Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ ANH ĐÀO

PHÁP LUẬT VE BAO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIỂU DUNG Ở VIỆT NAM TRONG LĨNH VỰC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 26NC07008

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Vân Anh

Hà Nội - 2020

Tôi xin cam đoan day là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêngtÔI.

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.

Tác giả luận văn

Phạm Thị Anh Đào

Chương 1 KHÁI QUÁT VE CAN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT

VE BẢO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIEU DUNG TRONG LĨNH VUC MUA BAN CAN HỘ CHUNG CƯ - 2-5 SE‡ESEEE+EEEEEEEEEEEErkerkerred 8 1.1 Khái quát vê căn hộ chung cu và hop đông mua bán căn hộ chung cư"— 81.1.1 Khải niệm, đặc điêm căn hộ ChUNG CH - 555 5S *+++3 8

1.1.3 Khái quát vé hop đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ dau

LU 28/1471978/12/8-7)/,-/8000n0nn a ố ố 12

1.2 Khái quát pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực

1.2.1 Khái niệm pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu ding trong lĩnh vực mua bản căn hộ CHUNG CH c cv ‡ssveeveeeeess 18 1.2.2 Nguon pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và nội dung pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán CAN NG CHUNG CHV 0063119111111 1111111 11111111111 k1 ng vu 20 Tiểu kết chương L 2- 2-5252 SSESEEEEEEEE2E121521111111211 21.2111 xe 25 Chương 2 THUC TRẠNG PHÁP LUAT BẢO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIEU DUNG TRONG LĨNH VUC MUA BAN CĂN HỘ CHUNG CƯ

TẠI VIET NAM VA THUC TIEN THI HANH ¿5-52 26

2.1 Quy định cua pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cư 26

2.1.3 Quy định về trách nhiệm cua cơ quan quan ly nhà nước và tô

chức xã hội trong việc bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực

mua bản căn hộ CHUNG CH - cv 33 1251813 EESEEEEEEesrkeerres 35

2.1.4 Quy định về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bản căn

861/71/1147 SE 36 2.1.5 Quy định về việc giải quyết tranh chap trong lĩnh vực mua ban

CAN NO CHUNG CU 0EEPPPPPẼPRAnRhA a aãA 41

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam -. -<<<<<<+2 47

2.2.1 Thành tựu dat được trong quá trình thực thi pháp luật bảo vệ

quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở 721/277 47 2.2.2 Hạn chế, vướng mắc trong việc thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bản căn hộ chung cư tại ViệtNam và NQUVEN HIHỚN - c0 8333%11 813191119 5E EEEEEEkkkrrrrerrs 50 Tiểu kết chương 2 ¿- c6 52k SE 1 EEE121511211111111111311 11111116 69 Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP DAM BAO THỰC THI PHÁP LUAT VE BẢO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIEU DUNG TRONG LĨNH VUC MUA BAN CĂN HO

CHUNG CU TẠI VIET NAMM - 2-52 S22E22E22EEEEEEEEEEEEEEErkerkrred 70

3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cư tại Việt Nam - 70

3.1.2 Hoàn thiện quy định về hợp dong mua bán căn hộ chung cư 72 3.1.3 Kiến nghị b6 sung quy định cho phép khởi kiện tập thể 72 3.1.4 Nang mức xử phạt doi với các chu dau tư nếu có các hành vi vi

phạm gây thiệt hại đến quyên lợi của người IuuA 5-5-5: 74 3.2 Các giải pháp dam bảo thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người

tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam 75

3.2.1 Tăng cường năng lực của cơ quan thực thi pháp luật bảo vệ

quyên lợi người tiêu HUNG 5c tk EEEEE11E111111E1111 111 xee ripe] 3.2.2 Tăng cường tuyên truyén phổ biến kiến thức bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng cho chủ đâu tư và người tiêu đùng -: 76 3.2.3 Tang cường vai trò cua các tô chức xã hội vê Bao vệ quyên lợi/1341x81/2782/11/1- RE 4.âaâ 77 3.2.4 Một số giải pháp khác liên quan đến các quy định pháp luật chuyên ngành về mua bản căn hộ CHUNG Cf -.- 5-55 secc++xccxez 77 Tiểu kết chương 3 ¿2-52 SEEEEEEE E9 E2EEE12111101121111111 111111 83 KẾT LUẬN 5< S22 221 12E12112112112111111111121111 11112111111 11x cte 84

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2 cc2czz22zvzerre 85

Nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá

nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ồn định và phát triển của

mỗi con người Việt Nam Với nhu cầu thực tế của con người, khi xã hội ngày

càng phát triển, nhà chung cư là giải pháp hiệu quả dé giảm áp lực về nhà ở cho

người dân, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự nhập cư đông nhất và có xu hướng gia tăng dân số không ngừng Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các

thành phó lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hóa, bởi sự

tập trung dân cư ở các thành phố đang trở thành vấn đề lớn, từ đó nảy sinh các vấn đề, nhu cầu về nhà ở Do vậy, cần thiết phải có sự phát triển chung cư để

tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho

nhiều người ở các tầng lớp khác nhau Tuy nhiên, cùng với nhu cầu này là những bức xúc, tranh chấp phát sinh theo vẫn đề mua bán căn hộ chung cư.

Do tính chất đặc thù mà phần lớn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành dưới dạng hợp đồng theo mẫu Dù mang lại rất nhiều lợi ích cho cả bên bán nhà cũng như bên mua nhà nhưng khi tham gia giao kết một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua nhà vẫn phải đối mặt với rất

nhiều rủi ro tiềm ân Bởi vậy pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và

các pháp luật chuyên ngành đã có nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng này với mục dich bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà Tuy nhiên thực tiễn thi hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư vẫn chưa thực sự hiệu quả, rất nhiều tranh chấp liên quan

đến lĩnh vực này đã xảy ra mà bên chịu thiệt thường là người mua nhà.

Từ những lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài “Pháp luật về bảo vệ

quyên lợi người tiêu dùng ở Việt Nam trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cư -Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” dé nghiên cứu, dựa trên những cơ sở

việc đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp cho chủ thé yếu thé là những người

tiêu dùng- người mua căn hộ chung cư với mục đích dé ở 2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Có thé nói răng, pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng nói chung cũng như pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở nước ta còn khá mới mẻ Tuy nhiên, trong những năm qua đã có một số bài

viết, công trình nghiên cứu liên quan đến bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng

nói chung và bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong các lĩnh vực mua ban

căn hộ chung cư nói riêng, tiêu biểu như:

Bài viết “Điều kiện thương mai chung - nhu cầu điều chỉnh pháp luật từ phương diện bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng” của Nguyễn Văn Thành trong Hội thảo khoa học “Pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng - kinh nghiệm quốc tế, thực trạng và triển vọng ở Việt Nam”, do Viện Nhà nước và Pháp luật phối hợp với Viện KAS tại Việt Nam tô chức tháng 11/2009 Bài viết đã phân tích khái niệm người tiêu dùng, chỉ ra những đặc trưng cơ bản của người tiêu dùng, trong đó tác giả nhận định “Phan lớn người tiêu dùng là người thiếu kinh nghiệm thực tế, thiếu kiến thức chuyên môn, thiếu kiến thức pháp lý trong việc bảo vệ quyên chính mình cũng như là thiếu các thông tin” và họ là những người yếu thé trong quan hệ với thương nhân Tác giả khang định: “M6t trong những đặc điểm đáng quan tâm ở đây là sự yếu thé trong việc đàm phán, ký kết và thực thi các hợp dong giữa người tiêu dùng với bên

cung ứng hàng hóa, dich vu” Cùng với đó, tác giả đã chỉ ra sự khác biệt

giữa điều kiện thương mại chung và hợp đồng theo mẫu, phân tích những ưu điểm cũng như những hạn chế của việc áp dụng điều kiện thương mại chung

và hợp đồng theo mẫu Tác giả đã phân tích thực tiễn pháp lý về điều kiện

luật điều chỉnh pháp luật về hợp đồng theo mẫu và điều kiện thương mại chung, từ đó tác giả kiến nghị “cần soạn thảo một văn bản riêng dé quy định chuyên biệt về van dé hợp đồng theo mau và diéu kiện thương mại chung”.

