Luận văn thạc sĩ thẩm định dự án khu chung cư văn phòng cho thuê bình hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM - Lê Phúc Hiệp THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ – VĂN PHỊNG CHO TH BÌNH HỊA LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 123doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT Lê Phúc Hiệp THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HỊA Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CAO HÀO THI TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 123doc i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Ký tên Lê Phúc Hiệp 123doc ii Lời cám ơn Trước hết tơi chân thành cám ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP) với tài trợ toàn học phí suốt khóa học tiền sinh hoạt phí năm thứ để tơi có điều kiện theo học chương trình Chính sách cơng TP HCM Trong trình thực luận văn “Thẩm định dự án: Khu chung cư, văn phịng cho th Bình Hịa”, tơi chân thành cám ơn hướng dẫn tận tình Tiến sĩ Cao Hào Thi Nếu khơng có hướng dẫn cách tận tình khoa học cung cấp tài liệu liên quan đến đề tài từ phía thầy, chắn luận văn khơng hồn thành Tôi gửi lời cám ơn tới thầy, mơn Thẩm định tài chính, FETP, ngồi việc cung cấp kiến thức, thầy, cô sẵn sàng trao đổi để luận văn hoàn thiện, đồng thời cám ơn chia sẻ, trao đổi góp ý với thành viên nhóm tài chính- thẩm định dự án lớp Cao học Chính sách cơng, khóa I Tôi chân thành cám ơn VBH TECCO tạo điều kiện giúp đỡ suốt trình thực luận văn Cuối cùng, tơi ln bày tỏ lời cám ơn gia đình tơi, đặc biệt người vợ tôi, người mà hàng ngày nhắc nhở, động viên phải thực tốt luận văn tốt nghiệp Lê Phúc Hiệp 123doc iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Chính sách di dời doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường nội thành vào tập trung khu công nghiệp, khu chế xuất vùng phụ cận (2002- 2006) kế hoạch xử lý triệt để sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng Chính phủ buộc Cơng ty cổ phần Điện tử Bình Hịa (VBH) phải di rời hoạt động sở Đồng Nai, cơng ty có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng Bình Hịa với nhà nước Tuy nhiên, chương trình đưa sách ưu tiên dành cho doanh nghiệp, doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà nước cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban đạo xếp lại, xử lý nhà, đất (Ban đạo 09) Nhận thấy nhu cầu nhà nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại gia tăng, đồng thời khu đất thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH TECCO (Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng ứng dụng công nghệ mới, cổ đơng VBH) tính tốn phương án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Dự án xây dựng khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, khối 18 tầng khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, cơng viên xanh đường nội Diện tích khu đất làm dự án 24.418.5m2, địa điểm dự án khu đất mà VBH thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi mặt tài nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư Kết thẩm định tài phương án kinh doanh VBH cho thấy phương án khả thi mặt tài chính, phương án phương án tốt so sánh tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR PP phương án cịn lại Theo đó, VBH tự quản lý tầng hầm, cho thuê tầng tất khối, cho mục đích làm văn phịng, khu thương mại, đồng thời bán tồn hộ từ tầng trở lên tất khối nhà 123doc iv Phân tích mức độ rủi ro mặt tài dự án (theo phương án 3) thay đổi giá bán hộ, tốc độ tăng giá hộ, giá cho thuê văn phịng, chi phí xây dựng lạm phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp Giá bán hộ tốc độ tăng giá hộ lạm phát không làm thay đổi định đầu tư Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < IRR < MARR gần không xảy thực tế Cho dù nhà nước định giá đất theo giá nhà nước hay giá thị trường mức độ rủi ro thấp dự án đáng để VBH thực Kết thẩm định phương diện kinh tế nói chung cho thấy, dự án tạo ngoại tác tích cực tổng thể kinh tế tạo mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho nhà nước, khoản thu chênh lệch khoản thu trước sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất Trước có dự án, nhà nước thu khoản tiền tiền cho thuê đất Sau có dự án, khoản thu đất bao gồm tiền mua quyền sử dụng đất phí chuyển chuyển nhượng nhà nước thu khoản thuế từ hoạt động kinh doanh dự án Khoản chênh lệch lớn so với khoản 716,8 tỷ nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường Cả doanh nghiệp nhà nước có lợi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ doanh nghiệp lợi 1010 tỷ tiền lãi từ việc thực dự án Dự án khả thi mặt tài kinh tế nên nhà nước hỗ trợ Nhưng nhà nước khơng tính giá đất theo giá thị trường thực chất nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp 716,8 tỷ Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp khoản trợ cấp kiến nghị cần thay đổi sách tất doanh nghiệp có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phịng cho th cần tính giá đất theo giá thị trường, hình thức đấu giá Vì đất định giá theo giá thị trường doanh nghiệp sẵn lịng chuyển đổi mục đích sử dụng Trong trình thực dự án sinh ngoại tác tiêu cực môi trường giao thơng, nhà nước giám sát q trình để hạn chế ngoại tác tiêu cực 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an v MỤC LỤC Trang phụ bìa Xác nhận đơn vị đầu tư   Lời cam đoan…………………………………………………….