Luận văn thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYÊN VĂN QUANG

DIEU KIEN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP DONG MUA BAN NHÀ 'Ở XÃ HỘI - MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN VA THỰC TIEN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

NGUYÊN VĂN QUANG

DIEU KIEN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP DONG MUA BAN NHÀ 6 XÃ HỘI - MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN VA THỰC TIEN

'Cluyên ngành: LUAT DÂN SỰ VÀ TỔ TUNG DÂN SỰ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn vẻ dé tài “Diéu kiện có hiệu lực cũa hợp đông

„ma bán nhà ở xã hội ~ Một số vẫn dé ý luận và thực tiỄn" là công trìnhnghiên cứu cả nhân của tối trong thời gian qua Moi số liêu sử dung phân tích

trong luận văn và kết quả nghiên cứu là do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách khách quan, trung thực, có nguồn gốc rổ rang va chưa được công bổ dưới bắt kỹ

hình thức nào Tôi xin chíu hoàn toàn trách nhiém néu có sư không trung thựctrong thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu này ”

Hà Nội ngày tháng - năm 2022

Hoc viên thục hiện.

Nguyễn Văn Quang.

LỜI CẢM ON

'Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, cho phép em gũi lời cảmơn chân thành nhất ti

Trường Đại Luật Hà Nội: Các Thay, Cô giáo khoa chuyên môn đã tân tinhgiảng day và các Thấy Cô giáo khoa Sau đại học tao mọi diéu kiên giúp đổ hocviên trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Đặc biết học

viên xin bảy td lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn khoa học: Tiền sỹ: Nguyễn Minh Oanh, người đã tân tỉnh hướng dẫn, chỉ bao và giúp đổ học viên

trong suốt quá trình nghiền cửu vả hoản thành luận văn.

"Nhân dip này học viên xin được chân thành cảm ơn đến gia đính, ban bè đã‘bén cạnh yêu thương và đông viên học viên hoàn thánh công trình nghiền cửa.

Mặc dit đã cô gắng rét nhiễu, nhưng luận văn không tránh khỏi những

thiếu sót, tac giả rất mong nhận được sự thông cảm, chỉ dẫn, giúp đổ va đóng

góp ý kiến của các nhả khoa học, của quý thay cô, các cản bô quan ly va cácbạn độc giã.

‘Xin chân thành căm ơn!

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS | BôluậtDân sự

GDDS | Giao dich dân sw

NƠxH Nha ở xã hội

HĐX | Hội ding xétxử

TAND | Tòaảnnhân dân

BXD Bộ Xây dung

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu có liên quan đến dé tài 4 3 Mục tiêu nghiên cứu của tác giả để tài 10

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu 10

5 Phương pháp nghiên cứu đề "1

6 Kết cấu của luận văn "1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE HỢP BONG MUA BAN NHA Ở XÃ HỘI VÀ DIEU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP BONG MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỘI 13 111 Khái quát chung về nhà ở xã hội và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

l3l31.12 Đặc điểm của nhà ở xã hội 15

1.2 Khái quất clung về hop đồng mua bán nhà ở xã lội 16 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 16 1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 18 1.3.3 Phân loại hop đông nua bán nhà ở xã hội 30

1.3 Khái quát chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đông mua bán nhà &

xã hội ”

13.1 Khái niệm điều kiện có hiệu lục của hop đồng nua bán nhà ở xã hội 24 1.3.2 Đặc diém của điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xá hội

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THUC HIỆN PHÁP LUAT VE DIEU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CUA HOP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 3 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có

hiệu lực của hợp đông mua bán nhà ở xã hội 3

3.1.1 Điều kiện về năng lực chu thé của hop đông a

3.1.3 Điều kiện về nội dung, mục đích của hop đồng 4 3.14 Điều kiện về hinh thức của hop đồng 48

2.15 Các trường hop đặc Biệt 4Ð

2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng.

mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam 53

2.2.1 Thành tựu 53

3.2.2 Một số ton tai han chế 57

TIEU KET CHUONG 2 73 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ DE XUẤT HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VA GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUẬT VE DIEU KIEN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI

VIET NAM 1⁄4

3.1 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu.

Inc của hợp đẳng mua bán nhà ở xã hội "4

3.2 Dé xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thực thi pháp luật về điều kiện có hiệu lec của hợp đẳng mua bán nhà ở xã hội 80 TIỂU KET CHƯƠNG 3 37 KET LUẬN 38 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO sp

PHU LUC LUẬN VĂN 93

LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Mặc dù năm 2018 Chính phủ đã yêu cẩu Bộ Ké hoạch và Đâu tư cân đổithêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hang Chính sách zã hội theo Nghỉ quyết số

71/2018/QH14 và bổ sung 2 000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho bồn ngân hang thương mai do Ngân hing Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho

vay nhà ở xế hội Đông thời Bô Xây dựng cũng đã nghiên cứu, để xuất sửa đổi,

bổ sung một số nội dung bat cập tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để trình

Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV - 2020 theo trình tư thủ tục rút gọn.

để để xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn ban nha ở

cho các đổi tượng thu nhập thấp Một số dia phương như TP Ha Nội và TP Ha

Chi Minh đã tập trung chỉ đao, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đây manh phát triển nhà ở 2 hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, đặc

biệt trên dia bản Tuy nhiên, theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện khu vực đôthị cả nước có hơn 1,7 triệu người khỏ khăn vẻ nhà 6 va 1,7 triệu công nhân có

nhu cẩu én định chỗ ở Để dap ứng nhu cầu nảy, cén phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nha ở gia rể Trong đó, TP Hỏ Chi Minh có khoảng 377.000

công nhân lao đông đang làm việc tại 17 khu chế xuất - khu công nghiệp, khu

công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp cén chỗ ở nhưng TP Hỗ Chí Minh mới

chi giãi quyết được 15% nhu cầu.

Tương tư, tinh Long An có 16 khu công nghiệp, 20 cụm công nghiệp vớikhoảng 300.000 lao động trong va ngoài tỉnh lam việc nhưng nba ở cho công

nhân mới chỉ đáp ứng được 2-3% nhu cầu thực tế Nhu câu về nhà ở cho công nhân, người lao động đang ngày cảng tăng cao khi các nha máy sẵn xuất mở ra

ngày cảng nhiêu hơn Dự kiến, đến năm 2020 sẽ có khoảng 1,7 triệu lao đông tại

các khu ché suất - khu công nghiệp, trong đó, lao động ngoại tinh chiếm trên.

"tam pm hc số 01, Ngh guyất số 7170018/QHE4 ngiy 12 thing 11 nấm 2018 về đu ồn kế hoych đầu tr

công trng hạn ghi dom 2016 ~ 2020 Linke bược Bt vn Sen b2/Đạn VAN y7 201

Le ci chats Ke hoach- dt an 016.2090-401976

2 sam: Nggốn Ton, Moi ở số hồ vấn oa tầm wii, Bio Whin din Gin th Lake

mp uate conan doug aoe va ata vox223432/,Nghy ty cập: 1204 2031,

50%, nhiễu nhất là tinh Bình Dương (hơn 90%), TP Hỗ Chi Minh (62%), Đông, Nam (60%)° Di nhu cầu rất cao nhưng nhiều dự án nha ở xã hội vẫn đang bị “đóng băng”, triển khai châm chap Theo các chuyên gia, sở di tình trang như ‘vay vì còn nhiều vướng mắc trong các thủ tục triển khai, lợi nhuận bị khống chế, nhiễu địa phương chưa quan tâm đúng mức đến nhà ở xã hội Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay von đâu tư xây dựng chưa “thông thoáng”, kể cả việc rao bán.

nhà cũng phải qua nhiễu khâu sét duyệt Trong các quy hoạch đô thi hiện nay,

khu chế xuất - khu công nghiệp chưa xac định quỹ dat xây dung nha ở cho công, nhân Đó la chưa kể các thủ tục đâu tư (xây dựng, bồi thường, giải phóng mat

bằng ) còn châm khiến việc xây dựng còn gp nhiễu khó khẩn Ngoài những

khó khăn trên người thu nhập thấp còn gặp khó khăn vả rủi ro trong quá trình.

giao kết hop đồng mua bên nha 6 sã hội với chủ đầu tư Trong nhiễu trường hop

do nhu cau về nhà 6 xã hội quá lớn, mà tiêu chỉ để trở thảnh người mua nha ở xã hội rất gã gao, trải qua nhiêu bước thẩm định, chấm điểm hé sơ Bên cạnh đó

mặc dù Luật Nha ở năm 2014 va Nghị đính sé Nghĩ định 100/2015 của Chính

phủ, người mua NOXH không được chuyển nhượng nha ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu la 5 năm, kể tử thời điểm trả hết tién mua nha ở theo

hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, ké từ thời điểm trả hết tiên mua, thuê mua

NOXH, nêu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NOXH, chi được bán lạicho Nba nước hoặc bản lại cho chủ đầu tư dự án xây dung nhà NOXH trong

trưởng hợp mua, thuê mua NOXH được dau tư xây dựng bằng nguồn von ngoài ngôn sách Để tránh những quy định trên giữa người mua và người bản nhà ở xã hội cũng đã thực hiện những hành vi “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyển, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa ban, lập vi bằng người mua lại ‘NOXH có thể gấp nhiễu rũi ro vẻ sau Cu thể, đổi với hình thức lêp vi bằng va

hợp đông hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong trong tương lai, cógiá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi Ì trong 2 tranh chấp thi người mua luôn.

