Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco

Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ - THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ

LUGIACO

I./ Giới thiệu dự án

1 Tên dự án: Khu chung cư thương mại dịch vụ LUGIACO.

2 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần cơ khí điện Lữ Gia.

3 Tổng vốn đầu tư : 357,241 tỷ VND.

4 Vị trí dự án:

Khu vực đầu tư xây dựng khu Chưng cư – Thương mại – Dịch vụ tại số

70 Lữ Gia, phường 15, quận 11, TpHCM có vị trí như sau:

- Phía Tây: giáp đường Nguyễn Thị Nhỏ.

- Phía Đông: giáp với đường hẻm.

- Phía Nam: giáp đường Lữ Gia.

- Phía Bắc: giáp Khu dân cư.

Chi tiết các hạng mục của Dự án như sau:

A Phần xây lắp

Đài cọc cao 2m-giằng móng cao 1,5m m 2

II/ Tìm hiểu về dự án.

1 Tìm hiểu về thị trường bất động sản.

 Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phụchồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹtrong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗichu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trảiqua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sauchiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn

là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS TrungQuốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu

kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăngtrưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm1994

 BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đãđược đầu tư BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thànhBĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thịtrường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,mua bán, kinh doanh … giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu

tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Thị trường BĐS là đầu raquan trọng của thị trường vốn

 Thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tàichính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằngBĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

 Thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng vàqua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị

trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sựphát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

+ Thu nhập dân cư

+ Giá cả tiêu dùng

+ Kế khoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

+ Giá cả bất động sản

+ Quỹ bất động sản trong quy họach của chính phủ

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nước

2 Tình hình thị trường trong năm 2007.

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một giai đoạn đóng băngkéo dài ( 2005,2006 ),năm 2007 tình hình sẽ rất khả quan Theo chu kì bấtđộng sản thì năm 2007 sẽ là năm tan băng và phục hồi, có thể dẫn đến nóngsốt vào cuối năm

Cũng vào năm 2007 này, hiện có nhiều dự án đã và chuẩn bị được khởicông, phát triển theo hướng các khu cao ốc phức hợp

Điều này có thể đuợc lý giải thông qua tình hình kinh tế vĩ mô của đấtnước

Tháng 11/2007 Việt nam chính thức gia nhập WTO, đây là bước ngoặtmới của nền kinh tế VN Vì thế mà lượng đầu tư vào VN sẽ tăng nhiều bắtđầu tư năm này Vì thế mà nhu cầu về bất động sản, các khu cao ốc vănphòng sẽ tăng mạnh mẽ

Các chính sách của chính phủ cũng nhằm phát triển thị trường bất độngsản, dự án về việc cho ngừơi nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đang được đềxuất xem xét.

Dân số ngày càng phát triển , do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng tăngcao, cầu về các khu chung cư là rất lớn

Năm 2006 là năm thịnh vượng của chứng khoán, và số tiển mà các nhàđầu tư thu về từ chứng khoán sẽ được chuyển hướng sang thị trường bất độngsản, do dự báo thị trường 2007 sẽ tan băng và phục hồi, đầu tư vào bất độngsản cũng không tạo cảm giác rủi ro như chứng khoán

Từ ngày 1-1-2007 Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, cùng với

sự chuẩn bị ra đời Nghị định quy định chính sách kinh doanh bất động sảngiúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường này Bên cạnh đó,với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất độngsản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiềnđầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư

từ thị trường chứng khoán

3 Tìm hiểu về thị trường khu chung cư thương mại dịch vụ cao cấp.

Phân khúc thị trường: những người có thu nhập cao và nhu cầu về khuchung cư cao cấp phức hợp, hiện đại và nhiều tiện ích Các công ty có nhucầu mở văn phòng ở khu trung tâm thành phố

Cầu của thị trường: VN gia nhập WTO sẽ hút một lượng lớn đầu tư nướcngoài, các công ty khi đầu tư vào VN nhiều thì nhu cầu về văn phòng chothuê sẽ lớn Ngoài ra do nhu cầu hội nhập thì các doanh nghiệp trong nướccũng cần mở rộng thị trường của mình

Cung của thị trường: tính cho đến năm 2007 thì lượng cung văn phòngcho thuê trên thị trường vẫn còn rất ít Lí do vì các khu thương mại cao cấpchỉ mới bắt đầu khởi công vào năm 2007, nhanh hơn thì là 2006, mà cứ mỗi

dự án như vậy phải mất 3 – 5 xây dựng, do đó vào năm 2007 là cung không

đủ cầu Tình trạng này có thể kéo dài qua vài năm sau, khoảng năm 2010 cóthể sẽ có sự thay đổi trong cung cầu.

