Theo đó, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định giá đất trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình HGĐ, cá nhân đối với phần diệ
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
Sinh viên thực hiện: Inthaya Phonekeo_K185021973Trần Như Minh Anh_K195032168Đàm Thái Huy_K195032177Đỗ Trương Quốc Huy_K195032178Đỗ Hải Nam_K195032186
TP.HCM, Tháng 12 Năm 2021
Trang 2MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 2
1.1 Lý luận chung về giá đất 2
1.2 Một số vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4
1.2.1 Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất 4
1.2.2 Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 6
1.2.3 Về vấn đề hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 7
1.2.4 Về vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 8
2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 12
2.3 Các điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 12
2.4 Quy trình xác định giá đất tính bồi thường 13
2.4.1 Theo phương pháp so sánh trực tiếp giá 13
2.4.2 Theo phương pháp chiết trừ 14
2.4.3 Theo phương pháp thu nhập 14
2.4.4 Theo phương pháp thặng dư 15
2.4.5 Theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 15
2.5 Xác định tiền bồi thường khi hỗ trợ tái định cư trong trường hợp được bồi thường bằng tiền 16
III ĐỀ XUẤT – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆT PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤTTRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 17
KẾT LUẬN 19
Trang 3LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu Mặt khác, nhà nước không trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng tài sản; thay vào đó, người dân được cấp QSDĐ Thu hồi đất vì mục đích quân sự, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và tăng trưởng kinh tế là vấn đề cần quan tâm xuyên suốt trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập Khi nhà nước, chính quyền địa phương, nhà đầu tư và chủ sở hữu đất bị thu hồi, nó không chỉ có sự ảnh hưởng về kinh tế mà còn cả về chính trị - xã hội Đồng thời, đây là chủ đề phức tạp, nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với việc thu hồi đất của Nhà nước và thực trạng pháp luật điều chỉnh những hoạt động
này, nhóm chúng em đã nghiên cứu đề tài “Giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư” Trên cơ sở tìm hiểu thực trạng pháp luật và thực tiễn tại Việt Nam, nhóm sẽ
tìm ra các hạn chế và bất cập trong pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý, giúp nâng cao hiệu quả hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trang 4I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT1.1 Lý luận chung về giá đất:
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam quy định về giá đất, căn cứ vào
khoản 19 Điều 3 LĐĐ, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất” Như vậy, thế nào là giá trị của quyền sử dụng đất (QSDĐ), cũng được
quy định rõ trong pháp luật đất đai Việt Nam, căn cứ khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai
2013 (LĐĐ), “giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Như vậy, có thể hiểu rằng, định nghĩa
giá đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một đơn vị diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tại Việt Nam, Nhà nước đóng vai trò là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu, là toàn dân và thống nhất quản lý đất đai Pháp luật đất đai cũng quy định rõ về quyền và1
nghĩa vụ của đại diện chủ sở hữu đất đai, căn cứ khoản 5 Điều 13 và Điều 18 LĐĐ, pháp luật đã trao quyền cho Nhà nước trong việc xác định giá đất Căn cứ Điều 113, 114 LĐĐ, có thể thấy Nhà nước căn cứ vào những cơ sở gián tiếp hoặc trực tiếp để xác định giá đất, đó chính là khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Theo đó, đối với khung giá đất, Chính phủ sẽ căn cứ vào tùy loại đất theo từng vùng để ban hành khung giá đất với thời gian cố định 05 năm một lần Nếu trong thời gian xác định khung giá đất mà giá thị trường của loại đất xác định dao động tăng hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung thì phải dựa vào đó mà điều chỉnh cho phù hợp Đối với bảng giá đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ soạn và trình2
Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua bảng giá đất dựa vào nguyên tắc, phương pháp định giá và khung giá đất trước khi công bố, xác định hiệu lực Bảng giá đất được xây dựng với thời gian cố định 05 năm một lần và công bố rộng rãi cho công chúng vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Trong thời gian soạn thảo bảng giá đất, nếu có sự biến động giá thị trường hay có sự điều chỉnh đối với khung giá đất thì UBND cấp tỉnh phải dựa vào đó để chỉnh sửa sao cho phù hợp Trong thời gian 60 ngày trước khi trình bảng giá đất cho HĐND cùng cấp thì UBND cấp tỉnh phải dử dự thảo đến cơ quan chức năng xem xét xem có chênh lệch gì hay không, nếu có sự chênh quá lớn về giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì phải báo cáo cho Thủ tướng Chính phủ quyết định 3
Đối với giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, tức Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) có nghĩa vụ4
1 Điều 4 LĐĐ.