Bài viết “Bảo vệ quyên của người tiêu dùng ở Việt Nam hiện nay” của

tác giả Đinh Ngọc Vượng đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2008.

Bài viết đề cập đến thực trạng bảo vệ người tiêu dùng hiện nay ở nước ta.

Theo tác giả, bên cạnh quan hệ giữa các nhà sản xuất với nhau, quan hệ kinh

tế chủ yêu trong xã hội là quan hệ giữa người tiêu dùng và nhà sản xuất, kinh doanh, phân phối hàng hoá, dịch vụ Tuy là số đông, nhưng người tiêu dùng

không được tô chức lại nên họ khó có sức mạnh, tiếng nói đơn lẻ của họ

cũng rất ít được lắng nghe và hầu như người tiêu dùng Việt Nam đã và đang phải đối mặt với thực tế là đa số hàng hóa và dịch vụ đều có van đề xâm hai quyền của người tiêu dùng và việc bảo vệ người tiêu dùng từ phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ phía người tiêu dùng, tổ chức đại diện cho người tiêu dùng là chưa có hiệu quả thậm chí quyền của người tiêu dùng nhiều lúc còn bị xâm hại từ chính hoạt động của các cơ quan nhà nước.

“Bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hop dong theo mau khi mua ban căn hộ chung cư tại Việt Nam”, Doãn Hồng Nhung va Hoàng Anh Dũng, tạp chí Luật học số 9/2017.

“Bình luận về các quy định liên quan đến hợp dong theo mẫu và diéu kiện giao dịch chung” trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Đỗ Giang

Nam, Nghiên cứu lập pháp Số 5/2015, tr 31 - 41.

“Giải thích hợp dong theo mẫu, Diéu kiện giao dịch chung - Một số điểm bắt cập và giải pháp hoàn thiện ”, Hà Thị Thúy, Luật học Số 10/2017, tr 48 - 57.

Đại, PSG.TS Bùi Nguyên Khánh, Tiến sĩ Nguyễn Văn Tuyến hướng dẫn.

Những bài viết, công trình trên đã đóng góp rất nhiều cho việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán nhà và phần nào cho thấy được sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi giao kết các hợp đồng này Tuy nhiên, chưa có một bài viết, công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ, hệ thống những van đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư Trong thời điểm

hiện nay khi Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Bộ luật dân sự 2015

và Luật nhà ở 2014 đã thi hành được nhiều năm song việc áp dụng pháp luật

vào thực tiễn còn gặp một số khó khăn nên tác giả tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu những quy định của pháp luật về vẫn đề này.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn tập trung làm rõ quy định pháp luật và việc thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay Từ đó đề xuất phương hướng và một số giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu

dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới.3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu với các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, nghiên cứu một số van dé lý luận và pháp luật điều chỉnh về

mua bán căn hộ chung cư: Làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người tiêu dùng Giải thích câu hỏi tại sao cần phải bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Đặc điểm của mua bán căn hộ chung cư; nội dung pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng điêu chỉnh lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Tứ ba, đề xuất được phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi ngưởi tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Do mục tiêu của Đề tai hướng tới việc hoàn thiện pháp luật bảo vệ cá

nhân mua bán căn hộ dé sử dụng nên khái niệm người tiêu dùng trong Luận

van này được tác gia sử dung dé chỉ những khách hang mua căn hộ chung cư dé ở Do có nhiều quan điểm khác nhau về thuật ngữ dé chỉ loại chủ thể này nên Luận văn sử dụng cụm từ “Người tiêu dùng” để chỉ những khách hàng tham gia quan hệ mua bản căn hộ chung cư để ở Mặt khác, do hướng tới việc bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư dé ở nên Luận văn nghiên cứu, phân tích các quan điểm, các quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và xác định các quy định có thé áp dụng vào hoạt động mua bán căn hộ chung cư (mục đích dé 0) duoc diéu chinh trong Bộ luật dân sự 2015 Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng ở Việt Nam trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” giới hạn trong việc nghiên cứu các quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư để ở trong pháp luật, các quy định về bảo vệ người tiêu dùng

Việt Nam hiện hành và nghiên cứu một số quy định pháp luật về bảo vệ người

tiêu dùng có thê áp dụng chúng trong bảo vệ khách hàng trong trong lĩnh vực

mua bán căn hộ chung cư vì mục đích ở, đặc biệt nghiên cứu quy định về hợp

đông mâu.

Đề thực hiện dé tài nghiên cứu, tác giả dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Dang và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới, phát triển kinh tế.

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp so sánh: Được sử dung dé làm rõ điểm mới của Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 so với Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005 về

hợp đồng mua bán nhà ở Chỉ ra điểm giống nhau và khác nhau giữa quy định

của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở dé tìm ra ưu điểm của những quy định mới và những hạn chế cần khắc phục.

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng dé phân tích các quy

định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư, từ đó đưa ra cái nhìn khái quát về ưu điểm và hạn chế của các quy định này.

Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng dé làm rõ mối quan hệ nhân qua giữa những van đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật với những thiếu sót trong quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư Qua đó, xây dựng được phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ các vấn đề nhằm thuận lợi cho việc phân tích và làm rõ nội dung.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Về lý luận: Luận văn đã đưa ra những cơ sở khoa học để có các giải

pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi

Về thực tiễn: Luận văn đã đưa ra những bất cập dé các co quan có thâm quyên, ban quản ly dự án căn hộ chung cư có sự nhìn nhận tổng quát về áp dụng các quy định của pháp luật Việc chỉ ra những hạn chế có ý nghĩa trong việc áp dụng thống nhất pháp luật.

7 BO cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu 3 chương:

Chương 1: Khái quát về căn hộ chung cư và pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong

lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam và thực tiễn thi hành

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp đảm bảo thực thi

pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

QUYEN LỢI NGƯỜI TIỂU DUNG TRONG LĨNH VỰC MUA BAN

CAN HO CHUNG CƯ

1.1 Khai quát về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm căn hộ chung cư

1.1.1.1 Khai niệm căn hộ chung cu

Theo quy định pháp luật Việt Nam, nha chung cu là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia

đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích

để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh'.

Theo quy định này căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư gồm 2 loại:

Nhà chung cư được xây dựng để ở, bao gồm các căn hộ do khách hàng

mua để ở, không vì mục đích kinh doanh, sinh lợi Nếu là nhà chung cư được xây dựng chỉ với mục đích để ở, thì tuyệt đối không được mua, thuê dé sử

dụng các căn hộ làm văn phòng giao dịch hay dé kinh doanh kiếm lợi Điều

này được khẳng định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nha ở 2014: “Cam sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” Người mua căn hộ của chủ

đầu tư với mục đích để ở sẽ là người tiêu dùng theo quy định của Luật Bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng Hợp đồng theo mẫu trong lĩnh mua bán căn hộ chung cư dùng dé ở thuộc danh mục hang hóa thiết yêu phải đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng theo quy định của Quyết

! Luật Nhà ở năm 2014, điều 3 khoản 3

doanh Ngoài các căn hộ dùng để ở, còn có các căn hộ có mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ như cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ thươngmại, văn phòng (căn hộ officetel) và các công trình khác.

Nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình Ngoài phần diện tích bên trong căn hộ hoặc

bên trong phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được công nhận là sở

hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong

căn hộ hoặc trong phan diện tích khác của chủ sở hữu căn hộ chung cư được gọi là phần sở hữu riêng, các phần diện tích còn lại được coi là phần sở hữu

chung Như vậy chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài

sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu

chung trong nhà chung cư.

Căn cứ vào khái niệm nhà chung cư, ta có thể hiểu căn hộ chung cư là bộ phận cầu thành và là cấu thành cơ bản của nha chung cư, thuộc phần SỞ hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư Cần phân biệt rõ giữa khái niệm căn hộ chung cư với nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư (do người tiêu dùng mua của chủ đầu tư nhằm mục đích dé ở) - cấu thành nhỏ trong nhà chung cư mới chính là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này.

1.1.1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư

Trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ xét đến căn hộ chung cư để ở (không xét đến căn hộ mua với mục đích kinh doanh) Do đặc tính là tài sản có giá trị nhưng người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với các chủ sở

hữu tài sản khác nên căn hộ chung cư ngoài những đặc điêm chung của nhà ở

nói chung, còn mang những đặc điểm riêng biệt như sau:

Thứ nhất, căn hộ chung cư là căn hộ khép kín, thuộc phần sở hữu riêng của chủ căn hộ Phần sở hữu riêng bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gan liền với căn hộ hoặc gắn liền với phan diện tích khác thuộc sở hữu riêng Nếu một căn nhà ở riêng biệt, chủ sở hữu nhà được sở hữu toàn bộ căn nhà bao gồm toàn bộ tường xây bao quanh nhà thì chủ sở hữu căn hộ chung cư lại không được sở hữu riêng hoàn toàn bức tường ngăn

giữa 02 căn hộ chung cư, mặc cho Luật quy định các chiều trái ngược nhau

như: trước thời điểm Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thì diện tích căn hộ có 02 cách tính là tính từ tim tường ngăn giữa hai căn hộ hoặc tínhtheo diện tích thông thủy Với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường thì có thé hiểu, người mua căn hộ sẽ mua 1⁄2 tường ngăn giữa căn hộ, nhưng theo

quy định tại điểm a khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì tường

phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung.

Thứ hai, căn hộ chung cư khi bàn giao cho người tiêu dùng có thê là căn hộ đã hoàn thiện hoặc là căn hộ dự án Người mua hay người tiêu dùng khi mua căn hộ dự án tức là mua căn hộ hình thành trong tương lai, có thê xảy ra nhiều van dé bat cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

1.1.2 Phân loại căn hộ chung cư

Căn cứ vào sự tồn tại của chung cư thì được chia ra làm hai loại là căn

hộ chung cư đã hoàn thiện và căn hộ chung cư dự án.

Căn hộ chung cư đã hoàn thiện (Finished Units) bao gồm: Căn hộ hoàn

thiện cơ bản và căn hộ hoàn thiện đầy đủ.

Căn hộ hoàn thiện cơ bản là căn hộ mà "oan như” người mua chi can "don đồ vào là ở" Tất cả các công đoạn hoàn thiện thiết yếu đã được chủ đầu tư hoàn thành Tuy nhiên, hãy chú ý hoàn thiện ở đây là hoàn thiện ở

mức độ cơ bản không bao gồm giường, sofa, tủ, kệ hay tủ lạnh (các thiết

bị điện tử khác)

Căn hộ hoàn thiện đầy đủ: Với một số dự án đặc biệt hoặc các căn hộ đặc biệt trong dự án như Penthouse, sky villa, garden villa, một số chủ đầu tư sẽ trang bị đầy đủ nội thất và ban giao cho khách hàng, chỉ cần xách vali

vào là ở Căn hộ hoàn thiện đầy đủ sẽ có các hạng mục bồ sung cho phan

hoàn thiện cơ bản, bao gồm toàn bộ phần hoàn thiện thô, hoàn thiện nội thất và trang thiết bị từ giải trí đến gia dụng.

Căn hộ chung cư dự án là căn hộ chung cư chưa hình thành trong thực tế Chủ đầu tư giao bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai Đây là

hình thức căn hộ chung cư được chủ đầu tư bán chủ yếu hiện nay Vì chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính để hoàn thiện một tòa nhà chung cư nếu

không huy động được tiền từ người mua.

So với nhiều loại hình đầu tư căn hộ chung cư dự án, việc mua căn hộ chung cư hoàn thiện có tính an toàn rất cao Căn hộ chung cư còn đang xây dựng có thể vướng phải vấn đề về nguồn vốn, tiến độ, thời điểm bàn giao nhà, pháp lý Nhà phó, đất nền có thé gặp tình trạng giải toa, đóng băng Còn căn hộ chung cư hoàn thiện hầu như tránh được hết những rủi ro trên, luôn có nhu cầu lớn và giá tăng ôn định từ 5 — 10%/năm Hơn thé, trước khi mua, người mua có thé quan sát cấu trúc, chat lượng nhà ở, kiểm tra hệ thông phòng cháy chữa cháy, an toàn điện, van dé an ninh, vệ sinh, chỗ dé xe nên sự quyết định sẽ chính xác hơn.

Căn cứ vào giá tri sử dụng của căn hộ chung cu, chia ra làm 2 loại bao

gồm căn hộ chung cu dùng dé ở, căn hộ chung cu dùng dé kinh doanh.

Căn hộ chung cư để ở là căn hộ chung cư mua với mục đích ở, sinh

sống trong một thời gian nhất định Đây là đối tượng nghiên cứu của luận

văn này.

Căn hộ chung cư dùng dé kinh doanh là căn hộ chung cư mà người mua

mua không dùng để ở, sinh sống mà để kinh doanh, sinh lợi nhuận Có thê cho thuê, bán lại dé ăn chênh lệch, Đây không phải đối tượng nghiên cứu của Luận văn này.

1.1.3 Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ dau tu và người tiêu dùng

1.1.3.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Việc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được thực hiện thông qua

hợp đồng Tuy pháp luật hiện hành không có quy định cu thé về khái niệm

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhưng dựa vào bản chất của loại hợp

đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và những đặc trưng

của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 ta có thé đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

Hợp đồng mua bản căn hộ chung cư xét trong phạm vì nghiên cứu của luận văn này là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiêu bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm ditt quyên và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên, theo đó bên ban là chủ dau tr có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư, nhận tiền và chuyển quyên sở hữu cho bên mua (khách hàng), còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết giữa người bán (chủ đầu tư) - với người mua (người tiêu dung) Theo đó chủ dau tư thu được một

khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ

(chủ hộ) Người mua sử dụng căn hộ dé ở, không sử dụng với mục đích khác

như kinh doanh, cho thuê lại để kiếm lợi.

Bên bán (chủ đầu tư): phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng

các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh

bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Người mua (chủ hộ) hoặc người sử dụng hợp pháp căn hộ chung cư với

mục đích để ở (để tiêu dùng) trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn được coi là “người tiêu dùng”.