4 Triển vọng thị trường.

Việt Nam vẫn là một điểm đến lý tưởng đối với nhiều nhà đầu tư nướcngoài, bên cạnh đó còn có sự cải cách về pháp luật cũng như các chính sáchcủa nhà nước, do đó lượng đầu tư sẽ vẫn tiếp tục tăng cao trong các năm tới,nên cầu về các khu thương mại cao cấp vẫn tiếp tục tăng cao Ngoài ra khi đờisống của người dân càng tăng thì nhu cầu về các khu chung cư cao cấp sẽtăng cao Đây vẫn là một thị trường lý tưởng, điều quan trọng là xác địnhđiểm rơi như thế nào cho phù hợp

5 Dự báo tình hình thị trường những năm tới.

Nhóm dự báo theo hai hướng: bi quan và lạc quan

Lạc quan: thị trường 2007 sẽ tan băng và phục hồi nóng sốt trong năm

2008, kéo dài đến 2009 và 2010 Lúc này giá bán chung cư sẽ tăng lên, tứcdoanh thu tăng mạnh

Bi quan: thị trường năm 2008 sẽ không phục hồi vì lí do thị trường bấtđộng sản suy yếu, các nhà đầu tư không rút vốn ra khỏi thị trường được, nênkhông có vốn đầu tư vào bất động sản Hơn nữa năm 2007 đang có dấu hiệuxấu của tình hình lạm phát lên cao, lúc đó lãi suất sẽ tăng cao, thị trường bấtđộng sản có khả năng vẫn không hút được vốn

Theo nhóm dự báo thì tình hình sẽ là lạc quan nhiều hơn

III./ Phân tích về dự án.

1 Nguồn vốn đầu tư.

Tổng vốn đầu tư là 357.241 tỷ VND, trong đó bao gồm :

Nguồn vốn đầu tư Năm 1(2008) Năm 2(2009) Năm 3(2010) Cộng Tỷ lệ

Năm 2007 : phát hành 2 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 30 tỷ

Dự kiến 2008 : phát hành 5 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 80 tỷ Mụcđích của đợt chào bán cổ phiếu này là :

 Dự kiến sẽ thu được 80 tỷ từ đợt phát hành và sẽ bổ sung toàn bộ vàonguồn vốn đầu tư cho dự án chung cư Lữ gia

 Tăng vốn điều lệ theo đúng tiến trình của Ủy ban chứng khoán nhànước đối với các công ty niêm yết trên sàn

Tuy nhiên ở đây có 1 điểm cần lưu ý là đến năm 2008 thì vốn điều lệ củacty là 80 tỷ, theo dự kiến sẽ sử dụng hết 80 tỷ cho dự án này, nhưng trongbảng phân bổ nguồn vốn thì trong năm 2008 chỉ có 50 tỷ, như vậy cty sẽ dư rakhoảng 30 tỷ Như vậy công ty đã tính toán như thế nào, trong khi nguồn tiềnhuy động vẫn phải trả cổ tức, số tiền dư ra cty có thể sẽ phải đưa vào cáckhoản đầu tư tài chính ngắn hạn( gửi ngân hàng), như vậy tiền lãi tạo ra từ gửingân hàng sẽ không bằng số tiền phải chi trả cổ tức và lãi vay, vậy có phải làcty sẽ chịu lỗ không

Theo nhận định của nhóm thì cty làm như vậy nhằm hạn chế rủi ro có thểxảy ra đối với dự án khi đợt phát hành không thành công như mong muốn Lý

do là năm 2007 thị trường chứng khoán đã có những bất ổn, nhiều công tyIPO không thành công, theo nhiều dự báo thì tình hình chứng khoán trongnăm 2008 sẽ tụt giảm, do vậy nên việc phát hành sẽ gặp nhiều rủi ro Nếu nhưđợt phát hành không thành công, không thu đủ lượng vốn cho dự án thì có thể

dự án sẽ bị trì hoãn, vì thế cty quyết định phát hành số lượng cp lớn hơn, vừa

là để hạn chế rủi ro, vừa là để đáp ứng yêu cầu tăng vốn điều lệ Có thể đâycũng chính là 1 chi phí ngầm mà công ty phải chịu

