CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONGĐỊNHGIÁBẤTĐỘNGSẢN
Bấtđộngsản
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 181quy định:"Bấtđộngsảnbaogồm:
Theotiêuchuẩnthẩmđịnhgiáquốctế(IVS),bấtđộngsảnlàđấtđaivànhữngcôngtrìnhdo con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằmởtrên,phíatrênhaydướimặtđất.
Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nên bấtđộngsảncốđịnhvềvịtrí,khócókhảnăngdidờiđượcvàkhócókhảnăngtăngthêmvềdiệntích.Dođấtđailà tàinguyênthiênnhiêncóhạnvàbịgiớihạnvềkhônggian.
- Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xétđếnsựảnhhưởngcủayếutốvịtríđếngiátrịcủaBĐS,tứclàkhoảngcáchtừBĐSđếncác trungtâmvănhóa,chínhtrị,xãhộicũngnhưcácBĐStrungtâm.Dovậysựthayđổi“tínhvịtrí”củaBĐSsẽả nhhưởngđếngiátrịBĐS,đếnhoạtđộngđầutưvàđịnhgiáBĐS.
- GiátrịvàkhảnăngsinhlờicủaBĐSchịutácđộngcủayếutố môitrườngnhư:nhữngyếu tốtựnhiên,điềukiệnkinhtế,tinhchất xãhộivàđiềukiện môitrường,…
Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy hoại trừ khicó thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét, làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp Các công trìnhxây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài từ 30-60 năm nếu được sửa chữa vàtôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm Do đó: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọkinhtếđểquyếtđịnhtuổithọvậtlí,tránhđầutưlãngphíhoặcđầutưlàmnhiềulần.Khiđịnhgiá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽquyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thườngcó xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhậpcó xu hướng giảm Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS Khi đầu tưthiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.Khôngcóhaibấtđộngsảnnàogiốnghệtnhau.Sựkhácnhaugiữacácbấtđộng sảncóthểvềvịtríbấtđộngsản,quyềnpháplíđốivớibấtđộngsản,khácnhauvềhướng,điềukiệnhạtầngkinht ếxãhội,lợithếthươngmại,lợithếgiao.–
Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàngiống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khácnhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh và môi trường…Vì thế, trong đầu tưphát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản.
Và khiđánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữacácbất độngsản.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS cótínhkhácbiệt,cốđịnhvềvịtrí.Nênquanhệcungcầuvềbấtđộngsảnthườngxuyênmấtcânđối.Vìvậy,N hànướccầncóchínhsáchchốngđầucơbấtđộng sản.
GiátrịBĐSthườngrấtcao,điềunàyxuấtpháttừgiátrịcủađấtđaivàchiphíxâydựngcác công trình trên đất là rất lớn Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏiphải có lượng vốn lớn và dài hạn Vốn đầu tư cho bất động bản có thể tái tạo trở lại phục vụchokinhdoanh.Thườngphátsinhquanhệvayvốnđềthanhtoánk h i muabán.
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới kinh tế xã hội.
Nhànướcphảithốngnhấtvềquảnlýbấtđộngsản.Khiđầutưxâydựngcáccôngtrìnhbấtđộngsảnphảitínhđế nnhữngảnh hưởng tới các công trình khác Khi định giá bất động sản, phải tính đến khả năng ảnhhưởngnếunhư cócáccôngtrìnhkhácrađời.
