Đề tài giá đất trong bồi thường,hỗ trợ, tái định cư

Theo đó, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định giá đất trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình HGĐ, cá nhân đối với phần diệ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT

TIỂU LUẬN LUẬT ĐẤT ĐAI

Tên đề tài:

GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

Lớp học phần: 211BH0102

Sinh viên thực hiện: Inthaya Phonekeo_K185021973

Trần Như Minh Anh_K195032168 Đàm Thái Huy_K195032177

Đỗ Trương Quốc Huy_K195032178

Đỗ Hải Nam_K195032186

TP.HCM, Tháng 12 Năm 2021

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 2

1.1 Lý luận chung về giá đất 2

1.2 Một số vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

1.2.1 Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất 4

1.2.2 Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 6

1.2.3 Về vấn đề hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 7

1.2.4 Về vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 8

1.2 Nguyên tắc xác định giá đất 10

II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT 11

2.1 Chủ thể xác định giá đất tính bồi thường 11

2.2 Phương pháp xác định giá đất 12

2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12

2.2.2 Phương pháp chiết trừ 12

2.2.3 Phương pháp thu nhập 12

2.2.4 Phương pháp thặng dư 12

2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 12

2.3 Các điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 12

2.4 Quy trình xác định giá đất tính bồi thường 13

2.4.1 Theo phương pháp so sánh trực tiếp giá 13

2.4.2 Theo phương pháp chiết trừ 14

2.4.3 Theo phương pháp thu nhập 14

2.4.4 Theo phương pháp thặng dư 15

2.4.5 Theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 15

2.5 Xác định tiền bồi thường khi hỗ trợ tái định cư trong trường hợp được bồi thường bằng tiền 16

III ĐỀ XUẤT – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆT PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 17

KẾT LUẬN 19

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu.Mặt khác, nhà nước không trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng tài sản; thay vào đó, ngườidân được cấp QSDĐ Thu hồi đất vì mục đích quân sự, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng và tăng trưởng kinh tế là vấn đề cần quan tâm xuyên suốt trong thời kỳcông nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập Khi nhà nước, chính quyền địa phương,nhà đầu tư và chủ sở hữu đất bị thu hồi, nó không chỉ có sự ảnh hưởng về kinh tế màcòn cả về chính trị - xã hội Đồng thời, đây là chủ đề phức tạp, nhạy cảm, tác động trựctiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đốivới việc thu hồi đất của Nhà nước và thực trạng pháp luật điều chỉnh những hoạt động

này, nhóm chúng em đã nghiên cứu đề tài “Giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” Trên cơ sở tìm hiểu thực trạng pháp luật và thực tiễn tại Việt Nam, nhóm sẽ

tìm ra các hạn chế và bất cập trong pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoànthiện chế độ pháp lý, giúp nâng cao hiệu quả hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất

I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

1.1 Lý luận chung về giá đất:

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam quy định về giá đất, căn cứ vào

khoản 19 Điều 3 LĐĐ, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất” Như vậy, thế nào là giá trị của quyền sử dụng đất (QSDĐ), cũng được

quy định rõ trong pháp luật đất đai Việt Nam, căn cứ khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai

2013 (LĐĐ), “giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất

xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Như vậy, có thể hiểu rằng, định nghĩa

giá đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam là giá trị bằng tiền của QSDĐ đốivới một đơn vị diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Tại Việt Nam, Nhà nước đóng vai trò là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu, làtoàn dân và thống nhất quản lý đất đai Pháp luật đất đai cũng quy định rõ về quyền và1

nghĩa vụ của đại diện chủ sở hữu đất đai, căn cứ khoản 5 Điều 13 và Điều 18 LĐĐ,pháp luật đã trao quyền cho Nhà nước trong việc xác định giá đất Căn cứ Điều 113,

114 LĐĐ, có thể thấy Nhà nước căn cứ vào những cơ sở gián tiếp hoặc trực tiếp đểxác định giá đất, đó chính là khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Theo đó, đối với khung giá đất, Chính phủ sẽ căn cứ vào tùy loại đất theo từngvùng để ban hành khung giá đất với thời gian cố định 05 năm một lần Nếu trong thờigian xác định khung giá đất mà giá thị trường của loại đất xác định dao động tăng hoặcgiảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung thì phải dựa vào đó mà điều chỉnh chophù hợp Đối với bảng giá đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ soạn và trình2

Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua bảng giá đất dựa vào nguyên tắc,phương pháp định giá và khung giá đất trước khi công bố, xác định hiệu lực Bảng giáđất được xây dựng với thời gian cố định 05 năm một lần và công bố rộng rãi cho côngchúng vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Trong thời gian soạn thảo bảng giá đất,nếu có sự biến động giá thị trường hay có sự điều chỉnh đối với khung giá đất thìUBND cấp tỉnh phải dựa vào đó để chỉnh sửa sao cho phù hợp Trong thời gian 60ngày trước khi trình bảng giá đất cho HĐND cùng cấp thì UBND cấp tỉnh phải dử dựthảo đến cơ quan chức năng xem xét xem có chênh lệch gì hay không, nếu có sự chênhquá lớn về giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì phải báo cáo choThủ tướng Chính phủ quyết định 3

Đối với giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể Cơ quanquản lý đất đai cấp tỉnh, tức Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) có nghĩa vụ4

1 Điều 4 LĐĐ.

2 Điều 113 LĐĐ.

3 Khoản 1 Điều 114 LĐĐ.

4

hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong công tác tổ chức nhằm xác định giá đất cụ thể SởTM&MT có quyền thuê các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quátrình hỗ trợ, dù có hay không tổ chức hỗ trợ thì việc xác định giá đất phải dựa trên các

cơ sở nhất định, như điều tra, thu thập thông tin liên quan của thửa đất, giá đất phổbiến thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, bên cạnh đó bắt buộc phải sửdụng phương pháp xác định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn của các tổ chức,

Sở TN&MT phải trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi đưa cho UBNDcùng cấp quyết định Có thể thấy, công tác xác định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh5

cần sự hỗ trợ, tham mưu của Sở TM&MT Trong quá trình thực hiện, Sở Tài Nguyên

và Môi trường có quyền thuê các tổ chức bên ngoài có chức năng tư vấn xác định giáđất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Như vậy, giá đất được xác định trực tiếp dựa vào giá đất cụ thể và bảng giá đất.Như vậy, khi nào áp dụng bảng giá đất, khi nào áp dụng giá đất cụ thể? LĐĐ quy địnhrất rõ về vấn đề này tại khoản 2, 4 Điều 114 LĐĐ Theo đó, bảng giá đất được sử dụnglàm căn cứ xác định giá đất trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhànước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình (HGĐ), cá nhân đối với phần diện tích tronghạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ởcho HGĐ, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụngđất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồithường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Tính giá trịQSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trảlại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sửdụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 6

Giá đất cụ thể được cơ quan nhà nước sử dụng làm căn cứ xác định giá đất cụthể trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐcủa HGĐ, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất

ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho HGĐ, cá nhân Tính tiền thuê đấtđối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐnông nghiệp của HGĐ, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, chophép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tínhtiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấugiá QSDĐ; Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh

5 Khoản 3 Điều 114 LĐĐ.

6

4nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đốivới trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.7

Tuy nhiên, bên cạnh giá đất được xác định bởi bảng giá đất và giá đất cụ thể,thực tế cho thấy sự tồn tại của giá đất thị trường trong giao dịch chuyển QSDĐ củangười sử dụng đất trên nguyên tắc bình đẳng, tự do, thỏa thuận Theo điểm c khoản 1Điều 112 LĐĐ, có thể hiểu giá đất thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường.Định nghĩa về giá đất phổ biến trên thị trường được quy định rất rõ tại Nghị định44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Nghị định 44/2014/NĐ – CP), theo đó giá đấtphổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giaodịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chiphí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong mộtkhoảng thời gian nhất định.8

Như vậy, có thể thấy, hiện nay nước ta có 2 loại giá đất là giá theo Nhà nước vàgiá theo thị trường Như vậy, giá đất được sử dụng để làm căn cứ bồi thường cho chủthể có QSDĐ khi nhà nước tiến hành bồi thường là giá đất nào? Vấn đề này cũng đãđược nêu rõ tại điểm đ khoản 4 Điều 114 LĐĐ, theo đó giá đất cụ thể sẽ được sử dụng