 Vốn liên doanh : công ty cổ phần hạ tầng kĩ thuật TPHCM góp vốn

25%, theo nhóm nhận định thì đây sẽ được trích lập sang nguồn vốn luânchuyển cho dự án

 Vốn từ khách hàng ứng trước : nguồn vốn này chỉ có từ năm 2 của

dự án, là hình thức công ty vừa bán vừa xây, tức doanh thu của năm 2,3chuyển sang nguồn vốn đầu tư

Công ty sẽ rút vốn dần trong 3 năm xây dựng dự án

Kế hoạch trả nợ:bắt đầu từ năm 3 sẽ trả nợ gốc, trả theo quý, mỗi quý là7.5 tỷ

Lãi suất: lãi suất là 11,52%, trả lãi theo quý

Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7

Khoản mục Số tiền Tỷ trọng

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá.

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS:

Nhóm yếu tố có quan hệ trực tiếp với thị trường BĐS

oNhóm các yếu tố tự nhiên: vị trí bất động sản, kích thước diện tích thửađất, địa hình bất động sản toạ lạc, hình thức kíên trúc bên ngoài, đặc điểm trênmặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro

do thiên tai

oNhóm các yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, nhữngtiện nghi gắn liền với BĐS (hệ thống điện nước và tiện ích khu phức hợp).oNhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: tính hữu dụng của BĐS, nhucầu loại bât động sản trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản : tình trạng pháp lý của

bất động sản, các quy định về xây dựng và kiến trúc

Các yếu tố chung bên ngoài:

Yếu tố chính trị pháp lý: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địaphuơng có thể làm tăng nhu cầu về bđs qua đó có thể làm tăng gía

Các chính sách tác động gián tiếp như:

oChính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

oChính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

oChính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất…

oChính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

oCác chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố kinh tế vĩ mô

oTình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

oĐặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vựcoCác điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

oHiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

oMức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

oThu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

oKhả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;oMức giá bình quân các loại đất trong vùng

oTỷ lệ thuế và mức thuế suất

oMức độ lạm phát chung

oTình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tíndụng trong vùng

IV./ Cơ sở tính toán.

1 Các mức giá

khoảng 30 – 50%, như vậy với tốc độ tăng 10%/năm thì đến năm 2011 giá sẽtăng khoảng 30% so với năm 2008.

Chi phí chuyển quyền sử dụng đất là 116.070 tỷ, trong đó có 100 tỷ là tiền vay từ ngân hàng Dự phòng phí trong năm 3 chính là vốn luân chuyển của dự án và được thu hồi vào năm 3, năm kết thúc xây dựng dự án

2 Tổng hợp về doanh thu.

a Doanh thu từ bán khu chung cư.

Dự án là vừa bán vừa xây,do đó ngay trong năm đầu là dự án đã códoanh thu Năm 1 sẽ là năm 2008 Sau 3 năm – tức khi xây xong là bán xongtoàn bộ diện tích đất chung cư, toàn bộ số tiền bán được sẽ thu về hoàn tấttrong năm thứ 4 của dự án Như vậy doanh thu 3 năm đầu thuần thu được từviệc bán chung cư

Kế hoạch thu tiền bán căn hộ CC

Bắt đầu từ năm thứ 4 mới bắt đầu cho thuê văn phòng và khu thươngmại, doanh thu năm 4 sẽ có một phần từ bán chung cư và 1 phần từ cho thuêkhu thương mại Bắt đầu từ năm 5 thì doanh thu thuần là cho thuê khu thươngmại dịch vụ Chính vì vậy mà bắt đầu từ năm 5 doanh thu giảm đáng kể so vớicác năm trước

b Doanh thu của khu thương mại dịch vụ.

Bắt đầu cho thuê vào năm 4 và tỉ lệ cho thuê sẽ là 100% vào năm thứ 8của dự án Giá cho thuê ban đầu sẽ là 4,83 triệu đồng vào năm 4 và là năm cógiá cho thuê cao nhất Nhóm lý giải điều này như sau:

