Thuyết minh dự án biệt thự liền kề

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ Hotline: 0918755356 0936260633 ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng Tư vấn lập dự án xin chủ trương Tư vấn dự án đầu tư Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư Tư vấn giấy phép môi trường Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1500 Dịch Vụ Lập Dự Án Đầu Tư Tư vấn các thủ tục môi trường Website: http:lapduandautu.com.vn

DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LIỀN KỀ

Địa điểm:, tỉnh Quảng Nam

ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƯ

CÔNG TY TNHH

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

ĐƠN ĐỀ NGHỊ VAY VỐN 5

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU 10

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 10

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN 10

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 11

3.1 Tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam 11

3.2 Tiềm năng phát triển bất động sản tại Quảng Nam 13

IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 14

V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 15

5.1 Mục tiêu chung 15

5.2 Mục tiêu cụ thể 16

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN 17

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 17

1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án 17

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án 19

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 20

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 21

3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án 21

3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư (ĐVT: 1000 đồng) 23

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 26

4.1 Địa điểm xây dựng 26

4.2 Hình thức đầu tư 27

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.27 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 27

5.2 Hiện trạng khu đất 27

5.3 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 30

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 31

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 31

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 32

2.1 Biệt thự liền kề 32

2.2 Hành lang cây xanh 35

2.3 Giao thông 37

CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 38

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 38

1.1 Chuẩn bị mặt bằng 38

1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 38

1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 38

II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 38

2.1 Các phương án xây dựng công trình 38

III PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 39

3.1 Phương án tổ chức thực hiện 39

3.2 Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 40

CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 41

I GIỚI THIỆU CHUNG 41

II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG 41

III SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 42

IV NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG 44

4.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình 44

4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 45

V PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,

CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT 49

VI BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG 49

6.1 Giai đoạn xây dựng dự án 49

6.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 54

VII KẾT LUẬN 57

CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 58

I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 58

II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 60

2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 60

2.2 Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 60

2.3 Các chi phí đầu vào của dự án: 60

2.4 Phương ánvay 61

2.5 Các thông số tài chính của dự án 61

KẾT LUẬN 64

I KẾT LUẬN 64

II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 64

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 65

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 65

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 68

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm 75

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 81

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 82

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn 83

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu 86

Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) 89

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 92

CHƯƠNG I

CHƯƠNG II MỞ ĐẦU

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức:

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN

Tên dự án:

“Xây dựng khu biệt thự liền kề ”

Địa điểm thực hiện dự án:, tỉnh Quảng Nam.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 33.914,8 m2 (3,39 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác

(Bảy trăm linh năm tỷ, tám trăm tám mươi hai triệu, ba trăm năm mươi ba

nghìn đồng)

Trong đó:

Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

Cho thuê biệt thự 1

I SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

I.1 Tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam

Theo báo cáo về Thị trường Nghỉ dưỡng của Savills Châu Á – Thái BìnhDương công bố tháng 6/2022, khối lượng đầu tư vào khách sạn khu vực Châu ÁThái Bình Dương đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt quamức trung bình 5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD Thị trường tiềm năng nàycũng chứng kiến sự gia tăng cả về khối lượng đầu tư và số lượng giao dịch trongnăm 2021, lần lượt tăng 42,1% và 25,8% theo năm

Thêm vào đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 10 tháo gỡ 'điểm nghẽnpháp lý' cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việc ban hành Nghịđịnh này có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý chophân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Theo đó, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ biển, vănphòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưutrú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện theo quy định củapháp luật (về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản) thì được chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đấtthương mại, dịch vụ

Quy định cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡngđược ban hành sẽ giúp hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các trungtâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc

sẽ được gỡ vướng về pháp lý

Thị trường có vẻ trầm lắng nhưng cũng tồn tại những điểm sáng le lói,mang tính mấu chốt chứng minh sự phát triển trở lại của thị trường bất động sảnnghỉ dưỡng

Có thể lội ngược dòng cuối năm

Dù là phân khúc chịu nhiều sóng gió nhất sau tác động của đại dịch nhưnggiới chuyên gia đánh giá, BĐS du lịch rất có sức bền khi đây vốn là kênh đầu tưdài hạn, không dành cho những nhà đầu tư lướt sóng