…………………………i   Lời cảm ơn……………………………………………………….…… …………………ii   Tóm tắt luận văn……………………………………………… …… …………………ii   Mục lục ………………………………………………………… …… …………………v   Danh mục chữ viết tắt ………………………………………… …….…………………vii   Danh mục biểu đồ……………………………………………….…………………….…viii   Phụ lục bảng…………………………………………………… …… …………………ix   Chương GIỚI THIỆU 1  61 1.1 Đặt vấn đề 1  62 1.2 Mục tiêu đề tài 3  63 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3  64 1.4 Phạm vi đề tài 3  65 1.5 Bố cục luận văn 4  66 Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT 6  67 2.1 Các quan điểm nội dung phân tích dự án 6  68 2.2 Các phương pháp sử dụng phân tích tài 7  69 2.3 Các phương pháp sử dụng phân tích kinh tế 8  10 11 12 13 14 15 16 17 18 70 Chương MÔ TẢ DỰ ÁN 10  71 3.1 Giới thiệu dự án 10  72 3.2 Đặc điểm dự án 11  73 3.3 Giải pháp kiến trúc tiêu chuẩn xây dựng 12  74 3.4 Số liệu tính tốn liên quan đến nội dung phân tích dự án 13  75 Chương PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 18  76 4.1 Giới thiệu phương án phân tích 18  77 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ 21  78 4.2.1 Chi phí đầu tư 21  79 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an vi 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 4.2.2 Chi phí vận hành 23  80 4.2.3 Doanh thu dự án 23  81 4.2.4 Kế hoạch vay vốn trả lãi 23  82 4.2.5 Lịch khấu hao 24  83 4.2.6 Báo cáo thu nhập 25  84 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ 25  85 4.3 Tính tốn phân tích tài 26  86 4.4 Phân tích kết thẩm định 28  87 Chương PHÂN TÍCH RỦI RO 30  88 5.1 Xác định biến rủi ro 30  89 5.2 Mơ hình kết 31  90 5.3 Kết luận mức độ rủi ro 40  91 Chương PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 41  92 6.1 Phân tích kinh tế 41  93 6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế 41  94 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực tiêu cực 42  95 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án 43  96 6.2 Phân tích tác động ngân sách 44  97 6.3 Phân tích tác động phân phối 45  98 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47  99 Tài liệu tham khảo…………………………………….…………………….……………47 Phụ lục……………………………………………………………… …… ……………49 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an vii Danh sách chữ viết tắt: B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE Cơng ty Tư vấn Bất động sản CBRE Dothi J.S.C Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng Đơ thị DSCR Hệ số An tồn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) EIU Economist Intelligence Unit (Tổ chức nghiên cứu triển vọng kinh tế) VBH Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hịa IRR Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) MARR Suất sinh lợi tối thiểu cổ đông (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá trị ròng (Net Present Value) PCI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TECCO Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng ứng dụng cơng nghệ TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) WACC Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an viii Danh sách biểu đồ Biểu đồ 5.1 Giá bán hộ NPV chủ đầu tư Biểu đồ 5.2 Giá bán hộ NPV chủ đầu tư Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán hộ thực NPV Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng NPV Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam NPV chủ sở hữu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 71 Phụ lục 11 Kết chạy Crystal Ball giá bán hộ, giá đất tính theo giá nhà nước Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 10.000 95,00% Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec 4,60 2.172 2.172 Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 0 Forecasts Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa Summary: Entire range is from 34,74% to 45,21% Base case is 40,58% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 72 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 40,53% 40,59% 1,42% 0,02% -0,1898 3,09 0,0350 34,74% 45,21% 10,48% 0,01% Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% 34,74% 10% 38,68% 20% 39,36% 30% 39,80% 40% 40,21% 50% 40,59% 60% 40,93% 70% 41,30% 80% 41,72% 90% 42,32% 100% 45,21% Forecast: IRR chủ đầu tư, thực Summary: Entire range is from 24,75% to 34,46% Base case is 30,17% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 73 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 30,12% 30,17% 1,31% 0,02% -0,1898 3,09 0,0436 24,75% 34,46% 9,70% 0,01% Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% 24,75% 10% 28,41% 20% 29,04% 30% 29,45% 40% 29,83% 50% 30,17% 60% 30,49% 70% 30,83% 80% 31,22% 90% 31,78% 100% 34,46% Forecast: IRR dự án, danh nghĩa Summary: Entire range is from 30,28% to 39,04% Base case is 35,13% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 74 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 35,09% 35,14% 1,19% 0,01% -0,1766 3,09 0,0339 30,28% 39,04% 8,76% 0,01% Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd) Forecast values 30,28% 33,55% 34,11% 34,49% 34,83% 35,14% 35,43% 35,73% 36,09% 36,59% 39,04% Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: IRR dự án, thực Summary: Entire range is from 20,6% to 28,7% Base case is 25,1% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 75 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 25,1% 25,1% 1,1% 0,0% -0,1766 3,09 0,0439 20,6% 28,7% 8,1% 0,0% Forecast: IRR dự án, thực (cont'd) Forecast values 20,6% 23,7% 24,2% 24,5% 24,8% 25,1% 25,4% 25,7% 26,0% 26,5% 28,7% Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: NPV chủ đầu tư Summary: Entire range is from 662,42 to 1573,80 Base case is 1116,17 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 76 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 1115,84 1116,73 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1123 662,42 1573,80 911,39 1,25 Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd) Forecast values 662,42 954,97 1011,03 1048,64 1084,08 1116,70 1147,87 1180,92 1220,18 1277,16 1573,80 Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: NPV dự án Summary: Entire range is from 646,88 to 1558,26 Base case is 1100,63 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 77 Forecast values 10.000 1100,30 1101,19 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1139 646,88 1558,26 911,39 1,25 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast: NPV dự án (cont'd) Forecast values 646,88 939,43 995,49 1033,10 1068,54 1101,16 1132,33 1165,38 1204,64 1261,62 1558,26 Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% End of Forecasts Assumptions Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Assumption: USD/m2/tháng Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 End of Assumptions Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 78 Phụ lục 12 Kết chạy Crystal Ball giá bán hộ, giá đất giá thị trường Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 10.000 95,00% Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec 3,32 3.011 3.011 Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 0 Forecasts Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa Summary: Entire range is from 16,66% to 23,58% Base case is 20,56% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 79 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 20,52% 20,56% 0,92% 0,01% -0,2228 3,06 0,0449 16,66% 23,58% 6,92% 0,01% Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 16,66% 19,31% 19,76% 20,07% 20,33% 20,56% 20,79% 21,03% 21,30% 21,67% 23,58% Forecast: IRR chủ đầu tư, thực Summary: Entire range is from 8,02% to 14,43% Base case is 11,63% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 80 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 11,59% 11,63% 0,85% 0,01% -0,2228 3,06 0,0736 8,02% 14,43% 6,41% 0,01% Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd) Forecast values 8,02% 10,47% 10,88% 11,18% 11,42% 11,63% 11,85% 12,06% 12,31% 12,66% 14,43% Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: IRR dự án, danh nghĩa Summary: Entire range is from 16,56% to 23,06% Base case is 20,23% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 81 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 20,19% 20,22% 0,87% 0,01% -0,2227 3,06 0,0429 16,56% 23,06% 6,50% 0,01% Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd) Forecast values 16,56% 19,05% 19,47% 19,77% 20,01% 20,22% 20,44% 20,66% 20,92% 21,27% 23,06% Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: IRR dự án, thực Summary: Entire range is from 7,9% to 13,9% Base case is 11,3% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 82 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 11,3% 11,3% 0,8% 0,0% -0,2227 3,06 0,0710 7,9% 13,9% 6,0% 0,0% Forecast: IRR dự án, thực (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 7,9% 10,2% 10,6% 10,9% 11,1% 11,3% 11,5% 11,7% 12,0% 12,3% 13,9% Forecast: NPV chủ đầu tư Summary: Entire range is from -83,87 to 822,65 Base case is 365,19 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 Forecast Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 83 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error values 10.000 364,29 364,54 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3385 -83,87 822,65 906,51 1,23 Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd) Forecast values -83,87 204,04 259,73 300,63 334,57 364,53 396,69 429,18 467,42 521,28 822,65 Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast: NPV dự án Summary: Entire range is from -100,82 to 805,70 Base case is 348,24 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 84 Forecast values 10.000 347,34 347,58 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3550 -100,82 805,70 906,51 1,23 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast: NPV dự án (cont'd) Forecast values -100,82 187,09 242,78 283,68 317,62 347,58 379,74 412,23 450,46 504,33 805,70 Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% End of Forecasts Assumptions Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Assumption: USD/m2/tháng Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 End of Assumptions Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 123doc C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn