Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

HOÀNG MỸ LINH

PHÁP LUẬT VE GIAO DAT CÓ THU TIEN SỬ DỤNG DAT VA THUC TIEN THI HANH TAI THANH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

Hà Nội, năm 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

HOÀNG MỸ LINH

PHÁP LUẬT VE GIAO DAT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HA NỘI

LUẬN VAN THAC SĨ LUẬT HOC

(Định hướng ứng dung)

Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung

LỜI CAM DOAN

thủ hành tai Thành phô Hà No

riêng tôi, với sự hướng dẫn của TS: Nguyễn Thị Hồng Niamg Các số liệu

nghiên của và két qué nghiên cửa cũa luân văn là trung thực và các tài liệu tham khảo đã được ghi nguồn trích dẫn đây đi.

Nếu phát hiện bắt kì sự sao chép nào từ các kết quả nghiên cứa khác hoặc sai

sót về số liêu nghiên cửu tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Nhà

trường và Ban Hội đồng chẩm diém Luan văn cao học trường Đại học Luật

Tà Nội

Tác giảHoang Mỹ Linh.

DANH MỤC TU VIET TAT

Ludt Dat đại

MỞ ĐẦU.

1 Lý de Iya chen đề tài.

‘Tinh hình nghiên cứu đề tài 3 Mue đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứ

Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu,41, Đối trong nghiên cin

42 Phạm vinghién cin.5 Phương pháp nghiên cứu,

6 Những đóng gép mới của hận văn.

7 Kếtcầu của luận văn.

CHƯƠNG 1

'NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE GIAO DAT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO DAT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG BAT

1 Nhõng vẫn để lý luận về giao 1.11 Khái uiệu gino đất có thn

cña giao đắt có thn tiền sĩ dung đất.

1.2 Những van đề lý hận pháp hut về gino đất có thu ttn sir dựng đã

1.2.1 Cøsử cña việc hành thành các quy định pháp bật giao đất 1.2.2 Nội dung pháp luật vd giao đất có tm tiều sĩ dung.

1.2.3 Que tink phát tru pháp at về giao đắt có tìm tiầu sc đựng đắt

CHƯƠNG II

PHAP LUAT VỀ GIAO DAT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIỀN THI HANH TẠI THÀNH PHÓ HÀ NOT

21 Thye trang các quy định của pháp hật hi

có thu tên sẽ dụng đắt

2.14 Trình t, tht tục giao đắt có tìm tu sử đụng đất.

2.1.5 Xie lý vĩ pham pháp hit vd gino đắt có thn tiều sit dung đất.

2 Thục tin thi hành pháp luậtvề gine đắt có thư iền sử dung đất ti

INH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VE GIAO DAT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG DAT VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA THỊ HÀNH.

3.2.2 Giãi pháp nang cao hiện quả thi lành pháp nat vé giao đắt có thndn sử đụng

KET LUẬN CHƯƠNG 3 KÉT LUẬN

phương thức là giao dat, cho thuê đất, công nhận Quyển sử dụng đắt (sau đây “QSDB") Như vay, giao đắt 1a một trong những phương thức chủ yếu để Nhà

nước phân phôi dit dai cho các nhu câu khác nhau của sã hội va la phương

thức phổ biển để té chức, hộ gia đính, cả nhân tiếp cận đất đai Tuy nhiên, đất

đai là nguồn tài nguyên thiên nhién hữu han; trong khi đó nhu câu sử dung đấtcho céc mục dich khác nhau của sã hội ngày cảng ting Đất trong bối cảnhđó, việc giao đất chiu nhiễu áp lực rất lớn từ phía tỗ chức, hô gia đính, cá

nhân có nhu câu sử đụng đất Để có đất để sử dụng cho mục đích của minh

không ít tổ chức, hộ gia đính, cả nhân tim moi cách tác đông đến các cơ quan,người có thẩm quyên ký quyết định giao đất Trên thực té, các hiện tượng tiêucực, tham những, “béi tron”, doanh nghiệp “sân sau” v.v trong giao dat khôngcn là cá biết Điểu này lam cho một số cin bộ, công chức thoái hóa, biếnchất, làm giãm hiệu quả quan ly nha nước vẻ đất đai và gây suy giảm lòng tincủa nhân dân vào chế đồ Nhân thức được thực trang này, Nha nước ta đã ban

‘hanh các quy định về giao dat tao cơ sở pháp lý để chân chỉnh hoạt động giao.

đất từng bước đi vào né nếp và đầu tranh với những hiện tượng tiêu cực, tham:những, lợi ich nhóm trong phân phối đất đai Mặc đủ, pháp luật vé giao đấtkhông ngừng được ra soát, sửa đổi, bỗ sung với việc ra đời các đạo Luật Batdai (sau đây được viết tất la “LBD") năm 1987, LĐĐ năm 1903, LBD năm2003, LBP năm 2013 và các văn bên hướng dẫn thi hành, song thục tin thí"hành vẫn xây ra nhiêu vi phạm pháp luật vẻ giao dat, cho thuê đất Vay đâu lànguyên nhân của tình trang này? Có phải các vi phạm vé giao dat "miễn dich’với pháp luật hay nội dung quy định cia pháp luật 1a chưa phù hợp, không

phát huy tác dụng tích cực khi thí hành v.v Để trả lời những câu hoi nay thi

việc đảnh gia toàn diện hệ thống pháp luật về giao đất trên phương diện lý

luận vả thực iẫn la việc lam cần thiết, đặc biệt la trong bối cảnh hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ tri phối hợp với các bô, ngành và dia phương thực hiện rà soát, sửa đổi LBB năm 2013 Với ý nghĩa đó, em lựa chọn để tài: “Pháp hột về giao dat có thu tiền sit dung dat và thưực tiễn thi hành tại Thành phô Hà Nội ˆ làm luận văn thạc sĩ

uất học.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Pháp luật về giao dat là dé tài thu hút được sự quan tâm tìm hiểu của

giới luật học nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu có liên

quan đến để tải được công bé ma tiêu biểu phải kể đến một số công trình tiêu tiểu sau đây: i) Trần Quang Huy (2007), Pháp iuật về giao đắt có tìm tiễn sit mg đắt 6 Việt Nam, Tuân án tiền š luật học, Viên Nha nước và Pháp luật, Hà Nội, ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Số cinyên đề Luật Đất đai năm

2013, Tap chí Luật học, thang 11; ii) Pham Hương Lan (chủ biển) (2018),

Binh luân khoa học Luật Đắt đại năm 2013, Nab Lao đông, Hà Nỗi; iv) Đăng Kim Sơn & Nguyễn Đỗ Anh Tuần (chủ biên) (2011), Chính sách đắt dai cho.

phát triển tại Việt Nam: Cơ hội hay thách inic?, Trung tâm Tư vẫn Chính

sách nông nghiệp — Viện Chính sách vả Chiến lược phát triển nông nghiệp vả nöng tõn, v) Tran Quang Huy (chủ biên) (2016), Binh iuận khoa học Chế a

Quein lý nhà nước về đất đại, Nay Tư pháp, Hà Nội, vi) Trân Quốc Toàn (chủ

tiên) (2013), Đổi mới quan hệ số hit đất dai - Lý luân và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, vi) Nguyễn Đình Bông (chủ biên) (2011), Chế độ quân lÿ đắt dat ở Việt Nam từ năm 1945 - nay, Nexo Chính trị quốc gia, Hà Nội, viii) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 - nay, Nab Chính tr, Hà Nội, ix) Nguyễn Thi Dung (chủ nhiệm) (2012), Pháp luật về giao đắt, cho thuê đắt 6 nước ta - Thực trang và

giải pháp hoàn thiện Bé tài NCKH cép cơ sỡ Viên Nghiên cứu Lập pháp

-‘Uy Ban Thường vụ Quốc hội, Hà Nội; x) Nguyễn Hữu Chí, Nguyễn Quang Tuyên & Nguyễn Thi Dung (chủ biên) (2019), Pháp luật Kinh tế Việt Nam trong thot i} đối mới, Nab Chính tri quốc gia, Hà Nội v.v Các công trình

nghiên cửu trên đây đã giải quyết được một số van để lý luân và thực tiễn cụ thể sau: Mot l2 phân tích một số vân dé lý luận vé pháp luật giao đất, Hat 1a

phân tích thực trang pháp luật vé giao đất và đánh giá thực tién thi hành, Ba

là, đưa ra một số giải pháp hoàn thiên pháp luật về giao đất v.v Tuy nhiên, đã

có nhiễu công trình khoa học được nghiên cứu vẻ lý luận vả pháp luật theocác văn ban luật Dat đai trước đây nhưng mới chỉ dừng lại ở viếc phân tích

pháp luật về giao đất và đánh giá thực tiễn thi hảnh ở một vải địa phương

khác mà chưa có sự phân tích đánh giá đổi với điện tích dat trên địa ban thánh

pho Ha Nội - thủ đô nước Việt Nam, nơi có thị trường bat động sản “nóng”

và luôn tap np, là một trong số những khu đất “vàng” Mặt khác, nghiên cứu.ý luận về giao đất và pháp luật vẻ giao dat có thu tiễn sử dụng đắt dường như

chưa toan diện, hệ thống đặt trong boi cảnh tham chiều thực tiễn thi hành chế

định về giao đất có thu tiên sử dụng đất của Luật Bat dai năm 2013 Trên cơsỡ kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến để tải được

công bó, luận văn đi sâu hơn nghiên cứu nhiêu khia cạnh của pháp luật hiện ‘hanh về giao đất có thu tién sử dung vả thực tiễn thi hành trên dia bản Thanh

phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục đích nghiên cứu.

Mục dich nghiên cứu tổng quát của luân văn là phân tích một cách có

hệ thống lý luân về giao dat có thu tién sử dung đất, bình luân đánh giá phápluật hiện hành, thực trang thi hành pháp luật Từ đó, để xuất giãi pháp gópphân hoàn thiện pháp luật vé giao dat có thu tiên sử dung đất và nâng cao hiệuquả thi hảnh tại Ha Nội trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghién cứn:

Đổ đạt được mục đích nêu trên, luận van đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

.Một là phân tích lý luận về giao đất có thu tién sử dung dat, bao gồm.

giải mã khải niệm va đặc điểm giao dat, ý nghĩa của giao dat, các nguyên tắc

giao đất, yêu câu của giao đất

Hat là, phân tích lý luận pháp luật về giao đất có thu tién sử dụng đấtbao gồm cơ sử xây dựng chế định pháp luật nảy, giải mã khái niệm và đặc

điểm của pháp luật vẻ giao đất, cầu trúc và các diéu kiện dam bảo thi hanh pháp luật về giao đất có thu tiền sử dung đất

Ba là, phan tích thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiên sử dung đất

vả đánh giá thực tiễn thi hảnh tai Ha Nội.

Bén id, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dat

nói chung và giao dat có thu tiễn sử dung đất nói riêng, nâng cao hiệu qua thiảnh tại Ha Nội trong thời gian tới.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu. 4.1 Đối tượng nghiên cin

Đối tưng nghiên cứu của để tai tập trung vào các nội dung chủ yêu sau

- Các quan điểm, đường lối của Bang vẻ xây dựng, hoàn thiên pháp luật đất đai nói chung và các quy định về giao đất nói riêng trong điển kiện

kinh tế thị trường ở nước ta,

- Các quy định của LBB năm 2013, các luật có liên quan va các vẫn

‘ban hướng dẫn thi hảnh pháp luật về giao đất có thu tiên sử dung dat,

- Hê thông lý thuyết, trường phái học thuật, cơ sở lý luân vé giao đất cóthu tiên sử dung đất

- Thực tiễn thí hành pháp luật về giao đất có thu tiễn sử dung đất tại‘Thanh phổ Hà Nội.

4.2 Phạm vi nghiên cứ.

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sf luật, tác giả giới hạn

pham vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thé sau:

~ Giới ham về nội dung: Nghiên cửu các quy định về giao đất có thu tiên sử dụng đất trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao đất, khu trú vào một số nội dung chủ yéu sau: i) Nguyên tắc giao đất có

thu tiến sử dung đất, ii) Đồi tương giao đất có thu tién sử dung dat; ii) Hình

thức giao đất có thu tiên sử dụng dat; iv) Tham quyền giao đắt có thu tiên sử.

dụng đất, v) Thời han giao đất có thu tiên sử dung đất, vi) Trinh tự, thủ tục

giao dat có thu tiên sử dụng đất, vii) Xữ lý vi pham pháp luật vé giao đất có

thu tiên sử dụng đất

- Giới ham về không gian: Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giao đắt trong dia ban Thanh phó Hà Nội.

- Giới hạn vỗ thời gai: Nghiên cứu pháp luật về giao đất tir năm 2013

đến nay (có so sánh với pháp luật trước đó).

5 Phương pháp nghiên cứu.

Nghiên cứu dé tài, tác giả sử dung một số phương pháp nghiên cứu cơbản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biến chứng và duy vật

lich sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin xem xét nguôn gốc, bản chất va quá trình hình thành, phát triển của sw vật, hiện tượng trong mỗi quan hệ vận động gắn

bó, tương tác với sự vật, hiện tượng khắc,

~ Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cu thể sau:

i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đổi

chiéu, sử dụng tai Chương | khi nghiên cứu lý luận vẻ giao đất và pháp luật

về giao đất ở Việt Nam,

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,

phương pháp tổng hợp, sử dung tai Chương 2 khi nghiên cứu thực trang pháp luật về giao dat vả thực tiễn thi hành ở Việt Nam,

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn

giải, sử dung tai Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp gop phẩn hoàn thiệnpháp luật về giao đất và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam trong thờigian tới

6 Những đóng góp mới của luận văn.

Luận văn có một số đóng góp mới cụ thể như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung, phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp uật về giao dat, nhất la giao dat có thu tiên sử dung dat.

- Đánh giá thực trạng pháp luật vẻ giao dat có thu tiên sử dụng đất va thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất có thu tiên sử dụng đất ở Thành phố

Hà Nội

- Đưa ra các kiến nghĩ góp phan hoàn thiên pháp luật về giao đốt va nâng

ao hiệu quả thi hành tại Thành phổ Hà Nôi trong thời gian tới. 7 Kết cấu của luận van

Ngoài lời cam đoan, danh mục các từviết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận,

danh mục tải liệu tham khâo, luận văn được bổ cục với 03 chương cụ thể như

- Clương 1 Những van đề lý luận về giao đất và pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất.

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dung đất.

và thục tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội

- Chương 3 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền.

sử dụng đất và và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành.

PHAN NỘI DUNG

CHUONG 1

NHUNG VAN DE LY LUAN VE GIAO DAT VA PHAP LUAT VE GIAO DAT CÓ THU TIEN SỬ DỤNG DAT

1.1 Những vấn dé ly luận về giao đất có thu tiền sử dung đất

1.11 Khái niệm giao dat có thu tién sứ dụng đất

Luật Bat dai là đạo luật có tác đông trực tiếp đến mọi chủ thể trong xã

hội, do đất đai tham gia vảo mọi hoạt động của đời sống xã hội “Dat dai là tảinguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biết, là thảnh phân

quan trong hàng đều của môi trường sống, là địa bản phân bé các khu dân cư,

xây dựng các cơ sử kinh té, văn hóa, x4 hội vả an ninh quốc phòng” Hon nữa, trong diéu kiện kinh tế thi trường, đất dai còn là nguồn lực, nguôn vồn to

lớn dé phát triển đất nước Việc hiểu đúng, nắm rõ bản chất nội dung các quy

định của LBB năm 2013 có ý nghĩa rất quan trọng trong việc ap dung va chấphành đúng pháp luật đất đai Bởi lế, có hiểu đúng, nhận thức đúng thì conngười mới áp dụng đúng vả thực hiện đúng pháp luật đất đai Một trong

những thuật ngữ được sử dung trong LEB 2013 được giải thích la “giao đất" ‘hay cụ thể hơn là “Nhà nước giao dat”.

‘Theo ngiĩa rộng, ta có thể hiểu Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ ‘bang văn ban, thông qua quyết định hành chính cho những đổi tượng có nhu

cầu sử dung dat Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quan lý nba nước

đổi với đất đai, là hoạt đông của cơ quan Nhà nước có thẩm quyén để chuyển giao diện tích dat trên thực tế và QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân sử dung dat.

Tai khoăn 7 Điều 3 LBB 2013 có quy định về nội dung giao đất như sau: “Nhà nước giao quyén sử dụng đắt (sau đập got là Nhà nước giao đắt) là

việc Nhà nước ban hành quyết dinh giao đất dé trao quyển sử dung đắt cho

đối tượng có niu cầu sử dung đắt”, và tiền sử dụng đất được định nghĩa tại

tồinố đầu của at dt ai nấm 2993

khoăn 21 Điều 3 là số tiễn mã người sử dung đất phải trả cho Nhà nước khi được Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng đất, cho phép chuyển mục dich

sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Các văn bản LBB hiện hanh chưa có quy định cụ thể về khái niệm giao

đất có thu tiên sử dụng đắt, tuy nhiền, từ các đính nghĩa vẻ “giao đất" cũngnhư "tiến sử dụng đất" tại Điều 3 LĐĐ 2013 thi ta có thể hiểu: Giao đất có

thu tiễn sử dung đất la hình thức mi Nha nước ~ đại điện sỡ hữu toản dân về đấất dai trao quyển sử dụng cho các chủ thể để thực hiện xây dựng nhả ở hoặc

các dự án đâu tư theo quy định của pháp luật va các đối tượng này sẽ phải trảmột khoản tiễn tương ứng khi được Nhà nước giao đất theo nhu cầu xin giaođất để sử dụng của mình

‘Dat dai là không gian tổ chức các hoạt đông sông của con người, củng với quan điểm "an cư lạc nghiệp” đã 1a truyền thông văn hỏa của dân tộc Việt

Nam từ hang trăm năm nay nên QSDB lả một quyền ma đại bộ phân ngườidân nước ta vô cùng quan tâm Giao đất lả quyển của công dân Việt Nam,được thừa nhân tại khoản 2 Điều 54 Hiển pháp 2013: "Tổ cinte, cá niên được

"Nhà nước giao đắt.

Nhung để thực hiện được việc phân giao quyên này một cách công bằng, hiệu quả, tránh gây lãng phi quỹ đất ~ nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia

— 14 một việc không hé đơn giản Nếu như trong LBD 2003, các quy định vẻgiao đất chỉ được quy định trong một mục (Muc 3) thuộc một chương lớn(Chương I — Quyên của Nha nước đối với đắt đai và quản lý Nhà nước về đất

dai) thi LĐĐ 2013 đã tach nội dung vẻ “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dung dat” thành một chương lớn riêng, bao gồm 9 điểu, trong đó, cócó 7 điều là có nội dung liên quan đến “giao

1.12 Đặc diém của giao đất có thu tiền sứ dung đắt

Từ khải niệm giao đất có thu tiên sử dụng đất nêu trên, có thé thay, hoạt động giao đất có thu tiên sử dung dat của Nhà nước có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, về giá tì pháp ly của việc giao đất có thu tién sử dụng đất.

Giao đất làm phát sinh QSDĐ cia người sử dung đất thông qua quyết định

ảnh chính của cơ quan nha nước có thẩm quyển giao đất, thông qua các quyết định giao đắt hoặc giấy chứng nhân QSDĐ Các quyết định hành chính

nay chính la cơ sở pháp lý làm phát sinh quyển và nghĩa vụ của người sử

đụng đất Với các quyết định nay, người sử dụng đất có QSDĐ theo dung

mục đích đã được Nha nước giao theo luật định Đông thời phải thực hiện các

nghĩa vụ về tai chính của minh như nộp tiễn sử dụng đất theo quy định của

pháp luật hoặc các ngiĩa vụ khác phát sinh trong qua trình thực hiện quyển sửdụng đổi với đất đai được giao.

Thứ hơi, về quan hệ chủ thể của quan hệ pháp luật về giao dat cỏ thu tiên sử dung đất Giao đất làm phát sinh quan hệ pháp luật giữa Nha nước va các tổ chức, hô gia đính, các cá nhân có nhu cẩu sử dụng đất Trong đó, Nhà nước — đại diện 1a các cơ quan có thẩm quyển ban hành các quyết định xác lập QSDĐ của các chủ thể được giao đất sử dụng - vả người sử dụng đất

đóng vai tr là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai Nha nước tham gia quan"hệ pháp luật đất đai với tư cách lả tổ chức quyền lực chính trị, đồng thời là đại

điện chủ sở hữu dat dai và thông nhất quản lý toản bộ đất đai nên mỗi quan hệ.

giữa Nba nước vả người sử dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm

tính quyên lưc nhà nước, mênh lệnh hành chính, không bình đẳng và không thể théa thuân.

Khách thé của quan hệ pháp luật giao đất chính la toàn bộ quỹ dat quốc

gia, là vũng dat, khoảng đất cu thể mà đã được thiết lập các chế đô pháp lýnhất định bởi Nhà nước Theo quy định của LBB 2013 thi các chế độ pháp lý

‘bao gém: Chế độ pháp lý đổi với dat nông nghiệp; Chế độ pháp lý đối với đất phi nông nghiệp, Chế độ pháp lý đối với đắt chưa sử dụng

Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai chính là quyển và ngiấa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về giao dat có thu tién sử: dụng đất, cụ thé hơn là Cơ quan Nhà nước có thẩm quyển ban hành quyết định giao đất và tổ chức, cả nhân được giao đất Nha nước với tư cách la

người đại dién chủ sỡ hữu vé đất dai nên các quyển của Nha nước rất đặc

trưng, có day di ba quyền năng lả quyển chiếm hữu, quyền sử dung vả quyền

định đoạt

bác với Nha nước, đối với các chủ thé được Nhà nước giao đất, ngoáinhững quyền chung được quy đính tai Biéu 166 và nghĩa vụ chung của ngườisử dụng đất được quy định tại Điều 170 LĐĐ 2013, thi quyển và nghĩa vụ

pháp lý của các tổ chức, cá nhân được Nha nước giao dat sẽ được phân chia theo từng đổi tượng cụ thể

‘Tint ba, về đổi tượng được Nhà nước giao đất có thu tién sử dung không phải bat cứ tổ chức, cá nhân nảo cũng được Nhà nước giao đất có thu tiên Đối tượng được Nha nước giao đất có thu tiễn sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 55 LĐĐ 2013, bao gồm: tổ chức trong nước, hộ gia đính,

cá nhân, tổ chức nước ngoái có chức năng ngoại giao, người Việt Nam địnha ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; các đổi tượng

nay déu được định nghĩa cụ thể tại Điều 5 LB 2013.

Tt ne về mục đích sử dụng, Điều 55 LĐĐ 2013 đã quy định về cácđi tương được Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đất để giới hạn về mục

dich sử dụng đất cũng như dim bão được sw quản lý của Nhà nước vé việc

người ain giao đất có sử dung đất đúng mục đích khí lâm đơn xin giao đất hay

không, Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiễn sử dụng đất cho các chủ thể có

nhu câu sản giao đất để xây đựng nba 6; triển khai các dự án đầu tư xây dựng

nha ở để ban kết hợp cho thuê va đầu tư hạ tang nghĩa trang nghĩa dia,

Tint năm, về nghĩa vụ tài chính Giao đất có lảm phát sinh nghĩa vụ tải

chính, ap dung trong trường hop giao đất với hình thức giao đất có thu tiến sir

dụng đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đất

phải thực hiện nghĩa vu tải chính theo quy định của pháp luật Các khoản thutải chính từ dat đai cũng được ghỉ nhân trong LPB 2013 tại Chương 8, Mục 1Điều 107 về các khoản thu tải chính tir đất đai Theo đó, người được giao đấtcó thu tiễn sử dung đất phải nộp tién sử dung đất khi được Nha nước giao đấtcó thu tién sử dụng đất, nộp phí và lệ phí trong quản lý, sử dung đất đai

Chính phủ quy định chỉ tiết việc thu tiên sử dụng đất, tiên xử phạt vi phạm:

pháp luật vé dat dai, tiên béi thường cho Nha nước khi gây thiệt hại trong

quân lý vả sử đụng đất đai.

Nov vậy, giao dat có thu tién sử dụng dat sé lam phát sinh các nghĩa vu

tải chính như tiễn sử dung đất, lệ phí trước ba khi được cấp giấy chứng nhận

QSDD, lê phi địa chính, lệ phi thẩm đính, Cu thể khi người sử dụng đất đăng ký QSDĐ, quyển sử hữu nhà ở thi người sử dụng đắt, chủ sở hữu nhà ở

phải nộp lệ phí trước ba, trừ trường hợp được miễn Căn cứ tính lệ phí trước

ba là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu 1é phí trước ba theo tỷ lê 0,5% Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất đo UBND tinh, thanh phó trực thuộc Trung tương ban hành va giá tính lệ phí trước bạ đổi với đất và nha 6 có thé được áp

dụng khác nhau `

1.2 Những vấn dé lý luận pháp luật về giao đất có thu tiền sử dung dat

‘Theo Hiển pháp 2012, Nha nước ta là nha nước pháp quyền, của nhân.dân, do nhân dân, vì nhân dân, đo nhân dân lam chủ (Điểu 2, 3) Theo đó, tất

& quyển lực nha nước đều thuộc vé nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất thong nhất với lợi ích của quần chúng nhân dan Hiến pháp 1980

a đồi đã tạo cơ sở pháp lý cho viếc xây dưng chế độ sé hữu toàn dân về đấtdai với quy định “đất dat là cũa Nhà nước thuộc sở hits toàn dân" (Điều 19)Kể từ đó đến nay, ché độ sở hữu toàn dân đối với đất dai luôn luôn được

khẳng định trong các văn ban pháp luật đất đai của nước ta Tuy nhiên, trong

điều kiện kinh tế thi trường, chế độ sỡ hữu toàn dân vé đất đai cần phải được

củng cổ va hoàn thiện cho phù hợp với những đòi hdi của thực tiễn thay đổi và phát triển của xã hội.

Xét vẻ mặt lý luận, trong tất cả các cuộc cách mang thi vấn để chính

quyền va vẫn dé sở hữu luôn luôn chiêm vi trí trung tam: “Tit trước tới ney,

tất cả các cuộc cách mang đều là những cuộc cách mang nhằm bảo hộ mét

loại sở hai" * Nhận thức được tâm quan trọng của vẫn dé sở hữu, Dang va

Nhà nước ta đã ban hành nhiêu chủ trương, chính sách và pháp luật dé cập

"Điều S Ngủ đạh 1402016/NB-CĐ ng 1010016 về Li phí ước bạ

"heo Điện 2 Nghỉ dh 202019049 ng21022019 của Chin paisa đi, bồ sngmột số đều cũ"gi đeh số 1402016019-.CP ngiy 100102016 về Li phítrước ba

“ Mặc ~ Bh Ang gumtayintip,tip VO, 179

dén vẫn dé sở hữu nói chung va sở hữu đất đai nói riêng, thể hiện trong Hiển

Pháp, nghị quyết va các đạo luật vé đất đai

Ở nước ta, khái niệm quyền sở hữu toàn dân đối với dat đai lần dau tiên được ghi nhân trong Hiển pháp năm 1980 va tiép tục được khẳng định tại các

‘ban Hiền pháp sau này, Cương lĩnh của Đăng về xy dưng đất nước trong thời

‘i quá đô đi lên chủ nghĩa 24 hội năm 2011 và các văn bản LBD từ 1987 đền LBD 2013 nhằm đáp ứng yêu cẩu x hội hea đất đai Dig 4 LĐĐ 2013 có

quy đính về sỡ hữu đất đai như sau *

nước đại diện chủ sở hit và thống nhất quản

cai thuộc sở hits toàn dân do Nhà

ý Nhà nước trao quyền sit

Nhu vậy, có thể thấy, ở nước ta, pháp luật chỉ thừa nhân dat dai thuộc.

sở hữu của toàn thể nhân dân lao đông (toàn dan), moi hình thức sở hữu đất

dai khác (bao gồm: sở hữu tư nhân, sỡ hữu tập thể, sở hữu công déng, )không được công nhận Với bản chất chính trị la tổ chức do nhân dân laođông thiết lập nên, đại diện cho ý chí, nguyện vong va lợi ích của nhân dân

lao đồng cũng như chức năng quản lý xã hội của thiết chế tổ chức quyền lực công, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai Tuy nhiên,

trên thực tế, Nha nước không trực tiếp sử dụng dét ma phân phổi lại cho

những đổi trong có nhu cẩu sử dung theo quy hoạch và kế hoạch cu thể để đất dai được sử dung hợp ly, tiết kiêm, đúng mục dich và hiệu quả, tránh lãng

phí, đồng thời dam bảo cho việc quản lý dat đai của Nhà nướ được tập trung,

thông nhất, di vào né nếp.

Theo số liệu về hiện trang sử dụng dat tính đến ngày 01/01/2009, ting

diện tích đất tư nhiên được xác định năm 2009 ta 33.105.100 ha, bao gồmđiện tích đất nông nghiệp là 25.127.300 ha (chiếm 76%), dién tích đất phínông nghiệp là 3.469 200 ha (chiêm 10%), đất chưa sử dung Ia 4.508.600 ha (chiếm 14%)” Nhưng sau 09 năm, sé liêu về hiện trang sử dung đất đã có nhiều thay đổi Cu thé, tinh đến ngảy 31/12/2018°, tổng diện tích đất tự nhiền của nước ta là 33.123.507 ha (tăng 18.497 ha), trong đó, điện tích nhóm đất

| eo Qhyất dh sổ 20070/QD-BINDMT iy 29/10/2009 cia Bộ Thingwyin vì Môi trườngˆ to Quyet dah 2008/Q3-BTNMTagiy 13/1 120169 cia Bộ Teinguyen và Mới mường,

nông nghiệp là 27.289 454 ha (chiêm 83% - tăng 2.171.154 ha), điện tíchnhóm đất phí nông nghiệp 1a 3.773.750 ha (chiêm 11% - tăng 304.550 ha) vađiện tích nhóm đất chưa sử dung là 2.060.393 ha (chiêm 6% - gảm 2.448.207

ha) Theo số liệu trong báo céo năm 2019, điện tích đất tư nhiên cũng như điện tích các ba nhóm dat đã có một su thay đổi khá dang kể trong diện tích.

sử dung so với số liệu diện tích được báo cáo trong bản Báo cáo năm 2009của Bộ Tài Nguyên va Môi trường Như vay, sau gần một thập kỉ, có thể thấy

thay déi nhiêu nhất là phan điện tích đất chưa sử dụng đã giãm di khá nhiều,

quỹ đất được đưa vào sử dụng một cách hiệu qua, vừa la một hình thức tăngtrưởng về mất kinh tế lạ tránh lãng phí nguồn tai nguyên.

Trong khí quỹ dat dai thì có hạn ma các nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sẵn xuất của người dân ngày một gia tăng thi để thực hiện một

cách dim bảo quyền sỡ hữu toàn dân vẻ đất dai, Nha nước thực hiện phânphối đất đai một cách hợp lý và công bằng cho người dân thông qua các hình

thức như giao đất và cho thuê đất Như vậy, để thực hiến chế độ sở hữu toàn

dân về dat dai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhân tại các banHiển pháp và các văn bản LĐĐ tir năm 1987 đến nay, các quy định về giaođất đã được ra đời va từng bước hoàn thiện nhằm đăm bão cho việc phn phốiquỹ đất một cách hợp ly, tiết kiệm và hiệu quả, công bằng cho nhân dân, đồng

thời đâm bảo cho việc quan lý dat đai của Nhà nước tập trung, thông nhất 1.2.2 Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiên sứ dụng dat

'Viến đất đại của Nhà nước ta hiện nay la hơn 33 triệu ha Khả năngcng ứng nhu câu vẻ đất đai là hữu han, để đáp ứng những nhu câu đó, Nhànước phải thực hiện việc phân phối va phân phối lại đất dai hợp lý và công

‘bang Vì vậy, các quyết định về giao đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chế với nhau của các cơ quan nha nước có thẩm quyên trong

việc phân chia va phân chia lại mét cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vi lợi

ích của Nha nước vả mọi tổ chức, cá nhân sử dung dat.

Giao đất nói chung va giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng với ýnghĩa là một nội dung của quan lý nha nước đối với đất đai, là hoạt động của

cơ quan nha nước có thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất vả QSDĐ cho các tổ chức và hô gia đình, cá nhân sử dụng đắt ma có lâm phát sinh nghĩa vụ

tải chính của các đổi tương được Nhà nước giao dat có thu tiễn sử dụng đấtTừ khi LĐĐ 1903 được ban hành, Nha nước chính thức bỏ chính sách

ao cấp vé đất khi giao đất để đáp ứng nhu câu dé 6, để xây dựng công trình

hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất của các tổ chức

kinh tế, hô gia đính, cá nhân Những quy định của pháp luất trong lĩnh vực giao đất có thu tiễn sử dung đất la rất chất chế và cụ thể, bao gồm những quy định áp dụng chung và áp dung chỉ tiết về thẩm quyền cu thé cho từng cơ quan với các chức năng riêng Những quy định chung là các quy định mả mỗi cơ quan nhà nước khi giao dat có thu tiễn sử dung đất phải triệt để tuân theo, bao gồm: các căn cứ, các trình tự, thi tục, vẻ giao đất có thu tién sử dung

đất Những quy định vé thẩm quyén cu thé theo từng cấp, từng cơ quan nhằm.

giới han phạm vi, các quyên hạn vẻ giao dat, với mục dich lam cho các thẩm quyền nảy thống nhất và hợp lý, vita không phân tán, thả nỗi cho cấp dưới,

vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được‘rach nhiêm của mình trong lĩnh vực giao đất

‘Vé nguyên tắc giao đất Giao đất la hành vi pháp lý cũa cơ quan nha nước

thực hiện phân phối va phân phối lại đất đai cho người sử đụng đắt nhằm đảm bảo cho dat đai được sử dung hop lý, tiết kiệm và hiệu quả Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản lý đổi với đất đai, hoạt động giao đất phải dim

‘bdo các nguyên tắc sau: Giao dat phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dung đất

Giao đất phải đúng thẩm quyền, Giao dat cho đúng đổi tượng sit dụng để đất

được khai thác theo đúng phân loại, sử dụng đúng công năng của nó

"Mặt khác, để hoạt động giao đất được đâm bao thực hiển một các đúng

én, đạt hiệu qua cao va đạt được những mục tiêu mã Nhà nước đất ra trong

quản lý đất đai thì hoạt động giao đất cin phải được thực hiện theo đúng thẳm

quyền đã được phân cấp và luật định nhằm tránh được sự chồng chéo trongviệc thực hiện chứng năng, nhiệm vụ quyển han cũng như tạo được sư thuận

tiện trong công tác quản ly hay giải quyết khi có tranh chấp xây ra Ngoài ra,

hoạt đồng giao đất cũng cin phải xem xét đến việc trao QSDĐ cho đúng đổi

tượng cỏ nhu cầu sử dụng đất Phải căn cử vào nhu cầu cia người sử dụng đất

để thực hiện việc giao đất Diéu nảy góp phan hạn chế được những mâu thuẫn, tranh chấp phat sinh trong thực tế, thúc đẩy hoạt động quản lý dat dai ngây cảng phát triển.

12.2.1 Căn cứ để giao thụ tiễn sử dung.

Các luật Đất dai trước đây đã nhiêu lên sữa đôi, bỗ sung cho phủ hopvới tiêu chí vé căn cử giao đất có thu tiên sử dụng đất Bởi lễ, nhu câu cũa

người sử dung đất trên thực tế 1a vô cùng da dang, ho thể hiện qua việc thực

hiện các dự án đầu tư thông qua don xin giao dat cho phủ hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền phê duyệt Để

thực hiện chính sach giao dat có thu tiễn sử dung đắt một cách hiệu quả, đúng

mục dich, đúng đối tượng vả tiết kiệm, việc giao đất cẩn thực hiện theo các

căn cứ mà pháp luật dat đai quy định Vi vay, Điều 52 LĐĐ 2013 nêu căn cửđể giao đất lả dựa trên kế hoạch sử dung đắt hàng năm của cấp huyền đã được

co quan nha nước có thẩm quyển phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án dau tu, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dung đất

Việc nhân mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dung đất 1a

thiết va là bước tiền của các văn bản luật đất đai sau nảy so với các văn banđược ban hành từ các năm 1987, 1993 vì quy hoạch sử dung đất đai là mốt

trong những biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dung

đất đai, hạn chế sự chẳng chéo, gây lãng phi dat đai, tranh tinh trang người sitdụng đất được Nha nước giao đất không sử dụng đúng mục dich như các nộ

dung trong đơn xin giao dat hay trong các dự án dau tư, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất, ngăn ngửa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lần chiếm, pha vỡ môi trường sinh thai, gây 6 nhiễm môi trường dẫn đến những tồn that

hoặc kim ham sản xuất, phát triển kinh tế xã hội va rất nhiều các hiện tượngnguy hai khác

Trên cơ sở những căn cứ nảy, tùy theo chủ thé sử dụng dat thi Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân (sau đây viết tit là "UBND”) cấp

tĩnh sẽ quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất Hơn nữa, căn cứ giao đất

có thu tiên sử dụng đất của cơ quan nha nước có thẩm quyển đưa trên kế

hoạch sử dung đất hang năm được phê duyệt đã tao ra khung pháp lý cơ bản,yên câu các đổi tương quên lý va sử dụng đất dai tuân thủ nghiêm túc phápTuật, đâm bảo việc sử dung đất đai hợp lý, đúng quy hoach, kế hoạch sir dung,đẳng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điểm khác biệt nhiều nhất so với LĐĐ 2003, khi giao đất có thu tién sitdụng là phải căn cứ vao quy hoạch, ké hoạch sử dung đắt hoặc quy hoạch zây

dựng đô thi, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nồng thôn đã được cơ quan nhà nước có thấm quyển xét duyét thi LĐĐ 2013 đã thống nhất căn cứ vào kế hoạch sử đụng đất hằng năm của cơ quan UBND cấp huyện để giao

12.2.2 Doi trong được giao đắt có tha tiểu sử dụng đất

Giao đất có thu tiên sử dung đất được quy định hạn chế vé đổi tượng vàmang tính đặc thủ Theo Điều 55 LD 2013 thi giao đất có thu tiên sử dung

đất la cho các tổ chức kinh tế sây kinh doanh nhà ở để bán và ha ting nghĩa trang, nghĩa dia để chuyển nhượng dat có ha tang, Cho doanh nghiệp có von

đầu tư nước ngoài xây dựng kinh doanh nhà ở để ban hoặc bán kết hợp chothuê, giao đất cho hộ gia định cả nhân tự làm nhà 6:

Luật hiện hành phân chia bai hình thức giao đất: Giao đất không thu

tiên sử dụng đất va giao dat có thu tiễn sử dụng đất Hai hình thức giao đất nay có những điểm khác biệt, cụ thé:

Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện: Giao đất không thu tién sử dụng đất

1ã hình thức xuất hiện trước, được ghi nhân lẫn đầu tiên trong LBB 1987 cònhình thức giao đất có thu tiên sử dung đất xuất hiện sau, được quy đính lẫnđầu tiên và có hiệu lực thi hành trong LD năm 1993,

Thứ hai, về nghĩa vụ tai chính với Nhà nước; đổi tượng được giao đấtkhông thu tiến sử dung đết không phải thực hiện ngiấa vu tải chính đối vớiNha nước nhưng những người thuộc trường hợp được giao đất có thu tiên sửdụng đất thi phải thực hiện nghĩa vu tai chính theo quy định của pháp luật

Thứ ba, trong hình thức giao đất không thu tiễn sử dụng đất, đất được.giao chủ yêu là cho mục đích công công, mục đích quốc phỏng, an ninh, trusỡ cơ quan nha nước, đất nông nghiệp cia hộ gia định cá nhân, không có mục

đích kinh doanh, còn loại đất được giao trong hình thức giao đất có thu tiénsử dụng dat là loại đất sản xuất kinh doanh, có kha năng sinh lợi.

Thức về quyền và ngiấa vụ của người được giao đất, điểm khác biệt

lớn nhất là người được giao đất không thu tiễn sử dung đắt không có quyền, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ; thé chấp, góp vốnbang QSDĐ; không được bai thường vẻ đất khi Nhà nước thu hỏi dat (theo

Điều 173 LPB 2013) trong khi người được giao đất có thu tiên sử dung đất được thực hiện các quyển và ngiấa vụ kể trên (theo Điều 174 LĐĐ 2013)

1.2.23 Thậm quyền giao đất có thu tiền sử dung dit

Đô hoạt đông giao dat được dam bảo đúng đến, đạt hiệu quả cao va đạtđược những mục tiêu ma Nha nước đất ra trong quản lý đất dai thi hoạt động

giao dat phải thực hiện theo đúng thấm quyển đã được phân cp và luật định

nhằm trảnh được sự chồng chéo trong việc thực hiện các chức năng, nhiệm.vụ, quyển hạn cũng như tao sự thuận tiên trong công tác quan lý hay giải

quyết khi có tranh chấp xảy ra Với hoạt đông giao đắt, cản phải xem xét đến việc trao QSDĐ cho đúng đối tượng có nhu cau sử dụng để dim bão việc sit

dung đất theo đúng chức năng, tránh lãng phí va sử dung sai mục dich ciangười được Nhà nước giao đất Điền này góp phn han chế những mâu thuẫn,

tranh chấp phát sinh trong thực tế, thúc đẩy hoạt đông quan lý dat đai ngày cảng phát triển cũng như sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.

Theo quy định của LBB 2013, thẩm quyền giao đất được quy định tại

Điều 59 LD 2013, Nha nước tham gia vào quan hệ pháp luật đắt đai với haitự cách một la từ cách đại điện chủ sở hữu toan dân về đất đai, hai là với tư

cách là cơ quan thống nhất quản ly nha nước về dat đai Để cụ thé tư cách đại at đai của Nha nước, LĐĐ quy định cơ

quan thực hiện quyển đại điên chủ sở hữu toàn dân lä UBND cấp tinh va

UBND cấp huyện, tùy theo người sir dung đất là ai (cá nhân, hộ gia đính hay tổ chức) Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyển giao đất đối với các tổ

chức, cơ sử tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đâu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự én dau tư xây dưng nhàđiện chủ sỡ hữu toàn dân đối với

ở để ban hoặc bản kết hop cho thuê UBND cấp huyện có tỉ

đất đỗi với hộ gia đình, cá nhân và công đẳng dân cư

Theo quy định cia pháp luật hiện hành, hai cơ quan này là các cơ quan

co thẩm quyển chung về đất đai Hiện nay, nước ta có cơ quan Thanh tra, trong đó có Thanh tra hành chính để thanh tra, kiểm tra, giảm sát hoạt đồng

của các cơ quan nảy Tuy nhiên, cơ chế giám sát hiện tại của việc thực hiệncác quyển giao đất của các cơ quan UBND nói trên còn nhiều hạn chế, điều

đó tạo ra các kế hở trong việc thực hiền pháp luất đất đai, nguyên nhân dẫn

dén việc bất bình đẳng trong quan hệ giao đất đổi với người sử dung đất đôi

khi sẽ gây ra sự bat binh; trong khi thực tiễn chủ thể thực hiện thẩm quyền

nay néu có lâm phát sinh yêu câu hay khiển nai của người sử dụng đất khi xảy

a sai sót hay thiếu trách nhiệm thi thường ít khi bị xử lý trách nhiệm pháp lý Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng quy định, các cơ quan có thẩm quyền giao dat không được ủy quyên, nhằm han chế tinh trang chẳng chéo vẻ thấm quyển cũng như các văn bản phát sinh trong quả trình thực hiện việc giao đất dén các đổi tượng xin giao dat dé sử dụng dat.

1.2.2.4 Trình tự, tÌưi tục giao đất có thu tién sứ dung dat?

Để chuyển giao đất tit Nhà nước — đại điên chủ sỡ hữu toàn dân về đất dai ~ cho người sử dụng đất có nhu cầu xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư hay đất để ở thì cân phải thông qua các bước, công việc cụ thé trong trình tự, thủ tục giao dat có thu tiên sử dung đất thực hiện bởi các cơ quan nha nước có thấm quyền và những người sử dụng đất co nhu câu xin giao dat để sử dụng Sau nhiêu lần sửa đổi, bỗ sung các văn bản quy pham pháp luật liên quan đến

giao đất thì pháp luật hiện hành đã có nhiễu sự tiền bộ khi mả quy trình, thủ

tục giao đất đã được đơn giản hóa và dé thực hiện hơn nhiễu so với các thủ

tục trước đây Về cơ ban thì tình tự, thủ tục giao đất được thực hiện theo cơ

chế một cửa, người zin giao đất nép hồ sơ và nhận kết qua tai một cơ quan nhà nước nhất định Các văn bin pháp luật đắt dai không có quy định cụ thể

vẻ trình tự, thủ tục giao đất có thu tiễn sử dụng đất Tuy nhiên, đổi với các đổitương được Nha nước giao dat có thu tiên sử dụng đất thi tỉnh tự, thủ tuc giaođất có thu tiên sử dụng đắt được chia thành hai loại la trình tự, thủ tục giao đất

quyền giao

có thu tién sử dung dat thông qua dau gia va không thông qua đầu giá QSDD

khi thực hiện giao đất

Đối với trường hop giao đất không thông qua hình thức đầu giá quyểnsử dụng đất thì trình tự, thủ tục giao đất được thực hiện như sau Cơ quan tàinguyên và méi trường hướng dấn chủ đầu tư lập hé sơ xin giao đất, thực hiệnnghĩa vụ tai chính theo quy định của pháp uật, trình cơ quan nha nước cấp có

thấm quyển quyết định giao đất Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ

tải chính đổi với phan đắt được Nha nước giao Cơ quan tai nguyên va mỗitrường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức giao đất trên thực địavà trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thông

qua hình thức đấu giá QSDĐ có một số điểm khác biệt so với hình thức

không thông qua đầu giá Căn cứ vào ké hoạch sử đụng đất hằng năm của cấp

huyện đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền phê duyệt thì cơ quan tải nguyên va mỗi trường chi đạo lập phương án đầu giá QSDĐ để tình cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyên phê duyệt Sau khi người trúng đầu giá đất đã

hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với phân đất được giao thì cơ quan tài

nguyên va môi trường 18 chức giao đất trên thực địa giảng như các bước cia

trình tư, thủ tục giao đất không thông qua đâu giá Trong trường hợp ngườitrúng đầu giá không nộp đủ tiên theo đúng yêu cầu thì cơ quan tai nguyên và

môi trường tình lên cơ quan nha nước có thẩm quyển giai quyết hủy quyết

định công nhận kết quả tring đầu giá Việc giao dat cũng theo đó ma sẽ đượcxem sét liêu có thể được tiếp tục thực hiện theo các trình tự, thủ tục Nhà nước‘ban hành hay không

1.2.2.5 Xứ lý vi phạm pháp luật về giao dat có thu tién sứ dung dat

Ngăn ngừa vi phạm pháp luật là một trong những hoạt động chính

nhằm duy tri sự én định trật tự 2 hội vả ting cường pháp chế xã hội chủ ngiữa Muốn vay, Nhà nước phải để ra những quy định pháp luật để điều chỉnh hành vi xử sự của con người, hướng những hành vi đó theo các chuẩn

mực hành vi và dao đức xã hội Tuy nhiên, không phải lúc nào các chủ thểcũng lam đúng những quy định đó ma còn nhiều trường hop làm trái với các

khuôn mu có sẵn, đó chính là hiện tượng vi phạm pháp luật, là những hank

vĩ sâm hai đến các quan hệ xã hội, đến các lợi ich được pháp luật bao vệ, tuy.

khác nhau ở mức độ, bản chất và cách thức thể hiện, song tat cả các vi phạm đều có điểm chung là gây nguy hại cho xã hội.

Trong quan hệ pháp luật đắt đai, ma hẹp hơn l trung phạm vi quan hệ

pháp luật về giao dat với hình thức giao đất có thu tiền sử dung dat thi những ‘hanh vi giao dat trái phép, lần chiếm đất đai hay chuyển QSDĐ trái phép, là những hành vi vi phạm pháp luật Như vậy, có thể hiểu: vi phạm pháp luật vẻ giao đất có thu tiên sử dụng đất là hanh vi trải pháp luật, được thực hiện một

cách cổ ý hoặc võ ý, xâm pham tới quyển lợi của Nha nước, với vai tro là đạidiện cho chủ sỡ hữu, quyển và lợi ich hợp pháp của người sử dụng đất đai

cũng như các quy định, chế độ sử dung các loại đắt (đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp)

Dâu hiệu của hành vi vi pham pháp luật về giao đất có thu tiên sử dụng

đất bao gồm có hảnh vi trái pháp luật vả yếu tổ lỗi Khác với căn cứ để truy.

cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hảnh vi vi phạm trong các loại quan hệ

xã hội khác, đổi với hành vi vi pham pháp luật dat dai nói chung va vi phạm.

pháp luật giao đất nói riêng thì da số chỉ các trường hợp, chỉ cin hai dấu hiệu

trên là đủ căn cứ để truy cứu trách nhiêm pháp lý ma không cân phải có những yếu tổ như có thiệt hại thực tế xy ra hay có mối quan hệ nhân quả

giữa hành vi vả hậu quả Béi vi LBB điều chỉnh nhóm quan hệ zã hội phátsinh trực tiếp trong qua trinh sỡ hữu, quản lý và sử dụng đất đai, trong đó,

Nha nước là chủ thể duy nhất có quyển đại điện cho chủ sé hữu (toàn dân)

thực hiến quyền quản lý thống nhất và định đoạt đổi với toàn bô đất dai Vi

thể, mọi hành vi làm xêm hại đến quyền va lợi ích của Nhà nước déu là hành

vĩ vi pham pháp luật Hơn nữa, đất dai là một loại tài sin đặc biệt mang tính

tự nhiền, thiệt hai do hành vi vi pham gây ra nhiễu khí không có biểu hiến rổ rang, cụ thể nhưng có thể để lại hậu quả rat nghiêm trong và việc khắc phục

hậu quả không chỉ thực hiện trong mét hoặc một số hành động hay khoảngthời gian cụ thể

Khi có hành vi vi phạm pháp luật vẻ giao đất có thu tiễn sử dụng đất phat sinh, các cơ quan nha nước có thẩm quyển sẽ quyết định áp dụng hình

thức trách nhiệm pháp lý nào trong từng trường hợp cụ thể Xữ lý vi pham.

pháp luật đất đai nói chung va vi phạm trung hình thức giao đất có thu tiễn sử dụng đất nói riếng là việc ap dụng các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với

người vi phạm nhằm buộc ho phãi gành chíu những hậu quả pháp lý do hảnhvĩ va hậu quả của hành vi vi pham gây ra.

Vi nguyên tắc moi vi phạm phải được phát hiện, đình chỉ và xử lý kipthời, việc áp dung xử phạt, xử lý kỉ luật vả trách nhiệm vật chất phải được

iên aah nhanh chăng, cống trình và biệt đề Việc âg ng cặc hin thức

trảch nhiệm pháp lý khác nhau đổi với người vi phạm là tùy thuộc vào tínhchất và mức độ của hành vi vi phạm Theo đó, vi phạm pháp luật vé giao đất

có thu tiên sử dụng đất có thé bi ap dụng các hình thức trách nhiệm sau:

~ XXữ phạt hành chính: ngoai việc áp dụng hai hình thức xử phạt chính là

cảnh cáo, phạt tiên, người vi phạm có thể bị áp dung hình thức phat bổ sung

và các biển pháp hành chính khác như thu hỏi đất, buộc khôi phục lại tỉnh

trang dat như trước khi bi thay đổi do hành vi vi phạm gây ra.

~ _XXữ lý kỹ luật người quản lý đất đai vi pham kỹ luật thi tùy theo mức,độ mà bi xử lý bằng một trong các hình thức như khiển trách, cảnh cáo, habậc lương, ha ngạch, cach chức, buộc thôi việc hình thức nay chỉ áp dung vớingười quản lý đất dai có hành vi vi phạm lần đâu, mức độ nhẹ

~ Xữ lý hình sự ap dụng với những người sử dụng đất có hành vi viphạm đã bị xử phạt hành chính ma còn vì phạm hoặc vi phạm gây hậu quảnghiêm trọng (áp dung Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015) hoặc người quản lý

đất đai có hảnh vi vi phạm pháp luật giao dat có thu tiền sử dung dat đã bị xử

ý lÿ luật mà còn vi phạm gây hâu quả nghiêm trong (áp dụng Diu 229 Bộuất Hình sự 2015)

~ Chiu trách nhiêm dân sự: người có hành vi vi pham pháp luật vé giao

đất có thu tiến sử dụng đất mà gây thiết hai cho Nhà nước hay các chủ thể

khác thi ngoài việc bị áp dung một trong các biện pháp xử lý trên thi còn phải

ti thường theo mức thiết hai thực tế cho các đối tượng bị ảnh hưởng bởi

"hành vi vi phạm.

1.2.3 Quá trình phát trién pháp luật về giao đất có thu tiền sứ dung đắt Cùng với sự chuyển minh từng ngày từng giờ của đất nước khi nên kinh tế ngày một phát triển, xã hội thay đổi, văn minh tân tiễn hon thi pháp luật cũng cân phải được sửa đổi, ba sung để phù hợp hơn với tiến trình của nước ta Hiển pháp qua các thời kỳ của đất nước cũng đã được sửa đổi cho

phù hợp với nên kính tế thi trường hiện tại và pháp luật vẻ đất đai cũng không

ngoại lệ Hình thức giao đất có thu tiên sử dung đất được diéu chỉnh bởi chính

các quy định của pháp luật đất đai Trong đó, Luật Dat đai và các văn banpháp luật liên quan do các cơ quan nhả nước có thẩm quyển ban hành trongthời gian qua đã tạo nên nên tăng pháp lý cho việc quy định vẻ hình thức giao

đất có thu tiên sử dung đất ở nước ta Vì vậy, để đánh giá thực trang pháp luật

vẻ hình thức giao đất có thu tién sử dung đất chính là đánh giá thực trạng các

quy định của pháp luật dat đai vé từng chủ thé sử dụng đất trong hoạt đông kinh doanh của mình Theo đó, tit cơ chế bao cấp chuyển sang nên kinh tế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể trước được sử dụng đất

không phải nộp tiên chuyển qua phải nộp tiễn sử dụng đất néu như việc sử

dung đất là dé đáp ứng cho mục đích kinh doanh là một hình thức khẳng định.

những quan niệm mới trong nhân thức của Nha nước cũng như chính nhân

dân về quyền sử dụng dat trong nên kinh tế thị trường, 2.3.1 Giao đất theo quy dink của LĐĐ 1987.

Sau những thăng trim của đất nước, LĐĐ cuối cing cũng được say

dựng một cách cụ thé va chỉ tiết, lin đầu tiên được ra đời vào năm 1987 LD

1987 quy định vẻ hình thức xác lập QSDĐ dưới hai góc độ, thứ nhất 18 giao

đất không thu tiên sử dung đất đối với chủ thé trong nước va thứ hai 1a cho thuê dét đổi với chủ thé sử dụng đất nước ngoài Trong LBD 1987, QSDĐ chưa được “tiên tệ hóa”, chưa coi hộ gia đình, cá nhân lả chủ thể chủ yếu.

trong quan hệ sử dung dat, chưa lượng hóa các quyển của người sử dụng đấttrong các giao dich dân sự về đắt dai LĐĐ 1987 ra đời trong những năm đầu

của thời kỳ đỗi mới, chiu ảnh hưởng năng né của cơ chế kế hoạch hóa tập

trung quan liêu, bao cấp” nên LĐĐ 1987 vẫn còn tốn tai những hạn chế nhất

đính, chưa điều chỉnh được những quan hé đất dai trong cơ chế thi trường

đang mới hình thanh, đắt dai thời bay giờ vẫn chưa được khai thác và sử dụng theo đúng giá trị vin có của nó Chính điều này đã là tién để cho việc đỗi mới

quan hệ sở hữu đất dai, trong đó, quyển của người sử dụng đất đã được coitrong hơn, từ đó nha nước đã ban hành thêm các quy định về giá đất để chính

thức coi QSDĐ lả một dang hang hóa trong thi trường QSDĐ ỡ giai đoạn tiếp

theo Vào giai đoạn nảy, hình thức giao đất có thu tiên sử dung đất vẫn chưađược hình thành Thay được những bat cập này, nhiệm vụ đặt ra cho Đăng va

Nhà nước là cẩn phải thay đổi pháp luật đất đai cho phủ hợp với tình hình mới.

của đất nước, đặt ra nên tang cho sư ra đời của hình thức "giao dat có thu tiếnsử dụng đất” trong các văn bản LBD sau này.

1.2.3.2 Giao dat có thu tién sit dụng dat theo quy định của LĐĐ wim

1993 và các lần sửa đôi, bỗ sung

‘Vn giữ vững tinh thân cia bản Hiển pháp năm 1992 cũng như văn bản

luật đất đai đâu tiên, LĐĐ năm 1993 được Quốc hội Khóa IX thông qua ngày

14/7/1993 đã ra đời, Nhà nước chính thức bd các quy định "bao cấp” về giaoQSDB Chế đô sé hữu toan dân đối với đất dai tiép tục được khẳng định tại

LBD 1993, Nha nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền năng tối cao trong việc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi toàn lãnh thổ

quốc gia Nha nước không trực tiếp sử dung đắt ma thực hiện quyền định đoạtcủa mình thông qua quản lý va giao dat cho các chủ thé có nhu cầu sử dungđất, theo đó, hình thức sử dụng đất nói chung va hình thức giao đất có thu tiễnsử dụng đất nói riêng được quy định như sau:

~ Cơ chế sác lập QSDĐ gồm: giao dat không thu tiên sử dung đắt và giao

đất có thu tiền sử dụng dat lan dau tiên được ra đời

~ Nhà nước ban hành các quy định về khung giá các loại đất để chính

thức áp dung các ngiĩa vụ tải chính khi giao QSDĐ.

‘tee/thonetinghaphatdanewedvn/2008/08/¢6/3770/ 300), Chính sắc đất ai ở Vit Nam trong

‘hoi đốimới Nguyễn Tấn Phát

~ Nha nước bao hộ các quyển và lợi ich hợp pháp của các chủ thể kinh

doanh khi được giao QSDĐ.

~ Đối tương sử dung đất được mỡ rồng, không chỉ thuần túy 1a tổ chức

trong nước như trong LĐĐ 1987 trước đây, ho bao gém từ các cơ quan nhà

nước, các tô chức chính trị, tổ chức kinh tế dén hộ gia định, cá nhân sử dung đất Nói một cach khác, quy định của pháp luật đất đai đã có những thay đỗi quan trong về người sử dung dat và bảo hộ các quyển cho người sử đụng,

Tir các nội dung trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiễn sử dungđất khi được giao đất dé ở, để tổ chức sản xuất kinh doanh và do đó, phảiđóng góp cho Nhà nước các khoản lợi nhuận thu được từ đất đai

1.2.3.3 Giao dat có thu tiêu sit dung dat theo quy đình của LĐĐ 2003

đến trước uăm 2013

Đúc rút kinh nghiêm thực tiễn từ việc thi hành các đạo luật đất dai trước đây, đặc biệt quy đính về hình thức giao đất có thu tién sử dung dat, LBB 2003 và các văn bản thí hành đã có những bỗ sung so với các van ban

cũ như sau

~ Luật 2003 quy đính cụ thé hơn về đổi tương được Nha nước giao đất có

thu tiên sử dụng đất và không thu tiên sử dụng đất Qua đó, chủ thé kinh

doanh thay được nghĩa vụ nộp tiên sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước là cần thiết, đảm bảo cho công tác giao đất của các cơ quan nha nước có thẩm.

quyền diễn ra một cách đúng pháp luật và đảm bão cho việc thực hiện đúngmục đích khí được nhả nước giao đất của người sử dụng đất

~ Chuyển các doanh nghiệp nba nước được giao đất từ trước 01/01/1900

không thu tiên sử dụng dat sang hình thức giao đất có thu tiên sử dụng đất a

đâm bao tinh công bằng trong việc xác lập nghĩa vụ tài chính đối với các tổ

chức kinh tế.

~ Bam bão cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chon các

"hình thức sử dung đất kế cf giao đất có thu tiền sử dung đất khí thực hiện các

dự án đầu từ tại Việt Nam.

- Đảm bảo cho người sử dung đất trong nước va các nha đầu tư nước

ngoai các cơ hội khác nhau khi sử đụng đất vào muc đích sẵn xuất kinh

doanh, lựa chọn hình thức giao dat có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất cho

phù hợp với hình thức kinh doanh cũng như muc dich sử dụng của minh Quy

định nay được ban hảnh để tạo điều kiện cho các nha đầu tư căn cứ vào khả năng tải chính của minh để có thé tiếp cận thêm về QSDĐ với hình thức phủ

hop nhất, dm bao sử dung đất đưc giao một cách hiệu quả

1.3.3.4 Giao đất có thu tiền sứdụng dat theo quy định của LDD 2013

dén nay

'Kế thừa các quy định từ LĐĐ 2003, Luật năm 2013 cũng có quy định

é bai hình thức giao đất 1a giao đất không thu tiễn sử dung đất (Điều,

54) và giao đất có thu tién sử dụng dat (Điễu 55) Cụ thể, pháp luật hiện hảnhđã thu hep đối tượng được giao đất có thu tién sử dụng đất Theo đó, Nha

nước sé giao đất có thu tiên đối với dat ở (kế cả đất ở riêng lẽ của hộ gia đính, cá nhân va đất để thực hiện dự án dau tư xây dựng nha ở để bản hoặc bán kết

‘hop cho thuê của nha dau tư trong nước vả nước ngoài) va bổ sung thêm trường hợp giao đất có thu tiên sử dụng đắt để thực hiện dựán đầu tư hạ tang ghia trang, nghĩa địa — tức lả có mục đích kinh đoanh Š

Co thé thay, Nha nước áp dung hình thức giao đất co thu tién đổi với

các chũ thể trên vi mục tiêu thu lợi nhuân từ việc sử dung đất được giao Đặc

biết khác so với LĐĐ 2003, cả nhân, tổ chức nước ngoài không được tham gia vào quan hệ sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiễn, văn bản luật đất đai hiện hành đã bỗ sung quy đính về các đối tượng có

ngoài, theo dé, doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoài khi đầu tư váo Viet

Nam để thực hiện các dự án đâu tư thi sẽ được Nhà nước xem xét giao đất có thu tiên sử dụng đất để sử dụng đất đúng mục đích va nhu câu của doanh nghiệp

Có thé thấy, quy đính nay đã mỡ rông sự lựa chọn hình thức sử dung

đất cho doanh nghiệp có vẫn đâu tư nước ngoài - loại doanh nghiệp đang phat triển nhanh chóng và có số lượng ngày một tăng trong bối cảnh hội nhập nên

kinh tế thi trường của nước ta với nên kinh tế thé giới hiện nay, khí ma Việtu hiệu nước

em Tapchi hết học — Đặc san33/2014, “Quy định mới :ề gEođất cho thể đất, chujển mục dchsitdụng đất ong Lut Đất đai 20134 cic vấn bản hướng đẫn thi hành”~ gưjễn Xuễn Trọng tr73

Nam được coi như một mãnh đất mau mỡ để các doanh nghiệp nước ngoáikhông ngại rót vốn liên tục, hiện thực hóa những mô hình kinh doanh lý

tưởng trong các mô hình, inh vực kinh doanh hiện có cũng như triển khai các

ý tưởng mới, mỡ rông pham vi kinh doanh của ho

Nour vay, mic dù dua trên các quy định vẻ hai hình thức giao đất như

được ban hành từ LPB 2003 nhưng LPB 2013 đã quy định cụ thể hơn về hình thức giao đất có thu tiễn sử dụng đất, mặt khác, một số quy định cũng được "nói lông" va mỡ rộng pham vi đối với các đối tượng được Nha nước giao đất cỏ thu tiên sử dụng đất Đây không chỉ là một sự thay

còn đồng thời đem lại hiệu ửng tích cực trong lĩnh vực kính tế đất dai khí nómi rông cảnh cửa, tao điều kiện cho các đối tượng kinh doanh, đặc biết là các

doanh nghiệp có yêu tổ nước ngoài, các nhà đâu tư có thể thực hiện được các đự án đầu tư tại Việt Nam, từ đó đặt nên móng cho sự phát triển về kinh tế vả.

hội nhập quốc tế cia nước ta

KET LUẬN CHƯƠNG I

“Chương là cái nhìn tổng quát vẻ lĩnh vực giao đất cũng như hình thức giao đất có thu tién sử dung đất trên cơ sỡ lý luân chung, vai trỏ của giao đất

trong quản lý Nha nước vẻ dat dai đến lich sử hình thành va hoàn thiện phápluật về hình thức giao đất có thu tiễn sử dụng dét từ khi ban hảnh văn bảnLBD đâu tiên đến khi được đưa vào sử dụng như một văn ban pháp luật chính

của pháp luật đất dai của nước ta Từ những phân tích mỡ đầu tổng quát cia chương I, người đọc có thể hiểu được về quá trình hình thành va phát trị

của pháp luật vẻ giao dat có thu tiên sử dung đất qua các thời kỹ, pháp luất vẻ

giao đất có thu tiên sử dụng đất cũng từng ngay được hoán thiện để phù hợp

hơn với nên kinh tế thi trường khi Việt Nam dân từng bước hội nhập với nên

kinh tế chung của toàn câu Ngoài ra, Chương I cũng phân tích về chế độ sỡ

hữu toán dân về đất đai mả Nha nước là đại diện chủ sỡ hữu, đường lối chínhsách của Đăng và Nhà nước vẻ phát triển kinh tế trong lĩnh vực đất dai là

chiếc “kim chi nam” xuyên suốt cho các quy định về giao đất có thu tiễn sử

dụng đất

CHƯƠNG II

PHAP LUẬT VE GIAO DAT CÓ THU TIEN SỬ DỤNG DAT VA THUC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ NOL

2.1 Thục trang các quy định của pháp luật hiện hành về hình thức giao đất có thu tiền sử dựng đất.

3.1.1 Căn cứgiao dat có thu tiền sứ dung đắt

Giao đất có thu tiền sử dụng đất với ý nghia 14 một trong những nội

dung cơ bản vả quan trong của quản lý nha nước trong lĩnh vực đất dai, là

hoạt động của cơ quan nha nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế

quyền sử dung đất cho các tỗ chức, các hô gia đình va cá nhân có nhu cẩu xin

giao đất để sử đụng Vẻ căn cứ giao dat có thu tién sử dung dat thì pháp luật hiện hành không có quy định trong điều luật hay văn bản nảo cụ thé Tuy

nhiên, trong LBD 2013 có quy định nội dung vẻ các căn cứ giao đất, chỉ tiết

tại Điều 52 Theo đó có thể hiểu, các căn cứ giao đất có thu tiền sử dụng dat chính là các căn cứ áp dung cho việc giao đất noi chung.

Điều 52 quy định cu thể việc giao đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dung đất hàng năm của cấp huyện va căn cử vào nh cầu sử dụng đất thể hiện trong dy án đầu tư và đơn xin giao đất của người sử dung đất Trong đó, để dam bảo căn cứ dé giao đất, nội dung kế hoạch sử dụng đất hang năm của cấp huyện cẩn phải chú ý đến các nội dung quy định tại điểm c vả điểm d của

khoản 4 Điều 40 LBD

Quy định nay thay cho các căn cứ chung là quy hoạch, kế hoạch sử

dung đất hoặc quy hoach xây dựng đô thi, quy hoach xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của LĐĐ 2003 Nên căn cứ vào "quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất" như LĐĐ 2003 thi tao ra pham vi quyển qua réng cho cơquan nha nước có thẩm quyén giao đất cho người sử dung đất Theo đó, khigiao đất, nêu thấy kê hoạch sử dụng dat không phủ hop với viếc giao, các cơ

quan có thẩm quyển sẽ lưa chọn căn cứ là quy hoạch sử dụng đất, ma trong quy hoạch sử dung đất lại bao gầm cả quy hoạch tổng thé và quy hoạch chi

tiết Nha nước vẫn có thể tiến hành giao đất khi kế hoạch sit dung đất hang

năm không phu hợp Việc cho phép sự lựa chon căn cứ nay cũng la một trong

những nguyên nhân dẫn dén sự "tùy tiện” và "dễ dai” của một số bộ phan cán ‘06 có thẩm quyền khi thực hiện giao dat.

LBB 2013 quy định căn cứ giao đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng

nm” khi giao đất nhằm kiểm soát chặt chế hoạt động nay, hạn chế tình trang “tủy tiên” nói trên Theo đó, cơ quan nh nước có thắm quyển chỉ có quyền

giao đất khi đất đó đã phù hợp với kế hoạch sử dung đất hàng năm của cấp

huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nha nước có thẩm quyền.

Mặt khác, với việc quy đính như vậy sẽ góp phan hạn chế tinh trang“quy hoạch treo”, "dự án treo” sảy ra trong thực tế thời gian qua tại Thanhphố Hà Nội do quy hoạch sử dung đất được xây dưng với chiến lược dài hạn"Nếu lầy đó làm căn cứ cho việc giao đất thi sẽ không sát với nhu câu sử dung

đất cũng như diễn biển, hiện trang va tinh hình sử dung đất của Thanh phó,

thậm chí co thé là xa rời thực tiễn Với kế hoạch sử dung dat hang năm được

phê duyệt sẽ khắc phục được tinh trang này Theo đó, việc giao đất sẽ đượcgiám sắt chặt chế va dim bảo thực hiện tốt hơn.

Ngoài ra, căn cứ giao đất có thu tiền sử dụng đất còn được xem xét dua trên nhu cầu va mục dich sử dụng dat được thể hiện trong các dự án dau tư và

đơn xin giao đất của người sử dung đất Căn cứ vào nhu câu sử dụng dat trong dự án đầu tư thì cũng cân phải phân biệt:

~ Đối với tổ chức thi nhu câu sử dụng đất để thực hiện dự an đầu tư đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc được cấp giây chứng.

nhận đâu tư Còn đổi với các dự án không phải trình cơ quan nha nước có

thấm quyển xét đuyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhân dau tư thì phải

thể hiện nhụ cầu sử dung đất trong don xin giao đắt, có văn bản thẩm định vềnhu câu sử dung đất của Sở Tai nguyên và Môi trường

~ Đồi với hộ gia đính, cá nhân thi nhu cẩu sử dung đất được thể hiện

trong đơn xin giao đất va phải có xác nhận của UBND cấp sã nơi có đất vẻ

nhu cầu sử dung đất Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin giao đất để

thực hiện dự án đâu tư thi cẩn phải có văn ban thẩm định về nhu cầu sử dung

đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Co thể thay, để đáp ứng các nguyên vọng của người sử dung đất thi việc zác nhận nhu câu và mục đích sử dung đất la bất buộc Qua đó, căn cứ để giao dat có thu tiên sử dung đất được thực hiện một cách minh bạch, hiệu qua,

các cơ quan có thẩm quyển giao đất cũng đồng thời quản lý được các côngviệc liên quan một cách sắt sao hơn thông qua việc nấm rổ nhu cầu thực trongsử dụng dat của người xin giao đất va tránh được tinh trang giao đất tùy tiện ởmột số dia phương hiện nay.

2.1.2 Đôi tượng được giao dat có thu tiên sứ dụng dat

2.1.2.1 Boi với tô chức được Nhà nước giao dat có thu tiễn sit dung dat

Thứ nhất, đối trong được giao đất.

Theo khoăn 2, 3, 4 Điểu 55 LĐĐ 2013 và các điểm b, c, d, đ khoăn 1Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiên sử

dụng đất thì các tổ chức kinh tế và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoải thuộc đổi tượng được Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng đất khi có nhu cầu xin giao đắt để thực hiện các dự án dau tư sau:

~ Xây dựng công trình‘ban hoặc để bản kết hợp cho thuê

LBD 2013 ra đời, ngoài việc kế thửa các quy định vẻ đổi tượng sử

dụng đất được Nhà nước giao đất khi có nhu câu sản giao dat của các văn ban LBD trước đây thi văn bản pháp luật hiện hành đã bổ sung và giải thích rõ hơn về khái niêm "tổ chức kinh tế" ~ một trong số những đối tượng được Nha

nước giao đất có thu tiên sử dụng đất Theo đó, tổ chức kinh tế bao gồm

doanh nghiệp, hợp tác zã va tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

về dân sự, trừ doanh nghiệp có vên đầu tư nước ngoài Bên cạnh đó, LDD

2013 đã thay thé thuật ngữ “tổ chức nước ngoài dau tư tại Việt Nam” trong hop cao tang, trong đó có diện tích nha ở dé

ˆ Theo khoản 26 Điều 3 Luật Đất đai 3013

các văn bản luật dat dai cũ trong sử dung đất bằng thuật ngữ “doanh nghiệp

có vốn đâu tư nước ngoài" Việc thay đổi này ngoài việc lam rố đính nghĩa

của đối tượng còn là để tương thích với các quy định của các văn bản luật doanh nghiệp va luật đầu tư hiện hành Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài bao gém: doanh nghiệp 100% vốn du tư nước ngoài, doanh.

nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Viet Nam ma nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phan, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật đầu tu?

Có thé thay, theo LĐĐ hiện hảnh, Nhà nước sẽ giao dat cho các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vả thu tién sử dung đất vi

"mục tiêu thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất được giao va đồng thời để đầm bãocho đất được giao được sử dụng đúng mục dich, đúng nhu cầu xin giao của

các đối tượng nay Đặc biết khác so với LĐĐ 2003, tổ chức nước ngoài không

được tham gia vào quan hệ sử dụng đất dưới hình thức giao dat có thu tién sử

dụng đất, còn theo các văn ban luật đất dai hiện hảnh thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu đâu tư vào Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư theo các mục đích nói trên thi sẽ được xem sét để sử dụng đất dưới hình thức Ja giao dat có thu tiễn sử dung dat.

Các quy định nay nhằm mỡ rộng sự lựa chon hình thức sử dung đất cho

doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoài — loại doanh nghiệp đang phát triển và có số lượng ngày cảng tăng lên trong béi cảnh hội nhập nên kinh tế thi

trường của nước ta hiện nay, khi ma Việt Nam được chon làm một nơi lý

tưởng để các doanh nghiệp nước ngoài rót vốn đâu tư kha nhiều vảo các lĩnh vực kinh doanh của nước ta Ngoài ra, tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiên sử dung đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tang nghĩa trang, nghĩa dia để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tang,

Nhu vay, mắc dit dua trên các quy định vẻ hai hình thức giao đất như

được ban hảnh từ LĐĐ 2003 nhưng LPB năm 2013 đã quy định cụ thể hơn vẻ hình thức giao đất có thu tiễn sử đụng dat B én canh đó, một sé quy định

cũng được "nói löng" va mỡ rộng phạm vi đổi với các đổi tượng được Nhànước giao đất có thu tiên sử dụng đất Đây la một sự thay đổi mới mẽ nhưng

“Reo khoăn 7 Dau Luật Đắt mi 2013

đẳng thời dem lại hiệu ứng tích cực trong lĩnh vực đất dai khi nĩ tạo diéu kiệncho các chủ thể kinh doanh, đặc biệt lá các doanh nghiệp cĩ yêu tổ nướcngội cĩ thé thực hiến được các dự án đâu tư tại Việt Nam, từ đĩ đất nên‘mong cho sự phát triển vé kinh tế va hội nhập quốc tế của nước ta

Tiưứ hai, điều kiện giao đất cĩ thu tiền sử dựng đất.

Điều 55 LBD 2013 cĩ quy định các đổi tương thuộc trường hợp giao

đất cĩ thu tiên sử dung đắt, tuy nhiên, pháp luật hiện hành chỉ cĩ quy định về điểu kiện giao đất cĩ thu tiên sử dụng đất đổi với các trường hợp được giao

đất dé thực hiện các dự án đầu tư (khoăn 2, khoản 3, khoăn 4 Điều 55 LBD2013) LBB năm 2013 đã bé sung các quy định để kiểm sốt chất chế việc

giao đất cĩ thu tiên sử dụng đất đặc biệt là trong trường hợp giao đất để thực

hiện các dự án đâu tư, chỉ tiết được ghi nhận tại Điều 58 LBB 2013 như sau:

“1 Đổi với die ân cĩ sit ching đắt tring lúa, đắt rừng phịng lơ,

Từng đặc chung vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được QuốcHội quyết dinh, Thi tưởng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tr thi cơ

quan nhà nước cĩ thẩm quyền chi được quyết định giao đất kìủ cĩ một trong

các văn bẩn sau đập

4) Văn bản chấp thuận của Thủ tưởng Chủ

chuyén mục đích sử dung từ 10 héc ta đất trơng lúa trõ lên; từ 20 héc ta đất

Từng phịng lộ, đất rừng đặc dung trở lên

b) Nght quyết

chuyển nmục dich sử đụng dưới 10 héc ta đất trơng lúa; dưới 20 héc ta đấtTừng phịng hộ, đất rừng đặc đăng

3 Đối với die án sử dung đất tại đáo và xã phường thi trắn biên giới, ven biển thi cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyên chỉ được quyết định giao đất kit duoc sự chấp thudm bằng văn bẩn của các bộ, ngành cĩ liên quan

5 Người được Nhà nước giao đắt, cho thud đất cho phép cimyẫn mục dich sử dung đất để thực liện dự dn đầu ti phải cĩ các điều kiện san đây:

a) Cĩ năng lực tài chính để bảo dam việc sử dung dat theo tiễn độ của phù đối với trường hợp

của Hộiig nhân dân cấp tinh đối với trường hop

che cn đầu te;

b) Kỹ qui theo quy dmah của pháp luật về đâu te:

¢) Không vi pham quy inh của pháp luật với trưởng hợpdang sit ng đất do Nhà nước giao đắt đã thực hiện đụ án đu hư khác "

Theo đó, cỏ thể thấy, điên kiện đầu tiên là điều kiên áp dụng đối với các cơ quan có thẩm quyền trong việc ra các quyết định giao dat, chuyển mục.

đích sử dung đất nhằm đão bao an ninh, quốc phòng, bão vệ nghiêm ngặt dattrồng hia, đất rừng phòng hộ, dat rừng đặc dụng, bảo dim cho an ninh lương,thực cũng như bao tôn đa dang sinh hoc, bão vẻ môi trường sinh thải va thích

tứng với biển đỗi khí hậu Đó là việc phải trình danh mục công trinh dự án đầu tu cho các cơ quan, các cấp có thẩm quyền xem xét va phê duyét đổi với từng loại đất thì được quy định cụ thể tại điểm a vả điểm b khoản 1 Điều

58 trên Đối với các dự án có sử dung đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đấtrừng đặc dụng vào các mục đích khác mả không thuộc trường hợp được QuốcHồi quy định thì phải được Thủ Tướng Chính Phủ chấp thuận chủ trương đầu

tư thì các cơ quan có thẩm quyên mới có thể giao đất cho người sử dụng đất có thu tiễn sử dung đất Tuy nhiên, quy đính nay vẫn chưa chất chế bối nếu muốn chuyển đất trồng lúa sang đất dh án thi địa phương chỉ cân chuyển đổi

đười 10 héc ta là Hi đồng nhân dân cấp tinh có thể phê duyệt thực hiện.

"Ngoài ra, dé dam bao phat triển kinh tế gắn với bão đảm an ninh quốc

phòng đối với dự an đất tai đão và xế, phường, thị trin biên giới, ven biển thi cơ quan nha nước có thẩm quyền chi được quyết định giao dat khi được chấp

thuận bằng văn ban của các bô, ngành có liền quan Đốt với dự án có vẫn đâutừ trực tiếp của nhà đâu tư nước ngoài tại đão vả xã, phường, thi trấn biên

giới, ven biển không thuộc trường hop Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thi trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư,

'UBND cấp tinh gửi văn ban xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau day:

~ Bé Quốc phòng, Bô Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu dat sử dung tại dio va x4, phường, thị tran biên giới,

~ Bô Quốc phòng đối với khu đất sử dung tai xã, phường, thị trén ven

triển liên kể với khu dat sử dung vào mục đích quốc phỏng, trừ trường hợp đã

xác định khu vực cảm theo quy định,

cut

~ Bộ Công an đổi với khu dat sử dụng tại xế, phường, thi trấn ven biển liền ké với khu đất sử dụng vào mục dich an ninh.

Ké từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến của UBND cap tinh, trong

thời hạn không quá 20 ngày, Bô Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao ségửi ý kiến bang văn bản tới UBND cấp tỉnh để nêu các ý kiến phân hỏi Nếudự an có vốn đầu từ trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài thuộc một trong các

trường hợp trên ma có sử dụng đất trồng lia, đất rừng phòng hồ hay đất rừng đặc dung theo như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của LĐĐ 2013 thi

việc sin ý kiến của các Bộ sẽ được thực hiện trước khi tình Thủ tướng Chính phủ để xin chấp thuận chủ trương 11

Ngoài ra, để tăng hiệu qua sử dung đắt, Luật quy định người được Nha

nước giao đất để thực hiện dự án đâu tư phải có năng lực tải chính để bao đảm.

việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đâu tư đã đăng ký va zin phê

duyệt chủ trương bởi các cơ quan có thẩm quyển của Nha nước, ký quỹ theo quy đính của pháp luật về đâu tu, không vi pham các quy định của pháp luật

vẻ dat dai đối với các trường hợp dang sử dụng đất do Nha nước giao có thu

tiên sử dung đất để thực hiện các dự án đâu tư khác.

Tuy nhiên, không phải dự án nào khi được Nha nước giao đất để thực

hiện dự án đâu tư déu phải tha mãn cả ba diéu kiện trên Theo quy định tạiĐiều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi ti thi hành một số điều

của LD 2013 thi chi có ba nhóm dự án phải áp dụng điều kiện đó, bao gỗ ~ Dự an đâu từ zây dựng nha 6 để bản hoặc để cho thu hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật vẻ nhà ỡ,

~ Dw án đâu tư kinh doanh bat động sản gin với QSDĐ theo quy đínhcủa pháp luật vé kinh doanh bat động sản,

~ Dựán sản xuất, kinh doanh Không sử dung vốn từ ngân sich nha nước Trong khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013 thi năng lực vẻ tải chính là điều kiện đầu tiên mà người sử dụng đất cân phải đáp ứng khí được Nha nước giao đất

"Theo Điều 33 Hghjđịnh43/2014/H0CP ngà 35/05/2015 quy địnhchỉtết thị hành mỗtsố đều cửa tiệt

ita