Cũng chính vì thế, dù giao dịch thấp, thanh khoản giảm, nguồn cung nhỏgiọt, giá bán của các dự án hiện hữu vẫn chưa có dấu hiệu giảm Nhiều chủ đầu

tư tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,

… nhằm kích cầu thị trường

Vẫn có giao dịch ở tầm trung

Tuy sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉxấp xỉ 24% lượng cung mở bán Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉdưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc cógiá trung bình, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2

Trong khi đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gầnnhư không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ”của nhà đầu tư mua trước đó

Vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá

Giá bán BĐS nghỉ dưỡng trung bình trong 6 tháng đầu năm 2023

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cungmới mở bán trong hơn một năm qua Hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, không ghinhận phát sinh giao dịch Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9,1 - 131,1 tỷđồng/căn

Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phátsinh giao dịch mới Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so vớicùng kỳ, dao động ở mức 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn

I.2 Tiềm năng phát triển bất động sản tại Quảng Nam

Lợi thế vị trí tọa lạc vàng và hạ tầng tại Quảng Nam

Quảng Nam sở hữu điểm đặc biệt lớn về tọa lạc và hạ tầng giao thông khinằm trên các tuyến đường trọng điểm thuộc các tỉnh duyên hải miền Trung giúpQuảng Nam tạo “đường băng” cho kinh tế “cất cánh”

Tỉnh có đường biên giới quốc tế, bờ biển dài 125km với nhiều bãi biểnđẹp nức tiếng Điểm khác biệt, hạ tầng giao thông đi đến hoàn thiện với các conđường bộ huyết mạch như tuyến Quốc Lộ 1A dài hàng trăm Km đã mở rộng,

đường ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc, đường gần biển Thăng Bình và các tuyếnquốc lộ 14B, 14D, 14E di chuyển đi các Tỉnh, đường ngay cạnh bờ biển chiếnlược từ sân bay Chu Lai về Cửa Đại Hội An đang thực thi, cao tốc Đà Nẵng –Quảng Ngãi…; đường không: nằm giữa hai sân bay quốc tế Đà Nẵng và ChuLai; đường thủy với hai cảng nước sâu Dung Quất, Kỳ Hà và cận kề cảng TiênSa.

Những năm gần đây, Quảng Nam từng bước khẳng định vị thế thủ phủcông nghiệp miền Trung Bên cạnh khu kinh tế mở Chu Lai là tổ hợp các khu –cụm công nghiệp lớn như Dung Quất, Điện Nam – Điện Ngọc… thu hút hàngchục thương hiệu công nghiệp trong nước và thế giới

Theo các chuyên gia, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, ổn định và bền vữngđặt ra cho Quảng Nam bài toán mở rộng không gian đô thị Mặt khác, côngnghiệp mở rộng nhanh, lượng chuyên gia và lao động chất lượng cao tăng đòihỏi nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cao cấp Đây là cơ hội cho những ngườimua đầu tư bất động sản vào thị trường khả năng này

Cuộc đổ bộ của các doanh nghiệp lớn

Quảng Nam hiện có hai thành phố là Tam Kỳ và Hội An Theo nhiềuchuyên gia, việc phát triển không gian đô thị chất lượng sẽ mở ra chủ yếu tạiHội An, bởi khu vực quy tụ hai yếu tố: tiềm lực phát triển kinh tế và giá trị độctôn của vùng đất di sản

Thời gian gần gây, thị trường bất động sản Quảng Nam chứng kiến sự đầu

tư của các “ông lớn” vào Hội An như: Vingroup, Đạt Phương, BRG,VinaCapital… …

Núi Thành Quảng Nam với chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tưtrong nước lớn đang đầu tư vào như: Công ty cổ phần ô tô Chu Lai – TrườngHải, tập đoàn Huyndai đang đầu tư sản xuất ô tô và công nghiệp hổ trợ sản xuất.Tập đoàn Exxonmobile Mỹ liên kết với tập đoàn dầu khí Việt Nam trong dự ánkhí cá voi xanh trị giá 10 tỷ USD

Hơn thế nữa còn có nhiều tập đoàn bất động sản lớn đầu tư vào QuảngNam như: VinGroup, Vinacapital, Đất Xanh, BRG,…Khu kinh tế mở Chu Lai

đi cùng khoảng 20 khu công nghiệp chủ yếu tập trung ở Điện Nam – Điện Ngọc

và huyện Núi Thành Quảng Nam nên nguyện vọng ở và cho thuê của cácchuyên giá và công nhân rất lớn

Các trục đường ven biển của Quảng Nam đang có những dự án Resortđưa vào hoạt động như Hoiana, Vinpeal đi cùng chính là những dự án Resoftnghỉ dưỡng đang triển khai sẽ làm sôi động thị trường BĐS và du lịch biển.

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Xây

dựng khu biệt thự liền kề”tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã

Điện Bàn, tỉnh Quảng Namnhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình,đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiếtyếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhbất động sảncủa tỉnh Quảng Nam

II CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

hội;

hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

Hộinước CHXHCN Việt Nam;

nước CHXHCN Việt Nam;

Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

phí đầu tư xây dựng;

2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanhnghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xâydựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạchxây dựng;

dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của

Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;

về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộphận kết cấu công trình năm 2022

III MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN

III.1 Mục tiêu chung

nghiệp, hiện đại, cung cấp sản phẩm bất động sản chất lượng, có năng suất, hiệuquả kinh tế cao nhằm nâng cao chuỗi giá trị sản phẩmngànhbất động sản, đảmbảo tiêu chuẩn, an toàn, phục vụ nhu cầu của người dân trong và ngoài tỉnh, đápứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của

cả nước  

khu vực tỉnh Quảng Nam

đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế củađịa phương, của tỉnh Quảng Nam

nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoámôi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án

III.2 Mục tiêu cụ thể

cấp sản phẩmbiệt thự cao cấp, giá trị, hiệu quả kinh tế cao, đảm bảo vấn đề antoàn trong phòng cháy, chữa cháy

Điện Nam – Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam Xây dựng đúng mụcđích, góp phần nhanh chóng hoàn thiện khu đô thị số 6 theo đúng tiến độ đặt ra

 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

Cho thuê biệt thự 1

Thu phí dịch vụ quản lý 33.914,8 m2/năm

chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường

cao cuộc sống cho người dân

Quảng Namnói chung

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN

Quảng Nam nằm ở khu vực miền Trung Việt Nam, cách thủ đô Hà Nội 820

km về phía Bắc, cách Huế 126 km về phía Nam, cách thành phố Đà Nẵng 0 km

về phía Bắc và cách Thành phố Hồ Chí Minh 900 km về phía Nam theo đườngQuốc lộ 1A Phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế và thành phố Đà Nẵng, phíaNam giáp tỉnh Quảng Ngãi và tỉnh Kon Tum, phía Tây giáp biên giới Lào, tỉnhSekong (Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào), phía Đông giáp Biển Đông QuảngNam có 18 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 2 thành phố, 1 thị xã và 15 huyệnvới 241 xã, phường, thị trấn Tỉnh lỵ của Quảng Nam đặt tại thành phố Tam Kỳ

Địa hình

Quảng Nam có hướng địa hình nghiêng dần từ Tây sang Đông hình thành 3kiểu cảnh quan sinh thái rõ rệt là kiểu núi cao phía Tây, kiểu trung du ở giữa và dảiđồng bằng ven biển Vùng đồi núi chiếm 72% diện tích tự nhiên với nhiều ngọncao trên 2.000m như núi Lum Heo cao 2.045m, núi Tion cao 2.032m, núi Gole -Lang cao 1.855m (huyện Phước Sơn) Núi Ngọc Linh cao 2.598m nằm giữa ranhgiới Quảng Nam, Kon Tum là đỉnh núi cao nhất của dãy Trường Sơn Ngoài ra,vùng ven biển phía đông sông Trường Giang là dài cồn cát chạy dài từ Điện Ngọc,Điện Bàn đến Tam Quang, Núi Thành Bề mặt địa hình bị chia cắt bởi hệ thốngsông ngòi khá phát triển gồm sông Thu Bồn, sông Tam Kỳ và sông Trường Giang.