Giá cho thuê khu thương mại dịch vụ phụ thuộc vào cung câu của chínhthị trường này chứ không phụ thuộc vào tình hình thị trường bất động sản Với những nhận định về tình hình của thị trường này ở phần trên thìhiện năm 2011 thì cung vẫn không đủ cầu, lượng đầu tư nước ngoài vẫn giatăng do đó cầu văn phòng cho thuê vẫn tăng, và cầu tồn đọng từ các nămtrước chưa được giải quyết ( vì hầu hết các dự án chỉ mới hoàn thành vào nămnày) Sau đó cung thị trường tăng do các dự án tiếp tục được đưa vào sử dụng,không phải là cầu giảm sút nhưng vì cung tăng lên nên thị trường này có chútgiảm nhiệt, theo nhóm tìm hiểu các dự báo cho rằng trong các năm tới có thểgiảm nhẹ 5%

Theo nhận định chủ quan của nhóm thì giá cho thuê cũng chỉ giảm nhẹ ởmột mức độ nào đó, vì vị trí của khu thương mại tạo nên giá trị cho nó, các vịtrí ở khu trung tâm thì không phải là nhiều, chính vì tính độc tôn về vị trí địa

lý mà giá cho thuê không thể giảm sâu Cho dù các năm sau cung có tăngnhiều thì mức giá sẽ vẫn giữ nguyên, chỉ có thể biến động tăng hoặc giảm rấtnhẹ

- Kinh doanh Khu TM + VP

 Diện tích sàn Khu TM + VP : 12.389 m2

 Diện tích sàn cho thuê: 12.000 m2

 Đơn giá cho thuê là: 4,83 triệu đồng/m2/năm

- Kinh doanh hồ bơi + café + dịch vụ khác

 Diện tích hồ bơi: 2.512 m2

 Đơn giá cho thuê là: 0,048 triệu đồng/m2/năm

- Kinh doanh giữ xe

 Diện tích tầng hầm dùng kinh doanh dịch vụ giữ xe: 7.976 m2.

 Số lượng xe có thể giữ; 450 xe

 Đơn giá giữ xe : 2.000 VND/xe/ngày

3 Tổng hợp chi phí

A Phần xây lắp

1 Hầm 1(diện tích trên mặt bằng) m2 3.988 Để xe kỹ thuật 5.040.000 20.099.520.000 Cọc khoan nhồi D1, 2mx31/1 cọc x 135

2 Hầm 2 (diện tích trên mặt bằng) m2 3.988 Để xe kỹ thuật 5.040.000 20.099.520.000

3 Thanh cuốn khu Thương mại 4 640.000.000 2.560.000.000

Chi phí tính toán dòng tiền sẽ bao gồm:

Chi phí nhân công:

V./ Dòng tiền dự án:

Theo nhóm tính toán và dự báo thì từ năm thứ 10 của dự án, doanh thu sẽtăng đều 2,41%/năm, các loại chi phí sẽ tăng 5,27%/năm Chi phí thuế năm

2020 – tức năm thứ 13 của dự án – là 20% cho đến các năm sau Khấu haocho đến năm thứ 18 Vốn luân chuyển là dự phòng phí trong bảng chi phí vàđược thu hồi vào năm 3

Ta tính được NPV và IRR :

NPV

56.31 6

Ta thấy IRR – suất sinh lời nội tại của dự án – là khá cao

Thời gian hoàn vốn của dự án :

Tổng vốn đầu tư là 357.241 tỷ Như vậy ta tính tổng các TCF đến năm cógiá trị gần bằng nhất với tổng mức đầu tư

TCF (năm 1 → năm 15) = 338.004

Thời gian hoàn vốn = 15 + 16/TCF16 =15 + 16 /37.159 = 15

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 15 năm

VI./ Phân tích độ nhạy.

Kịch bản thứ 2 của dự án là có thể dự báo thị trường bất động sản theohướng bi quan Tình hình bi quan sẽ ảnh hưởng đến mức giá bán chung cư,giá cho thuê khu thương mại, từ đó làm thay đổi doanh thu dự án, các chi phí,làm thay đổi dòng tiền dự án và suất sinh lời nội tại

Xem xét kịch bản thứ 2 như sau

Thị trường bất động sản đóng băng vào năm 2008 như dự báo, do đó sẽảnh hưởng đến giá bán chung cư Với tình hình lạc quan như trên thì tóc độtăng giá bán là 10%/năm trong 3 năm đầu của dự án Nhưng với tình hình biquan theo nhận định của nhóm thì giá bán căn hộ sẽ giảm 10% trong 3 nămđầu của dự án Như vậy là doanh thu từ khu chung cư giảm đáng kể

Giá cho thuê khu thương mại nhóm nhận định không phụ thuộc tìnhhình thị trường bất động sản nên trong tình hình bi quan hay lạc quan thì tốc

độ tăng giá không thay đổi