để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Việc xác định giá đất tínhbồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo nguyên tắc “QSDĐ được phápluật bảo hộ” được quy định tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Mặt khác, việcxác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất cũng hướng đến việc bảo đảmnguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quyđịnh của pháp luật” quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.9

1.2 Một số vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

1.2.1 Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất:

Trên thực tế, công tác thu hồi đất thường gặp khá nhiều khó khăn QSDĐ đai làmột loại tài sản có khả năng sinh lợi nhuận cao khi giao dịch chuyển quyền sử dụngmột phần là do đất đai không có khả năng sản sinh thêm, bên cạnh đó lại đóng vai trò

tư liệu sản xuất để giúp chủ sở hữu QSDĐ tạo ra của cải, vật chất đóng vai trò phục vụphát triển kinh tế của bản thân, gia đình và xã hội Vì lẽ đó, giá trị thực tế của đất đaingày càng tăng cao, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Công tácthu hồi đất thường phải đi đôi với bồi thường, nếu bồi thường không hợp lý, có thể do

7 Khoản 4 Điều 114 LĐĐ.

8 Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ - CP.

9 Phan Trung Hiền (2017), Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu lập

5giá bồi thường theo giá đất cụ thể chênh lệnh quá xa so với giá thị trường, sẽ tạo nênbức xúc đối với chủ sở hữu QSDĐ dẫn tới nhiều hệ lụy ảnh hưởng tới trật tự an toàn

xã hội

Thuật ngữ “thu hồi”, theo cách diễn nghĩa của Từ điển Tiếng Việt, là động từ,

có nghĩa lấy lại cái đã nhường, phát…cho người khác Như vậy, có thể hiểu rằng thu10

hồi theo lẽ thông thường, đối tượng sẽ là một tài sản cụ thể, có thể một tài sản thuộc sởhữu của mình đã chuyển giao cho người khác nhưng không chuyển quyền sở hữu dướihình thức cho mượn, cấp phát hoặc tuy không tự nguyện chuyển giao nhưng bị ngườikhác chiếm đoạt bất hợp pháp Tuy nhiên, đối với công tác thu hồi đất đai thì đất đai11

là một tài sản đặc biệt, không thể dịch chuyển Theo hiến định thì đất đai là tài sảncông do toàn dân sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính12

vì lẽ đó, không có một chủ sở hữu đất đai nào ngoài Nhà nước cả mà chỉ có chủ thểđược Nhà nước cấp QSDĐ, công tác trao đổi, mua bán và thu hồi thì đối tượng đều làQSDĐ

Hiến pháp cũng quy định rõ rằng, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất do tổ chức,

cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốcphòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồiđất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.13

Nhằm củng cố thêm về vấn đề này, LĐĐ cũng quy định rõ việc Nhà nước thu hồi đấtchính là việc thu lại QSDĐ của chủ thể được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại QSDĐcủa chủ thể vi phạm pháp luật về đất đai 14

Tuy nhiên, có tới 3 trường hợp thu hồi đất ngoài 2 trường hợp kể trên, tất cả là:thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ; thu lại QSDĐ của người sử dụngđất vi phạm pháp luật về đất đai; thu lại QSDĐ do chấm dứt việc sử dụng đất theopháp luật, do tự nguyện trả lại đất hay vì nguy cơ đe dọa tính mạng con người.15

Đối với thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cầnthiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi íchquốc gia, công cộng, đây là trường hợp mà người dân sẽ phải hy sinh lợi ích bản thân

để phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng, xã hội, đóng góp tích cực vào quá trìnhphát triển kinh tế - xã hội của đất nước Ví dụ như đất của người sử dụng đất lại nằmngay vị trí chiến lược quan trọng trong việc bảo vệ vùng trời, vùng biển của Tổ quốc,

10 Hùng Thắng, Thanh Hương (2011), Từ điển Tiếng Việt, NXB Giao thông vận tải, tr.802.

11 Nguyễn Văn Vững (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn Huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

12 Điều 53 Hiến pháp 2013.

