Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Pháp luật về hợp đồng condotel ở Việt Nam

BAO CAO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET GIAI THUONG

“SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC” CUA TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI NAM 2021

PHAP LUAT VE HOP DONG CONDOTEL O VIET NAM

Thuộc nhóm ngành: Khoa học xã hội

NĂM 2021

BAO CAO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET GIAI THUONG “SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC” CUA TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI NAM 2021

PHAP LUAT VE HOP DONG CONDOTEL

O VIET NAM

Thuộc lĩnh vực: Khoa hoc Xã hộiSinh viên thực hiện:

1 NGUYEN THỊ THANH THUY

Dan toc: Kinh

Lớp: 4323, Khoa: Pháp luật Kinh tế Năm thứ: 3 / Số năm đào tạo: 4

2 PHAN THỊ PHƯƠNG MAI

Dân tộc: Kinh

Lớp: 4323, Khoa: Pháp luật Kinh tế

Năm thứ: 3 / Số năm đào tạo: 4 3 PHAN THỊ MỸ HÀ

Dân tộc: Kinh

Lớp: 4323, Khoa: Pháp luật Kinh tế Năm thứ: 3 / S6 năm đào tạo: 4 Sinh viện chịu trách nhiệm chính thực hiện đề tài: Nguyễn Thị Thanh Thùy

Người hướng dẫn khoa học: Tiến sỹ Trần Thị Bảo Ánh

DANH MỤC TỪ VIET TẮTT 2-2 2 %2 S£+E£EE£EE£EEEEE2EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrrkerkee | 10807100000 | 1 Lý do chọn đề tài -2- + 5s 2s E2 2E E1 1271211211112 21 1111111111111 1x xe | 2 Tong quan tình hình nghiên €ứu - 2 2 2 +SE+E£+E£EE£EeEE+EzEerxzrerxrrerree 2 3 Mục tiêu và nhiệm vu của đề tab ees ess ecsessessesseseesessessessesseseseeseeseens 3 4 Đối tượng và phạm Vi nghiên €ứu -2- 2 2+S++E+ke£EeEEEEEEEEEEEEEErrrkerkrrkd 4 5 Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu 2-2 2+S2+EeEESEEeEEEEEEEEEEEEErEerkerrees 4 Š, Prrnrg hấp: TTEhÏEW GỮI : ááss:- s6 án can hi he nia ki i aia gế 5 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VE HỢP DONG CONDOTEL VÀ LÝ LUẬN

PHAP LUẬT VE HỢP ĐÔNG CONDO'TEL, 2 (2252 S2 *2*SE+E+t£eEexzexexexzess 6

1.1 Tổng quan về hoạt động kinh doanh Condotel -2- 2s 22x szs4 6 1.1.1 Lịch sử ra đời và phát triển hoạt động kinh doanh Condotel 6 1.1.2 Khai niệm hoạt động kinh doanh Condotel ¿+ -<ss+++<+++ss2 8 1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh Condotel ‹ - «++++<<s++++ 10 1.1.4 Phân loại mô hình kinh doanh Condofel - 5-5 555555555 s 5s sssssss + 14 1.2 Khái quát về hợp đồng Condotel - 2 + s+SE+EeEE+E£EEeEEzEeExzrerxererxee 16 1.2.1 Khái niệm hợp đồng Condotel ¿2-2 5s +E+E++E£E++E+Eerx+Eerxsrerxee l6 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng Condotel - ¿2-2 +Ss+E£+E+E+E£EE+EE+EeEEzEerkererxee 17 1.2.3 Các dang hợp đồng Condotel phổ biến ¿2-2 2 s2 2+E+£++Ee£xz£zzxeẻ 19 1.3 Lý luận pháp luật về hợp đồng Condotel - 2-5 s2 2+S+£+2se£xzxezxez 20 1.3.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng Condotel và sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật vê hợp đông đôi với hoạt động kinh doanh Condotel 20

1.3.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng Condotel -2- 23 1.3.3 Sự phát triển của pháp luật về hợp đồng Condotel 2 - 2 +: 24 TIỂU KẾT CHUONG I 52-252 25+t 2222x221 21127 1.1 rrrre 28 CHƯƠNG 2 THUC TRANG PHÁP LUAT VE HOP DONG CONDOTEL Ở Mi ĐH 353L 31

2.1 Điều kiện giao kết hợp đồng Condotel -2- + 2 2 s+£z+Eezx+xezxerszzees 31 2.1.1 Nguyên tắc giao kết hop đồng Condotel ¿2 2s+c++xe£x+Ezzkerxzxees 3l 2.1.2 Trình tự giao kết hợp đồng Condotel - 2 + +k+E++Ee£x+Ee+kerxzxees 32 2.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Condotel 2-52 2 s+szs+sz£: 33 2.2.1 Các chủ thé tham gia hợp đồng Condotel phải có năng lực chủ thé 33

2.2.3 Hợp đồng Condotel được giao kết đảm bảo nguyên tắc tự nguyện 37 2.2.4 Mục đích và nội dung của hợp đồng Condotel không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hộIiI - - - - c1 3921011133211 113 11111 111 1 111 9x nrry 38 2.2.5 Hình thức của hợp đồng Condotel - 2 - + + +k+E++Ee£EzEzkerxzxees 38 2.3 Nội dung của hợp đồng Condotel - 2-2 2 x2 £ESEE2EeEEeErkerkrrees 41

2.3.1 Nhóm các điều khoản chung của hop đồng mua ban và hợp đồng quan ly Condotel bao ðÖỒm: - + 2 2 +SSEE£SE+EE+ESEE2EEEEE121211112121717111 1111.211 cxeE 41 2.3.2 Nhóm các điều khoản riêng của hợp đồng mua ban Condotel và hợp đồng quản ly Condotel bao ðÖm: - ¿+ 2 SE £+E+EE2E£EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrervee 46 TIỂU KET CHUONG 2 - - 55:25 222332221112211221122 1 1 55

3.1 Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp 3.1.5 Bat cập đối với mức lãi suất cam kết của hop đồng Condotel 60 3.1.6 Bat cập trong bảo lãnh khoản cam kết lợi nhuận của ngân hàng 61 3.1.7 Hệ quả của việc cham dứt Hợp đồng dịch vu quan lý Condotel 62 3.2 Nguyên nhân của những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng Condotel 2 - + se x+SE+E£EE+EEEEE121E1111111111111111111111 111111 10 63 TIỂU KET CHƯƠNG 43 2 ©52:22S+t22EYt2222E222212711222112 1 tre 67 CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE HỢP DONG

CONDOTEL Ở VIỆT NAM ¿5c 121 2E 2122121121121 21211111211211 21 11 1t 68 4.1 Định hướng chung hoàn thiện pháp luật về hợp đồng Condotel 68 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hop đồng Condotel ở Việt Nam 70

4.2.1 Thống nhất cách hiểu về Condotel và quy định cách tính phần diện tích Condotel thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung - 70 4.2.2 Sửa đôi khái niệm về thương nhân và mở rộng đối tượng áp dụng Luật THUONG 0 72

4.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộCGGII([E an sa ans hề So nh ana th cm ta sna eR TRS ORT SS LA ALR A ST N.S TO TR AR 73 4.2.4 Xác định rõ các tiêu chí về sự kiện bat khả khang - 5-55: 75

4.2.6 Sửa đối, bồ sung quy định về bat động sản hình thành trong tương lai 76 TIỂU KET CHƯNG 4 2-2 2522 SE9EEEEEEEE2E121121121217171111111 111.1 re 77 KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, - 2 2S S SESEESEE2E12112121717111211211 21.21 T1 79 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO -2- + 2 S2+E+EE+E£EESEE+EeEEeErEerkrrees |

GIAO KET HỢP ĐÔNG CONDOTEL - Error! Bookmark not defined.

PHU LUC II.A: HOP DONG MUA BAN CĂN HỘ DU LICH CONDOTEL 9 PHU LUC II.B: CHÍNH SÁCH CAM KET QUYEN LỢI DÀNH CHO NHÀ DAU TU THU CAP KHI THAM GIA DU AN CONDOTEL GRAND WORLD

BLDS Bộ luật Dân sự năm 2015 GKHD Giao kết hop đồng

QCVN Quy chuẩn Việt Nam

CISG Công ước viên 1980 (Công ước của liên hợp quốc về mua bán hàng hóa quốc tế) UBND Ủy ban nhân dân

TNHH Trach nhiém hitu han

1 Lý do chọn đề tài "

Thực hiện Nghị quyét sô 08 - NQ/TW, ngày 16 thang 01 năm 2017 của Bộ Chính trị Việt Nam về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cùng với xu thế phát triển công nghiệp xanh của thé giới, thi trường du lịch Việt Nam trong những năm gần đây đã có bước chuyển mình mạnh mẽ và dần trở thành một trong những ngành kinh tế trọng điểm Song hành với đó, để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng ngày một tăng cao của người dân, hàng loạt mô hình dịch vụ nghỉ dưỡng đã lần lượt ra đời, điển hình phải kế đến mô hình Căn hộ du lich- Condotel.

Trong vòng xoay của thị trường cung- cầu, những năm qua, sự ra đời của hàng loạt dự án bất động sản Condotel tại những khu vực đắc địa, có nguồn lợi kinh tế cao đã thu hút sự quan tâm của một lượng lớn người dân có vốn nhàn rỗi mong muốn trở thành đầu tư thứ cấp của mô hình này nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận Giống như mọi hoạt động hợp tác đầu tư kinh doanh khác, để gia nhập thị trường, tham gia vào bất kì dự án Condotel nào, nhà đầu tư thứ cấp cần cùng thỏa thuận những nội dung liên quan bằng việc xác lập quan hệ hợp đồng Condotel với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường Condotel vẫn luôn tồn tại những đợt “sóng ngầm” do các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp trong quá trình thực hiện hợp đồng Theo đó, trên thực tế, tại một số dự án Condotel, hợp đồng giao kết giữa các bên không đảm bảo tính tự nguyện cùng thỏa thuận mà được xác lập dựa trên ý chí của một bên- chủ đầu tư Ngoài ra, thời gian qua,

thị trường bắt động sản còn chứng kiến sự “vỡ trận” của hàng loạt dự án Condotel do

chủ đầu tư không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng về thời gian giao nhận căn hộ, quyền lợi của các bên, Đặc biệt, thời gian gần đây, khi dịch bệnh Covid-19 bùng né tại Việt Nam và hầu hết các quốc gia trên thế giới, dé đảm bảo an toàn sức khỏe của người dân và phòng tránh dịch bệnh lây lan, Tổ chức Y tế thế giới (WHO) và Chính phủ các nước đã yêu cầu thực hiện lệnh giãn cách xã hội, hạn chế việc người dân đi lại giữa các nước Vì nguyên nhân này, năm qua, thị trường du lịch tại Việt Nam gần như “đóng băng” bởi toàn bộ các hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng đều bị hoãn, hủy Điều này gây tác động không nhỏ đến thị trường kinh doanh Condotel Do không có khách thuê phòng, nguồn doanh thu sụt giảm, chủ đầu tư mat khả năng thực hiện nghĩa vu chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng Condotel Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến mâu thuẫn giữa nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư càng trở nên gay gắt Từ đây, hàng loạt van dé bat cập liên quan đến hợp đồng Condotel cũng được đưa ra ban luận.

Những tranh chấp và mâu thuẫn trên thực tế đã đặt ra nhiệm vụ cấp thiết, Việt Nam cần xây dựng khung pháp lí với những qui định cụ thé về van đề kinh doanh

Condotel nói chung va hợp đồng Condotel nói riêng dé bảo vệ quyền và lợi ich của các bên, nhất là nhà đầu tư thứ cấp trong hoạt động kinh doanh này Có thé thay, mặc dù đã xuất hiện hàng chục năm trên thế giới và hoạt động, phát triển tại Việt Nam trong hơn một thập kỉ nhưng khung pháp lí qui định về mô hình Condotel vẫn còn thiếu và yếu, dẫn đến tình trạng thực tế thi hành pháp luật gặp nhiều bất cập và khó khăn Tuy pháp luật đã dần thừa nhận mô hình Condotel trong các Công văn số 703/BTNMT-TCQLDD của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/2/2020 “V/v Hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở” xác định hình thức sử dụng đất cho sự án Condotel là đất thương mại dịch vụ và Công văn số 4308/BXD-HĐXD của Bộ Xây dựng về “V/v quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế căn hộ lưu trú/ căn hộ du lịch”, ngày 03 tháng 9 năm 2020 đồng nhất khái niệm Condotel với căn hộ lưu trú/ căn hộ du lịch, nhưng Công văn không phải là văn bản quy bản quy phạm pháp luật mà chỉ là văn bản hành chínhthông thường nên có giá trị pháp lí không cao Hơn nữa, các văn bản này mới chỉ qui định khái quát một cách chung nhất về van đề Condotel dé giải quyết tam thời những tranh chấp hiện tại chứ chưa đưa ra qui định cụ thê để giải quyết tận gốc những mâu thuẫn phát sinh và hạn chế những bat cập có thé xảy đến trong tương lai của quan hệ hợp đồng Condotel giữa các bên.