1.1.3.2 Đặc điểm hop đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đâu tư

và người tiêu dùng

Về bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán

nhà ở với những đặc trưng nỗi bật như sau:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn được lập theo hợp

đồng mẫu (Stardard form contract hoặc Contract of adherence) do bên bán

(chủ đầu tư) tự soạn thảo, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn bộ các điều kiện mà bên bán đưa Cách thức giao dịch này mặc dù

có tính thúc đây thị trường, thuận lợi cho bên bán khi giao dịch những đối

tượng là hàng hóa có cùng tính chất là các căn hộ chung cư trong cùng dự án và những điều kiện mua bán tương tự, nhưng có thê không có lợi cho người tiêu dùng bởi lẽ trong một hợp đồng theo mẫu, bên bán với lợi thế tự nhiên của bên soạn thảo, sẽ tìm cách hạ thấp trách nhiệm của mình với người mua trong các điều khoản của hợp đồng” Ngưởi mua chỉ có thê chấp nhận hoặc

không chấp nhận các điều khoản trong hợp đồng mà không được đàm phán

thương lượng với bên bán.

Người mua ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chủ yếu dựa vào

các thông tin mà chủ đầu tư cung cấp và khó có điều kiện để kiểm chứng Về

lý luận, tính bất cân xứng về thông tin (asymestric information) là đặc tính cơ bản của loại hợp đồng này Đây cũng là thách thức lớn nhất ảnh hưởng

? Korobkin, R., Bounded Rationality, Standard Form Contracts, and Unconscionability, " University ofChicago Law Review (2003) Vol 70 : Iss 4, 1203-1295, xem tr 1285-1288.

đến kết quả thực hiện hợp đồng”.

Quyền lợi của người mua phụ thuộc rất nhiều vào năng lực thực hiện dự án và mức độ tôn trọng cam kết của chủ đầu tư Vì vậy, loại hợp đồng này có khả năng phát sinh nhiều rủi ro, chang hạn như dự án có sai phạm, chủ đầu tư hoàn thành chậm tiễn độ, chất lượng công trình không đúng cam két *

Thứ hai, đặc điểm về chủ thé Các chủ thé tham gia hợp đồng mua bán

căn hộ căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu của luận văn bao gồm

chủ đầu tư dự án nhà chung cư và người mua căn hộ chung cư để ở Các

chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường có sự bất cân

xứng Một bên trong hợp đồng là thương nhân, lay việc kinh doanh bat

động sản làm nghề nghiệp Bên còn lại là cá nhân có nhu cầu về nhà ở, tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vì mục đích

sinh lợi mà vì mục đích để ở Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,

với vị thế, tiềm lực và khả năng của mình, chủ đầu tư dự án nhà ở thương

mại khi soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có đội ngũ chuyên gia tư van pháp luật hùng hậu như luật sư, phòng ban pháp chế để soạn thảo ra từng điều khoản Chủ dau tư khi soạn thảo hợp đồng có thé đưa vào hợp đồng các quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán, phạt hợp đồng quy định về thời hạn bàn giao, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ nếu người mua căn hộ không tìm hiểu ki, không được tư van kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật thì dé gặp rủi ro,

chịu thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp.

3 Shmuel I Bechern, Asymmetric Information in Consumer Contracts: The ChallengeThat Is Yet to Be Met , American Business Law Journal, Volume 45, Issue 4, 723-774, Winter 2008; tr.727-728.

* British Columbia, C.-F.I.C.C., Alert: Risks Associated with the Assignment of “Pre-Sale” Contracts ofPurchase and Sale, May 2008 tr.1-2 tai file:///E:/DESKTOP_Doc/Tranh%20ch%C3%A2p

%20chung%20c%C6%B0/risks-associatedassignment- of-presale-contracts.pdf

Nguyễn Dinh Phong va Tran Thu Hương, Một số bat cập về hợp đồng mua bán nha ở hình thành trong tươnglai tại https://tapchitoaan.vn/baiviet/ kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai

Tuy nhiên có quan điểm cho rằng, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu không phải hợp đồng bất bình đăng vì đúng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ do bên chủ đầu tư đơn phương đặt ra, quyết định mọi nội dung nhưng hợp đồng này được chủ đầu tư sử dụng nhiều trong phần lớn các giao dịch với phần lớn khách hàng của mình, do đó, để giữ được khách hàng, nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này phải thỏa mãn lợi ích của đa số khách hang Các hợp đồng này được soạn thảo và sử dụng bởi chủ

đầu tư mà trên thị trường bất động sản sự cạnh tranh giữa các chủ đầu thư cũng rất mạnh mẽ nên dé được số đông chấp nhận thì mức độ các điều khoản

trong hợp đồng theo mẫu phải ở mức trung bình, cân đối lợi ích hai bên Hơn nữa, các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ phụ thuộc vào ý chí đơn phương của bên chủ đầu tư mà nó còn chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật Va trong trường hợp mua ban căn hộ chung cư thì hợp đồng theo mẫu này bắt buộc phải đăng ký thì quá trình thâm tra hợp đồng theo mẫu khi đăng ký sẽ một lần nữa loại bỏ những điều khoản bat bình dang đối với người mua căn hộ chung cư Như vậy, hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng được các quy định chung của pháp

luật về hình thức cũng như nội dung, có khả năng vượt qua cạnh tranh thị trường, và còn phải đáp ứng thêm các quy định về đăng ký hợp đồng theo

mẫu nên nội dung hợp đồng theo mẫu nói chung và hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư nói riêng, rất khó thê hiện sự bất bình đăng rõ rệt Mặt khác, việc soạn sẵn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thé hiện sự chủ động và

chuyên nghiệp của người kinh doanh, giúp rút ngắn thời gian giao dịch,

thuận tiện cho cả bên bán bên mua, vì thế không thể nói hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng bắt bình đăng.

Thứ ba, đôi tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư xét trong phạm vi nghiên cứu của đê tài nay là căn hộ chung cư đê ở.

Căn hộ chung cu là đối tượng của hop đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây

dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ

trên một vi tri nhất định.

Từ quy định của pháp luật có thé thấy đôi tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm khác với những hợp đồng mua bán hàng hóa khác đó là: Căn hộ chung cư là nhà ở được sản xuất hàng loạt trong nền công nghiệp, luôn gắn với một tòa nhà chung cư và một dự án xây dựng,

kinh doanh căn hộ chung cư cụ thé của chủ dau tư, do cơ quan nhà nước có

thâm quyền phê duyệt va cho phép thực hiện dưới sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành như Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 Căn hộ chung cư được pháp luật cho phép đưa vào giao dịch kinh doanh ngay từ khi còn đang trong quá trình xây dựng, chưa

được nghiệm thu và đưa vào sử dụng với tư cách là “nhà ở hình thành trong

tương lai” (off-the-plan house), theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 của Luật nhà ở 2014 và Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hình thức và nội dung phức tạp, do nhiều đạo luật, bộ luật cùng tham gia điều chỉnh Bản hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư chỉ quy định những nội dung cơ bản như bên bán,

bên mua, mô tả căn hộ, giá cả phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương án giải quyết tranh chấp, hiệu lực của hợp đồng (Điều

