Thẩm định dự án khu chung cư- văn phòng cho thuê Bình Hòa

Thẩm định dự án khu chung cư- văn phòng cho thuê Bình Hòa. Tiện ích nội khu: nhà trẻ – mẫu giáo, trường cấp I – II, trung tâm thương mại, trung tâm y tế và...

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM Lê Phúc Hip THM NH D ÁN KHU CHUNG C – VN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA LUN VN THC S KINH T TP. H Chí Minh – Nm 2010 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT Lê Phúc Hip THM NH D ÁN KHU CHUNG C – VN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA Chuyên ngành: Chính sách công Mã s: 603114 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: TS. CAO HÀO THI TP. H Chí Minh – Nm 2010 i Li cam đoan Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh hay Chng trình ging dy kinh t Fulbright. Ký tên Lê Phúc Hip ii Li cám n Trc ht tôi chân thành cám n Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright (FETP) vi s tài tr toàn b hc phí trong sut khóa hc và tin sinh hot phí trong nm th nht đ tôi có điu kin theo hc chng trình Chính sách công ti TP. HCM. Trong quá trình thc hin lun vn “Thm đnh d án: Khu chung c, vn phòng cho thuê Bình Hòa”, tôi chân thành cám n s hng dn tn tình ca Tin s Cao Hào Thi. Nu không có s hng dn mt cách tn tình v khoa hc và cung cp các tài liu liên quan đn đ tài t phía thy, chc chn lun vn s không hoàn thành. Tôi gi li cám n ti các thy, các cô trong b môn Thm đnh tài chính, FETP, ngoài vic cung cp kin thc, các thy, các cô sn sàng trao đi đ lun vn hoàn thin, đng thi cám n s chia s, trao đi và góp ý vi các thành viên trong nhóm tài chính- thm đnh d án ca lp Cao hc Chính sách công, khóa I. Tôi chân thành cám n VBH và TECCO đã to điu kin và giúp đ tôi trong sut quá trình thc hin lun vn. Cui cùng, tôi luôn bày t li cám n đi vi gia đình tôi, đc bit là ngi v ca tôi, ngi mà hàng ngày nhc nh, đng viên tôi phi thc hin tt lun vn tt nghip. Lê Phúc Hip iii TÓM TT LUN VN Chính sách di di các doanh nghip gây ô nhim môi trng trong ni thành vào tp trung ti các khu công nghip, khu ch xut và vùng ph cn (2002- 2006) và k hoch x lý trit đ các c s gây ô nhim môi trng nghiêm trng ca Chính ph buc Công ty c phn in t Bình Hòa (VBH) phi di ri hot đng ca mình v c s 2 ti ng Nai, mc dù công ty đang có quyn s dng đt dài hn đn nm 2020 theo hp đng ca Bình Hòa vi nhà nc. Tuy nhiên, chng trình này đa ra chính sách u tiên dành cho doanh nghip, nu doanh nghip có d án kh thi đ chuyn đi mc đích s dng đt thì nhà nc s cho phép doanh nghip mua đt, thông qua Ban ch đo sp xp li, x lý nhà, đt (Ban ch đo 09). Nhn thy nhu cu v nhà  và nhu cu cn thuê vn phòng, khu thng mi đang gia tng, đng thi khu đt đang thuê có giá tr thng mi ln nên VBH và TECCO (Công ty C phn u t xây dng và ng dng công ngh mi, c đông ca VBH) tính toán phng án đu t vào xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê, gi là d án xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê. D án xây dng 7 khi nhà cao tng (3 khi 15 tng, 1 khi 18 tng và 3 khi 20 tng), h bi, trng hc, tng hm, công viên cây xanh và đng ni b. Din tích khu đt làm d án là 24.418.5m 2 , đa đim d án ti khu đt mà VBH đang thuê 204 N Trang Long, phng 12, qun Bình Thnh. Mun vy, VBH cn lp báo cáo đánh giá tính kh thi v mt tài chính nhm đm bo cho vic chuyn đi mc đích s dng đt đ đu t xây dng chung c, vn phòng cho thuê