bắt đầu vay từ tháng năm 2013 với lãi suất 12%/năm Thời gian ân hạn trả vốn gốc 18 tháng thời gian trả nợ 102 tháng Phương thức vay vốn: Chi trả lãi vay theo dư nợ đầu kỳ vốn vay kỳ Bắt đầu trả nợ gốc từ 1/9/2014 Trả nợ gốc hàng năm lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ Theo dự kiến đến 1/2/2023 chủ đầu tư hoàn trả nợ hạn cho ngân hàng Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay trình bày bảng sau: Ngày 3/1/2013 4/1/2013 5/1/2013 6/1/2013 7/1/2013 8/1/2013 9/1/2013 10/1/2013 11/1/2013 12/1/2013 1/1/2014 2/1/2014 3/1/2014 4/1/2014 5/1/2014 6/1/2014 7/1/2014 8/1/2014 9/1/2014 10/1/2014 11/1/2014 12/1/2014 Dư nợ đầu kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 3,737,261 3,737,261 3,737,261 5,605,891 5,605,891 5,605,891 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,401,242 7,327,963 7,254,683 Vay nợ kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 1,868,630 Trả nợ kỳ 18,430 19,045 18,430 38,089 38,089 36,861 57,134 55,291 57,134 76,179 68,807 76,179 73,721 76,179 73,721 76,179 76,179 147,001 148,711 145,555 147,218 Trả nợ gốc 73,280 73,280 73,280 73,280 Trả lãi vay 18,430 19,045 18,430 38,089 38,089 36,861 57,134 55,291 57,134 76,179 68,807 76,179 73,721 76,179 73,721 76,179 76,179 73,721 75,432 72,276 73,938 Bảng lịch vay trả nợ năm: HẠNG MỤC 2013 2014 2015 2016 ĐVT: 1,000 VNĐ Dư nợ cuối kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 3,737,261 3,737,261 3,737,261 5,605,891 5,605,891 5,605,891 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,401,242 7,327,963 7,254,683 7,181,403 ĐVT: 1,000 VNĐ 2017 2018 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ ( Bảng lịch vay trả nợ chi tiết năm dự án đính kèm phụ lục) Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái II Tính tốn chi phí dự án Chi phí nhân cơng Đội ngũ quản lý nhân dự kiến dự án gồm 50 người Số lượng mức lương cụ thể sau: Hạng mục Giám đốc dự án Phó giám đốc Kế toán Khu Karaoke Thu ngân Nhân Viên Khu Khách sạn lầu Thu ngân Nhân viên Lao cơng vệ sinh, dọn phịng, giặt ủi Khu café lạnh Thu ngân Quản lý Nhân viên pha chế Nhân viên phục vụ Lao công Khu café lộ thiên Thu ngân Quản lý Nhân viên pha chế Nhân viên phục vụ Khu massage Quản lý Nhân viên massage Khu nhà hàng Quản lý Nhân viên phục vụ Đầu bếp Lao công Số lượng Mức lương 1 12,000 10,000 7,000 Mức lương năm BHXH, BHYT, BHTT 4,500 4,500 4,500 4,500 156,000 130,000 182,000 58,500 175,500 58,500 117,000 32,760 27,300 38,220 12,285 36,855 12,285 24,570 3,500 91,000 19,110 1 4,500 5,000 5,000 3,500 3,500 58,500 65,000 130,000 182,000 45,500 12,285 13,650 27,300 38,220 9,555 1 4,500 5,000 5,000 3,500 58,500 65,000 130,000 182,000 12,285 13,650 27,300 38,220 5,000 4,500 65,000 234,000 13,650 49,140 5,000 3,500 5,000 3,500 65,000 227,500 195,000 45,500 13,650 47,775 40,950 9,555 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Nhân viên khác Giữ xe Bảo vệ TỔNG 50 3,500 4,000 124000 91,000 156,000 2,964,000 19,110 32,760 622,440 Chi phí nhân cơng năm bao gồm lương cán công nhân viên khoản chi phí BHXH, BHYT Mỗi năm chi phí ước tính trung bình khoảng 2,964,000 đờng Lương nhân viên tăng khoảng 5%/năm Chi lương cụ thể bảng sau: Hạng mục 2014 2015 2016 Chỉ số tăng lương Tổng lương Chi phí BHXH, BHYT ĐVT:1,000 VNĐ 2017 2018 ( Bảng lương chi tiết năm đính phụ lục kèm theo) Chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: Chi phí lương nhân công, chi phí baỏ hiểm phuć lơi cho nhân viên, chi phí điên nươć , chi phí bảo trì nâng cấp thiết bị dụng cụ, Chi phí phụ thu khu karaoke, Chi phí dành cho khu khách sạn Khu cafe lạnh, cafe lộ thiên, khu massage, khu nhà hàng chi phí khác liên quan tới trung tâm thương mại Các chi phí ước tính sau: Chi phí điện nước Chi phí bảo trì , nâng cấp thiết bị dụng cụ 7% 3% 45% 15% 40% 40% Khu massage Khu nhà hàng 15% 45% 10% Phụ thu Khu Karaoke Khu Khách sạn Khu café lạnh Khu café lộ thiên Chi phí khác doanh thu chi phí máy móc thiết bị doanh thu phụ thu doanh thu từ khách sạn doanh thu từ café doanh thu từ café lộ thiên doanh thu từ khu massage doanh thu từ nhà hàng doanh