Khí hậu

Quảng Nam nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới, chỉ có 2 mùa là mùa mưa

và mùa khô, chịu ảnh hưởng của mùa đông lạnh miền Bắc Nhiệt độ trung bìnhnăm 25,6 °C, Mùa đông nhiệt độ vùng đồng bằng có thể xuống dưới 12 °C vànhiệt độ vùng núi thậm chí còn thấp hơn Độ ẩm trung bình trong không khí đạt84% Lượng mưa trung bình 2000-2500mm Mùa mưa thường kéo dài từ tháng

10 đến tháng 12, mùa khô kéo dài từ tháng 2 đến tháng 8, tháng 1 và tháng 9 làcác tháng chuyển tiếp với đặc trưng là thời tiết hay nhiễu loạn và khá nhiều mưa.Mưa phân bố không đều theo không gian, mưa ở miền núi nhiều hơn đồng bằng.Vùng Tây Bắc thuộc lưu vực sông Bung (các huyện Đông Giang, Tây Giang vàNam Giang) có lượng mưa thấp nhất trong khi vùng đồi núi Tây Nam thuộc lưuvực sông Thu Bồn (các huyện Nam Trà My, Bắc Trà My, Tiên Phước và HiệpĐức) có lượng mưa lớn nhất Trà My là một trong những trung tâm mưa lớnnhất của Việt Nam với lượng mưa trung bình năm vượt quá 4,000 mm Mưa lớnlại tập trung trong một thời gian ngắn trong 3 tháng mùa mưa trên một địa hìnhhẹp, dốc tạo điều kiện thuận lợi cho lũ các sông lên nhanh

Thủy văn

Quảng Nam có hai hệ thống sông lớn là Vu Gia - Thu Bồn (VG-TB) vàTam Kỳ Diện tích lưu vực VG-TB (bao gồm một phần lưu vực thuộc tỉnh KonTum, Quảng Ngãi, thành phố Đà Nẵng là 10,350 km², là 1 trong 10 hệ thốngsông có diện tích lưu vực lớn nhất Việt Nam và lưu vực sông Tam Kỳ là 735km² Các sông bắt nguồn từ sườn đông của dãy Trường Sơn, chảy chủ yếu theohướng Tây-Đông và đổ ra biển Đông tại cửa Hàn (Đà Nẵng), cửa Đại (Hội An)

và An Hòa (Núi Thành) Ngoài hai hệ thống sông trên, sông Trường Giang có

chiều dài 47 km chảy dọc ven biển theo hướng Bắc - Nam kết nối hệ thống sôngVG-TB và Tam Kỳ.

Do địa hình đồi dốc và lượng mưa lớn nên mạng lưới sông ngòi của tỉnhQuảng Nam khá dày đặc Mật độ sông ngòi trung bình là 0.47 km/km² cho hệthống VG - TB và 0.6 km/km² cho các hệ thống sông khác

I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án

Kinh tế

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) 6 thángđầu năm 2023 ước giảm 9,2% so với cùng kỳ Với mức sụt giảm 9,2%, QuảngNam có mức tăng trưởng thấp thứ 2 so với 63 tỉnh, thành phố trong cả nước (sautỉnh Bắc Ninh); xếp vị thứ thấp nhất so với 5 tỉnh kinh tế trọng điểm miền Trung

và 14 tỉnh Bắc Trung bộ và Duyên hải Trung bộ

Tuy tăng trưởng kinh tế giảm, nhưng quy mô GRDP tỉnh Quảng Nam ướcđạt 54,6 nghìn tỷ đồng, xếp vị thứ 23/63 tỉnh, thành phố; xếp vị thứ 5/14 tỉnhBắc Trung bộ và Duyên hải Trung bộ; xếp vị thứ 3/5 tỉnh trong Vùng kinh tếtrọng điểm miền Trung (sau Đà Nẵng, Quảng Ngãi)

Giá trị gia tăng toàn ngành công nghiệp giảm 24,3% so với cùng kỳ, mứcgiảm sâu nhất trong những năm qua bởi sự sụt giảm mạnh của các ngành sảnxuất chủ lực như: dệt may, đồ gỗ, sản xuất và phân phối điện, sản xuất lắp ráp ôtô

Giá trị ngành công nghiệp sụt giảm mạnh là do năng lực nội tại của cácdoanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn, khó khăn về thị trường, việc thiếu hụtđơn hàng, chi phí sản xuất tăng cao, nguồn nguyên, vật liệu khan hiếm… đã tạo

ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp trong việc duy trì sản xuất Khu vực dịch

vụ tăng 3,2% so với cùng kỳ

Tổng lượt khách tham quan, lưu trú du lịch ước đạt 4.566 nghìn lượtkhách, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ Doanh thu du lịch ước đạt 4.600 tỷ đồng,tăng gấp 2,64 lần so với cùng kỳ Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch

vụ tiêu dùng ước đạt 34,1 nghìn tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ Giá trị giatăng ngành nông nghiệp tăng 4,3% so với cùng kỳ