Vì những lí do trên, nhóm tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về hop dong Condotel ở Việt Nam ” đề tập trung nghiên cứu, đánh giá.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Pháp luật vê hợp đông Condotel là một chê định quan trọng, tuy nhiên do còn là một van đề mới, cho đến nay vẫn chưa có công trình nao tại Việt Nam nghiên cứu trực tiếp, chuyên sâu về nội dung này, mà hau hết mới chỉ tập trung phân tích Condotel gắn với phạm vi rất rộng liên quan đến hoạt động quản lý, kinh doanh, trong đó một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thé liệt kê ra như sau:

Bài viết “Phát triển và quản lý Condotel - cơ sở pháp lý và thực tiễn ” của TS Ngô Trung Hòa đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp, Số 13/2018 đã phân tích một số vướng mắc về pháp luật điều chỉnh kinh doanh Condotel trên thực tiễn, bên cạnh đó đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hoạt động này.

Bài viết “Những vấn dé pháp li và thực tiễn về kinh doanh condotel ở Việt Nam hiện nay” của PGS.TS Nguyễn Thị Nga đăng trên tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Số 9/2019 đã khái quát về Condotel, kinh doanh Condotel từ đó chỉ ra những vấn đề phát sinh từ sự vận dụng quy định pháp luật, sau cùng đề xuất xây dựng khung pháp lý cho thị trường Condotel tại Việt Nam.

Cùng với các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam, một số tác giả nước ngoài cũng có những nghiên cứu về vấn đề này Đặc biệt là nhóm tác giả tại khoa Luật, Đại học Airlangga đã có bài viết “Liablity of the Parties of Condotel Management Contract” — tạm dịch “Trách nhiệm của các bên trong hợp đồng quản lý Condotel” được đăng trên tạp chí Yuridika, số 34(2)/2019 Bài viết này đã đi sâu phân tích các đặc điểm của hợp đồng quản lý Condotel, đồng thời chỉ ra những tính chất đặc thù khác biệt giữa hợp đồng này với các loại hợp đồng khác đang được điều chỉnh chính thức theo pháp luật Indonesia.

Bài viết “Model of Legal Protection for Condominium Hotel Owner in Surabaya” — tam dich “Mô hình bao vệ pháp lý cho chu sở hữu căn hộ khách sạn tai Surabaya”của nhóm tác giả tại khoa Luật, Đại học Surabaya được đăng trên tạp chí Luật, Chính sách và toàn cầu hóa số 68/2017 Bài viết này đưa ra khái niệm về Condotel tại Indonesia, phân tích hợp đồng quản lý từ đó tập trung làm rõ những mô hình bảo vệ pháp lý cho chủ sở hữu Condotel.

Nhìn chung, các công trình khoa học trên đã mang đến cho nhóm nghiên cứu các góc nhìn khác nhau về vấn đề hợp đồng Condotel Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện từ vấn đề lý luận đến thực tiễn của pháp luật điều chỉnh hợp đồng Condotel tại Việt Nam, những hạn chế, vướng mắc cũng như các giải pháp hoàn thiện vấn đề này Hơn nữa, đặt trong điều kiện nền kinh tế - xã hội luôn không ngừng thay đổi, phát triển thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được van cần phải được tiếp tục bố sung, hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam” trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu khoa học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài 3.1 Mục tiêu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhăm mục đích làm sang to các van dé lí luận va thực tiễn của pháp luật điều chỉnh hợp đồng Condotel ở Việt Nam, từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về van đề này.

3.2 Nhiệm vụ của đề tài

Dé đạt được những mục tiêu nêu trên, nhóm nghiên cứu tập trung thực hiện các nhiệm vụ cơ bản sau:

Thứ nhất, nghiên cứu các vẫn đề lí luận liên quan đến mô hình Condotel với tư cách là một hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục tiêu sinh lời Từ đó khái quát nên nội dung lí luận về hợp đồng Condotel và pháp luật điều chỉnh vấn đề này Qua đây đặt ra sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về hợp đồng đối với hoạt động kinh doanh Condotel.

Thứ hai, nghiên cứu và phân tích các nội dung liên quan đến pháp luật về hợp đồng Condotel Theo đó, phân tích nguyên tắc giao kết, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng từ đó khái quát nên nội dung của hợp đồng Ngoài ra, nhóm tác giả còn thực hiện nghiên cứu quan điểm lí luận, khung pháp lí và thực tiễn áp dụng qui định pháp luật về hợp đồng Condotel của một số nước trên thế giới, từ đó, đưa ra những gợi mở cho Việt

Thứ: ba, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam hiện nay Phân tích những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng Condotel, từ đó, tìm ra các nguyên nhân của vấn đề này.

Thứ tư, đưa ra định hướng chung nhằm hoàn thiện cơ chế pháp lí và kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng Condotel.

4 Doi tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đôi tượng nghiên cứu

Nhóm tác giả tập trung thực hiện nghiên cứu các van dé sau:

Thứ nhất, những lí luận về hoạt động kinh doanh Condotel và hợp đồng Condotel; lý luận pháp luật về hợp đồng Condotel;

Thứ hai, những qui định pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh hợp đồng Condotel; quan điểm và qui định pháp luật một số quốc gia về hợp đồng Condotel.

Thứ ba, thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu

Nhóm tác giả thực hiện nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật và hoạt động giao kết hợp đồng Condotel của hai chủ thé: chủ đầu tư và nhà dau tư thứ cấp Phạm vi bài báo cáo tập trung vào khai thác quan điểm và qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng hợp đồng mua bán Condotel và hợp đồng quản lí Condotel Ngoài ra, nhóm còn thực hiện phân tích quan điểm và qui định pháp luật của các nước Hoa Kỳ, Indonesia, Thái Lan, Tây Ban Nha, Singapore và Hồng Kông - những nước có lịch sử hoạt động Condotel lâu đời và đạt được những thành tựu đáng kê trong lĩnh vực kinh doanh Condotel.

5, Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu

Nham đạt được mục tiêu của bài nghiên cứu, nhóm tác giả chon cách tiép cận da chiều từ nhiều khía cạnh khác nhau, đi từ lí luận đến thực tiễn dé có cái nhìn tổng quát và toàn diện về van đề: “Pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam”.

Thứ nhất, tiếp cận cơ sở lí luận về mô hình kinh doanh bất động sản Condotel và hợp đồng Condotel.

Thứ hai, tiép cận những lí luận về nội dung liên quan đến pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam và một số nước trên thế giới.

Thứ: ba, tiếp cận thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng Condotel và quan hệ hợp đồng này trên thực tế cùng những bat cập, vướng mắc tồn tại.

Thứ tw, tiép cận từ những quan điểm và định hướng hoàn thiện pháp luật về van đề hợp đồng Condotel.

Từ hướng tiếp cận nêu trên, đề tài được kết cấu thành các chương:

Chương 1 Lý luận chung về hợp đồng Condotel và lý luận pháp luật về hợp đồng Condotel

Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam

Chương 3 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam Chương 4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam 6 Phương pháp nghiên cứu

Bao cáo tông kêt đê tài nghiên cứu vừa sử dụng phương pháp nghiên cứu chungcủa khoa học xã hội, vừa áp dụng các phương pháp nghiên cứu đặc thù của luật học, cụ thê là các phương pháp sau:

Thứ nhất, phương pháp tổng hợp, phân tích Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, nhóm tác giả đã tham khảo các tài liệu liên quan, cụ thể là những công trình nghiên cứu của các học giả trong và ngoài nước; những bài báo, bài phân tích của các luật sư, nhà kinh doanh bat động sản, ; cùng với đó là sự phân tích, đánh giá môi trường pháp lí Việt Nam về lĩnh vực hợp đồng; những quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước dé đưa ra được những lí luận vừa làm sáng tỏ được bản chất của hoạt động

Condotel, vừa phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam.

Thứ hai, phương pháp bình luận, so sánh, thong kê, chứng minh Báo cáo tông kết dé tài nghiên cứu lay sự kiểm chứng của thực tiễn làm căn cứ cho các lập luận, kiến nghị trong bài viết Cụ thê là đi từ những vụ việc trên thực tế, lấy ý kiến của những chủ thé liên quan làm bằng chứng xác đáng cho những lập lập và kiến nghị trong bài.

Thứ ba, phương pháp diễn giải, quy nạp được sử dụng dé chia tách từng phần nội dung nhằm thực hiện việc nghiên cứu, phân tích chuyên sâu, sau đó thực hiện tổng kết van dé, đưa ra giải pháp cho van đề pháp luật về hợp đồng Condotel.

CHUONG 1 LÝ LUẬN CHUNG VE HỢP BONG CONDOTEL VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VE HOP DONG CONDOTEL

1.1 Téng quan về hoạt động kinh doanh Condotel

1.1.1 Lịch sử ra đời và phát triển hoạt động kinh doanh Condotel

1.1.1.1 Sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh Condotel trên thé giới Condotel là sản phâm kết hợp giữa căn hộ chung cư với khách sạn, mang nhiều ưu điểm của cả hai loại hình bất động sản đã phát triển từ rất lâu trên thế giới.

Mặc dù Condotel đã xuất hiện hàng thập kỉ trước, tuy nhiên chưa có một nguồn nào khăng định nguồn gốc của Condotel đầu tiên trên thế giới Condotel được xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida!, tuy nhiên điều nay chỉ chính xác trong phạm vi nước My Bởi, theo nhiều tài liệu thi Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”2 Loại hình bất động sản này thậm chí còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu Dau vậy, có thé khang định rang Mỹ đã giúp Condotel trở nên phô biến Cuối thập kỷ 70, dưới tác động của sự thay đổi chính sách về thuế tại Mỹ, dưới vỏ bọc là những căn hộ nghỉ dưỡng, người dân tại Mỹ bắt đầu đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn này với mục đích dé trốn thuế Vào năm 1986, những chính sách về thuế trước kia bị chính phủ xóa số, Condo hotel dần mat đi vị thé của mình trên thị trường bất động sản Tới cuối thập kỉ 90, khi nền kinh tế có những

chuyên biến tích cực và thị trường bất động sản hoạt động sôi nôi, loại hình nhà ở

khách sạn này, một lần nữa, trở nên phô biến ở Mỹ Xu hướng này bat đầu phát triển và lan rộng sang các khu vực khác như Caribbean, Canada, thậm chi ca Dubai ở khu vực Trung Đông Ở Europe và Nam Mỹ, mô hình condo hotel được phát triển đưới tên gọi "Condotels" hoặc "aparthotels".

Chỉ cần số vốn đầu tư khoảng 100.000 USD, nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua dé sở hữu các sản phâm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng tại bãi biển nổi tiếng vào những dip cuối tuần Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là dé phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương Trong các năm tiếp sau, chính quyền địa phương đã thay đổi luật thuế nham hạn chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại về van đề rửa tiền và trốn thuế, dẫn đến Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990.

Vào những năm 2000, chủ đầu tư dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô thành phố Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiên trúc và câu trúc của tòa nhà, đê rôi sau đó bán lại tòa nhà có thiệt kê, công

' The History of Condo Hotels, http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html (truy

cap vao 10/1/2021)

> Condo Hotel / Condotel: Introduction; Its comercial and legal beginnings The Vacation industry blog

-https://mixed-use-resorts.com/2013/11/20/introduction-its-comercial-and-legal-beginnings-1/ (truy cập vào10/1/2021)

3 Richard Evans, Chapter 1 - The Definitive Study of Condo Hotels - Amazon Books

ông chủ toà nhà thành công bat ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chăng bao lâu sau, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng!.

Ké từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thé giới Nồi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan)

1.1.1.2 Sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh Condotel tại Việt Nam Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây, lần đầu được thử nghiệm 6 Sereton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 20075 Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng Sau Nha Trang Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như: Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang

Năm 2014 - 2016, Vingroup là một trong những chủ đầu tư đầu tiên tiên phong khai thác lợi nhuận từ lĩnh vực Condotel này Tuy nhiên, vì Condotel khi đó còn quá mới đối với Việt Nam, nên chưa có các quy định pháp lí để điều chỉnh đối tượng này dẫn đến nhiều trở ngại, khó khăn khi thực hiện kinh doanh Tiêu biểu là việc xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều bat cập vì chưa xác định được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Tại thời điểm đó, dé khắc phục bat cập này, nhiều nhà đầu tư phát triển dự án Condotel đã “sáng tác” ra khái niệm “đất ở không hình thành don vị ở” dé xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án Tuy nhiên, đây là cách sử dụng thuật ngữ không đúng, chưa được pháp luật đất đai ghi nhận Bởi đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thê trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở Các loại đất khác nhau sẽ gan liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau Chính vì vậy, việc nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận quyén sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gan liên với đất cho các căn hộ Condotel với mục đích “dat ở không hình thành don vị ở” là không có căn cứ, không 4 Trần Quốc Hoan (2018), Phat triển Condotel — Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kién Trúc Việt Nam

http://kientrucvietnam.org vn/phat-trien-Condotel-kinh-nghiem-quoc-te/; (truy cập vào 10/1/2021)

5 Doãn Hồng Nhung (2007), Tap bài giảng boi dưỡng nguôn nhân lực aie thị trường bat động sản ở Việt

Nam - Chuyên dé: Quy trình và kỹ năng môi giới bat động sản, Bộ Xây dựng, H 2007

5 Thu Phương, Đất ở không hình thành don vị ở: Thuật ngữ mâu thuan, nhiễu hệ lụy

https://theleader.vn/dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-thuat-ngu-mau-thuan-nhieu-he-luy-1555554694870.htm; (truy cập vào 10/1/2021)

phải là giải pháp triệt dé, thậm chi gây nhiều phức tap cho công tác quản ly về đất dai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Và đến năm 2020, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng thì Condotel mới được chính thức thừa nhận, việc sử dụng đất xây dựng Condotel vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ và chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo Luật Đất đai 20137 Công văn này đã khắc phục phần nào sai lầm của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng “đất ở không hình thành đơn vị ở” trước kia và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn cho Condotel Về quy trình thủ tục, trước hết, với các căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng “dat ở không hình thành đơn vị ở” thì cần phải thu hồi ngay; tiếp đó đối với những dự án có loại đất ban đầu là đất ở, phù hợp với quy hoạch thì tiến hành chuyên đổi mô hình Condotel sang thành chung cư, trường hợp đất được xây dựng ban đầu là đất thương mại, dịch vụ thì áp dụng Công văn phía trên dé tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng Condotel.

Tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường Condotel tại Việt Nam trong một thập ky qua đã phát triển mạnh mẽ Dang nói, du đã ra đời hàng chục năm, thậm chí những năm gần đây phát triển nóng nhưng Condotel nói riêng hay hoạt động kinh doanh Condotel nói chung lại chưa có một văn bản pháp luật nào ở nước ta điều chỉnh vẫn đề này Do đó, muốn biết khái niệm Condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình

tương ứngŠ

1.1.2 Khái niệm hoạt dong kinh doanh Condotel "Condotel là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng Condotel là việt tat của hai từ Condominimum (căn hộ) và Hotel (khách san) Condotel được kiến thiết giống như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn hộ cao cấp Trong Condotel, có thé sử dụng bếp nấu nướng va tat cả những tiện ich của một căn hộ chung cư thông thường” Chủ sở hữu căn hộ trong Condotel có quyền ở, bán hoặc cho thuê Như vậy, Condotel có cả hai chức năng sử dụng là nhà ở và khách sạn. Nhưng cần phải thống nhất cách hiểu về Condotel là: mét loại hình khách san được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hop hai mục đích khách san và căn hộ chung cu'® Các dự án Condotel hiện được đầu tư 7 Điều 153 và Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2014.

8 Việt Dũng, Condotel và một thập kỷ "rồi loan" chỉ vì tên goi,

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-va-mot-thap-ky-roi-loan-chi-vi-ten-goi-316716.html (truy cập vào 10/1/2021)

? Lindsay Whipp and Peter Krupa, Christopher Howard's Guide to Real Estate in Costa Rica: A Primer for

investing in Costa Rica’s real estate market, tr.78

10 TS, Ngô Trung Hòa, Phát triển va quản lý condotel - cơ sở pháp lý và thực tiễn,

xây dựng tập trung tại các đô thị du lịch, ven biên và được quản ly, vận hành, khai thác với chức năng chính là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở).

Vì vậy, Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn Không giống như khách sạn, mỗi căn hộ trong Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư Tuy nhiên, các căn hộ Condotel được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng khách sạn Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ được ban quản lý của Condotel cho thuê như các phòng khách sạn bình thường Căn hộ Condotel có thê được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn của công ty quản lý Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ.

Condotel là một sản phẩm bất động sản phổ biến trên thế giới, thường được xây dựng tại các thành phố lớn hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp Tuy nhiên, hiện tại pháp luật Việt Nam chưa thừa nhận loại hình này, dù Condotel được đầu tư xây dựng và các hoạt động mua bán, chuyên nhượng diễn ra khá sôi động.

Mặc dù, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra định nghĩa chính thức về Condotel, nhưng tại Công văn 4308/BXD-HDXD năm 2020 về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế do Bộ Xây dựng ban hành đã công nhận Condotel chính là: Căn hộ du lịch.

Tuy nhiên, thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành thì lại ghi nhận Condotel là căn hộ lưu trú và năm trong nhà chung cư hỗn hợp Điều này vẫn chưa thuyết phục được các chủ thê kinh doanh Condotel vì cho rằng cách giải thích về căn hộ lưu trú (Condotel) theo Thông tư 21 của Bộ Xây dựng chưa chuẩn và chưa phù hợp với thực tế Bởi, đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú nên không thê dùng khái niệm căn hộ lưu trú để chỉ Condotel.

Mặt khác, thông tư 21/2019/TT-BXD giải thích “căn hộ lưu trú” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp Condotel, phục vụ mục dich cho thuê lưu trú” Nhưng trên thực tế, không chỉ có Condotel, mà còn có cả căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất, hoặc căn hộ dịch vụ (serviced apartment) hoặc văn phòng khách sạn (officetel) cũng sử dụng vào mục đích lưu trú, hoặc cho thuê lưu trú, hoặc kết hợp kinh doanh Do đó, đã là căn hộ phục vụ mục đích lưu trú du lịch thì phải gọi là căn hộ du lịch thống nhất theo quy định của Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP.

Vì vậy, theo tìm hiểu và nghiên cứu kĩ về bản chất của Condotel thì nhóm nghiên cứu quyết định nghiên cứu căn hộ Condotel với khái niệm là căn hộ du lich, đúng tinh thần của Công văn 703, Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP.

Khi xem xét khái niệm hoạt động kinh doanh Condotel, ngoài việc phân tích khái niệm Condotel, ta cần phải xác định được một yếu tô rất quan trọng, đó là mục đích

http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207229 (truy cập vào 15/1/2021)

sinh lời của hoạt động kinh doanh Đối với chủ dau tu, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu qua; dòng tiền đỗ vào Condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế Đối với nhà dau tư thứ cấp, Condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản vừa mang lại thu nhập ôn định với mức lợi nhuận hàng năm cao hơn rất nhiều kênh đầu tư truyền thống như vàng, ngoại tệ, tiền gui Nhiều chủ dau tư còn đưa ra cam kết đảm bao lợi nhuận kinh doanh căn hộ Condotel (từ 8 - 12%/nam) cho khách hang từ 5 — 10 năm Không chỉ dừng lại ở đó, khách hàng sở hữu căn hộ Condotel có thể nghỉ dưỡng ngay tại chính căn hộ của mình từ 15 đến 20 ngày trong năm, tuỳ chính sách và thỏa thuận trong hợp đồng Condotel.

Từ việc xem xét nội hàm của khái niệm condotel, nhóm nghiên cứu xây dựng định nghĩa về hoạt đồng kinh doanh Condotel như sau:

Hoạt động kinh doanh Condotel là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gom mua ban, cho thuê căn hộ, cung ứng dich vu, đâu tư, xúc tiễn thương mại và các hoạt động nhằm mục dich sinh lợi khác của chủ déu tư và nhà đầu tư, mà doi tượng của hoạt động đó là căn hộ Condotel.

1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh Condotel

Condotel có một sô đặc diém gân giông với loại hình chia sẻ ky nghỉ (Timeshare!') đang phố biến trên thế giới Sự khác biệt của Condotel với loại hình trên được thé hiện thông qua: zớ¿, hình thức sở hữu và sự tiếp cận các dịch vụ trong tô hợp

(Đối với Timeshare, chủ sở hữu bị giới hạn về quyền sử dụng căn hộ của họ vào một

thời điểm nhất định trong năm); hai, dịch vu cua Timeshare hạn chế hơn Condotel và khách lưu trú tại Timeshare phần lớn tự phục vụ; ba, lợi nhuận của Timeshare thấp hon Condotel do chủ dau tư cần nhiều nguồn lực hơn dé sắp xếp, bán phòng vào từng thời điểm nhất định trong năm; bén, Condotel quy mô dich vụ lớn hơn nhiều so với các căn hộ nghỉ dưỡng va Timeshare.

* Đặc điểm của hoạt động kinh doanh Condotel

Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh Condotel là hoạt động thương mại vì hoạt động kinh doanh Condotel bao gồm mua bán, cho thuê căn hộ Condotel nhằm mục đích sinh

lợi; một bên chủ thê của hoạt động này là thương nhân Trong mối quan hệ mua bán,

cho thuê Condotel thì chủ đầu tư tham gia với tư cách là thương nhân do chủ đầu tư của dự án là các tô chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh theo quy định của phápluật.

'l Timeshare: là các phần tài sản và địa điểm du lịch bao gồm resort, hotel, condotel được làm chủ bởi một nhóm

người Môi người sẽ bỏ ra một sô tiên dé làm chủ một vi tri tai resort, chi phi sẽ được thanh toán moi năm Daylà hình thức sở hữu phù hợp dành cho cả người đi du lịch một mình hoặc du lịch gia đình.

Thứ hai: Đôi tượng của hoạt động kinh doanh Condotel là căn hộ Condotel Vì

hoạt động kinh doanh Condotel có đối tượng kinh doanh đặc biệt là các Condotel nên

đặc trưng của hoạt động này đến từ cách thức vận hành chính căn Condotel đó Đối tượng của hoạt động kinh doanh Condotel có những điểm đặc biệt và chính từ đó tạo ra đặc điểm riêng của hoạt động kinh doanh Condotel Cụ thể:

(i) Condotel là một căn hộ được tích hợp những dich vụ, tiện ích của khách sạn Condotel được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn Tại Condotel, khách du lịch có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường Điểm khác biệt ở đây là thay vì người mua dùng dé ở lâu dài và thường đặt tại những thành phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư thông thường thì Condotel được đặt tại những khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giỗng như một căn phòng khách sạn.

- Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24 Với những chức năng trên, Condotel có đặc điểm giống như khách sạn, đáp ứng được dịch vụ lưu trú, yêu cầu về nghỉ ngơi, ăn uống, vui chơi giải trí và các dịch vụ khác liên quan cho khách hàng trong suốt thời gian lưu trú Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ dé nghỉ dưỡng và cho thuê.

- Bên cạnh đó, Condotel còn có chức năng của một căn hộ vì: Căn hộ du lịch được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ với đầy đủ dụng cụ nau nướng va du khách có thé đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình

Theo khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch: “Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiét bi, dich vu can thiét phuc vu khach du lich Khach co thé tự phục vu trong thời gian lưu trú ”.

Theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lich, được sửa đổi bé sung theo khoản 3 Điều 5 Nghị định số 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 của Chính Phủ nham sửa đôi một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dich vụ đối với căn hộ du lịch là: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp va phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay

bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách moi”.

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một Condotel theo Khoản 3 Điều 21 và Khoản 1 Điều 24 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2018, thì căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 201512 Thêm vào đó, theo khoản 1, 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bat động sản 2014, căn hộ du lich (Condotel) là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh; bởi đó là công trình xây dựng có thể có sẵn hoặc được hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân!3 Theo đó, việc xây dựng, tạo lập, quản lý sử dụng và kinh doanh liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bat động sản, dat đai và xây dựng có liên quan

Tuy nhiên, khác với Tòa nhà chung cư, hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ Condotel bắt buộc phải có Ban quản lý Cũng không có quy định và quy chế dé tổ chức và bầu/công nhận Ban quản lý như một tòa nhà chung cư thông thường được Do vậy, nếu có thì ban quản lý của tòa nhà Condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ dé nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư, nên người mua căn hộ Condotel sẽ không thé góp tiếng nói của minh cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.

Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư Tuy nhiên, thực tế thì hoàn toàn không dé dàng như vậy, mà mọi thứ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư Theo đó, chủ đầu tư có thé tự mình hoặc thuê một don vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì chủ đầu tư cũng phải ban hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận hành tòa nhà Chính vì vậy, người mua Condotel không thé tự ý sửa chữa, phá đỡ hoặc thay đổi kết cấu bên trong một Condotel, không thé tự ý thuê một đơn vi cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vi quan lý khác dé vận hành căn hộ minh đã mua, cho dù mình đã sở hữu căn hộ Mà phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định!.

(ii) Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên

Tại Mỹ, Condotel được coi là một loại hình “second home” - bat động san, thường được sử dụng làm nhà dé nghỉ dưỡng (vacation home) và không phải là nơi cư trú liên tục trong thời gian đài!Š Tuy nhiên khác với nhiều loại second home khác, chủ sở hữu !2 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định Bat động san bao gồm: Dat dai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.Mặt khác, căn hộ du lịch (Condotel) gồm có đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, nên cũng là mộtloại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

13 Được phân tích rõ tại mục 1.2.3.