13 Điều 54 Hiến pháp 2013.

14 Khoản 11 Điều 3 LĐĐ.

15

6lúc này thì Nhà nước sẽ phải tiến hành thu hồi để triển khai, xây dựng các cơ sở hạtầng quân sự, lúc này thì rõ ràng rằng lợi ích tập thể phải được ưu tiên thi hành, khôngthể vì lợi ích cá nhân nhỏ nhoi mà có thể gây nhiều hệ lụy sau này LĐĐ cũng quyđịnh cụ thể về các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 61hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62 Luật này Đối với thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Đối chiếu với quy định tạiHiến pháp, thì thu hồi đất của chủ thể vi phạm pháp luật về đất đai chắc chắn sẽ vì lợiích quốc gia, công cộng Ví dụ như trong trường hợp một người được giao đất để canhtác, nhưng lại cố ý sử dụng cố ý sử dụng các loại hóa chất độc hại, khiến đất trở nênnghèo dinh dưỡng, không thể canh tác được nữa, lúc này rõ ràng rằng người này đã cố

ý hủy hoại đất Lúc này thì Nhà nước sẽ phải thu hồi bởi vì người đã xâm phạm vào lợiích của toàn dân LĐĐ cũng quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất do vi phạmpháp luật về đất đai tại khoản 1 Điều 64 Luật này, có thể kể đến một số trường hợpthường thấy như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê,công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất khôngđúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất đượcNhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;…

Đối với thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyệntrả lại đất, hay vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người LĐĐ quy định về cáctrường hợp thu hồi đất theo diện này tại khoản 1 Điều 65 Luật này

1.2.2 Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Mặc dù có tận 3 trường hợp thu hồi đất gồm: thu lại QSDĐ của người đượcNhà nước trao QSDĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vìlợi ích quốc gia, công cộng; thu lại QSDĐ của người sử dụng đất vi phạm pháp luật vềđất đai; thu lại QSDĐ do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyện trảlại đất hay vì nguy cơ đe dọa tính mạng con người, pháp luật Việt Nam chỉ chấp nhậnbồi thường trong trường hợp đầu tiên Cũng bởi vì, ở các trường hợp còn lại việc thuhồi đất đóng vai trò là một chế tài, trách nhiệm pháp lý bất lợi đối với trường hợp viphạm pháp luật đất đai, đối với trường hợp thu hồi đất do tự nguyện thì đây là dựa trên

ý chí của chủ sở hữu QSDĐ và đối với trường hợp thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tínhmạng con người, lúc này Nhà nước sẽ không bồi thường mà sẽ có các cơ chế để hỗ trợđời sống của chủ sở hữu QSDĐ

Khi các công trình xây dựng nhằm phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợiích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà nước cần phải có mặt bằng đểthực hiện dự án Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là người quản lý

sẽ ra quyết định thu hồi QSDĐ của người dân hoặc đất được Nhà nước giao để quản

lý Trong trường hợp người bị thu hồi đất, quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất trực tiếp bị xâm hại gây ra những thiệt hại không nhỏ về vật chất và tinh thần

Họ có thể mất đi nơi sản xuất, kinh doanh, mất chỗ ở, nơi thờ tự làm cuộc sống của

họ bị xáo trộn Chính vì vậy Nhà nước phải có chính sách bồi thường để đảm bảo lợiích chính đáng của người dân khi đã lấy đi tài sản đã gắn bó với họ

Thuật ngữ “bồi thường” đã nên quen thuộc trong đời sống hàng ngày, “bồithường” được hiểu là khi một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải

có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra Bồithường thu hồi đất cũng có thể được hiểu là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối vớidiện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Theo định nghĩa của Từ điển TiếngViệt, bồi thường có nghĩa là đền trả lại sự tổn hại.16

Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 LĐĐ, người SDĐ khi bị Nhà nước thu hồiđất, sẽ được bồi thường nếu có đủ điều kiện theo luật định Thông thường, Nhà nước17

sẽ bồi thường loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, Nhà nước sẽ bồithường bằng tiền trong trường hợp địa phương không có đất để bồi thường Lưu ý rằngtiền bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnhquyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Như vậy, có thể thấy rằng trong trườnghợp phải bồi thường bằng tiền, giá đất được áp dụng sẽ là giá đất cụ thể