Ô Xem Hồng Nee, Tp chi ti chế, Linke

aps: Maphtech ramng-ta hành vien sửa hoy woathiewvea Hho 31374]

bi thiệt thoi vì đây không phải la căn cứ xác lập quyển sỡ hữu tai sin Còn với

việc lập di chúc, lại cảng rủi ro, vi di chúc thể hiện ý chi của người lập, việc này, có thé thay đổi Do đó, không có gi là chắc chắn néu bên bán thay đổi nội dung di chúc"

Hop đẳng mua ban nhà ở là cơ sỡ mà bên bán và bên mua buộc phải tuân

theo, là căn ctr để xac định chủ thể chịu trách nhiệm với chat lượng của nha ở,

bảo trì và ngiữa vụ thanh toán Hợp đẳng la căn cử cao nhất để giải quyết tranhchấp giữa các bên Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng tranh chấp hop ding mua

bán nhà ở xã hội ngày cảng nhiễu, một trong các nguyên nhân xây ra tranh chấp,

1a do các bên chưa thực sự có kiến thức chuyên sâu về các diéu kiện có hiệu lực

của hợp đồng Nhiéu hợp đông được ký nhưng chủ thể tham gia hợp đông không có đủ điều kiện năng lực chủ thể, không thực sự tư nguyện, nội dung và mục.

đích của hợp đồng vi phạm điều cắm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Mặc dù.

1a hợp đồng phải tuân thủ điểu kiện vé hình thức do luật dink nhưng nhiều

trường hợp do không biết hoặc biết ma các bên vẫn cổ y vi phạm quy định dẫn

đến hợp đồng có thể không phát sinh hiệu lực.

Qua quả trình quan sắt hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng sây trênthực tế cũng như hoạt động ra soát các quy định pháp luật hiện hành vẻ điềukiện phát sinh hiệu lực của hợp đẳng, tac giả nhân thấy còn nhiễu khúc mắc, bắtcập như: Mặc đủ Luật Nha ở năm 2014, Luật Bau tu, Luật Dat đai, Luật Kinhdoanh bat đông sản năm 2014 đã có quy đính đã có quy định vẻ hiệu lực củahợp đồng mua bán nhà & hội nhưng còn nhiều nội dung cân ra soát lại, cụ thé: điều kiên về năng lực pháp luật của chủ thể chuyển nhương nha ở xã hội, những.

quy định về kha năng tải chính của người mua nha ở xã hội còn năng tính thủtục sản — cho

Trước những vẫn dé được đất ra từ thực trang quy định của pháp luật va

thực thi pháp luật về nội dung này việc tiến hảnh thực hiện một công trình nghiên cứu khoa hoc nhằm ra soát, so sảnh, đánh gia một cách có hệ thống,

LÊ T Anh, Tm Ăn nhỀu rỗi ro Vi ngụ nhà ð ố hội ái nh, Link: Lops: pclae i song

ibis nho so38 say iu se bớitayghp: 313670 55) Ngợ ty cp: 13 043071,

chuyên sâu về điều kiên có hiệu lực ofa hợp đổng mua bán nhà ở xã hội theo

quy đính của pháp luật dân sự Việt Nam là rất hữu ích.

Tir những lý do như trên, học viên lựa chọn dé tai: " Điễ kiện có hiệu lực

của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội — Một số vẫn dé lý luận và thực tiễn” làm.

luận vấn thạc sỹ của mình.

2 Tổng quan về tỉnh hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Luận văn.

1 Bui Thị Thu Huyền, "

tia chủ thế", Luận văn thạc sỹ Luật Hoc, Hà Nội, 2013

Trong công trình này, tác giả chủ yếu tap trung phân tích các trường hop

hop đồng võ hiệu do vi phạm điều kiện về ý chi của các bên chủ thể, ví dụ như: lợp đồng vô hiệu do vi phạm điều lện về ý chi

Hop đồng vô hiệu do giã tao, hợp đổng vô hiệu do bị nhằm lẫn, bị de doa, bi

cưỡng ép Tac gid của công trình cũng đã có những nghiên cứu, đánh giá cácquy định của pháp luật hiện hảnh, cỏ su sơ sánh, đổi chiêu với pháp luật một sốnước trên thé giới Tuy nhiền, phạm vi nghiên cứu của dé tai ndy la tâp trung rà

soát, dénh giá và đưa ra kién nghĩ hoàn thiện quy đính pháp luật về hợp đồng vô

hiệu, đặc biết trường hop vô hiệu do vi phạm sự tự nguyên Tác giã công trinhnày không tập trung nghiên cứu, đánh gia các quy đính pháp luật vé hop đồngvô hiệu khí vi phạm các diéu kiên có hiệu lực khác như vi pham điều kiện vềnăng lực chủ thể, vi phạm điều kiện vẻ nội dung, mục dich của hợp đồng Nộidung cia công trình cũng chỉ nghiền cứu một phan rat nhỗ liên quan đến hiệulực của hợp đẳng mã không có quy đính nghiên cứu vé điều kiên có hiệu lực củahợp đồng nói chung va điều kiện có hiêu lực của hợp đồng mua ban nhà ở xã hộinói riêng Do vay, việc tiép tục nghiên cứu và hoản thiên các quy định về điềukiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở sẽ hội là cân thiết

3 Nguyễn Hai Ngân, “Hop đông dân sự vô hiệu do giả tao", Luận văn thạc

sỹ Luật học, Ha Nội, 2015

Công trình này tập trung làm rổ những vẫn để lý luôn vẻ hợp đồng dan sựvõ hiệu do giả tao nói chung do đó bao gém cả hợp đồng mua bản nhà ở xã hộiTac giả luận văn cũng đã phân tích thực trang quy định của BLDS nam 2005 và

4

thực tién áp dụng về van dé nảy Tuy nhiền, cũng giống như công trình được để cập ở trên, nội dung công trình nay cũng chi dé cập đến một phan rất nhỏ vẻ điểu kiện có hiệu lực của hợp đông, chi để cập đến các điều kiện của hợp đông

vô hiệu do giả tạo, hậu qua pháp lý của hợp đồng vô hiệu do giả tao, thời hiệu

yên cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giã tao Nội dung của Luận văn nảy

không để cap đền các điều kiên có hiệu lực của hợp đồng mua ban nhà ở z hội.Do đó, việc nghiên cửu, hoàn thiến các quy định về điễu kiến có hiệu lực của

hợp đồng mua bán nhà ở sã hội 1a hoàn toàn cân thiết.

3 Nguyễn Thị Tô Tâm, “Giao dich dân sư vô hiện đo không tuân thai quy

Gini vỗ hình thức theo quy đinh của Bộ luật Dân sự năm 2015", Luận văn thạcsỹ Luật học, Trường Đại học Luat Hà Nội, 2017

Tác giả luân văn đã nghiên cứu những vấn để lý luân và các quy định cia

BLDS năm 2015 về giao dich dân sự vô hiện do không tuân thủ quy định vẻ hình thức Tác giã luân văn cũng đã phân tích thực tiến áp dụng pháp luật vẻ

giao dich dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định vẻ hình thức trong đó có

thé bao gầm cả hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, từ đó đã có một số dé xuất hoàn

thiên các quy định pháp luật về vai trỏ của hình thức đổi với hiệu lực của giaodịch dân sự Từ Luân văn này, tắc giã để tải có thể kế thửa những nội dung liên

quan đến vai trò của hình thức đối với hiệu lực của hop đồng mua bán nha ở xã

hội Tuy nhiên, với khuôn khổ của một luận văn thac sỹ, tác giả của luận văn chỉtập trung nghiên cửu các quy định pháp luật của BLDS năm 2015 về một trongsố các diéu kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng mà không nghiên cứu toàn bộ

các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng mua bán.

nhà ở zã hội nói riêng Hơn nữa, do phạm vi nghiên cứu để tai đã sc định rổrang nên nội dung công trình cũng không lâm rõ, đánh giá, ra soát và đưa ra các

kiến nghị liên quan đến điều kiện có hiện lực của hợp đồng mua bản nha ở xã

hội Vi vay, rat cân thiết phải có một công trình nghiên cứu cấp tương đương vé

điều kiện có hiệu lực của hợp đông nói chung vả điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng mua bán nha 6 sã hội nói riếng,

4 Lê Hoang Anh Tuấn, “Hop đồng mua bản nhà ở theo pháp luật Viet

Nam, Luận văn thạc sỹ Luật hoc, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017.

Trong công trình này, tác giả luận văn chi tập trung nghiên cứu các nội

dung cơ ban vẻ hợp đồng mua bán nha ở như: đối tương, chủ thể, hình thức của hợp đồng mua ban nhà ỡ Đồng thời tác giả cũng tìm hiểu một số tranh chấp va nguyên nhân của việc tranh chấp, qua đó hình thành các cơ sở, lập luân để kiến nghị hoàn thiện các quy định về nội dung này Tác gia của Luên văn này mới chỉ

dừng lai 6 việc phân tích các điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng mua ban nhà ở,

thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nha ở ma không để cập cụ thể hợp đồng mua bán nh ở xã hội Nha ở xã hội cũng là một loại nba ở thông thưởng nhưng cũng có những dic trưng riêng biệt, dẫn đến những quy định về điểu kiện có hiệu lực của hợp đồng nay cũng có nhiều nội dung đặc trưng Do đó, việc cản cỏ một dé tai nghiên cửu riêng về quy định pháp luật Việt Nam liên quan dén hop đồng mua ban nha ở sã hội là hoàn toàn cân thiết

5 Pham Thị Tâm, “Hop đồng nma bán căn hộ chung cwe— Thực tiễn trên m thành phd Hà Ne

Ha Nội, 2018 Trong phạm vi nghiên cứu cia dé tai, tác giả Luân văn nảy chỉdiaLuận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật

tập trung nghiên cứu một số van để lý luân của hop đồng mua bán căn hô chungcử như khải niệm, đặc điểm của hợp đồng mua ban căn hồ chung cư nhằm phân

biệt voi các hợp đồng mua ban khác Đồng thời cũng phân tích thực trang cácquy định pháp luật vé hợp đồng mua bản căn hộ chung cư tai Việt Nam hiện

hanh như các quy đính vẻ chủ thé giao kết hợp đồng, nội dung, giả hop déng,

hình thức của hợp đồng mua bán căn hô chung cư Mac di, những nội dung vẻhợp đồng mua bán nhà chung cử rất gần gũi với hop đồng mua bản nhà ở 28 hội.Tuy nhiên, hoat đông nghiên cứu hợp đồng mua ban căn hộ chung cư là chưa đủdo nha chung cư có chung cư thương mai và chung cử là nhà ở 24 hôi Hoạtđộng nghiền cứu vẻ nhà chung cu, nhà ở, bắt đông sản, các công trình xây dựng

cẩn được tiếp nổi hoàn chỉnh, vi thể việc nghiên cứu các quy định pháp luật va

nhận định đánh giá những quy định pháp luật Việt Nam hiện hành vẻ hợp đẳngmua bản nha ở xã hội là hoàn toan cần thiết va cân tiến hành ngay lập tức.