121 Luật Nhà ở 2014) Điều đặc biệt là bản hợp đồng này phải được giải thích trong bối cảnh của hỗ sơ dự án chung cư.

Đề hạn chế các rủi ro có thể xảy ra cho người mua, pháp luật đưa ra rất

nhiều ràng buộc với các chủ đầu tư trong các đạo luật trực tiếp liên quan Chăng hạn, Luật xây dựng 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải là thương nhân được

cấp phép xây dựng, kinh doanh bất động sản (Điều 4), Luật Kinh doanh bất

động sản đưa ra rất nhiều điều kiện đối với bên bán như công khai giá cả và

thanh toán nhiều lần theo tiễn độ công trình (Điều 55, 57), bắt buộc chủ đầu tư

có bảo lãnh ngân hàng với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Điều 56) Các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được lựa chọn, cân nhắc và soạn thảo với những ý tưởng, quyền hạn và trách nhiệm do chủ đầu tư chuẩn bị từ trước Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu trong các dự án chung cư thường được các nhà đầu tư sử dụng để giao kết với tất cả người mua căn hộ chung cư trong dự án đó Việc khách hàng yêu cầu sửa đổi các điều khoản đã soạn sẵn là rất khó Các mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay thường rất dài và thậm chí diễn đạt khó hiểu đối với những người dân có ít hiểu biết về pháp luật hoặc chưa có kinh

nghiệm Quyên lợi của người mua có thé bị ảnh hưởng trong trường hop

tranh chấp xảy ra do người mua không biết, không nhận thức được hết trách

nhiệm, nghĩa vụ của mình đã đặt bút ký hợp đồng.

Đối với các hợp đồng theo mẫu được giao kết trong mua bán căn hộ chung cư, chủ các căn hộ sau khi nhận biên bản bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, ký hợp đồng thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chỉ những khách hàng tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư mới phải có thêm nghĩa vụ đóng

phí bảo trì và vận hành tòa nhà chung cư Khoản nghĩa vụ tài chính này có

giá tri là 2% giá tri căn hộ Day là đặc thù riêng của việc giao kết và thực

hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam.

Thông thường phụ lục của hợp đồng là bộ phận không thé tách rời hop đồng Phụ lục có hiệu lực như hợp đồng Phụ lục thường được lập cùng với

hợp đồng song có thé được thỏa thuận lập bổ sung sau khi các bên đã giao

kết hợp đồng Hợp đồng sau khi đã ký kết, các điều khoản cơ bản không thê

thay đổi nhưng phụ lục có thê điều chỉnh hoặc thay đổi để phù hợp với hoàn

cảnh va điều kiện thực tế trong khi thực hiện hợp đồng.

Đối với phần phụ lục của hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ

chung cư, có quy định các biểu mẫu để khách hàng có thể đề đạt nguyện vọng thiết kế và sửa chữa nhỏ, phát sinh trong quá trình lắp đặt các thiết bị của căn hộ như: điều hòa trung tâm, đèn, quạt thông gió, hệ thống điện chống giật, báo cháy, bộ phận tỏa nhiệt của điều hòa, hệ thống điều khiến bể bơi trên cao, vườn hoa, Đây là một trong những yếu tố khang định thương hiệu của chủ đầu tư bất động sản trong quá trình phục vụ khách hàng hậu hợp đồng Những yêu cầu của khách hàng được tô kĩ thuật tư vấn thiết kế do những chuyên gia trong nước hoặc nước ngoài đảm nhiệm việc vận hành,

thay thế, sửa chữa các thiết bị trong tòa nhà Khi chỉnh sửa, thiết kế phù hợp với thâm mĩ và tuân thủ theo quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư Việc

sửa chữa của từng căn hộ đã tham gia ký kết hợp đồng theo mẫu phải được

đăng ký với bộ phận quản lý kĩ thuật của tòa nhà chung cư và được chủ đầu

tư giám sát nghiêm ngặt dé dam bảo kết cau không bị phá vỡ Đồng thời việc thiết kế, lắp đặt, sửa chữa lại phải đảm bảo độ an toàn về chất lượng của

công trình, không ảnh hưởng đến việc vận hành của những công trình khác

như thang máy, thang thoát hiểm và các biện pháp phòng chống cháy nổ, bảo

hiểm khi tòa nhà đi vào sử dụng.

1.2 Khái quát pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư

1.2.1 Khái niệm pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư

Dé tiếp cận khái niệm bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong mua bán căn

hộ chung cư, trước hết cần hiểu thé nào là bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng.

Điều 38 và Điều 43, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có

quyên được bảo vệ, chăm sóc sức khỏe có quyên được sông trong môi trường

trong lành và có nghĩa vụ bảo vệ môi trường” Theo đó, quyền được bảo vệ có

nội hàm rộng, mang tính mở, nhưng cụ thể, với yêu cầu ngày càng đa dạng và

cao hơn, nổi bật là quyền được tiêu dùng các hàng hóa, dịch vụ trong cuộc sống thường ngày, tiếp nhận nhanh và xử lý thỏa đáng những khiếu nại về chất lượng hàng hóa và dịch vụ Ngày 17/11/2010, Luật số 59/2010/QH12 về Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đã được Quốc hội khóa 12 thông qua không đưa ra khái niệm bảo vệ quyền lợi người tiêu dung Tuy nhiên, hiểu theo tỉnh thần điều chỉnh của Luật này thì bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là

"thuật ngữ pháp lý chỉ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng khi

mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá

nhân, gia đình, tô chức".

Với cách tiếp cận theo quan điểm trình bày trên, ta có thé hiểu “Bao vệ

quyên lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư là những biện pháp dé ngăn ngừa hoặc phòng chồng những hành vi xâm phạm những quyên được pháp luật bảo vệ của người tiêu dùng trong quả trình giao dịch, muaban căn hộ chung cu’.

Sự cần thiết bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong mua ban căn hộ chung cư:

Bên cạnh quan hệ giữa các nhà sản xuất với nhau, quan hệ kinh tế chủ yếu trong xã hội là quan hệ giữa người tiêu dùng và tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ Tuy là số đông, nhưng người tiêu dùng không được tổ chức,

tập hợp lại nên khó có sức mạnh, tiếng nói đơn lẻ của người tiêu dùng cũng rất it được lắng nghe Bởi vậy, trong môi quan hệ giữa người tiêu dùng với các tô chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng luôn đứng ở thế

yếu và chịu nhiều thiệt thoi Điều đó thé hiện ở các khía cạnh sau đây: + Yếu thế trong việc tiếp cận, xử lý và tìm hiểu các thông tin + Yếu thế trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng

+ Yếu thé về khả năng chi phối giá cả, các điều kiện giao dịch trên thị trường

+ Yếu thế về khả năng chịu rủi ro trong quá trình tiêu dung sản phẩm (cụ thé là trong quá trình sử dung căn hộ chung cư)

Sự ra đời của các quy phạm pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư trở thành một yêu cầu khách quan, dé đảm bảo sự công băng quan hệ giữa tổ chức kinh doanh với người tiêu dùng.

Từ đây có thê đưa ra quan điểm về khái niệm Pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng lĩnh vực trong mua bán căn hộ chung cư như sau: “Là một bộ phận trong hệ thống pháp luật chung về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng, tổng hợp các quy định pháp luật, biện pháp, chế tài được Nhà nước quy định và đảm bảo thực hiện dé bảo vệ quyên loi của người tiêu dùng khi mua ban căn hộ chung cư, kiểm soát, ngăn chặn những tô chức, cả nhân kinh doanh có hành vi gian lận, lừa doi dé thu lợi bất chính ”.

