Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Khoa: Đấu giá quyền sử dụng đất - Khoảng trống pháp lý và đề xuất giải pháp

Thứ ba, giá ây lên quá cao sẽ gây khó khn cho Nhà n°ớc trong việc ịnh giá dat dé iều tiết các quan hệ dat dai trong các tr°ờng hợp khác Hoạt ộng xác ịnh “giá dat cụ thể” ề tính “giá khởi

BỘ T¯ PHÁPTR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ẦU GIA QUYEN SU DUNG DAT KHOANG TRONG PHAP LY

-VA DE XUAT GIAI PHAP

HA NOI, NGAY 28 THANG 10 NAM 2022

BỘ T¯ PHÁPTR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỘI THẢO KHOA HỌC CAP KHOA(Tất cả các bài ng ều °ợc phản biện ộc lập)

KHOẢNG TRÓNG PHÁP LÝ

VÀ È XUẤT GIẢI PHÁP

HÀ NỘI, NGÀY 28 THÁNG 10 NM 2022

MỤC LUC KY YEU HOI THẢO(Tất cả các bài ng ều °ợc phản biện ộc lập)

Hà Nội, ngày 28/10/2022

Tổng quan pháp luật vê âu giá quyên sử dung ất va sự cân thiết phải

hoàn thiện pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất từ sự kiện ấu giá ất

tại khu vực Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Tr°ởng ại học Luật Hà Nội

Hệ lụy của dau giá quyên sử dung ất thành công và không thành công

TS Trần Quang HuyTr°ờng ại học Luật Hà Nội

15

Trinh tự, thủ tục dau giá tài sản là quyên sử dung ất dé nhà n°ớc giao

ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất

ThS ỗ Thị Hồng HạnhTGP Công ty ấu giá Lạc Việt

26

Nguyên tac và iều kiện dé °ợc tham gia âu giá quyên sử dụng ất

TS Phạm Thu Thủy Tr°ờng ại học Luật Hà Nội

Bài học từ việc tô chức âu giá quyên sử dụng ất từ góc nhìn các tr°ờng

hợp ấu giá quyền sử dụng ất tại Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh

PGS.TS Nguyễn Quang TuyếnTruong ại học Luật Ha Nội

86

Xác ịnh giá ất khởi iểm khi tô chức ấu giá quyền sử dụng ất và vai

fe ¬ ' 96

trò của các tô chức t° vân về giá dat

TS Nguyễn Thị Hồng NhungTruong ại học Luật Ha Nội

S Nng lực tài chính của ng°ời tham gia ấu giá từ góc nhìn các vụ việc tại 106các ịa ph°¡ng khi tổ chức ầu giá quyền sử dụng ất

TS ỗ Xuân Trọng

Truong Dai học Luật Ha Nội

9 Dau giá tài sản công - vi phạm pháp luật không có hôi kết ở nhiều ịa 116phuong

ThS Bùi Hồng NhungTr°ởng ại học Luật Hà Nội

10, Mot sô van dé pháp lý va thực tiễn về dau giá quyền sử dung ất ôi với 127

ất công xen kẽ trong phạm vi thực hiện Dự án ầu t° có sử dụng ất

Luật s° Lê Thị Thu Công ty Luật MIBI Law

1¡._ Quản lý nhà n°ớc ối với hoạt ộng âu giá quyên sử dụng ất — Một sô 139van ề pháp lý và thực tiễn thực thi

Luật sự Hà Huy Phong Công ty Luật Inteco

J2 Xử lý vi phạm trong hoạt ộng âu giá quyên sử dụng ất — Những van 148

ề pháp lý và thực tiễn thực thi

ThS NCS Phùng Thi Ph°¡ng Thảo

Học viên Phụ nữ Việt Nam

TONG QUAN PHAP LUẬT VE DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ SỰCAN THIET PHAI HOAN THIEN PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU

DUNG DAT TU SU KIEN DAU GIA DAT TAI KHU VUC THU THIEM,

THÀNH PHO HO CHÍ MINH

PGS.TS Nguyễn Thị Nga”

Tóm tắt: Dau giá quyền sử dụng ất là hình thức tối °u nguồn thu ngân sách từ

ất ai của Nhà n°ớc, thông qua ấu giá khuyến khích tính xã hội hoá về giá trịquyền sử dung ất mà không làm thay ổi ban chất ất ai là tài sản toàn dân cho

Nhà n°ớc ại diện quyền sở hữu Pháp luật về ấu giá quyền sử dung ất °ợc quy

ịnh trong cả Luật ất ai 2013 và Luật ấu giá tài sản 2016 Quá trình triển khaitrên thực tế pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất bên cạnh các kết quả tích cực,nhiều dự án °ợc triển khai thông qua c¡ chế dau giá quyền sử dụng ất, tạo nguồnthu lớn cho ngân sách nhà n°ớc thì cing gặp nhiều v°ớng mắc và tiêu cực phátsinh Từ sự kiện ấu giá ất ở khu vực Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh °ợccho là không thành công, có nhiều van ề °ợc ặc ra về thực trạng pháp luật vềdau giá quyền sử dụng ất và thực tiễn triển khai pháp luật về dau giá quyền sửdụng ất Bài viết tập trung phân tích và ánh giá tổng quan chung về tình hìnhtriển khai pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất và °a ra một số ịnh h°ớnghoàn thiện pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung °¡ng lần thứ 5 khóa

XIII.

Từ khóa: quyên sử dung ất, dau gid quyên sử dung ất, pháp luật về dau giáquyên sử dụng ất, hoàn thiện pháp luật về ấu giá quyên sử dụng ất theo tinhthân của Nghị Quyết 18-NQ/TW

ặt vấn ề:

ất dai là nguồn lực to lớn có sức mạnh lan tỏa ối với nền kinh tế, theo ó,chúng phải °ợc quản lý và khai thác có hiệu quả, chống lãng phí và thất thoát.Một trong những cách thức dé thé hiện tinh thần này chính là giảm thiêu tối da c¡

chế chuyên giao ất bằng biện pháp hành chính, thay vào ó là tuân thủ và tôntrọng các quy luật của thị tr°ờng trong giao ất, cho thuê ất — ó chính là ấu giáquyền sử dụng ất, âu thầu dự án có sử dụng ất ấu giá quyền sử dụng ất déthực hiện việc giao ất, cho thuê ất thực hiện các dự án ầu t° nếu °ợc quy ịnh

chặt chẽ, phù hợp, °ợc triển khai một cách nghiêm minh, có hiệu quả sẽ là c¡ hội

cho việc tối °u hóa nguồn thu tài chính từ ất ai; tôn trọng các quy luật của thị

tr°ờng, nâng cao tinh minh bach trong hoạt ộng phân bồ ất ai nói chung và traoquyền sử dụng ất nói riêng; góp phần giảm tình trạng ầu c¡ ất ai trên thịtr°ờng bất ộng sản; tạo môi tr°ờng cạnh tranh lành mạnh cho các chủ thé có nhucầu sử dụng dat va ây lùi co chế hành chính “xin — cho” trong phân bổ và iềuchỉnh ất ai

Cho ến thời iểm hiện tại, dau giá quyền sử dụng ất °ợc iều chỉnh bởi cácvn bản sau: Luật ất ai 2013 (Mục 3, ch°¡ng 8), Luật ầu giá tài sản 2016, Nghị

ịnh 43/2014/N-CP h°ớng dẫn thi hành Luật Dat ai 2013, Thông t° liên tịch số14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về tổ chức thực hiện ấu giá quyền sử dụng ất ểgiao ất cho thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất; Luật ầu t° 2020, Nghị ịnh31/2021/N-CP h°ớng dẫn Luật ầu t° 2020 Trên c¡ sở các vn bản pháp luậtnày, ở mỗi ịa ph°¡ng, cn cứ vào nhu cầu và tình hình thực tiễn thì UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung °¡ng sẽ ban banh các vn bản pháp quy h°ớng dẫn trựctiếp ối với hoạt ộng ấu giá quyền sử dụng tại ịa ph°¡ng mình với nguyên tắc

các vn bản ó không trái với vn bản nêu trên.

Quá trình triển khai pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất trong thực tế thờigian qua không thé phủ nhận những kết quả ạt °ợc mang chiều h°ớng tích cực.Hàng ngàn doanh nghiệp ã °ợc trao quyền sử dung ất thông qua c¡ chế dau giá;hàng triệu hec ta ất °ợc °ợc ịnh giá tuân thủ các quy luật của thị tr°ờng thông

qua c¡ chế này Theo báo cáo của BTNMT, sau h¡n 8 nm triển khai Luật ất ai

2013, cùng với Luật Dau giá tài sản 2016, cả n°ớc có 76.105 dự án, với tổng diệntích 1.330,69 nghìn ha °ợc giao, cho thuê, chuyển mục ích sử dụng ất Trong

ó, giao ất, cho thuê ất thông qua ấu giá quyền sử dụng ất 53.955,15 ha thu

°ợc 260.964, 26 tỷ ồng, kết quả cụ thé: nm 2014 dau giá 5.053,97 ha, thu °ợc22.224,77 tỷ ồng: nm 2015 ấu giá 1.171,62 ha thu °ợc 38.498,59 tỷ ồng: nm

2016 ấu giá 1.024,21 ha thu °ợc 37.321,13 tỷ ồng: nm 2017 ấu giá 976,74 ha,

thu °ợc 40.653,5 tỷ ồng: nm 2018 ấu giá 12.273,18 ha thu °ợc 43.437,76 tỷ

ồng; nm 2019 ấu giá 2.289,64 ha thu °ợc 34.525,43 tỷ ồng: nm 2020 ấu

giá 27.467,18 ha thu °ợc 43.186,69 tỷ ồng.!

Không chỉ ở khía cạnh tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà n°ớc, thông qua c¡

chế ấu giá quyền sử dụng ất sẽ lựa chọn °ợc nhà ầu có tiềm nng tài chính lớn,nng lực thực lực ể dự án ầu t° sau khi trúng ấu giá có khả nng thực thi caoh¡n ây cing là yếu tố c¡ bản nhằm thanh lọc thị tr°ờng, loại trừ các doanh

nghiệp yếu kém nh°ng bằng nhiều “chiêu trò” ể tham gia hoạt ộng dau giá, làmling oạn thị tr°ờng, ấu giá quyền sử dụng ất với mục ích ầu c¡ chứ khôngphải với mục ích thực hiện dự án ầu t° ây cing là yếu tố làm giảm tình trạng

dự án treo do doanh nghiệp sau khi trúng ấu giá không có nng lực ể °a dự án

ra triên khai.

Ở một khía cạnh khác, quy trình va thủ tục dau giá quyền sử dung ất nếu dem

so sánh với ph°¡ng thức giao ất, cho thuê ất theo thủ tục hành chính cho thấy,dau giá quyền sử dụng ất ¡n giản h¡n nhiều, sẽ tiết kiệm °ợc thời gian, chi phícho hoạt ộng quản lý, hạn chế tình trạng dây d°a kéo dài do phải trải qua nhiềukhâu, nhiều công oạn, phải xin phép nhiều co quan có thấm quyên nh° trong hoạt

ộng giao ất, cho thuê ất bằng con °ờng hành chính ây cing là một b°ớc tiễn

về cải cách thủ tục hành chính trong l)nh vực ất ai áng °ợc ghi nhận iều có ýngh)a quan trọng h¡n, thông qua c¡ chế ấu giá quyền sử dung ất, nếu °ợc tổchức thực thi chặt chẽ, minh bạch và khách quan, chúng sẽ có tác dụng chuyển hóat° t°ởng “y lại”, trông chờ vào Nhà n°ớc với c¡ chế ban phát, tạo iều kiện và c¡hội ể có ất cho hoạt ộng ầu t° Thay vào ó, các doanh nghiệp và nhà ầu t°phải thực sự thé hiện kha nang va nang luc cua minh, canh tranh mot cach binhdang va song phang, minh bạch trên c¡ sở tôn trọng thi tr°ờng ể có c¡ hội có ấtthuộc về mình Trong tr°ờng hợp này, Nhà n°ớc không còn óng vai trò quyết ịnh

ất thuộc về ai mà iều ó thuộc về chính ng°ời tham gia dau giá — ai mạnh ng°ời

ó thắng

Ị áo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng về: ánh giá tình hình thi hành Luật

Có thé nhận ịnh rằng, ấu giá quyền sử dụng dat nói chung và ấu giá quyền

sử dụng ất nhằm thực hiện việc giao ất, cho thuê ất dé thực hiện các dự án ầut° là van ề có ý ngh)a quan trong trong ịnh h°ớng quản ly ất ai theo thê chế thitr°ờng Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả và ý ngh)a tích cực nêu trên, hoạt ộngdau giá QSD diễn ra trên thực tế thời gian qua ã bộc lộ khá nhiều nhức nhối,

nhiều góc khuất không °ợc kiểm soát từ hoạt ộng ấu giá Thực trạng ó là hệlụy cho những sai phạm phát sinh, gây dự luận trái chiều và tác ộng không xấu tới

sự phát triển kinh tế, xã hội, tới môi tr°ờng ầu t° Sự kiện ấu giá ất ở khu vựcThủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh diễn ra ngày 10-12-2021 °ợc coi là cuộc ấugiá có giá trị lớn nhất từ tr°ớc ến nay nh°ng kết quả lại không °ợc nh° mong

ợi Bốn nhà ầu t° sau trúng ấu giá ều lần l°ợt chấp nhận mất cọc Không thể

phủ nhận °ợc rằng, vụ ấu giá Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh ể lại nhiều

hệ lụy trái chiều: giá ất ở các khu vực lân cận tng ột biến nh°ng không phải từnhu cầu nội tại khách quan từ thị tr°ờng mà mục ích ầu c¡ là chủ yếu Sự hồnghi về một “thế lực” ngầm trong thị tr°ờng BS ã và ang câu kết ể thao túngthị tr°ờng Sự minh bạch, công khai — yếu tô quan trọng trong dau giá liệu có °ợcquan tâm trong quy trình và thủ tục? Yếu tố thị tr°ờng có sự kiểm soát của nhàn°ớc trong hoạt ộng dau giá QSDD liệu có °ợc tôn trọng va dam bao thực thi? Cùng với ó, ã ến lúc cần phải bàn ến chính sách, pháp luật về ấu giá QSDhiện hành liệu còn phù hợp, còn ủ vai trò ể iều chỉnh “cuộc ch¡i sòng phẳng”giữa các doanh nghiệp trong thị tr°ờng bất ộng sản nhằm thanh lọc thị tr°ờng,

ảm bảo sự công bng của các chủ thé tham gia và là giải pháp hữu hiệu dé nângcao hiệu quả sử dụng ất và chống lãng phí, thất thoát trong l)nh vực ất ai?

Dé hiểu rõ về bức tranh toàn cảnh nêu trên của pháp luật về ấu giá QSDD vathực tiễn thực thi pháp luật về ấu giá QSD thông qua bài học từ dau giá QSDD ởkhu vực Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh tháng 10/2021, chúng tôi °a ra một

số góc nhìn mang tính tong quan nhất về những tác ộng tích cực và những hệ lụytrái chiều của ấu giá QSD thành công và không thành công Thông qua ó, gópphần nhận diện một cách trung thực, khách quan âu là nút thắt pháp lý và âu làrào cản của quá trình thực thi pháp luật về dau giá QSDD cần phải tháo gỡ trong

thời gian tới.

1 Tổng quan về sự kiện ấu giá ất Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh

và những hệ lụy phát sinh trên thực tế

Tổng quan chung:

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ Bán ấu giá tài sản, Sở T° pháp TPHCM

ã tổ chức bán ấu giá thành công 4 lô ất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộckhu chức nng số 3, khu dân c° phía Bắc, Khu ô thị mới Thủ Thiêm, thành phốThủ ức, thu về cho ngân sách số tiền 37.346 tỷ ồng, cao gấp 7.09 lần giá khởi

iểm Cụ thể: tại phiên ấu giá, lô ất 3-12 có diện tích h¡n 10.059mZ với giá khởi

iểm h¡n 2.942 tỷ ồng Công ty TNHH dau t° bat ộng sản Ngôi Sao Việt ãtrúng ấu giá lô ất này với mức giá 24.500 tỷ ồng (h¡n 2,4 tỷ ồng/m2), gấp 8,3lần giá ban dau sau 70 l°ợt dau T°¡ng tự, lô ất 3-5 sau 130 l°ợt trả gia của 21 ¡n

vị tham gia dau giá, Công ty CP Dream Republic ã ấu giá hành công với giá

3.820 ty ồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi iểm Tiếp ến, lô ất số 3-8 °ợc

Công ty CP Sheen Mega ấu giá thành công với diện tích 8.500m2 có mức giá

4.000 tỷ ồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi iểm Còn lô 3-9 có diện tích h¡n

5.000m2 là Công ty TNHH Th°¡ng mại Bình Minh Giá khởi iểm lô ất này làh¡n 728,6 tỷ ồng, có 15 công ty bất ộng sản tham gia Qua 140 l°ợt trả giá Công

ty TNHH Thuong mại Binh Minh trúng dau giá với mức giá 5.026 tỷ ồng, gấp 6,9

lần giá khởi iểm? Nếu ấu giá thành công, các chủ thé trúng ấu giá thực hiện

theo cam kết và theo úng quy trình, thủ tục và nộp ủ số tiền trúng ấu giá thì sẽ

bồ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ ồng cho ngân sách thành phó thành phố HồChi Minh dé dau t° xây dựng các công trình ha tang ô thị, hạ tang xã hội phục vụ

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và ể hoàn trả lại chi phí bồi th°ờng giải

phóng mặt bang, tái ịnh c° mà thành phó ã thực hiện tr°ớc ây Với số tiền tringdau gia 4 16 ất nêu trên nếu °ợc cả 4 doanh nghiệp thực hiện và sau ó dự kiến

ầu t° vào phân khúc thị tr°ờng nhà ở hạng sang và siêu sang thì giá nhà sẽ tng

mức kỷ lục ch°a từng có Theo cách tạm tính của các chuyên gia kinh doanh BS

dự oán thì giá bán 1m2 sàn cn hộ (cha bao gom thuế VAT) nh° sau:

2 ?Minh Son (2021), Tiềm lực bốn nhà ầu t° trúng ấu giá ất Thủ Thiêm,

https://vnexpress.net/tiem-luc-bon Giá bán 1m? sàn cn hộ Lô 3.5 có thé “dir oán” vào khoảng trên d°ới 666triệu ồng/m2, có thé cao h¡n giá thị tr°ờng hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

- Giá bán 1m? sàn cn hộ Lô 3.8 có thé “dir oán” vào khoảng trên d°ới 510triệu ồng/m2, có thé cao h¡n giá thị tr°ờng hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần

- Giá bán Im’ sàn cn hộ Lô 3.9 có thé “du oán” vào khoảng trên d°ới 640

triệu ồng/m2, có thé cao h¡n giá thị tr°ờng hiện nay từ 3,2 - 4,3 lần

- Giá bán 1m2 sàn cn hộ Lô 3.12 có thể “dw oán” vào khoảng trên

d°ới 580 triệu ồng/m2, có thé cao h¡n giá thị tr°ờng hiện nay từ 2,9 - 3,8 lần

Tuy nhiên, kết quả ã không ạt nh° mong ợi, chỉ sau ó một tháng, haidoanh nghiệp ã chính thức xin bỏ cọc, chịu mat số tiền tổng cộng gan 1.000 tỷ

ồng Cụ thể, ngày 11/01/2022, Chủ tịch Tập oàn Tân Hoàng Minh (Công ty mẹcủa Ngôi Sao Việt) ã không thê tiếp tục mua lô ất 3-12 và chịu mất số tiền cọc

gần 600 tỷ ồng Doanh nghiệp thứ 2 là Công ty Bình Minh xin bỏ cọc lô ất 3-9

và chịu mat số tiền cọc 145 tỷ ồng Nh° vậy, với việc giá trúng thâu cao ở mức batth°ờng va nng lực thực sự của chủ ầu t° trúng các lô ất cing ặt ra nhiều van décần quan tâm Còn ối với Công ty Dream Republic, ông ty Cổ phần SheenMega hiện hai doanh nghiệp ch°a nộp tiền và có vn bản ề nghị phân kỳ làm 6 ợt

ể nộp tiền Tuy nhiên các lý do °ợc nêu không phù hợp theo quy ịnh của phápluật, do ó chi cục thuế sẽ bắt ầu tính tiền chậm nộp ối với doanh nghiệp.” Tuynhiên, suốt thời gian qua cả hai doanh nghiệp còn lại ều không nộp thêm bất cứkhoản tiền nào C¡ quan thuế ã ra quyết ịnh phong tỏa, c°ỡng chế trích tiền từ tàikhoản 2 công ty này hôm 6/5/2022 nh°ng chỉ thu về °ợc lần l°ợt gần 40,5 triệu

ồng và ch°a ầy 821.000 ồng từ Sheen Mega và Dream Republic Ngày7/7/2022, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh chính thức có công vn báo cáo việc 2doanh nghiệp này ch°a nộp tiền sử dụng ất dù ã quá hạn 180 ngày

3 3 ào Giang (2022), Dream Republic và Sheen Mega liệu có ding kế “ve sau thoát xác” sau vụ dau giá ất Thủ

Thiêm nghìn ty?, xac-sau-vu-dau-g1a-dat-thu-thiem-nghin-ty- | 13060.html, truy cập ngày 22/4/2022

https://kinhtechungkhoan.vn/dream-republic-va-sheen-mega-lieu-co-dung-ke-ve-sau-thoat-* Lan Anh, Thất bại của cuộc ấu giá ất Thủ Thiêm,

https://zingnews.vn/that-bai-cua-cuoc-dau-gia-dat-thu-thiem-post1333741.html, truy cập ngày 24/4/2022

Sẽ không thể phủ nhận về vai trò và những tác ộng tích của ấu giá QSD

nếu °ợc tổ chức chính quy, minh bach và công khai hóa; tạo ra thị tr°ờng mà ở ótạo iều kiện cho ông ảo các doanh nghiệp có c¡ hội °ợc tham gia, tng tính

cạnh tranh và thanh lọc thị tr°ờng hiệu quả Thông qua c¡ chế ấu giá QSD, các

quan hệ ất dai °ợc ịnh hình rõ ràng bởi các quy luật của thị tr°ờng: hạn chế dan

sự chỉ phối bởi các quan hệ hành chính, mệnh lệnh Kết qua của dau giá QSDDthành công cing tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà n°ớc, chống thất thoát vàlãng phí, tạo iều kiện ể ất ai °ợc ịnh giá úng với tiềm nng va giá tri vốn

CÓ cua no.

Tuy nhiên, từ sự kiện dau gia ất Thủ Thiêm vừa qua bất thành cing tạo ra lànsóng d° luận trái chiều trong xã hội, ảnh h°ởng nhiều tới thị tr°ờng bất ộng sản ở

khu vực lân cận và tác ộng tới tâm lý của ng°ời dân.

Những hệ lụy phát sinh trên thực tế từ sự kiện ấu giá ất ở Thủ Thiêm,thành phố Hồ Chí Minh

Giá trúng dau giá 4 lô ất ở Thủ Thiêm °ợc coi là cuộc dau giá có mức giácao nhất trong lịch sử dau giá QSD Nếu chỉ thuần túy nhìn thấy số tiền thu °ợc

từ th°¡ng vụ ấu giá thì cho thấy Nhà n°ớc ã thành công trong việc iều tiếtnguồn lợi từ ất ai cho ngân sách Song xét ở khía cạnh thị tr°ờng và sự phát triểnbền vững thì sự kiện bất th°ờng ó có tác ộng bất lợi cho nền kinh tế Cụ thê:Thứ nhất, mắt cân ối về cung cẩu trên thị tr°ờng

giá ất bị day lên mức quá cao so với giá trị thực khiến cho giá ất ở khu vựclân cận cing theo ó tng cao iều này sẽ có lợi cho các doanh nghiệp ã có ất

tr°ớc ó và ã thực hiện xong ngh)a vụ tài chính cho Nhà n°ớc Tuy nhiên, sẽ gây

khó khn và cản trở vô cùng lớn cho các doanh nghiệp ã có ất nh°ng ch°a thựchiện ngh)a vụ tài chính hoặc ang trên con °ờng tìm kiếm ất ề thực hiện dự án

ầu t° ối với cá nhân, khi giá ất bị day lên quá cao thì c¡ hội cing chỉ dành chonhững ng°ời có tiền, nh°ng sẽ v°ợt xa tầm với của những ng°ời dân th°ờng

Thứ hai, kinh doanh của doanh nghiệp có thé bị ình trệ: giá dat quá cao thoát

ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật gid trị, quy luật cạnh tranh, quy luậtcung - cau” va không phù hợp với thực tiễn của thị tr°ờng bất ộng sản nó không

chỉ gây thiệt hại cho ng°ời tiêu dùng, mà còn gây bất lợi cho chính các chủ ầu t°

vì nếu °a ra giá bán nhà quá cao mà không °ợc thị tr°ờng chấp nhận thì có thể

làm tng l°ợng hàng tồn kho có giá trị lớn Theo ó, nguồn vốn bị ứ ọng, nguồnhàng không °ợc l°u thông hiệu quả trên thị tr°ờng, doanh nghiệp sẽ ối mặt vớikhó khn là iều không tránh khỏi

Thứ ba, giá ây lên quá cao sẽ gây khó khn cho Nhà n°ớc trong việc ịnh giá

dat dé iều tiết các quan hệ dat dai trong các tr°ờng hợp khác

Hoạt ộng xác ịnh “giá dat cụ thể” ề tính “giá khởi iểm ấu giá” hoặc ểtính “tién sử dung dat” thì giá ất trúng ấu giá lại là một trong các cn cứ tham

chiếu theo quy ịnh tại iểm c khoản 1 iều 112 Luật Dat ai 2013: “tiệc ịnh giá

ất phải bảo ảm nguyên tac phù hop với giá ất phố biến trên thị tr°ờng củaloại ất có cùng mục dich sử dụng ã chuyển nh°ợng, giá trúng dau giá quyên

sử dụng ất doi với những n¡i có ấu giá quyền sử dụng ất ” và quy ịnh tạikhoản 3 iều 114 Luật ất ai 2013 “Việc xác ịnh giá ất cụ thể phải dựa trênc¡ sở iều tra, thu thập thông tin về thửa ất, giá ất thị tr°ờng va thông tin vềgiá ất trong c¡ sở dữ liệu ất ai; áp dụng ph°¡ng pháp ịnh giá ất phùhợp” và theo khoản 1 iều 5 Nghị ịnh 44/2014/N-CP quy ịnh: “7 Yêu cẩu vềthông tin trong áp dụng ph°¡ng pháp ịnh giá ất: a) Các thông tin về giá dat ãchuyển nh°ợng trên thị tr°ờng, gid ất trúng ấu giá quyền sử dung ất, giá

ất trong c¡ sở dữ liệu về ất dai, giá ất trên sàn giao dich bất ộng sản, giá dat

°ợc xác ịnh từ chỉ phi, thu nhập của thửa ất (sau ây gọi là giá ất thị tr°ờng)phải bảo ảm khách quan, trung thực Tr°ờng hợp tại khu vực ịnh giá ất không

du thông tin thì có thé thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa

ất cân ịnh giá; b) Khi áp dung các ph°¡ng pháp ịnh giá ất phải wu tiên lựa

chọn các thông tin quy ịnh tại iểm a Khoản nay tại khu vực ịnh giá ất và tại

thời iểm gan nhất với thời iểm ịnh giá ất `

Do vậy, giá ất trúng ấu giá quá cao vừa qua có thé làm cho cán bộ công

chức “ngdn ngại”, sợ trách nhiệm, có thé làm cản trở việc tính “giá khởi iểm

ấu gid” hoặc làm chậm thêm việc tính “tién sử dung dat” dự án bat ộng sản,nhà ở th°¡ng mại Mặt khác, giá trúng ấu giá càng cao thì càng gây khó khn choc¡ quan nhà n°ớc trong việc ịnh giá ất dé tính bồi th°ờng, hỗ trợ, tái ịnh c° cho

ng°ời có ất bị thu hồi ây cing là nguyên nhân ng°ời dân có ất bị thu hồi chống

ối, không thực hiện việc bàn giao ất khi Nhà n°ớc thu hồi do họ so sánh giá

tring ấu giá quá cao nh° thé, trong khi ất mà ng°ời dân mat i lai chỉ xác ịnhbng giá ất nhà n°ớc ấn ịnh thấp xa so với ất trúng ấu giá

2 Những nút thắt pháp lý và những rào can trong thực tế triển khai về

ấu giá quyền sử dụng ất cần phải °ợc tháo gỡ trong thời gian tới

da là hai m°¡i phan trm (20%) giá khỏi iểm của tài sản ấu giá ”

Với quy ịnh trên cho thấy sự bất hợp lý của Luật Dau giá tai sản 2016; theo

ó, Luật ấu giá 2016 quy ịnh “phải nộp tiên ặt tr°ớc ” với mức “tôi a là haim°¡i phan trm (20%) giá khởi iểm của tài sản ấu giá” nh°ng lại không quy

ịnh nha ầu t° phải nộp thêm “tién dat tr°ớc”, hoặc phải có van bản cam kếtnộp bo sung “tién ặt tr°ớc”, hoặc phải có vn bản bảo lãnh thanh toán của tổchức tin dụng trong tr°ờng hợp nha ầu t° “# giá” tài sản dau giá cao h¡n rấtnhiều lần so với “gid khởi iểm của tài sản ấu giá”, nhất là ỗi với cuộc dau giátài sản có giá trị rất lớn nh° tr°ờng hợp ấu giá 04 lô ất tại Khu ô thị mới ThủThiêm trên ây, ể chứng minh nng lực tài chính của nhà ầu t°, ể ảmbảo ngh)a vụ thanh toán giá trị tài sản trúng dau giá của nha ầu t° Lay ví dụ

iển hình là Lô 3.12 có giá khởi iểm ấu giá là 2.942 ty ồng, “tién dattr°ớc” (20%) chỉ là 588,4 tỷ ồng, nh°ng giá trúng ấu giá ã lên ến 24.500 tỷ

ồng, gap 41,6 lần số “tién ặt tr°ớc”

Do quy ịnh về việc nhà ầu t° “phải nộp tiễn ặt tr°ớc tối thiểu bằng 5%

và toi da bằng 20% giá khởi iểm dau giá” mà không quy ịnh chặt chẽ nên

trong thực tế ã có một số tr°ờng hợp nhà ầu t° trúng ấu giá quyền sử dụng

ất và ã nộp “tién ặt tr°ớc có giá trị thấp, nh°ng sau cuộc ấu

giá ã “xi” không thanh toán tiền trúng ấu giá, chấp nhận chịu mat “tién dat

tr°ớc ”; hoặc có tr°ờng hợp nhà dau t° “day °a” kéo dài việc thanh toán.

Thứ hai, Luật Dau giá 2016 ch°a quy ịnh cụ thé về iều kiện “có nng lựctài chính”, hoặc iều kiện “không vi phạm quy ịnh của pháp luật về dat dai” củanhà ầu t° dé tham gia ấu giá quyền sử dụng dat

Khoản 3 iều 58 Luật Dat ai 2013 quy ịnh: “3 Ng°ời °ợc Nhà n°ớc

giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dung dat dé thực hiện dự án

dau t° phải có các diéu kiện sau ây: a) Có nng lực tài chính ể bảo ảm việc sửdung dat theo tiến ộ của dự án âu t°; b) Ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật vềdau t°; c) Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất dai ối với tr°ờng hopdang sử dung ất do Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án dau t°

khác ”.

- Khoản 2 iều 119 Luật Dat ai 2013 quy ịnh: “2 Tổ chức, cá nhân thamgia dau giá quyên sử dụng ất phải có ủ các iều kiện sau ây: a) Thuộc ốit°ợng °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất theo quy ịnh tại Diéu 55 và iều 56của Luật này; b) Phải bảo ảm các iều kiện ể thực hiện dự án dau t° theo quy

ịnh tại iều 58 của Luật này doi với tr°ờng hop giao ất, cho thuê dat ể thực

hiện du an âu t° ”.

- Khoản | và khoản 3 iều 38 Luật Dau giá tài sản 2016 quy ịnh: “7 Cánhân, t6 chức ng ký tham gia ấu giá thông qua việc nộp hồ s¡ tham gia dau giáhợp lệ và tiền ặt tr°ớc cho tổ chức ấu giá tài sản theo quy ịnh của Luật này và

quy ịnh khác của pháp luật có liên quan Trong tr°ờng hợp pháp luật có quy

ịnh về iều kiện khi tham gia ấu giá thì ng°ời tham gia ấu giá phải áp ứng

iều kiện ó ( ); 3 Ngoài các diéu kiện ng kỷ tham gia ấu giá quy ịnh tai

Luật này và pháp luật có liên quan, ng°ời có tài sản ấu giá, tổ chức ấu giá tài

sản không °ợc ặt thêm yêu cầu, iều kiện ối với ng°ời tham gia ấu gid”

Do thiếu các quy ịnh pháp luật về iều kiện tham gia ấu giá quyền sửdụng ất, nhất là iều kiện chứng minh nhà ầu t° “không vỉ phạm quy ịnh của

pháp luật về ất ai ối với tr°ờng hợp dang sử dụng ất do Nhà n°ớc giao ất ể

thực hiện dự án dau te khác ”và iều kiện chứng minh “có nng lực tàichính ” của nhà ầu t° nên thực tế cho thấy, rất nhiều nhà ầu t° nng lực tài chínhyếu kém vẫn tham gia ấu giá, song sau khi trúng ấu giá thì không có khả nng tàichính dé tiếp tục thực hiện việc nộp tiền Sự kiện các công ty ấu giá ở Thủ Thiêm,

thành phố Hồ Chí Minh không tiếp tục thực hiện ngh)a vụ nộp tiền và chấp nhận

mat cọc cing °ợc viện lý do là không ảm bảo nguồn tài chính dé tiếp tục thựchiện.

Thứ ba, ph°¡ng pháp xác ịnh “gid dat cụ thể” dé xác ịnh “giá khởi

iểm ” âu giá quyền sử dụng ất còn “bat cập”, ch°a ảm bảo việc ịnh giá ấtphải bảo ảm nguyên tắc “phù hợp với giá ất phố biến trên thị tr°ờng” (quy

ịnh tại iểm c khoản I iêu 112 Luật ất dai 2013) iền hình là 04 cuộc dau giá

04 lô ất Thủ Thiêm (rên ây) càng cho thấy các “bat cập” của các ph°¡ng pháp

ịnh giá ất ể xác ịnh “giá dat cụ thể” dé xác ịnh “giá khởi iểm” dau giáquyên sử dung dat rất thấp so với giá ất trúng dau giá

Thứ tu, về chậm °a ất vào sử dụng

iểm ¡ khoản 1 iều 64 Luật Dat ai 2013 quy ịnh: “i) Dat °ợc Nhàn°ớc giao, cho thuê ể thực hiện dự án ầu t° mà không °ợc sử dụng trongthời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiễn ộ sử dụng ất chậm 24 tháng so với tiến ộghi trong dự án dau t° ké từ khi nhận bàn giao ất trên thực ịa phải dua ất vào

sử dung; tr°ờng hợp không °a ất vào sử dụng thì chủ dau t° °ợc gia han sửdụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà n°ớc khoản tiễn t°¡ng ứng với mức tiễn sửdụng dat, tiền thuê ất ối với thời gian chậm tiễn ộ thực hiện dự án trong thờigian này; hết thời hạn °ợc gia hạn mà chủ âu t° vẫn ch°a °a ất vào sử dụngthì Nhà n°ớc thu hôi ất mà không bôi th°ờng về ất và tài sản gắn liền với ất,trừ tr°ờng hợp do bat khả khang”

Trong nhiều nm qua ã có nhiều dự án bất ộng sản, nhà ở tại các vị trí

“ất vàng ” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nh°ng chủ ầu t° chậm °a ất

vào sử dụng, có dấu hiệu “cm” giữ ất, “ầu c¡” ất ai, mà các biện pháp xửphạt do chậm °a ất vào sử dụng với mức xử phạt hiện hành không ủ sức rn

e và thực tế d°ờng nh° ch°a có tr°ờng hợp nào bị c¡ quan nhà n°ớc có thẩm

quyền ra quyết ịnh thu hồi dự an theo quy ịnh tại iểm ¡ khoản 1 iều 64 Luật

ất ai 2013 Do vậy, cần có biện pháp chặt chẽ h¡n, quy trách nhiệm cho c¡ quannhà n°ớc có thâm quyền trong việc kiểm soát việc chậm tiến ộ thực hiện dự án

ầu t° Nếu dự ấn nhiều nm không °ợc °a vào khai thác, sử dụng mà không bị

thu hồi thì chính c¡ quan quản lý nhà n°ớc về ất ai cing là ng°ời vi phạm và

phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Thứ nm, quy ịnh lỏng lẻo là nguy c¡ phát sinh sai phạm và thiếu minhbạch, công bằng trong ấu giá

Khoản 3 iều 118 Luật ất ai 2013 quy ịnh tr°ờng hợp ấu giá quyên sửdụng ất mà không có ng°ời tham gia hoặc tr°ờng hợp chỉ có một ng°ời ng kýtham gia ấu giá hoặc ấu giá ít nhất là 02 lần nh°ng không thành thì Nhà n°ớcthực hiện việc giao ất, cho thuê ất mà không phải dau giá quyền sử dụng ất Tuynhiên, theo quy ịnh tại iều 59 Luật dau giá tài sản 2016, tr°ờng hợp chỉ có mộtng°ời ng ký tham gia ấu giá, một ng°ời tham gia ấu giá, một ng°ời trả giá làdau giá không thành Nh° vậy, nếu r¡i vào tr°ờng hợp có hon | ng°ời ng kýtham gia ấu giá nh°ng chỉ có một ng°ời tham gia ấu giá và trả giá thì có °ợcxem dau giá không thành hay không thì có ộ vênh nhau giữa Luật Dat ai và Luật

ấu giá tài sản Nếu c¡ quan ấu giá tài sản cô tình không công khai thông tin,hoặc dàn xếp với nhau dau giá không thành 2 lần thì thực hiện việc giao ất, chothuê dat, lúc này không còn dau giá Day có thé là “lỗ hong” dé không ban ấu giá,

làm giảm tinh thị tr°ờng của tài sản là QSDD.

Thứ sáu, các quy ịnh trong Luật Dau giá tài sản van còn kẻ hở, dân ên có

thé bị thông ồng giá, cụ thé:

- Khoản 2 iều 38 Luật quy ịnh: Tổ chức ấu giá tài sản tiếp nhận hồ s¡tham gia dau giá trong giờ hành chính, liên tục ké từ ngày niêm yết việc dau giá tàisản cho ến tr°ớc ngày mở cuộc dau giá 02 ngày; Khoản 2 iều 39 thì quy ịnh “tôchức ấu giá tài sản chỉ °ợc thu tiền ặt tr°ớc của ng°ời tham gia ấu giá trongthời hạn 03 ngày làm việc tr°ớc ngày mở cuộc dau giá” Với các quy ịnh nêu trên,khi hết hạn tiếp nhận hồ so ng ký tham gia ấu giá, ng°ời ng ký vẫn có thé nộp

tiền ặt tr°ớc vào 02 ngày sau ó vì vậy quá trình triển khai thực hiện còn có tình

trạng nhiều khách hàng ã ng ký tham gia ấu giá mà ch°a nộp tiền ặt tr°ớc cóthê thông ồng, thoả thuận với nhau, sau ó chỉ có 1 hoặc vài ng°ời nộp tiền ặt

tr°ớc dé mua tài sản, những ng°ời khác không nộp tiền ặt tr°ớc chỉ bi mat tiềnmua hồ s¡ tham gia ấu giá Quy ịnh này cing dẫn ến thông báo ấu giá sẽ có

nhiều mốc thời gian: thời gian bán hồ s¡, tiếp nhận hồ s¡ ng ký tham gia ấu giá;

thời gian nộp tiền ặt tr°ớc; thời gian tô chức dau giá khiến khách hàng dé nhằmlẫn Với quy ịnh này, khách hàng có khi chỉ ng ký rồi xem xét tình hình mớinộp tiền ặt tr°ớc nên vẫn xảy ra hiện t°ợng thông ồng, dim giá, dẫn ến ¡n vị tôchức ấu giá cing mat thời gian trong xác ịnh ai ã nộp tiền ặt tr°ớc dé ủ iềukiện tham gia.

Kết luận: âu giá QSDD ề thực hiện việc giao ất, cho thuê ất thực hiện các

dự án ầu t° trong thời gian qua ã °ợc triển khai rộng khắp các tỉnh, thành trong

cả n°ớc Ph°¡ng thức này ã và ang dần trở thành ph°¡ng thức triển khai chủ yếunhằm thay thé các quyết ịnh hành chính trong phân bồ và iều chỉnh ất ai Tuynhiên, thực tiễn triển khai cing ang gặp nhiều bất cập, v°ớng mắc, thậm chí là saiphạm iều nay can phải nghiêm túc nhìn nhận, ánh giá và có giải pháp khắc phụckip thời ở cả khía cạnh pháp luật và cả khía cạnh thực thi pháp luật nhằm hiện thựchóa có hiệu quả nhiệm vụ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghịBan Chấp hành Trung °¡ng lần thứ 5 khóa XIII ã ặt ra: “Thực hiện việc giao ất,cho thuê ất chủ yếu thông qua ấu giá quyền sử dụng ất, ấu thâu dự án có sửdung ất Quy ịnh cụ thể về ấu gid quyên sử dụng ất, ấu thấu dự án có sửdụng ất; hạn chế và quy ịnh chặt chẽ các tr°ờng hợp giao ất, cho thuê ấtkhông thông qua ấu giá quyên sử dụng dat, ấu thầu di án có sử dụng dat ” `

5 Nghi Quyét số 18 — NQ/TW của Hội nghị lần thứ nm Ban chấp hành trung °¡ng Dang lần thứ 5 khoá XIII về

“Tiếp tục ối mới, hoàn thiện thé chế, chính sách, nang cao hiệu lực, hiểu qua quản lý và sử dung ất, tạo ộng lực

°a n°ớc ta trở thành n°ớc phát triển có thu nhập cao”; trang 6.

ae Re

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Báo cáo kết quả thanh tra thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết

kiệm, chống lãng phí giai oạn 2016-202 của Thanh tra Chính

Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi

tr°ờng về: ánh giá tình hình thi hành Luật ất ai 2013 và ịnh h°ớng sửa

ôi Luật Dat ai, trang 10

Nghị Quyết số 18 — NQ/TW của Hội nghị lần thứ nm Ban chấp hành trung

°¡ng Dang lần thứ 5 khoá XIII về “Tiếp tục ổi mới, hoàn thiện thé chế,chính sách, nâng cao hiệu lực, hiểu quả quản lý và sử dụng ất, tạo ộng lực

°a n°ớc ta trở thành n°ớc phát triển có thu nhập cao”

Luật dau giá tài sản 2016 và các vn bản h°ớng dẫn thi hành;

Luật ất ai 2013 và các vn bản h°ớng dẫn thi hành;

Luật ầu t° 2020 và các vn bản h°ớng dẫn thi hành;

Thông t° liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về tổ chức thực hiện ấugiá quyền sử dụng ất ể giao ất cho thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất;Nghị ịnh số 25/2020/N-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy ịnh chỉtiết thi hành một số iều của Luật Dau thầu về lựa chon nhà ầu tu;

Thông t° 06/2020/TT-BKHT của Bộ Kế hoạch ầu t° h°ớng dẫn Nghị

ịnh 25/2020/N-CP.

10 Nghị ịnh 31/2021/N-CP h°ớng dẫn Luật ầu t° 2020 và các vn bản

h°ớng dan thi hành có nhiêu chê ịnh có liên quan trực tiêp vê van ê này.

11.Minh S¡n (2021), Tiểm lực bốn nhà âu t° trúng ấu giá dat Thủ Thiêm,

4403305.html, truy cap ngay 20/4/202

https://vnexpress.net/tiem-luc-bon-nha-dau-tu-trung-dau-gia-dat-thu-thiem-12.ào Giang (2022), Dream Republic va Sheen Mega liệu có dùng kế “ve sâuthoát xác” sau vụ dau giá ất Thủ Thiêm nghìn tÿỷ?,

https://kinhtechunøkhoan.vn/dream-republic-va-sheen-meøa-lieu-co-dung-ke-ve-sau-thoat-xac-sau-vu-dau-gia-dat-thu-thiem-nghin-ty-113060.html,

truy cập ngày 22/4/2022

13.Lan Anh, That bại của cuộc ấu giả ất Thi Thiêm,

https://zingnews.vn/that-bai-cua-cuoc-dau-gia-dat-thu-thiem-post1333741.html, truy cập ngày

24/4/2022

ẦU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT- NHỮNG TÍCH CUC VÀ HỆ LỤY

1S Trần Quang Huy"

Hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc trung °¡ng coi hình thức ấu giáquyên sử dụng ất dé giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc thuê ất là một ph°¡ngthức tiếp cận ất ai vừa có tính hành chính nh°ng cing có tính thị tr°ờng Trongnhững cách tiếp cận ất ai từ nhà n°ớc có lẽ không có ph°¡ng thức nào lại thể

hiện khuynh h°ớng thị tr°ờng rõ nét nh° vậy và có nhiều tích cực cing nh° hệ lụycho các ịa ph°¡ng hiện nay Bai viết này phân tích 2 khía cạnh cụ thé, những iểmthành công, tích cực từ việc áp dụng hình thức ấu giá quyền sử dụng ất ở các ịaph°¡ng trong cả n°ớc nghiên cứu cụ thê tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minhcing nh° các hệ lụy, ảnh h°ởng xấu từ ấu giá quyền sử dụng ang xây ra từ thựctiễn

1 Khuynh h°ớng tích cực khi tổ chức thành công việc ấu giá quyền sửdụng ất

Chắc rằng tất cả chúng ta ều mong muốn phiên bán ấu giá quyền sử dụng

4 lô ất tai Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh ngày 10/12/2021 ạt kết quả thànhcông với số tiền sẽ nộp vào ngân sách nha n°ớc là 37.350 ty ồng! ây là số tiềncực lớn và °ợc bổ sung vào ngân sách ịa ph°¡ng dé giúp thành phố Hồ Chí Minh

có thêm nguồn lực cho ầu t° và phát trién Tuy nhiên, từ thực tế cho ến khi Cụcthuế thành phố Hồ Chí Minh phát lệnh c°ỡng chế thu tiền ối với 2 doanh nghiệpcòn lại thì việc cả 4 doanh nghiệp ều bỏ cọc ã gây nhiều phản ứng trái chiều vềviệc tổ chức dau giá quyền sử dung ất tại thành phố Hồ Chí Minh và buộc chúng

ta phải nhìn nhận lại tất cả các khúc mắc về thé chế liên quan ến ấu giá quyền sửdụng ất trong phạm vi cả n°ớc

” Khoa Pháp luật Kinh tẾ, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội

! S¡n Nhung, https:// nld.com.vn/kinh tế/ dau- gia 4 lo dat -vang -thu -thiem- thu -ve -37.350 ti 202112101172515076.htm truy cập ngày 10/12/2021 Theo thông tin, ến 17 h ngày 10/12/2021 tại Trung tâm bán dau giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh ã diễn ra cuộc ấu giá 4 lô ất thuộc khu chức nng số 3, khu ô thị mới Thủ Thiêm, thành phô Thủ ức Theo ó, lô ất 3-5 có diện tích 6.446 m2, gía khởi iểm 578 tỷ ồng có giá trúng dau giá là 3820 tỷ gấp 6,6 lần giá khởi iểm; lô ất 3-8 có diện tích 8500m2 ấu giá thành công mức giá 4000 tỷ

dong-ồng gầp 4 lần giá khởi iểm; lô ất 3-9 diện tích 5000m2 giá khởi iểm 728 tỷ dong, trúng ấu giá 5026 ty dong-ồng

gấp 6,9 lần giá khởi iểm; Lô ất 3-12 giá khởi iểm 2942 tỷ ồng, trúng ấu giá là 24.500 tỷ ồng gap 8,3 lần giá

Các quy ịnh của pháp luật ất dai ã xác ịnh rõ tại khoản 1 iều 118 Luật

ất ai nm 2013 về tr°ờng hợp nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho

thuê ất theo hình thức ấu giá quyền sử dụng ất gồm: (¡) ầu t° xây dựng nhà ở

ể bán hoặc cho thuê, cho thuê mua; (1) ầu t° xây dựng kết cầu hạ tầng dé chuyén

nh°ợng hoặc cho thuê; (iii) sử dung quỹ ất dé tạo vốn cho dau t° xây dung kết cau

hạ tầng: (iv) sử dụng ất th°¡ng mại, dịch vụ, ất c¡ sở sản xuất kinh doanh phinông nghiệp; (v) cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích

công ích ể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối;(vi) giao ất, cho thuê ất ối với ất nhà n°ớc thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sởlàm việc, c¡ sở hoạt ộng sự nghiệp, c¡ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gan lién

với ất thuộc sở hữu nhà n°ớc;(vi1) giao ất ở tại ô thị, nông thôn cho hộ gia ình,

cá nhân; (viii) Giao ất, cho thuê ất ối với các tr°ờng hợp °ợc giảm tiền sửdụng ất, tiền thuê ất Mặt khác khoản 2 iều 118 Luật ất ai nm 2013 cingquy ịnh về 9 tr°ờng hợp mà Nhà n°ớc không áp dụng việc giao ất, cho thuê ấttheo ph°¡ng thức dau giá quyền sử dụng dat lién quan ến các tr°ờng hợp giao ấtkhông thu tiền sử dụng ất, giao ất, cho thuê ất ối với các tr°ờng hợp °ợcgiảm tiền sử dụng ất, tiền thuê ất, các tr°ờng hợp không sử dụng ất vào mục

ích kinh doanh, khai thác khoáng sản, các tr°ờng hợp liên quan ến ầu t° xâydựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, giao ất ở cho hộ gia ình, cá nhân n¡i có iều

kiện tự nhiên xã hội khó khn

Nếu rà soát ầy ủ các quy ịnh thì có thể thấy Luật ất ai nm 2013 c¡bản ã bao quát hầu hết các tr°ờng hợp ấu giá quyền sử dụng ất, các ịa ph°¡ngtrong cả n°ớc ã ban hành quy ịnh về tổ chức dau giá quyền sử dụng ất ể thựchiện iều 118 Luật ất ai nm 2013 Nghiên cứu các quy ịnh về ấu giá quyền

sử dụng ất tại các ịa ph°¡ng và tình hình thực hiện việc ấu giá quyền sử dụng

ất trong phạm vi cả n°ớc có thể rút một số bài học hoặc những yếu tố tích cực và

tiêu cực từ dau giá quyên sử dụng dat nh° sau:

Một là, ấu giá quyền sử dụng ất là ph°¡ng thức công khai, minh bạchtrong giao ất, cho thuê ất từ Nha n°ớc dé tìm kiếm chủ dau t°, ng°ời có nng lựctài chính ể thực hiện các dự án ầu t° ấu giá quyền sử dụng ất là hoạt ộng củaNhà n°ớc tạo một sân ch¡i bình ng, lành mạnh cho các nhà ầu t° trong n°ớc và

n°ớc ngoài, ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài một cách công khai, minh bạch

dé có thé có mức trả giá cao nhất mang lại nguồn thu cho ngân sách nha n°ớc Các

doanh nghiệp, ng°ời dân °ợc tiếp cận thông tin một cách rộng rãi thông qua cáctrang thông tin iện tử của doanh nghiệp tô chức ấu giá, các thông báo của các tổ

chức bán ấu giá tài sản với thời gian, ịa iểm bán ấu giá, hồ s¡, số lô ất, giá ấtcho từng lô, tài sản gắn liền với ất °ợc tổ chức ấu giá công khai tham gia của

nhiều doanh nghiệp và ng°ời dân Quy trình tô chức bán ấu giá tài sản nói chung,

dau giá quyền sử dụng ất nói riêng °ợc quy ịnh tại các quyết ịnh của Ủy bannhân dân cấp tỉnh trên c¡ sở cụ thé hóa các Luật về bán dau giá tài sản, Luật ất

ai, các quy ịnh của Chính phủ về vấn ề này

Hai là, nếu tô chức ấu giá quyền sử dụng ất thành công thì ây là nguồnthu, nguồn nội lực lớn cho dau t° phát triển của các ịa ph°¡ng Trong phát triểnkinh tế thì ất ai là một t° liệu sản xuất quan trọng, trong ó ngoài việc thu hồi ấtvới tính cách là một ph°¡ng thức phân phối lại ất ai phù hợp với lợi ích nhà n°ớc

và xã hội thì ấu giá quyền sử dụng ất vẫn là một trong các ph°¡ng thức hiệu quả

°ợc luật hóa không chỉ trong Luật ất ai, mà còn ở nhiều luật khác có liên quan

Chúng tôi hoàn toàn ồng ý với ý kiến của TS Vi ình Áng chuyên gia cao cấp về

kinh tế khi cho rằng: “ ấu giá ất thì °ợc gì? °ợc tiền! °ợc rất nhiều tiền Nếu

vụ dau giá ất ở Thủ Thiêm mà ngon lành thì mảnh dat thu về cả ty USD”2

Thực tế tại thành phố Hồ Chí Minh, việc ấu giá quyền sử dụng ất ã thựchiện từ cách ây h¡n 20 nm với dự án °ờng Nguyễn Hữu Thọ Tổng diện tích thuhồi ể thực hiện dự án là 87,5 ha, tổ chức dau gia 58ha dọc theo tuyến °ờng thu

về cho ngân sách nhà n°ớc 466 tỷ ồng, 20 ha ổi ất lay ha tang nay là °ờngPhạm Vn ồng và 15 ha khác xây dựng các khu tái ịnh c° Số tiền thu °ợc từ

việc dau giá quyền sử dụng dat không chi ủ dé ầu t° xây dựng tuyến °ờng này

mà còn d° dé nộp vào ngân sách nhà n°ớc ối với khu ất vàng 23 Lê Duan diệntích 3000 m2, quận 1 cing thu về cho ngân sách nhà n°ớc 1430 tỷ ồng nm 2016gấp 2,6 lần giá khởi iểm Hiện nay, sau khi Quốc hội phê duyệt dự án °ờng vành

ai 3 thành phố Hồ Chí Minh, thành phố sẽ thu hồi khoảng 2413 ha, trong ó riêngdiện tích 514 ha ất nông nghiệp nếu tổ chức ấu giá quyền sử dung ất sẽ thu về

? Chân Luận, https//plo.vn au- gia- quyen -su -dụng- dat- sua- quy- dinh-de- giai- quyet-nhung-bat-

cap-27.000 tỷ ồng Nh° vậy, ối với thành phố Hồ chí Minh, hình thức ấu giá quyền

sử dụng ất sẽ mang lại lợi ích lớn cho 3 bên, ó là ngân sách nhà n°ớc tng, ng°ờidân °ợc h°ởng lợi từ ha tầng các dự án, doanh nghiệp thì có thé phat trién kinh témạnh mẽ từ việc khai thác các giá tri của các khu dat trúng âu giá?.

Tại Bắc Giang, hầu hết các huyện và thành phố Bắc Giang ều tổ chức dau

giá quyền sử dụng ất với nguồn thu áng kê Trong 2 nm 2020-2021, trên ịa bàntinh Bắc Giang ã tổ chức 161 cuộc bán ấu giá với 9191 lô ất, mang lại nguồn

thu h¡n 11.800 tỷ ồng, chênh lệnh so với giá khởi iểm là 1.600 ty ồng!

Tại Hà Nội, mục tiêu ặt ra cho cả nm 2022 là tổ chức ấu giá khoảng

1561,42 ha tại 634 dự án Tuy nhiên, thực tế từ ầu nm tới nay UBND các quận,huyện, Trung tâm phát triển quỹ ất mới tổ chức ấu giá quyền sử dung ất tại 33

dự án với gần 5,9 ha ất ở với số thu 3.106 ty ồng trong ó gồm 1.991 tỷ ồngchuyên từ số thu nm 202 l`

Nh° vậy, iểm qua một số ịa ph°¡ng ở trên, có thê khang dinh rang, daugiá quyền sử dung ất dé khai thác ngu6n lực từ ất dai cho ầu tu phat triển là chủtr°¡ng úng, °ợc các ịa ph°¡ng triển khai một cách nghiêm túc trên c¡ sở h°ớngdan của UBND các tỉnh, mang lại nguồn thu áng ké dé phát triển kinh tế xã hội,tạo mối liên kết giữa nhà n°ớc, nhà ầu t° và sự thụ h°ởng hạ tầng các dự án của

ng°ời dân.

Ba là, vì ấu giá là công khai, minh bạch trong việc tìm ra chủ ầu t° cónng lực tài chính dé triển khai thực hiện dự án ầu t° xây dựng kết cầu hạ tầngkinh tế xã hội nên không bi mat cán bộ Dan lại phát biéu của TS Vi Dinh Ang khicho rằng: “thật ra, việc ấu giả ất có một cái °ợc nhất nữa là không mắt cán bộ.Ching ta ang mat cán bộ vì ất ở tam rất cao ”5 Thực té hiện nay, không có l)nh

vực nào ma sô cán bộ công quyên của chúng ta lại bi truy tô, iêu tra xét xử trong

3 https:// plo.vn/ dau giaquyensu dung dat nguon luc hieu qua de phat trien do thi- post676168.html Tuy cập ngày

3/9/2022

* https://vov.vn/kinhte/bat dong san/ hon- 1400- lo- dat- dau- gia- o -bac- giang- bi- bo- coc- trong- 2- nam- post

9300330.vov truy cập ngày 2/9/2022

5 Linh Khánh, https://bnews.vn/ ha- noi-thao- go -vuong —mac- trong- dau —gia- quyen- su -dung- dat/251625.html.

Truy cập ngày 2/9/2022

5 Phát biểu ã dẫn (2)

t° cách ng°ời ứng ầu các ịa ph°¡ng, các bộ ngành, t°ớng l)nh quân ội chỉ vìlàm không úng các quy ịnh của pháp luật về ấu giá quyền sử dụng ất, tham

nhing, tha hóa quyền lực, lợi ích nhóm nhiều nh° trong l)nh vực ất ai” Thất

thoát từ các du án không tổ chức ấu giá quyền sử dụng dat là rất lớn, lay Da Nang

là một ví dụ liên quan ến 22 bất ộng sản là tài sản công áng lý phải tổ chức daugiá công khai thi UBND thành phố à Nang giai oạn 2006-2011 và 2011-2016 ãbán cho Phan Vn Anh Vi với giá rẻ làm thiệt hại 22.000 tỷ ồng từ 7 dự án và 22tài sản công ây là con số khủng khiếp ã xây ra tại một thành phố trực thuộctrung °¡ng chỉ liên quan từ UBND thành phố à Nẵng với một cá nhân, còn12.278 cn nhà mà thành phố ã bán cho bao nhiêu ng°ời khác từ nm 2006 ếnnm 2016 thì sự vi phạm chắc là còn lớn h¡n rất nhiều?`

Từ nhận thức của cá nhân, tác giả cho rang, tuy pháp luật ất ai và pháp luật

về dau giá tài sản quy ịnh các tr°ờng hợp phải tổ chức ấu giá là phổ biến nh°ng

d°ờng nh° các dự án lớn, các tài sản công thuộc sở hữu nhà n°ớc ang bị các quan

chức nhà n°ớc có thâm quyên ở nhiều ịa ph°¡ng né tránh tổ chức ấu giá quyền

sử dụng ất Chắc rằng, nhiều dự án khu ô thị mới của nhiều tập oàn kinh tẾ t°nhân phải là dự án tổ chức ấu giá quyền sử dụng ất, dự án ầu t° hạ tầng khucông nghiệp, dự án ầu t° kết cau hạ tầng kinh tế kỹ thuật, dự án chuyển ôi tài sảncông là mục tiêu của tô chức ấu giá tài sản nói chung và ấu giá quyền sử dụng

ất nói riêng Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan các tr°ờnghợp °ợc quy ịnh tại khoản 1 iều 118 Luật ất ai ã bị né tránh một cách ángtiếc có chủ ích

2 Các yếu tô tiêu cực trong ấu giá quyền sử dung ất xuất phát từ thực

tiễn

Mặc dù pháp luật về ấu giá tài sản và pháp luật ất ai quy ịnh về ấu giá

quyền sử dụng dat ã quy ịnh có tính phổ biến về các tr°ờng hợp ất dau giá,

7 Hàng loạt vụ việc liên quan ến ông Vi Huy Hoàng nguyên Bộ tr°ởng Bộ công th°¡ng, Ông Nguyễn Vn Hiến nguyên thứ tr°ởng Bộ Quốc Phong; ông Trần Vn Minh, ông Vn Hữu Chiến nguyên chủ tịch UBND thành phố à

Nẵng; các nguyên chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa; Các vị nguyên chủ tịch, phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận,

Vụ việc liên quan ông Tất Thành Cang, ông Trần Hữu Tuyến, ông Vn Hữu Tín ở thành phố Hồ Chí Minh; ông Trần

Vn Nam, nguyên Bí th° tỉnh ủy Bình D°¡ng mà báo chí, công luận và tòa án °a ra xét xử trong thời gian vừa qua.

8 https://vi.wikipedia.org/wiki/vu an- hai -cuu -chu- tich- uy- ban- nhan- dan- thanh —pho- da-

nang#cite-note-nguyên tắc dau giá, trình tự thực hiện và °ợc chính các ịa ph°¡ng ban hành bởicác quyết ịnh về ấu giá quyền sử dụng ất, song vẫn còn nhiều s¡ hở, hệ lụy từdau giá tài sản trong thời gian qua mà bây giờ chúng ta bình t)nh truy xét, phân tích

và khắc phục các nh°ợc iểm của hình thức ấu giá quyền sử dụng ất ể giao ất

có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất Từ nhận thức của cá nhân có thé nêu một

sô vân dé sau:

Một là, tình trạng bỏ cọc tại nhiều dự án cần có giải pháp kịp thời Việc bỏcọc của nhà ầu t° xuất phát từ âu? Không chi là các phiên dau giá quyền sử dụng

ã xây ra tại Thủ Thiêm, thành phố Thủ ức thành phố Hồ Chí Minh mà cả 4doanh nghiệp trúng dau gia ều bỏ cọc, tại Bac Giang có tới 1471 lô ất bị bỏ cọctrong 2 nm 2020-2021 trong tổng số 9191 lô ất tổ chức ấu giá quyền sử dụng

ất.” Việc mat tiền cọc cing là nỗi au của doanh nghiệp và ng°ời tham gia ấugiá, không thể bỏ qua hàng nghìn tỷ ồng bị mất bởi các cuộc ấu giá quyền sửdụng ất mà ng°ời trúng ấu giá mat cả uy tín, th°¡ng hiệu và chế tài không °ợcphép tham gia dau giá một số nm nhất ịnh Khi tham gia dau giá quyền sử dụng

ất, ng°ời tham gia phải cân nhắc rất kỹ, các lợi ích kinh tế từ việc ầu t° dự án, lợinhuận có thê ghi nhận trong t°¡ng lai và cả các hệ lụy có thé có từ việc bỏ cọc Cácdoanh nghiệp bỏ cọc tại 4 dự án tại Thủ Thiêm, thành phố Thủ ức khiến chúng taphải tổ chức lại các phiên ấu giá quyền sử dụng ất, mất một thời gian dài từc°ỡng chế thu tiền sử dụng ất, tiền thuế ến các thủ tục chuẩn bị cho cuộc ấu giá

moi.

Van ề ặt ra là, liệu có phải bỏ cọc là ý ịnh của doanh nghiệp dé °a gía

ất, thôi giá ất lên một mặt bang mới và là c¡ hội “bung hàng” từ các dự án lâncận với giá cao, thu lợi từ các dự án này? Vấn ề này, theo cá nhân có thể kiểm

chứng xem các doanh nghiệp ã bỏ cọc tại Thủ Thiêm có dự án nào khác hoặc

nhiều dự án nào khác tại khu vực này hay không? Việc này nằm trong tầm tay củacác nhà quản lý thị tr°ờng bất ộng sản và quản lý ô thị tại thành phố Hồ ChíMinh Theo quan iểm cá nhân, việc này có tính phỏng oán h¡n là sự thật, tuynhiên bỏ cọc chắc chắn không phải là duyên cớ không có tính toán của ng°ời tham

gia dau gia.

° Tài liệu da dẫn (4).

Hai là, việc bỏ cọc không chỉ gây khó khn trong việc tổ chức lại các phiêndau giá, van dé ặt ra là ịa ph°¡ng sẽ tam thời ch°a có nguồn thu hoặc không cónguồn thu Nh° mục 1 ã phân tích về nguồn thu lớn từ ấu giá quyền sử dụng dat,

do ó gây khó khn cho các ịa ph°¡ng về bố trí nguồn lực cho phát triển kinh tế

xã hội Dat ai không °ợc °a vào sử dụng, doanh nghiệp không có ất dé dau t°,

ất n°ớc thiếu các hạ tầng phát triển, ng°ời dân không °ợc h°ởng lợi bởi các hạ

tầng kinh tế kỹ thuật, nguồn lực bị lãng phí trong ngắn hạn hoặc dài hạn Có thểmột mặt bằng giá mới sẽ hình thành thông qua việc trúng ấu giá với giá “ngấtng°ởng” rồi bỏ cọc, iều ó sẽ gây nhiều khó khn cho các ịa ph°¡ng trong quản

ly ất dai, quan lý thị tr°ờng bat ộng sản, gây khó cho các dự án thu hồi ất trongbồi th°ờng, hỗ trợ và tái ịnh c°

Ba là, khi thị tr°ờng xác lập một mặt bng giá nhà ất cao h¡n không chỉcho riêng thành phố Hồ Chí Minh mà còn nhiều khu vực lân cận tại ông Nam bộ

và Tây Nam bộ, iều ó có lợi cho các dự án mới nh°ng không có lợi cho các dự

án ã và ang triển khai Giá cao h¡n sẽ ảnh h°ởng tâm lý của nhà ầu t° Các sảnpham nhà ở, bat ộng sản khác có giá quá cao v°ợt mức chấp nhận của thị tr°ờngthì nguy c¡ thị tr°ờng tồn kho cing lớn Giá ất tng cao còn làm tng chi phí ầuvào, làm tng giá nhà ất gây khó khn cho các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ởth°¡ng mại giá bình dân, thu hẹp khả nng tiếp cận thị tr°ờng của a số ng°ời thunhập thấp Giá ất tng cing ảnh h°ởng ến mối quan hệ phân chia lợi ích giữaNhà n°ớc, Nhà ầu t° và ng°ời bị thu hồi ất trong các dự án thu hồi ất vì mụctiêu phát triển kinh tế

Bốn là, có thể nêu một số tiêu cực ã và ang xây ra khi triển khai ấu giáquyền sử dụng ất ở nhiều ịa ph°¡ng trong cả n°ớc nh°: có tình trạng “cò dat”

làm nhiễu loạn thị tr°ờng, mất trật tự an ninh của các cuộc bán dau giá các lô dat,

có tinh trang “sản sau” của các doanh nghiệp, tinh trạng “quán xanh, quán ỏ”

thông ồng dìm giá, làm sai lệch kết quả trúng ấu giá, có tình trạng “xã hội en”móc nối với bên tham gia dau giá và dau giá viên, có tinh trạng tổ chức thẩm ịnhgiá thông ồng với ban quan ly dự án dé °a ra giá thấp ể trục lợi thể hiện lợi ích

nhóm.

3 Một số ý kiến góp phần hoàn thiện các quy ịnh về ấu giá quyền sửdụng ất

Từ thực tế những tiêu cực xây ra thời gian qua liên quan ến ấu giá quyền

sử dụng ất, tác giả bài viết xin có một số ý kién góp phần hoàn thiện một ph°¡ngthức giao ất có hiệu quả trong bối cảnh của nền kinh tế thị tr°ờng ở n°ớc ta nh°

Sau:

Một là, dé xây dựng một Luật ất ai sát với thực tế cuộc song, ồng bộ với

các Luật °ợc Quốc hội ban hành trong thời gian qua, ề nghị các nhà làm luật cần

rà soát toàn bộ các ạo luật có liên quan trong l)nh vực ất ai, từ Bộ luật Dân sự,Luật kinh doanh bắt ộng sản, Luật nhà ở, Luật ầu t°, Luật doanh nghiệp, luật ấugiá tài sản, Luật dau thầu dé tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất, vận hànhmột cách thông suốt trong quá trình triển khai thực hiện, vận dụng úng các quy

ịnh pháp luật ất ai tại các ịa ph°¡ng trong cả n°ớc Bên cạnh ó, việc Bộ TàiNguyên và Môi tr°ờng ã tông kết việc thi hành Luật ất ai trong thời gian qua dé

có cái nhìn thấu áo các quy ịnh pháp luật ã phù hợp sát với thực tiễn hoặc ch°aphù hợp cần phải thay ổi và bổ sung các quy ịnh còn thiếu, còn bỏ ngõ trong thờigian qua Dự thảo Luật ất ai cần lẫy ý kiến toàn dân, ý kiến của các chuyên gia,nhà khoa học, ng°ời làm công tác quản lý sẽ góp phan làm rõ nhiều van dé cònch°a thống nhất trong quản lý, sử dụng ất ai, quyền và lợi ích hợp pháp củang°ời sử dụng ất, ặc biệt là vấn ề ấu giá quyền sử dụng ất

Hai là, do Luật ất ai ch°a hoàn thiện, mới chỉ quy ịnh việc ấu giá quyền

sử dụng ất ối với tr°ờng hợp giao ất, cho thuê ất chứ ch°a quy ịnh bắt buộcphải ấu giá ối với ất do doanh nghiệp ang quản lý, sử dụng khi chuyển mục

ích sử dụng ất, ồng thời quy ịnh về ối t°ợng °ợc giao ất, cho thuê ấtkhông qua dau giá còn rộng và ch°a cụ thé Cùng với những bat cập, thiếu minh

bạch trong việc xác ịnh giá ất không sát giá thị tr°ờng, là kẽ hở cho tiêu cực, gâythất thoát ngân sách nhà n°ớc khi chuyển quyền sử dụng ất từ doanh nghiệp nhàn°ớc sang doanh nghiệp t° nhân thông qua cổ phan hoá, sau ó chuyên mục dich

sử dụng ất mà không phải dau giá mà iển hình là hàng loạt các vụ ại án liênquan ến Phan Vn Anh Vi xảy ra tại UBND thành phố à Nẵng, vụ Sabeco tạithành phố H6 Chí Minh trong thời gian vừa qua, gây thất thoát tài sản Nhà n°ớc

Nhiều tr°ờng hợp không tính hoặc tính thiếu giá trị quyền sử dụng ất khi xác ịnhgiá trị doanh nghiệp ể cổ phần hóa, việc xác ịnh giá trị quyền sử dụng ất khi

thay ổi quy hoạch, chuyển ổi mục ích sử dụng ất của doanh nghiệp sau cổphần hóa ối với những vi trí ắc ịa, có gia tri cao, còn nhiều bat cap, thiéu minhbach, tạo c¡ hội cho một số tổ chức, cá nhân có liên quan trục lợi, tham nhing, gâythất thoát vốn, tài sản của Nhà n°ớc Nhiều cô ông tham gia thâu tóm các doanh

nghiệp Nhà n°ớc khi cổ phần hóa với bản chất nhằm dé °ợc h°ởng lợi lớn từnhững mảnh ất vàng của các doanh nghiệp °ợc cô phần hóa

Luật Dat ai chỉ quy ịnh việc dau giá quyền sử dụng ất ối với tr°ờng hopgiao ất, cho thuê ất nh°ng ch°a quy ịnh chặt chẽ, bắt buộc phải ấu giá ối với

ất do doanh nghiệp ang quản lý, sử dụng khi chuyển mục ích sử dụng ất Vìvậy, dẫn ến tình trạng lách luật bng cách cho thuê ất, lập dự án cho hoạt ộngth°¡ng mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng ất 50 nm, sau 01- 02 nm lai cho phép

sử dung lâu dai, chuyển mục ích sử dung ất sang ất ở dé tránh phải ấu giá ất.Chính những lỗ hồng nêu trên ã dẫn ến những sai phạm trong việc ban hành cácquyết ịnh giao ất, cho thuê ất trái thâm quyền, không qua ấu giá, dau thầu, gâythất thoát, lãng phí cho Nhà n°ớc, nh° việc giao khu ất 2-4-6 Hai Bà Tr°ng,Thành phố Hồ Chí Minh cho Sabeco Pearl và các ối t°ợng trong vu án °ợch°ởng °u ãi thuê ất tới 50 nm, trả tiền một lần; hoặc khu ất gần 5.000 m? tại số8-12 Lê Duan, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh giao cho Công ty cô phần ầu t°Lavenue ể thực hiện dự án mà không thông qua ấu giá quyền sử dụng ất, gâythất thoát, lãng phí cho Nhà n°ớc số tiền rất lớn

Ba là, việc tô chức ấu giá quyền sử dụng ất ối với các c¡ sở nhà ất ch°aphù hợp các quy ịnh của Luật ất ai và các quy ịnh về ấu giá tài sản nhà n°ớc(không ảm bảo trình tự, thủ tục theo quy ịnh; tô chức ấu giá không có ph°¡ng

án °ợc cấp có thầm quyền phê duyệt; ch°a xác ịnh chính xác diện tích thửa ất;việc xác ịnh, thâm ịnh và phê duyệt giá ất ể ấu giá ch°a phù hợp; xác ịnhkhông úng giá khởi diém; ) làm thất thu ngân sách nhà n°ớc Tại một số khu

ất, dự án có tình trạng một ối t°ợng ấu giá trúng hàng chục ến hàng trm lô

ất, có hiện t°ợng ầu c¡ ất ai sau ó chuyên nh°ợng với giá thấp h¡n giá trúng

dau giá, nguy c¡ thất thu tiền thuế thu nhập từ chuyền quyền sử dụng dat

Bon là, từ rất nhiều kinh nghiệm x°¡ng máu liên quan ến ng°ời có chức vụ

quyên hạn rất cao trong trong các c¡ quan của chính phủ, ến những ng°ời có thâmquyên trong quản lý ất ai ở các ịa ph°¡ng ều có nhiều sai phạm trong quản lý

ất ai, không tuân thủ các quy ịnh pháp luật dẫn tới làm thiệt hại lợi ích Nhàn°ớc, quyền sử dụng ất r¡i vào tay t° nhân do liên doanh, liên kết trái pháp luậthoặc vào nhà ầu t° n°ớc ngoài mà hệ lụy của nó rất khó khắc phục Vì vậy, quy

ịnh của Luật ất ai tới ây phải xác ịnh rõ và mở rộng thêm các tr°ờng hợp ấu

giá quyền sử dụng ất ể giao ất, cho thuê ất thực hiện các dự án ầu t°, giảmcác tr°ờng hợp giao ất không thông qua ấu giá quyên sử dụng ất Mặt khác cócác chế tài nghiêm khắc h¡n ối với tr°ờng hợp trúng ấu giá nh°ng bỏ cọc làmnhiễu loạn thị tr°ờng bat ộng sản!?

Theo quan iểm của chúng tôi, trong Luật ất ai tới ây chúng ta mạnh dạnrời bỏ hình thức giao ất có thu tiền sử dụng ất trong ầu t° kinh doanh màchuyên sang thuê ất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ quá trình thuê trừ tr°ờng hợpgiao ất ở ôn ịnh lâu dài cho hộ gia ình, cá nhân Về van dé này, tác giả bài viếthoàn toan ủng hộ quan iểm của PGS TS Nguyễn Thị Nga khi cho rằng ã ến lúccần phải thay ổi cách thức tiếp cận ất ai từ Nhà n°ớc ể góp phần cải cách hànhchính về giao ất, cho thuê ất cing nh° xoa bỏ các rào cản trong tiếp cận ất ai

ể thực hiện các dự án ầu t° kinh doanh bất ộng sản!! Lý do là, dù giao ất cóthu tiền sử dụng ất hay thuê ất thì ều nhằm mục ích kinh doanh Ng°ời sửdụng ất ều phải thực hiện ngh)a vụ tài chính ối với ngân sách nhà n°ớc Tuynhiên, nguồn lực ất ai là hữu hạn, nếu tiếp tục giao ất ôn ịnh lâu dài thì Nhan°ớc chỉ h°ởng một lần duy nhất ban ầu khi giao ất, sau ó chỉ thu các khoảnthuế, phí có liên quan ến giao dịch quyền sử dụng ất Trong khi ó thuê ất baogid cing gan liền với một thời han nhât ịnh, sau thoi hạn ó Nhà n°ớc lại tiếp tục

cho thuê với vòng ời tiếp theo iều ó có ngh)a là, Nhà n°ớc luôn bổ sung thu

ngân sách từ việc cho thuê ất Nếu quỹ ất của thế hệ chúng ta ã giao và thu hếtmột lần, chắc rằng thế hệ t°¡ng lai sẽ h°ởng rất ít từ giao ất, do nguồn thu ã cạn

19 Vụ việc ấu giá 4 lô ất taiThu Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh ngày 10/12/2021.

ul Xem PGS TS.Nguyễn Thi Nga, Nhận diện những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận ất ai ề thực hiện các dự

án âu t° bât ộng sản, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật sô 6 (363), trang 34 và 35.

kiệt Từ ó, việc ấu giá quyền sử dụng dat chỉ là dau giá quyền sử dụng ất dé chothuê ất Lúc này không còn là ấu giá quyền sử dụng ất dé giao ất có thu tiền sử

dụng ất, xem ra không phù hợp nữa với c¡ chế thị tr°ờng, mà là ấu giá quyền sử

dung dé cho thuê ất phù hợp với lợi ich nhà n°ớc va xã hội cing nh° minh bachtrong quyền lợi của các nhà ầu t° tiếp cận ất ai bên cạnh các ph°¡ng thức tiếpcận ất ai từ thị tr°ờng./

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ẦU GIÁ TÀI SAN LA QUYEN SỬ DỤNG DAT È

NHÀ N¯ỚC GIAO DAT CÓ THU TIEN SU DUNG DAT HOẶC CHO THUÊ

DAT

Ths ỗ Thị Hồng Hạnh”

1 Xây dựng Quy chế cuộc ấu giá tài sản là quyền sử dụng ất ể nhàn°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất; lập hồ s¡ tài sản ấugiá ể cung cấp cho ng°ời tham gia ấu giá

1.1 Xây dựng quy chế cuộc ấu giá tài sản là quyên sử dụng ất ể nhà

n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất

- Về tài sản ấu giá: Cần ghi nhận nội dung này trong Quy chế cuộc ấu giá

thống nhất theo hợp ồng dịch vụ ấu giá tài sản, trong ó cần nêu ầy ủ tên tàisản hoặc danh mục tài sản, số l°ợng, chất l°ợng của tài sản dau gia; noi co tai sandau giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng ối với tài san ấu giá; cần mô tảday ủ, chính xác về tài san dau giá, tr°ờng hợp cần thiết có thể nêu rõ các vn banthé hiện ặc iểm chi tiết của tài sản (Vi du: Chứng th° giám ịnh, thâm ịnh giá;biên bản ịnh giá khởi iểm)

- Giá khởi iểm của tài sản ấu giá trong tr°ờng hợp công khai giá khởi

iểm: °ợc nêu theo hồ s¡ mà ng°ời có tài sản dau giá ã cung cấp và hợp ồngdịch vụ dau giá tài sản; giá khởi iểm cần nêu rõ giá ó ã, ch°a hoặc không baogồm thuế giá trị gia tng Vi du: tài sản công giao cho các ¡n vị quản lý, sử dụngkhi thanh lý d°ới hình thức dau giá thì không bao gồm thuế giá trị gia tng (VAT)

- Tiền ặt tr°ớc: Theo quy ịnh tại khoản 1 và khoản 2 iều 39 Luật dau giátài sản, ng°ời tham gia ấu giá phải nộp tiền ặt tr°ớc Khoản tiền ặt tr°ớc do tô

chức dau giá tài sản và ng°ời có tài sản ấu giá thỏa thuận, nh°ng tối thiêu là nm

phan trm và tối a là hai m°¡i phan trm giá khởi iểm của tài sản ấu giá Mức

tiền ặt tr°ớc quy ịnh trong Quy chế cuộc ấu giá cần phù hợp với mức tiền ặttr°ớc ã °ợc ng°ời có tài sản ấu giá và tổ chức ấu giá tài sản thỏa thuận tại hợp

ông dich vụ dau giá tài san.