6

6 Lê Thi Hương, “Diéu kiện có luệu lực của hợp đồng theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 — Thực tiễn áp dung tai tinh Bắc Kan”, Luận văn thạc si Luật hoc,

Trường Đại học Luật Hà Nội, 2019

Nội dung để tai nay đã khái quất được một số vấn để lý luận vẻ điều kiện có hiệu lực của hợp đông Xây dựng được định nghia về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng va phân tích các đặc điểm của diéu kiện có hiệu lực hợp đồng,

phân tích điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy đính của BLDS năm

2015 và thực tiễn áp dung tại tinh Bắc Kan Đồng thời tac giả luận văn cũng đã để xuất được: một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vả nông cao hiệu quả

áp dụng pháp luật vé nội dung nay Nội dung của luận văn cùng cấp góc nhìnkhái quát vé điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung trong đó có điểu kiệncó hiệu lực cia hợp đồng mua bản nhá ở xã hội

Tạp chí

(1) Dương Anh Sơn, “Điểu kiện có hiệu lực của giao dich dân sự trong Diethảo Bộ Luật dân su (sửa đối)", Nghiên cứu lập pháp, Viên nghiên cứu lập phápsố 13/2015 Tuy nhiên, tac gid bai viết mới chỉ dừng lại việc nghiên cứu sơ bộcác điều kiện có hiệu lực của giao dich nói chung theo quy định của Dự thảoBLDS năm 2015 nay BLDS năm 2015 đã có hiệu lực Phạm vi nghiên cứu củatác giả bai viết không bao gém các quy đính pháp luật Việt Nam hiện hành về

điều kiện có hiệu lực của từng hợp đồng riêng lễ, trong đó có hop đồng mua bán.

nhà ở zã hội Tuy nhiền, kết quả nghiền cứu của tác giả bai viết này cũng sé

được tác gia Luận văn kế thửa khi đánh giá vai trò của từng loại điều kiện đổi

với hiệu lực của hop đồng mua bản nba ở xã hội

(2) Nguyễn Chi Khang, “Mét số vướng mắc trong quy đmh pháp inật về chuyển nhương hợp đông mua bán nhà 6 hình thành trong tương lai”, Tạp chỉ

'Nghề Luật, số 03/2019, tr 14 ~ 20.

Tác giả bai viết đã phân tích, đánh giá một sé bat cập vẻ hình thức giao dịch, cơ chế kiểm sát, sắc nhận của chủ đầu tư, vẫn dé quyền sử dung đất vả cách thức giải quyết tranh chấp cũng như những van để pháp luật có liên quan.

đến hop đẳng mua ban nhà ở hình thánh trong tương lai nói chung trong đó có

nha ở xã hội Cu thể Nội dung bai viết đã phân tích quy định về điều kiện chuyển nhượng nha ở hình thành trong tương lai tại điều 10 Nghị định số 7612015/'NB ~ CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính Phũ quy định chỉ tiết thi hanh một số điều của Luật Kinh doanh bat động sin năm 2014 trong việc đặt ra hai diéu kiện cơ ban để chuyển nhương đối với bên mua bả bên bán Bai viết cho rằng nên tất buộc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đông mua bán.

nhà ỡ HTTTL trong tất cả moi trường hợp dé công chứng viên kiém tra tinh hợp

pháp của hơpn đồng, hay xây dựng cơ chế kiểm soát giữa cơ quan cấp giấy chứng nhận với tổ chức hảnh nghề công chứng hoặc xây đưng cơ sở dữ liệu công khai về việc tiếp nhận thông tin liên quan đến việc nộp hỏ sơ dé nghị cấp

giấy chứng nhận; Quy định rổ van dé pháp lý đối với quyên sử dụng đất tronggiao dich chuyển nhượng hợp đồng mua bán nha 6 hình thành trong tương lai và

cuối củng lả bd sung cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp cũng như những chế

tải xử lý vi pham tại Nghị định số 139/2017/NĐ ~ CP ngày 27 thang 11 năm2017 của Chính Phi Tác giã luận văn cho rng những để zuất này là hợp lý và

sẽ kế thừa kết quả nghiên cứu của tác giã Nguyễn Chí Khang đối voi những nội dung phủ hợp với hợp đồng mua ban nha ở xã hội noi chung vả điều kiện phat sinh hiệu lực của loại hợp đẳng nay nói riêng,

(3) Hoàng Giang Linh, “Áp dung pháp indi liên quan đến r

thương hop đồng nua bán nhà ở", Tap chi Nghề Luật, số 07/2020, tr 7 ~ 10

văn bản chuyển

"Trong bai viết tac giả đã phân tích thực trạng áp dụng mẫu văn bản chuyển

nhương hop đồng mua bán nhà ỡ Đẳng thời cũng đã để zuất một sé giãi pháp

nhằm hoàn thiện van dé nay Bài viết khẳng định rổ văn bản chuyển nhương hợp đồng mua ban nhà 6 là quy định mới của khoăn 1 điển 45 Nghĩ định số 71/2010 ngày 23 thang 06 năm 2010, bên cạnh đó tác gia bai viết cũng phân tích thực

trang áp dụng pháp luật và chỉ rõ những tôn tai hạn chế như sự chưa rõ rang,thiếu thông nhất giữa các văn ban và nhận thực của người áp dung chưa toàn.diện côn quá lệ thuộc vào mẫu nên việc định đoạt tai sẵn của bên bán còn nhiều.khó khăn vướng mắc Nội dung bài viết cũng dé cập một số kién nghị như: Cân

bö thủ tục sác nhận của chủ đầu tư khi tiến bảnh chuyển nhượng nha 6 nói

8

chung va nha ở xã hội nói riêng nã chỉ cin các bên thực hiện zong thủ tục công,chứng (hoặc chứng thực) va nộp thuế sau đó cơ quan chứng thực, công chứng,

tống đạt thông báo va hd sơ liên quan đến văn bản chuyển nhượng hop đồng,

mua van nhà ở cho chủ đâu từ biếtSách tham khảo

(1) TS Lê Minh Hùng (chủ biên), Hiệu iực của hop đồng, sách chuyên

khảo, NXB Hồng Đức, 2015

Tác giả đã nghiên cứu những van dé lý luận vé hiệu lực của hop đồng nói chung, về điều kiến có hiệu lực của hop đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực rang buộc của hợp đỏng va hiệu lực hợp đồng khi hoán cảnh thay đối Đây là công trình định hướng nên tang các vấn để lý luận về hiệu lực hop đồng, về điều kiện có hiểu lực của hợp đồng nói chung va diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bản nhà ở sã hội nói riêng Tuy nhiên, công trình

được thực hiện khiBLDS năm 2015 chưa được an hành, chưa có hiệu lực Do

đó, một số nhân định, đánh giá quy định pháp luật không còn phù hợp với tỉnh.

hình hiện tại

(2) TS Nguyễn Minh Oanh (chủ biên), Bình hận Ludt Nhà ở 2014, Neto

Lao Động, 2018

Tác giả phân tích bình luân các điểu luật của Luật Nhà ở năm 2014 bao

gồm những quy định chung vả quy định cụ thể vẻ sỡ hữu, phát triển nha ở, chính sach về nhà ở xế hội, tai chính cho phát triển nha 6, quản lí, sử dung nha ở, nha

chung cu, giao dịch vẻ nha ở va các điều khoản thi hảnh khác Tuy nhiến tác

giả không tập trùng bình luận về diéu kiên phát sinh hiệu lực hợp đẳng mua bán.

nhà ỡ xã hội

Như vây, qua quá trình ra soát, nghiên cứu và tham khảo các tải liệu liênquan học viên nhân thấy những công trình trên đã nghiên cứu vé nhà 6, nha ở xãhội, về điều kiện phat sinh hiệu lực nhưng lại là các hợp đồng khác nhau mã.chưa có công trình nao dé cập dén hiệu lực của hợp đồng mua ban nhà ỡ xã hội.

Do vay, việc nghiên cứu dé tài: “Diéu kiện có hiệu lực của hợp đẳng mua bin

mhà ở xã hội — Một sô van đề lý luận và thực tiễn" là thực sự cần thiết và

không trùng lấp.

3 Mục tiêu nghiên cứu của tác giả đề tài

Thông qua việc triển khai nghiên cứu dé tải, tác giã đặt mục tiêu:

Một a, luân văn lam sáng t những vẫn để lý luân cơ bản vé hợp đồng muabán nhà ở zã hội va điều kiên có hiệu lực của hợp đồng nảy.

Hai la, luân văn nghiên cửu, ra soát, đánh giá các quy định pháp luật củaViệt Nam hiền hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xãhội như: điều kiện vẻ năng lực, tinh tư nguyên, nôi dung va mục dich, hình thức

của hợp đồng mua ban nha ở 24 hội Đông thời nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của hoạt đông thi hành pháp luật vẻ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nay.

Ba lê, luận văn đánh giá được những nội dung tiền bộ và chưa phù hop ciaquy định pháp luật hiện hành, ác định nguyên nhân của những tén tại thông quađồ để xuất những kiến nghỉ, gidi pháp hoàn thiên pháp luật, nâng cao hiệu quaáp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nba ở xã hội

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

-4.1 Đi tượng ngh

Đồi tương ma tắc giã luận văn tập trung nghiên cứu bao gồm:

"Thứ nhất, các quy định pháp luật Việt Nam hiện hanh về điều kiện có hiệulực của hợp đồng mua bản nhà ở zã hội như: các quy định vẻ năng lực chủ thểgiao kết hợp đồng mua bản nha ở xã hội của Luật Nha ở năm 2014, Luật Kinhdoanh bắt động sản năm 2014, BLDS năm 2015; các quy định vẻ ý chi xác lậphop đồng, vẻ nội dung và mục dich của hop đỏng mua ban nhà 6 2 hội, các quyđịnh về điều kiên hình thức của hợp đồng mua ban nhà ở xế hội.