Dân số

Tính đến ngày 1/4/2019, dân số Quảng Nam là 1,495,812 người, với mật

độ dân số trung bình là 149 người/km², đây cũng là tỉnh đông dân thứ 3 vùng

duyên hải Nam Trung Bộ Dân cư phân bố trù mật ở dải đồng bằng ven biển,dọc quốc lộ 1, đồng bằng Vu Gia Thu Bồn và Tam Kỳ Mật độ dân số của Tam

Kỳ, Hội An và Điện Bàn vượt quá 1,000 người/km² trong khi rất thưa thớt ở cáchuyện miền núi phía Tây Mật độ dân số trung bình của 6 huyện miền núi gồmĐông Giang, Tây Giang, Nam Giang, Phước Sơn, Bắc Trà My và Nam Trà My

là dưới 30 người/km² Với 69% dân số sinh sống ở nông thôn, Quảng Nam có tỷ

lệ dân số sinh sống ở nông thôn cao hơn tỷ lệ trung bình của cả nước Tuy nhiênquá trình đô thị hóa của tỉnh đang diễn ra mạnh mẽ sẽ tác động lớn đến sự phân

bố dân cư nông thôn-thành thị trong thời gian tới

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa quyết định nới chỉ tiêu tíndụng cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%, thay vì trước đó kiênquyết không nới room quá 14% cho cả năm 2022

Theo dữ liệu từ Chứng khoán VNDirect, cung tiền M2 (tiền mặt, tiền gửikhông kỳ hạn, cộng với tiền gửi tiết kiệm) chỉ tăng 7,4% so với cùng kỳ nămtrước trong ba quý đầu năm nay, thấp nhất trong 10 năm qua Tuy nhiên, trongbối cảnh nền kinh tế hồi phục sau đại dịch Covid-19, nhu cầu vay đã tăng mạnh

kể từ đầu năm 2022, dẫn đến ngay từ cuối quý II năm nay tín dụng đã tăng mạnh9,4% so với đầu năm Ngay thời điểm đó, hầu hết các ngân hàng thương mại đềuchạm hạn mức tăng trưởng tín dụng ban đầu do Ngân hàng Nhà nước giao.Chính vì vậy, chính sách nới room tín dụng ở thời điểm hiện tại được đánh giá làtín hiệu tích cực, giải pháp phù hợp góp phần tháo gỡ những khó khăn của thịtrường

TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn tài chính, Trường Đại học Kinh

tế TP.HCM đánh giá, nới room tín dụng hiện tại giống như nắng hạn gặp mưarào Mặc dù số tín dụng vừa được nới thêm không quá nhiều, không đủ “thỏacơn khát”, nhưng phần nào hỗ trợ được thanh khoản cho người dân, đặc biệt làcác doanh nghiệp, vì nhu cầu vay vốn vào cuối năm rất cao Đây cũng là giảipháp tạo động lực để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA)cũng đánh giá, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệutích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất độngsản nói riêng Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏađến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, dần trởthành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng làm giảm bớt áp lực cho các tổ

chức tín dụng Nhưng cũng cần chú ý đây không phải là động thái để “giải cứu”thị trường bất động sản hay doanh nghiệp bất động sản mà Nhà nước chỉ hỗ trợthông qua cơ chế chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường bất động sản

tự điều chỉnh

Cùng với động thái nới room tín dụng, trước đó, Chính phủ cũng đã tổchức nhiều cuộc họp, gặp gỡ các doanh nghiệp để lắng nghe chia sẻ của doanhnghiệp về những khó khăn đang gặp phải Kết quả đạt được là Quyết định 1435/QĐ-TTg về thành lập Tổ công tác rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khókhăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địaphương, doanh nghiệp tại TP Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương được ban hành ngày 17/11

Chưa kể, các luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản nhưLuật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang được nghiêncứu sửa đổi, trong đó Luật Đất đai được Quốc hội họp lấy ý kiến dự thảo rấtquyết liệt