1.2.3 Về vấn đề hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Trong quá trình quản lý kinh tế, xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng,nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước sẽ

ra quyết định thu hồi đất của cá nhân, tổ chức đang sử dụng Khi tiến hành thu hồi đấtthì Nhà nước có những chính sách (được quy định cụ thể trong pháp luật đất đai) vềđền bù và hỗ trợ cho những chủ thể bị thu hồi nhằm khắc phục những khó khăn vàsớm ổn định cuộc sống Theo LĐĐ năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đượcđịnh nghĩa là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sảnxuất và phát triển.18

Người bị thiệt hại sẽ có thể còn được nhận thêm các khoản hỗ trợ của Nhà nướcbên cạnh các khoản bồi thường Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm

hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đốivới trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nôngnghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của HGĐ, cá nhân mà phải di chuyểnchỗ ở; tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của HGĐ, cá nhân, người Việt Nam

16 Hùng Thắng, Thanh Hương (2011), Từ điển Tiếng Việt, NXB Giao thông vận tải, tr.92.

17 Điều 75 LĐĐ.

18

8định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và một số các hỗ trợ khác Công tác hỗtrợ này phải được thực hiện theo pháp luật yêu cầu một cách công tâm khách quan.19

Trên thực tế, “bồi thường” và “hỗ trợ” là hai hành vi tách rời nhau với hai hàm

ý khác nhau, theo đó, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường hoặc có thể được hỗtrợ tùy theo tính chất, đặc điểm đất bị thu hồi Hiểu một cách cụ thể, thì bồi thường làquyền lợi hợp pháp và chính đáng của người bị thu hồi đất với yêu cầu phải đảm bảođầy đủ điều kiện về sản xuất và đời sống cho họ mà không cần có bất kỳ một sự hỗ trợnào khác là quyền lợi và trách nhiệm của cả “ba bên” (Nhà nước, người bị thu hồi vànhà đầu tư), còn việc “hỗ trợ” chỉ xảy ra khi người bị thu hồi đất không được bồithường hoặc không cần bồi thường là hành vi mang tính chất xã hội, nhân đạo, khôngbắt buộc và có điều kiện.20

1.2.4 Về vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất của người sử dụng đất, để đảm bảoquyền, lợi ích hợp pháp và ổn định cuộc sống của người sử dụng đất bị thu hồi thìđồng thời Nhà nước cũng phải có phương án về đất ở, nhà ở khác cho họ Đất ở, nhà ởmới đó chính là tái định cư Vậy, tái định cư là khu đất ở, nhà ở Nhà nước giao choHGĐ, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

Cơ quan có thẩm quyền lập và thực hiện các dự án tái định cư là UBND cấptỉnh UBND cấp tỉnh căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt cótrách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư chongười bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Dự kiến phương án bố trí tái định cư phảithông báo cho từng hộ bị thu hồi đất và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi

có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư Trước khi bố trí đất ở cho HGĐ, cá nhân, khutái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người

sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tíchkhác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định

cư Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗtrợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản tiền chênh lệch

đó.21

19 Khoản 1, 2 Điều 83 LĐĐ.

20 Đoàn Minh Hà (2021), Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi ở TP Hồ Chí Minh và định hướng hoàn thiện, Trang Thông tin điện tử của Tạp chí Dân chủ và Pháp luật – Bộ Tư pháp, xem ngày 21/12/2021, tại đây < https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=265>.