–Đấtđai: Đólàđất đaitựnhiên bao gồmđất trồng và đấtđangsửdụng
–Côngtrìnhkiếntrúc vàcác tàisản gắnliềnvớicông trìnhkiến trúc
–Công trình kiến trúc 5 loại: (i) Nhà ở dùng cho thuê hoặc để bán (ii) Công trình phụcvụsảnxuấtnhưnhàxưởng,khotàng(iii)Côngtrìnhkiếntrúccótínhchấtthươngmạinhư cửahàngchothuê,chợ,trungtâmthươngmại…
+ Nhóm đất nông nghiệp, gồm: 1 Đất trồng cây hàng năm: Trồng lúa, cỏ và cây hàngnămkhác.2.Đấttrồngcâylâunăm.3.Đấtrừngsảnxuất.4.Đấtrừng phònghộ.5.Đấtrừngđặcdụng.6.Đấtnuôitrồngthủysản.7.Đấtlàmmuối.8.Đấtnôngnghiệpkháctheoquyđ ịnhcủaChínhphủ.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm: 1 Đất ở: Tại nông thôn và thành thị 2. Đấtxây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 3 Đất sử dụng và mục đích an ninh và quốcphòng.4.Đấtsảnxuấtkinhdoanhphinôngnghiệp:Đấtxâydựngkhucôngnghiệp,xâydựngcơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng, làm đồ gốm 5 Đất sử dụng vàmục đích công cộng 6 Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng 7 Đất có các công trình là: Đình,đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ 8 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa 9 Đất sông,ngòi,kênh,rạch,suốivàmặtnướcchuyêndùng.
+Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnhviễn(ii)Thuêtheohợpđồng(iii)Quyềnsử dụngđất.
Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Việt Nam năm1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tưnhânđấtđai,màchỉcôngnhậnquyềnsử dụngđất.
+Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đấtcũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy (iii) Thuê theo hợp đồng: Các công trìnhtrênkhuđấtđượcđem chothuêtheohợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, cácquyềnđócóthểbị cưỡngchếbởiluậtphápvàbịgiớihạn:Khichínhphủthuhồivìlợiíchquốcgia;hạnchếquyềnđiquakhu đấttrong mộtsốtrườnghợpnhấtđịnh.
Thịtrườngbấtđộngsản
Thị trường BĐS là thị trường nơi các hoạt động giao dịch về BĐS (mua bán, cho thuê,thếchấp, )vàcácdịchvụcóliênquan(môigiới,tưvấn )giữacácchủthểdiễnratheoquyluậtcủathịtr ườngvàsự quảnlícủanhànước.
Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theoquyluậtthịtrườngvàquyđịnhcủaphápluật.
Thị trường BĐS là thị trường bao gồm việc tạo lập, kinh doanh và giao dịch về BĐSđượcthựchiệnthôngquaquanhệhànghóatiềntệ.Kháiniệmnàyvừađơngiản,vừadễhiểu,nhưngnóch ứađầyđủphạmvivànộidungcủathịtrườngBĐS,đólàthịtrườngcủacáchoạtđộng giao dịch BĐS như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch… Những hoạtđộng này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian vàthời gian xác định Và khi đã gọi là thị trưởng phái tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường.Thịtrườngcó yếutốphápluậthoặckhôngcóyếutốphápluậttùythuộcvàotậpquán,phongtụcvàsự pháttriểncủathịtrườngBĐSở mỗiquốcgia.
- Thị trường BĐS có sự cách biệt giữ hàng hóa và địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cốđịnh, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch.Vìthế,việcgiaodịchkhókếtthúctạinơigiaodịchmàthườngphảiqua3khâuchủyếu:Đàmphántạiđịađ iểmgiaodịch–kiểmtrathựcđịa – đăngkýpháplý.
- ThịtrườngBĐSlàthịtrườngmangtínhvùng,tínhkhuvựcsâusắc.Cósựkhôngđồngđều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ, tốc độ phát triển kinhtế-vănhóa– xãhội.ThựctếkhẳngđịnhthịtrườngBĐSởđôthịcóquymôvà trìnhđộpháttriển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay cả ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế,vănhóacủamộttỉnh,mộtvùnghoặccảnước…
- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo do sự khôngđồngnhấtvềthôngtinvàcácyếutốcấuthành.Điềunày xuấtpháttừchỗ:Cácthôngtinvề
BĐSvàthịtrườngBĐSkhôngphổbiến;cáctiêuchíđểđánhgiáBĐSchỉcóthểđượcđolường mộtcáchtương đối;không cósẵncácBĐScùngloạiđểsosánh…
Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: Thị trường chính thức (thị trường có sựkiểm soát của Nhà nước); Thị trường phi chính thức (thị trường không có sự kiểm soát củaNhànước)
Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường: Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữuđất (thị trường đất đai); Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thịtrườngsơcấp);thịtrườngbánhoặcchothuêlạiBĐS(thịtrườngthứ cấp)
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: Thị trường đất đai (nông nghiệp); thịtrường nhà ở; Thị trường nhà ở; Thị trường BĐS công nghiệp; Thị trường BĐS cho vănphòng,côngsở;ThịtrườngBĐSdùngtrongdịchvụ
Căn cứ và tính chất các giao dịch: Thị trường mua bán BĐS; Thị trường thuê và chothuê BĐS; Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm; Thị trường giao dịchcácBĐSdùngđểgópvốnliêndoanh.
- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêudùng.ThịtrườngBĐSlànơiđểngườibánvàngườimuagặpgỡvàthỏathuậnvớinhau,làmchohoạtđ ộnggiaodịch,muabánBĐSmộtcáchthuậnlợi.ViệcxâydựngthịtrườngBĐSlàsựtôntrọngvàpháthuyv aitròtựđiềutiếtcủabàntayvôhình,làsựtạolậpmộtcơchếkháchquanđảmbảochoBĐScóthểđượcsửdụng mộtcáchcóhiệuquảnhất.
- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinhdoanhBĐS.TrênthịtrườngBĐS,nhữngchủthểkinhdoanhBĐSvànhữngngườitiêudùngthực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sởhữutừngườinàysangngườikhác.ThịtrườngBĐSđóngvaitròchuyểnhóavốntừhìnhtháihiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thểkinhdoanhtrênthịtrường.
- Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nângcaochất lượngnhà ở,bảo vệmôitrường.
Địnhgiábấtđộngsản
Kháiniệm:Theođiều4LuậtGiásố11/2012/QH13quyđịnh:“Địnhgiálàviệccơquantổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phụcvụchomụcđíchnhấtđịnhtheotiêuchuẩnthẩmđịnhgiá. Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thểmanglạichochủthểnàođótạimộtthờiđiểmnhấtđịnh.
Phươngphápsosánhtrongđịnhgiábấtđộngsản
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sảntương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giả để ước tính và xác địnhgiátrịthịtrườngcủatàisản.
Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thaythế.Theonguyêntắcnày,giátrịtàisảnmụctiêuđượccoilàhoàntoàncóthểngangbằngvớigiátrịcủan hữngtàisảntươngđươngcóthểsosánhđượcđãgiaodịchtrênthịtrường.
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhấtcóthểsosánhđượcvớiBĐSmụctiêu:kiểucách,điềukiện,môitrường,vịtrí…Cụthể,thẩmđịnh viên cần phải dựa vào 7 yếu tố: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặcđiểmcủacáccôngtrìnhxâydựngcóliênquan,đặcđiểmvềvịtrí,tìnhtrạngpháplícủaBĐS,thờigiangiaodị ch,cácđiềukhoảnvàđiềukiệncủagiaodịch.
Bước2:Tiếnhànhkiểmtravàphântíchcácgiaodịchchứngcứnhằmđảmbảotínhchấtcó thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tíchcácgiaodịchthịtrườngcầnphảilàmrõ:nguồngốc,đặcđiểmvàtínhchấtcácgiaodịch.
Bước4:XácđịnhnhữngyếutốkhácnhaugiữaBĐSmụctiêuvàBĐSchứngcớ.Từđó,tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tốđược đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch củaBĐS chứngcớxuốngvàngượclại.
4.3 Ưuđiểmvàhạnchế Ưuđiểm Hạnchế Ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào sự hiệndiệncủacácgiaodịchthịtrườngđểcungcấpcácdấuhiệuvề giátrị.
Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằngchứngrõràng,đãđược thừanhậntrênthựctếvềgiátrịcủaBĐS.
Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác như:phươngphápchiphí vàphươngphápthặng dư.
Cáct h ô n g t i n c h ứ n g c ứ t h ư ờ n g mangtínhchấtlịchsử. Đòihỏiphảicónhiềukinhnghiệmvàkiế nthứcthị trường.
- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đốitượngsosánhgiốngnhauvềnhiềumặt.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích muabán,thếchấpvàthườngdùngtrongcáctrườnghợp:(i)CácBĐScótínhđồngnhất,như:Cáccăn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bánriêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt các nhóm của hiệu (no Các mìnhbằng,cácnhómvănphòngvàcácnhómcửahiệu.(ii)Cácmảnhđấttrống.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá cácyếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máytính.Từđóchophépcácthẩmđịnhviênrútrakếtluậntừtậphợpcáctàiliệutrêncơsởphântíchluậtsốlớ nvànhậnđượckếtquảđúnghơn.
Xácđịnhtổngquan vềbấtđộngsảncầnđịnhgiá
* Địachỉtàisảnnhàđấtcầnthẩmđịnhtại:Sốnhà19Ngõ31,PhốTrầnQuốcHoàn,PhườngDị chVọngHậu,CầuGiấy,HàNội.
- TàisảnthẩmđịnhgiábaogồmgiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấttạiSốnh à19Ngõ31,PhốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịchVọngHậu,CầuGiấy,HàNội.
-Kíchthước: hìnhchữnhật,chiềudài9m,chiềurộng5,6m,diệntích50m2.
Mặttiền:5,6m,đườngvào:5m,chiềudài9m,chiềurộng5,6m.hướngbancôngrahướngBắc.
-Nhàxâydựng: 4 tầngvới 1 phòngkhách,1phòngthờ,3 phòng ngủ và4 nhàvệsinh,cósânphơi, ban công.Nộithấtđầyđủ tiện nghi.
-Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch Nhà xây khung cứng,tườngbaoxâygạchchịulực220,trongvàngoàilănsơnchấtlượngcao.Toànbộgạch lát trongtòanhàđượcthiếtkếcầukỳtheotừngchitiết.Nộithấtgỗtrongnhàđầyđủ,tiệnnghivàhiệnđại.
Lậpkếhoạchthẩmđịnhgiá
Nghiêncứucácđặcđiểmcơbảnvềmặtvậtchất,cácquyềncủatàisản,trạngtháicung,cầuvà các đặcđiểmcủa thịtrườngcó liênquan đến tàisản cần định giá.
Nghiêncứucácloạitàiliệucầnsửdụngtrongquátrìnhđịnhgiá,baogồm:cáctàiliệuvề tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ vàcácđộng thái thịtrường.
Nghiên cứu cơ quan, các tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồntàiliệuđángtincậynhấtvàcóthểkiểmchứngđược.
Bước1:Xácđịnhtổng quanthông tinvề bấtđộngsảnnhàđấtcầnđịnhgiá.
Bước3:Ướctínhgiátrịbấtđộngsảnnhàđấtcầnđịnhgiátrêncơsởthôngtingiácủacácbất độngsảnsosánh đã chọn.
1 Bảng giá đất Hà Nội năm 2023 theo quyết định số 20/2023/QĐ-UBND về sửa đổi,bổsung,điềuchỉnhQuyết địnhsố 30/2019/QĐ-UBNDngày31/12/2019củaUBNDthành phốHàNộivềviệcbanhànhquyđịnhvàbảnggiácácloạiđấtápdụngtừngày1/1/2020đếnngày31/12/ 2024.
3 “Điều4 Phương phápđịnhgiáđất”trong Nghịđịnh44/2014/NĐ-CP.
Khảosát,thu thập thôngtin
*Bấtđộngsản sosánh1: Địachỉbấtđộngsản:Số3,Ngõ68,ĐườngXuânThủy,PhườngDịchVọngHậu,CầuGiấy,HàNội.
- TàisảnthẩmđịnhgiábaogồmgiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấttạiSố 3Ngõ68,ĐườngXuânThủy,PhườngDịch VọngHậu,CầuGiấy,HàNội.
- Kíchthước: hìnhchữ nhật,chiềudài:8m;chiềurộng:8,3m; diệntích66,4m2.
+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, gần trường học Hàng xóm là cán bộ của Học Viện BáoChívàTuyênTruyền.