1.2.2 Nguồn pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và nội dung pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ

chung cu

1.2.2.1 Nguồn pháp luật bảo vệ quyén lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cu

Trong hệ thống quy phạm pháp luật, chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí

quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện Đặc biệt là trong hoàn cảnh

sức ép về nhà ở đang ngày càng tăng như hiện nay, Nhà nước phải liên tục ban hành các quy định điều chỉnh các van dé liên quan đến nhà ở Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện nhằm thỏa mãn nhu cầu có nhà của con người ngày càng tăng lên nhưng quỹ đất ngày càng ít đi Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà cao tầng và bán đi để thu lợi nhuận Trước

tình trạng đó Nhà nước đã có những bước đi đúng đắn trong việc tạo ra hành

lang pháp lý cho việc mua bán căn hộ chung cư Chính vì thế, các vấn đề liên

quan đến nhà ở chung cư thương mại được Nhà nước điều chỉnh trong rất

nhiều chế định.

Nguồn của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

- Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và các văn bản hướng

dẫn thi hành như Nghị định 99/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật Bảo vệ người

tiêu dùng

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 và các văn bản

hướng dẫn

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

- Luật Kinh doanh Bắt động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 - Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014

- Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy

chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Thông tư số 31/2016/ TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ

Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP

ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Nhà ở

- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn phương pháp xác định giá và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

1.2.2.2 Khái quát nội dung pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu ding trong lĩnh vực mua bản căn hộ chung cư

Tùy theo quan niệm của từng quốc gia mà pháp luật về bảo vệ người tiêu

dùng trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư có nội dung điều chỉnh khác

nhau Tuy nhiên, về co ban pháp luật bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tập trung quy định những vấn đề sau:

(i) Ouy định về trách nhiệm của chủ dau tư khi ban căn hộ chung cư Trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư bao gồm:

Thứ nhất là trách nhiệm cung cấp thông tin về căn hộ chung cư trước khi

giao dịch Việc cung cấp thông tin minh bạch, đầy đủ và chính xác cho người mua nhà là rất quan trọng Bởi việc xác định đúng thông tin về dự án nhà chung cư sẽ giúp người tiêu dùng quyết định có mua căn hộ chung cư thuộc

dự án này hay không Nếu người tiêu dùng bị cung cấp thông tin sai lệch sẽ

khiến người mua đưa ra những phán đoán và quyết định sai lầm, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng.

Thứ hai, trách nhiệm soạn thảo và đăng ký hợp đồng theo mẫu của chủ

đầu tư Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được coi là nội dung cơ bản, xuyên suốt và là nền tảng của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán nhà chung cư Bởi đặc thù đối tượng của loại hợp đồng này là một tài sản có giá trị lớn, pháp luật quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải là hợp đồng theo mẫu, được đăng ký với cơ quan nhà nước dé đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng (hay còn gọi là người mua nha) Pháp luật quy định về hợp đồng bao gồm đối tượng, chủ thé, hình thức, nội dung hợp đồng Tất cả những quy định này nhằm tạo một hành lang pháp ly cơ bản, đầy đủ và vững chắc dé dam bảo việc thực thi pháp luật trong một

lĩnh vực vô cùng phức tạp như mua bán căn hộ chung cư được diễn ra hiệu quả nhất Do đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn mà người tiêu dùng không được trực tiếp thỏa thuận về các điều

khoản trong hợp đồng và hợp đồng này cũng tiềm ân nhiều rủi ro về phía

người mua nên việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bắt buộc.

Điêu này không chỉ bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng mà còn tạo sự thuận lợi

trong việc kiểm soát của cơ quan nhà nước có thâm quyền đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải thực hiện

nghĩa vụ của mình một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết,

không trái pháp luật, dao đức xã hội Day được coi là một trong những nội dung quan trọng nhất của pháp luật bảo vệ người tiêu dung nói chung va bao vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư nói riêng Các quy định về đăng ký hợp đồng mẫu và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư góp phần xây dựng khuôn mẫu về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cho các văn bản khác, nhằm giúp cho việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phối hợp nhịp

nhàng, đồng bộ nhất.

(ii) Quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và tô chức xã hội trong việc bảo vệ quyên lợi người tiêu ding trong lĩnh vực mua bán căn

hộ chung cu

Các co quan quan lý nhà nước là chủ thé giữ vai trò chủ đạo trong cả hệ thống thiết chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bởi lẽ chủ thể này là đơn vị có trách nhiệm xây dựng và tô chức thực hiện các chính sách của nhà nước, trong đó có chính sách bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chỉ đạo hoặc phối hợp với các cơ quan khác tiến hành các hoạt động trong phạm vi quyền hạn của

mình nhằm đảm bảo cho quyên lợi người tiêu dùng được thực thi trên thực tế.

Bảo vệ người tiêu dùng là trách nhiệm chung của toàn xã hội trong đó có các tô chức xã hội Các tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc tham

gia xây dựng và thực thi pháp luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng Sự ra đời

của các tô chức xã hội đã góp phan rất lớn trong phong trào bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Việc xây dựng những quy định pháp luật về trách nhiệm của cơ quan nhà

nước và tô chức xã hội là kim chi nam cho công tác thực thi pháp luật bảo vệ

quyên lợi người tiêu dùng nói chung và trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung

cư nói riêng đạt kết quả cao.

(iii) Quy định các biện pháp xử ly vi phạm pháp luật trong lĩnh vực mua

ban căn hộ chung cu

Khi quyền lợi của người tiêu dùng bị xâm phạm, tô chức, cá nhân vi phạm sẽ phải chịu những biện pháp chế tài như chế tài dân sự (bồi thường thiệt hại)

hay chế tài hành chính (phạt tiền, cảnh cáo, tước quyền kinh doanh) và nếu gây

nguy hiểm cho xã hội đến mức bị coi là tội phạm thì còn phải chịu chế tài

nghiêm nhất là bị truy cứu trách nhiệm hình sự Luật Bảo vệ quyền lợi người

tiêu dùng Việt Nam cũng quy định hệ thống chế tài đối với các hành vi vi phạm

như: Cá nhân vi phạm pháp luật về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vị phạm hành chính hoặc truy

cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật Nếu tổ chức (pháp nhân) vi phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

(iv) Quy định phương thức giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cu

Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền lợi người tiêu dùng,

pháp luật các nước dé cao vai trò của các phương thức giải quyết tranh chấp thay thế cho phương thức giải quyết tranh chấp tại Toà án đó là thương lượng, hoà giải hoặc trọng tài Đối với các phương thức giải quyết thay thế, người

tiêu dùng không phải chịu những bất cập của thủ tục tố tụng như tốn kém,

phức tạp Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam cũng đã quy định tranh chấp giữa người tiêu dùng với tổ chức, cá nhân kinh doanh có thé được

giải quyết thông qua thương lượng, hoà giải, trọng tài vả tòa án.

Tiểu kết chương 1

Đến nay hệ thống pháp luật về mua bán căn hộ chung cư được xây dựng tương đối đầy đủ, tạo khung pháp lý an toàn cho các giao dịch về loại nhà ở

hình thành trong tương lai này Lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư được điều

chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nước ban hành ở nhiều thời điểm khác nhau Các văn bản pháp luật đó lại thuộc các ngành luật khác nhau, chịu tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường, chủ trương

chính sách của Đảng và Nhà nước, xu thế hội nhập Vì vậy, có thể thấy pháp

luật về bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư có nội dung rất phức tạp, có tính liên ngành luật, đòi hỏi phải có sự khắt khe cao về tính thống nhất, đồng bộ, tính khả thi và tính thực tiễn Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn hướng tới bảo vệ người mua và

tạo công bằng giữa các chủ thể.