* TGD Công ty Dau giá Lạc Việt

Cần l°u ý hiện nay, một số tô chức ấu giá tài sản van sử dụng ch°a chínhxác thuật ngữ dé chỉ khoản tiền mà ng°ời có nhu cầu tham gia ấu giá phải nộp khi

ng ký tham gia dau gia (sử dung ca thuật ngữ “tiền ặt tr°ớc”, “tiền ặt cọc”,

“tiền ký quỹ”, v.v ) Nếu ng°ời tham gia ấu giá nộp khoản “tiền ặt tr°ớc” thì

tr°ờng hợp ấu giá không thành, khoản tiền ặt tr°ớc và tiền lãi (nếu có) °ợc trảlại cho ng°ời ng ký tham gia ấu giá, trừ tr°ờng hợp ng°ời tham gia ấu giá cóhành vi vi phạm quy ịnh tại khoản 6 iều 39 Luật ấu giá tài sản Tr°ờng hợp ấugiá thành, nếu trúng ấu giá thì khoản tiền ặt tr°ớc và tiền lãi (nếu có) °ợcchuyên thành tiền ặt cọc ể bảo ảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp ồngmua bán tài sản dau giá hoặc thực hiện ngh)a vụ mua tài sản dau giá sau khi °ợc

c¡ quan có thâm quyền phê duyệt; nêu không trúng dau giá sẽ °ợc tra lai, trừ

tr°ờng hợp không °ợc nhận lại tiền ặt tr°ớc theo quy ịnh tại khoản 6 iều 39Luật ấu giá tài sản Nh°ng nếu là “tiền ặt cọc” thì sẽ không °ợc xử lý theo quy

ịnh về “tiền ặt tr°ớc” nh° ã nêu trên mà phải xử lý theo quy ịnh tại iều 328

Bộ luật dân sự nm 2015, theo ó ặt cọc là nhằm bảo ảm việc giao kết hoặc thựchiện hợp ồng: và trong tr°ờng hợp hợp ồng °ợc giao kết, thực hiện thì “tiền ặtcọc” °ợc trả lại cho bên ặt cọc hoặc °ợc trừ dé thực hiện ngh)a vụ trả tiền; néubên ặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp ồng thì tiền ặt cọc thuộc về bênnhận ặt cọc; nếu bên nhận ặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp ồng dân sựthì phải trả cho bên ặt cọc tiền ặt cọc và một khoản tiền ít nhất t°¡ng °¡ng giátrị tài sản ặt cọc, trừ tr°ờng hợp có thoả thuận khác Nếu là “tiền ký quỹ” thì phải

xử lý theo quy ịnh tại iều 330 Bộ luật dân sự 2015, theo ó ký quỹ là việc bên cóngh)a vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí qui, á quí hoặc giấy tờ có giá khác vàotài khoản phong toa tại một ngân hang dé bảo ảm việc thực hiện ngh)a vu Tr°ờng

hợp bên có ngh)a vụ không thực hiện hoặc thực hiện không úng ngh)a vụ thì bên

có quyền °ợc ngân hang n¡i ký quỹ thanh toán, bồi th°ờng thiệt hại do bên có

ngh)a vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng Thủ tục gửi và thanh toán

do pháp luật về ngân hàng quy ịnh Do vậy, các tổ chức ấu giá tài sản không sửdụng các thuật ngữ khác nh° “tiền ặt cọc”, “tiền kỹ quỹ”, v.v mà cần thống nhất

sử dụng “tiền ặt tr°ớc” cho chính xác và phù hợp với quy ịnh của Luật ấu giátài sản.

- Tiền mua hồ s¡ tham gia dau giá: Cần xác ịnh phù hợp với mức giá khởi

iểm của tài sản ấu giá theo quy ịnh tại Thông t° số 48/2017/TT-BTC

- ối t°ợng, iều kiện ng ký tham gia ấu giá: cần soạn thảo phù hợp với

iều 38 Luật ấu giá tài san và pháp luật chuyên ngành quan ến từng loại tài sảndau giá (nêu có quy ịnh về iều kiện ng ký tham gia ấu giá) Quy chế cuộc daugiá cần quy ịnh rõ các ối t°ợng °ợc tham gia ấu giá tài sản và các ối t°ợngkhông °ợc tham gia ấu giá tài sản Quy chế cuộc ấu giá cing cần nêu rõ các

iều kiện tham gia ấu giá (ví dụ: có ¡n ng ký tham gia ấu giá, có giấy tờ tùy

thân (nh° giấy chứng minh nhân dân/thẻ cn c°ớc công dân/hộ chiếu) nếu ng°ờitham gia ấu giá là cá nhân hoặc có ng ký doanh nghiệp nếu ng°ời tham gia ấugiá là doanh nghiệp, ã nộp ủ số tiền ặt tr°ớc trong thời hạn quy ịnh, v.v ).Ngoài ra, nếu pháp luật chuyên ngành về tài sản ấu giá có quy ịnh ặc thù về

iều kiện tham gia ấu giá thì tổ chức ấu giá tài sản cần quy ịnh những iều kiện

ặc thù nay trong Quy chế cuộc dau giá Và tô chức dau giá tai sản chỉ °ợc quy

ịnh iều kiện tham gia ấu giá tài sản theo quy ịnh của Luật dau giá tài sản vapháp luật có liên quan, bởi theo quy ịnh tại khoản 3 iều 38 Luật dau giá tài sản,

“Ngoài các iều kiện ng ký tham gia ấu giá quy ịnh tại Luật này và pháp luật

có liên quan, ng°ời có tài sản ấu giá, tổ chức ấu giá tài sản không °ợc ặt thêmyêu cầu, iều kiện ối với ng°ời tham gia ấu giá”

- Thời gian, ịa iểm xem tài sản ấu giá: cần soạn thảo phù hợp với iều 36Luật ấu giá tài sản

- Thời gian, ịa iểm bán hồ s¡ tham gia ấu giá: cần soạn thảo phù hợp vớikhoản 2 iều 38 Luật dau giá tài sản;

- Thời gian, ịa iểm, cách thức ng ký tham gia ấu giá: cần soạn thảo phùhợp với hợp ồng dịch vụ ấu giá tài sản, iều 38 Luật ấu giá tài sản và pháp luậtchuyên ngành về tai sản dau giá (néu có quy ịnh)

- Thời gian, ịa iểm tô chức cuộc ấu giá: cần soạn thảo phù hợp với hợp

ồng dịch vụ ấu giá tài sản, iều 37 Luật ấu giá tài sản và pháp luật chuyênngành về tài sản âu giá (nêu có quy ịnh).

- Hình thức ấu giá, ph°¡ng thức ấu giá: cần soạn thảo phù hợp với hợp

ồng dịch vụ ấu giá tài sản, iều 40 và khoản 2 iều 58 Luật ấu giá tài sản

- Các tr°ờng hợp bị truất quyền tham gia ấu giá: cần soạn thảo phù hợp vớiquy ịnh của Luật ấu giá tài sản

- Các tr°ờng hợp không °ợc nhận lại tiền ặt tr°ớc: cần soạn thảo phù hợpvới khoản 6 và khoản 7 iều 39 Luật ấu giá tài sản Theo quy ịnh tại khoản 6

iều 39 Luật ấu giá tài sản, ng°ời tham gia ấu giá không °ợc nhận lại tiền ặttr°ớc trong các tr°ờng hợp sau ây:

+ ã nộp tiền ặt tr°ớc nh°ng không tham gia cuộc ấu giá, buổi công bốgiá mà không thuộc tr°ờng hợp bất khả kháng:

+ Bị truất quyền tham gia ấu giá do có hành vi vi phạm quy ịnh tại khoản

5 iều 9 Luật ấu giá tài sản;

+ Từ chối ký biên bản ấu giá theo quy ịnh tại khoản 3 iều 44 Luật dau

dau giá, buổi công bố giá mà không thuộc tr°ờng hợp bat khả kháng; rút lại giá ã

trả hoặc giá ã chấp nhận; từ chối kết quả trúng ấu giá, ng°ời tham gia ấu giácòn không °ợc nhận lại khoản tiền ặt tr°ớc nếu bị truất quyền tham gia ấu giá

do có hành vi vi phạm quy ịnh tại khoản 5 iều 9 Luật ấu giá tài sản và từ chối

ký biên bản ấu giá theo quy ịnh tại khoản 3 iều 44 Luật ấu giá tài sản

ể tránh tình trạng tr°ớc ây, một số tổ chức ấu giá tài sản th°ờng quy ịnhthêm rất nhiều tr°ờng hợp ng°ời tham gia dau gia không °ợc nhận lại tiền ặt

giá tài sản (khoản 7 iều 39) ã bố sung quy ịnh nghiêm cấm các tổ chức ấu giátài sản không °ợc quy ịnh thêm các tr°ờng hợp ng°ời tham gia ấu giá không

°ợc nhận lại tiền ặt tr°ớc trong Quy chế cuộc ấu giá ngoài các tr°ờng hợp ã

quy ịnh khoản 6 iều 39 Luật ấu giá tài sản nh° ã nêu trên Do vậy, các tô chứcdau giá tài sản can l°u ý thực hiện theo úng quy ịnh này, không quy ịnh thêmcác tr°ờng hợp không °ợc nhận lại tiền ặt tr°ớc ngoài những tr°ờng hợp luật

ịnh, kê cả trong tr°ờng hợp ng°ời có tài sản ầu giá yêu câu.

Mặt khác, dau giá vién/t6 chức dau giá tài sản cing cần l°u ý ến quy ịnhtại khoản 5 iều 39 Luật dau giá tai sản ể quy ịnh trong Quy chế cuộc ấu giá

ây là quy ịnh mới °ợc bổ sung trong Luật ấu giá tài sản nhằm giải quyết nhữngtồn tại, v°ớng mắc tr°ớc ây về vẫn ề này, ồng thời tạo c¡ sở pháp lý ể xử lýkhoản tiền ặt tr°ớc của ng°ời trúng ấu giá Theo quy ịnh tại khoản 5 iều 39Luật dau giá tài sản, tr°ờng hop trúng ấu giá thì khoản tiền ặt tr°ớc và tiền lãi(nếu có) °ợc chuyển thành tiền ặt coc dé bảo ảm thực hiện giao kết hoặc thựchiện hợp ồng mua bán tài sản ấu giá hoặc thực hiện ngh)a vụ mua tài sản ấu giásau khi °ợc c¡ quan có thầm quyền phê duyệt Việc xử lý tiền ặt cọc thực hiệntheo quy ịnh của pháp luật về dân sự và quy ịnh khác của pháp luật có liên quan

Về chủ thé °ợc nhận khoản tiền ặt tr°ớc của ng°ời tham gia dau giá trongtr°ờng hợp không hoàn trả lai cing ã °ợc Luật ấu giá tài sản sửa ổi (khoản 8

iều 39), theo ó khoản tiền này sẽ thuộc về ng°ời có tài sản ấu giá, trong tr°ờnghợp ng°ời có tài sản ấu giá là c¡ quan nhà n°ớc thì tiền ặt tr°ớc °ợc nộp vàongân sách nhà n°ớc theo quy ịnh của pháp luật, sau khi trừ chi phí ấu giá tài sản.Ngoài các nội dung bắt buộc phải có theo quy ịnh tại khoản 2 iều 34 Luật daugiá tài sản nh° ã nêu trên, tổ chức ấu giá tài sản có thể xây dựng một số nội dungsau trong Quy chế cuộc dau giá:

- Trách nhiệm của tổ chức ấu giá tài sản về gia tri, chat l°ợng cua tài san

dau giá: cần soạn thảo phù hợp với quy ịnh tại khoản 3 iều 33 Luật ấu giá taisản;

- Trình tự, thủ tục tiến hành cuộc dau giá: Tùy theo hình thức ấu giá (daugiá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc ấu giá, ấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộcdau giá, ấu giá bang bỏ phiếu gián tiếp, ấu giá trực tuyến), tùy theo ph°¡ng thức

dau giá (ph°¡ng thức trả giá lên, ặt giá xuống), t6 chức ấu giá tài sản cần soạnthảo nội dung này phù hop với quy ịnh tại iều 41 hoặc iều 42 hoặc iều 43Luật ấu giá tài sản và Nghị ịnh số 62/2017/N-CP ngày 16/5/2017 của Chính

phủ quy ịnh chi tiết một số iều về biện pháp thi hành Luật dau giá tài sản (sau

ây gọi là Nghị ịnh số 62/2017/N-CP) Tổ chức ấu giá tài sản cần l°u ý quy

ịnh trong Quy chế cuộc ấu giá về cách thức trả giá hoặc chấp nhận giá hợp lệ,cách thức trả giá hoặc chấp nhận giá không hợp lệ; phiếu hợp lệ, phiếu không hợp

lệ (ôi với tr°ờng hợp ấu giá bng bỏ phiếu);

- Quy tắc ứng xử tại cuộc ấu giá và xử lý vi phạm (nội quy cuộc ấu giá):cần xây dựng phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật dau giá tài sản;

- Tr°ờng hợp rút lại giá ã trả và cách thức xử lý: soạn thảo phù hợp với quy

ịnh tại iều 50 Luật dau giá tài sản;

- Tr°ờng hợp từ chối kết quả trúng ấu giá và cách thức xử lý: soạn thảo phùhop với quy ịnh tại iều 51 Luật dau giá tài sản;

- ấu giá tài sản trong tr°ờng hợp chỉ có một ng°ời ng ký tham gia ấugiá, một ng°ời tham gia ấu giá, một ng°ời trả giá, một ng°ời chấp nhận giá: tùytừng tai sản dau giá, dau giá viên cần soạn thảo nội dung này phù hop với quy ịnhtại iều 49 hoặc iều 59 Luật dau giá tài sản;

- Về thời iểm ng°ời trúng dau giá °ợc coi là chấp nhận giao kết hợp ồngmua bán tài sản ấu giá: phù hợp theo quy ịnh tại khoản 3 iều 46 Luật ấu giá

tài san;