2 Điều 113 LĐĐ.
3 Khoản 1 Điều 114 LĐĐ.
4
Trang 5hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong công tác tổ chức nhằm xác định giá đất cụ thể Sở TM&MT có quyền thuê các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quá trình hỗ trợ, dù có hay không tổ chức hỗ trợ thì việc xác định giá đất phải dựa trên các cơ sở nhất định, như điều tra, thu thập thông tin liên quan của thửa đất, giá đất phổ biến thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, bên cạnh đó bắt buộc phải sử dụng phương pháp xác định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn của các tổ chức, Sở TN&MT phải trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi đưa cho UBND cùng cấp quyết định Có thể thấy, công tác xác định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh5
cần sự hỗ trợ, tham mưu của Sở TM&MT Trong quá trình thực hiện, Sở Tài Nguyên và Môi trường có quyền thuê các tổ chức bên ngoài có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Như vậy, giá đất được xác định trực tiếp dựa vào giá đất cụ thể và bảng giá đất Như vậy, khi nào áp dụng bảng giá đất, khi nào áp dụng giá đất cụ thể? LĐĐ quy định rất rõ về vấn đề này tại khoản 2, 4 Điều 114 LĐĐ Theo đó, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định giá đất trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình (HGĐ), cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho HGĐ, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 6
Giá đất cụ thể được cơ quan nhà nước sử dụng làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của HGĐ, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho HGĐ, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh 5 Khoản 3 Điều 114 LĐĐ.
6
Trang 6nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.7
Tuy nhiên, bên cạnh giá đất được xác định bởi bảng giá đất và giá đất cụ thể, thực tế cho thấy sự tồn tại của giá đất thị trường trong giao dịch chuyển QSDĐ của người sử dụng đất trên nguyên tắc bình đẳng, tự do, thỏa thuận Theo điểm c khoản 1 Điều 112 LĐĐ, có thể hiểu giá đất thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường Định nghĩa về giá đất phổ biến trên thị trường được quy định rất rõ tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Nghị định 44/2014/NĐ – CP), theo đó giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.8
Như vậy, có thể thấy, hiện nay nước ta có 2 loại giá đất là giá theo Nhà nước và giá theo thị trường Như vậy, giá đất được sử dụng để làm căn cứ bồi thường cho chủ thể có QSDĐ khi nhà nước tiến hành bồi thường là giá đất nào? Vấn đề này cũng đã được nêu rõ tại điểm đ khoản 4 Điều 114 LĐĐ, theo đó giá đất cụ thể sẽ được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo nguyên tắc “QSDĐ được pháp luật bảo hộ” được quy định tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất cũng hướng đến việc bảo đảm nguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.9
1.2 Một số vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:1.2.1 Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất:
Trên thực tế, công tác thu hồi đất thường gặp khá nhiều khó khăn QSDĐ đai là một loại tài sản có khả năng sinh lợi nhuận cao khi giao dịch chuyển quyền sử dụng một phần là do đất đai không có khả năng sản sinh thêm, bên cạnh đó lại đóng vai trò tư liệu sản xuất để giúp chủ sở hữu QSDĐ tạo ra của cải, vật chất đóng vai trò phục vụ phát triển kinh tế của bản thân, gia đình và xã hội Vì lẽ đó, giá trị thực tế của đất đai ngày càng tăng cao, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Công tác thu hồi đất thường phải đi đôi với bồi thường, nếu bồi thường không hợp lý, có thể do 7 Khoản 4 Điều 114 LĐĐ.
8 Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ - CP.
9 Phan Trung Hiền (2017), Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu lập
Trang 7giá bồi thường theo giá đất cụ thể chênh lệnh quá xa so với giá thị trường, sẽ tạo nên bức xúc đối với chủ sở hữu QSDĐ dẫn tới nhiều hệ lụy ảnh hưởng tới trật tự an toàn xã hội.
Thuật ngữ “thu hồi”, theo cách diễn nghĩa của Từ điển Tiếng Việt, là động từ, có nghĩa lấy lại cái đã nhường, phát…cho người khác Như vậy, có thể hiểu rằng thu10
hồi theo lẽ thông thường, đối tượng sẽ là một tài sản cụ thể, có thể một tài sản thuộc sở hữu của mình đã chuyển giao cho người khác nhưng không chuyển quyền sở hữu dưới hình thức cho mượn, cấp phát hoặc tuy không tự nguyện chuyển giao nhưng bị người khác chiếm đoạt bất hợp pháp Tuy nhiên, đối với công tác thu hồi đất đai thì đất đai11
là một tài sản đặc biệt, không thể dịch chuyển Theo hiến định thì đất đai là tài sản công do toàn dân sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính12
vì lẽ đó, không có một chủ sở hữu đất đai nào ngoài Nhà nước cả mà chỉ có chủ thể được Nhà nước cấp QSDĐ, công tác trao đổi, mua bán và thu hồi thì đối tượng đều là QSDĐ
Hiến pháp cũng quy định rõ rằng, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.13
Nhằm củng cố thêm về vấn đề này, LĐĐ cũng quy định rõ việc Nhà nước thu hồi đất chính là việc thu lại QSDĐ của chủ thể được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại QSDĐ của chủ thể vi phạm pháp luật về đất đai 14
Tuy nhiên, có tới 3 trường hợp thu hồi đất ngoài 2 trường hợp kể trên, tất cả là: thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ; thu lại QSDĐ của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai; thu lại QSDĐ do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyện trả lại đất hay vì nguy cơ đe dọa tính mạng con người.15
Đối với thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đây là trường hợp mà người dân sẽ phải hy sinh lợi ích bản thân để phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng, xã hội, đóng góp tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Ví dụ như đất của người sử dụng đất lại nằm ngay vị trí chiến lược quan trọng trong việc bảo vệ vùng trời, vùng biển của Tổ quốc, 10 Hùng Thắng, Thanh Hương (2011), Từ điển Tiếng Việt, NXB Giao thông vận tải, tr.802.
11 Nguyễn Văn Vững (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễnHuyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.
12 Điều 53 Hiến pháp 2013.
13 Điều 54 Hiến pháp 2013.
14 Khoản 11 Điều 3 LĐĐ.
15
Trang 8lúc này thì Nhà nước sẽ phải tiến hành thu hồi để triển khai, xây dựng các cơ sở hạ tầng quân sự, lúc này thì rõ ràng rằng lợi ích tập thể phải được ưu tiên thi hành, không thể vì lợi ích cá nhân nhỏ nhoi mà có thể gây nhiều hệ lụy sau này LĐĐ cũng quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 61 hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62 Luật này
Đối với thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Đối chiếu với quy định tại Hiến pháp, thì thu hồi đất của chủ thể vi phạm pháp luật về đất đai chắc chắn sẽ vì lợi ích quốc gia, công cộng Ví dụ như trong trường hợp một người được giao đất để canh tác, nhưng lại cố ý sử dụng cố ý sử dụng các loại hóa chất độc hại, khiến đất trở nên nghèo dinh dưỡng, không thể canh tác được nữa, lúc này rõ ràng rằng người này đã cố ý hủy hoại đất Lúc này thì Nhà nước sẽ phải thu hồi bởi vì người đã xâm phạm vào lợi ích của toàn dân LĐĐ cũng quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại khoản 1 Điều 64 Luật này, có thể kể đến một số trường hợp thường thấy như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;…
Đối với thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyện trả lại đất, hay vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người LĐĐ quy định về các trường hợp thu hồi đất theo diện này tại khoản 1 Điều 65 Luật này
1.2.2 Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Mặc dù có tận 3 trường hợp thu hồi đất gồm: thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu lại QSDĐ của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai; thu lại QSDĐ do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyện trả lại đất hay vì nguy cơ đe dọa tính mạng con người, pháp luật Việt Nam chỉ chấp nhận bồi thường trong trường hợp đầu tiên Cũng bởi vì, ở các trường hợp còn lại việc thu hồi đất đóng vai trò là một chế tài, trách nhiệm pháp lý bất lợi đối với trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đối với trường hợp thu hồi đất do tự nguyện thì đây là dựa trên ý chí của chủ sở hữu QSDĐ và đối với trường hợp thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng con người, lúc này Nhà nước sẽ không bồi thường mà sẽ có các cơ chế để hỗ trợ đời sống của chủ sở hữu QSDĐ.
Khi các công trình xây dựng nhằm phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự án Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là người quản lý sẽ ra quyết định thu hồi QSDĐ của người dân hoặc đất được Nhà nước giao để quản
Trang 9lý Trong trường hợp người bị thu hồi đất, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trực tiếp bị xâm hại gây ra những thiệt hại không nhỏ về vật chất và tinh thần Họ có thể mất đi nơi sản xuất, kinh doanh, mất chỗ ở, nơi thờ tự làm cuộc sống của họ bị xáo trộn Chính vì vậy Nhà nước phải có chính sách bồi thường để đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân khi đã lấy đi tài sản đã gắn bó với họ
Thuật ngữ “bồi thường” đã nên quen thuộc trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” được hiểu là khi một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra Bồi thường thu hồi đất cũng có thể được hiểu là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Theo định nghĩa của Từ điển Tiếng Việt, bồi thường có nghĩa là đền trả lại sự tổn hại.16
Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 LĐĐ, người SDĐ khi bị Nhà nước thu hồi đất, sẽ được bồi thường nếu có đủ điều kiện theo luật định Thông thường, Nhà nước17
sẽ bồi thường loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền trong trường hợp địa phương không có đất để bồi thường Lưu ý rằng tiền bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Như vậy, có thể thấy rằng trong trường hợp phải bồi thường bằng tiền, giá đất được áp dụng sẽ là giá đất cụ thể.
1.2.3 Về vấn đề hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
Trong quá trình quản lý kinh tế, xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng, nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất của cá nhân, tổ chức đang sử dụng Khi tiến hành thu hồi đất thì Nhà nước có những chính sách (được quy định cụ thể trong pháp luật đất đai) về đền bù và hỗ trợ cho những chủ thể bị thu hồi nhằm khắc phục những khó khăn và sớm ổn định cuộc sống Theo LĐĐ năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được định nghĩa là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.18
Người bị thiệt hại sẽ có thể còn được nhận thêm các khoản hỗ trợ của Nhà nước bên cạnh các khoản bồi thường Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của HGĐ, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của HGĐ, cá nhân, người Việt Nam
16 Hùng Thắng, Thanh Hương (2011), Từ điển Tiếng Việt, NXB Giao thông vận tải, tr.92.
17 Điều 75 LĐĐ.
18
Trang 10định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và một số các hỗ trợ khác Công tác hỗ trợ này phải được thực hiện theo pháp luật yêu cầu một cách công tâm khách quan.19
Trên thực tế, “bồi thường” và “hỗ trợ” là hai hành vi tách rời nhau với hai hàm ý khác nhau, theo đó, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường hoặc có thể được hỗ trợ tùy theo tính chất, đặc điểm đất bị thu hồi Hiểu một cách cụ thể, thì bồi thường là quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người bị thu hồi đất với yêu cầu phải đảm bảo đầy đủ điều kiện về sản xuất và đời sống cho họ mà không cần có bất kỳ một sự hỗ trợ nào khác là quyền lợi và trách nhiệm của cả “ba bên” (Nhà nước, người bị thu hồi và nhà đầu tư), còn việc “hỗ trợ” chỉ xảy ra khi người bị thu hồi đất không được bồi thường hoặc không cần bồi thường là hành vi mang tính chất xã hội, nhân đạo, không bắt buộc và có điều kiện.20
1.2.4 Về vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
Khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất của người sử dụng đất, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp và ổn định cuộc sống của người sử dụng đất bị thu hồi thì đồng thời Nhà nước cũng phải có phương án về đất ở, nhà ở khác cho họ Đất ở, nhà ở mới đó chính là tái định cư Vậy, tái định cư là khu đất ở, nhà ở Nhà nước giao cho HGĐ, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
Cơ quan có thẩm quyền lập và thực hiện các dự án tái định cư là UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Dự kiến phương án bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ bị thu hồi đất và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư Trước khi bố trí đất ở cho HGĐ, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản tiền chênh lệch đó.21
19 Khoản 1, 2 Điều 83 LĐĐ.
20 Đoàn Minh Hà (2021), Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi ở TP Hồ Chí Minh và định hướng hoàn thiện, Trang Thông tin điện tử của Tạp chí Dân chủ và Pháp luật – Bộ Tư pháp, xem ngày 21/12/2021, tại đây < https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=265>.
21 Nguyễn Văn Vững (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn
Trang 11Theo điểm c Khoản 2 Điều 83 LĐĐ, hỗ trợ tái định cư là một trong các hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, chỉ áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất ở của HGĐ, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở Theo khoản 4 Điều 79 LĐĐ, Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 47/2014/NĐ-CP) Cụ thể hơn về vấn đề này được quy định khoản 1, 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, theo đó HGĐ, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu mà bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở thì có 2 trường hợp: thứ nhất nếu họ không còn đất hay nơi ở nào khác trong địa phương (xã, phường, thị trấn) có đất ở bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bố trí tại định cư, trong trường hợp còn nơi hoặc đất ở thì được bồi thường bằng tiền, tùy thuộc vào quỹ đất ở của địa phương mà còn có thể xem xét xem có thể bồi thường bằng đất ở hay không Nếu mà HGĐ đã nói có nhiều thế hệ, cặp vợ chồng cùng chung sống trên đất thu hồi mà đủ điều kiện tách từng HGĐ riêng thì dẫn chiếu theo quy định pháp luật về cư trú hoặc căn cứ vào quỹ đất ở và nhà ở tái định cư và tình hình thực tế mà UBND cấp tỉnh xem xét quyết định mức đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho mỗi HGĐ sau khi
tách riêng
Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng quy định rằng HGĐ, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong diện được bồi thường đất hoặc nhà ở tái định cư, nếu không có nhu cầu thì được bồi thường bằng tiền Nếu mà số tiền được bồi thường này nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất Nếu mà HGĐ, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự thu xếp chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các yếu tố như là diện tích đất ở bị thu hồi, số người của HGĐ và xem xét điều kiện cụ thể tại địa phương để áp dụng mức hỗ trợ phù hợp.22
Bên cạnh việc hỗ trợ tái định cư do thu hồi đất ở thì hiện nay Nhà nước cũng có quy định về việc hỗ trợ tái định cư cho các HGĐ, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn tại khoản 5 Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
22
Trang 121.2 Nguyên tắc xác định giá đất:
Nguyên tắc xác định giá đất được quy định tại Điều 122 LĐĐ, theo đó việc định giá đất phải đảm bảo 4 nguyên tắc, bao gồm: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Các nguyên tắc trên là những nguyên tắc thực sự cần thiết, song để áp dụng hiệu quả thì cần phải lưu ý một số nội dung sau:
Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại
thời điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích sử dụng đất hợp pháp” của thửa đất, có thể không phải “mục đích sử dụng đất trên thực tế” Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm mà thôi Điều đó cũng có nghĩa là những hộ lấn chiếm bờ sông, kênh rạch, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đất lấn chiếm đó vẫn không phải là đối tượng được bồi thường về đất Nguyên tắc này rất khác so với “nguyên tắc thay thế” của Ngân hàng Thế giới vì Ngân hàng Thế giới cho rằng, khi triển khai dự án có nguồn vốn Hỗ trợ Phát triển Chính thức (ODA), phải quan tâm nhiều đến việc làm sao để người dân có thể định cư được sau khi giải phóng mặt bằng Theo các chuyên gia của dự án này, việc tồn tại những nhà ở sai phép, không phép trên đất không có giấy tờ hoặc sai mục đích sử dụng đất kéo dài hàng năm có một phần lỗi của cơ quan quản lý hữu quan Vì vậy các dự án này “vận dụng” nhiều chính sách hỗ trợ để bảo đảm đời sống người dân sau khi giải phóng mặt bằng.23
Thứ hai, Luật có quy định nguyên tắc định giá “theo thời hạn sử dụng đất” Đây
là nội dung tương đối mới, cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết để áp dụng thống nhất, đồng bộ giữa các địa phương.
Thứ ba, nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển
nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì LĐĐ năm 2013 sử dụng cụm24
từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Thực chất, về ngữ nghĩa không có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ “định tính”, không “định lượng” được Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất
23 Lê Thanh Sơn (2014), Sự khác biệt về các chính sách thu hồi đất từ ba nguồn vốn đầu tư: Ngân hàng Thế giới,Nhà nước và Tư nhân trên địa bàn thành phố Cần Thơ, tr 30-31.
24