Kết quả nghiên cứu tại chương 1 sẽ là cơ sở lý luận quan trọng dé đánh

giá phân tích ưu điểm và hạn chế trong quy định và thực hiện pháp luật về bảo

vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở chương tiếp theo.

Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT BẢO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIỂU DÙNG TRONG LĨNH VỰC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI

VIỆT NAM VÀ THUC TIEN THI HANH

2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo vệ quyền lợi

người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư

Các quy định hiện hành chủ yếu điều chỉnh và bảo vệ quyên lợi của người tiêu dùng trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư để ở được quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật trên.

Các văn bản pháp luật nêu trên tập trung quy định những nội dung sau: 2.1.1 Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư

2.1.1.1 Trách nhiệm cung cấp thông tin của chủ dau tu

Theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin và các chứng từ đến liên quan đến căn hộ cho bên mua, giao nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đúng thỏa thuận, bảo hành, bảo trì nhà chung cư, bồi thường thiệt hại do bên bán gây ra và các nghĩa vụ khác ghi trong hợp đồng Việc chủ đầu tư cung cấp thông tin cho người mua căn hộ chung cư cũng là một vấn đề quan trọng Bởi thông tin là những dữ liệu ban đầu mà người mua cần có để xác định căn hộ chung cư đó có phù

hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của bản thân họ không Nếu những thông tin chủ dau tư đưa ra sai lệch với thực tế, sẽ dẫn đến rất nhiều rủi ro cho

người mua.

Việc cung cấp thông tin diễn ra trong hai giai đoạn:

+ Giai đoạn trước khi ký kết hợp đồng: Trong giai đoạn này, người mua

cân được chủ đâu tư cung câp đây đủ, toàn diện các thông tin có liên quan đên

dự án va căn hộ mà người mua quan tâm Dựa trên các thông tin được cung

cấp, người mua sẽ lựa chọn căn hộ mà họ mong muốn Vì vậy, yêu cầu trong

giai đoạn này các thông tin được cung cấp phải chính xác, đầy đủ Khoản 2, Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 quy định một trong những quyền của người tiêu dùng là: “Được cung cấp thông tin chính xác, day đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng”.

Đối với việc mua một căn hộ chung cư, các thông tín mà người mua

thường quan tâm trước khi quyết định mua một căn hộ là: VỊ trí của dự án; năng lực, kinh nghiệm và mức độ uy tín của chủ đầu tư, các nhà thầu thi công

xây dựng: tính pháp lý của dự án; thiết kế của căn hộ và thiết kế của tòa

chung cư; diện tích, giá cả, hướng nhà của các căn hộ mà người mua quan

tâm; tiễn độ thanh toán; thời hạn bàn giao nhà, thời hạn được cấp số; các tiện ích, dịch vụ của khu chung cư; các công trình tiện ích công cộng; hệ thống an

ninh, an toàn phòng chống cháy no; khu vực dé xe; nội that, trang thiết bị kèm

theo căn hộ (nếu có)

Ngoài các thông tin nêu trên, khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chủ

động công khai các thông tin như: Loại bất động sản; vi trí bat động san;

thông tin về quy hoạch có liên quan đến bat động sản; quy mô của bat động

sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng va phan diện tích sử dụng chung đối

với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, căn hộ chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; hồ

so, giây tờ vê quyên sở hữu nha, công trình xây dựng, quyên sử dung dat và

giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bat động san; hợp đồng bao lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thâm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán,

chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Các hình thức công khai cũng được quy định rõ tại khoản 1, Điều 6 Luật

Kinh doanh bất động sản 2014: Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp

kinh doanh bat động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

+ Giai đoạn sau khi ký kết hợp đồng: Trong giai đoạn này, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử

dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình Ngược lại, bên bán có

nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình Sau khi đã ký hợp đồng và giao cho chủ đầu tư một số tiền rất lớn, nhu cầu chính đáng của bên mua là mong muốn chủ đầu tư sử dụng số tiền này đúng mục đích và triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ đã cam kết.

So với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định này đã làm rõ và chỉ tiết hơn, giúp bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà Bên cạnh đó, khoản 1, Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng có quy định nghiêm cam tô chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa

dối hoặc gây nhằm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo

hoặc che giấu, cung cấp thông tin không day đủ, sai lệch, không chính xác 2.1.2 Quy định về đăng ký hop đồng mẫu và thực hiện hop đồng mua

ban căn hộ chung cu

Hop đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thé nhằm xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể Mẫu hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư đã được Bộ Xây dung quy định cu thé tại

Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Đối với hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy

định, các bên còn phải ghi rõ các nội dung sau: Phần diện tích thuộc sở hữu,

sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Diện tích sàn xây dựng căn hộ; Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông

thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở;

Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư

trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư Kèm theo hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt băng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự tự nguyện, bình đăng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên Nếu hợp đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, hay người ký kết bị ép buộc hoặc bị đe dọa hay bất cứ hành vi vi phạm pháp luật nào khác ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán thì khả năng hợp đồng mua bán sẽ trở nên vô hiệu Khi đó, hậu quả việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ được thực hiện theo

quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 có quy định: “7ổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp dong theo mẫu, điều kiện giao dich chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyên về bảo vệ quyên lợi người tiêu ding”.

Theo quy định tại Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012, được

sửa đổi, bố sung một số điều bởi Quyết định 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 và Quyết định 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/08/2019 thì “căn hộ

chung cư” là một trong các hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu Vì vậy, trước khi áp dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký hợp đồng theo

mẫu với cơ quan quản lý nhà nước (Sở Công thương hoặc Bộ Công thương

-tùy theo phạm vi áp dụng của Hợp đồng).

Với các hợp đồng mẫu được đăng ký tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng- Bộ Công thương sẽ đều được đăng tải công khai trên website của Cục Người mua có thé truy cập dé kiểm tra xem chủ đầu tư

dự án mà mình chuẩn bị mua đã đăng ký hợp đồng mẫu chưa hoặc nội dung

hợp đồng mình chuẩn bị ký có giống với hợp đồng mẫu mà chủ đầu tư đã

đăng ký với cơ quan nhà nước hay không?

Lý do khiến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc đối tượng bắt

buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu là vì:

Thứ nhất, việc đăng ký này giúp cơ quan nhà nước có thé kiểm soát được nội dung của hợp đồng, có thé yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa, loại bỏ

những nội dung không phù hợp với quy định của pháp luật hoặc ảnh hưởng

đến quyền lợi của bên mua, nhằm hạn chế rủi ro đến mức tối đa và bảo vệ

người tiêu dùng một cách tốt nhất khi tham gia các giao dịch này.

Thứ hai, trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư luôn là bên có nhiều lợi thế, từ việc chủ động đưa ra mẫu hợp đồng cho khách hàng, chủ động về nguồn thông tin cung cấp cho khách hang, chủ động về việc triển

khai thực hiện hợp đồng, được nhận tiền và chủ động sử dụng số tiền được

khách hàng thanh toán Ngược lại, khách hàng luôn vào vị trí thế yếu và bị động Do vậy, yêu cầu bắt buộc đăng ký hợp đồng theo mẫu là giải pháp để cân bằng vị thế của hai bên trong quá trình ký kết hợp đồng.

