Chuyên đề thực tập: Quản lý và sử dụng đất tại quận hai bà trưng thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN |

KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

Đề tai: QUAN LÝ VA SỬ DUNG DAT TẠI QUAN HAI BÀ TRUNG THUC TRANG VA GIAI PHAP

Sinh vién : La Ngoc Thang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do ban thân thực hiện, không sao

chép, cat ghép các báo cáo hoặc chuyên đê của người khác; nêu sai phạm tôi xin

chịu kỷ luật với Nhà trường.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Ký tên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIET TAT

DANH MỤC BANG

PHAN MỞ ĐÂU s- 5-5 se se se EsEseEsEsEsevsevssrssessssssrssse 1 1 PHAN NỘI DUNG -5- < 5° 5£ se se sessessesersersesseserserse 5

CHUONG I: CƠ SỞ PHÁP LY VE QUAN LÝ VA SỬ DỤNG DAT 5

1.1 MOT SO KHÁI NIEM 5- 5< 5< ©sscssessessersersersssserse 5

1.1.1 Đô thị 2-25-©2sc 2< 2 E2 1 2212712712271 271171 xcrrrreg 5

1.1.3 Quan ly và sử dụng đất -5:- ccccxEEEEEEererkerkervee 5

1.2 ĐẶC DIEM CUA DAT ĐAI 5< 5< s<ssssessessesssessessese 7 1.2.1 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước - - ss+c++xezx+xerxsxerxee 7 1.2.2 Đất là tư liệu sản xuất đặc biỆt -¿- 5c sccteEekerxererxee 8

1.2.3 Dat phải được xây dựng cơ sở ha tầng khi str dụng 9

1.2.4 Việc sử dụng đất phải tuân theo 3 nguyên tắc: 9

1.3 PHAN LOẠI ĐẤTT << s£©ss£s£©ss£zss+xserssexserssessers 9

1.3.1 Phân chia theo mục đích sử dụng «55s << s++s+sx 91.3.2 Phân chia theo khu vực hành chính - - 10

1.4 CAC YEU TO ANH HUONG DEN QL&SD ĐÁT 11 1.4.1 Các yếu tố về cơ chế chính sách wo.ccceceseeesscseseseseeseeesseseesees 11 1.4.2 Các yếu tố về kinh tế-xã NGi ee eeceecceeeseesessessesseeseessesesseeseesees 11 1.5 QUAN LY VÀ SU DUNG DAT csssssssssssssssssssessesssssssessessssssseseees 12

1.5.1 Nguyên tắc quản lý va sử dung đất - ¿se sec 12

1.5.2 Nội dung quản lý và sử dung đất - 2s sec 14

2 CHƯƠNG II: THUC TRANG QUAN LY VÀ SỬ DUNG DAT

TREN DIA BAN QUAN HAI BA TRƯNG .« s2 22

2.1 KHÁI QUAT VE QUAN HAI BÀ TRUNG . - 22

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, dân số và lao động - 2-5: 22 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của Quận giai đoạn 2016-2020 23

2.2 THUC TRANG QUAN LÝ VÀ SỬ DỤNG DAT TREN DIA BAN QUAN HAI BA TRƯNGG - 5-5-5 s°ssssssessesserserserssesses 26

2.2.1 Thực trạng sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng 26

2.2.2 Thành tựu đạt được - - - SSSSn S221 1 ng xe 30

2.2.3 Một số van đề còn tỒn tại -¿- - :ccsx+EvE+EvEESEerkererkerersrrx 32 2.3 NHUNG HAN CHE VÀ NGUYÊN NHÂN «- 32

2.3.1 Nguyên nhân - - G6 G11 ng ng rưy 32

2.3.2 Những hạn chế còn tồn đọng -¿2 s+cs+cx+rxrseei 33

3 CHUONG III: GIẢI PHAP VÀ KIÊN NGHỊ NÂNG CAO QUAN

LÝ VA SỬ DỤNG DAT TẠI QUAN HAI BÀ TRƯNG 36

3.1 GIÁI PHÁP QUAN LY VÀ SU DUNG DAT TREN DIA BAN QUAN

HAI BA TRUNG uvcssccsssssscsssssscsscconcsnccsssssecssssoscsnccascsnscasscnscassenscascensesees 36 3.1.1 Giải pháp về quy hoạch 2-2-2 s2E2+E2+£++£++£xzrxzrxersee 36 3.1.2 Giải pháp xây dựng, kiến thiết và cải tạo - 37 3.1.3 Giải pháp đầu tư và phát triễn -2-22 2 s+rs+rxsrxerxee 37