Theo giới chuyên gia, đây là những động thái cho thấy thị trường địa ốc đangđược quan tâm tháo gỡ các vướng mắc Do đó, bức tranh bất động sản 2023 có

cơ sở để nhận định rằng sẽ hồi phục và chuyển biến tích cực

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

III.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

T

Diện tích

Hồ bơi

Tầng cao

Diện tích xây dựng

Diện tích sàn ĐVT

Diện tích

Hồ bơi

Tầng cao

Diện tích xây dựng

Diện tích sàn ĐVT

C Cải tạo sân vườn, cảnh quan chung 19.303, 0 m 2

III.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư(ĐVT: 1000 đồng)

TT Nội dung Diện tích bơi Hồ Tầng cao xây dựng Diện tích tích sàn Diện ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

-TT Nội dung Diện tích bơi Hồ Tầng cao xây dựng Diện tích tích sàn Diện ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

1 Biệt thự 15-1 850,0 không 1 400,0 400,0 m 2 8.718 3.487.200

2 Biệt thự 15-2 850,0 không 1 405,0 405,0 m 2 8.718 3.530.790

Hệ thống tổng thể (cải tạo lại)

IV Chi phí tư vấn đầu tư xây

1 Chi phí thiết kế kỹ thuật 2,517 GXDtt * ĐMTL% 619.798

2 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 1,385 GXDtt * ĐMTL% 340.889

3 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,219 GXDtt * ĐMTL% 53.906

4 Chi phí thẩm tra dự toán công 0,215 GXDtt * ĐMTL% 52.882

TT Nội dung Diện tích bơi Hồ Tầng cao xây dựng Diện tích tích sàn Diện ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

trình

5 Chi phí giám sát thi công xây dựng 2,820 GXDtt * ĐMTL% 694.240

6 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,844 GTBtt * ĐMTL% 74.707

V Chi phí thuê đất + công trình đã xây dựng 33.914,8 m 2 19.461 660.000.000

Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm

2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tư

số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

IV.1 Địa điểm xây dựng

Dự án“Xây dựng khu biệt thự liền kề” được thực hiệntại tỉnh Quảng Nam.

V.3 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địaphương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện làtương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sửdụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi choquá trình thực hiện

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG

NGHỆ

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ II.1 Biệt thự liền kề

Với không gian rộng rãi, thiết kế sang trọng đẳng cấp, không gian riêng tưhoàn hảo…là những lý do khiến loại hình biệt thự ngày càng được nhiều ngườiyêu thích và lựa chọn

Biệt thự liền kề là phân khúc có nguồn cung không dồi dào như căn hộchung cư, nhưng những năm gần đây thị trường biệt thự liền kề bắt đầu có dấuhiệu chuyển biến tích cực Biệt thự liền kề là những nhà biệt thự có sân vườnthuộc tiêu chuẩn tiện nghi Đây là loại hình nhà thường gặp ở các đô thị và thịtrấn, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở và kinh doanh Biệt thự liền kề chính lànhững ngôi nhà có thiết kế giống nhau theo dạng biệt thự về mặt kiến trúc, kíchthước, diện tích và cảnh quan xung quanh

Ưu điểm biệt thự liền kề

– Biệt thự liền kề tạo ra sự đồng nhất giữa các khu đất, tạo ra sự đồng đều,thống nhất về cả diện quy hoạch nên tính thẩm mỹ rất cao Phói cảnh ấn tượng

tạo nên một không gian đẳng cấp,sang trọng Phần nào đó toát lên được vị thếcủa gia chủ.

– Hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện, nhiều tiện ích tập trung,thuận tiện cho việc di chuyển, sinh hoạt của cư dân Nhiều tiện ích được xâydựng ngay tại đây để phục vụ cho người dân ngay tại đây Đáp ứng từ sức khỏe,giáo dục, nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi và giải trí Nhiều tòa nhà thậm chí cònthành lập ra những lớp mầm non để trông trẻ cho người dân Vừa yên tâm lạivừa dễ đi lại, rất tiện cho các gia đình công sở

– Biệt thự liền kề thường thuộc các khu đô thị kiểu mới nên trình độ dântrí cao, văn minh, lịch, sự, cảnh quan sạch đẹp, môi trường trong lành Họ có sựkiểm soát chặt chẽ về an ninh khu vực Có bảo vệ canh gác, thường xuyên đikiểm tra Bên cạnh đó, còn có công nhân dọn dẹp đường phố, cắt tỉa cây cảnhthường xuyên để đảm bảo cảnh quan