+ Ngõ 68 là ngõ đẹp nhất khu phố Xuân Thủy, ngõ kinh doanh buôn bán được. Giaothông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng Môi trường sống: dân trícao,anninhđảmbảo, hàng xómthân thiện.
+Nhàxâyxâydựng:4tầngvới1phòngkhách,1phòngthờ,4phòngngủ,3nhàvệsinhvàsânphơi,cóba ncông.Nộithấtđầyđủtiện nghi.
Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch Nhà xây khung cứng,tường bao xây gạch chịu lực, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao.Toàn bộ gạch lát trongtòanhàđượcthiếtkếcẩnthận.Nộithấttrongnhàđầyđủ,tiệnnghivàhiệnđại.Hệthốngcửasổkính.
Vịtríbấtđộngsản:91PhốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịchVọngHậu,CầuGiấy,Hà
- Tàisảnthẩmđịnhgiábaogồmgiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấttại91P hốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịch VọngHậu,CầuGiấy, HàNội.
- Kíchthước:h ì n h chữnhậtchiều dài8m, chiềurộng5m.diệntíchđất40m2.
+NằmởkhuvựcCầuGiấy,nằmtrongkhuphânlôĐHSưPhạm.PhốTrầnQuốcHoànmặt tiền,ngõkinhdoanhbuônbánchothuêđược
+ Giao thông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng Nhà hai mặtngõ ô tô tránh, trước sau đều mở cửa.Môi trường sống: dân trí cao,an ninh đảm bảo, hàngxómthânthiện toàncánbộ,giảngviên.
+Địachỉ:91PhốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịchVọngHậu,Cầu Giấy,HàNội.
+ Diện tích đất: 40 m2, diện tích sử dụng: 40 m2, từ tầng 2 trở lên đua phía trước sautổng48m2.
+Mặttiền:8 m(2mặt ngõ4m),c h i ề u dài:8m, chiềurộng:5 m
+ Nhà xây dựng: Tầng 1 gồm 1 gara ô tô, 1 phòng bếp kết hợp khách, tầng 2 và tầng 3mỗi tầng bao gồm 2 phòng ngủ và mỗi tầng có 1 nhà vệ sinh cầu thang giữa, tầng 4 là phòngthờvàsânphơi,cóbancông.
+Kếtcấu:Nhàxâykhungcứng,móngcọcchắcchắn,tườngbaoxâygạchchịulực220,trongvàngoàilă nsơn chấtlượngcao.Toànbộgạchđáláttrongtòanhàđượcthiếtkếcầukỳtheotừngchitiết.Nộithấttrongnhàđ ầyđủ,tiệnnghivàhiệnđại.
Vị trí bất động sản so sánh 3: 25Phố Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu,
- Tàisảnthẩmđịnhgiábaogồmgiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấttại25P hốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịch VọngHậu,CầuGiấy, HàNội.
- Kíchthước: hìnhchữ nhật,chiềudài11,2m,chiềurộng4m,diệntíchđất45m2.
+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, nằm trong khu phân lô phố Trần Quốc Hoàn Phố TrầnQuốcHoànmặttiền,ngõkinhdoanhbuônbánchothuêđược.Môitrườngsống:dântrícao,anninhđảmbả o,hàngxómthânthiện.
+ Khu vực đông sinh viên, gần nhiều đại học: Ngoại ngữ, sư phạm, báo chí… thôngsang Phan Văn Trường, Hồ Tùng Mậu, Xuân Thủy, Tô Hiệu, Nguyễn Phong Sắc… Giaothông:đườngtrongngõrộngkhoảng3-4m, đườngbằngphẳng.Nhàhaimặtngõôtôtránh,hơn30mramặtphố.
+ Mô tả chung:4 tầng với 1 phòng khách, 1 phòng thờ, 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, cósânphơivàbancông.Nộithấtđầyđủtiệnnghi.Nămhoànthànhxâydựng lànăm2015.
+Kếtcấu:Móngcọc,dầmbêtôngcốtthépkếthợpvớixâygạch.Nhàxâykhungcứng,tườngbaoxâyg ạchchịulực220,trongvàngoàilănsơnchấtlượngcao.Toànbộgỗ,gạchláttrong tòa nhà được thiết kế cầu kỳ theo từng chi tiết Nội thất trong nhà đầy đủ, tiện nghi vàhiệnđại.
Phântíchthôngtin
Số nhà 19 Ngõ31, Phố TrầnQuốc Hoàn,Phường
68 ,ĐườngXuânTh ủy,Phường Dịch VọngHậu, Cầu Giấy, HàNội
91Phố TrầnQuốc Hoàn,Phường DịchVọngHậu, CầuGiấy,HàNội
25 Phố Trần QuốcHoàn, Phường DịchVọngHậu,CầuGi ấy,HàNội
Có sổ đỏ “ Giấychứng nhậnquyền sử dụngđất”, pháp lý rõràng không xảyratranh chấp.
Có sổ đỏ “ Giấychứngnhậnquy ềnsửdụngđất”,phápl ý rõ ràng không xảyratranh chấp.
Có sổ đỏ “ Giấychứng nhậnquyền sử dụngđất”, pháp lý rõràng không xảyratranh chấp.
Có sổ đỏ “Giấychứngnhậnquyề nsửdụng đất”, pháp lý rõràng không xảy ratranhchấp.
Bắc,vị trí đẹp cáchđườngT r ầ n Quốc Hoàn chỉ50m Cách
VànhĐai 3 5 - 10p đixe, gần trườnghọc các cấp, chợ,trungtâmthươn gmại.
Ngõ 68 là ngõ đẹpnhất khu phố XuânThủy, gần một sốtrường đại học,ngõkinhdoanhbu ônbánđược Giao thôngđường trong ngõrộng khoảng 3 - 4m,đườngbằngphẳn g.
Sư Phạm,nhà haimặt ngõ ô tôtránh, trước sauđềumởcửa.,n gõ thông, ô tôtránh, nhiều nhàkinhdoanhbuô nbán.
Khu vực đông sinhviên, gần nhiều đạihọc: Ngoại ngữ, sưphạm, báo chí… thông sang Phan VănTrường, Hồ TùngMậu, Xuân Thủy, TôHiệu,
Nguyễn PhongSắc…,lôgóc2mặtô tô,buônbántấpnập.
Khu vực tậptrung dân cư trithứccao,anninh tốt, đảm bảo vàthuậntiện đilại.
Môi trường sống:dân trí cao,an ninhđảmbảo,hàngx ómthânthiện.
Dântrícao,toàncán bộ, giảngviên và thânthiện An ninhtốt, đảm bảo vàthuậntiệnđilại.
Hàng xóm thân thiện,an ninh tốt, đảm bảovàthuậntiệnđilại.
6.Giaot hông. Đườngtrướcnhàrộ ng 5m,bằngphẳng, đi lạithuậntiện. Đường rộng 4m,bằngphẳng,đil ạithuậntiện. Đường rộng 4- 5m,bằngphẳng,đil ạithuận tiện. Đườngrộng4-5m,bằng phẳng, đi lạithuậntiện.
8.M ụ c đích Đấtở Đấtở Đấtở Đấtở
9.H ì n h dáng Hìnhchữnhật Hìnhchữnhật Hìnhchữnhật Hìnhchữnhật
Nhàgồm4tầnggồ m:1Phòng khách,1phòng thờ, 3 phòngngủ,4W
Nhàgồm4tầngvới1 phòng khách, 1phòng thờ, 4 phòngngủ, 3 nhà vệ sinhvà sân phơi, có bancông.
Nhà gồm 4 tầng:1 phòng kháchkếthợpgaraô tôvà bếp,4 phòngngủ, 3 WC, 1phòng thờ, cósân phơi, có bancông.
Nhà gồm 4 tầng:4tầng với 1 phòngkhách,1phòngt hờ,3phòng ngủ, 3 nhà vệsinh, có sân phơi vàbancông.
“Giấy chứngnhận quyềnsửdụng đất”,pháp lý rõràng khôngxảy ra tranhchấp.
Có sổ đỏ “ Giấychứng nhậnquyền sử dụngđất”, pháp lý rõràng không xảyratranh chấp.
Có sổ đỏ “ Giấychứng nhậnquyền sử dụngđất”, pháp lý rõràng không xảyratranh chấp.
“Giấy chứngnhận quyền sửdụng đất”,pháplýrõr àngkhông xảy ratranhchấp.
5 Mụcđíchsửd ụngđất Đấtởđôthị Đấtởđôthị Đấtởđôthị
VII Giá đấtbình quânthịtrư ờng(đ/m2)
Ướctínhgiátrị BĐS mụctiêutrêncơsởgiácủacácBĐS đãđiềuchỉnh
Vềpháplý:doBĐSTĐGvàcácBĐSSScócùngpháplýnhưnhau(giấyCNQSDđất,khôngcótranhchấp) nêndự kiếnkhôngđiềuchỉnh.
- Về giao thông:so với BĐSTĐG thì các BĐSSS có đường xá rộng rãi (4m-5m), bằngphẳng,đilạithuậntiện như nhaunêndự kiếnkhôngđiềuchỉnh.
+SovớiBĐSTĐGthìBĐSSS1códiệntích66,4m2lớnhơnBĐSTĐGlà31,75%.Đâylà yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐSSS1 giảm31,75%,tươngứnggiảm70.662.800đ.
+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS2 có diện tích 40m2 nhỏ hơn BĐSTĐG là 20,63%. ĐâylàyếutốđượcđánhgiákémhơnBĐSTĐGnênđiềuchỉnhtănggiátrịcủaBĐSSS2tăng20%tươngứngtă ng51.575.000đ
+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS3 có diện tích 44,8m2 nhỏ hơn BĐSTĐG 11,11%.Đâylà yếu tố được đánh giá kém hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS3 tăng11,11%,tươngứngtăng24.543.210đ.
+SovớiBĐSĐGthìBĐSSS1cóđộrộngmặttiềnlà8mlớnhơnBĐSmụctiêu42,86%nênđiềuchỉnh giảmgiátrịcủaBĐSchứngcứ1xuống42,86%tươngứng95.389.216đ.
+SovớiBĐSĐGthìBĐSSS2cóđộrộngmặttiềnlà8mlớnhơnBĐSmụctiêu42,86%nênđiềuchỉnhgi ảmgiátrịBĐSSS2xuống42,86%tươngứnggiảm107.150.000đ
+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 3 có độ rộng mặt tiền là 4m nhỏ hơn BĐS mục tiêu28,57%nênđiềuchỉnhtănggiátrị củaBĐSSS3 lên28,57%,tương ứngtăng63.174.286đ.
+SovớiBĐSTĐGthìBĐSSS1cóchiềudài8mnhỏhơnBĐS mụctiêu.Đâylàyếutốđược đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS 1 lên 11,11%,tươngứngtăng24.726.416đ.
+ So với BĐSĐG thì BĐS so sánh 2 có chiều dài 8m nhỏ hơn BĐS mục tiêu
11,11%.Đâylà yếutốđượcđánhgiákémhơnBĐS mụctiêunênđiềuchỉnhtănggiátrịcủaBĐSSS2lên11,11%,tươngứngtăng27.775.000đ.
+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 3 có chiều dài 11,2m lớn hơn BĐS mục tiêu 24%. ĐâylàyếutốđượcđánhgiátốthơnBĐSmụctiêunênđiềuchỉnhgiảmgiátrịcủaBĐSSS3xuống24%,tươngứ nggiảm54.049.111đ.
+ BĐSSS2 có số phòng nhiều hơn BĐSTĐG, cụ thể nhiều hơn 1 phòng ngủ và ít hơn1nhà vệ sinh và có thêm gara để xe Đây là yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSTĐG là 5%.Dođó,cần điềuchỉnh giảmgiátrịBĐSSS2xuống5%,tươngứnggiảm12.500.000đ.