3.1.4 Giải pháp thanh tra, kiỂm tra 22 ©52+2+++£x+zxerxcsez 38

3.1.5 Giải pháp nhân lực cơ bản - - s5 55+ ++x£+skxseseeeeeesxke 39

3.2 MOT SO KIÊN NGHỊ, 5-5 << se scsessessesesessesse 39

3.2.1 Đối với Trung ương và thành phố Hà Nội - 39

3.2.2 Đối với chính quyền Quận Hai Ba Trưng 39

5000.0055 41TÀI LIEU THAM KKHẢO -2- 5° sscscssessesssessessesse 42

DANH MỤC CAC TỪ NGỮ VIET TAT

UBND : Uỷ ban nhân dân

HĐND : Hội đồng nhân dân

DANH MỤC BANG

Bang 2.1: Diện tích các phường trên địa ban Quận Hai Bà Trưng 22

Bang 2.2: Kế hoạch sử dụng đất Quận Hai Ba Trưng 2017 27

Bảng 2.3: Kế hoạch sử dụng đất Quận Hai Ba Trưng 2020 28

Bang 2.4: Kế hoạch sử dụng đất Quận Hai Bà Trung 2021 29

PHAN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá đồng thời cũng là tài sản, nguồn lực của quốc gia Chính vì thế đất đai luôn có vai trò quan trọng trong việc thúc đây các vấn đề kinh tế xã hội của nước ta phát triển một cách mạnh mẽ Trong những

năm vừa qua, quá trình đô thị hóa tại các đô thị ở Việt Nam diễn ra một cách

nhanh chóng, đây cũng là xu hướng tất yếu của nước ta trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì vậy mà nhu cầu sử dụng đất của người dân,

doanh nghiệp tại những đô thị lớn ngày càng tăng cao làm cho khâu quản lý và

sử dụng đất trở nên khó khăn hơn, cần phải nâng cao hiệu quả công tác này sao cho hợp lý trở nên phức tạp và khó khăn hơn với chính quyền địa phương Quản lý và sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong nội dung quản lý đô thị liên quan đến cơ chế, chính sách ở nhiều cấp, nhiều ngành, từ Trung ương đến địa

phương Đô thị hiện nay đã và đang có vai trò rất lớn trong phát triển kinh tế xã

hội, đô thị là các trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa và xã hội của địa phương.

Các hoạt động kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, sinh sống của dân cư đều gắn liền

với đất đai Đất đai tại đô thị, chủ yếu là đất phi nông nghiệp được hình thành từ

sự chuyên đôi mục đích sử dụng của các loại đất khác, chủ yếu là đất nông nghiệp Quản lý sử dụng đất đô thị được tạo ra từ tính chất hoạt động của đô thị, đóng vai rất trò quan trọng trong phát triển đô thị, góp phần vào sự phát triển

kinh tế và xã hội của quốc gia.

Đặc biệt, Quận Hai Bà Trưng vốn là một quận lớn, năm trong nội thành Hà Nội, thì đất đai đóng một vai trò rất quan trọng Quận Hai Bà Trưng với diện tích đất hầu hết là đất thì khâu quản lý đất đai ở đây rất công việc rất khó khăn, phức tạp, tiềm ấn nhiều nguy co dẫn đến sai phạm, tranh chấp Day là đặc điểm chung

của những khu vực tại đô thị lớn, nơi mà giá đất thường rất cao trong khi lại chưa

ồn định về mặt quy hoạch, khâu quản lý sử dụng còn nhiều thiếu sót Dé tìm hiểu về các khâu quản lý và sử dụng đất, đề tài phân tích trường hợp Quận Hai Bà

Trưng, từ đó đưa ra một số các đề xuất, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong

việc quản lý và sử dụng đất tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng Trên đây là lý do mà

tôi chọn đề tài “Quản lý và sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng Thực trạng

và giải pháp.”.

2 Tổng quan nghiên cứu

Quản lý và sử dụng đất đai là đề tài hết sức rộng lớn, phức tạp, bao gồm nhiều các khía cạnh khác nhau Đến nay, đã có nhiều bài viết, đề tài, công trình nghiên

cứu về vấn đề này tại Quận Hai Bà Trưng, mỗi bài viết đã có những góc nhìn và

những van đề khác nhau, cách thé hiện khác nhau, qua đó đã đóng góp cho độc giả nhiều thông tin hữu ích, những góc nhìn khách quan, chân thực hơn về đề tài “Quản lý và sử dụng đất” tại Quận Hai Bà Trưng Cụ thể:

Tác giả Nguyễn Thị Thu Hién(2017) trong đề tài nghiên cứu của mình tại Quận

Hai Bà Trưng, tác giả đã trình bày rõ một số khái niệm về Quản lý và sử dụng đất Tác giả cũng đã nêu lên thực trạng, các yêu tố ảnh hưởng tới quan lý sử dụng đất đồng thời cũng chỉ ra các vấn đề liên quan đến khiếu nại trong quản lý và sử dụng đất Qua đó tác giả đã đưa ra một số các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng Tuy nhiên tác giả chưa đưa ra

cái nhìn tổng quát về quản lý và sử dụng đất ở quận Hai Bà Trưng.

Tác giả Đoàn Thu Trang(2016) trong đề tài của mình tại Quận Hai Bà Trưng, tác giả đã trình bày tình hình quản lý sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng và các

phương pháp quản lý chủ yếu Tác giả cũng đã đưa ra các giải pháp và các

phương pháp mới để cải thiện khâu quản lý địa chính tại Quận Hai Bà Trưng Tuy nhiên tác giả chưa đề cập sâu đến nguyên nhân và hạn chế trong quản lý và sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng.