"Thứ hai, bén cạnh việc nghiên cứu các quy đính pháp luật dân sự Việt Namhiện hành, công trình cũng sẽ la dé tài nghiên cứu thực trang áp dung, thực thípháp luật về điều kiên có hiệu lực của hop đẳng mua bản nhà ở xã hội của Viết

‘Nam hiên hành Thông qua đó, dé xuất giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụngpháp luật có liên quan.

10

4 Pham vi nghiên cứm:

Để tai tép trung vào nghiên cứu những vẫn để lý luân, quy đính của pháp

luật dan sự Việt Nam về diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng mua ban nha ở xã hội, cụthể Nghiên ctu BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nghiên cứu quy định của Luật Nha ở năm 2014 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở Luận văn có dành một phan thời lượng tập trung, đã nghiên cứu thực trang áp dung pháp luật vé điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hồi Trong giới han của dé tai, những số liệu thống kê, tình huồng thực tiễn sẽ được sử dung trong dé tai lam minh chứng cho những nhận đính, chỉ ra những điểm hợp lý hoặc chưa hợp lý của pháp luật hiện hành về điểu kiện có hiệu lực của hợp đẳng mua bán nha ở xã hội và hiệu quả áp

dụng pháp luật về nội dung nảy.

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Khi triển khai việc nghiên cửu để tải, tác giả để tài sử dụng cơ sở phươngpháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mac- Lênin để làm sáng t8 mỗiquan hệ biện chứng giữa ly luận vả pháp luật, phương pháp luôn duy vật lich sử

để đánh giá và kiểm nghiệm sự kế thửa va phát triển của các quy định về điều

kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bản nhà ở xã hội qua các giai đoạn lịch sitcủa cả pháp luật vé hop đẳng mua ban nhà ở xã hội của Việt Nam Trong công,trình cia minh, tác giả cỏ sử dung các phương pháp nghiên cứu luật học truyền

thống như phương pháp phân tích để lam rõ các van để lý luận, các quy định của pháp luật vé hợp đồng mua ban nhà ở 28 hôi, phương pháp so sinh để làm rõ sự thay déi của pháp luật Việt Nam đương thời với pháp luật trước vé điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng mua ban nhà ở xế hồi.

6 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phan Mở đầu, Kết luận, nội dung của luận văn được cầu trúc lam bachương

Chương 1: Một số vẫn đà If luân về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ö xã hôi

Chương 2: Thực trang quy đinh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hop đồng mua bán nhà 6 xã hội tại Việt Nam

Chương 3- Đề xuất hoàn thiên quy đinh pháp luật và nâng cao hiệu qua áp dung, thực thi pháp iuật về điều kiện có hiệu lực của hop đồng mua ban nhà ở

xã hội tại Việt Nam

MOT SO VAN DE LY LUẬN VE HOP BONG MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỘI VA DIEU KIEN CÓ HIEU LỰC CỦA HỢP DONG

MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI.

1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội và hợp đồng mua ban nhà ở.

xã hội

LLL Khái niệm nhà ở xã hội

‘Theo từ điển Tiếng Việt “nha @” là danh từ chỉ công trình xây đựng có mái, có tường vách được sử dụng lam chỗ ỡ, thường cùng với gia đinh” Nhà ở không chỉ 1a một loại tai sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đính, cá nhân ma còn lả yếu tổ phần ảnh sự phát triển kinh tế, sã hội của đắt nước Cùng với sv tăng trường

về dân số của đất nước thi nhu cầu vẻ nba ở của người dân ngày cảng tăng, Nhaở vừa là đổi tương trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của ngườidân vừa là đối tương giao dich trong kinh doanh thương mại của các doanh.nghiệp kinh doanh nha ỡ Với chính sách mỡ cho việc đầu tư xây dựng va phát

triển nhà 6 tại Việt Nam hiện nay ngày cảng xuất hiên nhiên doanh nghiệp kinh

doanh trong lĩnh vực này Tuy nhiên để xây dựng hoàn thánh được một công,trình nha ở các chủ đầu tư thưởng phải sử dung đến một lượng vốn rất lớn nên

không phải doanh nghiệp nao cũng có thể đủ nguồn vốn của người có nhủ cầu mua nha ở trước thoi điểm xây dựng hoan thanh, hoặc thé chấp dự án xây dung nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án đó Đây lả cơ chế gop phản giúp

doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển vẻ nhà ở vừa đápting được nhiễu hơn nhu câu vé nba ở cho zẽ hội trong giai đoạn hiện nay.

Khai niệm nha ở được quy đính ở rất nhiễu luật, nghị định hướng dẫn Tuy

nhiên tại Luật Nhà 6 năm 2014 được giải thích rổ như sau: “Nid ở là công trinh

xây dung với mục đích để ở và piue vụ các nim cầu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân” “Nhà ð" quy định tại Luật Nhà ở bao gồm: nha ở riêng lễ, nha chung

cor, nhà ở thương mai, nha & công vụ, nhà để phục vụ tải định cư, nhà ở xã hội.

ˆ Xem: Viên Ngắn nhọc, Tà đến Ting Vậchể thing, NO, Phương Ding, 203,635

Mỗi loại nhà ở déu có mục đích sử dụng riêng va kết cầu zây dựng khác nhau Nhà ở xẽ hội là nba ỡ có sự hỗ trợ của Nha nước cho các đổi tượng được trưởng chính sách hỗ trợ vé nha ở theo quy định của Luật nay Khái niệm về nha ở xã hội được xây đựng tat khoản 2 điều 3, Nghị định 100/2015/NĐ — CP ngày 30 tháng 10 năm 2015: “Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng đỗ đáp ứng nim câu.

cho các hộ gia inh, cá nhân làm việc tại các kim công nghệp là tên got chung

bao gém: Kim công nghiệp kiu kinh tổ, kim chế xuất, kim công nghệ cao, cum công nghiệp vừa và nh, các cơ số sẵn xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (lễ cả các cơ sở khai thác, chễ biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phan ‘ani tế” Tuy nhiên, khải niêm này bó hẹp pham vi không gian cư trú của chủ sở

hữu nha ở zã hội là các cả nhân, hồ gia đính làm việc tại các khu công nghiệp.

Trong khi đó, thực tế cho thay không chỉ những chủ thể là cá nhân, hộ gia đính.

làm việc tai khu công nghiệp mới có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội ma còn có các

chủ thể có thu nhập hạn chế, những cá nhân, hộ gia đính không di điều kiện về

tải chính tiếp cân với các dự án nhà ở thương mai, nha ở riêng lẽ Do đó, kháia đây đủ dâu

hiệu nhân điện loại tài sin nay Cụ thé Nhà ở xã hội là nha ở có sự hỗ trợ của

niệm về nhà ở xã hội cin được tiếp cân theo hướng mới có thể mô.

định của Luật Nha ở cu thé nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nha ở zã hội của

chủ đẫu tư và người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hon so với những,

căn hộ thuộc diện thương mai” Hay Nha ở xã hội (NOXH) “a một loại hình:

nhà 6 thuộc số hữu của cơ quan Nhà nước (cô thé Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được số hin và quấn I bối Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhân được xâp dung với mục đích cung cắp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được un tiên trong xã hội niue- công chức của Nhà nước chưa có nhà 6 én định, người có tìm nhập thấp và được bám, cho timê hoặc cho ở với

© Xem THỂ Lên Wa ở Số BỔ Mg? Ai được um nhì ở số hộ, tne

"MeBE/Bssrgluphut Rina Ann Sapp bat hp am gọp /29518Bda:o- se ớt grad uc maeso Soi tạ cp: 16072021

14

giá rễ so với gid tht trường"” Như vay, ỡ goc đô này của tác giả nhà ở xã hội là

nhà ở được xây dựng và chuyển nhương gin như phi loi nhuận nhằm đảm bảo quyển ưu tiên được tiếp cân nha ở cho một số chủ thể da phẩn là người có thu

nhập thấp và chưa có nha ở én định, người mua nhà ở xã hôi sẽ được tiếp cânloại tải sản này với mức giả ưu đã hơn so với giá thi trưởng Đặc trưng này là sựđối lập của nhà 6 zã hội với nba ở thương mại

Như vậy, vé ban chất, nhà ở xã hội được hiểu la: “Nha ở xế hội là cong

trình xây dựng với mục dich dé ở và phục vụ các nu cầu sink hoạf của hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp cần có được luröng chính sách hỗ tro’

nhà ở của nhà nước về mức giá, nghia vụ tài chink khác khi mua nhà ở1

Nha ở 2 hội là tài sản cho nên cũng mang những đắc điểm chung cia một Đặc điểm của nhà ở xã hội

tai sản Bên canh đó, nha 6 2 hôi cũng có những đặc trưng riêng, cụ thể

Thứ nhất, nhà xã lội là bắt động sản: Dựa vào tinh chất của tai sin (đi đời được hay không di dồi được) để phân loại tài săn bao gồm động sản và bat đồng sin Theo bản chất, đất dai là tai sản không thể di đời được Những tải sin gắn liên với đất như nhà ở không di dời được vé mất cơ học đều là bat động sản.

Việc sắc định nhà ở 1a bat đồng sin có ý nghĩa vô cing quan trọng vi nó là căn.

cứ để xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đổi với bắt động sản, căn cứ xác định địa điểm thực hiện nghĩa vụ chuyển giao bắt động sản, căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyên khi có tranh chấp về bat đông san va cũng la căn cứ dé zác định các van để liên quan đến các giao dịch có đổi tương là bat đông sản Chính vi vậy, việc zác định nha ở xã hội là bất

đông săn võ cùng quan trọng cả vẻ trên phương diện pháp luật và zã hội

Tint hai, nhà ở xã hội là tài sẵn có số lương giới han

Khác với những tải sin khác, nba 28 hội được xây dựng dua trên nhữngchính sách ưu đãi về vin, thuế sử dung đất va mục đích sử dụng cũng đặc thủ:

dành cho người có thu nhập thấp, có nhu cầu vẻ nhà ở, chủ thể khó khăn trong.

