Hoàn thiện chính sách giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng qua nghiên cứu một số dự án trên địa bàn thành phố hà nội

eq TRVONG DAI HOC K1NH TE QUOC DAN NGUYEN THANH LAN HOAN THIEN CHINH SACH GIA DAT » TRONG BO! HUONG GIAI PHONG MAT BANG, QUA NGHIEN CUXJ MQT S6 DV An THEN DIA BAN THANH PHO HA NO! • • w x u; TRUING DAI HOC KINH TE QUOC DAN DAI HOC KTQD TT THONGTIN THlfVIEN PHONG LUAN AN-TU LIEU NGUYEN THANH LAN HOAN THIEN CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI IHION(, GIAI PHONG MAT BANG, QUA NGHIEN (IT MOT SO DI AN TREN DIA BAN THANH PHO HA NOl • • Chuyen nganh: Kinh te dia chinh LUAN VAN THAC SI QUAN LY NGlTOI hiong dan khoa hoc: PGS.TS HOANG VAN CUONG HA NOI, NAM 2011 |f LOI CAM DOAN Toi xin cam doan day la cong trinh nghien cuu cua rieng toi Cac tai lieu trich dan, so lieu neu luan van dam bao tinh trung thuc va co nguon trich dan ro rang Nguoi cam doan NGUYEN THANH LAN ii MUC LUC • • DANH MUC TU VIET TAT iv DANH MUC CAC BANG, BIEU, HINH VE v DANH MUC CAC PHV LUC vi MO DAU CHUONG 1: CO SO KHOA HOC CUA CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI THlONG GIAI PHONG MAT BANG 1.1 Khai niem va dac diem bdi thudng gidi phong mat bang 1.1.1 Khai niem 1.1.2 Dac diem cua cong tac bdi thirong giai phong mat bang 1.1.3 Vai tro cua cong tac bdi thirong giai phong mat bang 1.2 Gid dat va vai tro gid dat bdi thudng giai phong mat bang 10 1.2.1 Ban chat gid dat 10 1.2.2 Vai tro gid dat bdi thirong giai phong mat bang 13 1.3 Cor sff cua chinh sack gid dat bdi thicdng giai phong mat bang 13 1.3.1 Co so xac dinh gid dat bdi thirong giai phong mat bang 13 1.3.2 Nguyen ly kinh te cua chinh sach gid dat bdi thirong giaiphong mat bang 15 1.3.3 Yeu cau cua chinh sach gid dat bdi thirong giai phong mat bang 18 1.4 Quy dinh cua Nha nude ve gid dat bdi thudng giaiphong mat bang 20 1.4.1 Quy dinh doi vdi dat nong nghiep 22 1.4.2 Quy dinh doi vdi dat phi nong nghiep 26 1.5 Kinh nghiem chinh sach gid dat bdi thudng giai phong mat bang cua mot so nude tren the gidi 28 1.5.1 Chinh sach gid dat bdi thirong gidi phong mat bang cua mot so mroc tren the gidi 28 1.5.2 Bdi hoc rut tir kinh nghiem cdc mroc 40 CHtfONG 2: THUC TRANG CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI THU’CfNG GIAI PHONG MAT BANG, QUA NGHIEN CUU MQT SO DU* AN TREN DIA BAN THANH PHO HA NQI 41 2.1 Khai quat tinh hinh giai phong mat bang tai Ha Noi 42 2.1.1 Khai quat tinh hinh sir dung dat tai Ha Noi .42 2.1.2 Khai quat quy dinh va tinh hinh thuc hien bdi thuang giai phong mat bang tai Ha Noi 45 2 Thuc trang dp dung chinh sach gid dat bdi thuang giai phong mat bang, qua mpt so dir an tren dia ban Ha Noi 54 2.2.1 Thue trang dp dung chinh sach gid dat nong nghiep boi thuang giai phong mat bang 55 2.2.2 Thue trang dp dung chinh sach gid dat phi nong nghiep boi thuang giaiphong mat bang 62 Mot so danh gid ve chinh sach gid dat boi thudng giai phong mat bang 68 2.3.1 Ket qua dat duac 68 a r \ a r 2.3.2 Ton tai va nhiing van de dat can giai quyet 70 2.3.3 Nguyen nhan cua nhiing ton tai 75 CHUONG 3: PHUONG HUONG HOAN THIEN CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI THVCJNG GIAI PHONG MAT BANG 77 3.1 Dur bdo nhu cau giaiphong mat bang .77 3.1.1 Du bdo tinh hinh giai phong mat bang tai Ha Noi 3.1.2 Yeu cau dat cua cong tac boi thuang giai phong mat bang 81 3.2 Phuong hudng hoan thien chinh sach gid dat boi thuang