là hiu qu, đng thi chng minh tính kh thi v mt kinh t - xã hi đ nhà nc cp phép đu t. Kt qu thm đnh tài chính trên 3 phng án kinh doanh ca VBH cho thy c 3 phng án đu kh thi v mt tài chính, nhng phng án 3 là phng án tt nht nu so sánh v các tiêu chí thm đnh NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đi vi các phng án còn li. Theo đó, VBH s t qun lý tng hm, cho thuê 2 tng ca tt c 7 khi, cho mc đích làm vn phòng, khu thng mi, đng thi bán toàn b cn h t tng 3 tr lên ca tt c các khi nhà. iv Phân tích mc đ ri ro v mt tài chính ca d án (theo phng án 3) đi vi s thay đi giá bán cn h, tc đ tng giá cn h, giá cho thuê vn phòng, chi phí xây dng và lm phát cho thy d án có mc đ ri ro rt thp. Giá bán cn h và tc đ tng giá cn h và lm phát không làm thay đi quyt đnh đu t. Xác sut đ giá cho thuê vn phòng gim ti mc 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dng gia tng đn mc 127% làm cho NPV < 0 và IRR < MARR gn nh không xy ra trong thc t. Cho dù nhà nc đnh giá đt theo giá nhà nc hay giá th trng thì mc đ ri ro vn thp và d án vn đáng đ VBH thc hin. Kt qu thm đnh trên phng din nn kinh t nói chung cho thy, d án s to ra ngoi tác tích cc đi vi tng th nn kinh t và to ra mc thu ngân sách 817,04 t đng cho nhà nc, đây là khon thu chênh lch gia khon thu trc và sau khi chuyn đi mc đích s dng đt. Trc khi có d án, nhà nc ch thu đc mt khon tin duy nht là tin cho thuê đt. Sau khi có d án, ngoài khon thu v đt bao gm tin mua quyn s dng đt và phí chuyn chuyn nhng thì nhà nc còn thu đc các khon thu t hot đng kinh doanh ca d án. Khon chênh lch này ln hn so vi khon mt đi 716,8 t nu nhà nc đu thu quyn s dng đt theo giá th trng. C doanh nghip và nhà nc đu có li nu doanh nghip chuyn đi mc đích s dng đt, nhà nc li đúng bng khon chênh lch thu ngân sách 817,04 t và doanh nghip li hn 1010 t tin lãi t vic thc hin d án. D án kh thi v mt tài chính và kinh t nên nhà nc không phi h tr. Nhng nu nhà nc không tính giá đt theo giá th trng thì thc cht nhà nc đã h tr doanh nghip 716,8 t. Lun vn khng đnh, khon thu 716,8 đã chuyn t nhà nc sang doanh nghip nh mt khon tr cp và kin ngh cn thay đi chính sách đi vi tt c các doanh nghip đang có ý đnh chuyn mc đích s dng đt sang xây dng chung c, vn phòng cho thuê là cn tính giá đt theo giá th trng, bng hình thc đu giá. Vì nu đt đc đnh giá theo giá th trng thì doanh nghip vn sn lòng chuyn đi mc đích s dng. Trong quá trình thc hin d án s sinh ra các ngoi tác tiêu cc v môi trng và giao thông, nhà nc có th giám sát quá trình này đ hn ch ngoi tác tiêu cc. v MC LC Trang ph bìa Xác nhn ca đn v đu t  Li cam đoan…………………………………………………….…………………………i Li cm n……………………………………………………….…… …………………ii Tóm tt lun vn……………………………………………… …… …………………ii Mc lc ………………………………………………………… …… …………………v Danh mc ch vit tt ………………………………………… …….…………………vii Danh mc biu đ……………………………………………….…………………….…viii Ph lc bng…………………………………………………… …… …………………ix 0 Chng 1. GII THIU 61 1 1 1.1 t vn đ 62 1 2 1.2 Mc tiêu ca đ tài 63 3 3 1.3 Câu hi nghiên cu 64 3 4 1.4 Phm vi ca đ tài 65 3 5 1.5 B cc lun vn 66 4 6 Chng 2. C S LÝ THUYT 67 6 7 2.1 Các quan đim và ni dung phân tích d án 68 6 8 2.2 Các phng pháp s dng trong phân tích tài chính 69 7 9 2.3 Các phng pháp s dng trong phân tích kinh t 70 8 10 Chng 3. MÔ T D ÁN 71 10 11 3.1 Gii thiu d án 72 10 12 3.2 c đim ca d án 73 11 13 3.3 Gii pháp kin trúc và tiêu chun xây dng 74 12 14 3.4 S liu tính toán liên quan đn ni dung phân tích d án 75 13 15 Chng 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ÁN 76 18 16 4.1 Gii thiu các phng án phân tích 77 18 17 4.2 Biu đ dòng tin t 78 21 18 4.2.1 Chi phí đu t 79 21 vi 19 4.2.2 Chi phí vn hành 80 23 20 4.2.3 Doanh thu ca d án 81 23 21 4.2.4 K hoch vay vn và tr lãi 82 23 22 4.2.5 Lch khu hao 83 24 23 4.2.6 Báo cáo thu nhp 84 25 24 4.2.7 Biu đ dòng tin t 85 25 25 4.3 Tính toán phân tích tài chính 86 26 26 4.4 Phân tích kt qu thm đnh 87 28 27 Chng 5. PHÂN TÍCH RI RO 88 30 28 5.1 Xác đnh bin ri ro 89 30 29 5.2 Mô hình kt qu 90 31 30 5.3 Kt lun v mc đ ri ro 91 40 31 Chng 6. PHÂN TÍCH KINH T - XÃ HI 92 41 32 6.1 Phân tích kinh t 93 41 33 6.1.1 Phân tích h s chuyn đi giá tài chính sang giá kinh t 94 41 34 6.1.2 Phân tích ngoi tác tích cc và tiêu cc 95 42 35 6.1.3 Dòng tin kinh t d án 96 43 36 6.2 Phân tích tác đng ngân sách 97 44 37 6.3 Phân tích tác đng phân phi 98 45 38 Chng 7. KT LUN VÀ KIN NGH 99 47 Tài liu tham kho…………………………………….…………………….……………47 Ph lc……………………………………………………………… …… ……………49 vii Danh sách ch vit tt: B/C Phng pháp t s li ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE Công ty T vn Bt đng sn CBRE Dothi J.S.C Công ty C phn thit k xây dng ô th DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio) EIU Economist Intelligence Unit (T chc nghiên cu trin vng kinh t) VBH Công ty C phn in t Bình Hòa IRR Sut sinh li ni ti (Internal Rate of Return) MARR Sut sinh li ti thiu ca c đông (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá tr hin ti ròng (Net Present Value) PCI Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TECCO Công ty C phn u t xây dng và ng dng công ngh mi TP. HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban Nhân dân VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax) WACC Chi phí vn bình quân trng s (Weighted Average Cost of Capital) viii Danh sách biu đ Biu đ 5.1 Giá bán cn h và NPV ch đu t. Biu đ 5.2 Giá bán cn h và NPV ch đu t Biu đ 5.3 Tc đ tng/gim giá bán cn h thc và NPV Biu đ 5.4 Giá cho thuê vn phòng và NPV Biu đ 5.5 Mc đ tng giá xây dng đn NPV ch đu t Biu đ 5.6 Lm phát Vit nam và NPV ch s hu [...]... ích s d ng t u t d án Khu chung c , v n phòng cho thuê – Bình Hòa hay không? - Nhà n c có nên cho phép VBH chuy n i m c ích s d ng t ang cho thuê xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê hay không? 1.4 Ph m vi c a tài 10 Trong phân tích tài chính, tài gi i h n ph m vi nghiên c u m c ánh giá tính kh thi v m t tài chính c a toàn b d án xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê Bình Hòa mà không quan... th m ng báo cáo kh thi, th m c ánh giá theo góc ông c a t sang xây d ng chung c , khu c quy n gi t i c TECCO giao nhi m v vi t nh hi u qu tài chính và kinh t c a d án trên Nh v y, d án ch u t , có phân tích l i ích c a nhà n ánh giá tính kh thi v m t tài chính nh m t ng án liên doanh v i nh d án xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê Bình Hòa (g i t t là d án Bình Hòa) Tác gi là ng d ng i n Biên... t ng cho thuê, 5 kh i còn l i (3 kh i 20 t ng, 1 kh i 18 t ng và 1 kh i 15 t ng) bán thuê thì dành 4 t ng d (ii) Ph t Trong 2 kh i cho i cho thuê dài h n và 11 t ng trên cho thuê ng n h n ng án 2: VBH cho thuê t ng h m, ho c ch nh th u qua Ban qu n lý, dành riêng 2 kh i 15 t ng cho thuê, 5 kh i còn l i (3 kh i 20 t ng, 1 kh i 18 t ng và 1 kh i 15 t ng) thì xây d ng c n h bán t, 4 t ng d i cho thuê. .. 11 t ng trên cho thuê ng n h n (iii) Ph ng án 3: VBH t qu n lý t ng h m, cho m c ích làm v n phòng, khu th ng th i cho thuê 2 t ng c a t t c 7 kh i, ng m i Bán toàn b c n h t t ng 3 tr lên c a t t c các kh i nhà D li u c s dùng tính toán, phân tích cho 3 ph - Th i k phân tích dòng ti n n m, k t thúc vào n m 2038 - Giá cho thuê v n phòng ng án nh sau: c tính t n m g c (n m 0) là n m 2010 D án kéo dài... qu n lý t ng h m, v n phòng cho thuê ho c h p ng v i m t công ty kinh doanh b t khác, theo xu h ng s n qu n lý toàn b các ho t ng chung c a th tr ng kinh doanh a c M t ng c n h , v n phòng cho thuê, VBH có th s dành riêng m t s kh i cho thuê ho c s ch dành riêng các t ng th p cho thuê làm v n phòng Mô hình tài chính (i) Ph c thi t k cho 3 ph ng án kinh doanh, c th nh sau: ng án 1: VBH t qu n lý t ng... Ch ng án c n thi t ng m c, bao g m 7 ch nh d án mà t VBH s ph i chuy n ng, trong ó tr ng tâm n m 6 Ch Ch ng 2 C S 1 ng 2 nói v các c s lý thuy t và ph tích, ánh giá LÝ THUY T ng pháp c s d ng th c hi n vi c phân i d án xây d ng khu chung c v n phòng cho thuê Bình Hòa 2.1 Các quan i m và n i dung phân tích d án 12 Sau khi nh n ra c h i u t t i VBH, TECCO ti n hành nghiên c u ti n kh thi d án Bình Hòa. .. VBH tính toán ph ng án xây d ng khu chung c v n phòng cho thuê, d ki n th i gian làm th t c và xây d ng trong vòng 4 n m t cu i n m 2010 có vòng n n m 2013 (xem Ph l c 4 Ti n i khá dài, nh ng tính ngân l u t o ra, d án gi nh s k t thúc vào n m 11 ng 25 n m Thông tin tóm t t nh sau : 2038, sau khi ho t Ch xây d ng khu chung c ) M c dù d án 10 u t : Công ty i n t Bình t Bình Hòa (VBH) a i m d án: 204 N... xây d ng chung c , khu th ng m i, v n phòng cho thuê nh Công ty Nh a Hà n i (22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Tr ng, qu n Hoàn Ki m, Hà n i), Công ty Kho bãi TP (tr c thu c T ng Công ty Sài Gòn -Resco) hay T p oàn i n l c Vi t nam (cho thuê khu P17, Bình Th nh làm Khách s n Lý Hoàng), VBH tính toán ph Công ty C ph n VBH th th c hi n d án chuy n m c ích s d ng ng m i d ch v , v n phòng cho thuê nh... quy n cho thuê ho c t qu n lý Giá cho thuê t ng h m ph c v cho m c ích g i xe t i các khu chung c vào th i i m n m tính toán kho ng 25.000 n 30.000 phí g i xe nh th c nhà n c quy ng/m2, giá cho thuê t ng h m ít bi n ng không thay i trong th i gian dài nên gi u ng do nh c a mô hình là giá cho thuê t ng h m 5 n m t ng 1 l n, m i l n t ng 10% - Phí g i xe máy và ô tô hàng tháng T ng h m s d ng ch y u cho. .. D 3 ng 4 tính toán các ph nh Ch ÁN ng án kinh doanh và ánh giá chúng theo các tiêu chí th m ng này c ng tính toán các kho n doanh thu, chi phí, vay n và thu thành dòng ti n c a các ph 4.1 Gi i thi u các ph hình ng án trên ng án phân tích 19 i v i b t k d án kinh doanh nào, các bên tham gia u th o lu n các ph ng án ut c th Riêng d án Bình Hòa, VBH và TECCO yêu c u phân tích 3 ph ng án kinh doanh Vì . VBH) tính toán phng án đu t vào xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê, gi là d án xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê. D án xây dng. h đ tính toán mc giá bán, cho thuê, tc đ bán và cho thuê, mc đ tng giá bán, cho thuê cn h cng nh đánh giá mc đ ri ro ca d án. S liu