Ô Xem Tash, Tồm in nhu rữ ro Mi mma nhủ ở số hối wii nhấp, Tap chí tài chú, Hắc

BE /Đpdhghiclsh vu eng a gen mai ni Msn 62- a:bọigà1ghvp 312650385],‘muy cập 16072001

việc tiếp cân đền những loại nha ở khác Nha 6 2 hội là tải sẵn được ay dựngvới nhiêu ưu đãi về chính sách do đó số lương nha ở xã hội được zây dựng sẽ

han chế hon so với các loại nha ở khác Vi vậy, chủ thé để tham gia vảo hop đồng mua ban nha ở sã hội cũng phốt đáp ứng được điểu kiện đặc biệt do Nhà

nước quy định

Thứ ba, nhà 6 xã hội là tài sản thông thường được chủ sở hữm yên cẩu đăng i quyền sở hit

Nha ở sẽ hội cũng là một loại nhà ở lả bat động sản do vay cũng giống nhưcác bat động sản khác, nha ở xã hội là tải sin mang đặc tính khó di rời, có giá trílớn do vậy chủ sở hữu thường yêu câu đăng ký quyển sỡ hữu Việc đăng ký

quyển sở hữu nhà ở xã hội giúp nhà nước nấm bat được tỉnh hình biển động của

loại tài sin nảy, đồng thời giúp cho chủ sở hữu có thể thêm một phương thứccông khai quyền sở hữu đổi với tai sẵn

Thứ te nhà 6 xã hột là loa tài sẵn mà người tiếp cân được lưỡng nhiễuai đấi về chính sách thué, chỉnh sách tài chỉnh

Ngay trong điều kiên xét duyét hỗ sơ và quy trình xét duyệt hổ sơ năng lực

chủ thể tham gia hợp đồng mua ban nha ở nói chung vả bên mua nha ở nói riêng đã dé cập rất rõ các tiêu chi mã chủ thé nay phải đáp ứng Thông qua đó nha

nước zác định được chủ thé đáp ứng điều kiện và quy trình xét duyệt chính là chủ thể thực sự có nhu câu với nha ở xã hội Chủ thé đạt yêu cầu về năng lực.

mua nhà ở sã hội là người khó khăn vé tài chính và cần có sự hỗ trợ của Nhà

nước, của xã hội dé có thé sở hữu một không gian song Do vậy, người mua nha ở sã hội là chủ thể được Nhà nước quan tâm va dành nhiều ww đất về chính sách.

giảm giá mua nha ở

12 Khái quát chang về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở xã lội

Hop đông là sự thể hiện ý chí của các bên trong việc thông nhất quan điểm về quyền và nghĩa vu của các các bên khi tham gia một quan hệ nhất định Việc thể hiện ý chí này được pháp luật thừa nhận như một giao dich dân sự nên việc

thöa thuên cũng phải hợp pháp, không vi phạm điểu cắm của pháp luật, không

16

trái với đạo đức của sã hội Hop đồng được xem lä một trong những công cụ kết nối các quan hệ sã hội va đây cũng được xem la một trong những chế định ra

đời sớm nhất trong hệ thống pháp luật Để có thể tổn tại vả phát triển, con người đã biết tham gia vảo những hoạt động trao đổi, địch chuyển tai sin do minh tạo ra vả nhận lại những lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác Ngày nay, hợp đồng lả công cụ quan trong và phổ biển để con người thực hiện các giao

dịch nhắm thöa mãn nhu cầu của mình” Theo tác giả Bui Thi Thanh Hằng, hop

đông “xuất hiện cùng với sự xuất hiện của phân công lao động xã hội và niu câu trao đỗi hàng hóa của xã hội loài người với nhiệm vụ quan trong là điều tiết các quan hệ tài san’ Tại Việt Nam, trong mỗi thời kỳ lich sử khác nhau, các quy đính vé hợp đồng thương mai cũng có sự khác nhau Theo tác giả Nguyễn.

‘Manh Bách, trong zã hội phong kiến, van dé pháp lý vẻ hợp ding dường nhưkhông tôn tại khi xã hội chiu ảnh hưởng sấu xa của nên luân lý Không Mạnh,theo đỏ, “at cũng i đạo tu thân làm gốc, nễu có xây ra tranh chấp thiuy qu

của người gia trưởng, của Xã trường và của Thiên từ cũng đi đỗ giải quyé

đó không cần tới iuật pháp” Nhận thức được vai trù không thể thiểu của hop

đồng trong mọi mit của đời sống, x hội va kinh tế, ngay từ tất sớm trong hé

thông pháp luật các quốc gia trong đó có Việt Nam đã ghi nhận vẻ chế định hop đồng Năm 1930, lần dau tiên chế định hợp đồng được luật hóa trong Bộ luật Dân sự Bắc kỳ va Bộ luật Dân sự Trung ky Hợp đồng mua bán nhà ở xế hội là

một dang của hợp đồng mua ban tai sản.

Dua vào khái niệm hợp đồng mua ban tài sản và đổi tượng của hop đẳng

nay là nhà ở xế hội, hop đồng mua bản nha ở xã hội có thể được hiểu sự théa thuận của các bên về việc bên bán chuyên giao nhà ở xã hội và quyên so

"hiểu nhà ở xã ội cho bêu mua còn bén mua nhà ở xã hội có nghia vụ thank

Toán tién mma nhà ở xã

hiệu ở vid Nam thực tang và gi pháp hoànLuật hc, Trường Ga học Lut H hội 2020 tr

ˆ Ngujễn Thị Xuân (2024), Php uột về hp đồng ính doanh bất đống sin việt Nom, tận vin thc si, khoa

1.2.2 Đặc diém của hợp đông mua bán nhà ở xã hội

Hop đồng mua bán nhà ở xã hội là một trong các loại hợp đồng dân sự, do

vay hợp đông nay mang đây đũ những đặc điểm chung của hop đồng Bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng, hop đồng mua bán nhà ở xã hôi còn có

những dấu hiệu nhân diện đặc trưng khác bao gồm:

Thứ nhất, chủ thé tham gia hop đồng mma bản nhà 6 xã hội là những chủ thé đặc biệt Chủ thể tham gia hợp đồng mua bản nhà ở phải có khả năng tham gia vào các quan hệ phát sinh từ hợp đồng Cu thé Chủ thể tham gia hợp đẳng.

phải là người có năng lực pháp luật dân sự va năng lực hành ví dân sự phủ hợp

với nội dung của hợp dong xac lập Nang lực pháp luật dân sự có thể hiểu là chủ thể đó được pháp luật cho phép tham gia ác lập, thực hiện hợp dng Năng lực thành vi dân sự có thể được hiểu lả chủ thể đó có khả năng thực hiến những quyén và nghia vụ ma pháp luật đã cho phép thực hiện Đặc biệt, trong hợp đồng.

mua bản nhà ở zã hội ngoài những năng lực chủ thể thông thường bên bán vabên mua nha ở sã hội phải đáp ứng một sô diéu kiện đặc thủ vé năng lực chủthể, Dấu hiệu chủ thể nay được xem là một trong những dầu hiệu nhận diện hopđồng mua ban nhà ỡ xã hội so với những hợp đồng dân sự khác Néu như hợp

đồng dân sự thông thường co thể được giao kết với bat kỳ chủ thé là cá nhân,

pháp nhên nao thì một bên chủ thé tham gia hợp đồng mua bán nha ở xã hộiphải là người thực sự có nhu câu về nha ở ( do chưa có nơi ở hoặc nơi ỡ không

đạt điều kiện tối thiểu để phục vụ cuộc sống) va la người có thu nhập thập hoặc.

khó khăn về kinh tế

Thứ hai, hợp đẳng naa bản nhà ở xã hội là hợp đồng song và Trong hợp đồng này các bên chủ thể đều có nghĩa vụ với nhau, cụ thé: bén ban có nghĩavu chuyển giao nha ở cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiến mua

ban Như vậy, trong quá trinh thực hiên hop đồng nêu các bên xây ra tranh chấpnhau về thứ tự thực hiên nghĩa vụ hay phương thức thực hiện nghĩa vụ chúng ta

có thé ap dụng quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 vẻ hợp đẳng song vu Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là hợp đồng có đền bù: Hợp đẳng có để bù là hop đồng trong đó các bên chủ thể hop đẳng déu nhận được lợi ích.

18

vật chất từ nhau Hay nói một cách khác, hợp đồng có dén bù lé hợp đồng ma

một bên nhận được lợi ích vật chất từ phía bên kia vả thanh toán lại một lợi ich

‘vat chất tương ứng” Trong hợp đồng mua bán nha ở xã hội các bên chủ thể tham gia đều nhận được lợi ich vật chất từ nhau Cụ thể bên bán nhận được tiễn

‘mua bản, còn bên mua nhận được nha ở Vi là hợp đồng có dén bù nên việc một

trong các bên chủ thể tham gia hợp đồng vi pham nghĩa vụ rất có thé dẫn đến những thiệt hại về vật chất cho chủ thể còn lại, va trách nhiệm trả lãi quá hạn có thể phat sinh trong hợp đẳng mua bán nhà ở xã hội Ví du: A mua nha ở xã hội của công ty TNHH Bắt động sin Toàn Cầu đến thời hạn thanh toán A không, thực hiện nghĩa vụ gây ra tén that cho công ty Toàn Câu, công ty nảy có thể yêu.

cầu A bổi thưởng thiệt hai, nộp lãi châm thanh toán và phạt vi phạm hợp đồng,Thú tee đối tượng cũa hop đông mua bản nhà ở xã hội là nhà 6 xã hội.

Đây cũng được xem là dấu hiệu nhân điện đặc thủ của hợp mua bản nha ở xã hôi so với các loai hợp đồng khác, trong hop đồng các bên chủ thể tham gia hợp đồng thường tập trung mô tả kỹ lưỡng điểu khoăn về đổi tượng lá tai sản.