+ BĐSSS 3 có số phòng ít hơn BĐSTĐG, cụ thể ít hơn 1 nhà vệ sinh Đây là yếu tốđược đánh giá là kém hơn BĐSTĐG là 5% Do đó, cần điều chỉnh tăng giá trị BĐSSS 3 lên5%,tươngứngtăng11.055.500đ.
Sau khi điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định theo các tiêuchí, đặc điểm, ta thấy đơn giá BĐS dao động từ 81 triệu đồng/m2 đến 266 triệu đồng/m2.Đơngiáthịtrườngcủamảnhđấtthẩmđịnhgiásaukhiđiềuchỉnhlà:
Báocáokếtquảthẩmđịnh
Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường trong 2 tháng, từ những dữ liệu thuđượcnhómxinđưaracácýkiếnvềBĐScầnđịnhgiánhư sau:
BĐSmụctiêulàBĐStạiSốnhà19Ngõ31,PhốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịchVọngHậu,CầuGiấy, HàNội,cócácthôngtincụthểnhưđãnêuởtrên.
=>KếtquảquátrìnhđịnhgiáướctínhgiátrịcuảBĐSởmứckhoảng9.354.240.000đồngvàcógi átrịtrongthờigiankhoảng6thángđến 1nămtới
Thuậnlợi
Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường BĐS cũng như là tính toán theophương pháp so sánh Nhóm đã tính được BĐS tại Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn,Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội ở mức khoảng 9.354.240.000 đồng và có giá trịtrongthờigiankhoảng6thángđến1nămtới.Nhờvàonhữngthuận lợisau:
- LựachọnđượcBĐSso sánhphùhợpvớiBĐS mụctiêu.Nhómđãtìmkiếmthôngtinvề những BĐS so sánh đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được vớiBĐS mục tiêu Cụ thể các BĐS có nhiều nét tương đồng về vị trí cùng ởPhường Dịch VọngHậu,Cầu Giấy,Hà Nội,nhàđất mặtđường có công trình xâydựngtrênđấtlà4tầng,…
- Có bảng giá đất thị trường BĐS cập nhật hàng năm Nhóm đã tìm được bảng giá đấtquậncầugiấynăm 2023 đểphụcvụchoviệctínhtoán.
Khókhăn
- Khó tiếp cận thông tin cụ thể chi tiết, các thông tin tìm được chỉ ở mức tương đối đủchođánhgiá sơbộ.
- Các thông tin thị trường khá biến động, giá trị ước tính chỉ là trung bình trong giaiđoạngầnđây.
- Giá trị các giao dịch chuyển nhượng của các BĐS so sánh có bị ảnh hưởng bởi nhucầumụcđíchriêngcủacảbênbánvàbênmua màkhông thểtínhtoánđiềuchỉnhđược.
Thẩm định giá bất động sản yêu cầu phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng,cókhảnăngápdụngphùhợpchotừngtrườnghợpkhácnhau.Trênthựctếcónhiềubấtđộngsản được thiết kế và sử dụng với từng mục đích riêng biệt Với những loại bất động sản nàytrên thị trường khi xảy ra hiện tượng mua bán thì rất khó để định lượng vì có rất ít chứng cứthị trường Để định giá những bất động sản này thì người ta dùng phương pháp so sánh Mặcdù phương pháp chi phí còn tồn tại nhiều hạn chế đòi hỏi kinh nghiệm và thành thạo về kỹthuậtxâydựngtrongquátrìnhthẩmđịnhgiátàisảnnhưngphươngphápchiphívẫnđóngvaitrò quan trọng trong hệ thống các phương pháp của thẩm định giá, giúp cho thẩm định viêncóthể sửdụngrộng rãinhất.
Trong quá trình hoàn thiện đề tài, không thể tránh khỏi những sai sót, nhóm chúng emhivọngsẽđượcnghenhữnglờiđónggópvàxâydựngtừcôđểhoànthiệnhơn.Lờicuốicùng,chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô vì đã cho chúng em có cơ hội được tiếp cậnvới mộtđềtàirộng,cóchiềusâuvàthiếtthựcđểmởmangkiếnthức.