Ÿ Điều 9, Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 Hướng dẫn Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

Thứ ba, trong xã hội hiện nay, tại các thành phố lớn thì việc lựa chọn mua căn hộ chung cư dang trở thành xu hướng phổ biến bởi nguồn cung dồi dào, đa dạng lựa chọn và giá cả hợp lý hơn rất nhiều so với nhà mặt đất Với đa số người mua, căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn, cần phải dành

dụm trong nhiều năm mới đủ tiền để mua Vì vậy nếu xảy ra tranh chấp với

chủ đầu tư, người mua sẵn sàng sử dung mọi biện pháp dé bảo vệ quyền lợi,

tài sản của mình, thậm chí có cả những biện pháp không hợp pháp, ảnh hưởng

đến an ninh trật tự Vì vậy, dé 6n định các quan hệ xã hội, Nhà nước đã yêu câu bắt buộc đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp, mâu thuẫn có thể xảy ra xuất

phát từ các điều khoản không rõ ràng hoặc bất lợi cho người mua nhà được

chủ dau tu “cài cắm” trong hợp đồng.

Thứ tw, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường là những hợp đồng dài, phức tạp, với rất nhiều điều khoản liên quan đến kiến thức chuyên môn về pháp luật, xây dựng Trong khi đó, người mua nhà lại thuộc nhiều tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ, tuôi tác, trình độ chuyên môn khác nhau Vì vậy,

không phải ai cũng có đủ hiểu biết hoặc đủ thời gian dé đọc kỹ và hiểu rõ tất

cả các điều khoản của hợp đồng trước khi ký kết Do vậy, để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, đảm bảo người mua được ký một hợp đồng có nội dung tuân thủ các quy định của pháp luật và không có điều khoản gây bắt lợi cho người mua, nhà nước đã yêu cầu bắt buộc đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với

loại hợp đồng này.

Ngoài ra, để bảo vệ quyên lợi của người tiêu dùng nói chung và người

mua căn hộ chung cư nói riêng, khoản 1, Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng quy định các điều khoản của hợp đồng giao kết

với người tiêu dùng sẽ không có hiệu lực như:

+ Loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch

vụ đối với người tiêu dùng theo quy định của pháp luật;

+ Hạn chế, loại trừ quyền khiếu nại, khởi kiện của người tiêu dùng; + Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn phương

thay đổi điều kiện của hợp đồng đã thỏa thuận trước với người tiêu dùng hoặc quy tắc, quy định bán hàng, cung ứng dịch vụ áp dụng đối với người tiêu dùng khi mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ không được thé hiện cu thé trong

hợp đồng:

+ Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn phương xác định người tiêu dùng không thực hiện một hoặc một SỐ nghĩa vụ;

+ Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quy định

hoặc thay

đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ;

+ Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ giải thích

hợp đồng trong trường hợp điều khoản của hợp đồng được hiểu khác nhau;

+ Loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bán hàng

hóa, cung ứng dịch vụ thông qua bên thứ ba;

+ Bắt buộc người tiêu dùng phải tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi tô chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không hoàn thành nghĩa vụ của mình;

+ Cho phép t6 chức, cá nhân kinh doanh hang hóa, dich vụ chuyền giao quyên, nghĩa vụ cho bên thứ ba mà không được người tiêu dùng đồng ý.

Khi hợp đồng có các điều khoản thuộc một trong các trường hợp nêu trên, người mua nhà có thé khởi kiện dé yêu cầu tuyên điều khoản đó vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự.

Do những đặc thù về đối tượng của hợp đồng mua bán này là căn hộ chung cư - một loại tài sản có giá trị lớn và đặc biệt có thể hình thành trong

tương lai nên tiềm ân nhiều rủi ro về phía người tiêu dùng Thực hiện hop đồng mua bán căn hộ chung cư là một giai đoạn quan trọng và đảm bảo cho

VIỆC giao kết hợp đồng được thực hiện trên thực tế.

Trước hết, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản: “Hop dong mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban chuyển quyên sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiễn cho bên bán” Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở, được các bên thực hiện theo Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng và luật khác có liên quan Dong thời, đây cũng là một loại hợp đồng mang tính chất song vụ: “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà các bên chủ thê đều có nghĩa vụ Hay nói cách khác, mỗi một bên chủ thể của hợp đồng song vụ là người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự.

Trong nội dung của loại hợp đồng này, quyền dân sự của bên này đối lập

tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Vì thế, nếu hợp đồng song vụ được giao kết theo hình thức văn bản thì phải lập thành nhiều văn bản để mỗi bên giữ một bản hợp đồng Cụ thể, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì các bên phải lập

thành 4 ban, 1 bản người mua - người tiêu dùng sẽ lưu giữ, 3 bản còn lại dé

cho người bán - chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua và dé lưu giữ Hop đồng mua bán căn hộ này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ

của người mua trong suốt quá trình quản ly, sử dụng căn hộ đã mua ké cả

trường hợp bên mua căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận.

Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình một

cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết, không trái pháp luật,

đạo đức xã hội Bên có nghĩa vụ giao căn hộ phải bảo quản, giữ gìn căn hộ

chung cư cho đến khi giao Bên có nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thoả thuận Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể uỷ quyền cho người thứ ba

thay minh thực hiện nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu

người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật dân sự 2015.

Ngoài ra, do là một hợp đồng có tính chất song vụ nên hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc về thực hiện hợp đồng song vụ quy định tại Điều 410 Bộ luật dân sự 2015.

Khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua tức là

người tiêu dùng được bảo vệ trong trường hợp hợp đồng theo mẫu mà có các

điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng (chủ đầu tư) sẽ phải chịu

bất lợi khi giải thích các điều khoản đó Hơn nữa, nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi của bên kia thì điều khoản này sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Quy định này của Bộ luật dân sự 2015 là hoàn toàn phù hợp bảo vệ được

quyên và lợi ích chính đáng của người tiêu dùng tức bên được đề nghị, bởi lẽ đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên đề nghị (chủ đầu tư) là bên chủ động đưa ra các điều khoản có thời gian để nghiên cứu kĩ lưỡng nội dung của hợp đồng và cũng là bên có lợi thế hơn trong quan hệ hợp dong.

Đứng trên lập trường bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Bảo vệ

quyên lợi người tiêu dung 2010 cũng đã có các quy định về việc thực hiện

hợp đồng theo mẫu, theo đó:

+Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng.

+Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải lưu giữ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao kết cho đến khi hợp đồng hết hiệu lực Trường hợp hợp đồng do người tiêu dùng giữ thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm cấp cho người tiêu dùng bản sao hợp đồng.

2.1.3 Quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức xã hội trong việc bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua ban căn hộ chung cw

Viéc trién khai thuc hién mét du an xây dung căn hộ chung cu là một quá trình phức tạp, kéo dài nhiều năm, rất dé nay sinh nhiều sai phạm của chủ

đầu tư Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, vai trò phê duyệt, kiểm tra, giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng Chỉ có cơ quan nhà nước mới có đủ quyền lực, công cụ, nguồn lực dé thực hiện việc kiểm tra, giám sát này.

Theo quy định hiện nay, việc phê duyệt, kiểm tra, giám sát này được

thực hiện thông qua những việc sau:

+ Chấp thuận chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết; phê duyệt

dự án đầu tư; thâm định dự án và thiết kế cơ sở; thâm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy; thâm định thiết kế bản vẽ thi công; cấp giấy phép xây dựng Thông qua những việc này, Nhà nước đảm bảo các dự án đầu tư nói

chung và dự án xây dựng căn hộ chung cư nói riêng được thiết kế, thi công

xây dựng phù hợp với các quy định của pháp luật và đảm bảo an toàn chongười mua trong quá trình sử dụng.