21 Nguyễn Văn Vững (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn

9Theo điểm c Khoản 2 Điều 83 LĐĐ, hỗ trợ tái định cư là một trong các hìnhthức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, chỉ áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất ở củaHGĐ, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở Theokhoản 4 Điều 79 LĐĐ, Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề hỗ trợ tái định cư khiNhà nước thu hồi đất ở tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 47/2014/NĐ-CP) Cụ thể hơn về vấn

đề này được quy định khoản 1, 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, theo đó HGĐ, cánhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ởgắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhậnQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu mà bị thu hồihết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở thì có 2trường hợp: thứ nhất nếu họ không còn đất hay nơi ở nào khác trong địa phương (xã,phường, thị trấn) có đất ở bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bố trí tại định

cư, trong trường hợp còn nơi hoặc đất ở thì được bồi thường bằng tiền, tùy thuộc vàoquỹ đất ở của địa phương mà còn có thể xem xét xem có thể bồi thường bằng đất ở haykhông Nếu mà HGĐ đã nói có nhiều thế hệ, cặp vợ chồng cùng chung sống trên đấtthu hồi mà đủ điều kiện tách từng HGĐ riêng thì dẫn chiếu theo quy định pháp luật về

cư trú hoặc căn cứ vào quỹ đất ở và nhà ở tái định cư và tình hình thực tế mà UBNDcấp tỉnh xem xét quyết định mức đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho mỗi HGĐ sau khi

tách riêng

Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng quy định rằng HGĐ, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài trong diện được bồi thường đất hoặc nhà ở tái định cư, nếukhông có nhu cầu thì được bồi thường bằng tiền Nếu mà số tiền được bồi thường nàynhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định nàythì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền đượcbồi thường về đất Nếu mà HGĐ, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tựthu xếp chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợtái định cư UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các yếu tố như là diện tích đất ở bị thu hồi,

số người của HGĐ và xem xét điều kiện cụ thể tại địa phương để áp dụng mức hỗ trợphù hợp.22

Bên cạnh việc hỗ trợ tái định cư do thu hồi đất ở thì hiện nay Nhà nước cũng cóquy định về việc hỗ trợ tái định cư cho các HGĐ, cá nhân sử dụng đất ở nằm tronghành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải

di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cóđất trong hành lang an toàn tại khoản 5 Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

22

1.2 Nguyên tắc xác định giá đất:

Nguyên tắc xác định giá đất được quy định tại Điều 122 LĐĐ, theo đó việcđịnh giá đất phải đảm bảo 4 nguyên tắc, bao gồm: Theo mục đích sử dụng đất hợppháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biếntrên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấugiá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năngsinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Cácnguyên tắc trên là những nguyên tắc thực sự cần thiết, song để áp dụng hiệu quả thìcần phải lưu ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại

thời điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mụcđích sử dụng đất hợp pháp” của thửa đất, có thể không phải “mục đích sử dụng đấttrên thực tế” Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưachuyển mục đích sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên giấy là đất trồng cây lâunăm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm mà thôi Điều đó cũng cónghĩa là những hộ lấn chiếm bờ sông, kênh rạch, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đấtlấn chiếm đó vẫn không phải là đối tượng được bồi thường về đất Nguyên tắc này rấtkhác so với “nguyên tắc thay thế” của Ngân hàng Thế giới vì Ngân hàng Thế giới chorằng, khi triển khai dự án có nguồn vốn Hỗ trợ Phát triển Chính thức (ODA), phảiquan tâm nhiều đến việc làm sao để người dân có thể định cư được sau khi giải phóngmặt bằng Theo các chuyên gia của dự án này, việc tồn tại những nhà ở sai phép,không phép trên đất không có giấy tờ hoặc sai mục đích sử dụng đất kéo dài hàng năm

có một phần lỗi của cơ quan quản lý hữu quan Vì vậy các dự án này “vận dụng” nhiềuchính sách hỗ trợ để bảo đảm đời sống người dân sau khi giải phóng mặt bằng.23

Thứ hai, Luật có quy định nguyên tắc định giá “theo thời hạn sử dụng đất” Đây

là nội dung tương đối mới, cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết để áp dụngthống nhất, đồng bộ giữa các địa phương

Thứ ba, nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển

nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì LĐĐ năm 2013 sử dụng cụm24

từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Thực chất, về ngữ nghĩa không có sựthay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ “định tính”, không

“định lượng” được Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất

23 Lê Thanh Sơn (2014), Sự khác biệt về các chính sách thu hồi đất từ ba nguồn vốn đầu tư: Ngân hàng Thế giới, Nhà nước và Tư nhân trên địa bàn thành phố Cần Thơ, tr 30-31.

24