Đề tài định giá bất động sản nhà đất (có quyền sử dụng đất) theo phương pháp so sánh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠIKHOA TÀI CHÍNH- NGÂN HÀNG

Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể không kểđến sự phát triển và tầm quan trọng ngày càng lớn của hoạt động thẩm định giá đối với nềnkinhtếcủamỗiquốcgia.Sựcầnthiếtnàykhôngchỉriêngđốivớinhữngnướccónềnkinhtếlớn mạnh mà còn quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới trong đó cóViệtNam.

NgànhthẩmđịnhgiátạiViệtNamcónhữngbướcđiđầutiênkhámuộnsovớicácnướctrênthếgiới,hoạ tđộngchưađadạng,vànềntảngkinhnghiệmcũngnhưlýluậncủanóchưahoàn thiện Tuy nhiên, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầupháttriểncơsởhạtầng,đôthị,nhucầuđầutư pháttriểnsảnxuấtkinh doanhtănglênkhi

đóviệcxácđịnhgiátrịtàisảncàngnhiềuvàđadạng.Trongthẩmđịnhgiá,hoạtđộngthẩmđịnhgiá bất động sản chiếm vị trí quan trọng bởi lẽ bất động sản là tài sản lớn chiếm tỷ trọng caotrong lượng của cải của mỗi quốc gia Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại hầu hết cáccông ty chủ yếu được tiến hành bằng phương pháp so sánh Sở dĩ như vậy, một phần vì phươngphápsosánhlàphươngphápdễthựchiện,khôngcócôngthứccốđịnhvàkỹthuậtđơngiản,thể hiện sự đánh giá đúng về giá trị thị trường, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tínhthuyếtphụccao.

Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với quá trình học tập môn Định giá tài sản do giảng

viênNguyễn Minh Hiền hướng dẫn Nhóm 9 quyết định lựa chọn đề tài:“Định giá bất độngsảnnhàđất(cóquyềnsửdụngđất)theophương phápsosánh”đểnghiêncứu.

Nhà,côngtrìnhxâydựng gắnliềnvớiđất đai;

Tàisảnkhác gắnliềnvớiđấtđai, nhà,côngtrìnhxâydựng;  Tàisảnkháctheoquyđịnhcủaphápluật”.

Theotiêuchuẩnthẩmđịnhgiáquốctế(IVS),bấtđộngsảnlàđấtđaivànhữngcôngtrìnhdo con người tạo nên

gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằmởtrên,phíatrênhaydướimặtđất.

Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy hoại trừ khicó thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét, làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp Các công trìnhxây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài từ 30-60 năm nếu được sửa chữa vàtôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm Do đó: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọkinhtếđểquyếtđịnhtuổithọvậtlí,tránhđầutưlãngphíhoặcđầutưlàmnhiềulần.Khiđịnhgiá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽquyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thườngcó xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhậpcó xu hướng giảm Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS Khi đầu tưthiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.Khôngcóhaibấtđộngsảnnàogiốnghệtnhau.Sựkhácnhaugiữacácbấtđộng sảncóthểvềvịtríbấtđộngsản,quyềnpháplíđốivớibấtđộngsản,khácnhauvềhướng,điềukiệnhạtầngkinht ếxãhội,lợithếthươngmại,lợithếgiao.–

Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàngiống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khácnhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh và môi trường…Vì thế, trong đầu tưphát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản Và khiđánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữacácbất độngsản.

Tínhkhanhiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS cótínhkhácbiệt,cốđịnhvềvịtrí.Nênquanhệcungcầuvềbấtđộngsảnthườngxuyênmấtcânđối.Vìvậy,N hànướccầncóchínhsáchchốngđầucơbấtđộng sản.

GiátrịBĐSthườngrấtcao,điềunàyxuấtpháttừgiátrịcủađấtđaivàchiphíxâydựngcác công trình trên đất là rất lớn Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏiphải có lượng vốn lớn và dài hạn Vốn đầu tư cho

–Đấtđai: Đólàđất đaitựnhiên bao gồmđất trồng và đấtđangsửdụng –Côngtrìnhkiếntrúc vàcác tàisản gắnliềnvớicông trìnhkiến trúc

+ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm: 1 Đất ở: Tại nông thôn và thành thị 2 Đấtxây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 3 Đất sử dụng và mục đích an ninh và quốcphòng.4.Đấtsảnxuấtkinhdoanhphinôngnghiệp:Đấtxâydựngkhucôngnghiệp,xâydựngcơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng, làm đồ gốm 5 Đất sử dụng vàmục đích công cộng 6 Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng 7 Đất có các công trình là: Đình,đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ 8 Đất làm nghĩa trang, nghĩa

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Việt Nam năm1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tưnhânđấtđai,màchỉcôngnhậnquyềnsử dụngđất.

+Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đấtcũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy (iii) Thuê theo hợp đồng: Các công trìnhtrênkhuđấtđượcđem

ứađầyđủphạmvivànộidungcủathịtrườngBĐS,đólàthịtrườngcủacáchoạtđộng giao dịch BĐS như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch… Những hoạtđộng này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian vàthời gian xác định Và khi đã gọi là thị trưởng phái tất yếu

yếutốphápluậthoặckhôngcóyếutốphápluậttùythuộcvàotậpquán,phongtụcvàsự pháttriểncủathịtrườngBĐSở mỗiquốcgia.

- Thị trường BĐS có sự cách biệt giữ hàng hóa và địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cốđịnh, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch.Vìthế,việcgiaodịchkhókếtthúctạinơigiaodịchmàthườngphảiqua3khâuchủyếu:Đàmphántạiđịađ iểmgiaodịch–kiểmtrathựcđịa – đăngkýpháplý.

- ThịtrườngBĐSlàthịtrườngmangtínhvùng,tínhkhuvựcsâusắc.Cósựkhôngđồngđều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ, tốc độ phát triển kinhtế-vănhóa– xãhội.ThựctếkhẳngđịnhthịtrườngBĐSởđôthịcóquymôvà trìnhđộpháttriển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay cả ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế,vănhóacủamộttỉnh,mộtvùnghoặccảnước…

- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo do sự khôngđồngnhấtvềthôngtinvàcácyếutốcấuthành.Điềunày xuấtpháttừchỗ:Cácthôngtinvề

BĐSvàthịtrườngBĐSkhôngphổbiến;cáctiêuchíđểđánhgiáBĐSchỉcóthểđượcđolường mộtcáchtương đối;không cósẵncácBĐScùngloạiđểsosánh…

Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: Thị trường chính thức (thị trường có sựkiểm soát của Nhà nước); Thị trường phi chính thức (thị trường không có sự kiểm soát củaNhànước)

Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường: Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữuđất (thị trường đất đai); Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thịtrườngsơcấp);thịtrườngbánhoặcchothuêlạiBĐS(thịtrườngthứ cấp)

Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: Thị trường đất đai (nông nghiệp); thịtrường nhà ở; Thị trường nhà ở; Thị trường BĐS công nghiệp; Thị trường BĐS cho vănphòng,côngsở;ThịtrườngBĐSdùngtrongdịchvụ

Căn cứ và tính chất các giao dịch: Thị trường mua bán BĐS; Thị trường thuê và chothuê BĐS; Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm; Thị trường giao

- ThịtrườngBĐSgópphầnthúcđẩyquátrìnhđổimớivềhoạtđộngquảnlýđấtđai,nhàở,cáccôngtrìn hxâydựngđặcbiệtlàcáccôngtrìnhcôngcộngvàcáccơsởkinhtếkhác.

- Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nângcaochất lượngnhà ở,bảo vệmôitrường.

- ThịtrườngBĐSgópphầntăngcườngquanhệhợptác,nângcaotrìnhđộxãhộihóatrongsản xuấtkinhdoanh,tạocơsởpháttriểnkinhtếmộtcáchbềnvững.

3 Địnhgiábấtđộngsản

Kháiniệm:Theođiều4LuậtGiásố11/2012/QH13quyđịnh:“Địnhgiálàviệccơquantổ chức có chức

năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự phù hợp với thị trường

4 Phươngphápsosánhtrongđịnhgiábấtđộngsản

 Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sảntương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giả để ước tính và xác địnhgiátrịthịtrườngcủatàisản.

Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thaythế.Theonguyêntắcnày,giátrịtàisảnmụctiêuđượccoilàhoàntoàncóthểngangbằngvớigiátrịcủan hữngtàisảntươngđươngcóthểsosánhđượcđãgiaodịchtrênthịtrường.

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần

nhấtcóthểsosánhđượcvớiBĐSmụctiêu:kiểucách,điềukiện,môitrường,vịtrí…Cụthể,thẩmđịnh viên cần phải dựa vào 7 yếu tố: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng,

giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tốđược đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứngcớxuốngvàngượclại.

Bước5:ƯớctínhgiátrịBĐSmụctiêutrêncơ sởgiácủa cácBĐSđãđiềuchỉnh.

Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác như:phươngphápchiphí vàphươngphápthặng dư chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bánriêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt các nhóm của hiệu (no Các mìnhbằng,cácnhómvănphòngvàcácnhómcửahiệu.(ii)Cácmảnhđấttrống.

- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá cácyếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máytính.Từđóchophépcácthẩmđịnhviênrútrakếtluậntừtậphợpcáctàiliệutrêncơsởphântíchluậtsốlớ nvànhậnđượckếtquảđúnghơn.

nhàvệsinh,cósânphơi, ban công.Nộithấtđầyđủ tiện nghi.

-Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch Nhà xây khung cứng,tườngbaoxâygạchchịulực220,trongvàngoàilănsơnchấtlượngcao.Toànbộgạch lát

đặcđiểmcủa thịtrườngcó liênquan đến tàisản cần định giá.

Nghiêncứucácloạitàiliệucầnsửdụngtrongquátrìnhđịnhgiá,baogồm:cáctàiliệuvề tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ vàcácđộng thái thịtrường.

Nghiên cứu cơ quan, các tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồntàiliệuđángtincậynhấtvàcóthểkiểmchứngđược.

Lêndanh mục,thờibiểulàmviệc baogồm:

Bước1:Xácđịnhtổng quanthông tinvề bấtđộngsảnnhàđấtcầnđịnhgiá.

+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, gần trường học Hàng xóm là cán bộ của Học Viện BáoChívàTuyênTruyền.

+ Ngõ 68 là ngõ đẹp nhất khu phố Xuân Thủy, ngõ kinh doanh buôn bán được Giaothông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng Môi trường sống: dân trícao,anninhđảmbảo, hàng xómthân thiện.

Kết cấu: Móng cọc, dầm bê tông cốt thép kết hợp với xây gạch Nhà xây khung cứng,tường bao xây gạch chịu lực, trong và ngoài lăn sơn chất lượng cao.Toàn bộ gạch lát trongtòanhàđượcthiếtkếcẩnthận.Nộithấttrongnhàđầyđủ,tiệnnghivàhiệnđại.Hệthốngcửasổkính.

*Bấtđộngsản sosánh2:

Nội

- Tàisảnthẩmđịnhgiábaogồmgiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấttại91P hốTrầnQuốcHoàn,PhườngDịch VọngHậu,CầuGiấy, HàNội.

- Kíchthước:h ì n h chữnhậtchiều dài8m, chiềurộng5m.diệntíchđất40m2.

+ Giao thông: đường trong ngõ rộng khoảng 3 - 4m, đường bằng phẳng Nhà hai mặtngõ ô tô tránh, trước sau đều mở cửa.Môi trường sống: dân trí cao,an ninh đảm bảo,

+ Nhà xây dựng: Tầng 1 gồm 1 gara ô tô, 1 phòng bếp kết hợp khách, tầng 2 và tầng 3mỗi tầng bao gồm 2 phòng ngủ và mỗi tầng có 1 nhà vệ sinh cầu thang giữa, tầng 4 là

- Vịtrí:

+ Nằm ở khu vực Cầu Giấy, nằm trong khu phân lô phố Trần Quốc Hoàn Phố TrầnQuốcHoànmặttiền,ngõkinhdoanhbuônbánchothuêđược.Môitrườngsống:dântrícao,anninhđảmbả o,hàngxómthânthiện.

+ Khu vực đông sinh viên, gần nhiều đại học: Ngoại ngữ, sư phạm, báo chí… thôngsang Phan Văn Trường, Hồ Tùng Mậu, Xuân Thủy, Tô Hiệu, Nguyễn Phong Sắc… ạchchịulực220,trongvàngoàilănsơnchấtlượngcao.Toànbộgỗ,gạchláttrong tòa nhà được thiết kế cầu kỳ theo từng chi tiết Nội thất trong nhà đầy đủ, tiện nghi vàhiệnđại.

2.Giára obán(đ)

BảnggiáđấtthuộcđịabảnquậnCầuGiấy 2023theoQuyếtđịnh20/2019/QĐ-UBND:

5 Ướctính giátrịBĐSmụctiêutrêncơ sởgiácủacác BĐS

- Về giao thông:so với BĐSTĐG thì các BĐSSS có đường xá rộng rãi (4m-5m),

bằngphẳng,đilạithuậntiện như nhaunêndự kiếnkhôngđiềuchỉnh.

+SovớiBĐSTĐGthìBĐSSS1códiệntích66,4m2lớnhơnBĐSTĐGlà31,75%.Đâylà yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐSSS1 giảm31,75%,tươngứnggiảm70.662.800đ.

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS2 có diện tích 40m2 nhỏ hơn BĐSTĐG là 20,63% ĐâylàyếutốđượcđánhgiákémhơnBĐSTĐGnênđiềuchỉnhtănggiátrịcủaBĐSSS2tăng20%tươngứngtă ng51.575.000đ

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS3 có diện tích 44,8m2 nhỏ hơn BĐSTĐG 11,11% Đâylà yếu tố được đánh giá kém hơn BĐSTĐG nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS3 tăng11,11%,tươngứngtăng24.543.210đ.

+ So với BĐSTĐG thì BĐSSS 3 có độ rộng mặt tiền là 4m nhỏ hơn BĐS mục tiêu28,57%nênđiềuchỉnhtănggiátrị củaBĐSSS3 lên28,57%,tương ứngtăng63.174.286đ.

- Vềchiềudài:

+SovớiBĐSTĐGthìBĐSSS1cóchiềudài8mnhỏhơnBĐS mụctiêu.Đâylàyếutốđược đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐSSS 1 lên 11,11%,tươngứngtăng24.726.416đ.

+ So với BĐSĐG thì BĐS so sánh 2 có chiều dài 8m nhỏ hơn BĐS mục tiêu

+ BĐSSS2 có số phòng nhiều hơn BĐSTĐG, cụ thể nhiều hơn 1 phòng ngủ và ít hơn 1nhà vệ sinh và có thêm gara để xe Đây là yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSTĐG là 5%.Dođó,cần điềuchỉnh giảmgiátrị BĐSSS2xuống5%,tươngứnggiảm12.500.000đ.

+ BĐSSS 3 có số phòng ít hơn BĐSTĐG, cụ thể ít hơn 1 nhà vệ sinh Đây là yếu tốđược đánh giá là kém hơn BĐSTĐG là 5% Do đó, cần điều chỉnh tăng giá trị BĐSSS 3 lên5%,tươngứngtăng11.055.500đ.

Sau khi điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định theo cáctiêuchí, đặc điểm, ta thấy đơn giá BĐS dao động từ 81 triệu đồng/m2 đến 266 triệu

CHƯƠNG3:ĐÁNHGIÁQUÁTRÌNHTHẨMĐỊNH1 Thuậnlợi

Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường BĐS cũng như là tính toán theophương pháp so sánh Nhóm đã tính được BĐS tại Số nhà 19 Ngõ 31, Phố Trần Quốc Hoàn,Phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội ở mức khoảng 9.354.240.000 đồng và có giá trịtrongthờigiankhoảng6thángđến1nămtới.Nhờvàonhữngthuận lợisau:

- LựachọnđượcBĐSso sánhphùhợpvớiBĐS mụctiêu.Nhómđãtìmkiếmthôngtinvề những BĐS so sánh đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được vớiBĐS mục tiêu Cụ thể các BĐS có nhiều nét tương đồng về vị trí cùng ởPhường Dịch VọngHậu,Cầu Giấy,Hà Nội,nhàđất mặtđường có

- Giá trị các giao dịch chuyển nhượng của các BĐS so sánh có bị ảnh hưởng bởi nhucầumụcđíchriêngcủacảbênbánvàbênmua màkhông thểtínhtoánđiềuchỉnhđược.

Thẩm định giá bất động sản yêu cầu phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng,cókhảnăngápdụngphùhợpchotừngtrườnghợpkhácnhau.Trênthựctếcónhiềubấtđộngsản được thiết kế và sử dụng với từng mục đích riêng biệt Với những loại bất động sản nàytrên thị trường khi xảy ra hiện tượng mua bán thì rất khó để định lượng vì có rất ít chứng cứthị trường Để định giá những bất động sản này thì người ta dùng phương pháp so sánh Mặcdù phương pháp chi phí còn tồn tại nhiều hạn chế đòi hỏi kinh nghiệm

kỹthuậtxâydựngtrongquátrìnhthẩmđịnhgiátàisảnnhưngphươngphápchiphívẫnđóngvaitrò quan trọng trong hệ thống các phương pháp của thẩm định giá, giúp cho thẩm định viêncóthể sửdụngrộng rãinhất.

Trong quá trình hoàn thiện đề tài, không thể tránh khỏi những sai sót, nhóm chúng emhivọngsẽđượcnghenhữnglờiđónggópvàxâydựngtừcôđểhoànthiệnhơn.Lờicuốicùng,chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô vì đã cho chúng em có cơ hội được tiếp cậnvới mộtđềtàirộng,cóchiềusâuvàthiếtthựcđểmởmangkiếnthức.

Mộtlầnnữa,chúngembiếtơnvà chúccô luônmạnhkhỏe!