!4 Vĩ Văn Tiến (2018), Su that vé pháp lý condotel (can hộ du lịch),

https://olympiclaw.vn/su-that-ve-phaply-Condotel-can-ho-du-lich/; (truy cập vào 20/1/2021)

lỗ What Is the Difference Between an Investment Property and a Second Home?

https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-the-difference-between-investment-property-second-home.html

Condotel không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình Trách nhiệm được đề cập đến ở đây liên quan tới việc quản lý, trang trí hay bảo trì công trình xây dựng sẽ được chủ đầu tư hoàn thiện theo thâm mỹ và khả năng tài chính.

Cu thể, khi so sánh Condotel với khách sạn thì có thé thay một số điểm khác biệt sau: về muc dich sử dung, thi Condotel sử dụng cho thuê lưu trú khi du khách tới du lịch — nghỉ dưỡng; còn khách sạn thì hoạt động kinh doanh trên cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú, ăn uống và các dich vụ bố sung cho khách hàng dé đáp ứng moi nhu cầu ăn, nghỉ ngơi và giải trí của họ tại các địa điểm du lịch nhăm mục đích thu lợi nhuận Về mô hình kinh doanh, Condotel có đơn vi vận hành, quản lý tìm kiếm khách thuê, tự bảo trì, bảo dưỡng định kỳ; còn khách sạn thì có mô hình kinh doanh lưu trú và kinh doanh ăn uống.

Vì vậy, với đặc điểm không phải nơi cư trú thường xuyên, thì Condotel thường được hình thành ở những khu vực có vi trí thuận lợi cho nghỉ dưỡng, du lịch, thường không tập trung ở khu dân cư nên căn hộ này không được sử dụng với mục đích dé ở hàng ngày, mà chủ yếu cho mục đích kinh doanh thông qua các đơn vị trung gian hoặc do chính chủ sở hữu căn hộ Condotel khai thác để kinh doanh.

(iii) Condotel có thé được ban quản lý khách san cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng

Chủ đầu tư hoặc bên thứ ba do chủ đầu tư chỉ định sẽ thay chủ sở hữu Condotel quản lí, bảo trì và vận hành căn hộ Cùng với đó, chủ sở hữu sẽ trả các chi phí dịch vụ quản lí căn hộ Việc cho thuê này có bản chất giống như một giao dịch đặt phòng khách sạn thông thường Người thuê sẽ chỉ làm việc để đặt phòng với ban quản lí mà không phát sinh bất kì quan hệ gì với chủ sở hữu Condotel Đôi lại, ban quản lí trong quá trình cho thuê Codotel cũng đưa ra cam kết lãi suất với chủ sở hữu Hiện nay, mức lợi nhuận mà chủ sở hữu Condotel ở Việt Nam được cam kết dao động từ 8% -12%/năm Tuy nhiên, việc cam kết này hiện nay còn gặp nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ kịp thời dé tạo tiền đề cho thị trường Condotel phát triển vững mạnh.

(iv) Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ trong trường hợp condotel được khai thác thông qua các chủ đầu tư, ban quản lí tòa nhà hoặc các nhà môi giới.

Như đã phân tích ở trên, mục đích chủ yếu của các nhà dau tư khi tham gia mô hình kinh doanh Condotel là mục đích sinh lời Khoản lợi nhuận này xuất phát từ việc cho thuê Condotel và phía chủ đầu tư sẽ cam kết ngay từ khi nhà đầu tư thứ cấp mua Condotel Mức lợi nhuận này phụ thuộc vào thu nhập thực tế từ việc khai thác, vận

(truy cập vào 20/1/2021)

'6 Phân tích ở chương 4

hành căn hộ Và trên thị trường condotel thì mức chia sẻ lợi nhuận dao động ở khoảng

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đánh giá mức lợi nhuận các chủ đầu tư Việt Nam cam kết với nhà đầu tư thứ cấp cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực, tiềm ân nhiều rủi ro và bat lợi Trong trường hợp chủ sở hữu tự khai thác Condotel dé cho thuê, sẽ không đặt ra van dé chia sẻ lợi nhuận, nhưng việc này sẽ gây sự thiếu đồng bộ trong việc khai thác, vận hành dự án

(v) Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Dat dai năm 2013, thì loại đất dùng dé xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sử dụng không quá 50 năm với trường hợp đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm Vì thế, đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ôn định, lâu dài.

Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất” Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ky dé được cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu về công trình xây dựng gan liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà Condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bat động san dé kinh doanh Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà Condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên

1.1.4 Phần loại mô hình kinh doanh Condotel

Căn cứ theo hình thức sở hữu và lợi nhuận cam kết đối với căn hộ Condotel thì trên thị trường hiện nay có ba mô hình kinh doanh Condotel đó là:

- Mô hình sở hữu kỳ nghỉ: (dự an Alma ở Bãi Dài — Cam Ranh) Với mô hình này thì chủ đầu tư không bán căn hộ nghỉ dưỡng cho khách hàng mà bán kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế Khi đầu tư vào mô hình này thì khách hàng có thé nghỉ tai dự án, các điểm du lịch trên thế giới có cùng chủ đầu tư hoặc bán lại kỳ nghỉ để kiếm lợi nhuận Đây là mô hình mà người mua không được sở hữu căn hộ, chỉ được sở hữu kỳ nghỉ do đó nhận được ít được sự quan tâm nhất.

'7 Dựa trên kết quả khảo sát được nhóm nghiên cứu thực hiện (Mục I-3 Phụ lục I)

- Mô hình không cam kết lợi nhuận: khách hàng có thê linh hoạt khai thác, sử dụng căn hộ của mình: Dé ở, tự vận hành kinh doanh, ký gửi chủ đầu tư và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ.

Với mô hình không cam kết lợi nhuận thì khách hàng sẽ ký gửi chủ đầu tư để khai thác, quản lý và chia sẻ lợi nhuận theo doanh thu thực tế Trên thị trường Condotel thì mức chia sẻ lợi nhuận dao động ở mức 80/20 hoặc 85/15 (khách hàng nhận 85% lợi nhuận, chủ đầu tư nhận 15% lợi nhuận).

Đặc biệt, với các dự án không cam kết lợi nhuận, khách hàng hoàn toàn có thể tự khai thác căn hộ băng cách kết hợp với các đơn vi tour du lịch hoặc có thể sử dụng dé ở như một căn hộ chung cư bình thường Tuy nhiên, với mô hình không cam kết lợi nhuận nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án Condotel có vị trí tốt, sát mặt biển, giao thông thuận tiện, có kiến trúc độc đáo, có nhiều điểm độc đáo khác biệt dé đem về lợi nhuận đầu tư tốt nhất.

Trên thực tế, tại Việt Nam có rất ít chủ đầu tư đi theo hướng phát triển dự án Condotel không cam kết lợi nhuận bởi nó vừa không thuận lợi dé thúc day bán hàng vừa ít nhà đầu tư quan tâm do hàng ngày khách hàng được tiếp cận với nhiều các dự án cam kết cùng nhiều lời quảng cáo, mời chào với mức cam kết rất hấp dẫn từ 10-12%/năm Tuy vậy, dé phát triển thành công dự án theo mô hình này thi chủ đầu tư phải có tâm cùng tầm nhìn dài hạn, muốn xây dựng một dòng sản phẩm tốt đem lại giá trị đầu tư cao cho khách hàng Bởi chỉ khi khách hàng mua được căn hộ với giá tri thực cùng dòng lợi nhuận đến từ kết quả kinh doanh thực tế thì quyên lợi và giá trị đầu tư của khách hàng mới được đảm bảo.

- Mô hình cam kết lợi nhuận: (các dự án như Cocobay, Vinpearl Lê Thánh Tôn, Vinpearl Trần Phú ) Nắm bắt được tâm lý “ăn chắc mặc bền” của nhiều khách nên mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình được dai đa số các chủ đầu tư lựa chọn ké từ khi xuất hiện mô hình Condotel tại Việt Nam.

Tuy nhiên, các dự án này chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận từ 05 năm đến 10 năm đầu với mức lợi nhuận cam kết thường dao động từ 10-12%/nam (sau thời gian cam kết lợi nhuận thì mô hình sẽ trở lại bài toán giống hệt mô hình không cam kết lợi nhuận Lợi nhuận sẽ được chia sẻ theo kết quả kinh doanh thực tế từ việc cho thuê căn hộ).

Giá bán căn hộ sẽ được các chủ đầu tư day lên cao hơn giá trị thực của căn hộ Phan giá chênh lệch đó chủ dau tư dự án có thể đem đi kinh doanh, gửi ngân hang, tái đầu tư vào các dự án khác lúc này, chủ đầu tư có khả năng chỉ trả lợi nhuận cam kết với khách hàng.

Cùng với đó phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh căn hộ chủ đầu tư là nguoi sé hưởng tron vẹn và không phải chia sẻ với khách hang Do đó, mô hình cam kết lợi

nhuận thực chat chi là một kỹ thuật tài chính của chủ đầu tư Và cuối cùng khách hàng sẽ chịu rủi ro gi? Đó là:

+ Khách hàng mua căn hộ không mua được đúng giá trị thực, do đó nếu đến năm thứ 03 hoặc năm thứ 05 trong thời gian cam kết lợi nhuận, nếu khách hàng không muốn đầu tư nữa và muốn bán lại thì rất khó để bán lại.

+ Khách hàng phải ủy thác ký gửi trọn đời cho chủ dau tư dé vận hành kinh doanh mà không có quyền quyết định cho căn hộ của mình.

+ Với tỉ lệ lạm phát trung bình tại Việt Nam từ 4-5%/năm, do đó giá phòng cho thuê cũng sẽ được điều chỉnh tăng theo tỉ lệ lạm phát Như vậy đến năm thứ 05 hoặc năm thứ I0 trong thời gian cam kết lợi nhuận mà khách đầu tư vẫn nhận được lợi nhuận cam kết 10%/năm như năm thứ | thì thực tế là khách hàng đang bị lỗ mà không hề hay biết.

Đặc biệt, ở một số dự án khách hàng có thể nhận luôn phần cam kết lợi nhuận cho 03 — 05 năm và được trừ thăng vào 25% giá ở thời điểm ký Hợp đồng mua bán Từ các năm sau lợi nhuận sẽ được chia sẻ theo lợi nhuận kinh doanh thực tế Và nhiều khách hàng cứ nghĩ răng dự án rất tiềm năng bởi mình được nhận lợi nhuận sớm Với giá bán đã được đây lên thì thực tế khách đầu tư mua Condotel mà không có lợi nhuận trong

3-5 năm.

Vi dụ cụ thé: giả sử với một căn hộ Condotel có giá bán 2 tỷ và chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10%/năm Nếu cũng với căn hộ đó chủ đầu tư bán với giá 1,5 tỷ (trừ 25%) và không cam kết thì với tâm lí “ăn chắc mặc bền”, người mua sẽ chọn căn hộ 2 tỷ có cam kết hay căn hộ với giá trị thực là 1,5 tỷ không cam kết lợi nhuận.

Và quan trọng hơn là sau thời gian 05 hoặc 10 năm thì cả hai mô hình cam kết hay không cam kết nhà đầu tư cũng chỉ nhận được cùng một mức lợi nhuận giống nhau dù cho ban đầu khách mua căn hộ đó với giá 2 tỷ hay 1,5 tỷ.

1.2 Khái quát về hợp đồng Condotel 1.2.1 Khái niệm hop đồng Condotel

Hợp đông Condotel khi được xác lập sẽ đem lại lợi ích cho cả hai bên đôi tác, đứng từ góc độ nhà đầu tư nếu lựa chọn dự án kinh doanh có cam kết lợi nhuận, sẽ chỉ cần bỏ tiền đầu tư, không cần tự mình quản lý vận hành nhưng vẫn thu về mức lợi nhuận cam kết hap dan từ 10-12% 6n định hàng năm trên giá bán căn hộ trong thời hạn cam kết Đối với những dự án không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư sẽ phân chia lợi nhuận dựa trên doanh thu thực tế từ việc kinh doanh, vận hành căn hộ Trong khi đó, chủ dau tư lại có thé tận dụng những đặc điểm riêng biệt của loại hình này để thu hút các nhà đầu tư nhằm huy động vốn xây dựng dự án, kết hợp khai thác Condotel thông qua chương trình cho thuê dé thu về lợi nhuận.

Từ những đặc điểm trên, có thể thấy về bản chất hợp đồng Condotel thường được ký kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp sẽ bao gồm: hợp đồng mua bán và hợp đồng quan ly Condotel (management contracf)!Š, theo đó chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán Condotel với khách hàng, sau đó tiếp tục lập hợp đồng quản lý Trên thực tế cũng có trường hợp, một hợp đồng gdp chung hai loại nêu trên'°, lúc này thông thường hợp đồng quản lý sẽ được soạn thảo dưới dạng phụ lục hợp đồng của hợp đồng mua bán Condotel.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có định nghĩa về hợp đồng mua bán hay hợp đồng quản lý Condotel, tuy nhiên theo khái niệm hợp đồng được đưa ra tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyên, nghĩa vu dân sự”, đồng thời dựa trên đặc điểm của hoạt động kinh doanh Condotel, nhóm nghiên cứu xin đưa ra khái niệm như sau:

Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ du lịch (“Condotel”) là sự théa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên ban có nghĩa vụ giao căn hộ, chuyển quyên sở hữu căn hộ cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiên cho bên ban và có quyên nhận chuyển giao căn hộ từ người bản.

Khái niệm hợp đồng quản lý căn hộ du lịch (“Condotel”) được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa bên giao quan ly và bên quan lý, theo đó bên giao quan lý có nghĩa vu giao căn hộ cho bên quản lý dé sử dụng trong một thời hạn và có quyên nhận tiên; bên quản lý có quyên quản lý và điều hành căn hộ, có nghĩa vụ trả một khoản tiền theo như cam két.

1.2.2 Dac diém hop dong Condotel

Hợp đông Condotel được câu thành từ hai loại hợp đông — hop đông mua ban va hợp đồng quan ly, hai hợp đồng này đều có đặc điểm chung và mang day đủ bản chất pháp lý của một hợp đồng mang tính chất thương mại như:

() Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, các bên giao kết hợp đồng luôn có quyền thể hiện ý chí trước bên đối tác Dé hợp đồng được hình thành, ý chí của các bên đòi hỏi phải có sự thống nhất và chỉ khi thống nhất ý chí các bên mới thực sự đạt được thỏa thuận Mặc dù vậy, ý chí của các bên cũng phải phù hợp với ý chí của nhà nước về: hình thức của hợp đồng, các nội dung của hợp đồng

'8 “The contract between the owner of the condotel unit and condotel management to function the condotel into a

hotel is condotel management contract.”

Liablity of the Parties of Condotel Management Contract, tr 217

Theo quan diém của PGS.TS Nguyễn Thi Nga và một số học giả khác tại Việt Nam, hợp đồng Condotel sẽ gồmhai loại: hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê Condotel Mặc dù hiện đang có cách gọi khác nhau giữa hợp đồngquản lý và hợp đồng thuê Condotel nhưng nhóm nghiên cứu cho rang (i) do đều cùng chỉ chung một loại hợpđồng và (ii) dé phù hợp với tên gọi quốc tế, nhóm nghiên cứu xin lựa chọn tên gọi là hợp đồng quản ly Condotel.!? TS Ngô Trung Hòa, Phat triển và quản lý Condotel - cơ sở pháp lý và thực tiễn, Nghiên cứu lập pháp số 13

(365) 16/2018, https://tailieu.vn/doc/phat-trien-va-quan-ly-condotel-co-so-phap-ly-va-thuc-tien-2300476.html;(truy cập vào 22/1/2021)

(ii) Mục dich của hợp đồng, sự thé hiện ý chi và thống nhất ý chí của các bên phải hướng tới một mục đích nhất định Mục dich đó có thé là hướng tới việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, có thé là nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc có thé làm cham dứt quyền và nghĩa vụ của các bên Mục dich của việc giao kết hop đồng là một trong các yếu tô tác động đến hiệu lực của hợp đồng.

(ii) Quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối ứng với nhau, trong đó quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia.

Hợp đồng mua bán Condotel cũng là một trong những hợp đồng cụ thể có đối tượng là căn hộ du lịch (“Condotel”) do đó cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa bên bán và bên mua; mục đích là chuyển quyên sở hữu căn hộ du lịch từ bên bán sang bên mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng luôn có sự đối ứng nhau.

Đối với hợp đồng quản lý căn hộ du lịch (“Condotel”) cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa bên giao quản lý và bên quản lý; mục đích giao căn hộ cho bên quản lý dé sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên quản lý có nghĩa vụ phải trả lợi nhuận theo thỏa thuận của các bên; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng luôn có sự đối ứng nhau.

Ngoài ra, hợp đồng Condotel cũng có những đặc điểm riêng biệt giúp nhận dạng với những loại hợp đồng khác như:

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng được xác định là Condotel (hợp đồng mua bán căn hộ) và hoạt động hợp tác kinh doanh (hợp đồng quản lý) Xuất phát từ bản chất của hoạt động kinh doanh Condotel, hai hợp đồng này luôn phải được kết hợp, song hành cùng nhau, theo đó nhà đầu tư không thé chi mua bán Condotel mà không đi kèm hợp đồng quản lý khai thác và ngược lại, người mua không được phép chỉ ký kết hợp đồng quản lý mà bỏ qua hợp đồng mua bán Condotel Đây chính là điểm đặc biệt của loại hợp đồng này giúp phân biệt với những dạng hợp đồng mua bán thông thường.

Thứ hai, chủ thé của hợp đồng gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp Trong đó do đối tượng của hợp đồng là một loại hình bất động sản bởi vậy chủ đầu tư cũng phải đáp ứng các điều kiện chung dé được phép kinh doanh bat động sản tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó chủ đầu tư được xác định phải là thương nhân Đối với nhà đầu tư thứ cấp, phạm vi chủ thé được quy định theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà dau tư thứ cấp có thé là thương nhân hoặc không.

Thứ ba, mục đích tông hòa của việc mua bán và cho thuê căn hộ thông qua hợp đồng Condotel đó là các bên cùng nhau hướng tới mục tiêu lợi nhuận, trong đó các bên cùng đầu tư nguồn lực, nhà đầu tư cung ứng vốn, bên còn lại (chủ đầu tư) thực hiện khai thác các lợi ích từ dự án thông qua các hoạt động thương mại Nếu trong trường

hợp dự án kinh doanh có cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện trả lãi suất theo đúng cam kết cho nhà đầu tư Đối với những dự án không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư sẽ phân chia lợi nhuận dựa trên doanh thu thực té.

Thứ tw, hình thức của hợp đồng được quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng và hợp đồng quản lý nhà, công trình xây dựng thuộc loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, phải được lập thành văn bản và việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận Bên cạnh đó, hợp đồng này không yêu cầu phải được công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào ý chí của các bên, tuy nhiên hợp đồng được lập ra theo hình thức công chứng, chứng thực có giá trị pháp ly cao hơn, đảm bảo quyên và lợi ich hợp pháp của các bên, do đó các bên có thể cân nhắc lựa chọn hình thức này khi giao kết hợp đồng 1.2.3 Các dạng hợp dong Condotel phổ bien

Như đã dé cap phan trên, hai dang hợp đông chính thường được các bên lựa chon ký kết đó là hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và hợp đồng quản lý căn hộ du lịch Tùy từng trường hop cụ thé mà hai hợp đồng này có thé tách bạch, độc lập với nhau hoặc được gộp chung vào cùng một hợp đồng Dựa trên các đặc điểm của hợp đồng đã được phân tích phía trên, cùng thực tiễn các bên kinh doanh, khai thác mô hình, nhóm nghiên cứu xin đưa ra cách phân loại như sau:

Thứ nhất, đôi với hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, căn cứ vào đối tượng của hợp đồng bao gồm: (i) Condotel hiện có và (ii) Condotel hình thành trong tương lai.

(i) Đối tượng là Condotel hiện có, theo Điều 108 BLDS 2015 quy định về tài sản hiện có “là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập các quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm giao dịch” Theo đó, chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng và hoàn thiện dự án Condotel trước khi bán cho nhà đầu tư thứ cấp, hợp đồng được xác lập trong trường hợp này là hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.

(ii) Đối tượng là Condotel hình thành trong tương lai, căn cứ theo điểm a, khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là “tài sản chưa hình thành”, thêm vào đó do Condotel không được xác định là một dạng nhà ở bởi vậy nên áp dụng Điều 55 Luật Kinh doanh bắt động sản, Condotel sẽ được đưa vào kinh doanh khi chỉ cần đáp ứng đủ hai yêu cầu theo quy định bao gồm: các giấy tờ được quy định tại khoản 1 và văn ban thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh theo khoản 2 Điều này.

Theo đó, do đối tượng là Condotel được chủ đầu tư đem đi giao dịch với nhà đầu tư chưa hình thành hoặc chưa hoàn thiện, cùng quy định dé đưa bat động san vào kinh doanh của Condotel có phần đơn giản hơn khi so sánh với đối tượng là nhà ở đã giúp cho việc ký kết hợp đồng Condotel diễn ra nhanh chóng, tạo ra rất nhiều lợi thế về vốn cho chủ đầu tư, nói cách khác đây chính là một trong những cách thức huy động vốn

hữu hiệu được các chủ đầu tư lựa chọn áp dụng thông qua các hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Thứ hai, đôi với hợp đồng quản lý căn hộ du lịch.

Về bản chất, hợp đồng quản lý căn hộ du lịch được các bên thực hiện theo hai công việc chính, một là nha đầu tư (chủ sở hữu) sẽ chuyên giao quyền sử dụng cho chủ đầu tư, nói cách khác là cho chính chủ đầu tư thuê lại Condotel, hai là chủ đầu tư sẽ triển khai vận hành, quản lý căn hộ; trả các khoản tiền theo như thỏa thuận.

Xuất phát từ đặc điểm trên, về ban chất hợp đồng quan lý có thé tồn tại dưới dang là: (i) Hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Mục 5 BLDS 2015 hoặc mang tính chat của (ii) Hợp đồng hợp tác kinh doanh được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, đầu tư.

(i) Đối với hợp đồng thuê tài sản — Condotel, nhà đầu tư sau khi ký hợp đồng sé chuyên giao quyền sử dụng cho chủ đầu tư trong một thời hạn đã được hai bên thỏa thuận trước, chủ đầu tư lúc này có nghĩa vụ trả tiền thuê theo cam kết Xuất phát từ sự ràng buộc trách nhiệm lớn đối với bên cho thuê (nhà đầu tư thứ cấp) phải đảm bảo tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận trong suốt thời hạn cho thuê, phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê Trong khi đó, thực tế hầu hết thời gian căn hộ Condotel được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh, vận hành chương trình cho thuê Do đó, sẽ không phù hợp nếu nhà đầu tư phải tự mình gánh trách nhiệm lớn trong việc bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê bởi vậy các bên thường không lựa chọn hợp đồng quản ly dưới dạng hình thức hợp đồng thuê tài sản.

(ii) Đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh Condotel, hai bên chủ thé thỏa thuận về việc cùng nhau đóng góp công sức, tài sản để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm Theo đó, nhà đầu tư với tư cách là chủ sở hữu căn hộ Condotel đóng góp bằng cách chuyên giao quyền sử dụng căn hộ trong khi chủ đầu tư tiếp nhận quyền sử dụng, thực hiện việc kinh doanh, vận hành Condotel nhăm thu

về lợi nhuận Mức lợi nhuận này sẽ được các bên thỏa thuận phân chia trong hợp đồng.

Ngoài ra khi có thiệt hại xảy ra các bên sẽ cùng nhau chịu trách nhiệm.

Trên thực tế hợp đồng quản lý thường được soạn thảo dưới dang hợp đồng hop tác kinh doanh nhằm đảm bảo quyền lợi cơ bản của các bên Xuất phát từ các đặc điểm trên, nhóm nghiên cứu xin tập trung phân tích hợp đồng quản lý dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh.

1.3 Lý luận pháp luật về hợp đồng Condotel

1.3.1 Khái niệm pháp luật về hop đồng Condotel và sự can thiết điều chỉnh bằng

pháp luật về hợp đồng đôi với hoạt động kinh doanh Condotel

Pháp luật vê hợp dong Condotel được hiéu là tông thé quy phạm pháp luật do Nha nước ban hành hoặc thừa nhận, điều chỉnh quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng quản lý căn hộ giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về hợp đồng đối với hoạt động kinh doanh Condotel vì những lý do cơ bản sau:

Thứ nhất, hoạt động kinh doanh Condotel là xu thế phát triển ở Việt Nam bởi vì ứng dụng mô hình Condotel sẽ giúp nâng cao hiệu quả kinh tế, xã hội.

* Đối với xã hội

Condotel mang lại lợi ích rất lớn cho ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung là rất lớn Sự ra đời và lớn mạnh của Condotel trong những năm gần đây góp phan bé sung một lượng lớn cơ sở lưu trú, trong đó phải ké đến nhiều cơ sở lưu trú cao cấp, phù hợp với những tiêu chuẩn nghỉ đưỡng quốc tế Từ đó, thu hút được một lượng lớn du khách, đặc biệt là khách du lịch nước ngoài Điều này không chỉ góp phần thu hút nguồn ngoại tệ, mở rộng thị trường du lịch Việt Nam mà còn thực hiện tốt việc quảng bá hình ảnh, nét đẹp văn hóa, thiên nhiên của Việt Nam ra thé giới Không chỉ vậy, các dự án Condotel còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân, đặc biệt là những người dân thuộc vùng ven biến Việc phát triển Condotel có thé được xem xét là chính sách góp phần đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân có được nguồn thu nhập 6n định hơn, đời sống của họ và những thế hệ mai sau sẽ đầy đủ và bớt cơ cực phần nào.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, hoạt động Condotel mang lại lợi ích cho nền kinh tế và thị trường bat động sản vi tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho

sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là dulịch.

* Đối với các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh Condotel

Với doanh nghiệp — chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả Dòng tiền đỗ vào Condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tin dụng đang ngày càng hạn chế.

Đứng từ góc độ của nhà đầu tư thứ cấp, Condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản vừa mang lai thu nhập 6n định từ việc khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh Đại diện phía doanh nghiệp tham Diễn đàn “Hành lang pháp lý

cho thị trường Condotel” do Phòng Thuong mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) va Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp tổ chức, cho răng: Condotel là một hướng đi mới về bất động sản nghỉ dưỡng, khi được quản lý chặt chẽ băng khung pháp lý sẽ hạn chế được những hệ luy xấu, thậm chí khơi thông được nguồn vốn lớn trong bộ phận người dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàng đồ vào bất động sản để ưu tiên cho các lĩnh vực kinh tế khác.

Thứ hai, hiện thực hóa các chủ trương, chính sách của Dang về phát triển du lịch

Condotel mang lại lợi nhuận và sự tăng trưởng rất lớn cho ngành du lich— lĩnh vực được Bộ Chính trị Việt Nam đánh giá trong Nghị quyết số 08 - NQ/TW, ngày 16 tháng 01 năm 2017 là ngành kinh tế mũi nhọn, là định hướng chiến lược quan trọng để phát triển đất nước, tạo động lực thúc đây sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác Nhiệm vụ đặt ra trước mắt là phát triển du lịch bền vững; bảo vệ môi trường và thiên nhiên; giải quyết tốt van đề lao động, việc làm và an sinh xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự an toàn xã hội.

Có thé thấy, mô hình kinh doanh Condotel chính là điểm sáng, đáp ứng được các tiêu chí về việc khai thác tiềm năng, phát triển nguồn lực, quảng bá xúc tiến du lịch, văn hóa, nâng tầm giá trị thiên nhiên cũng như hình ảnh Việt Nam ra thị trường quốc tế mà Nghị quyết đã đề cập Không những vậy, Condotel còn có vai trò quan trọng trong việc phát triển thương mại và góp phan không nhỏ thúc đây nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng, thực hiện quan điểm, mục tiêu theo định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xu thế công nghiệp không khói mà Đảng và Nhà nước đề ra.

Như vậy, với sự phát triển nhanh chóng và lớn mạnh của các dự án Condotel cùng lợi nhuận và thành tựu mà Condotel mang lại đã khăng định chắc chắn về vai trò cũng như những tiềm lực kinh tế của loại hình kinh doanh này Nếu được pháp luật điều chỉnh và có những chính sách của nhà nước hướng dẫn việc xây dựng hợp đồng và khai thác phù hợp, Condotel hứa hẹn sẽ là xu thế phát triển trong những năm tới của nền kinh tế Việt Nam.

Thứ ba, hạn chế rủi ro từ hoạt động kinh doanh Condotel

Hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có quy định pháp luật cụ thê liên quan đến vấn đề Condotel nói chung và hợp đồng Condotel nói riêng Việc thiếu vắng quy định pháp luật sẽ dẫn đến tình trạng các hợp đồng Condotel được giao kết có những điều khoản không phù hợp với quy luật thị trường cũng như tiềm lực hoạt động trên thực tế của căn Condotel Điều này gây nên những bat lợi và rủi ro cho các bên chủ thé trong thực tiễn thực hiện hợp đồng Do đó, nhà nước cần sử dụng công cụ là pháp luật dé điều chỉnh các vấn đề về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh Condotel.

Trên cơ sở lý luận, ngoài pháp luật còn có rất nhiều công cụ điều chỉnh quan hệ xã hội khác như: dao đức, phong tục tập quan, tuy vậy pháp luật vẫn mang ưu thế vượt trội hon hắn Bởi lẽ, pháp luật có phạm vi phổ biến nhất; được nhà nước tổ chức thực hiện và bảo vệ bằng nhiều biện pháp khác nhau, trong đó có biện pháp cưỡng chế nhà nước; pháp luật có hình thức xác định chặt chẽ nhất; dễ thích ứng với điều kiện thực tế của đời sông xã hội.?? Day là những đặc điểm riêng biệt của pháp luật mà các công cụ điêu chỉnh khác không có được.

20 Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2020, tr.243-245

Chính vì vậy, việc sử dụng công cụ pháp luật thông qua ban hành khung pháp lý cụ thé điều chỉnh hoạt động dau tư, kinh doanh Condotel và quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực này là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết đối với Đảng bộ nói chung và cơ quan nhà nước nói riêng Đây chính là giải pháp tối ưu, không chỉ đem lại một môi trường pháp lý bình đắng, bảo vệ nhà đầu tư, góp phần xây dựng môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch, mang lại hiệu quả khai thác lợi ích cao mà còn hiện thực hóa những định hướng, chủ trương mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.

Tuy nhiên, khi xây dựng khung pháp lý, Nhà nước cần xem xét, cân nhắc kĩ lưỡng dé vừa tạo điều kiện cho các bên chủ thé tham gia hợp đồng Condotel thực hiện quyền tự do kinh doanh, tự do hợp đồng vừa đảm bảo sự phát triển ôn định cho nên kinh tế -xã hội.

1.3.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng Condotel

Nhóm nghiên cứu tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng Condotel gồm: Giao kết hợp đồng: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và nội dung của hợp đồng Condotel.

1.3.2.1 Giao kết hợp đồng Condotel

Giao kết hợp đồng là việc các bên bày tỏ ý chí với nhau theo những nguyên tắc và trình tự nhất định dé qua đó xác lập với nhau các quyền, nghĩa vụ.?! Đây là bước đầu tiên mà các bên chủ thể cần thực hiện để hình thành quan hệ hợp đồng mua bán và kinh doanh Condotel trong tương lai.

Trình tự giao kết hợp đồng là quá trình mà trong đó các bên chủ thé bày tỏ ý chí với nhau bằng cách trao đổi ý kiến dé đi đến thỏa thuận trong việc cùng nhau làm xác lập những nghĩa vụ dân sự đối với nhau Thực chất đó là quá trình mà các bên "mặc cả" về những điều khoản trong nội dung của hợp đồng Quá trình này diễn ra thông qua hai giai đoạn: đề nghị giao kết hợp đồng va chấp nhận giao kết hợp đồng.”

1.3.2.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Condotel

Việc pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng không chỉ giúp đảm bảo công bằng giữa các chủ thé cùng tham gia giao dich Condotel mà còn đảm bao quyên, lợi ích hợp pháp của họ Không những vậy, quy định này còn góp phan giúp nhà nước thực hiện tốt việc quản lý kinh tế - xã hội, kiểm soát quan hệ hợp đồng của các bên và thị trường kinh doanh Condotel.

1.3.2.3 Nội dung của hop đồng Condotel

Thông thường, một hợp đồng Condotel cụ thể sẽ bao hàm các nhóm điều khoản sau: nhóm điêu khoản cơ bản; nhóm điêu khoản quy định về tuyên bô, bảo đảm; nhóm

21 Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Tập 2, Truong Dai học Luật Ha Nội, NXB Công an nhân dân, 2019, tr [267 Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Tập 2, Trường Dai học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, 2019,

tr.128-129

điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ; nhóm điều khoản quy định về trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng: nhóm điều khoản thi hành.

Thứ nhất, nhóm điều khoản cơ bản được hiểu là các điều khoản xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng, không thể thiếu được đối với từng loại hợp đồng Nếu không thỏa thuận được những điều khoản đó thì hợp đồng không thé giao kết được.”

Thứ hai, nhóm điều khoản quy định về tuyên bố, bảo đảm Các tuyên bố và đảm bảo có chức năng cơ bản là phân bổ rủi ro giữa các bên, buộc bên bán có trách nhiệm pháp lý về các cam kết mức lợi nhuận, tình trạng pháp lý và chất lượng của tài sản, tư cách chủ thé, phương thức triển khai dự án và bên mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về tài sản; đã được cung cấp và xác minh các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ; không tự ý mua, bán, chuyên giao hoặc định đoạt riêng biệt căn hộ trái với thỏa thuận tại hợp đồng

Thr ba, nhóm điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên Về nguyên tac, các bên sẽ tiến hành thỏa thuận sao cho các quyền lợi cũng như nghĩa vụ đối ứng phù hợp với nhau trong hợp đồng, từ đó làm căn cứ xác định, đánh giá việc thực hiện hợp đồng của các bên cũng như xác định vi phạm, bảo vệ quyền lợi cho bên bị hại khi có hành vi vi phạm phát sinh Đối với hợp đồng Condotel, quyền và nghĩa vụ các bên gan liền với hoạt động chuyền giao quyền sở hữu căn hộ (đối với hợp đồng mua bán Condotel) và hoạt động chuyền giao quyền sử dung, quản ly, vận hành Condotel (đối với hợp đồng quản ly Condotel).

Tứ tw, nhóm điều khoản quy định về trách nhiệm pháp ly do vi phạm hop đồng Trong hợp đồng Condotel, đề phòng những rủi ro khách quan và chủ quan có thê phát sinh trong tương lai dẫn đến việc các bên thực hiện không đúng các nội dung trong hợp đồng thì các bên cần thống nhất đưa ra thỏa thuận về trách nhiệm mà các bên phải tuân thủ cũng như chế tài được áp dụng khi có sự vi phạm hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật.

Th năm, nhóm điều khoản thi hành thường là mục cuối cùng trong hợp dong, nhóm này bao gồm các điều khoản về: luật áp dụng; phương thức giải quyết tranh

chấp; thời điểm có hiệu lực của cam kết, trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ; khả năng

cham dứt của hợp đồng và hậu qua của việc cham dứt hợp đồng.

1.3.3 Sự phát triển của pháp luật về hợp đồng Condotel ; 1.3.3.1 Sw phát trién của pháp luật về hop đồng Condotel ở trên thê giới Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng Condotel tại Indonesia

Ở Indonesia, các nhà làm luật đồng nhất khái niệm Condotel với khái niệm căn hộ chung cư và được điều chỉnh bởi Luật số 20 về căn hộ chung cư (Law Number 20 on Condiminium) Trong đó, hệ thống sở hữu căn hộ condotel giống như hệ thống sở hữu

23 Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Tập 2, Trường Dai học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, 2019, tr.118

căn hộ chung cư, được chia thành các phần có cấu trúc chức năng (theo chiều ngang hoặc chiều dọc), là các đơn vi có thể được sở hữu và sử dụng riêng biệt Đặc biệt, các chủ thé sở hữu Condotel được chia sẻ sử dụng đối tượng và nền tảng chung.

Hợp đồng Condotel nói chung, hợp đồng quản lý Condotel nói riêng đều phải tuân theo các nguyên tắc và điều khoản được quy định tại Quyền III của Bộ luật Dân sự Indonesia Hiện nay, pháp luật Indonesia chưa có quy định riêng, cụ thé về hợp đồng quản lý Condotel (management contract) mà xếp nó vào dạng hợp đồng mới (innominate contract) thông qua Bộ luật Dân sự điều chỉnh các vấn đề chung tại

Chương I.”

Hợp đồng Condotel tại Indonesia thường được lập dưới dạng hợp đồng mẫu, nghĩa là các điều khoản trong hợp đồng đều được xác lập bởi một bên chủ thê - chủ đầu tư Condotel Việc thực hiện giao kết băng hợp đồng mẫu và sự thiếu hụt các quy định pháp luật chuyên biệt điều chỉnh nội dung hợp đồng Condotel dẫn tới tiềm ân nhiều nguy cơ ảnh hưởng đến quyên lợi hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia xác lập giao dịch.

Tuy nhiên, nếu vấn đề này xảy ra, quyền và lợi ích của nhà tư thứ cấp sẽ được bảo vệ theo quy định tại Luật số 20/2011 về căn hộ chung cư (Law Number 20 of 2011 on Condominium) và Luật số 8/1999 về bao vệ người tiêu dùng (Law Number 8 of 1999 on Consumer Protection) Thêm vào đó, nha đầu tư thứ cấp còn được bao vệ thông qua việc giám sát từ bên trong lẫn bên ngoài Bên trong là thông qua báo cáo tài chính và sự giám sát của PPPSRS (Hiệp hội chủ sở hữu và người thuê căn hộ) Họ còn được bảo vệ từ bên ngoài bởi nhà nước thông qua Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng quốc gia (National Consumer Protection Agency).

Thứ: hai, pháp luật về hợp đồng Condotel tại Hoa Kỳ

Vào những năm 1980, các chuyên gia bất động sản đã ghi nhận Condotel lần đầu xuất hiện ở Miami (Hoa Kỳ) Loại hình này đã trải qua nhiều quá trình phát triển không 6n định do chính sách về thuế có sự thay đổi do lo ngại người sử dung Condotel thực hiện hành vi rửa tiền và trốn thuế Đến cuối những năm 1990, Condotel phát triển trở lại và có mặt tại rất nhiều thành phó lớn.

Theo pháp luật Hoa Ky, Condotel được xác định với hai dạng chính: (i) dang kết hợp mục đích sử dụng khách sạn va căn hộ chung cư (Mixed Use Hotel andCondominium Model) và (ii) dạng kinh doanh thương mại Condotel (Condo Hotel Operation Model) Đối với dạng thứ nhất, bản chất của mô hình này là một căn hộ chung cư với những dịch vụ của khách sạn nên mục đích sử dụng chính là cư trú lâu

2 Sudiman Sidabukke & Sriwati, Model of Legal Protection for Condominium Hotel Owner in Surabaya,

Journal of Law, Policy and Globalization, tr.66

5 Adrian Adhitana Tedja and Erni Agustin, Liablity of the Parties of Condotel Management Contract, Volume

34 No 2, May 2019 215, tr.218

dài Trong khi đó loại hình thứ hai lại có bản chất “là một phòng khách sạn được sở

hữu như một căn hộ chung cư riêng lẻ và có hoạt động như một khách san”,”® được sử

dụng như một ngôi nhà thứ hai hoặc một khoản đầu tư.

Trong hệ thống án lệ và Bộ luật Chứng khoán 1933 (Securites Act 1933), việc kinh doanh căn hộ Condotel ở Hoa Ky được coi là việc thành lập một hop đồng đầu tư và hợp đồng đầu tư này được coi là một loại chứng khoán Tòa án tối cao Hoa Kỳ vào năm 1946 đã ban hành án lệ số 328 U.S.293 giải quyết tranh chấp giữa Ủy ban chứng khoán và W.J.Howey, theo đó xác định hợp đồng dau tư là “hợp dong, giao dịch hoặc kế hoạch mà một người đâu tư tiền của mình vào một thỏa thuận chung với muc dich được hưởng lợi từ sự nỗ lực của người khởi xướng hoặc bên thứ ba ”?

Từ án lệ này, có thể thấy giao dịch mua bán Condotel mang ba trong số bốn đặc điểm của hợp đồng đầu tu theo quy định của pháp luật Hoa Ki, đó là: (i) Người mua đầu tư một khoản tiền nhất định dé mua căn hộ Condotel; (1) Có một thoả thuận chung được xây dựng trên mối quan hệ của người mua và người bán; (iii) Lợi nhuận đến từ sự quản ly của bên thứ ba (ở đây là ban quan lý của khách san, phí quan lý được chi trả băng số tiền trích ra từ hoạt động cho thuê lại phòng và hoạt động marketing cho mỗi

căn hộ).”Š

Ngoài ra, hiện nay các nhà lập pháp tại bang Nevada của Hoa Kì đã ban hành riêng Đạo luật căn hộ khách sạn (Condominium Hotel Act) dé điều chỉnh hoạt động kinh doanh và hợp đồng Condotel trong phạm vi lãnh thé của bang này.

1.3.3.2 Sự phát triển của pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam

Condotel lần đầu có mặt tại Việt Nam từ những năm 2005-2007, tại thời điểm đó, Condotel là một loại hình kinh doanh bat động sản mới tại thị trường Việt Nam, chưa có bất kì quy định nào thừa nhận chính thức loại hình bất động sản này cũng như khung pháp lý mang tính đặc thù về các điều khoản liên quan đến hợp đồng Condotel.

Chính do sự hạn chế, thiếu sót của hệ thống các quy định điều chỉnh về Condotel dẫn tới các chủ đầu tư đã tự mình xây dựng lên khái niệm “dat ở không hình thành đơn vị ở” nhăm nâng cao giá tri sở hữu và khai thác lợi nhuận lâu dai của mô hình này Hệ quả dẫn tới thời gian gần đây, hàng loạt các dự án bị thu hồi giấy chứng nhận do cấp trái quy định pháp luật, gây ra lo ngại cho phía nhà đầu tư khi những cam kết của chủ

26 “Hotel rooms owned as individual Condominiums and operated as Hotel”, Mark C.K Lu, The Causes and

Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, 2001, tr.36.

27 “an investment contract for purposes of the Securities Act means a contract, transaction or scheme whereby a

person invests his money in a common enterprise and is led to expect profits solely from the efforts of thepromoter or a third party”, No 328 U.S 293 (66 S.Ct 1100, 90 L.Ed 1244), The Securities and Exchange

Commission v W.J.Howey CO et al, Decided: May 27, 1946.b

8 PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Condotel có phải là một khoản dau tư khôn ngoan?,

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-phai-la-mot-khoan-dau-tu-khon-ngoan-137289.html, đăng ngày 28/03/2018, truycập ngày 23/02/2021

? Chapter 116b - Condominium Hotel Act

đầu tư trong hợp đồng các bên đã kí trước đây lần lượt bị phá vỡ Điển hình như trường hợp tại Khánh Hòa, riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho hơn 40 dự án Tuy nhiên, trong số đó có đến 22 dự án đã được tỉnh này cấp đất sai quy hoạch từ đất thương mại dịch vụ thành "dat ở không hình thành don vị ở".39

Phải đến tận năm 2017 khi Luật Du lịch được ban hành và có hiệu lực ngay sau đó, khái niệm Condotel mới được biết đến với tên gọi là căn hộ du lịch Đến năm 2020, Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 4308/BXD-HĐXD xác định Condotel là căn hộ lưu trú/ căn hộ du lịch và tại số Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây, xác định đất sử dụng cho xây dựng Condotel thuộc loại đất thương mại, dịch vụ và chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo Luật Dat đai 2013.

Tuy nhiên, các quy định về Condotel hiện nay mới xuất hiện ở các văn bản dưới luật, chưa có tính pháp lý cao nên quá trình áp dụng vào thực tế còn nhiều khó khăn, bất cập Hiện nay, nguồn luật chính điều chỉnh hoạt động Condotel nói chung và hợp đồng Condotel nói riêng thường là các quy định trong một số các văn bản sau:

Bộ luật Dân sự 2015 quy định các van dé chung về điều kiện giao kết, điều kiện có

hiệu lực, nội dung hợp đồng ; Luật Thương mại 2005 quy định các vấn đề cụ thê về

chế tài, phương thức giải quyết tranh chấp, ; Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định các van đề về chuyền giao căn hộ, năng lực chủ thé của các bên ; Luật Du lịch 2017 quy định về van dé cho thuê và vận hành Condotel trên thực tế nhằm đảm bảo việc hoạt động ôn định, tạo ra lợi nhuận kinh tế từ Condotel; Luật Xây dựng 2014 (sửa đôi, bổ sung năm 2020) quy định về quy chuẩn chất lượng khi xây dựng, bao hanh,

Từ su hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh hop đồng Condotel, có thé thấy những quy định về loại hình này còn rất hạn chế, chưa có những quy định điều chỉnh trực tiếp, cụ thể và hiệu quả dẫn tới nhiều bất cập đã nảy sinh trong thực tế Nhóm nghiên cứu thay rằng, cơ quan nhà nước cần nhanh chóng thay đổi, bổ sung các quy định pháp luật dé hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện phát triển loại hình này.

1.3.3.3 Những gợi mở cho Việt Nam từ việc tham khảo kinh nghiệm pháp luật các quốc gia điều chỉnh về hợp đồng Condotel

So với Indonesia và Hoa Kỳ, mô hình Condotel tại Việt Nam có lịch sử hình thành và phát triển muộn hơn rất nhiều Chính vì vậy, trong quá trình xây dựng khung pháp 30 Diệu Hoa, "Khai tử" khái niệm dat ở không hình thành đơn vị ở,

https://cafef vn/khai-tu-kkhai-tu-khai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-ohai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-20201123141019486.chn; truy cập ngày 23/02/2021

lí về hợp đồng Condotel, Việt Nam cần học hỏi và kế thừa những quy định phù hợp của pháp luật Indonesia bởi đây là nước cùng trong khu vực Châu Á và có những nét văn hóa cũng như đặc điểm thị trường tương đồng với nước ta Thêm vào đó, cơ quan lập pháp cũng cần xem xét, phân tích và lựa chọn tiếp thu quy định pháp luật của Mỹ bởi đây là một quốc gia có nền pháp luật đồ sộ, có lịch sử phát triển lâu đời, có tam nhìn định hướng sâu rộng cho các van dé kinh tế- xã hội, đặc biệt phải kế đến pháp luật về Condotel Từ kinh nghiệm của các quốc gia, nhóm nghiên cứu xin đưa ra một số gợi mở cho pháp luật Việt Nam điều chỉnh hợp đồng Condotel như sau:

Thứ nhất, vân đề sở hữu, xác định phần diện tích chung, phần riêng trong Tòa nhà Condotel giống như chung cư để mang lại hiệu quả khai thác tốt nhất, đúc rút từ cách quy định của pháp luật Indonesia.

Thứ hai, cơ quan nhà nước có thé xem xét các biện pháp bảo đảm quyên và lợi ích cho nhà đầu tư thứ cấp thông qua cơ chế giám sát hoạt động kinh doanh Condotel từ bên trong lẫn bên ngoài băng cách đặt trách nhiệm công khai báo cáo tài chính của các dự án Condotel cho chủ dau tư, khuyến khích tạo lập các tổ chức có chức năng giám sát như PPPSRS của Indonesia, đồng thời nghiên cứu thêm các cơ chế kiểm soát trực tiếp khác như Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng quốc gia.

Thứ ba, pháp luật về Condotel của Hoa Kỳ đã quy định khá rõ ràng va cụ thé những khái niệm chung về chủ thé, đối tượng, hình thức khai quyền và nghĩa vụ của các bén, Ngoài ra, Hoa Kỳ coi quan hệ hợp đồng Condotel như một hợp đồng đầu tư, qua đó, các bên sẽ thực hiện việc cùng kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận, như vậy đối chiếu theo pháp luật đầu tư Việt Nam, việc hợp đồng quản lý Condotel được xác lập dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh là hoàn toàn phù hợp với cách quy định của pháp luật nước ngoài.

_ TIỂU KET CHUONG 1

1 Condotel là sản phâm két hợp giữa căn hộ chung cư với khách sạn, mang nhiêu ưu điểm của cả hai loại hình bat động sản đã được xây dựng và phát triển tại hơn 100 quốc gia trên thé giới từ cuối thập ky 70 của những năm 1900 Tại Việt Nam, mô hình này cũng được biết tới từ năm 2005-2007, tuy nhiên do thiếu khung pháp lý điều chỉnh nên khi vào thời kỳ phát triển rực rỡ nhất trong giai đoạn những năm 2014-2016, việc kinh doanh, vận hành mô hình này gặp nhiều trở ngại, kìm hãm do tính pháp ly chưa

ro ràng.

Khái niệm hoạt động kinh doanh Condotel là hoạt động thương mại vì (1) nhằm mục đích sinh lợi và (ii) bao gồm các hoạt động như: mua bán, cho thuê, cung ứng dich vu, dau tư, xúc tiễn thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Bởi vậy hoạt động kinh doanh Condotel có các đặc điểm chính sau: (i) hoạt động thương mại; (ii) các đặc trưng của hoạt động này đến từ cách thức vận hành căn Condotel, cụ thê những điểm đặc biệt của Condotel đã tạo ra những đặc điểm riêng biệt của hoạt động kinh doanh Condotel như: căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ich của khách sạn; không phải là nơi cư trú thường xuyên; có thé được ban quan ly khách sạn cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng; tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa chủ đâu tu và người mua căn hộ; loại dat được xác định là dat thương mại, dịch vụ có thời han sử dụng không quá 50 năm hoặc 70 năm trong cáctrường hợp đã được luật quy định

Hiện nay, trên thế giới tồn tại ba mô hình kinh doanh Condotel là: Mô hình sở hữu kì nghỉ, Mô hình cam kết lợi nhuận, Mô hình không cam kết lợi nhuận Trong đó, mô hình cam kết lợi nhuận được sử dụng dé kinh doanh phổ biến nhất ở Việt Nam.

2 Hợp đồng Condotel là tổng hòa của hai loại hợp đồng gồm: Hợp đồng mua bán Condotel và hợp đồng quản lý Condotel do hai hợp đồng này có mối quan hệ ràng buộc lẫn nhau, không thé tách rời Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa về hai loại hợp đồng này, do đó dựa trên khái niệm hợp dong tại Điều 385 BLDS 2015 kết hợp với đặc điểm của hoạt động kinh doanh Condotel mà nhóm nghiên cứu tự đưa khái niệm tông quan về các dang hợp đồng này.

Về đặc điểm, hợp đồng Condotel có những đặc điểm chung và mang đầy đủ bản chất pháp lý của một hợp đồng có tính chất thương mại thông qua sự thỏa thuận giữa các bên; mục đích của hợp đồng: quyền và nghĩa vụ đối ứng của các bên Tuy vậy, hợp đồng này cũng mang những đặc điểm riêng biệt giúp nhận dạng với những loại hợp đồng khác như: (i) đối tượng của hợp đồng: (ii) chủ thé của hợp đồng: (iii) mục dich giao kết hợp đồng va (iv) hình thức của hợp đồng.

Các dang hợp đồng Condotel phố biến gồm: (i) hợp đồng mua bán căn hộ du lịch dựa trên đối tượng của hợp đồng là Condotel hiện có hoặc Condotel hình thành trong tương lai va (ii) hợp đồng quản lý căn hộ du lịch sẽ gồm hai dạng là: hợp đồng thuê tài sản hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, tuy nhiên trên thực tế dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ được các bên lựa chọn khi giao kết để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng.

3 Sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đối với hoạt động kinh doanh Condotel là đặc biệt cần thiết vi: (i) hoạt động kinh doanh Condotel là xu thé phát triển ở Việt Nam bởi vì ứng dụng mô hình Condotel sẽ giúp nâng cao hiệu quả kinh tế, xã hội; (ii) hiện thực hóa các chủ trương, chính sách cua Dang về phát triển du lịch và (iii) hạn chế rủi ro từ hoạt động kinh doanh Condotel

Đối với nội dung của pháp luật về hợp đồng Condotel gồm: (¡) giao kết hợp đồng Condotel; (ii) điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Condotel; (iii) nội dung của pháp luật về hợp đồng Condotel va (iv) thực hiện hợp đồng.

Condotel là một loại hình kinh doanh đã phát triển và được điều chỉnh bằng pháp luật ở nhiều quốc gia trên thế giới Tại Indonesia, các nhà lập pháp đã đưa Condotel năm trong phạm vi điều chỉnh của Luật chung cư, coi hợp đồng quản lý Condotel là một loại hợp đồng mới nhưng dù vậy vẫn phải đảm bảo các quy định chung của Bộ luật Dân sự nước này Ngoài ra, các cơ chế dé đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp cũng được thiết lập hết sức chặt chẽ Đối với pháp luật Hoa Kỳ, hợp đồng Condotel nói chung được xếp vào loại hợp đồng đầu tư, hiện nay tại một số bang của Mỹ trong đó có Nevada đã ban hành riêng Đạo luật căn hộ khách sạn dé điều chỉnh hoạt động kinh doanh của mô hình này Từ những nghiên cứu, đánh giá về pháp luật điều chỉnh mô hình Condotel của các quốc gia trên thế giới, nhóm nghiên cứu cũng đưa ra những gợi mở cho Việt Nam.

CHUONG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VE HOP DONG CONDOTEL O

VIET NAM

2.1 Điều kiện giao kết hợp đồng Condotel

2.1.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng Condotel

Thứ nhat, nguyên tac dau tiên cân có khi giao kêt hợp đông Condotel là nguyên tắc tự nguyện, được quy định tại khoản 3 Điều 3 BLDS 2015 và Điều 11 Luật thương mai 2005 Theo nguyên tắc này, một hợp đồng Condotel được hình thành phải hoàn

toàn dựa trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện thoả thuận giữa các chủ thé, không do sự áp đặt ý chí của bất ky tô chức, cá nhân nào Moi sự tác động làm mat tinh tự nguyén cua

các bên trong quá trình ký kết đều làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.

Quyền tự do trong việc giao kết hợp đồng bao gồm những nội dung chính sau: (i)

Tự do lựa chọn bạn hang; (1) Tự do thoả thuận các điều khoản trong hợp đồng: (11)

Tự do lựa chọn thời điểm giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên quyền tự do ký kết hợp đồng bị giới hạn bởi các điều kiện sau: (¡)Việc ký kết hợp đồng kinh tế phải phục vụ cho hoạt động kinh doanh đã đăng ky; (ii) Các bên có quyên thoả thuận nhưng mọi thoả thuận trong hợp đồng không được trái với các quy định của pháp luật, thuần phong mỹ tục và đạo đức xã hội (iii) Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thê trong hợp đồng không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp

pháp của người khac.?!

Thứ hai, theo Điều 3 BLDS 2015, khi giao kết hợp đồng cần đảm bảo các nguyên tắc giao dịch dân sự cơ bản sau:

Một, nguyên tắc bình đẳng

Đối với hợp đồng nói chung và hợp đồng Condotel nói riêng, mọi chủ thể tham gia giao kết đều bình đăng như nhau trên phương diện pháp lí Quyền và lợi ích của các chủ thê trong hợp đồng được pháp luật bảo vệ và bảo đảm công bằng, không phân biệt tầng lớp, giai cấp, nghề nghiệp, giới tính, dân tộc,

Hai, nguyên tắc thiện chí, trung thực

Trong mọi hoạt động hợp tác kinh doanh nói chung hay đối với Condotel nói riêng, mỗi bên tham gia quan hệ hợp đồng kinh tế đều xuất phát từ mục tiêu lợi nhuận của mình Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng, các bên cần cùng nhau thoả thuận nhằm xây dựng những điều khoản có lợi nhất cho cả hai bên, quyền và nghĩa vụ của các bên phải bình đắng với nhau; không được vì lợi ích cá nhân mà lừa đối, chèn ép đối tác băng những điều khoản thiếu tính trung thực.

Ba, nguyên tắc tự chịu trách nhiệm

3! Khoản 4 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015

Khi tham gia quan hệ hợp đồng Condotel các bên phải dùng chính tài sản của minh dé đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế Hai bên có thé dùng tài sản của mình dé cầm có, thé chấp hoặc nhờ người khác bảo lãnh về tài sản dé đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng Nguyên tắc này có ý nghĩa trong việc đảm bảo lợi ích kinh tế của các bên trong quan hệ hợp đồng.?

Thứ ba, hợp đồng Condotel có bản chất là hợp đồng thương mại nên khi giao kết, các bên trong hợp đồng cần tuân thủ những nguyên tắc được quy định tại Luật Thương mại năm 2005.

Một, nguyên tắc áp dụng thói quen trong hoạt động thương mại được thiết lập giữa các bên (Điều 12)

Quy định này được hiểu răng nếu các chủ thê trong hợp đồng Condotel là những đối tác lâu năm và đã thực hiện kí kết hợp đồng Condotel khác trước đó thì những thỏa thuận, thói quen khi thực hiện hoạt động thương mại giữa hai bên được tiếp tục duy trì áp dụng trong hợp đồng Condotel lần kế tiếp nếu như thỏa thuận đó phù hợp với quy định pháp luật.

Hai, nguyên tắc áp dụng tập quán trong hoạt động thương mại (Điễu 13)

Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng, giữa các bên xảy ra tranh chấp mà van dé này chưa từng có tiền lệ phát sinh, không được ghi nhận trong hợp đồng thì áp dụng tập quán trong hoạt động thương mại với điều kiện tập quán đó phải phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.

Ba, nguyên tắc thừa nhận giá trị pháp lý của thông điệp dữ liệu trong hoạt động thương mại (Diéu 15)

Khoản 12 Điều 3 Luật Giao dịch điện tử 2005 quy định: “7hông điệp dit liệu là thông tin được tạo ra, được gửi di, được nhận và được lưu trữ bằng phương tiện điện tir” Theo đó, thỏa thuận của các bên không nhất thiết được ghi nhận băng văn ban giấy mà hoàn toàn có thể được xác lập băng các đữ liệu, thông tin trên các phương tiện điện tử Tuy vậy, dé hợp đồng gồm những thông điệp di liệu này có hiệu lực thì phải đảm bảo được các điều kiện, quy chuẩn mà pháp luật đề ra.

2.1.2 Trình tự giao kết hợp đồng Condotel

Trình tự giao kêt hợp đông là quá trình mà trong đó các bên chủ thê bày tỏ ý chí với nhau bằng cách trao đổi ý kiến dé đi thỏa thuận trong việc cùng nhau xác lập những quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau.

Thứ nhất, dé nghị giao kết hop đồng Condotel

Theo khoản 1 Điều 386 BLDS 2015, đề nghị giao kết hợp đồng là việc một bên biểu lộ ý chí của mình trước người khác bằng cách bày tỏ cho phía bên kia biết ý muốn tham gia giao kết với người đó Để bên kia có thể hình dung được hợp đồng đó như thế nào, người đề nghị - thường là chủ đầu tư dự án Condotel phải đưa ra các điều

khoản của hợp đồng một cách cụ thể và rõ ràng thông qua nhiều cách khác nhau Theo đó, tùy thuộc vào cách thức giao kết mà thời hạn trả lời được các bên thỏa thuận ấn định, tuy nhiên pháp luật vẫn đảm bảo cho quyên lợi của người được đề nghị - nhà đầu tư thứ cấp căn cứ theo khoản 2 Điều 385 BLDS 2015.

Như vậy, lời đề nghị mặc dù chưa phải là một hợp đồng nhưng ít nhiều đã có sự ràng buộc đối với người đề nghị - chủ đầu tư, tuy vậy chủ đầu tư vẫn có thê thay đổi hoặc rút lại đề nghị theo Điều 389 BLDS 2015.

Thứ hai, chấp nhận giao kết hop đồng

Theo Điều 393 BLDS 2015, chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là việc bên được dé nghị chấp nhận toàn bộ lời đề nghị và đồng ý tiến hành việc giao kết hợp đồng với bên kia Theo đó, trường hợp nhà đầu tư thứ cấp chỉ chấp nhận một phan trong nội dung hợp đồng hoặc chỉ chấp nhận giao kết nhưng không đồng ý với nội dung mà chủ đầu tư đưa ra thì nhà đầu tư lúc này sẽ trở thành người đề nghị mới, việc hoán vị này có thé xảy ra nhiều lần cho đến khi nào các bên thong nhất thỏa thuận được với nhau toàn bộ nội dung của hợp dong thì sẽ đi đến chính thức giao kết hợp đồng Condotel 2.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Condotel

Khi xem xét đên hiệu lực của hợp đông Condotel, cân dựa trên các điêu kiện cóhiệu lực của giao dịch dân sự quy định trong BLDS 2015 Căn cứ theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, có thể xác định một hợp đồng Condotel sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: năng lực chủ thể của các bên tham gia; đại diện hợp pháp ký kết hợp đồng: nguyên tắc tự nguyện khi giao kết; mục đích và nội dung không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức hợp đồng phù hợp theo quy định.

2.2.1 Các chủ thể tham gia hop đồng Condotel phải có năng lực chủ thể

Chủ thê hoạt động kinh doanh mô hình Condotel thông thường gôm có ba nhóm chính: chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và người trực tiếp quản lí Condotel, tuy nhiên xét trong phạm vi hợp đồng Condotel đã được phân tích phía trên, nhóm nghiên cứu xác định hai chủ thể sẽ được xem xét đến là chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

2.2.1.1 Chủ đầu tư

Bên cạnh những điều kiện về năng lực chủ thé theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu tại Điều 10 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động san phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có von pháp định không được thấp hon 20 tỷ đông, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Diéu này.” Như vậy, chủ đầu tư xây dựng các dự án Condotel (i) phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, (ii) đáp ứng mức vốn pháp định tối thiêu là 20 tỷ đồng và (iii) nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế trở thành chủ đầu tư Condotel.

(i) Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã bởi hoạt động kinh doanh bất động san đòi hỏi phải được tiễn hành tổ chức trên quy mô lớn, công khai, minh bach và tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh.32 Trên thực tế chủ thé kinh doanh mô hình Condotel là các hợp tác xã chiếm số lượng rất nhỏ, chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phan kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh.

(ii) Chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, theo đó các doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định, tối thiểu bang 20 tỷ đồng Quy định này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để tham gia xây dựng, vận hành, kinh doanh mô hình bất động sản Condotel Mức vốn pháp định này sẽ tạo tiền dé vững chai cho chủ dau tư khi khởi công thực hiện dự án Condotel mà không phải vay vốn ngân hàng và hạn chế đến mức tối thiểu việc huy động vốn của khách hàng dé ứng trước.

Mặc dù không quy định rõ ràng về tỉ lệ cụ thể giữa vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) và vốn đầu tư (vốn chủ sở hữu và nợ), Nghị định 76/2015/NĐ-CP có tham chiếu đến pháp luật về đất đai khi yêu cầu nhà đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về vốn chủ sở hữu theo luật đầu tư và luật đất đai Theo đó, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư như sau: 20% tổng mức dau tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; và 15% tổng mức dau tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

(iii) Hạn chế nhà đầu tư nước ngoài trở thành chủ đầu tư dự án Condotel Hiện nay, cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh Bắt động sản năm 2014 đều ghi nhận quyền được tiếp cận đất đai của chủ đầu tư nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức giao đất có thu tiền dé đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích dé bán hoặc kết hợp bán với cho thuê?3 hoặc thuê đất dé đầu tư xây dựng các công trình không phải là nhà ở dé kinh doanh*4 Điều đó có nghĩa là, pháp luật hiện hành không loại trừ quyền lợi của chủ đầu tư nước ngoài trong việc kinh doanh các dự an Condotel tai Việt Nam Tuy nhiên, quyền lợi của chủ thể này đang bị hạn chế bởi lý do liên quan đến van dé an ninh quốc phòng được quy định tại Luật Dau tư năm 2020 từ việc cụ thể hóa tinh than của Nghị quyết 33 - NQ/TW về Chiến lược Bảo vệ biên giới quốc gia Theo đó, những dự án gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia đều có thé bị đình chỉ, ngừng, cham dứt hoạt động 32 Nguyễn Thị Hải Anh, Pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản và thực tiễn thi hànhtại thành pho Ha Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật hoc, 2017, tr 37

3 Điều 55 Luật Dat đai 2013.

3 Khoản 1 Điều 56 Luật Dat đai 2013.