- Về khoản tiền ặt tr°ớc và tiền lãi (nếu có) khi trúng ấu giá: phù hợp theokhoản 5 iều 39 Luật dau giá tài sản;

Việc xây dựng và ban hành Quy chế cuộc ấu giá tài sản là quyền sử dụng

ất ể nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất phải bảo ảm

ầy ủ các nội dung quy ịnh nêu trên Ngoài ra, khi xây dựng quy chế cuộc ấugiá tài san là quyền sử dung dat dé nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc

cho thuê ât, ầu giá viên cân l°u ý một sô vân ê sau ây:

Th° nhất, việc xây dựng quy chế cuộc dau giá tài sản là quyền sử dụng ất

ê nhà n°ớc giao ât có thu tiên sử dụng ât hoặc cho thuê ât cân cn cứ vào các

quy ịnh của pháp luật nh°: Luật ất ai nm 2013 và các vn bản h°ớng dẫn thihành Luật ất ai nm 2013, Luật ấu giá tài sản và các vn bản h°ớng dẫn thi

hành Luật ấu giá tài sản, những quy ịnh còn phù hợp tại Quyết ịnh số

216/2005/QD-TTg, Thông t° liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Quy ịnhdau giá quyền sử dụng ất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

°¡ng ban hành (nếu có) Ngoài ra, khi xây dựng quy chế cuộc ấu giá tài sản làquyền sử dung ất dé Nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê dat,

ấu giá viên còn cần phải cn cứ vào ph°¡ng án ấu giá quyền sử dụng ất ã °ợcc¡ quan, ng°ời có thâm quyền phê duyệt, quyết ịnh ấu giá quyền sử dụng ất,quyết ịnh phê duyệt giá khởi iểm của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền dé xây

dựng quy chế cuộc ấu giá cho phù hợp

Tứ hai, trong nội dung quy chế cuộc dau giá, ngoài những iểm chung (ấu

giá viên cân l°u ý một sô nội dung sau:

- Cân mô tả rõ ràng, cụ thê vê vi trí, diện tích lô dat dau giá theo hô s¡ ma ng°ời có tài sản âu gia cung cap;

- Cân nêu rõ cách thức âu giá: bán từng lô ê hộ gia ình, cá nhân làm nhà

ở hay bán toàn bộ diện tích dat khu quy hoạch dau giá cho tô chức, doanh nghiệp thực hiện dự án;

- Cần xác ịnh và quy ịnh rõ ối t°ợng, iều kiện °ợc tham gia ấu giáquyền sử dụng ất ể nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất

Cá nhân, tổ chức tham gia ấu giá quyền sử dụng ất ể nhà n°ớc giao ất có thutiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất phải không thuộc các tr°ờng hợp không °ợctham gia ấu giá theo quy ịnh tại khoản 4 iều 38 Luật ấu giá tài sản và phải có

ủ các iều kiện quy ịnh tại khoản 2 iều 119 Luật ất ai nm 2013, iều 14

Nghị ịnh số 43/2014/N-CP, iều 6 Quy chế ấu giá quyền sử dụng ất ể giao

ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất ban hành kèm theo Quyết ịnh số

216/2005/QD-TTg.

- Cần quy ịnh rõ về ngh)a vụ nộp tiền sử dung ất, tiền thuê ất sau khi cóquyết ịnh công nhận kết quả trúng ấu giá quyền sử dụng ất và việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng ất, giao dat trén thuc dia cho ng°ời mua °ợc tai sandau giá Theo quy ịnh tại iểm d khoản 5 iều 68 Nghị ịnh số 43/2014/N-CP,

“Tr°ờng hợp ng°ời trúng ấu giá không nộp ủ tiền theo úng yêu cầu thì c¡ quan

tài nguyên và môi tr°ờng trình Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền hủy quyết ịnhcông nhận kết quả trúng dau giá” Do vậy, ấu giá viên cần trao ổi với ng°ời cótài sản dau giá dé cụ thé hóa quy ịnh này trong hợp ồng dịch vu ấu giá tài sản,quy chế cuộc ấu giá, ể ng°ời tham gia ấu giá cân nhắc, quyết ịnh tr°ớc khi

ng ký tham gia ấu giá quyền sử dụng ất cing có kế hoạch thanh toán theo úngquy ịnh.

- Thời gian, trình tự thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng ất, tiền thuê ất saukhi có quyết ịnh công nhận kết quả trúng dau giá quyền sử dung dat và việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng ất, giao ất trên thực ịa cho ng°ời mua °ợc tảisản ấu giá thực hiện theo quy ịnh của pháp luật ất ai

1.2 Lập hô s¡ tài sản ấu giá ể cung cấp cho ng°ời tham gia ấu giáCác tô chức dau giá tài sản cần lập hồ s¡ tài sản ấu giá ể cung cấp chong°ời có nhu cầu tham gia dau giá Tùy từng ịa ph°¡ng, tùy từng vụ việc ấu giá

mà hồ s¡ dau giá quyền sử dụng dat dé giao ất có thu tiền sử dung ất cần có cácgiấy tờ, tài liệu khác nhau, nh°ng về c¡ bản, hồ s¡ ấu giá th°ờng có các giấy tờ,

tài liệu c¡ bản sau:

- Thông báo ấu giá tài sản;

- Quyết phê duyệt ph°¡ng án ấu giá;

- Quyết ịnh thu hồi và chuyên mục dich sử dụng ất;

- Quyết ịnh phê duyệt giá khởi iểm;

- Bản vẽ quy hoạch chỉ tiết 1/500;

- Quy chế cuộc ấu giá do tô chức ấu giá tài sản ban hành;

- Phiếu trả giá (trong tr°ờng hợp ấu giá bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp);mẫu phiếu trả giá (ể cho ng°ời tham gia ấu giá tham khảo tr°ớc trong tr°ờng hợpdau giá bằng hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc ấu giá, nếu tổ chức dau giá tài

sản thây cân cung câp mẫu phiêu này tr°ớc);

- Mẫu ¡n ng ký tham gia dau giá, mau giấy uy quyền.

Tại một số ịa ph°¡ng, trong Quy ịnh ấu giá quyền sử dụng ất ể nhà

n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất do Ủy ban nhân dân cấpban hành cing có quy ịnh cu thé về hồ s¡ tài sản ấu giá thì dau giá viên cần

nghiên cứu dé thực hiện theo các quy ịnh này cho phù hợp

Vi dụ:

Tại tỉnh ồng Tháp, hồ s¡ tham khảo ấu giá quyền sử dụng ất °ợc quy

ịnh tại khoản 2 iều 14 “Quy ịnh về dau giá quyền sử dụng ất dé giao ất có

thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê dat trên ịa ban tinh ồng Tháp” ban hành kèmtheo Quyết ịnh số 08/2018/Q-UBND ngày 04/5/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh

ồng Tháp, theo ó hồ s¡ tham khảo dau giá quyền sử dung ất gồm có:

- Thông báo dau giá quyền sử dụng dat

- ¡n tham gia dau giá (trong ó có nội dung cam kết sử dụng ất úngmục ích, úng quy hoạch khi trúng dau giá)

- Ph°¡ng án ấu giá quyền sử dụng ất

- S¡ ồ mặt bang về vị trí khu ất, vi trí các thửa dat (nếu có)

- Quy hoạch khu ất, mục ích sử dung ất và các công trình ha tang kỹthuật ã xây dựng (nếu có)

- Quy hoạch xây dựng ty lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng °ợc cấp

có thầm quyên phê duyệt; hoặc quy hoạch xây dung tỷ lệ 1/2000 kèm theo vn bancủa c¡ quan nha n°ớc có thâm quyên xác ịnh cụ thé chỉ tiêu sử dụng dat ối vớitr°ờng hợp ấu giá dự án ầu t° xây dựng kết cấu hạ tầng ể chuyền nh°ợng hoặc

cho thuê, dự án sử dụng quỹ ất dé tạo vốn cho ầu tu xây dựng kết cấu hạ tầng,

dự án khu ô thị, khu nhà ở; thông tin về hạ tầng kỹ thuật ã °ợc c¡ quan nhàn°ớc có thầm quyền phê duyệt (ối với tr°ờng hop dau giá quyền sử dụng ất ểthực hiện dự án ầu t°)

- Quy ịnh iều kiện tham gia ấu giá; thời gian, ịa iểm ng ký và nộp

hồ s¡ tham gia dau giá quyền sử dụng dat

Do vậy, khi tổ chức ấu giá quyền sử dụng ất trên ịa bàn tỉnh ồng Tháp,ngoài quy ịnh tại các vn bản pháp luật, t6 chức ấu giá tài sản còn phải thực hiệntheo những quy ịnh về hồ s¡ mời tham gia ấu giá nh° ã nêu trên.

2 Niêm yết, thông báo công khai việc ấu giá tài sản là quyền sử dụng

ất ể nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất

Việc niêm yết, thông báo công khai việc ấu giá tài sản là quyền sử dụng ất

dé nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất °ợc thực hiện theo

trình tự, thủ tục chung quy ịnh tại iều 35 và iều 57 Luật ấu giá tài sản.Tr°ờng hợp trong Quy ịnh về ấu giá quyên sử dung dat tại ịa ph°¡ng có quy

ịnh cụ thể về việc niêm yết, thông báo ấu giá quyền sử dụng ất thì cần thực hiện

theo các quy ịnh này.

Ví dụ

Theo quy ịnh tại iểm a, b khoản 1 iều 11 “Quy ịnh về ấu giá quyên sửdụng ất ể giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất trên ịa bàn thànhphố Hà Nội” ban hành kèm theo Quyết ịnh số 04/2017/Q-UBND ngày24/02/2017 của Ủy ban nhân dân thành phô Hà Nội thì việc thông báo th° mời daugiá quyền sử dụng ất (Thông báo ấu giá tài sản) thực hiện theo quy ịnh củapháp luật dau gia; ồng thời °ợc thực hiện tại Công thông tin iện tử Sở Tàinguyên và Môi tr°ờng, Công thông tin iện tử Ủy ban nhân dân cấp huyện n¡i có

ất dau giá, Trung tâm phát triển quỹ ất Hà Nội, Báo Kinh tế và ô thị, Báo HaNội Mới, Báo ấu thầu Trên nội dung th° mời ấu giá quyền sử dụng ất phải có

°ờng dẫn ến nội dung hồ so mời ấu giá quy ịnh tại mục b) và c) khoản này

ối với việc niêm yết công khai hồ s¡ mời ấu giá quyền sử dụng ất: ¡n

vị tổ chức việc ấu giá quyền sử dụng ất thực hiện niêm yết Hồ s¡ mời dau giábằng bản giấy tại trụ sở c¡ quan và thực hiện cung cấp Hồ s¡ mời ấu giá bằngbản số dé thực hiện niêm yết công khai tại Công thông tin iện tử Sở Tài nguyên

và Môi tr°ờng và Cổng thông tin iện tử Ủy ban nhân dân cấp huyện n¡i có ấtdau giá Thời gian niêm yết công khai hồ s¡ mời dau giá quyền sử dung dat kê từngày thông báo ến khi kết thúc phiên ấu giá quyền sử dụng ất

L°u ý việc ng thông báo ấu giá trên trang thông tin iện tử chuyên ngànhcần °ợc thực hiện 02 lần nh° ng trên báo 1n hoặc báo hình ở Trung °¡ng.

3 Tổ chức ng ký tham gia ấu giá tài sản là quyền sử dụng ất ể nhàn°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất

Việc tô chức ng ký tham gia ấu giá °ợc thực hiện theo thủ tục chung

Tuy nhiên, pháp luật ất ai có những quy ịnh riêng về iều kiện tham gia ấu giá

quyền sử dụng dat dé nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ấtnên tổ chức ấu giá tài sản cần ặc biệt l°u y ến những iều kiện này (khoản 2

iều 119 Luật ất ai nm 2013, iều 14 Nghị ịnh số 43/2014/N-CP, iều 6

Quy chế ấu giá quyền sử dụng ất dé giao ất có thu tiền sử dung ất hoặc chothuê ất ban hành kèm theo Quyết ịnh số 216/2005/QD-TTg)

Tô chức âu giá tài sản phải xem xét các iêu kiện sau ây khi cho cá nhân,

tô chức tham gia âu giá tài sản là quyên sử dụng ât ê nhà n°ớc giao ât có thu

tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất:

(1) Không thuộc các tr°ờng hợp không °ợc tham gia ấu giá tài sản theoquy ịnh tại khoản 4 iều 38 Luật ấu giá tài sản;

(2) áp ứng ủ các iều kiện quy ịnh tại khoản 2 iều 119 của Luật ất ainm 2013, cụ thê:

- Thuộc ối t°ợng °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất theo quy ịnh tại

iều 55 và iều 56 Luật ất ai nm 2013;

- Phải bảo ảm các iều kiện ể thực hiện dự án ầu t° theo quy ịnh tại

iều 58 của Luật ất ai nm 2013 ối với tr°ờng hợp giao ất, cho thuê ất ểthực hiện dự án ầu t° nh°: có nng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ất theo

tiến ộ của dự án ầu t°; ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật về ầu t°; không vi

phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với tr°ờng hợp ang sử dụng ất doNhà n°ớc giao ất, cho thuê ất ề thực hiện dự án ầu t° khác;

Theo quy ịnh tại khoản 2 iều 14 Nghị ịnh số 43/2014/N-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy ịnh chi tiết thi hành một số iều, khoản của Luật

ất dai nm 2013, iều kiện về nng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ấttheo tiễn ộ của dự án ầu t° °ợc quy ịnh nh° sau: