Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất và thực tiễn tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

NGUYEN KIM THANH

HOP DONG UY QUYEN THUC HIEN GIAO DICH CO DOI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYEN SỬ DỤNG BAT VA THUC TIEN TAI TO CHUC HANH NGHE CONG CHUNG

TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

NGUYÊN KIM THANH

HOP DONG ỦY QUYEN THỰC HIỆN GIAO DICH CO DOI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYEN SU DUNG DAT VA THỰC TIEN TAI TO CHỨC HANH NGHE CONG CHUNG

TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tung dân sự Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: TS Vương Thanh Thúy.

HÀ NỘI, NĂM 2020

LOI CAM DOAN

Tôi ia cam dom ly la công tình nghiên eu hoa học de ip eda ringCác kit quả nêu rong Luận vin chưa được công bổ trong bit ỷ công bìnhnào khác Các sổ liêu rong luôn vin a trung thực, có nguằn gốc rổ ring được ich din đúng theo quy đại:

Tâi xin chịu rách nhiệm về th chính xác và trừng thục của Luận vin này:Tác gia luận văn.

Nguyễn Kim Thanh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS Bộ luật Dân sựccv Công chúng viên.

LỜI MỞ DAU

5 Mục đích nhiệm vụ của việc nghiên cửu đề tài 4 6 Ý ngiấnkhoahos và thụ tẾn của đồ tú 57 Bổ cục cde tuin vin 5 CHVONG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VE HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIEN GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT 6

11.1, Khải niệm hop đẳng ủy quyền 6

11 3 Mét số ni ding cơ bin của hop đồng ủy quyền 9 1.2 há quát chung v hop đẳng ủy quyén thực hién giao dich có đối tương là

124, Kh niệm, đặc diém của tải sin é nhà ð, quyén nở dạng đất 18 122 Khải niên hop đồng ủy quyển thục hiện giao dich có đối trong là

123 Ý ngiãa của Hop đồng by quyền thực hiện gao dich có đối tượng Ia

13 Quy đính pháp luật về công chứng hop đẳng dy quyển thục hiên giao dich

1 31 Yêu cầu và tình bự thi tục cổng chứng hep đồng ủy quyền thực hiện ao dich có đối tương nhà 6, quyển sử dung đất 2 132 Mai quan hộ giữa công ching và giá bị pháp lý ci hợp đẳng ủy qguyễn thực hiện gao dich có đối tượng là nha 3, quyén sở dụng đất 31 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG AP DUNG PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIEN GIAO DỊCH CÓ DOI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG DAT TẠI TỎ CHỨC HANH NGHE CÔNG CHONG 34

2.1 Két quả thực hiện công chúng hop đẳng ủy quyển thre hiện gao dich có đổi tươnglà nhà 3, quyén sử dang đất tạ tổ chức hành nghề công chứng trên địa bản thành phd Hà Nội 34 22 Một sổ hạn chỗ từ thực tn áp dng pháp luật vé hop đồng ủy quyền thee hiện giao dịch nhà 6, quyén sở dụng đất tạ tổ chúc hành nghề công ching 37 321 Han chế của quy din của pháp luật về hợp đẳng ủy quyển có đổi

322 Han chế trong áp dung pháp luật vé hop đồng dy quyền thực hiện gto dich cô đối tương là nhà 6, quyén sử dụng đất tạ tổ chúc hin nghề

công chứng 4

CHƯƠNG 3 MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIEU (QUA PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIEN GIAO DICH CÓ ĐỐI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG DAT „6 3.1 Phương hướng chung về hoàn thiên và nâng cao hiệu qua pháp luật vé hop đồng iy quyên thục hiện giao dich co đổi tượng là nhà &, quyén rỡ đụng đất 2 3.2 Mot số kiên nghi cụ thé để hoàn thién và năng cao hiệu quả pháp luật hợp đẳng iy quyền thục hiện giao dich co đổi tượng là nhà &, quyén rỡ dụng đấ 4 43.21 Sữa đổ, bỗ sung các quy định của pháp luật về hop đẳng dy quyền 64

32.2 Ning cao nghiệp vụ và đạo đớc nghề nghiệp cho công ching viên và"ngời có trách nhiệm chúng the chữ ký về hợp đồng ủy quyền 6 323, Bỗ sang các phương tiên nhằm nâng cao tinh xác thực và tinh hop ship của hop đẳng ủy quyền céng chứng chứng thục 70 3.2.4 Bổ mang th tục công ching hợp đồng ủy quyền đưới hình thức giao dich điên từ n KETLUAN

Chế ảnh về hop đẳng dy quyên CHĐUC” là một trong những chế Ảnh hình, hành và phát tiễn khá som cing với sara đời của áp luật din sự Đằng hợp đẳng ty qgyễn, bên by quyển có thể xác lập và thục hiện các giao dich din sự thông qua hành

vi của bên được ủy quyền nhằm đáp ứng quyền và Lot ich hợp pháp của minh,

Trong những năm vừa qua, nr phát tiễn ce kinh t thị trường kéo theo quatrình dé thi hỏa, chuyén dich học lượng lao đông và quá tình thục hiện các de énn đi tình phat rid hạ ting đã lim cho quyén sử đụng dit và nhà ð trở thành một

tẺ- xã hội giảnh được sơ quan tâm oi các cập chính quyén và các chi thể din sơ Mắt hệ quả la những geo dich và quyển sử ding đất và nhà ở thông qua ngườiđược ủy quyin ting cả về số lượng và quy mô, đặc biết tạ các thành phố lớn nóichung và thành phố Ha Nội nói ông

Tuy nhiên, các quy định của Bộ luật Dân sơ CBLDS") năm 2015 về hop đẳng ủy quyin thục hiện giao dich có đổ tượng là nhà õ, quyễn sở ding đất con Xhá ching chung nhiều điểm chưa thất ar phù hợp, din din có nhiêu cách biểu Xhác nhau Mit khác, thục Hẫn áp đụng hop đồng ủy quyển thục hiện giao dich quyền si dụng đất và nhà ở còn gấp nhiễu vướng mắt, thậm chi xây ra tink trạng lợi dang hop đồng fy quyển này dé che dâu các hop đẳng, giao dich khác nhằm mục ich tơ lợi cá nhân Tình trạng rên có thể do nhiều lý do khác nhau như hạn chế trong quy dinh pháp luật, han chỗ về thiểu cơ chế thi hành rong thụ tn, hoặc do ý hức pháp luật cin các chi thé côn chưa cao

Trên cơ sở lý luận kết hợp với nghiên cửu thục tn tin hình áp đụng pháp luật vi hợp đẳng ủy quyền ti vấn phòng công ching rên dia bản thành phố Hà Nội từ đó dura ra quan điểm và để xuất những giải pháp kiễn nghĩ nhà

thiên hộ thẳng pháp luật din ng tác giã chon đã tà: “Hợp đồng iy quyển thực giao địch có đãi trong là nhà ở, quyên sử dung đất và thực tu tại tỗ chức hành:

gop phần hoàn.

nghề công cling trâu địa bin think phố Hã Nội” cho luận vin thạc & chuyên "ngành Luật Din sự và Tổ tụng din của mình:

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

6 Việt Nam vin đ vỗ ủy quyền được nghiên cứu ð nhiều phạm vũ và gốc độ Xhác nhau, cụ thể là nghiên cửu trong mốt số luận văn luận đa như, Ma Thị Thanh, Hiểu C01), Hop đồng iy quyển trong giao dich đã với nhà chương cư Luân vẫn thạc & luật học, Dai hoc Quốc gia Ha Nội, Hoàng Hải Lâm (2014), Mét số vấn để pháp lý về hop đồng ty quyền Ảnh đoạt quyền sử ng đất nhà 6, 6 tổ và ture tiến

4 ding pháp luật trên dia bản thành phố Bắc Gương tinh Bắc gương, Luân vin thạc d luật học, Truờng Đai học Luật Hà Nôi, Pham Văn Hơn G016), Pháp luất về ly quyên — Một s hun và thực tin, Luận vấn thạc a loật học, Trường Dai học Luật Hà Nội, Nguyễn Nhất Nam C019), Hop đồng Up quyễn ~ 1ý luân và thực tốn, Luận vin thạc & luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội

Ngoài ra từ thục tấn giao két hợp đẳng ủy quyên thục hiện giao dịch về nhà ở, quyền sử ding đất, để cổ nhiễu bãi nghiên cứu, bình luân khoa học về vin đểnày, Nghiên cứu rong các bài viết tạp chỉ nhơ Tuần Đạo Thanh C0 1), “Vi trở sửa Hop đồng ty quyển đốt với giao dịch cô liền quan tốt bắt động sốn”, Tạp chỉ nghề luật, 03); Nguyễn Thanh Đình 2011), “Lot chong công chứng i giao hết hợp “đồng giả tao và hậu quả pháp lý Tap chi Nghề luật, (03); Hà Thị Lan Phương

“Vin để đặc thì trong hoat đồng công ching hop đồng fy quyền” Tap chỉ Nghệ Luật, (5); Trin Linh Huân G019), “Mat số vấn để pháp If về hợp đồng ty quyển xác lập thực hiện giao dich bắt động sản”, Tap chi Nhà nước và Pháp luật, G); Hoàng Giang Linh (2019), “Uy quyển và "Huế iy quyên" chuyễn nhượng bắt động sn tir góc đổ hoạt động công ching”, Tap chí Nghề Luật, (1)

Tuy nhiên, các công tỉnh tên chỉ đừng li ở việc nêu ra mốt sổ bất ập, rũ xo pháp ý trong việc áp dụng pháp luật vé hợp đẳng dy quyền rong thục tấn rất ân có những công trình khoa học nghiên cứu toàn điện, chuyên sâu hơn góc đô hep vi hợp đẳng ủy quyền thục hiện giao dich có đất tượng là quyền sử dụng đất nhà ở hoặc những bai viết ngắn mã chưa cổ bài viết néo nghiên cửu tổng thổ, chuyên sâu vi hợp đẳng ñy quyên thực hiện giao dich có đối tương là hà , quyén sỡ dung đất

Bai vậy, tác gid chọn đồ ti: "Hop đồng ip quyẫn thee Hiện giao dich có đốilà thực Hỗn tí hành tạ tỔ chức hành nghề công

%” đỗ nghiên cứu, nhằm đơa ra một cá nhìn "ương là nhà ở, quyển sử dng

chứng trên dia bản thành phố Hà

thục tiến kit quất toàn điện vé hợp ding ủy quyển thre hiện giao dich có đối tương là nhà 6, quyên sử dung dit hiện my, những kết qué và hạn chế con tổn ti áp dang pháp oật về hop đẳng này, đồng thời có những nhận xét iền nghị hy vong có

thể đồng gép một phần nhỏ trong việc nhận thúc và hoàn thiên pháp luật vé hợp đẳng iy quyên nói chung và hop đẳng öy quyền thục hiện giao dich có đổi tượng là

hà &, quyền sở dụng đất nói ring

% ối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

ĐỂ tả tập trung nghiên cứu các quy đính cin pháp luật thực định liên quandin hop đẳng dy quyền thục hiện giao dich có đối tương là nhà ở, quyển rỡ đụng đất và các đặc điểm của hop đồng này, từ đó tim ra sơ ý ngĩa của hợp đồng ủy quyền thục hiện giao dich có đổi tương là nhà & quyển sở dụng đất trên thực tổ và mối lin quan giốa công ching và giá tri pháp lý của hop đồng ủy quyển thục hiện gto dich có đối tượng là nha 6, quyền s dụng đất

ĐỂ ti cũng tập trung những những hạn chế rong quy dinh pháp luật và những bất cập trên thục tẾn, từ đó dua ra mét số iễn nghĩ nhằm góp phần hoàn thiên hề thông pháp luật dim bão an toàn cho việc xác lập va thục hiện hợp đồng tủy quyền thục hién giao dich cổ đối tương là nha 6, quyển sử dụng đất

ĐỂ phạm vi nghiên cửu được chuyên sâu, để tú tập trung nghiên cửa thục trang hợp đẳng ủy quyền thục hiện giao dịch nhà 6, quyển sử ding đất tei vin hong công chứng trên die bản thành phổ Hà Nội Đây công chính là nh vục và a phương mà tác giã dang làm việc trục tiếp

4 Các phương pháp nghiên cứu đề tài

Đổ tải dove nguên cứ bing phương pháp luận duy vật biện chứng côn chủ"nghĩa Mác - Lénin va từ trông Hỗ Chi Minh vé nhà nước và pháp luật Trong ting chương cụ thi có sử đụng các phương pháp phương pháp lich sử logic, phương

phip phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kế, phương pháp sơ sánh

Phương pháp nghién cứu được sử đụng trong từng phẫn nhờ sau:

Tác giả sử dung chủ yêu phương php lịch sử cu th, Ht kệ, phân tích và tổng hợp, phương pháp hi thông để tim hiểu nhing vin để ý luận cơ bản vé hợp đẳng ủy quyền thực hiện gao dich có đối tượng là aha 3, quyén rỡ đụng đất

Tác giả sử dạng phương pháp phần ích, tổng hợp, phương pháp luật học so sánh và phương pháp thống kê để lam rõ các quy ảnh của thục HẾn thực hiện vỀ hop đồng ủy quyền thục hiện giao dich có đổi tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất tạvăn phòng công chứng trên đa bản thành phổ Hà Nội

Tác giã sử dụng phương pháp iên hf, ting hợp, hộ thẳng va đổi chiêu để đưa xe một số kiên nghĩ cơ thể nhằm năng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vỀ hep đồng ‘iy quyền thục hién giao dich có đối tương là nha 6, quyển sử dụng đất

5 Muc đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Việc thục hiện đề tài “Hop đồng ty quyển thực hiện giao dich có đối tương lànhà ở, qgyằn cứ chong đắt và thục tiến dp đụng tạ tễ chức hành nghề công chững trên dia bản thành phố Hà Nội” nhằm hưởng tới một số mục dich cụ th nhờ sau Nghiên của, phân tich một số vẫn đ lý luận và thục tấn các quy định vé hop đồng xây quyén thục hiên giao dich có đối tương là nhà ö, quyền sử dụng đất từ đó, để suit mốt sổ giải pháp shim năng cao hiệu quả thục hiện pháp luật Dân ae Việt Nam về hợp đẳng dy quyên thực hiện giao dich có đối tương là nha , quyền sỡ dụng đất ĐĐ dat được mue dich nghiên cửu tin, đ tải đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu, cu thé sau () Nghiễn cứu lam sáng tô được một số vin để lý luận cơ bên vỀ hợp

Nhận xát, đánh gis tine hiện hop đẳng ủy quyén thực hiện giao dich có đất tượng lahà ä, quyễn sử dạng dit tei Vin phòng công chứng trin địa banthành pho Ha Nội, (Gi) Đánh giá thục tn những đễm còn hen chỗ kta áp dụng quy định pháp luật vé hop đồng ủy quyển giao dich có đổi toợng là nhà &, quyén sử đụng dit, (sộ Đề suất đẳng ủy quyền thục hiện giao dich có đối tượng là nhà 3, quyên sử dụng

được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu qué thục hiến các quy đính của pháp,

uất Việt Nem về hợp đẳng ủy quyễn the hiện giao địch có đối tượng la nhà 3, quyền nữ đụng đắt

6 Ý nghĩa khea học và thục tiến cia đề tài

TKt quả nghiên cứu cia luận vin góp phần lâm rõ những quy đính pháp luậtắc các hạn chế, bất cập cũa các quy Ảnh pháp luật về hop đẳng dy quyễn thực hiện giao dich có đối tượng là nhà 6, quyin sỡ dụng đất và thực trạng tai Văn phòng công chứng trên die ban thành phé Ha Nội Luân vin cũng đưa ra những để xuất 6p phần hoàn thiện pháp luật 4 nâng cao hiệu quả các quy định của pháp luật, gớp phin giữ vồng én dinh, en toàn cho các giao dich din my trong nh vie này

1 ố cục của h

Luân vin thạc đ luật học vé dé tài “Hop đồng iy quan thực inn giao dich số đỗ tượng là nhà 6; quyển sử chong đắt và thực tg ten 18 chức hành nghề công chứng tên địa bản thành phổ Hà Nội ” ngoài phn ma đầu và phần kết luận, luân ăn có ba chương chính, bao gin

Chương 1: Khái quit chung và hợp đồng ủy quyển thực hiện giao dich cóđối tương là nhà ở, quyển sử dụng đất

Chương 2: Thục trang áp dụng pháp luật hop đồng ủy quyén thục hién giao ich có đốt tượng là nhà õ, quyên sở dụng đất tạ tổ chúc hành nghề công chứng trên die bản thành phố Hà Nối

Chương 3: Mét sổ kiến nghị hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật về hop đồng ty quyền thục hiện giao dich có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DICH CÓ ĐỐI TƯỢNG LA NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG DAT 1.1 Khái quát chung về hợp đề:ng ủy quyền

1.L1 Khai viện hợp đồng iy quyền

Theo Từ din ting Việt thi ủy quyền là việc “giao cho người khác thực hiện

inét sé quyén mà pháp luật trao cho minh!

Trong cuộc sống hing ngty không phi bắt kỹ lúc nào cá nhân, tổ chúc cũng có th trụ tấp thục hiện công vide cũa chính minh ĐỂ hoàn tắt một công viée nào đó, thay và tự thực hiện, cá nhân tổ chức cổ thi nhờ hay giao lại cho người khác làm thay với danh nghĩa côn chính mảnh, đây là ủy quyền Nói cách khác, dy quyển la việc một chỗ thể giao cho chủ thể khác khác nhân danh mình để thục hiện công viée trong phạm vi quyền oie mình

Chế định về hop đồng ủy quyén là một trong những chế định hình thành và phat hiển khá sớm cing với sưa đối của pháp luật din sơ B6 luật din sự của hi hit các made tin thé giới đều đưa ra din ngiấa về chế din quan trong này: Theo quy định tại Điều 797 BLDS và Thương mai Thái Lan thi: “Hop đổng tý quyển là mốt hop đồng trong đồ mệt người got là người ths tỹ (de đện tổ quyển) được “yên hành động cho một người khác got là ngưài chỉ tỹ và người đổ chấp nhân cho lâm nửa: vey"? Khai niệm này cho thiy bản chất rõ ring của hop ding ủy quyinla vệ chấp nhận 48 người được dy quyển thục hiện những hành vi nhất inh vi lợi ch của người được ủy quyin với vớ điều kiện được người đó đẳng ý Theo quy định ti Điều 1184 BLDS Pháp năm 1804 thi: “Hop đổng tỷ quyển là sự thoá thuận giữa các bên, theo dé một hoặc nhiễu người cam kết với một hoặc nhiễu người khắc về việc cluyễn giao một vất làm hoặc không lam một công việc nào

| inngànngĩhọc C00), Tci Tổng Vit 100

‘Bhat Din seve Tương ti Thụ Len 1995) 6 Chih Quốc ch, Bì Nội

đó” Khái niêm hợp đẳng ủy quyền trên có tính chất mở, cho thấy BLDS Pháp cho

ghép mở rồng pham vi ủy quyền, theo đỏ fink vục được ủy quyển bao hàm hit hét các nh vực rong đối ống xã hồi

6 Việt Nam, công với sơ phát tiễn của xã hồi, hop đồng ủy quyễn cảng ngiy cing thể hiện được vai trò quan trọng trong đời sống din nự Các quy nh vé hop đồng ủy quyển luôn được quy định trong hệ thống vin bản quy phạm pháp luật dân sự như Pháp lệnh hop đẳng din sự năm 1991, BLDS các năm 1995, 2005 và đắn hiện nay là BLDS năm 2015 Điều 581 BLDS năm 2005 quy định: “Hop đổng fy quyển là si hôn thuận giữa các bên theo đồ bên được iy quy

thực hiện công niễc nhân ảnh bên ty quyẫn còn bên ty quyền chỉ phải trả thù lao, nds các bên có thốn hiển hoặc pháp luật có quy inh So với BLDS năm 1995 thi

khái niêm hợp ding ủy quyền trong BLDS năm 2005 không có sự they đổ, tuy nhiên những quy định khác iên quan dén HĐUO có sửa đổi, bổ ming Cụ thể BLDS

năm 2005 quy dinh trong quan hệ ủy quyền, việc người được ủy quyền thay mit có ngiữa vụ

"ngời ủy quyền thục hiện công việc làm phát sinh iu quả pháp lý Liên quan dén quyền và ngữa vụ côa bên dy quyên cũng như bản thứ ba, không phải moi việc đầu la đối tương của hop đẳng ủy quyền, ma đối tượng của ủy quyền là những việc màphp luật không cắm và không trái đạo đặc xã hồi

Tiên cơ sỡ kệ thừa khổ niệm hop đồng ủy quyén trong BLDS năm 1995 và năm 2005, Điễu 562 BLDS nim 2015 quy ñ nh: “Hop dng iy mẩn là sự tha thuận giữa các bên theo đó bên được iy quyẫn có ngÌữa vụ thục liên công việc rn danh bên ty quyền bên iy quyền chỉ phải trả thù lao nễu có thêu thiên hoặc pháp luật có ny đơn” Như vây, rong hợp đẳng ủy quyén, ha bên chỗ thể thôa thuận với nhau theo đó bin đoợc ủy quyền they mit, nhân danh nguời ủy quyển thục hiện một sổ hành vĩ nhất dinh lim phát ánh hâu quả pháp tý liên quan dén lợi ch và trích nhiệm trie bếp cho người by quyền Vi vậy, đối toơng cise hop đồng by

` Nhà Phip iit Vit ip (1999), Bộ Luật din se Cộng hò Pháp, Nhi set bin Chú: vĩ Quốc gia, Bà Nội,

tra

quyin là những công việc do người đoợc ủy quyền thục hiện, từ dé mỗt quan hệ trụ tấp giữn người ủy quyén với người thứ ba được thiết lập

Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra ki niệm về hợp đồng ủy quyênnh anu: Hop đồng iy quyên là việc một bên (được got là bên được iy quyển) nhânanh một bên khác (Âược goi là bin iy quyển) thực hiện một hoặc một số công việc

theo thên thuận của các bên vi quyễn và lợi ích hợp pháp cia bên iy quyền 1.12 Đặc điều cia hop đồng iy quyền

Ngodi việc mang diy dé các bản chất chúng ma bất iy hop đồng dân nợ nào cũng có như sự tơ do, ty nguyện, bình ding của các bên khi gio kết hop đồng hợp đồng ty quyền còn có đặc đm rau:

Hop đồng ty quyền là hop đồng song vụ: Hop đồng song và là hợp đồng mà các bên rong hợp đồng đều có ngiữa vụ, quyén của bên này hương ứng với ngiữa vụ của bên kis Trong hợp ding ủy quyền, bin ủy quyển có quyển yêu cầu bên được dy quyền thục hiện ding công việc ủy quyền và có nghĩa vụ cong cấp thông tin,phương én trong quá hình thục hiện công việc, thanh toán các chi phi hop lý mà bên được ủy quyền ba ra dé thục hiện công việc dy quyển và phi rã thù la néu có thöa thuận Tương ứng với quyên và ngiễa vụ bên ủy quyên, bên được ủy quyên có"nghĩa vụ thục hiện công việc được ủy quyển đồng thời có quyền yêu cầu bên ủyquyền cung cấp thông tin, tài liêu, phương tiện cân thiết, được hoàn trả các chi phí hop lý và huông thù lao cho công việc ủy quyén trên (nêu có thôa thuận)

Hop đồng ty quyên là hợp đồng có hoặc không có đền bù: Hop đẳng có din sau khi thục hiện cho bên lúa mốt loi ich thi được‘ba là hop đồng ma các chủ

nhận lại mất lợi ch tuong ứng Hợp đồng không có din bù la hợp đẳng mà trong đó một bên nhận được từ bên kia mét lợi ch nhung không phải giao lạ một lợi ích nàocho bên búa, Việc phân chie hợp đồng ủy quyén thành hợp đồng có dén ba và không có din bù cẩn cử vào tinh chất có & có lạ vỀ lợi ich của các bên trong hợp đồng, Điều 52 BLDS năm 2015 quy dish: '

tiên thuận hoặc pháp luật có ạQ? độnh" Nếu các bén không có thôa thuận hoặc in iy quyển chỉ phải trả thù lao, nễu có

ship luật không quy định việc ủy quyền có thủ lao thi hợp đồng ủy quyện la hợp

đẳng không có in bù Ngược lei, các bên có thôn thuân hoặc pháp luật quy dinhvide ủy quyén phải trả thi lao thi hop đẳng ủy quyền a hop đồng có dn bù

Hop đồng iy quyển là hợp đồng tmg thin: This đẫm có hiệu tue cba hop đồng ủy quyền được xác định tạ thời điểm giao kết cũng là thời đm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bin ủy quyén và bên được ủy quyên Tờ thời đẫm này, bên tủy quyén và bên được ủy quyển co quyén yêu cầu bên còn l thục hiện đúng nội dang hop đồng như đã thôa thuận (bên được ủy quyển phải thục hiện công việc Ủyquyền, bên dy quyên phi cũng cấp thông tin, phương tiên trong quá trình thục hiệncông việc, thanh toán các chỉ phí hop Lý và phi trả thù lao nẫu cóthôa thuê)

1.1.3 Motsé nội dung cơ bản cña hop đồng iy 4m 1.131 Chỉ thể ca hợp đồng fy quyẫn

Trong hợp ding ủy quyên có hai bin chủ thé quan trong dé là bên ủy quyên va bên nhân ủy quyền.

a Bên y quyên

‘Theo quy dink tei khoăn 1, khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2015

‘cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực“1 Cá nhân pháp nhân có thễ ip quy

iộn giao dich đôn se

2 Các thành viên hỗ gia din 13 hop tác tổ chức khác không có he cách pháp nhân 8 thể théa Hhiên cử cá nhân, pháp nhân khác đụ điện theo iy quyển xác lập thực Inn giao dich dn sự liên quan đẫn tài sản clang cia các thành viên hỗ gia din sé hẹp tác tễ chúc khác không có hccách pháp nhân,

‘By quyên 1à việc mét bên thục hiện các công việc nhân danh bên kia,Những công vite nay, vé nguyên tắc bên ủy quyền hoàn toàn có khã năng và đu ldên thục hiện, nhưng do nhiễu nguyên nhân khác nhu nên bên ủy quyển không trục tiếp thục hiên ma ủy quyển cho người khác thục hiện they minh Do dé, khi giao kết hop đồng ủy quyền, bên ủy quyén không nhõng phải có ning lực phép luật din sơvà năng lực hành vi din sự mà còn phấ có hr cảch chủ th của bên dy quyển, hắc là ghi có quyển thục hiện công viện, hành vi nào do để giao lại cho chủ thể khác Vi du: Ong A đủ có thể ủy quyền cho ông B chuyển nhượng quyền sở đụng dit they

cho minh khi ống A có gly tờ ching minh minh là chỗ sr dụng dit Mất khác, "người ty quyền cũng không thể giao lại cho người khác thực hiện công việc, hành, vã vu quá phạm vĩ mà minh có quyền thực kiện Vi dạ Trong trường hợp nhà làtii sẵn chung vợ chống song mốt người đồng ra ủy quyén đối vớ toàn bộ nhà là đãvượt quá quyền mà bên fy quyền được lâm đổi với ngôi nhà đó

Tei BLDS nắn 2015, hộ gia đính không còn được quy định cụ thể nhờ trong diéu 106 BLDS 2005, khát niêm này chỉ được quy định tủ khoản 29 Điều 3 Luật iit dei 3013: “Hổ gia inh sử chong cd a những người có quan hệ hôn nhân Puy thống môi đưỡng theo quy nh cia pháp luật về hôn nhân và gia ảnh, dong sống chương và cô quyẫn sit hong đắt chuong tạ thời điễm được Nhà nước giao đất cho thuê đẫt công nhận quyền sử: cong đất; nhân chi

chức khác không có hr cách pháp nhân là các thực thé pháp lý di không có từ cách hấp nhân những được coi là loa hình tổ chúc độc lập với thành viên hay chỗ sở quấn sử ching đắp Các tả

Hữu, vẫn đang là chủ thể trong các quan hé pháp luật nh lao đông, sẵn xuất anh, doanh bao gm nhóm doanh nghiệp tơ nhân và tổ chúc hành nghề khác được tổ chức, thành lập theo mô hình doanh nghiệp tr nhân (các văn phông luật sư, vinhông thừa phát Ie, doanh nghiệp quản lý và thanh lý ti sản phá sả), nhóm chỉ nhánh, văn phòng đại điện của pháp nhân hoặc các tổ chúc khác (aine quỹ đầu tr chứng khoản, văn phòng điều hành cia nhà đâu tr nước ngoài tai Việt Nam khi thục hiên host động hợp tác đầu hộ BLDS năm 2005 quy định hộ gia định tổ hp tác à các chi thể độc lập, wade xác lập, thục hiện các giao dich dân sự thông aqua nguời đi diện theo pháp luật (chỗ hộ đối với hộ gia Ảnh, tổ trưởng đãi với tổ hop tic) huy nhiên quy đính này tiém in các ni ro và tranh chip kha không xác Ảnh, được các chỗ thé có quyền ngiễa vụ trong giao địch Khoản 2 Điều 138 BLDS năm, 2015 quy dink “Các thi viên hd gia đình tổ hop tác tễ chức khúc không có te sách pháp nhân cô thd thôa thuận cử cả nhận, pháp nhấn khác đơn điện theo fy anyén xác lập, thực hiện giao dich đân sự liên quan din tài sản chương của các thẻnh vid hộ gia inh tỔ hop tác tễ chức khúc không cô hư cách pháp nhân” Quy inh này đã khắc phục được những han chỗ nêu trên Idi vẫn công nhận cho hộ gia

đánh tổ hợp tác ổ chúc khác không có hư cách pháp nhân được thưn gia các quan hệ dân sự ding thời cũng phải xác định chính xác những cá nhân, pháp nhân có quyền và nghĩa vụ rong trường hop hộ gia đnh, tổ hợp tác, tổ chức khác không có fu cách pháp nhân than gia vào quan hi din sợ từ đó góp phân dim bio cho các thục thể pháp lý nay tham gia các quan hệ pháp luật phù hợp với dia vi pháp lý cũa

chúng ®

b Bin được ip yỗn

Bén được ủy quyển theo quy dinh tei Điều 138 BLDS năm 2015 cố thể là ghép nhân hoặc cá nhấn Đây là đểm mới so với BLDS nim 2005, theo quy din của BLDS nim 2015, pháp nhân co thé la đại điện theo ủy quyén Do pháp nhân có cơ câu ổ chức và năng lực vé tà chính sẽ giúp việc thục hiện công việc được Ủy quyền tốt hơn như vây sẽ mang lạ sự yên tâm và tin tưởng cao hơn cá nhân.

Theo quy Ảnh tạ khoản 3 Điễu 134 và khoản 3 Điễu 138 BLDS năm 2015,*hường hop pháp luật quy đình tì người et ciện phải có năng lực pháp luật dnsis, năng lục hành vi din sir phù hop với giao dich đến sie được vác lập, thực ign; "Người tees nười Vm tad dn chưa đã mười tản hud có thể là người đại

ẩn, trừ trường hop pháp luật quay đình giao dich dân sự phải do người từ đi nuời tâm II hổ lên xác lập, thực hiện “ Nhữ vây, tủy thuộc vào tính điển theo iy qụ

chất và công việc ty quyén ma bên được ủy quyén có thé có năng lục hành vi din say diy đã hoặc không diy đã

Ngoài việc phố có năng Lục pháp luật dân sơ và năng lực hành vi din sự th. bên được ủy quyển còn phải đáp tng điều kiện được quy đính trong pháp luật chuyên ngành vé việc thục hiện công việc được ủy quyền Ví dạ trong lĩnh vực nhà 4 Khoản 2 Điễu 119 Luật Nhà ð năm 2014 quy đính trường hop chủcá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cur ở nước ngoài thi khi thực hiện các giao địch.vi nhà 6 (rong đó có việc thay mặt bên ủy quyền quản lý nhà @) thì phải thuộc đốitượng được sở hữu nhà ở tei Việt Nam theo quy định cite pháp luật

“haps Jigpchữaen tybqtviiBivp-atac to chục Whang co nicchglup vn rong quan h pháp Tưanes, cập ngày 15072030

113.2 Quyén và ngấn vụ cũa các bản trong hợp đồng iy quyển

Pháp luật din sự chỉ quy dinh quyền và nghĩa vụ cơ bin của các bin tronghop đồng ủy quyền để điều chỉnh quan hệ hợp đồng ủy quyền đúng với bản chất còn nổi đang cụ thể sẽ được các bên thôn thuận trong hop đẳng

a Gyễnvà nglĩa vụ cũa bên iy quyễn

Theo Điều 568 của BLDS năm 2015, Bên ủy quyển có các quyền amu diy ˆ1 Yêu sâu bên được tệ quyền thông báo độn đi về vide thực hiện công việc tỷ quyển 2 Yau sẫu bên được wf) quyển giao lạ từi sân loi ích thu được từ việc thực hiện sống việc tỹ quyền trừ trường hợp cổ thoả thiên hhác

4 Được bãi thường thiệt hai nu bên được tỹ quyễn ví pham nghia vi qp định tạ Bid S65 cña Bộ luật này

Trong quá tình the hiển hợp đẳng ủy quyển, bên ủy quyền có quyền yêu cầu tiên được ty quyền thông báo về wie thục hiện công viễc dy quyén Thi đó bên được‘iy quyền phải thông báo tinh inh thc hiện công việc cho bên dy quyển biết

Kihi thực hiên công việc ủy quyền, bên được ủy quyên có thể nhận được tai sản hoa lợi lợi ức, bên thở ba Trong trường hop này, bên dy quyền có quyên Yêu cầu bên được ủy quyin giao lei những ti sẵn đã nhân được từ việc ủy quyền

“Theo Điều 567 của BLDS năm 2015, bên ủy quyén có các nghĩa vụ sáu đây: “1 Cig cấp thông tn tài liệu và phương tiện cân tất đỗ bên được tỹ quyên thuc én công việc

2 Chhutrdchnitémvé cam lếtdo bin được tỷ quyên the hiện rong pham vi tệ aren 43 Thanh toc ch pi họp mà bên được quyền đã bô ra để tục liận công vide được sỹ upd: hả thì lo cho bên được tỷ quyên nẫu có tod thiên về việc re thetlao

HĐUQ là việc bên được ủy quyên thực hiện công việc nhân danh người Xhác, bên uj quyền phải chiu trách nhiệm vé các cam kết do bên được ủy quyển thục hiện nhấn danh mình pham vĩ họp đồng dy quyễn Vi vấy, bên uy quyền phảini rõ ý muốn của mình cho người được wf quyền iết, tránh trường hop bản được‘uy quyền thục hiện không đúng mục đích, nội dung, phương thức ma bên ủy quyền.

mong muỗn Mit khác, bên dy quyền sẽ khơng chu trích nhiệm nếu bên dave Ủy quyền đã thục hiện ngồi pham vi được giao

Bén dy quyển cĩ thể phã giao mét số phương iên (ding trong việc đ lạ, tam việc ) và các tai liêu (số sách, hổ sơ, chứng từ hợp đồng ) cho bên được ủy qguyễn trong quá tình thục hiện cơng việc đợc ủy quyền.

Bên tỷ quyển cĩ ngiấa vụ thanh tốn cho người được tỷ quyén tồn bộ chỉ phi hop lý liên quan din cơng việc tỷ quyền ma khơng nhất that phi được quy inh rong hợp đồng Šy quyển

Bên ủy quyển chi phã rã thủ lao nêu cĩ thie thuận Trong trường hop hop đẳng ủy quyền chim dit khơng do 16: của người đoợc ủy quyển bên ủy quyền cịn hải bỗi thường thiệt hạ cho người được ủy quyền theo Điễu 569 BLDS năm 2015

b_ Quyénva ngĩa vụ của bên được fy quyển

Theo Điều 566 của BLDS năm 2015, Bên được ủy quyn cĩ các quyén sau diy “1 Yau câu bên uf quyển cứng cắp thơng in tà liệu và phương tiên cẩn thất đễ thực hiện cổng việc tỷ quyển

2 Được than toản ohn phi hợp ý mà mình đã bỗ ra đễ thực hiện cơng việc wh “quyển; hưởng thù lao, nếu cĩ thơa thuận.

Bin được ủy quyền cĩ quyển yêu cầu bên ủy quyền cùng cấp thơng tn, tái tiêu và phương tiện can thiết liên quan đến việc thực hiện cơng việc dy quyền Bên.được ủy quyễn sẽ khơng chứ trảch nhiệm nếu cơng việc ủy quyển được thục hiện khơng tốt do khơng đợc đáp ứng các yêu cầu này:

Bén được dy quyển được thanh tốn chỉ phí hợp lý và cần thiết mã minh đã‘bé ra khi thực hiện cơng việc ủy quyền, ké cả khi các bên khơng thée thuận.

TBên được ủy quyền được nhận thù lao nêu cĩ thơa thuận hộc pháp luật quy inh Nếu ha bên khơng thêu thuận hoặc pháp luật khơng quy định về thời diém nhận thì ao thì về nguyên tắc, bên được ủy quyén được nhận thủ ao keh thục hiệnxong cơng việc ty quyền

Tho Điều 565 của BLDS năm 2015, bên được ủy quyển cĩ các quyén su đầy:

“1 Thực in công việc theo tỹ quyền và báo cho bên tỹ quyền về vide thực hiện sống việc đỗ

2 Báo cho người thử ba trong quam hỗ thực hiện anyvd tiớt hơn phạm vi lộ tuyên và vide sta đỗ, bd simg pham vi lộ quyền

43 Baio quân giữ gin từ liêu và phương tiên được giao đễ thực hận video quyền 4 Giữ bí mật thông tn mà mình biết được trong lớn thực hện việc tỹ quần

5 Giao lại cho bên uf quyển tài sân đã nhận và những lợi ich th được tong Ka thực hiện vide rộ quyên theo thoả thuận hoặc theo din cũa pháp luật

4 Bd thường thất hai đo vi phạm ngÌữa vú uy ảnh tại Điều ney

Bén được uy quyén có ngiễa vụ thục hiện công việc như đã thoả thuận với bên ‘uj quyền và chỉ được thục hiện công việc trong phạm vi đi được tỷ quyển Bên được ủy quyển phii tiến hành những công việc theo cách thúc ma bên ủy quyển giao trong hop đồng Nêu hop đẳng không quy đãnh về cách thúc thục hiện công vide thi bin được ủy quyền phi thuc hiện công vide một cách tốt nhất, như côngviệc của chính mình Trong quá tình thục hiện, bên được uj quyền phải thông báocho bên tỷ quyền biết quá tình thục hiện công việc

Việc thục hiện HĐUO ban đầu mang tính chất tương tre, giúp đổ lấn nhau và Không có thù lao Cũng với sự phát triển các quan hệ xã hồi, việc rã thủ lao rong hợp ding ủy quyên là do ha bên te thoš thuận Theo da, bên được uỷ quyển có qguyễn được nhận thù lao từ phía bên tỷ quyên

giữa vụ thông báo cho nguờ thứ ba trong quan hệ thực hiện việc ủy quyền là mốt ngấa vụ luật Ảnh không cin thôn thuân trong hop đẳng dy quyền Trong bắt kỹ trường hop nào ki thục hiện công vide ủy quyễn ma có quan hệ với người thứ ba ti

bên được ủy quyên phã thông báo cho họ biết vé thời han và phạm vi ủy quyền

Bin được ủy quyền phải bảo quân và sử dụng phương tiên và các tà liệu có liên quan trong hợp đẳng Trong trường hợp bên được dy quyển lim mắt mát, tar hỏng phi bỗi thường thiét hại

Mt ngiĩa vụ quan trong của bên được dy quyển là vide phi giữ các bí mậtthông tin ma bên được ty quyén biết được kh thục hiện việc ủy quyền Việc gỡ bí

sit không chỉ trong thời hạn hợp đồng ủy quyền có hiệu lực ma din khi không cầnthất hải gữ bi mật nữa, Bên ủy quyền hoàn toán có quyển liận bên được Ủyquyền vỀ vie vi pham nghĩa vụ này kễ cả khi hợp đồng ủy quyén đã ht hiệu lục

Trong ki thuc hiện công việc ủy quyền, bên được ủy quyển có thể nhận được ti sản, hos lợi, lợi hóc do người th ba chuyển giao Vi du: Hãng hóa trong hop đồng ủy quyên nhân hing khoản tin thuê trong hop đồng ủy quyền cho thuê hà Truờng hợp này, bên đoợc Ủy quyén phi giao lei toàn bộ số ti sẵn đã nhậncho người iy quyển theo thôa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Phương thúc và địa điển giao nhân theo thôa thuận hoặc pháp luật quy dinh (có thé gao theo cảnh kỹ, gino said nhận hoặc giao li kết thúc cổng việc )

Bén được dy quyền phải bải thường thiệt hi nêu vi pham các nghĩa vụ quy Lãnh tại Điều 565 BLDS nim 2015 ma gây thiệt hei cho bên ủy quyền.

11.33 Binh hức cũa hop đồng iy quyễn

BLDS nim 2015 không cỏ quy ảnh ring vé hình thúc của HUQ, Vì vây, vvé cơ ban, hình thức HĐUO sẽ áp dung hình thức của giao dich din sự đã được quy di trong Điều 119 BLDS năm 2015 bao gdm: lời nói, vẫn bản và hành vi cụ thé

Tim hiễu nội dụng một số

chúng nhơ Luật Công ching nim 2014, Nghi ảnh số 29/2015/NĐ.CP ngày15/3/0015 của Chính phủ quy đính chỉ tết và hướng dẫn th hành một sổ đu củaLuật Công chứng, Thông tr sổ 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ Tư pháp quy cảnh chỉ tết và hưởng dẫn tha hành một số đều cũa Luật Công chúng nhà làn luật sử dụng hai thuật ngữ pháp lý là “hop đồng iy quyển" (Điều 55 Luật Công chứng năm 2014) và "vấn bản ip quyổi" (Điều 43 Luật Công chúng năm 2014) Bén canh. đổ, tei Nghĩ nh sổ 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sd gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chúng thục hop đẳng, giao dịch Thông tr sổ 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn tí hành một số đu của Nghị ảnh sổ 23/201 5/NĐ CCP xuất iện thuật ngữ pháp lý "giấy fy quy (điễm dikhodn 4 Điều 24 Nghĩ ảnh

số 23/0015/NĐ-CP) Tuy nhiên, các nhà lam luật cũng không đưa ra khái niệm vé văn bin quy pham pháp luật đều chỉnh ah we công

tr thuật ngũ phép lý là “Hợp đồng iy aya

“Theo quy định tại các vin bản tiên, hình thức hop đẳng ủy quyền cén có mơ ký kết trực tiếp của cả ha bên, rong kh hình thúc giấy by quyền chỉ cần ngời ủy quyền ký: Vì vậy có quan đẫm cho ring giấy ủy quyên là hành wi pháp lý đơn ghương Tác gi luận vin không đẳng ÿ với quan điểm này, bối khác với đại điện theo pháp luật (phát ánh theo quyết định ci cơ quan nhà nước có thẫn quyển theo “4u lẽ ci pháp nhân hoặc theo quy định của pháp lu) hay dy quyền theo thủ tụcảnh chính (phát sinh theo mệnh lệnh của cập trin với cấp đưới thông qua quy chỗ, ăn bản phân công nhiệm vụ của cơ quan, tổ cht), ủy quyên theo thi tue dân sơ luôn luôn là sự thôn thuận, s gặp gi ý chí từ hai phía la bên ủy quyin và bản được ‘iy quyền khi các chỗ thể thục hiện cổng việc thay cho nhan Vì vậy, quan hệ ty quyền gia bên ủy quyển và bên đuợc ủy quyển trong vin bin ủy quyén (di vấn bin này thể hiện qua hình thúc hợp đẳng dy quyển giấy ủy quyà) đều là quan hể hợp đồng.

ii các bên nở dụng hình thức giấy ủy quyền, thực chất bên ủy quyền và bên được ủy quyền đã giao kết với nhau một thôn thuân, và giấy ủy quyin chi là một ghương thúc biểu hiện của giao kit này, Giấy ủy quyền cũng có đầy đủ các nổi dang cơ bin: chủ thi, nội dang, phạm vi ñy quyền, thời hạn dy quyên, thù lao heoquy định của BLDS Sau khi bên dy quyển lip gây ủy quyén, bên nhận ủy quyên tién hành gjao kết ủy quyền một cách gián iễp thông qua việc thục hiện một hay một số hành vi nhằm tiễn khai cổng việc được ủy quyên trên thực tổ Xát cho cing hai bên không

mà không có sự thống nhất ý chỉ với người dé, bỗi cả hai bên đều cố quyển và ủy thác hay lam thay mét công việc nào đó cho một người khác

nghĩa vụ phát sinh từ việc ủy quyển Trường hợp ngược lạ, nếu người được Ủy qguyễn không đồng ý, không tiết hoặc không thực hiện nội dụng cia đây ủy quyên (Chỉ sổ ngời ủy quyền ig) thi sẽ không lâm phát sink thay đỗ: quyền và ngĩa vụ hấp lý giãn người ủy quyển và nguời được ủy quyển và vậy không lam phất sich hợp đẳng Ủy quyền

113.4 Các căn cứ chẳm đit hợp đồng ty quyền

‘Theo quy định tại khoản 3 Điệu 140 BLDS năm 2015, HĐUQ chỗ: trong các trường hợp sau

Theo thôn thuận: HUQ được thực hiện rên nguyên tắc this thuận, nhất bí của các bên nên khi các bén muốn châm dit việc ủy quyện thi có thé ghi nhân lại ý đất

chỉ của các bên lam cơ sở chim dit hợp đồng ủy quyền

hệt hạn iy quyển đã hết Điều 563 BLDS năm 2015 quy định: “Thải hơn fy quyển do các bên théa thun hoặc do pháp luật any đảnh; nếu không có théa thuận và pháp luật không có uy din thi hop đồng ip quyển có Hậu lực 01 năm, kế ti ngậy xác lập việc ip quyển ” Khi hết thời hạn thực hiện công việc, bên dave wy qguyễn không có quyền thục hiện công việc được tỷ quyển Trong trường hợp này:HBUQ sẽ chim ditt mà không phụ thuộc vio công việc đã hoàn thánh hey chưa. Việc quy định thoi hạn niu trên là sợ thuận lợi cho người duve ủy quyển công nh "người thứ ba khi them ga giao dich có thể nắm được thời bạn được ty quyền trong trường hop không có thöa thuận trong HBUQ

Công vide tệ quyễn đã hoàn thành: Bàn chất của HĐUQ là người ủy quyền thay mất người ủy quyén thục hiện những cổng việc nhất dinh Vì vấy, khi công việc ủy quyền được hoàn thành thi HĐUO đương nhiên hit hiệu lục Tiên thục tẾ cho thiy, vie các bin thô thuận căn cử chim dit HĐUQ 1ä công việc hoàn thành Tàrắt phố biên

“Bên nộ quyền bên được rộ quyển đơn phương chon dứt thực hiện hợp đẳng Công như hợp đồng dân sự khác việc đơn phương chim dit hợp đồng cing là mốt trong những căn cử chấm dit HĐUQ Điều 569 BLDS năm 2015 quy định of ha bên đều có thể đơn phương chim dit hop đồng truớc thời han Với HĐUO không 6 thù lao, cả hai bên đu có thé đơn phoơng chim đất HĐUQ trước thời hạn mã không cén dum ra lý da, chỉ cần báo trước mốt thời gien hop lý Với HĐUQ có thìlao, bên diy quyén thanh toán thù lao cho bên đợc vỷ quyén tương ting với côngiệc đã thục hiện và bổ thường thật hei Déi với người thứ ba, khí đơn phươngchim dit hop đồng thì bên diy quyên phi thông báo bing vin bên cho bên người ba

tiết vi việc chim dit thục hiện hop đẳng nếu không thing báo thi hop đẳng với người thứ ba vi

hợp đẳng ủy quyền bị chấn đót

có hiệu lục trừ rường hợp người thứ ba biết hoặc phấi biết và việc

“Bên tệ quyền hoặc bên được tệ quyễn chất bì Toà án yên bd mắt năng lực "hành vi nse bt han chỗ năng lực hành vt dn sic mắt ích hoặc là đã chốt: Bền ‘ay quyên và bên được ủy quyền là những chủ thé trong hợp đẳng ủy quyển, vi vay Xôi một trong hai bên chế thi hop đồng ủy quyễn sẽ châm đứt Trong trường hợp tên được ủy quyển chit, néu bên được ủy quyển đã nhận những g cia bên ty quyền hoặc người thứ ba thi người thờa kệ cũa bên nhận ủy quyền có trích nhiệm, hoàn trả những g bên được ủy quyền di nhận và nhận thù lao tử bên ủy quyễn nêuHBUQ có thủ lao.

Bin được ty quyên không còn đã đẫu kiên coy ih lu khoán 3 Điều 134 sửa BLDS năm 2015: Như đã phân ích tei muc 1.1 31, bên được ủy quyền phải cóđã năng lực như phip luật quy đính Tuy nhiên, trong quá bình thục hiện việc Ủy qguyễn có thé có sự thay đỗ và năng lực pháp luật din sự và năng lục hành vĩ din sơ của bên được dy quyển, nu sự thay đỗ nay không còn phù hop giữa ning lục chủ thể vũ giao dich được xác lập thi đại điện theo ủy quyền cũng châm đất

Căn cứ khác làm cho việc đụ điện không thể time in được: Ngoài các căn nêu tin, hợp đồng ủy quyền cũng rẽ chém đút khi xuất hiện xác sơ kiên làn cho vide đ diện không thể thục hiện được, Chẳng hạn xuất hiện ar kién bất khả kháng hiên cho đối tương của giao dich giữa bin được ủy quyền và bên thứ ba không thé thục hiễn được, vì vậy vide ủy quyền sẽ không con ý nghĩa và đoơng nhiễn chim đất

12 Khái quát chưng về hợp đồng ñy quyền thực hiện giao dịch, nhà ở, quyền sử dụng đã

12.1 Khai niệm, tặc điẫm cũa tà sân là nhà , quyầu sử đựng đắt

Tạ Việt Nam, nhà , quyén rỡ dng đất ngày cùng có vĩ bí quan trong và là đối tượng phổ biển trong các quan hi pháp luật din sự Dân số hiện tei của Việt Nem là 97 371.935 người vào ngày 16/07/2020 theo số liệu mới nhất từ Liên Hop

gối trong bing xếp hang dân số các nước va vùng lãnh th, Mật độ dân số của Việt

Nam là 314 người/Iemˆ trong đó 35,92% din số sống 6 thành thi (34 658 961 người

› chiếm khoảng,

vào năm 2019)" Vi viy, nhu cầu vỀ nhà ở, quyển sở ding dit ngày cảng ting theo

ship độ din số và sự phát tiễn ca nên tình tê

Dit đu có ý nghĩa đặc biết quan trong Trong giá đoạn đầu phat tiễn kink tế xã hôi, công ning chi yêu cin dit đủ là tập trung vio sin xuất vật chất Khi đời sống xã hội phát triển ð mức cao hơn, công ning của đất đi ting bước được mỡ xông rit dụng dit dai cũng phốc tap hon: Dat đu không chi co chúc năng cung cấp cho con người tơiệu vật chit af sinh tdn và phát biễn ma còn cũng cập điều kiện cần thất vé hung thụ và đáp ứng như cầu cho cuộc sống Pháp luật một số quốc gia tin thé gới công nhân chế độ sở hồu từ nhân đối với đất đa Tạ Việt Nam, Điễu 53 Hiến pháp nim 2013 quy định “ĐẮP da từ nguyên nước từ nggên wing sé, ngudn lợt ở vùng biẫn vùng tồi tà nguyên thiên nhiên khác và các tà sản do Nhà nước đầu hẹ quân lý là tải sản công thuộc sở he toàn dân do Nhà xước đi điện chủ sở lểm và thống nhất quân lộ” Điều 4 Luật Dit đại năm 2013 cụ

Ất dai thuộc sở hihi toàn dân do Nhà nước đại thể hoa nguyên tắc hiển Ảnh trên 2

“đến chủ sở hữu và thông nhất quấn Ip Nhà nước trao quyền cứ ng đắt cho người sử địng đất theo nh cia Luật này" ĐỀ thực hiện quyền đủ điện chủ sỡ hữu, đối với đất dai, Nhà nước chỉ trao “quran s dụng đắt” cho người sử dụng đất và đó đhược coi là ti sẵn côn người sở dụng đất thông qua ba hình thie: giao đất, cho

thuê dit và công nhận quyền sở đụng đất (iéul7 Luật Dit di năm 2013)

én thời đễm hiên nay, pháp luật Việt Nem chưa quy Ảnh và khá niệm quyin s dụng đất mã mới chỉ đồng lạ ð việc ghi nhân quyền nữ ding đất la quyên tài sin (Điều 115 BLDS năm 2015) Theo Từ điển Luật học năm 2006 thi “quy chong đắtlà quyền của các chit thi được khai thác công chang hướng hoa lo, lợt ich

việc sử ưng đất được Nhà nước giao, cho thổ hoặc được cluyn giao từ chủ

ˆgp(tameoergfrvtanon,uy cp ngày 1901010

thể khác thông qua việc chuyẫn đi chuyén nhương cho thud, cho thuê lạ, thừa kẻ

tặng cho." Trong khi đó, Giáo tình Luật Dit dai của Trường Dai học Luật Hà

Nỗi thi cho ring “Quyển sử chong đất là ngyẫn Hơi thúc các tuc tình có ich của

“đt đa đễ phục vụ cho các mục iêu phát mẫn lanh tế - xã hột ca đt nước” Xe

nổi hàm của quyền sử đụng đất, trong số 05 quyền cia người nit đụng đất tử Luật Dit đủ năm 1993, sau đó mở tông din 10 quyển tại Luật dit đa nim 2003 và 08 quyền tei Luật Dit dei năm 2013 có nhiều quyển mang tinh chất định đoạt tử săn, nghĩa la việc thục hiện quyển đắn thay đỗi người st đụng đất với tơ cách là chủ

cq lý kh thie thin đất đó là quyền trao

nhượng, góp vốn, thửa ké bằng quyền sở dụng dit Mặc đò thủ tục thục hiển các quyin nêu trên cia người sử dang đất tuy phúc tạp hơn sơ với việc dinh dost các lori tii sin thông thường khác, nhưng nếu nhin từ góc đô khos học pháp lý th sé dế

dang nhận thấy quyền của người sử dụng dit thục chất là mét tập hop nhiều quyên năng vỀ ti sin rong dé bao gồm cả quyên định đoạt Chính vi vậy, cổ ¥ kiến cho ring sing tạo ra khá niêm quyện sở dụng đất người Việt Nem dường nh để ta ra một thể niệm sở hồu kẹp, một khái niệm sở hữu đa ting Đất dai thuộc sở bu toàn

dân song quyền nữ đụng đất lạ thuộc về cá nhân hoặc tổ chúc" 4 thực chit, đây

là việc tiền tế hỏa, hay còn goi là thương phẩm hóa quyền sử dụng đất làm cho quyin sử dung đất trở thành tải sản có giá trì không chỉ với chủ sở hiếu đất dai mà con với cd người sử dụng đất Nói cách khác, chính sơ phân chia giới hen kiễm soát đất đu giỗa nhà nước và người sở dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra

một tai sẵn vô bình ở nước te?

Theo quan điểm của tác gi, trên cơ sỡ quy đính pháp luật Việt Nam hiện hành, quyên sử dung đất được co là bắt động sin, Theo quy đính pháp luật Hi sẵn được chia thành động sin và bất động sin, trong đó bất động sin bao gi

ˆ Vên Khoa học nhấp ý C006), Tờ đến Luật học, NHB Tử didn Bình Vhok vì NHB Tự nhập, H Nội,

"hưởng Đại học Bat Bì Nột G019, Gio tràn Luật Dit ds, NOCD Công ana dân, Hà Nột,r.92

` Bum Duy Ngứt 2004), uyên khảo Luật Knit 20GB Đại học Quậc ga Ha Nột, Hà Nội 160

ham Zinn Hing 2004, "Bin vì hứa cnt pháp ý của tà sin uyên sẽ dmg Gt”, Tp cự Nghên ch.

Mp php (2).

( Dit, Nhà và công tình xây dụng gắn

liên với đất nhà hoặc công tinh xây đụng và Gv) các ta sẵn khác theo quy dint của pháp luật Đảng thời, quyén nữ dụng đất được quy dinh theo khoản 4 Điều 5 của Luật Kinh doanh bit déng sin năm 2014 dưới dạng "bất động sản (ưa vào lanh: cđommli" Trên thục té jai quyết tranh chip, Tòa án nhân dân tố cao đã áp dụng thời

vii đất, (i) Các tài sin khác gắn

hiệu 30 nim đối với yêu cầu chia thir kể bất động sin trong tranh chip bao gồm qguyễn sử dung đất vi vậy có thi cho ring Tòa án nhân dân tố cao đã đưa ra quan

cm rằng quyén sử dụng dit a bất đông sẵn (heo Án lẽ 26/2018) VỀ nhà 6 theo Từ didn ting Việt thi nhà ð là “ChỔ

gia dinhTM® Dưới gặc đô pháp luật theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở nim 2014 thi

“Nhà ở là công trình xận mg với mục dich đễ ở và phục vụ các nh cẩu anh hoạt của hỗ gia din, cá nhôn” Bản chất cia nhà & là một vật thể tiễn trúc con người tao ra để có thể tránh được các hiểm họa thiên nhiên và dim bảo cho đối sống nh hoạt tình thường Khi xã hôi loài người cảng phát hiễn, cảng vấn mảnh thi con và sinh hoạt cita một

"ngời cùng chủ tong hoàn thiện chỗ ở cia mình ving chắc hơn, tiên nghỉ sang trong hon để phục vụ cuộc sống côn minh một cách tốt nhất Lúc nay, nhà ở còn là

một tả sin có ga tri lớn.

Quyển và nhà & thường được ghi nhận trong Hiển pháp của các quốc gia Ở nước te, Hiển pháp năm 2013 có quy định tei Điều 22 và Điều 32: “Công đân có tuyên có nơi ở hợp pháp” (Điều 33); “Mọi người có quyển sẽ hữu về tha nhập hợp pháp, cia cái để đành nhà 6, triệu sinh hoa, hận sản xuất phan vẫn góp trong cđomnh nghiệp hoặc trong các tổ chức hin té ic" ib 32) Phương thúc tạo lập nhà ở rit da dang, cổ thể tự xây đọng thuế nhà ở, được thừa kể, được tổng cho hoặc mua nhà 3 Theo Điều 3 Nghĩ dinh số 71/0010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chỉ tit và hướng dẫn thi hành Luật nhà , nhà ở có thể được hân thánh năm loạt su đây: Nhà ở thương mei, nha ở xã hội, nhà ð cổng vụ nhàtiệt thự tạ đồ thị và nhà chung cư

‘Nesp Nur Ý (2000), Từ din Tổng Vật, N3XB Go dc Hi Nội, 514

Vai những yêu tổ tiên diy cho thấy nhà ở, quyển sử dang đất là các từ sảndic biệt Trong giao dich din sựiền quan din các tai sin này cần chủ trọng các yêu TỔ đặc thù dui đây của nhà 3, quyền rỡ dung đất

Thứ nhất đỗi với các ti sẵn không hố là bat động sẵn có thể dich chuyển trong không gian theo mục dich sử đụng Đôi với nhà ở và quyền sở đụng đất, moi gto dich liên quan din quyền nữ dạng đất nhằm hướng đẫn việc khi thác trục tiếp các gti thụ tẾ ota tia đất nhẫm chai thác giá tri sở đụng của the đất đó, nhà ở được cổ định với một vĩ tí đị lý và không thể dich chuyển được Vì vậy, những 1a dia phươngcó ngối nhà, thie đất, điều này cũng liên quan đến thẫm quyên của các cơ quan Nhà00 dich liên quan đẫn nhà 6, quyên sử dung dit thường được

nước trong việc giải quyết các giao dịch vé nhà ở đất dai Chẳng hen, theo quy định,khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/0015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp thân sao từ sỗ gốc, chứng thuc bên sto từ bản chính, ching thực chữ ký và ching thục hợp đồng gao dich: “Tide chứng hue các hop đồng giao dich liên quan din quyên cũa người sử hg đắt được thực hiện tại Ủy bam nhân đôn cáp xã nơi côde Tide chứng thực các hop đẳng giao dich lên quam đồn nhà ở được thục hiệntat Ủy ban nhân dân cáp xã nơ có nhà ' Đồng thi, theo khoăn 3 Điều 3 Thông te số 040006/TTLT-BTP.BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tai "nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hop đồng vin bản thục hiện quyển của người sở dụng đất quy ảnh: “Hop đồng vin bón về bắt động sin mà bên cô bắt ding săn là hỗ gia dinh, cả nhân ti hỗ gia đnh; cả nhân đồ ioe lea chon hình thức công chứng tx Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Up ban nhân dân xã phường th rắn mơ có bắt đồng sân

Thứ hơi, khác với các lo tải sẵn hữm hình khác, nhà nước báo hd quyển sỡHữu của chủ sỡ hữu đất vớ tải sẵn hợp pháp không han chế vé số lượng và thờigan, không bi quốc hữu hóa trừ trường hợp tài sân bi trung đụng trung mua vì lýdo sa ninh quốc phòng và lợi ích quốc gia, nhưng tiên cơ sở có bỗi thường theo thôi

giá thi trường (Điều 32 Hiến phép năm 2013) Đối với nhà & quyền sử dụng đất hop pháp cia cá nhân hay tổ chức cũng được Nhà nước bão hộ, nhưng nó bị Ân dish

bi thôi hạn sở dụng tủy thuộc vào mục dich sử dụng Chẳng hạn thời hạn giao đất công nhận quyé

xuất nông nghiệp là SO năm, thot bạn cho thuê dit nông nghiệp đổi với hô gia Ảnh,sử dụng dit nông nghiệp đối với hộ gia đính, cá nhân trực tiếp sẵn

cá nhân không quá 50 năm, thoi han giao đắt, cho thuê đất đối với tổ chúc để sử đang vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối tổ chức, hộ gia Ảnh, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mai, dich vụ lâm cơ sở sẵn xuất phi néng nghiệp; tổ chức đ thực biên các dự án đầu he, người Việt Nam nh cự ð nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tử nước ngoài để thục Tiện các đự án đầu từ tử Việt Nam được xem xét, quyết nh trên cơ sở dự án đâu iy đụng công tình mr nghiệp của tổ chức nghiệp công lập tự chủ tải chính quy din tại khoén 2 itu 147 của Luật này và các cổng trình cổng công có mục đích kinh doanh là không qué 70 năm Điều 126 Luật Đất đủ năm 2014 Đối với nhà ở gin liền với đất được giao có thời han để sỡ dụng làm nhà ở để kin doanh thi nhà ở cũng có thời han sở đụng như đất 6

từ hoặc đơn xin giao đất, thuê dit nhưng không quá 50 năm, đất

Thứ ba, đối với đa 56 các ti sản không phấ là bất động sin, các giao dich dân sơ tiến hành một cách đơn giản theo quy định của BLDS năm 2015 Đổi với hà ö, quyền sử dung đất chiu sơ đềo chỉnh côn nhiễu ngành luật khác như BLDS iu chỉnh nhiing quy định mang tinh chit chung về hop đẳng liên quan dén quyên sử dung dit, quyên sỡ hữu nhà 6, Luật Đất dai điều chỉnh những vẫn đ liên quan đến quyên sử đụng đất va nhà ð gin liên với đất, Luật Kinh doanh bất đẳng sin điều chảnh những vẫn đổ tiên quan dén kinh doanh bit động sén, quyển và ngiữa vụ của 18 chức, cá nhân kin doanh bit động sẵn, Luật Công chứng điều chỉnh các vin để liên quen đến hiệu lục đối với Hình thúc của họp đồng Diu này xuất phá từ tim quan trong của giá tủ nhà &, quyền sở dụng dit, đông thời shim mục đích quân lý

mang tinh vĩ mé đổi với dit đa, tinh én ảnh, bin ving theo đúng những chữtrương quân lý dit đi của Nhà nước

1.2.2 Khải niệm hop đồng iy quyén thực hiện gino địch có đối trợng là nhà ở, “quên sĩ dung đắt

Ngày nay, thí trường nhà ở, quyển sỡ dang đất ð Việt Nam đang ngày cảng phat tiển, loại tải sin này đang nhân được sự quan tâm tử rất nhiều các chủ thể Xhác nhao (nhờ nguời mua, nguời bản, người mới giới, các cổng ty lánh doanh bit đồng sin.) với nhiều loại giao dich khác nhau (hư chuyển nhường thé chấp, tăng cho.) Khi thực hiện giao dich có đổi tương nhà ở và quyển sở đụng đất và nhiễu ý do khác nhu, các chỗ thể cần đến nợ giúp đổ cña chỗ thể khác thông qua hợp đẳng ủy quyền di thực hiện giao dich mốt cách hiệu quả Déi tượng của hop đồng

‘iy quyén thục hiện gieo dich nhà &, quyển sở dụng dit rất da dạng Trong đổ, các chủ thể khác như, ký kết vã thục hiện các hợp đẳng cho no dich liên quan đi

thuê, cho muon, chuyển nhương ting cho, thi ké, đăng ký gop vẫn bing quyền sở dạng đất và nhà ở Các gao dich liân quan din cơ quan nhà nước có thim quyển như việc thục hiện một số thủ tac hành chính về quyền sử đụng đất quyền sở hữu, nhà ð nhờ rau: Yêu cầu cấp mới, cấp đỗi giấy chúng nhận quyên sử dụng dit, quyển sở hữu nhà ở và t sin khác gin liên với dit; Đăng ký, cấp dây chúng nhận quyên sử dang đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sân khác gin liên với đất cho người nhận

chúc đầu he xây dụng Téch thie, hợp thite đất, Ding ky bién động do đổi tin gud sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở hoặc they đổ về hình dạng lách thước, diện tích, số hiệu, die chỉ tia đất và nhà ð, Xón đăng ký góp vốn bing quyén sử dụng đất quyền sở hữu tử sẽn gắn liên với dit; Đăng yj, xón đăng ký thé hấp, cho thuê, cho thuê lạ quyén sử dung đất và nhà ở; Thục hiện thủ tue hoe giã ranh chấp dit xi, hủ tục gai quyết ranh chấp dit đa, nhà 6; Yêu cầu cng chỗ thi hành quyết cảnh giã quyẾt tranh chip dit di,

Hap đồng ủy quyền thục hiện giao dich nhà &, quyên sử dạng đất là cơ sở để tiên được dy quyển xác lập, thục hiện các hợp đẳng, gieo dich khác véi bân thử ba Bén được dy quyển có thể là ngu thục hiện quyển yêu cầu và là người thực hiện "nghĩa vụ trong các hợp đồng được xác lập với người thử ba với te cách là ngời dai dn của chỗ thể sở dạng đất chủ sỡ hữu nhà ở, trong hop đẳng phii có diy đã các thông tin của bên được dy guyễn Mặt khảo, phạm vĩ xác lập, thục hiện giao dich có

đối trợng là nhà ở, quyền sử dụng đất được xác định theo pham vi ủy quyền Vìvây nối đang của các giao dich do bên được ty quyén thực hiện phố phủ hợp vớinối dng của hop đẳng dy quyền ở hai vẫn đề sau Tạ sẵn được thục hiện giao dichtrong các hợp đẳng giao dich được xác lập với người thứ ba phi la tài sẵn đượcxác Ảnh trong hop đồng ủy quyền, Trong trường hop hợp đồng by quyền thực hiệngo dich di xác định vỀ phương thúc thục hiện (như giá bị chuyễn nhương tênthuê nhá, khoản vay, thời gian thục hiện ) thi việc thục hiện giao dich phãi theo đăng phương thúc đã néu trong hop đồng ủy quyền Bản cạnh đó, hiệu lực của các go dich có đổi tương là nhà ở, quyền sở dung dit do người được ủy quyền thụcTiện phụ thuộc vào hiệu lục cia hop đẳng dy quyền Nêu hop đẳng dy quyển thụciện gao dich bi Tòa án tuyén bé là vé hiệu thi các hợp đồng giao dich ma bên. được ủy quyền di giao kết với người th ba công bi cơ là vô hiệu Các hợp đẳng, tao dich do bên được ủy quyền giao kết, thục hiện chỉ được coi là hợp lễ khi những hop ding này được xác lập trong thời hen hop đồng ủy quyền côn hiệu lục pháp Init và sau thoi đểm hop đẳng ủy quyên có hiệu lục Ví du nhự Sau ki bên byqguyễn chất ma bên đoợc ủy quyên mới xá lập hop đồng bán nhà ð với người thử ba để bán nhà theo hợp đẳng ủy quyền mã các bên đề lập trước dé thi hop đồng bán nhà cho người thứ ba sé bi coi là võ hiệu

Hiện nay, BLDS năm 2015 không đưa ra khái niệm riêng biệt vì HĐUQthục hiện giao dich cổ đối tương nhà ð và quyền sở dụng đất nhưng từ khá niệm về HĐUQ tại BLDS nim 2015 và những phân tích ở trên, có thé hiệu: “HDUQ đúc Tiến giao dich có đỗ: tương là nhà ở và quan cử dụng đất lth thiên giữa hen

bên - theo đổ bin iy quyền nhân danh bên được iy quyền để xóc lập và Ha hiện giao dich liên quan cin nhà ở và quyển sử đăng đắt

12.3 Fughia cia Hop đồng iy quyều thực hiện gio địch có đối trong là nhà 6, quây sẽ dang đắt

"Từ những phân tích trên cho thiy, hợp đồng ủy quyền thực hiện giao dich có đối tượng là nhà ở, quyển sở đụng đất số ý nghĩa quan trong trong đời sống xã hội cũng như đi sống pháp luật

Hop đẳng iy quyển thuc hiện giao dich có đổi tương là nhà ở, quyển sử cing đất tao điều liện cho chủ thể có quyển sử hog đất quyẫn số hữu nhà ở nỗ

"iêm củ phí, én bac cũng nhu thời giơ, công sie Pháp lut cho phép các chỗ thé trong trường hợp không có điễu kiện trục tiép thực hiện những giao dịch th có thé tủy quyền cho người khác thay mất minh tham gia các giao dich có đổi tượng la nhà 4, quyền sử dung đất Theo quan niệm truyén thống diy được hiểu như la mt công iệc mang tính chất tương tr, giúp 46 lấn nhao trong cuốc sống, người thực hiện by quyền thường là những người có mỗi quan hệ thin thuốc, ti tưởng ceo Trong giao

+ quyển sử dụng đất 06 thé

được thục hiện bối những người hoặc tổ chức có năng lực và kinh nghiệm chuyên ưu din ar hiện nay, ủy quyện thực hiện giao dich nhị

uôn trong lĩnh vue luật pháp hoặc bit đông sin trong điều liện người ủy quyển không có đã năng lực và inh nghiệm chuyên mén dé tw mình thực hiện công việc đồ hoặc thục hién công vie đó mốt cáchít tổn kém nhất vã vé thời gian và tiền bac

Hop đẳng iy quyén thie luôn giao dich có đổi ương là nhà ở, quyển sử chong đắt là một công cụ đắc lực góp phn tie đấy và phe mién các giao dich din se trong xã hội Bing hợp đồng ủy quyền, trong cing một thời điểm một người có thể thục hiện cing lúc nhiều giao dich theo ý chỉ cũa minh má không cần trực tiép them gia lợ kết Các giao dich này không cần phải chờ doi mà có thể thuận lợi thee iện thông qua người được ủy quyền, ny nh host này là yêu tổ ghip hệ thống giao dich dân sự luôn luôn vận đông luân chuyển Ngày ney, hop đồng ủy quyển còn được coi là một dich vụ pháp lý gop phân lam gia ting các giao dich din mx, được cung cấp bởi những cá nhân, tổ chức hoạt đông chuyên nghiệp vì viy đây cũng một công cụ đắc lu thúc dy các gio dich trong đều liên sự phân công lao động cảng Iie càng chất chế và tỉnh vi

công chúng hep đồng ủy quyền thục hiện giao dịch có đối tong nhà ở, quyền sử dung đất

Khoản] Điễu 2 Luật Công chúng nim 2014 quy dink: “Cáng chứng là vide cổng chứng viên cũa một tỔ chức hành nghề công chứng chững nhân tinh xác thực, hợp tháp cũa hop đồng giao dich đôn tự khác bằng văn bản (mi đập got là hợp đồng

giao dich) Vi những chức năng quan trọng của mình, cổng ching đã dong một vai trở không thể thiều trong đời sống xã hội và có ý nghĩa to lớn đối với các hợp đẳng din nự nổi chung và hop đẳng dy quyển thục hiện giao dich có đối hương là hà &, quyền sở dụng dit nói ring

1.3.1 Yên cin và tình ty, tht tục công chứng hẹp đồng iy quyều thực kiện giao địch có đối tượng nhà ở, quyêu sử đụng đất.

13.11 Yêu cầu trong công chứng hop đồng ty quyển thực kiện giao dich có đổi tượng nhà õ, quyển sứ chong đắt

Khoản 1 đều 55 Luật Công chứng 2014 quy đính “Kin cổng chứng các hop “đồng quyển công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hd sơ, giả tích rổ tuyên và ngÌữa vụ của các bên và hậu quả pháp If cia việc iy quyển đồ cho cácbên tham gia

Mục đích của văn bản ủy quyền thực hiện giao dich có đối tượng nha ở, quyền sử dạng dit là để bên được diy quyên sử dạng trong quá bình thục hiện công việc dy qguyễn Vi vậy khi công ching hop ding ủy quyén thực hiện giao dich có đối tương nhà & quyền sử đụng đất người ủy quyển sẽ phit cùng cấp những cân cử phép lý ái với nổi dang ủy quyên Công chứng viên CCCV”) chứng mình quyén của mình

cần kiểm chúng tính xác thre, hop pháp của các cần cử Ủy quyén này, Nhông cănsử này cén phải được thể hiện trong nổi dụng ủy quyén dé một mit, tao điều liêncho người được ủy quyền thọ hiện công vide, mất khác cho thấy tính xác thục, hop phip côn của nối dung ủy quyền Vi du như những thông tin vé giấy chúng nhận qguyễn sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ chúng mình tinh trang sỡ hữuchưng hoặc riêng của bên ủy quyén hoặc các hỗ sơ khác liên quan din thủ tue được tủy quyền (hư gly hen trẻ hd sơ, giấy mai bốc thâm căn hộ, thông báo thổ, )

Bén canh đó, CCV cần phải giã thích, từ vẫn về hậu quả pháp lý ý ngiấa pháp ý và cũng với các nổ ro của hop đồng ủy quyền do ha bên thiét lập Yêu cầu này giúp các bên có quyét dinh ding din, hạn chế din mite thấp nhất các “18 hing” vé qguyễn, nghĩa vụ trong Ủy quyền và các bất đẳng có thể phát sinh, từ đó, có tae đụng hong ngừa vi pham php luật, phông ngờa và han chế tranh chấp cổ thé xây ra Ví

dạ CCV cần phải giải thich cụ thể hậu quả pháp lý về trách nhiệm phải gánh chịu của người Ủy quyển đối với hành vi cia bên được ủy quyền, dic biệt, giả thích cho hho trất được người được ủy quyển chi là người dei điện thục hiện các công vie vi lợi ich côn người ủy quyên, chính người được ủy quyền mới là người có quyển te, "nghĩa vụ phát ảnh từ quan hệ ủy quyền (heo Điện 134,567,568 BLDS năm 2015)1.312 Trinh he hủ tue cổng chứng hop đẳng ty quyển thực hiện giao dịch có đổ: "ương lànhà ð, quyên sit ng đất

Căn cứ quy ảnh về trình ty thủ tục công ching được quy Ảnh tủ đu 40 và itu dl Luật Công chứng 2014, qué tình công chứng hop đẳng ủy quyén thực hiện giao dich có đối tương là nhà ở, quyền sở dung đất được thục hiện theo các bước.

"Bước L

HE sơ yêu cầu công chứng bao gém những loi gay tờ sau Phiêu yêu cầu công áp nhân hỗ sơ và yêu cầu công chúng

chứng trong do có thông tin về ho tân, địa chỉ của người yêu cầu, với nội dung yêuthúc hành,la công chúng hop đồng öy quyén, danh mục giấy tờ kém theo, tên

nghé công chứng họ tên ngờ tấp nhân hỗ so yêu cầu công ching thời điểm ấp nhận hồ sơ, Dự thio hợp đồng ủy quyển (rong trường hop các bên yêu cầu CCV soma thio giúp hop đẳng thi không có loại gy tờ này); Bin sao giấy tờ tủy thin của nguời Ủy quyền và người được ủy quyền, Bản seo gây chúng nhân quyển sở

đu nhà &, quyên sở đụng đất hoặc bin sao các giấy tờ thay thé được pháp luật quyinh, Bên sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng ủy quyền mà pháp luật quyinh phải có.

Tai bước này, công chúng viên ki tra đối chiêu và din giá giấy từ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hop đẳng ủy quyền thực hiện giao dich nhà ở, quyển sởdạng đất Công chứng viên phải kiểm tra về chỗ thể, đỗi tượng nội dụng ủy quyên có thực, hop pháp hay không, đối chiễu tắt of các thông tin, đỡ liệu của các tà liệu „ iếp nhận yêu cầu đích thục cũa các bin để đánh giá nự phù hợp, chính xác, xác thực của thông tin, tủ liêu cũng nh của việc giao kithop đồng Ủy quyền Trường hop hỗ sơ yêu cầu công chúng diy đã phù hop với quy định của php luật th thụ lý và ghỉ vào sỗ công chứng

Qua đá, cổng chứng viên hướng din các bên trang hợp đẳng ủy quyển tuân thủ ding các quy định về

đến việc thực hiện hợp đồng, giả thích cho họ hiểu rõ quyền, ngiấa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý ngiĩa và hêu quả pháp lý của việc (ham gia hop đồng ủyquyền thục hiện giao dich nhà ở, quyên sử dung đất.

hũ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan.

Trong trường hop có căn cử cho rằng rong hồ sơ yêu cầu công chúng có vấn để chưa rõ, việc giao kết hop ding ủy quyên có dẫu hiệu bị de dos, cưỡng ép, có sự "nghỉ ngờ về ning lực hành vi din sự của hei bên them gia hoặc đối tượng côn hợp đồng ủy quyén chơa được mổ ta cụ thể thi ching viên để nghĩ các bên lâm rõ hoặc theo dé nghĩ côn họ, công chứng viên in hành xác minh hoặc yêu câu giảm đính, trường hop không lim được thi có quyén tử chốt công chứng

“Bước 2: Hoan tit dự thâo hợp đồng ủy quyền

Công chứng vin kiểm tra dự thio hop đông dy quyén thực hiện giao dich có đối tượng nhà ð, quyén sử dụng đất, nêu trong der thio có điều khoản vĩ phạm pháp luật trả dao đúc xã hồi, đối tương của hop đẳng ủy quyền không phù hợp với quy,doh của pháp luật th công chứng viên phéi chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng đã sốn chữa Trung hop người yêu cầu công chứng không sv ch thi công chứng iên cỏ quyên từ chốt công chúng Trong bước này, công chúng viên đóng va r là "người hướng din, nhắc ahi các bên trong quan hệ ủy quyền thôn thuân do khuôn Xhỗ pháp luật cho phép chứ công chứng viên không được làm ssi lãnh ý chi các tên

Trong truờng hop cổng ching viên lập dự thảo hop đẳng ủy quyền, côngchúng viên phải soan thio tử ý chỉ sác thục cba các bản (không lửa dé, nhằm lẫn,áp bude, hay giao dich giã tạo) và trên cơ rỡ đổi chiều với các quy định pháp tuật có liên quan (đŠ không tri pháp luật, vĩ pham đạo đúc xã hô) Công chứng viên phải ấp xúc trực tiếp đổ iết ý muốn đích thục của các bên, hạn chỗ tối da việc lấythông tin gián tiếp từ người thứ ba,

“Bước 3: Cho các bên ky và CCV ký chứng nhận.

Đây là gai doen ma công chứng viên cho người ủy quyền, người đoợc uy qguyễn tr đọc li dự thio hợp đồng ủy quyển Ở giai doen này, CCV phải tấp tue giã thích về quyền và hậu quả và ý nghĩa pháp lý cia những nội đụng trong hợp đồng ủy quyền Chỉ khi các bên them gia ủy quyền hoàn toàn hiễu rõ va đẳng ý với "nghĩa vụ đôi với những nói dụng có sửa đố, b sang so với dự thảo ban đều, quyểnvà nghĩa vụ của mình được ghi nhân trong họp đồng thi CCV mới được pháp công chúng hợp đồng đó Khi đó, CCV tướng dẫn ho l vào ting trang và iy, ghỉ họ tên vào trang cuối của hop đồng ủy quyển CCV yêu cầu người yêu cầu công ching chiêu trước khi CCV lý vào tùng trang xuất tình bản chính cña các gây tờ đ

của hợp đẳng và lời chứng

Bên cạnh đó, khoăn 2 Điều 55 Luật Công ching đã giã quyết vẫn để dy quyền khi hai bên đều khác địa điển cư tri với khoảng cách dia lý xa, không có t&ấu kiện rong việc đi chuyển Đôi với việc công chúng hợp đồng ủy quyền trong trường hop bên dy quyền và bên được ủy quyền không thé cùng dén mốt t8 chúc

ảnh nghề công chúng thi các bước thực hiện cing tương tư như trên, nhưng chỉ có một bên hiện điện đỄ thục hiện thủ tục và CCV chỉ cần quan tim đến ý ch của bên Tiện điện ma không cần phẩi xác minh, lim 18 ý chi cia bin côn lạ, Bên đoợc Ủy quyền yêu cầu tổ chúc hành nghề công chứng nơi họ cử trú công chứng tấp vào bản gic hop đồng ty quyén dé hoàn tt thi tục công chứng hợp đồng ty quyển

Nhờ đã phân tích, hinh thúc ủy quyin bing vin bản đưổi dạng "Giấy ủy quyện" chỉ cén bên dy quyển ký vio vin bin la đã con bên được ủy quyển sẽ thể Tiện ý chí thôn thuận đẳng ý ct minh thông qua chính hành vĩ tơ nguyện thực hiện tây quyền Với cách thúc đó, giấy ủy quyền sẽ đơn giản hơn về mất thủ tục kh chỉ uột bên có mặt để thực hiện việc ching nhân, tao điều liên thuận lợi cho các tên rong quan hệ ủy quyén Điểm d khoản 4 Điều 24 Nghỉ dinh số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cia Chính phi về cấp bản sao từ số gốc, chứng thực bản sao tir ‘bin chính, chứng thục chữ lý và chúng thực hop đẳng, giao dich chỉnh thúc để cập đến loại ủy quyền bing vấn bản đoới dạng "Giây ủy quyên" và pháp lut cho pháp CCV thục hiện chứng thục chữ lợ đối với loi vin bản này:

13.2, Mỗi quam hệ gia công ching và gid trị pháp lý của hợp đồng ñy quyền ỗi trọng là nhà 6, quyén sử đụng đất

the kiện giao địch có

a Công ching là đu liện cô hiệu lục cũa hop đồng iy quyển thực hiện giao dich có đãi tương là nhà ở, quyên sử hong đắt trong trường hợp pháp Inde ap Ảnh

Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 ổã quy đính: “Binh thức giao dich đôn sie đầu liện có Indu lực của giao dich trong trường hop pháp luật có quy di Khoản 2 Điễu 119 BLDS năm 2015 quy dinh cu thé: “Thưởng hop luất guy Ảnh giao dich dn suepht được thể hiện bằng văn bản có công ching chứng thực, đồng Tý hi phat hiển theo guy đành đó" Nếu hop đồng dy quyền đã được xác lập bing ăn bên nhưng vi phạm quy dinh bit buộc về công chúng, chứng thực thi sẽ vô hiệuXôi các bên chưa thực hiện ít nhất bai phân ba nghĩa vụ trong Giao dịch và không yêu cầu Toe ánra quyết ảnh công nhận hiệu lục của giao dich đó (Điều 129 BLDS năm 2019)

Khoản 3 Điều 115 Nght định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 củaChính ph vé thi hành Luật

thực hiện quyẫn và ngiấa vụ của người s chong đắt quy cn tạ khoán 2 Điều này phải bằng văn bán Đi vớt hộ gia đnh cả nhân thì vẫn bản toy quyển phi có chứng thực của Uj ban nhân dân sã phường tị trẫn nơi cự trí hoặc chứng nhận

it đủ quy định: “Thee iy quyên cho người đại độn

sữa cổng chứng nhà nước “

Đồng thỏi, theo khoản 5 Điều 14 Thông tr 022015/TT-BTNMT ngày37/01/2015 của Bộ Tả nguyên và Mỗi trường quy dinh chi tết một số điều cia Nghĩ định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: " 5 Người có tổn trên Giấy chứng thân hoặc người được quyằn theo quy dh của pháp luật về đân sự qip định ta

hoán 1 Điễu 64 của Neh Ảnh 2d 43/2014/NĐ-CP chỉ được thục Ian việc ký hợp “đồng vin bản giao dịch về quyên sử ng đất quyển s hữu tà sân gắn én với đắt Tới đã được các thành viên trong hỗ gia dinh cử chong đẫt đồng ÿ bằng văn bản vàvăn bản đồ đã được công chứng hoặc chứng thre theo quy đình của pháp hut!”

Cúc hợp đồng ủy quyên thục biện giao địch về nhà , quyền sir dung đất là (En ra thường xuyên, hàng ngày trong cuộc sing xã hơi, cĩ các hợp đồng giao dich

guy cơ xây ra trính chip rất cao và néu xây ra tranh chip ti sẽ gây ra những hậu aqui to lớn Hơn nữa, pháp luật chưa qhự định hồn tồn thống nhất, đẳng bộ nên để dim bio cho mốt hop đồng ủy quyền thục hiện giao dich cố đổi tượng là nha ở,quyền sử dụng dit tuân thủ tồn bổ các quy dinh của pháp luật là điều khơng đơngin Vì vây, việc quy dinh phải cổng ching một số los: hợp đẳng ủy quyền thựcTiện giao dich cĩ đối trongla nhà 6, quyền sở đụng dit là ắt cần thiết

2 Cơng ching dion bảo cho hep đồng iy quyền thue hiến giao dich nhà ở, quyền sử ding đất ip ing các đu biện cĩ hiệu lực

Cơng chứng với những thả tục, uy tỉnh chặt ch tạo ra một cơ chế hồn hiệu‘bio dim tinh xác the, hop pháp của hop đẳng, giao dich, ngăn ngừa hiệu quả các ảnh vi vi pham phép lut, dim báo an tộn phép Lí của các hợp đồng ủy quyền thục hiến giao dich cĩ đối tương nhà &, quyển sử đụng đất Thơng qua thủ tuc cơng chúng CCV sẽ kiểm tra các đều liên cĩ hiệu lục cơn hop đồng ủy quyền trước khi các bên tham gia giao kết Đẳng thời, CCV phải giã tích cho người yêu cầu cơng chúng hiễu rõ quyên, nghĩa vụ và lợi ich hop pháp, ý ngiấa và hậu quả pháp Lý của việc tham gia hợp đồng ty quyền Nine vây, hợp đồng ủy quyển đã dave bio dim các điều kiện cĩ hiệu lục ngưy từ lúc giao kết, do đĩ giảm thidu nguy cơ xây ratranh chấp hop đẳng,

e- Cơng ching di bảo hiệu lực của hop đồng ly quyển thực hiện giao dich vd nhà ở, quyản sử chong đắt ủi cĩ tranh chấp vấp ra

Hiên nay, tranh chấp liên quan din nhà ở và quyền sở dung đất là loại ranh chip hit aie phd biển, nêu như khơng cĩ các bing chứng xác đáng thi việc giải quyết va án của Tịa án gập rất nhiễu khĩ khân Trong khi đĩ, hợp đồng ủy quyên thục hiên giao dich vé nhà &, quyền sở dụng đất được cơng chứng, chúng thuc là chứng cử viết, ghỉ nhân Ie ý chi cia các bên trong nổi dang vin bản, chữ lí các bên them gịa và đã được CCV xác nhấn mốt cách vé tr trung trục, khách quan, diy đãvề tính xác thục và hop php theo một tinh từ luật dish Điệu 53 Luật Cơng chứng

iu cầu công chứng hop đồng giao dich, bản chính yêu cầu công chứng bản sao các gidy tờ mà người yêu năm 2014 quy dink: “1 Hổ sơ cổng chứng bao gồm phế

su cổng chứng đã nộp, các gidy tò xác mình, giảm dinh và giấy tờ iên quan Ic2 Hồ sơ công chứng phat được dinh sổ heo thứ ne ti gian phù hop với việc ght trong số công ching” Hop đồng ủy quyền có công ching sẽ được bảo quân chit chế, bản chính phãi được lưu tr trong thé: hen it nhất là hei mươi năm, các giấy tờXhác trong hỗ sơ công chứng phi được lưu trữ trong thời hạn it nhất là năm năm Điều này sẽ giúp cho quá hình gai quyết tranh chấp tạ Tòa án được thuân lợi, hanh chóng không mắt nhiễu thời gian the thập chứng cử

Xết hận chương 1

Trong nội ding tử Chương 1, ác giả luận vin đã trình bay các vẫn đồ khái quit vé hop đẳng ủy quyên để lam cơ sỡ và tiền để cho việc nghiên cứu các vấn để ý luận về hop ding dy quyển thục hiện giao dich có đổi tương là nhà ở, quyển sử đang đất Từ việc xác định đặc đm của t sẵn là nha 6, quyền sở dụng đất, tác giã đã xây dụng khái niên hop đồng ủy quyền thực hiện gao dich có đối hoợng là nhà 4, quyền sử đang dit đưa ra các ý nghĩa của loại hợp đẳng này, Bên canh đ, tac giã đã dé cap đến các yêu cầu và tinh tạ thủ tue kh công chúng hop đồng ủy quyên thục hiện giao dich có đối tượng là nhà ở, quyễn sở dụng dit, mỗi quan hệ giữacông chúng và giá trì pháp lý của hop đồng này Việc phân ích nội dang lý luân và các quy định ci pháp luật tử Chương 1 là cơ sở, nên ting để liên hệ với thục tấn va tim ra các hạn chế, bắt cập trong quy dinh pháp luật về hop đẳng dy quyển thục Hiện gieo dich có đốt tương là nhà ở, quyền sử dụng đất ở các phin sau cũa Luân