3 Mục tiêu nghiên cứu

Năm bat được một sô khái niệm tông quan về dat đai, vê quan lý va sử dung dat

và những đặc điểm trong quản lý và sử dụng đất.

Tìm hiểu thực trạng về công tác quản lý và sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng, đánh giá về những thành tựu đã đạt được và một số vấn đề còn tại tại của Quận

trong những năm qua.

Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị cho Quận cũng như thành phố nhằm nâng cao công tác quản lý và sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng.

4 Phạm vỉ nghiên cứu

Không gian: Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Thời gian: chủ yếu từ 2016 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài sẽ sử dụng các phương pháp thu thập thông tin,

tài liệu, sô liệu vê dat dai, vê quản lý va sử dung dat tai Quận Hai Bà Trưng.

Phương pháp phân tích thông tin: thể hiện các số liệu qua hệ thống bảng và biểu

đồ Qua đó phân tích ảnh hưởng của số liệu lên thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất.

6 Câu hỏi nghiên cứu

Bài nghiên cứu tập trung trả lời những câu hỏi sau:

e Nguyên nhân và hạn chế nào trong công tác quản lý và sử dụng đất dẫn đến việc quản lý và sử dụng đất đai lãng phí, thiếu hiệu quả và gây bức xúc trong dư

e Ảnh hưởng của khâu quản lý va sử dụng đất ở Quận Hai Ba Trưng như thé

e Giải pháp nào nhằm nâng cao công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

Quận Hai Bà Trưng?

7 Nguôn sô liệu

Nguôn sô liệu được sử dụng trong bài nghiên cứu được lây từ:

e Tổng cục thống kê

e Phòng Quản lý đô thị Quận Hai Bà Trưng

8 Kêt cau nội dung

Nội dung gồm 3 phần: Phần mở đầu, Phần nội dung và Phần kết luận

Phan nội dung được chia làm 3 phan:

e Chương 1: Cơ sở lý luận về quan lý và sử dụng đất

e Chương 2: Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại Quận Hai Bà Trưng e Chương 3: Giải pháp và kiến nghị

PHẢN NỘI DUNG

CHUONG I: CO SỞ LÝ LUẬN VE QUAN LÝ VA SỬ DUNG DAT 1.1 MOT SO KHAI NIEM

1.1.1 Quản ly và sử dụng dat

Quản lý đất là tổng thể các biện pháp, các chính sách, các công cụ mà chủ thể quản lý tác động vào các nhân tô của đất dai nhằm dam bảo cho quá trình sử dụng dat dai ở đô thị được sử dụng một cách họp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Sử dụng đất là quá trình con người tác động vào dat dai nhằm đặt được những mục đích mong muốn Hoạt động sử dụng đất bao gồm các hoạt động sử dụng, khai thác các tính chất của đất cho các mục đích như kinh tế, xã hội.

Các mối quan hệ phát sinh như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng, chuyền đổi mục dich sử dụng, thu hồi đất, giá đất, đền bù GPMB và những vấn đề cơ bản liên quan là quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Muốn cho đất được sử dụng một cách hiệu quả nhất, tận dụng tối đa nguồn lực thì phải quản lý đất một cách phù hợp với từng loại đô thị, phù hợp với địa hình và tình hình kinh tế xã hội, mật độ dân cư

Do tầm quan trọng của đất đai nói chung và đất nói riêng đối với sản xuất và đời sống xã hội, nên việc quản lý là rất cần thiết vì sự phát triển của cộng đồng.

Quản lý là một chức năng bắt nguồn từ tinh xã hội của lao động trong điều kiện phát triển kinh tế, quản lý được xem là thước đo của hầu hết các hoạt động kinh

tế - xã hội Tùy theo đối tượng quản lý mà người ta có thé phân chia thành các loại như: quản lý kinh tế, quản lý xã hội hay còn chia thành quản lý công nghiệp, quản lý nông nghiệp, quản lý đô thị , trong đó có quản đất.

Quản lý đất là quá trình sử dụng công cụ và phương pháp quan ly dé thực hiện các nội dung: hoạch định, quy hoạch, tô chức, chỉ đạo, thanh, kiểm tra các quan hệ kinh tế - xã hội trong hoạt động sử dụng đất dé đạt được các mục tiêu đã định nhằm hướng ý chí và hành động của các chủ thé quan lý vào mục tiêu chung, kết hợp hài hòa lợi ích cá nhân, lợi ích tập thé và lợi ích của Nhà nước.

Quản lý đất là một bộ phận, đồng thời là nội dung cơ bản của quản lý kinh tế - xã hội Chủ thể quản lý là nhà nước có chức năng và nhiệm vụ quản lý đối với tất cả các cá nhân, tô chức thuộc các thành phần kinh tế, nhưng không được can thiệp trực tiếp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Quản lý đất là một trong những lĩnh vực đặc biệt quan trọng, cần phải được Nhà nước quan tâm hàng đầu trong bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, nhu cầu sử dụng đất tại đô thị cho việc phát triển kinh tế

ngày càng tăng, vì thế kéo theo đó là hàng loạt vấn đề phát sinh liên quan đến

đất, đặc biệt là các vấn đề về quyền sử dụng đắt, giải phóng mặt băng, `

1.1.2 Đô thị

Đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, dân số chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp Đô thị thường có cơ sở hạ tầng hiện đại, thích hợp, là trung tâm văn hóa, kinh tế, xã hội và chính trị, đô thị vai trò to lớn đóng góp vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của một vùng, của một miễn lãnh thé, hay thậm chí là cả một quốc gia.

Khái niệm đô thị là một khái niệm phức tạp, bao hàm nhiều vấn đề khác nhau và có tính tương đối Vì thế ở mỗi quốc gia, mỗi vùng miền khác nhau lại có những khái niệm khác nhau về đô thị do sự khác biệt về kinh tế văn hóa và xã hội

Tại Việt Nam, đô thị là những thành phó, thị xã, thị trấn với tiêu chuẩn về quy mô dân số cao và cơ cấu lao động phi nông nghiệp chiếm đa số, được cơ quan Nha nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận.

Theo Quy chuẩn kỹ thuận quốc gia về Quy hoạch xây dựng của Bộ xây dựng

2019: “Đô thị là điểm dân cư tập trung có vai trò thúc day sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng thích hợp và quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4000 người với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu 65% Đô

thị gồm các loại thành phó, thị xã, thị trấn Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thi’.

1.1.3 Dat dai

Dat dai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất dai là một diện tích cụ thể của bê mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi

trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ

nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( sông suối, hé, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, động vật và thực vật, trạng thái định cư của con người và những sản phẩm của con người trong như các loại cơ sở hạ tang( đường xá, nhà cửa, cầu cống, ).”

Theo pháp luật Việt Nam, cụ thé theo quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 4

Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ

trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đất đai được hiểu như sau: “Dat

đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thé và có các thuộc tính tương

đối ôn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thé dự đoán được, có anh

hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế — xã hội như: thé nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuât của con người.”

1.2 ĐẶC DIEM CUA DAT DAI

1.2.1 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước

e Đất đai thuộc sở hữu toàn dân:

“Pat đai thuộc sở hữu toàn dan”, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ dat đai

theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.

(Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam).

Mục đích của luật đất đai thé hiện: đất đai là lãnh thổ, là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia Sự cần thiết phải xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quản lý và sử dụng đất là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm

bảo tính công bằng, bình dang trong quan hệ đất đai, giải quyết quan hệ đất dai trên cơ sở hiên trạng phù hợp luật và trình độ phát triển lực lượng sản xuất, đồng thời xây dựng luật, cơ sở pháp ly dé điều tiết các quan hệ đất đai.

e Nội dung cơ bản của quyền sở hữu Nhà nước về đất đai:

- Quyền chiếm hữu: Nhà nước nắm giữ toàn bộ đất đai.

- _ Quyền sử dụng: Nhà nước có quyền sử dung đất đai vào các mục đích khác nhau; Nhà nước giao quyền sử dụng một phan đất đai cho các tổ chức, cá nhân và khi cần thiết thì Nhà nước có thé thu hồi lại đất đai.

- Quyén định đoạt: Nhà nước xác định mục đích sử dung từng loại đất, Nhà nước giao đất cho thuê, thu hồi đất; Nhà nước quy định các quyền và nghĩa

vu của người sử dụng.

e Nhà nước vừa là chủ thé của quyền sở hữu đất đai vừa là chủ thé quản lý đất

đai; Nhà nước ban hành pháp luật và các chính sách quy định về quản lý đất đai;

Luật pháp và chính sách được thực hiện thông qua bộ máy quản lý của Nhà nước.

e Các tô chức, cá nhân thuộc các thành phan kinh tế là những chủ thể về sử dụng: Quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao cho các tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế; Các tô chức và cá nhân có quyền sử dụng đất đai đúng mục đích mà Nhà nước đề ra, có nghĩa vụ đóng thuế về việc sử dụng đất đai với

Nhà nước.

e Những cơ sở của chế độ sở hữu :

- Đất đai là sản phâm của tự nhiên, có trước lao động nên đó là tài sản chung

của xã hội.

- Xã hội phát triển, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, đất đai mang tính kinh tế xã hội có tầm quan trọng đặc

- Quan lý đất đai là quản lý một tài sản đặc biệt : quan lý lãnh thé quốc gia.

- Quản lý đất đai là nhằm sử dụng có hiệu qua dat đai : thu hồi đất, chuyên đổi

mục địch sử dụng

- Quỹ đất đất đai gồm số lượng va chất lượng, là thành quả của cách mang, là

thành quả của nhiều thế hệ.

- Nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với sự quản lý của Nhà nước đặt ra yêu cầu khách quan là xây dựng cơ chế pháp lý phù hợp giữa : quyền sở hữu Nhà

nước về đât đai và quyên sử dụng thực tê.

e Điều 2 luật đất đai 1993 : “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất dé sản xuất.” Thể hiện Nha

nước vì dân đảm bảo cuộc sông của mọi người, đảm bảo nhu câu xã hội.

1.2.2 Dat là tư liệu sản xuất đặc biệt

Diện tích của đất là hữu hạn, đất không di chuyền được và không thuần nhất về vị trí, chức năng, đất đai không bị hao mòn theo thời gian

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, dù đất thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng người dân vẫn có thể được sử dụng, mua bán, trao đổi và chuyển nhượng

Trên một 16 đất có thé sử dụng vào nhiều mục đích, chức năng khác nhau, giá tri mỗi lô đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, trong đó có cả yêu tố chức năng của các lô đất xung quanh.

Trén cùng một mảnh dat có thê có nhiêu đôi tượng cùng hưởng lợi.

1.2.3 Đất phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng

Nhằm nâng cao hiệu qua sử dụng đất, nâng cao hiệu quả của cơ sở hạ tang xây dựng, tránh việc đập đi xây lại, Trong thực tế hiện nay hiện tượng hệ thống

ống nước hay cáp ngầm làm sau khi đường sa đã xong còn tương đối phô biến.

1.2.4 Việc sử dụng đất phải tuân theo 3 nguyên tắc:

e Phải đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat mà đã được các cơ quan có

thâm quyền phê duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ

quan đô thị Mức sử dụng đất của các công trình xây dựng phải tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật đã được quy định Diện tích đất xây dựng nhà ở của mỗi hộ phải tuân theo quy định của Chính phủ Chính phủ quy định diện tích tối đa cho việc

xây dựng nhà ở cho người dân tuy theo từng khu vực, từng đô thị.

e Sử dụng đất cần phải hướng đến sự hiệu quả, tránh lãng phí, bảo vệ, gin giữ

môi trường, tránh gây ton hại đến lợi ích hợp pháp, chính đáng của những lô đất

xung quanh.

e Chủ thé sử dụng đất phải nghiêm túc thực hiện đầy đủ các nghĩa vu, trách nhiệm của mình trong thời gian sử dụng đất.

1.3 PHAN LOẠI DAT

Dé phục vu cho công tác nghiên cứu, đề xuất các giải pháp cụ thé về quy hoạch

phù hợp với nhiều lĩnh vực khác nhau của một chỉnh thê thống nhất là đô thị, đất

được phân loại theo nhiều đặc trưng khác nhau.

1.3.1 Phân chia theo mục đích sử dụng

Theo luật đất dai cụ thé Điều 13 Luật 2003 Phân loại đất được chia làm 3 loại

- Dat nong nghiệp

- Đất phi nông nghiệp - Đất chưa sử dung

Đất phi nông nghiệp ở đô thị:

Theo mục đích sử dụng được chia thành các nhóm:

1) Dat dé xây dựng nhà ở của dân cư

2) Dat xây dựng trụ sở các cơ quan, công trình công cộng: các công sở và khu

vực hành chính; các công trình công cộng : công nghiệp, khoa học kỹ thuật,

3) Đất dùng sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng,

4) Đất sử dung cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ,

5) Đất sử dụng vào mục đích công cộng : cho giao thông, thuỷ lợi, giáo dục, y tế,

thé thao; trường học, bệnh viện, công viên, các công trình văn hoá va vui chơi

giải trí,

6) Di tích văn hoá, danh lam thắng cảnh, các cơ sở tôn giáo như đình, chùa, đền,

miéu, am, từ đường, nha thờ,

7) Dat khác : Dat sông, ngòi, kênh, rạch, nghĩa trang.

1.3.2 Phân chia theo khu vực hành chính

Đất chia thành đất nội thành và đất ngoại thành.

Pat nội thành được chia thành 2 khu vực chức năng : khu vực dân dụng và khu

vực ngoài dân dụng.

Một đô thị hiện đại phải có quy hoạch không gian hợp lý giữa các khu vực sản

xuất, siêu thị, khu dan cư, khu văn hoá thé thao, đặc biệt phải có tỷ lệ đất lưu

không, thảm thực vật hợp lý.

Khu vực dân dụng bao gồm: - Diện tích đất ở.

- Diện tích dành cho giao thôn.

- Diện tích đất công trình công cộng (gồm khu trung tâm, khu phục vụ công cộng, nghỉ ngơi giải trí, các cơ quan trường học không thuộc quyền quản lý của

đô thị ).

- Diện tích cây xanh (Cây xanh đô thị bao gồm 3 nhóm chủ yếu: vườn hoa,

công viên, Cây xanh trong các khu chức năng : khu ở, khu công nghiệp, trường

học , Cây xanh chuyên môn : nghiên cứu thực vật, cách ly, phòng hộ).

Khu vực ngoài dân dụng bao gồm:

- Diện tích đất dành cho giao thông (giao thông đối ngoại; giao thông nội thi; giao thông nội bộ các tô chức, nhà máy, nha ga, bến cảng ) bao gồm : mạng đường, bến bãi đỗ xe.

- Diện tích đất dành cho các công trình công cộng đô thị (trường học ; y tế; thể

thao, văn hoá, thương mại)

- Diện tích đất dành cho khu trung tâm hành chính và trung tâm chuyên ngành (trường học; y tế; thê thao, văn hoá, thương mai)

- Dién tích công viên va cây xanh.

- Diện tích đất khu công nghiệp và kho tàng.

10

Khi lập kế hoạch đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy

mô dân số đô thi dé tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo các tiêu chuẩn thiết kế nhất định.

Các tiêu chí đánh giá trình độ sử dụng đất là diện tích (m2) từng loại đất tính bình quân 1 người hoặc 1000 người và so sánh với tiêu chuẩn xây dựng đô thị;

tỷ lệ từng loại đất so với tiêu chuẩn xây dung đô thi.

1.4 CÁC YEU TO ANH HUONG DEN QL&SD DAT 1.4.1 Các yếu tố về co chế chính sách

Cơ chế chính sách là yếu tổ liên quan đến luật pháp, các cơ chế, chính sách, hệ thong quan lý và sử dụng đất đai tại địa phương Hệ thống cơ chế chính sách nếu như được triển khai tốt trên tất cả các lĩnh vực khác nhau thì sẽ là nền tảng quan trọng để công tác quản lý và sử dụng đất diễn ra một cách trơn tru và hiệu quả Tuy nhiên nếu cơ chế chính sách còn lỏng lẻo, nhiều lỗ hồng, thiếu nghiêm túc trong quá trình triển khai thì đó sẽ là khó khăn rất lớn cho công tác quản lý và sử

dụng đất.

Trên thực tế ở nước ta, nhiều năm qua hệ thống pháp luật cũng như cơ chế chính

sách liên quan đến quản lý đất đai, luật đất đai còn nhiều hạn chế và lỗ hồng Nhiều các bộ luật xung đột với nhau khiến cho việc giải quyết các vấn đề quản lý va sử dụng đất gặp nhiều van dé, trở ngại hết sức khó khăn, gây ra không ít bức

xúc trong xã hội.

1.4.2 Các yếu tố về kinh tế-xã hội

Kinh tế ở nước ta dang trong giai đoạn tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa, và

các đô thị cũng đang trong quá trình đô thị hóa hiện đại hóa Vì vậy mà cơ sở hạ

tầng cũng như tiềm năng của nền kinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến hiệu quả của công tác quản lý và sử dụng đất Nhu cầu của nền kinh tế đang yêu cầu một quỹ

đất rất lớn cần được đưa vào sử dụng, vì thế nhu cầu chuyên đổi đất cũng tăng

lên, đặc biệt là chuyên đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Quá trình chuyên đổi này là phức tạp cần rất cần trọng trong khâu chuyên đồi va quan lý đất Trong nền kinh tế đang phát triển mạnh thì đất cũng được coi là một loại hàng hóa có thé mua bán, trao đôi, giá cả của đất đai cũng tăng lên không ngừng.

II

Dù việc mua bán đất đai đã được Nhà nước quy định và quản lý tuy nhiên các

nhà quản lý cần hết sức cần trọng và phải dé ý đến tầm nhìn của quy hoạch.

Yếu tố xã hội bao gồm văn hóa, dân số, chế độ xã hội là những yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và sử dụng đất.

Văn hóa, phong tục tập quán, truyền thống có ảnh hưởng trực tiếp tới tác phong

và tư duy của người dân về nhu cầu sử dụng đất Đặc biệt là ở nước ta là nước Á

Đông với tư duy “an cư lạc nghiệp”.

Dân số cũng ảnh hưởng lớn đến nhu cầu sử dụng đất, đô thị ngày càng tăng là hậu quả tất yếu của quá trình đô thị hóa Mật độ dân cư không ngừng tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên nhiều.

Mật độ dân cư quá cao cùng với sự phát triển không ngừng của các ngành kinh tế

tạo thành sức ép cho đất đai và CSHT Nếu không đáp ứng kịp thời thì giá đất sẽ

tăng lên nhanh chóng và trở nên quá cao, từ đó trở thành rào cản cho sự pháttriên của nên kinh tê và làm giảm chât lượng sông của người dân.

1.5 QUAN LY VÀ SỬ DỤNG DAT

1.5.1 Nguyên tắc quan lý và sử dụng đất

Đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất, thực hiện các mục tiêu đặt

ra cơ quan quản lý cần phải tuân thủ pháp luật, các nguyên tắc quản lý Đó là các tiêu chuẩn khách quan, khoa học mà cơ quan quản lý Nhà nước cần phải tuân thủ

trong quá trình hoạt động

Hệ thống nguyên tắc quản lý và sử dụng đất phải phù hợp với các nguyên tắc

quản lý Nhà nước, phải hướng tới việc thực hiện các mục tiêu đã đề ra, phải tuân thủ các quy luật khách quan liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất, trong

khi đó vẫn phải phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội cả nước nói chung và các địa phương nói riêng Đây là những điều kiện tiên quyết ảnh hưởng to lớn đến

kết quả của công tác quản lý à sử dụng đất, cũng như tâm lý của người dân, của

tổ chức Những nguyên tắc quản lý và sử dụng đất gồm có: a)Các nguyên tắc chung

Nguyên tắc tuân thủ pháp luật:

Hoạt động quan lý và sử dung đất có mục tiêu sau cùng là góp phan phát triển kinh tế - xã hội, tận dụng tối đa các nguồn lực xã hội Nhưng không vi thế mà có

12

thé quan lý một cách chủ quan, tùy tiện, thiếu nghiêm túc Hoạt động quản lý va sử dụng đất cần dựa trên những hành lang pháp lý nhất định.

Cụ thé, việc xây dựng các văn bản, các quy định quản lý va sử dụng dat phải phù

hợp với Luật Dat dai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; quá trình thực hiện và kiểm soát các công tác quản lý đất cũng cần thực hiện nghiêm túc

tuân thủ luật, tránh buông lỏng quản lý.

Nguyên tắc phân cấp quản lý:

Cơ quan Nhà nước ở Trung ương và cấp trên có thẩm quyết định những van đề

cơ bản, quan trọng về quản lý và sử dụng đất Các cơ quan Nhà nước ở cấp địa

phương có quyền đóng góp ý kiến với các cơ quan cấp trên trong việc ra quyết

định, ban hành pháp luật, chủ trương, đường lối, chính sách, nhưng phải thực hiện và phục tùng những quyết định, chỉ thị của các cơ quan cấp trên.

Nguyên tắc phân cấp quản lý đòi hỏi sự thường xuyên kiểm tra, thanh tra trong việc thực hiện các quyết định và chỉ thị, cần báo cáo, thông tin thường xuyên giữa cấp trên và cấp dưới, giữa các cấp quản lý với nhau; đảm bảo tính kỷ luật minh bach, đúng pháp luật trong tổ chức và hoạt động của cơ quan Nhà nước.

Phân cấp quản lý và sử dụng đất phải đồng bộ và phù hợp với phân cấp quản lý

Nhà nước.

Phân cấp quản lý và sử dụng đất cần phải đảm bảo tính hiệu quả, tính công bằng, quản lý và kiểm soát tốt các công tác quản lý.

Nguyên tắc công khai, minh bạch:

Công khai minh bạch là một trong những nguyên tắc cơ bản của công tác quản lý và sủ dụng đất Thực hiện nghiêm túc nguyên tắc này sẽ tránh tiêu cực, lãng phí, giúp các cơ quan có thâm quyền đánh giá được sự hiệu quả trong công tác quản lý, hơn thế nữa còn tạo được sự tin tưởng của nhân dân, tránh được bức xúc trong

dư luận.

Nguyên tắc công bằng

Quản lý và sử dụng đất phải đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng quản lý Nguyên tắc này đòi hỏi trong quản lý, các văn bản pháp luật, các quy định, phải công bằng về: sự tuân thủ các quy định, quy hoạch, GPMB, cấp GCNQSD đất, chuyên đổi mục dich sử dụng đất, chuyên quyền sử dụng đất

b) Một số nguyên tắc, biện pháp và những công cụ quản lý dat đai: Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước

13

- Đất dai là tài sản quốc gia mà nhà nước là người đại diện hợp pháp duy nhất

- Điều 5; 6; 11 Luật đất đai năm 2003: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà

nước đại diện chủ sở hữu”

- “Nhà nước thống nhất về quản lý đất đai”

- Luật đất đai có liên quan đến những van dé an ninh quốc gia : chủ quyền lãnh thổ Quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê

- Đất đai là yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất

- Đất đai có giới hạn: cần sử dụng hiệu quả do đó kế hoạch quy hoạch cần thực

hiện từ câp vĩ mô đê đảm bảo lợi ích tôi đa trên quan điêm xã hội.

e Kết hợp quyên sở hữu và quyền sử dụng

Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế xã hội và các hộ gia đình sử dụng:

Thuế đất là một hình thức phân phối lợi nhuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng

đó cũng là yếu tố bắt người sử dụng phải sử dụng có hiệu quả cao Vẫn đề đặt

ra là cân có một cơ chê kêt hợp hai quyên này

e Kết hợp hài hoà lợi ích các bên, đảm bảo sự công bang xã hội

e Tiét kiệm và hiệu quả

e Những biện pháp quản ly:

Biện pháp hành chính : Luật, chính sách

Biện pháp kinh tế : định giá cho thuê, dau giá, dau thầu Tuyên truyền giáo dục.

e Những công cụ quản lý:

Công cụ Luật pháp

Công cụ quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất

Công cụ thống kê : đăng ký thống kê, điều tra xã hội học, tin học

Công cụ tài chính : Thuê, giá cả, ngân hàng, bao hiêm

1.5.2 Nội dung quản lý và sử dụng đất

a)Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính

Mục đích:

14

- Xác định đầy đủ thông tin trên từng thửa đất : vị trí, diện tích, hình dang, đặc

điểm tự nhiên, tình trạng sử dụng, tình trạng pháp lý, thực tế và khả năng sinh

- Nắm được số lượng, cơ cấu, giá tri, lập bản đồ địa chính làm cơ sở tiễn hành

xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Thực hiện xây dựng bản đồ hàng năm trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có.

- Các lô đất được trích luc và tiến hành xác định mốc giới, hình dang của lô đất

trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới.

- Do đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất.