thu Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Bảng tổng hợp chi phí hoạt động dự án ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 2014 2015 2016 2017 Hạng mục Lương cán công nhân viên 3,112,200 3,267,810 3,431,201 3,602,761 Chi phí BHXH, BHYT 653,562 686,240 720,552 756,580 Chi phí điện nước 1,320,460 1,485,517 1,663,779 1,856,154 Phụ thu Khu Karaoke 210,039 236,294 264,650 295,250 Khu Khách sạn 107,163 120,558 135,025 150,638 Khu café lạnh 846,720 952,560 1,066,867 1,190,224 Khu café lộ thiên 1,143,072 1,285,956 1,440,271 1,606,802 Khu massage 158,760 178,605 200,038 223,167 Khu nhà hàng 2,095,632 2,357,586 2,640,496 2,945,804 Chi phí khác 1,320,460 1,485,517 1,663,779 1,856,154 TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 10,968,068 12,056,645 13,226,658 14,483,532 ( Chi phí hoạt động chi tiết năm đính kèm phụ lục) Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH I Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá dịch vụ, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Thời gian hoạt động dự án 25 năm dự tính từ năm 2014 dự án vào hoạt động; - Vốn chủ sở hữu 7,813,026,000 đồng Vốn vay: 7,474,522,000 đồng - Các hệ thống máy móc thiết bị cần đầu tư để đảm bảo cho dự án hoạt động tốt; - Doanh thu dự án từ: + Khu karaoke phụ thu + Khu khách sạn + Khu café lạnh + Khu café lộ thiên + Khu massage + Khu nhà hàng - Chi phí khấu hao Tài sản cố định: Áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng Hạng mục Thời gian khấu hao năm Vòng đời dự án 25 năm Chi phí xây dựng 25 năm Chi phí máy móc thiết bị 15 năm Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng năm năm Chi phí khác Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% II Doanh thu từ dự án Doanh thu dự án tính tốn dựa doanh thu nhà hàng, khách sạn, karaoke, café lạnh, café lộ thiên, massage i Doanh thu từ khu karaoke: Mỗi ngày khu karaoke hoạt động từ 8h sáng 23h Khu karaoke có phòng với sức chứa lên tới 104 người Mức giá quy định là: buổi ngày 30,000đồng/ Buổi tối 60,000 đồng/ Ngồi cịn có khoản phụ thu khác phục vụ nước uống, trái cây, ăn nhẹ… ii Doanh thu từ khu khách sạn: Trung bình ngày có khoảng 18 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 150,000 đồng / khách iii Doanh thu từ khu café lạnh: Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Trung bình ngày có khoảng 100 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 80,000 đồng / khách iv Doanh thu từ khu café lộ thiên: Trung bình ngày có khoảng 120 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 90,000 đồng / khách v Doanh thu từ khu massage: Trung bình ngày có khoảng 40 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 100,000 đồng / khách vi Doanh thu từ nhà hàng: Trung bình ngày có khoảng 160 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 110,000 đồng / khách Từ cać hạng ban̉ g doanh thu cuả dự ań : ĐVT: 1,000 đồng mục ta có Năm 2014 2015 2016 2017 2018 Hạng mục Mức tăng giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 Công suất 70% 75% 80% 85% 90% Khu Karaoke 1,800,338 2,025,381 2,268,426 2,530,713 2,813,558 + Karaoke 1,333,584 1,500,282 1,680,316 1,874,602 2,084,117 + Phụ Thu 466,754 525,099 588,111 656,111 729,441 Khu Khách sạn Khu café lạnh Khu café lộ thiên Khu massage Khu nhà hàng TỔNG DOANH THU ( Doanh thu cụ thể qua cá c năm đươc triǹ h bà y rõ phụ luc điń h kè m) III Các tiêu kinh tế dự án Báo cáo thu nhập dự án Báo cáo thu nhập năm đầu dự án: ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 2014 2015 2016 2017 Hạng mục Doanh thu Chi phí Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Chi phí lãi vay 2018 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Lợi nhuận trước thuế Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Thuế TNDN (25%) Lợi nhuận sau thuế ( Báo cáo thu nhập chi tiết năm đính phụ lục) Sau thời gian chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng (năm 2013) dự án đưa vào hoạt động năm 2014 bắt đầu có lợi nhuận từ năm hoạt động Tuy nhiên năm đầu tiên lơi nhuân củ a dự ań chưa cao vì dự án mớ i bắt đầu hoạt động, chưa thu hút nhiều khách hàng tham gia dịch vụ khu thương mại Những năm sau đo,́ kế hoạch kinh doanh khả thi, mang laị lơi nhuân cao cho chủ đầu tư dự án nâng cao công suất Lợi nhuận dự án tăng đồng qua năm Ngoài khoản thu nhập từ lợi nhuận trước thuế chủ đầu tư cịn có khoản thu nhập khác tính vào chi phí chi phí khấu hao tài sản Báo cáo ngân lưu dự án Bảng báo cáo ngân lưu: Năm Hạng mục NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Thanh lý đất NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động Ngân lưu rịng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu rịng sau thuế Ngân lưu tích lũy ĐVT: 1,000 VNĐ 2013 2014 … 2038 2039 … 25 26 13,204,598 … 60,837,357 4,500,000 13,204,598 … 60,837,357 … 4500000 14,949,044 10,968,068 … 45,328,041 14,949,044 … 10,968,068 … 45,328,041 (14,949,044) 2,236,530 … 15,509,316 4,500,000 177,026 … 3,802,670 (14,949,044) 2,059,504 … 11,706,646 4,500,000 (14,949,044) (12,889,539) … 153,568,465 158,068,465 Vòng đời hoạt động dự án 25 năm năm 2014 Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm lý đất năm 2039 Dòng tiền chi gồm : khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng mua sắm MMTD; chi phí hoạt động năm (khơng bao gồm chi phí khấu hao) Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Bảng tiêu đánh giá dự án: TT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư 15,287,548,000 đồng WACC Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR (%) Thời gian hồn vốn 15.9 % Đánh giá 11,956,575,000 đờng 24.8% năm tháng Hiêụ quả Trên là kết quả phân tích hiêu quả sử dụng vốn với giá thu nhập dự án là: NPV = 11,956,575,000 đồng >0 Suất sinh lợi nội là: IRR = 24.8 %> WACC Thời gian hồn vốn tính năm tháng  Dự án có suất sinh lợi nội hiệu đầu tư cao Qua q trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, khả thu hồi vốn nhanh IV Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Dự án Trung Tâm thương mại sinh thái có quy mô lớn , đại, tiên nghi và thông thống, loại hình dịch vụ đa dạng, góp phần nâng cao hệ thống dịch vụ tỉnh Đắk Lắk nói riêng Việt Nam nói chung Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế nhu cầu Dự án cũng có nhiều tích cực việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển huyện theo định hướng tỉnh Đắk Lắk - Thu hút tao công ăn viêc lam̀ , thu nhâp cho lượng lao động cho địa phương - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế GTGT và thuế Thu nhâp doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội tỉnh Đắk Lắk nói riêng nước nói chung - Tạo nên trung tâm thương mại sinh thái đại địa bàn tỉnh Đắk Lắk Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại sinh thái vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa có ý nghĩa xã hội + Ý nghĩa kinh tế - xã hội - Dự án Trung tâm thương mại sinh thái có quy mơ lớn, đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ huyện nói riêng tỉnh Đắk Lắk nói chung, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển huyện theo định hướng tỉnh - Thu hút đào tạo lượng lao động chất lượng cao cho địa phương nói riêng tỉnh Đắk Lắk nói chung - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế từ lợi nhuận kinh doanh, góp phần tăng trưởng kinh tế huyện - Tạo nên hình ảnh, tổ hợp thương mại vừa đại có sắc văn hóa sinh thái Tây Ngun - Góp phần cải thiện mơi trường, khai thác có hiệu cảnh quan huyện , xây dựng quảng bá thương hiệu du lịch vùng đất cao nguyên Đắk Lắk, góp phần phát triển địa du lịch tiếng quốc gia - Tăng tính hấp dẫn khu du lịch địa bàn tỉnh Đắk Lắk thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi vui chơi giải trí du khách cộng đồng dân cư Với ý nghĩa mà dự án đem lại, mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận hỗ trợ công ty việc vay vốn Chúng xin cam kết: - Chấp nhận quy định hỗ trợ tài Đơn vị - Sử dụng vốn vay mục đích tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay - Trả nợ gốc tiền vay lãi tiền vay đầy đủ, hạn - Những thông tin kê khai tài liệu kèm xác, đắn hợp pháp Chúng chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay Pháp luật lời cam kết Chúng xin chân thành cảm ơn Nơi nhận: - Như - Lưu TCHC Đắk Lắk , ngày tháng CHỦ ĐẦU TƯ năm 2013