– Các chủ đầu tư đang hướng đến một môi trường sống nhiều tiện nghi,nhưng gần gũi với thiên nhiên, bầu không khí trong lành, thoán mát và thư giãn.Chính vì vậy mà có nhiều không gian xanh, không gian thoáng để đi bộ, tập thểdục hay bơi lội…Hiện nay, nhu cầu để người dân có không gian để rèn luyện thểthao, sức khỏe gần như là bắt buộc Chất lượng cuộc sống được thay đổi nânglên một tầm cao mới Chính vì vậy mà những nhu cầu này gần như là bắt buộc

– Tiết kiệm thời gian khi có thể vào ở luôn mà không tốn thời gian xâydựng, sửa chữa

– Cùng một khoản tiền đầu tư, nhưng so với các chung cư cao cấp, biệtthự liền kề có nhiều không gian thoáng mát hơn Có nhiều không gian riêng tư

và được thiết kế, cải tạo theo ý thích của bản thân

– Có sổ hồng riêng nên không cần phải lo lắng về những thủ tục pháp lý

Nhược điểm của biệt thự liền kề

– Do được xây dựng sẵn theo ý định của chủ đầu tư Do vậy, biệt thự liền

kề thiếu đi tính tư nhân độc đáo, tất cả các ngôi nhà đều có kiến trúc giống nhau

Vì vậy mà không có nhiều sự khác biệt

– Giá biệt thự liền kề là tương đối cao vì có nhiều tiện ích và thường nằm

ở những vị trí đắc địa

– Khi muốn sửa chữa, cải tạo phối cảnh ngôi nhà thường phải nhận được

sự đồng ý của chủ đầu tư

Biệt thự 1 tầng

Biệt thự 2 tầng

Biệt thự 3 tầng

Biệt thự có bể bơi

I.3 Hành lang cây xanh

Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vòng xung quanhkhu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách lykhu biệt thự với các khu vực xung quanh

Những tuyến này là những tuyến cây xanh bao quanh khu vực dự án, cáctuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án, đó là những ‘ngón tay’ xanh -thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu trung tâm của khu biệt thự.

Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiềumàu sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giảitrí lý tưởng cho người dân địa phương Khu vực này được bố trí đường dạo vàtrở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong khu biệt thự

Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt độngcộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thểthao như đánh cờ, đábóng, đấu vật trong khu biệt thự

I.4 Giao thông

Bố trí xuyên qua các lô đất tạo mặt tiền cho các nhà liên kế Vỉa hè rộng

đủ bố trí đủ để bố trí thoát nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh

Tất cả các khu chức năng đều nghiên cứu bố trí đảm bảo qui chuẩn, tiêuchuẩn xây dựng qui định Không gian kiến trúc cảnh quan nhấn mạnh ở các trụcđường chính với nhà phố mật độ xây dựng cao tạo không gian nhộn nhịp củakhu phố thương mại - dịch vụ Chuẩn bị đất xây dựng với phương án san nềntiêu thuỷ đạt cao trình thoát nước khu vực

Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đảm bảo yêu cầu về qui mô và chất lượng

CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ

XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG

I.1 Chuẩn bị mặt bằng

Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ cácthủ tục về đất đai theo quy định hiện hành Ngoài ra, dự án cam kết thực hiệnđúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định

I.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:

Dự án đã hoàn thành bồi thường và giải phóng mặt bằng

I.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và chỉ cải tạo lại cơ sở hạ tầng bị xuốngcấp

II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

II.1 Các phương án xây dựng công trình

tích

Hồ bơi

Tầng cao

Diện tích xây dựng

Diện tích sàn ĐVT

TT Nội dung Diện

tích

Hồ bơi

Tầng cao

Diện tích xây dựng

Diện tích sàn ĐVT

C Cải tạo sân vườn, cảnh quan chung 19.303,0 m 2

thống

Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quychuẩn và quy định về thiết kế xây dựng Chi tiết được thể hiện trong giai đoạnthiết kế cơ sở xin phép xây dựng

III PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN

III.1 Phương án tổ chức thực hiện

Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng vàkhai thác khi đi vào hoạt động

Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương Đối với lao động chuyênmôn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồidưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trìnhhoạt động sau này

Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến (ĐVT: 1000 đồng)