- Trên cơ sở các tài liệu đã có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.

b)Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

e Quy hoạch

Quy hoạch là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không

gian kinh tế - xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo nhằm thỏa mãn những

nhu cầu của con người Quy hoạch sử dụng đất là sự bố trí, sắp xếp, xác định

mục đích sử dụng của từng lô dat

Công tác quy hoạch có các mục tiêu :

- Tối ưu hoá việc sử dụng các loại đất

- Thúc đây sự phát triển tối đa, toàn diện của những điều kiện sông, điều kiện lao

động và những tiền đề phát triên nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.

- Tối ưu hoá quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo

vệ tài nguyên môi trường.

e Kế hoạch sử dụng dat

Những căn cứ dé lập kế hoạch:

- Chức năng đô thị hiện tai và dự đoán xu thế tương lai - Dự kiến quy mô dân số & các tiêu chuẩn thiết kế khác - Đặc điểm tự nhiên:

Các đặc điểm tự nhiên như dat đai, khí hậu, địa hình, địa chất, - Hàm định giá thuê đất phản ánh thực tế giá đất

15

u: Khoảng cách tới trung tâm

D: Quy mô diện tích đất sử dụng.

c)Giao dat và cho thuê dat © Giao đất

Giao đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng Quyết định hành chính của mình cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và được quyền sử dụng.

Các tô chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích đã được phê

duyệt có thé lập hồ sơ xin giao đất dé sử dụng vào mục đích đó.

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất đã được làm đầy đủ các thủ tục : 1) quyết định giao đất, 2) nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và 3) làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các

quy định của pháp luật.

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại UBND phường, xã, thị tran nơi đang quan lý khu đất đó.

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị

đưa vào sử dung, trong trường hợp có sự thay đôi về mục dich sử dụng, thì người

được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết Thuê dat

Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng có thời hạn cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và được quyền sử dụng.

Các tô chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất để sử

dụng theo đúng quy hoạch.

Các tô chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mục

đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.

16

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thâm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan Nhà nước được ủy quyên tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.

Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất đúng mục đích

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật - Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất

Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất

phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

d)Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSD đất là một văn bản pháp lý Nhà nước công nhận quyền sử dụng dat đối với người đang sử dụng đất ôn định.

GCNQSD đất do Chính quyền Nhà nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích:

- Bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng dat.

- Quản lý đất đai của Nhà nước.

e Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dung đất

Moi tô chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với UBND phường, thị tran dé được cấp GCNQSD đất hợp pháp Việc đang ký GCNQSD đất không chỉ đảm bảo quyền lợi mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất Điều này sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc thực trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.

e_ Xét cấp GCNQSD đất cho người đang sử dụng đất

Hiện nay, có tình trạng người dân đang sử đất hợp pháp tại các đô thị song lại chưa có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyên sở hữu hợp pháp đó Vì thé dé tăng cường công tác quản lý và sử dung đất cần phải tổ chức xét cấp GCNQSD dat

hợp pháp cho người dân.

Thâm quyền cấp GCNQSD đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp UBND tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.

17

e)Chuyén quyền sử dụng dat

Người có quyền sử dụng đất đai hợp pháp chuyền giao đất và quyền sử dụng đất

cho người khác theo các quy định của pháp luật.

e Theo Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29-3-1999 Thủ tục chuyển đổi,

chuyên nhượng, cho thuê , có các hình thức chuyên quyên sử dụng dat:

- “Chuyến đổi quyền sử dụng đất: là sự chuyên quyền sử dụng đất của các bên theo quyết định của các cơ quan có thầm quyền được quy định trong Bộ luật dân sự và luật đất đai.

- _ Chuyên nhượng quyền sử dụng đất : là sự chuyên quyền sử dụng dat của các

bên theo thoả thuận của họ; bên được chuyển nhượng phải trả tiền cho bên

chuyên nhượng

- Cho thuê quyền sử dụng đất và Cho thuê lại quyền sử dụng đất: là sự chuyền

quyền sử dụng đất của các bên có thời hạn; bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích và trả cho bên cho thuê tiền thuê đất và trả lại đất khi hết hạn cho thuê.

- Cho thuê lại: Các tổ chức, cá nhân có thé cho thuê lại quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng nếu thấy mình không có khả năng sử dụng đất một cách hiệu quả Điều kiện để cho thuê lại : 1) đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước cho nhiều năm ma thời hạn thuê còn ít nhất là 5 năm ; 2) Dat đã được đầu tư theo đúng mục đích ghi trong đơn xin thuê hoặc trong dự án.; Hồ sơ thuê

và thuê lại tương tự như nhau.

- Thế chấp quyền sử dụng đất: Bên thé chap dùng quyền sử dụng dat của mình dé dé bảo đâm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự; bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất; thường thé chấp nhà và dat

- Quyền thừa kế sử dụng đất: Chuyên quyền sử dụng đất từ người đã mat sang

người khác theo di chúc hoặc theo luật pháp.

- Góp vốn băng giá trị quyền sử dụng đất ”

eTheo quy định hiện nay, Chỉ có những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyền quyên sử dụng đất

Những yếu tố chứng tỏ quyền sử dụng đất hợp pháp:

- Có GCNQSD đất được cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp theo quy định

của pháp luật.

18