giai phong mat bang 83 3.2.1 Quan diem hoan thien chinh sach gid dat boi thuang giaiphong mat bang 83 3.2.2 Phuong hucrng hoan thien chinh sach gid dat bdi thuang giai phong mat bang 85 3.3 Cac giaiphap k/tac trien khai thuc te 93 KET LUAN 96 DANH MUC CAC TAI LIEU THAM KTIAO PHU LUC DANH MUC CAC TU VIET TAT TU VIET TAT BDS BT CNH GPMB HDH QSDD UBND NQI DUNG DAY DU TIENG ANH : Bat dong san : Real estate/ property : Boi thubng : Compensate/ compensation : Cong nghiep hoa : Industrialization : Giai phong mat bang : Site clearance : Hien dai hoa : Modernization a r Quyen su dung dat : Uy ban nhan dan : Land use rights : People's Committee V DANH MUC CAC BANG, BIEU, HINH VE I BANG, BIEU Bang 1.1: So sanh tieu chuan bdi thudng d Trung Quoc, Uc va An Do 39 Bang 2.1: Tinh hinh su dung dat tren dia ban Ha Noi 1995 - 2005 43 Bang 2.2: Bang gia dat cay hang nam tai Ha Noi tu 2005 - 2007 56 Bang 2.3: Thong tin ve gia boi thudng dat nong nghiep mot so du an tai Ha Noi 57 Bang 2.4: Gia dat a tai mot so tuyen Ha Noi nam 2010 63 Bang 2.5: Gia dat tai Ha Noi nam 2004 64 Bang 2.6: Thong tin ve gia boi thudng dat d cua mot so du an tai Ha Noi 65 Bang 2.7: So sanh gia dat d tren thi truong vdi gia BT mot so du an tai Ha Noi 66 Bang 3.1: Du bao chi tieu su dung dat tai Ha Noi tdi nam 2020, 2030 78 II HINH VE Hinh 1.1: Bien doi gia tri dat thu hoi 16 Hinh 2.1: Tinh hinh su dung dat tren dia ban Ha Noi 2005 - 2010 44 Hinh 2.2: Co cau dat su dung cua Ha Noi nam 2010 45 Hinh 2.3: Ke hoach thuc hien cac du an co lien quan den GPMB tai Ha Noi tu 2000 T6/2011 49 Hinh 2.4: Tinh hinh thuc hien cac du an co lien quan den GPMB tai Ha Noi tu 2000 T6/2011 50 Hinh 2.5: Dien ti'ch dat thu hoi tai Ha Noi nam 2006 - chia theo muc di'ch su dung 51 Hinh 2.6: Ty le du an ban giao mat bang so vdi ke hoach .52 Hinh 2.7: Ty le dien tich dat hoan GPMB tai Ha Noi 53 Hinh 2.8: Ty le ho gia dinh dupe bo tri tai dinh cu GPMB tai Ha Noi 53 Hinh 2.8: Cac dang khieu nai, to cao ve dat dai 73 Hinh 2.9: Khieu nai hanh chinh doi vdi BT GPMB Nha nude thu hoi dat 73 Hinh 3.1: Du bao dien tich su dung cac loai dat tai Ha Noi den 2015, 2020 79 vi DANH MUC CAC PHU LUC Phu luc 1: Quy dinh ve mure boi thuong thiet hai Nha nude thu hoi dat (giai doan trudc 1993) Phu luc 2: Mot so van ban phap ly lien quan den cong tac boi thuong giai phong mat bang (tir 2003 - 2010) Phu luc 3: Tieu chuan boi thuong dat nong nghiep Trung Quoc Phu luc 4: Bieu tong hop tinh hinh thuc hien cac du an co lien quan den BT GPMB tai Ha Noi 2000 - T6/2011 Phu luc 5: Quy dinh ve gia dat nong nghiep BT GPMB tai Ha Noi (tir 2003 - nay) Phu luc 6: Bang gia dat cay hang nam tai Ha Noi tir 2008 - 2011 Phu luc : Cac phuong phap dinh gia dat tai Viet Nam hien Phu luc 8: Sir dung phuong phap thu nhap de xac dinh gia dat nong nghiep BT GPMB tai Ha Noi Phu luc 9: Cac chuong trinh, du an uu tien nghien cuu dau tu cua Thanh Ha Noi TRUONG DAI HQC KINH TE QUOC DAN NGUYEN THANH LAN HOAN THIEN CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI THUdNG GIAI PHONG MAT BANG, QUA NGHIEN CU*U MOT SO DU AN TREN DIA BAN THANH PHO HA NOl • • Chuyen nganh: Kinh te dia chinh TOM TAT LUAN VAN THAC SI HA NOI, NAM 2011 i MCJ DAU A A Boi thirong (BT) giai phong mat bang (GPMB) dong vai trd quan va quyet dinh doi vdi cong tac trien khai cac du an dau tu, thuc hien cac quy hoach Nhung nam qua, cac quy dinh cua chinh sach BT GPMB da dupe bien va di vao cuoc song Tuy nhien, chinh sach BT GPMB van dang dat mot so van de can phai nghien cuu va lam sang td nhu la: phuong phap xac dinh gia dat nhu the nao de phuc vu viec BT GPMB? Tac dong cua du an (quy hoach) den gia dat cua khu vuc co du an nhu the nao va muc BT co tinh den yeu to tac dong hay khong? Trong qua trinh ap dung chinh sach BT GPMB, ton tai thuc te: gia dat BT thuc te co khoang each kha Ion so vdi gia dat chuyen nhuong tren thi trudng; dan den cham ban giao mat bang, xuat hien tinh trang quy hoach treo; co rat nhieu vu viec khieu kien lien quan den BT GPMB Nguyen nhan can ban dan den ton tai tren la bat cap muc gia dat BT Vi vay, de tai “Hoan thien chinh sach r a a r gia dat bdi thudng gidi phong mat bang, qua nghien cuu mot so dur an tren dia ban Ha Noi” dupe chon de nghien cuu Muc tieu ma de tai nghien cuu hudng tdi la: Lam rd ban chat gia dat BT GPMB; Phan tich nhung bat hop ly cua gia dat BT GPMB; Tim hieu nguyen nhan gay nhung bat hop ly, tir de xuat phuong hudng hoan thien CHVONG1: CO SO KHOA HOC CUA CHINH SACH GIA DAT TRONG BOI THUONG GIAI PHONG MAT BANG 1.1 Khai niem va dac diem boi thudng giai phong mat bang Bdi thudng giai phong mat bang la so tien (hay la cac chi phi) phai tra cho ngudi su dung dat tuong duong vdi gia tri mat mat ve dat va tai san gan lien vdi dat ma ho bi anh hudng qua trinh GPMB, thu hoi dat gay Ta thay, cong tac BT - - J r Thong tu 14/2008/TTLTBTC-BTNMT 31/01/2008 10 Nghi dinh 69/2009/ND-CP 13/08/2009 11 Thong tu 14 /2009/TTBTNMT 01/10/2009 12 Nghi dinh 188/2004/ND-CP 16/11/2004 13 Thong tu 114/2004/TTBTC 26/11/2004 quyet khieu nai ve dat dai Hudng dan thuc hien mot so dieu cua Nghi dinh so 84/2007/ND-CP; quy dinh ve viec ho tro doi vdi dat nong nghiep xen ke khu dan cu va dat ao, vudn lien ke vdi dat d khu dan cu Quy dinh bo sung ve quy hoach su dung dat, gia dat, thu hoi dat, boi thudng, ho tro va tai dinh cu Nghi dinh quy dinh cu the ve nguyen tac, chi tra, boi thudng; cac khoan ho tro, tai dinh cu Quy dinh chi tiet ve boi thudng, ho tro, tai dinh cu va trinh tu, thu tuc thu hoi dat, giao dat, cho thue dat Thong tu danh mot chuong (co 21 dieu) neu cu the ve: boi thudng ve dat; bdi thudng ve tai san tren dat; chinh sach ho tro; tai dinh cu; to chuc thuc hien boi thudng, ho tro, tai dinh cu Quy dinh phuong phap xac dinh gia dat va khung gia cac loai dat; Co hai phuong phap dinh gia dat: phuong phap so sanh truc tiep, phuong phap thu nhap Hudng dan thuc hien Nghi dinh so 188/2004/ND-CP 16/11/2004 cua Chinh phu ve phuong phap xac dinh gia dat va khung gia cac loai dat Sua doi, bo sung mot so dieu cua Nghi dinh so 188/2004/ND-CP ve phuong phap xac dinh gia dat va khung gia cac loai dat Bo sung them hai phuong phap xac dinh gia dat: Phuong phap chiet tru va phuong phap thang du Hudng dan thuc hien Nghi dinh so 188/2004/ND-CP va Nghi dinh sd 123/2007/ND-CP 27/7/2007 cua Chinh phu sua doi, bo sung mot so dieu cua Nghi dinh so 188/2004/ND-CP A 14 Nghi dinh 123/2007/ND-CP 27/07/2007 15 Thong tu 145/2007/TTBTC 06/12/2007 7 r r > -6- Phu luc 3: Tieu chuan boi thu'dng dat nong nghiep Trung Quoc Muc Nguyen tac boi thuong Ca sa Theo muc dich su dung dat ban dau (trudc thu hoi) Boi thuong dat Danh muc duoc boi thuong Ho tro tai dinh cu Mua mang va nhung dau tu cai tao tren dat boi thuong Tiep can toi boi thuong dat va ho tro tai dinh cu Mot boi so theo quy dinh cua gia tri san xuat trung binh hang nam cua dat vong nam trudc bi thu hoi Nhan tu boi thuong dat theo quy dinh: 6-10 ldn Dat trot Duoc xac dinh bdi cap chinh quyen Dat khac tuong ung 4-6 lan cho moi nguoi tai dinh cu, gia Nhan tu ho tro tai dinh cu theo quy dinh tri toi da la 15 lan cho moi hecta dat bi thu hoi Boi thuong hoa mau va cai tao dat Tong nhan tu toi da Duoc xac dinh bdi cap chinh phu tuong ung Khong qua 30 lan (Ngudn: Chan, 2003*) * Nguyen ban tieng Anh: Nelson Chan, (2003), ‘‘Recent reform of China's rural land compensation standards ”, Pacific Rim Property Research Journal, Vol 12, No 1, pg5 Ban dich tieng Vi?t: Nguyen Manh Hai, (2009), ‘‘Van de thu hoi dat nong nghiep a Viet Nam: Thuc trang chinh sach va giai phap hoan thien ”, tr 31 A X A Phu luc 4: Bieu tong hop tinh hinh thuc hien cac du* an cd lien quan den BT GPMB tai • Ha Noi • 2000 - 2011 24 Dien tich dat (ha) So du an So ho nhan tien So ho BT duyc Nam Edu an So du an ban giao E dien tich dat thu hoi L di£n E tien tich da BT, ho ban giao E so hv mat bang tai djnh try (ty cu dong) 2000 139 64 854 349 11.450 438 921 2001 351 159 1.475 733 22.662 768 1.602 2002 417 194 2.863 1.003 27.767 931 969 2003 429 214 2.656 1.415 30.037 1.736 1.873 2004 417 161 2.814 875 20.889 1.551 1.212 2006 300 72 1.524 392 12.202 1.927 1.833 - - - - - - - 2008 1.005 282 13.526 1.538 49.602 2.917 2.133 2009 1.170 428 13.484 1.987 39.671 5.912 2.681 2010 1.159 462 11.603 2.111 44.415 13.125 2.996 T6/2011 1.000 131 10.381 943 19.587 8.316 650 T6ng 6.761 2.351 63.520 12.273 307.000 40.391 19.040 20072526 (Nguon: Bui Phuang Anh, 200926 va Nguyen Due Bien, 201127) 24 Ghi chit: Tong so dir dn cua tirng ndm Id so luong dir dn thuc te duoc trien khai ndm bdo cdo, bao g6m cd cdc du dn dang, chuyen tiep tir ndm trudc d6 25 Tdc gia khong thu thdp dupe s6 li?u ndm 2007 26 So lieu tir 2000 - 2006 duoc lay tir: Bui Phuong Trang, (2009), “Behind successful land acquisition a case study of the Van Quan new urban area project in Hanoi, Vietnam ", p36 "7 So li^u tir 2008 - 2010: Nguyen Due Bien, (2011), “Hoi thao tai chinh dat dai, gid dat va ca che tai chinh boi thudng, ho trq, tdi dinh cu" Phu luc 5: Quy dinh ve gia dat nong nghiep BT GPMB tai Ha Noi (tu 200328 - nay) ban So 26/2005/QD-UB SO 137/2007/QD-UB So 18/2008/QD-UB SO 108/2009/QD-UB Noi dung Ca sa tinh gia BT/ ho trg Gia tat te tinh boi thuong, ho trg la gia tat theo mut tich su dung ta tugt BBND Thanh ph9 quy tinh va tong b9 01/01 hang nam Hinh thut BT BT bang tien theo gia tri quyen su dung tat nong nghiep BT/ ho trg thu hoi tat nong nghiep tua ho gia tinh/ ta nhan (Khong tugt ho trg tao tao thuyen toi nghe nghiep va viet lam) BT theo gia tat nong nghiep tay lau nam va ho trg (Phan dien tlth tinh theo dien tith thut te bi thu hoi va khong vugt qua lan han mut giao tat a): BT theo gia tat nong nghiep tung mut tlth su dung va ho trg (Phan dien ti'th khong vugt qua lan han mut giao tat a): DSt ao vuon lien ke tat a BT theo gia tat nong nghiep va ho trg them 20% theo gia tat a lien ke + 50%o gia tat a tung thua (neu th giay to thung minh QSD tat hoat su dung trudt 15/10/122C) Tuang tu quyet tinh S9 1C7/2007/QD-BB + C0O% gia tat a tung thua (neu khong th giay to thung minh QSD tat tu 15/10/122C ten trudt 01/07/2004) 28 Giai doan trade Luat dat 1003 co h ieu lire thi tip d ung Quyet ci inh so 99/2003/QQ-UB ngay2 V8/2