ảo, vi trí, điền tích Hơn nữa, nhà ở xã hội cũng có những đặc trưng khác biết

vẻ điện tích, về gia ban, về thời hạn ma chủ sỡ hữu được quyên ban lại cho chủ.

thể khác Do vậy, việc nhận điện chính sác các đặc trưng của nha ở xã hội sẽgiúp các bên chủ thể hiểu thêm về quyển va nghĩa vụ của mình khi tham gia vàohop đồng mua bán nhà ở 28 hội

Thứ năm, hình thức của hợp đồng mua bản nhà 6 xã hội phat bằng văn

Mặc đủ cùng la hợp đồng nhưng khác với các loại hợp đồng dân sự thông

thường khác, chủ thể tham gia hop đồng mua bán nhà ở xã hội không thể thiết lập hop đồng này đưới dạng lời nói hay hành vi Hợp đẳng mua bán nhà ở sã

hội buộc phải được thiết lập bằng văn bản Bởi gia tri cia hợp đồng này thườngtương đổi lớn, thời gian thực hiên hop đồng kéo dải do đó phương tiện truyềnđạt nội dung cia hợp đồng cẩn rổ rang và có khả năng lưu giữ, truyén đạt thông,

tin về nội dung của hợp đẳng mật cách chính xác, Việc các bên chủ thé pian kat

‘TLE Din gh Chả bên), go wah Luật Din sự đập 2),ADGB, Go đục VtNes 2010, 7

hợp đồng mua bán nha ở đưới hình thức bằng văn bản sẽ mang lại cho các bênsự chắc chấn trong hoạt đông cung cấp chứng cử chứng minh khi tranh chấpphát sinh

1.3.3 Phân loại hợp đồng nua bán nhà ở xã hội

Hop đồng mua ban nhà ở zã hội là một trong những hợp đồng phổ biển

thưởng xuyên được giao kết trên thực tễ Tuy nhiên xuất phát từ sự da dạng của

đổi tượng hợp đồng ma hợp đồng mua ban nha ở xã hội cũng có thé được chia thành nhiêu loại khác nhau Việc phân loại hợp đồng mua bán nha ở sã hội dựa trên các tiêu chí khác nhau la việc lam cẩn thiết để nghiên cửu hợp đồng nay một cách chuyên sâu, từ đó xây dựng khung pháp lý phù hợp Cụ thể

“Một là, dựa vào chủ thé tham gia hợp đẳng ma bán nhà 6 xã lôi hợp

đồng này được phân thành hat loại

Hop đông mua bán nhà ở được giao kết giữa cá nhân với pháp nhấn có

đăng if kinh doanh bắt động sản: Khi tham gia vào hợp đồng mua ban nhà ỡ xãhội, pháp nhân lá bên ban tải sản còn cá nhân lả bên mua tai sản Bên bán nha ởxã hội là pháp nhân ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chung vé năng lực

chủ thể như phải là pháp nhân hop pháp (thod mén các diéu kiện để được công, nhận là pháp nhân: diéu kiện vẻ thảnh lập, diéu kiên vé tổ chức, điều kiên về tài

sản, điều kiên vẻ sự độc lập khi tham gia các quan hé pháp luật dân su) thì cònphải thoả mén các diéu kiên vẻ năng lực kinh doanh bất đông sẵn theo quy định

của Luật chuyên ngành như vốn, khả năng cung cấp nhà ở xã hội, phải có yếu

tổ bảo dim Tat cả những điều kiện nay là điều kiến về năng lực của chủ thể, đăm bảo pháp nhân thương mai lả chủ thể thực sự có khả năng tham gia hop đồng mua ban nha ở xã hội Đảm bảo được yêu tố nảy, quyền và lợi ích hop

pháp của cá nhân mua bán nhà ở xa hội được bảo đầm.

Hop đồng mua bản nhà 6 xã hội được giao kết gitta các cá nhân với nan: Trong hợp đồng nay các chủ thể tham gia hợp đồng mua ban nhà ở sã hội phải

bảo đâm là cỏ năng lực pháp luật dân sự phù hợp với loại hợp đồng ma các bên.đang tham gia theo quy đính của pháp luật Ngoài ra vì nhà ỡ xã hội là bat động,

` Tụ Vật Nga bộn n là Dut Ra Dor bất động sini 2014

20

sản nên theo nguyên tắc chung các bên chủ thể phải từ di 18 tuổi trở lên mới có thể tự minh tham gia giao kết, thực hiên hợp đồng, trừ trường hợp từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi được tham gia zác lập, thực hiện hợp đồng nếu được cha me, người giám hô đồng ý Những trường hợp không đáp ứng được điều kiện về

năng lực pháp luật sẽ không được tham gia, ví du: Trường hợp người mua nha ởxã hội không phải là công dân Việt Nam, không thuộc các trường hợp pháp luật

hỗ trợ về nha ở sẽ không có quyền tham gia hợp đồng mua bán nha ở Trường, hợp cá nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở có năng lực pháp luật dân sư phủ hop với hợp đồng mua bán nha ở (có quyển tham gia hop đồng, được luật ghi

nhận và đảm bảo thực hiện) nhưng không có năng lực hảnh vi dân sự phù hợpthì sẽ tham gia hợp đồng thông qua người đại diện theo pháp luật của người nay.Ví dụ người chưa thành niên dưới 15 tuổi, người có khó khăn trong nhận thức

lâm chủ hảnh và khí tham gia hợp đồng mua ban nha ở sã hội sẽ thông qua

người dai điện theo pháp luật Trường hợp nây, giai đoạn giao kết hợp đồng muabán nhà ở xã hội sé được tién hảnh thêm giai đoạn rà soát tư cách chủ thể của

người đại diện nhằm tránh trường hợp người đại diện không có thẩm quyền đại diện hoặc người đại diên vượt qua thẩm quyền đại diện để có thể loại trừ những rũi ro pháp lý cho người được đại diện mong muốn tham gia hop đồng

"mua bản nhả ở xã hội.

Hop đồng mua bán nhà ö xã lôi được giao Tết giữa cá nhiên với nhà nước

Đây là trường hop nha ở zã hội được xêy dựng dưa trên nguồn ngân sách nhànước, nguồn xế hội hoá Nhả nước là một bên chủ thể của hợp đồng mua bannhà ở 28 hội, về nguyên tắc nha nước luôn đủ điều kiến để tham gia hop đôngViệc còn lại là cả nhân - người mua nhà ở xã hội cũng phải đáp ứng điều kiện

để có thể tham gia hợp đồng va có thể trở thảnh chủ sở hữu nhà ở xã hội Điểm đặc biệt của hợp đông nay đó là nha nước va cá nhân là hai chủ thể binh đẳng với nhau vé địa vị pháp lý và độc lập vẻ tai sản Do đó, nha nước cũng phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở sã hôi được quy định

trong các luật mã nha nước ban hành.

Hat là đưa vào loại hình nhà 6 xã hội hop đẳng mua bán nhà ö xã hộiđược phân thành

Hop đồng mua bán nhà 6 xã hội là nhà 6 hiện có Nhà 6 sã hội là nhà ỡ đã

có là một loại tài sin đã hình thành, tén tai tai thời điểm các bên giao kết hợp đẳng với nhau Do đó, hoạt động chuyển giao nha ở của bên bán cho bên mua có thể được thực hiện ngay say khi hợp đồng được giao két, thêm chí hợp đẳng

‘mua bán là giai đoạn liên ké của hợp đồng thuế (thuê xong réi mua) hoảng

cách giữa thời điểm hợp đông mua bán nha ở phát sinh hiệu lực va thời điểm bàn giao nhà thường rất ngắn Bên bán sẽ được tìm hiểu kỹ va trai nghiệm nhiều về nhà ở mã mình sẽ mua Các thông số của ngôi nhà thường đã được cùng cấp

cho cơ quan quản lý nha nước, việc xác minh năng lực của chủ sở hữu, cácthông số kỹ thuật, chất lượng cũng trở nên dễ tiếp cận hon nha 6 2 hội la tài sảnình thành trong tương lai B én cạnh đó, người mua cũng không phải bỏ ra mộtkhoảng thời gian chờ đợi thi công, không phải thuê nha ở trước khi tiếp nhânbàn giao nhà ở xã hội như trường hop mua ban nhà ở xã hội là tải sản hình thảnhtrong tương lai.

Hop đằng mua bán nhà 6 xã hội hình thành trong tương lai: Nhà 6 sã hội

hình thánh trong tương lai lá nhà ở dang trong quả trình đầu tư sây dựng vàchưa được nghiệm thu đưa vao sử dung Khi tham gia hop đồng mua bán nha ởxã hội, các bên thường phải mô tả chỉ tiết nha ở là đối tượng của hợp ding Khimua bản nhà ở xã hội hình thánh trong tương lai, thông thường người mua chỉ

được tiếp cân các tả liệu của dự án Việc hiểu và nắm được các yêu tổ kỹ thuật

thi công, xây dựng và chất lượng của nhà ở không phải lúc nao cũng dé dàng với

người mua Do vậy, khi giao kết hop đồng bên mua cần có sự hổ trợ của các chủ thể có hiểu biết về mặt pháp lý, hiểu biết về nguyên lý thi công, thiết kế công trình xây dựng trợ giúp để tránh trường hợp tranh chấp xảy ra Người mua và

người bản cân thông nhất được các yếu tô đơn giãn như công thức xác định diện tích, diện tích logia, phan sở hữu chung trong duran nhà ở x8 hội, thời điểm bản giao nha ở, các giai đoạn thanh toán Do khoảng thời gian nam giữa thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh hiệu lực và thời điểm ban giao nhà ở xã hội

2

hình thành trong tương lai khá cách xa nhau Vi thé người mua cần cân nhắc đến

năng lực thi công của bên bán để dự báo được tinh khả thi của dự án, tính toán.

được những chỉ phí trong lúc chờ bên bán bản giao nha như: chỉ phí thuê nha, lãi

vay ngân hang, in thanh toán cho bên bán để tránh tinh trang lâm vào trường hợp nơ xấu mã nhà cũng không được bản giao đúng thời hạn Khi tham gia hợp, đồng mua ban nhà 6 zã hội hình thành trong tương lai người mua cũng cằn phải

tiếp cân kỹ lưỡng thông tin dự án tử Sở Xéy dưng, cổng thông tin điên từ của

người bán va tìm biểu về yếu tổ bảo dim thực hiện của dự án Những công việc này, thông thưởng trong hợp đồng mua bán nhà ở zã hội hiện có bên mua

không quả chủ tâm.

Hop đồng nma bán nhà 6 xã hội là nhà ở riêng lẽ: Nhà ở riêng lẽ nóichung và nhà ở xế hội là nha riêng lẽ nói riêng là nha ở được xây đựng trên thữađất ỡ riêng biết thuộc quyển sử đụng hợp pháp của tổ chức, hé gia đỉnh, cả nhân,

‘bao gồm nha biệt thự, nha ở lién kể va nhà ở độc lập Khi tham gia hợp đồng,

‘mua bán nba ở 2 hội là nhả ở riêng lẻ các bên chủ thể cẳn zác định các tải liệuTiên quan đến quyển sử dung đất gin liễn với nha ở, vẻ các bắt động sin lién kévà quyển déi với các bat động sin liên kế

Hop đồng mua bán nhà ở xã lôi là nhà clamg cue: Nhà chung cư néi chung

và nhà ở xã hội lả nha chung cư nói riêng là nha có từ 2 tang trở lên, có nhiễucăn hô, có lối di, cầu thang chung, có phẫn sé hữu riêng, phan sở hữu chung và

hệ thông công trình ha tang sử dụng chung cho các hộ gia đính, cá nhân, tổ

chức, bao gồm nha chung cư được xy dựng với mục dich để ở va nha chung cư

được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, Khi tham gia.

mua bán nha chung cu, các bền chủ thé cẩn chủ tâm đến việc thoả thuận các

điểu khoản liên quan đền những khoảng không gian dễ xảy ra tranh chap như tổng hẻm, sin chơi, nghĩa vu bảo ti của bên bán, phòng chấy chữa

chảy Những nội dung xuất phát từ đặc trưng của nhà ỡ xã hội lả nhả chung cư.

` Enoin2 Su 3, lt Nhà Gaim 2014

n3 T9 Nhi ở nấm 2014,

13 Khái quát chưng về điều kiện có hiệu Ire của hợp đồng mua bán.

nhà ở xã hội

13.1 Khái niệm điêu liệu có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Hop đồng mua ban là hợp đồng thỏa thuận giữa bên mua và bên bán nhà ở

xã hội Tuy nhiên, không phải moi sự théa thuận của các chủ thể về việc mua án nhà ở sã hội déu có giá trị rang buộc các chủ thể với nhau Hợp đồng mua

án nha ở xã hội cũng như các loại hợp đồng dan sự khác chỉ phát sinh hiệu lựckhi tuén thủ day đủ các điểu kiến phát sinh hiệu lực của hợp đồng Bên canhphải tôn trong nguyên tắc quyền tự do thỏa thuận của các bên thi pháp luật cũng

đặt ra các điều kiện ma chủ thể tham gia hợp đông nói chung va hợp đông thé mua bán nha ở xã hội nói riêng cẩn tuân thủ.

Điều kiên có hiệu lực của hợp đồng có thể được hiểu là “Mới số yêu cẩu

tối thiểu buộc các chủ thé phải huân thai’ do phap luất đặt ra Hoặc: “Điều kiện

cổliệu lực của hop đồng là quy ảmh của luật nhằm giới han sự te do thoải

tìmuận bằng việc đưa ra những yêu câu tối thiểu buộc các bên giao Rết hợp đồng phải tuân thủ để hợp đồng có liệu lực pháp iuâf”“ Tác giả Lê Thị Hương cho rang, điều kiện có hiệu lực của hợp đông nói chung va hợp dong mua bán nha ở

xã hội nói riêng mang những đầu hiệu nhên diện sau: Một là, điều kiện có hiệu

lực của hợp đồng phải do luật định: Theo đó, hợp đồng la sự thoả thuân của các 'tiên nhưng các bên không thể thoả thuận điều kiện có hiệu lực đổi với hợp đông,

mà mình tham gia giao kết Bi các bên chủ thé thưởng chỉ tập trung thoả thuân.

những điểu khoản có lợi cho minh ma có thé gây bat lợi cho chủ thể khác, để tránh tinh trang nay nha làm luật sẽ đất ra các yêu cầu buộc các bên chủ thể tham gia, Hai la, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được quy định ở nhiều văn.

bên pháp luật khác nhau: Ngoài BLDS năm 2015 là văn bản zác định các điểukiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung thì còn nhiều văn bản khác quy

định các điều kiện tương ứng với từng trường hợp cụ thé, ví dụ: Với hợp đông.

`" rag Đụ học Lat Ha NG, Do trần Luật Din Việt Nontip1,NE, Cổng andi di, 20180 140 ' 1š Thụ Hương, Bi bện có Hộ hc của lợp Ag theo Bộ luật Dân n nữ 2015 ~ Te ấn Áp đo títinh Bde Hen Tate tig st uất học, Ting Đi học Lt Hà Nội 2019,t.15

pr

‘mua bản nha 9 24 hội, văn bản quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nàycòn có Luật Nha ở năm 2014, Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014, Luật

Đầu tư, Luat Xây dung; Ba la, diéu liên có hiệu lực của hop đồng được đặt ra vừa nhằm đâm bảo quyển và lợi ích của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng vừa nhằm dim bảo lợi ích của nha nước, lợi ích công cộng, quyền va lợi ích hợp pháp của chủ thể khác: Theo đó, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do luật đặt ra la yêu tô kim sự gia tăng lợi ich qua mức của các bên chủ thể khi

tham gia thoả thuận xác lập hợp đồng nhằm tránh trưởng hợp các thoả thuận nay

gay ảnh hưởng đến quyên, lợi ích của các chủ thể khác, Bồn la, điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng là các quy định nhằm ác định giá trí hiệu lực của hop

đồng Và lẻ lu sử để Sắc Haà hop đồng VOU Val bác mug lấy, Aachen chủ thể nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hop đồng thi hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực tại các thời điểm cụ thé như: thời điểm giao kết, thời điểm do cäc bên thod thuân hoặc pháp luật quy định khác Tuy nhiên, néu các bên khi tham gia giao kết hợp đồng không tuân thủ các điều kiên có hiệu lực của hop đồng thi hop đẳng sẽ vô hiệu ngay tai thời điểm giao

trừ một số trường hop có thể không vô hiệu khi hết thoi hiệu yêu cẩu vô

hiệu theo quy định của luật.

Hoặc: “Điển én có hiệu luc của hợp đẳng la những yêu cẩu cơ bản ma

_pháp luật đặt ra đốt với sự théa tìmân của các bên nhằm dima bão sự tha thuận46 vừa tôn trong được sự te do ÿ chi, vừa đảm bảo sự công big giữa các

Theo tác giả nay, điểu kiến có hiệu lực của hợp đồng nỏi chung, hop đồng mua bản nhà ở zã hội nói riêng là những yêu câu tối thiểu ma pháp luật

buộc các bên chủ thể phải tuân thủ thi những cam kết của họ mới được dam baođược thực hiện Những yêu câu này không những đầm bão quyển và lợi ích của

chủ thể tham gia hợp đồng ma còn đảm bão sự ôn định của trật tự xã hội, tránh.

trường hợp các bên mang đền những thoả thuận bat lợi, xâm phạm lợi ich công

đồng, Như vậy, cả hai quan điểm khoa học cia các tác giả được dé cap ở đây,

" Naat Eng, Fi he ea 2p đây 0o gợ đh ca 38 npn tổ tp hg Chất Avi

baa ọc Eojnghiện cho Pitt Nen”, ĐỂ ti nghần cần Vhoa học cip trường, tường Daiboc Tuật Hà Nội văn

308, 100

đều cho rằng điểu kiện cĩ hiệu lực của hợp đồng nĩi chung và hợp đồng mua ‘van nhà ở xã hội nĩi riêng là những yêu cầu cơ bản nhất, tối thiểu nhất ma hợp đồng phải dim bao để cĩ thé làm phát sinh quyền, ngiĩa vụ của các chủ thể

tham gia hợp đồng mua bán nha ở xã hơi Những yêu cầu nảy do nha nước quyđịnh trong các văn bản pháp luật, đối với các hợp đồng dân sự thơng thường sédo BLDS quy định, với những hợp đẳng điều chỉnh lĩnh vực chuyên ngành hộctải sin đặc thủ sẽ cĩ luật chuyên ngành điều chỉnh Ngồi ra, những yêu cầu cơ

ân nay cũng cĩ thể do các bén théa thuận theo nguyên tắc tơn trọng ý chí của các bên chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự Như vậy cĩ thể nhận định:

quy dinh mà các bên chit thé tham gia hop “Điều kiện phát sinh hiệu lực cũa hợp đồng nua bán nhà ở xã

êu cầu do luậthưng tiêu chi,

đồng buộc phải tuân theo nhằm dim bảo nhưững théa thin của các bên được

điều kiện nay như sau:

Thứ nhất, điều Miền cĩ hiều lực của hop đồng mma bản nhà ở xã hột là những yêu cầu cơ bản, tối thiểu Những yêu cầu này là tiêu chí đánh giá tính hợp pháp của hop đẳng xung quanh các yếu tổ cầu thành hợp đồng như chủ thể,

sư tự nguyên, nơi dung của hợp đồng, hình thức của hợp đồng, tac đơng của hopđồng với mối trường xung quanh,

Thú hai, điều kiên cơ hiện hec của hợp đơng mma bắn nhà ở xã hội do pháp

Iudt guy đinh Những quy đính về điều kiện cĩ hiệu lực của hợp đồng mua bán

nhà ở xã hội sẽ được thể hiện đưới dạng các điều khoản cụ thể trong các văn ban

pháp luật cĩ liên quan Vi hợp đồng mua bán nha ở xã hội là một hợp đồng dânsử nĩi chung nên điều kiên cĩ hiệu lực của hợp đồng mua bán aba ở xã hội cĩ

thé do BLDS năm 2015 điều chỉnh Bên cạnh đĩ, nhà ở sã hội lả loại tải sin

được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, do đĩ những điều kiện cĩ hiệu lực của

26

hợp đồng mua bán nha ở zã hội có thé do luật chuyển ngành là Luật Nba ở, Luật

Kinh doanh bất đông sin, Luật Đất đai diéu chỉnh Do vậy, bên canh những

tiêu chuẩn cơ bản mà bắt kỷ hop đồng dân sự nào cũng phải tuân theo, hop đẳng

‘mua bán nhà ở xế hội sẽ phải tuân thi các điều kiện riêng biệt phù hợp với đặc

thù của đối tương hợp đẳng này Vi dụ như: điên kiện về năng lực tài chính, năng lực thực hiện hợp đồng mua bản nhà ở sã hội chủ đều tư, điều kiên về giá

‘mua bán, phương thức thanh toán.

Thứ ba, điều kiện có hiệu lực của hợp đằng mua bán nhà ở xã hội cô tinh bắt buộc thi hành Đặc trưng này xuất phát từ nguồn gốc của điều kiện có hiệu

lực của hợp đồng mua bản nha ở xã hội la do pháp luật quy định Chính vì do

pháp luật quy định dưới dạng các quy pham mệnh lệnh nên các bên chủ thể

tham gia hop đồng mua bán nhà ở xã hội buộc phải tuên thủ, néu không hợp

dang sẽ vô hiệu” Khi hop đồng vô hiệu, quyển va nghĩa vu của các bên chủ thể

tham gia sẽ không phát sinh, quan hệ pháp luật không được xác lập, các bên có

thể sẽ phải bổi thường thiệt hai do có lỗi lam cho hợp đồng vô hiệu

Thứ he điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được quy

ini trong nhiễu văn bẩn pháp luật khác whan Như đã đề cập, quy định về điềukiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung va hợp đồng mua bán nha ở xã hội nói

tiếng được quy định trong các văn ban khác nhau, cụ thể BLDS năm 2015 là

văn bản quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự nói chung Tuynhiên, nha ở nói chung vả nha 6 sã hội nói riêng la đối tương cuả nhiều quan hệxã hội là đổi tương điểu chỉnh của nhiễu ngành luật khác nhau Do vậy, ngoàiviệc được quy định tai BLDS năm 2015, điều kiện có hiệu lực của hợp đẳngmua bán nhà ở xã hội còn được quy định trong nhiễu văn bản luật khác như:

Luất Nhà 6, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bắt đông sin, Luật Dat đai Việc

quy đính rải tác trong nhiễu văn bản luật chuyên ngành khác nhau đang làphương án hợp lý nhằm đảm bảo tính tương thích của van bản chuyên ngành.

Tuy nhiên, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn dén tinh trạng mốt số quy định

Thự tổ, dic trưng này cô ngoại, vi: Gu 129, BLDS năm 2015 quy đạh vỀ go dich din nự cô tế

hông võ hiệu do viphạm đu rên v hạn Độc.

về điều kiện có hiệu lực của hop đồng nói chung và hợp đồng mua bản nha ở 2

hội nói riêng còn nhiễu quy định chẳng chéo nhau.

Thứ năm, điều kiên có hiệu lực của hợp đông nua bán nhà 6 xã hội là căn cứ nhằm báo vệ quyên và lợi ích của chủ thé tham gia hợp đồng, bảo về lợi ich

tia chủ thé khác có liên quan và bão vệ trật tự công

Điều kiện có hiệu lực của hop đỏng lả phương tiên bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia vảo hợp đồng mua ban nhà ở sã hội Thông thường các bên chủ thể khi tham gia giao kết hop đồng sẽ tim mọi phương thức, hình thức tiền hành thoả thuận, xây dựng các điều khoản có lợi cho mình vả hạn chế lợi ích cũa chủ thé khác Điễu này lả nguồn gốc của những tranh chấp phát sinh trên thực, tế Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đông là công cụ để điều tiết, tiến tới dung hoa một cách tối đa lợi ích của các bên chủ thé Đặc biệt là bên

‘mua trong hop đồng mua bản nhà ở xã hội thường là ngưi có thu nhập thấp,

không có nhiễu lợi thể am hiểu quy định pháp luật, thị trường bằng bên bán

(thông thưởng là chủ đầu tu) Do đó, các quy định vẻ điều kiện có hiểu lực của

hop đồng thông thường muôn mang đến cho các bên sự bình đẳng về địa vi pháp lý, dam bảo các bên chi thé khi tham gia hợp đẳng thực su tự nguyên, dam bảo

năng luc thực hiện hợp đồng với nhau.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua ban nha ở zã hội là công cu bao

vệ lợi ích của chủ thể có liên quan Chủ thể có liên quan đền hợp đồng mua bán

nhà ở xã hội có thé la người đang có quyển, lợi ich gắn liên với nhà ở xã hội

được mua bản hoặc có quyển, lợi ích liên quan đến một trong các bên chủ thể tham gia hợp ding, vi du: Ngân hang bên nhận bảo đảm, chủ thé có quyển

hưởng dung nhà ở xế hội Điểu kiện có hiệu lực của hợp đồng không chỉ đảm

bảo quyền lợi ích cho các bên chủ thể tham gia hop đồng mua bán mã còn gián

tiếp ngăn chặn các diéu khoản hợp đồng có xu hướng zâm phạm người có

quyển, lợi ích liên quan đền nha 6 zã hội bằng cách buộc bên bán phải cùng cấp trung thực các thông tin về nhà ở 2 hội cho bên mua biết Những thông tin đó có thé là tinh trạng sống nương nhờ của người thứ ba đối với nhà ở (cha, me, con hoặc vợi chồng cũ của bên bán), để người mua lựa chọn tham gia hoặc

3

không tham gia Vi dụ: A bản nhà ở xã hội cho B, néu A mới ly hôn vợ va trong

quyết định ly hôn của Toa buộc A dé cho vợ cũ sing nương nhờ trong ngôi nhà mm A dang muốn bán cho B thi khí giao kết hợp đồng A phải cung cấp thông tin nay cho B biết A không cung cấp thi B có thể viện dẫn quy định của BLDS năm.

2015 yêu cầu Toa án tuyên bồ hop đồng mua bán nha ở xã hội của hai bên vôhiệu do bị lửa đối

Điều kiên co hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là căn cứ bảo vệtwat tự công, loi ích công công Các tiêu chi được đưa ra nhằm cân bằng lợi ích

của các bên chủ thể, dong thời cũng buộc các bên chủ thé không được tiên hành

các thoả thuận có nội dung sâm phạm đến lợi ích công đồng, lợi ích của nhanước Những hợp đẳng mua bán nha ở zã hội được soan thảo mã nội dung vipham điều cầm của luật, vi phạm quy đính vẻ hinh thức hợp đồng sẽ không phátsinh hiệu lực

144 Ý nghĩa của việc quy định về điều kiện có hiệu hực của hợp đông.

mua bán nhà ở xã hội

“Xuất phát từ vai trò của điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng nói chung và

hop đồng mua ban nha ở xã hội nói trên, các quy định pháp luật về điều kiên có hiệu lực của hợp đồng mua ban nha ở x4 hội co những ý nghia rất to lớn Dua

trên các góc độ đánh giá khác nhau, vai trò, giá tn tac đồng của những quy địnhnay là khác nhau

- Ý nghĩa đối với mỗi quan ê cũa các bên chủ thể: Hợp đồng mua bánnhà ở xã hội có hiệu lực có giá tri pháp lý buộc bên mua, bến bán và các bênliên quan có nghĩa vụ thuc hiến Các bên chi thể sẽ căn cứ vào nôi dung đãthöa thuân trong hợp déng để thực hiền quyên và nghĩa vụ của minh Trườnghop phát sinh tranh chấp, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có hiệu lực là cơ sở

để giải quyết tranh chấp giữa các bén Các tranh chấp chưa được các bên théa

thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luậtcó liên quan.

- Ỷ nghĩa đối với hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực đựng nhà 6,

đất đai: Các cơ quan quan ly nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay

vồn, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán va các cơ quan có liên quan khác sẽ phải căn cứ vào nội dung hop ding mua ban nhà ở xã hội cé hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình theo quy định, không được xâm pham đến

quyển và lợi ich hợp pháp của các bên tham gia hợp đông.

30

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Trong toàn bồ nội dung chương 1, tắc giả luận văn đã tập trung zây dựngkhái niêm nha ở 24 hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và chỉ ra các ấu hiệunhận điện hợp ding nay Đông théi dựa trên các tiêu chí khác nhau phân loại

hop đồng mua bán nha ở x4 hội để đánh gia đặc trưng của từng hợp đồng cu thé.

Đặc biết, trong nội dung chương 1 cia luận văn, tác giả đã làm rổ những van đểlý luân vé điểu kiện cỏ hiệu lực của hợp đẳng mua bán nba ở 2 hội, lam rổ

được vai trò cũng như ý nghĩa của các quy đính pháp luật về điều kiện có hiệu.

lực của hợp đồng nói chung vả hợp ding mua bán nhà ở sã hội nói riêng Kết

quả nghiên cửu của chương 1 cung cấp cơ sở lý luận vững chắc cho hoạt đông,

nghiên cửu pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 2hội tại chương 2 luận văn.

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN PHAP LUAT VE DIEU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP BONG.

MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM

2.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

3.1.1 Điêu kiện vê năng lực cui thể của hợp đồng

Năng lực của chủ lả khả năng của chủ thé có thé giao kết, thực hiện hop đông Vi hợp đồng mua bán nha ở x4 hội cũng là hợp đông dan sự nói chung, nén theo quy định của Điểm a Khoản 1 Biéu 117 BLDS năm 2015, chủ thể tham

gia hợp đồng mua bản nba ở xã hội phẫi có năng lực pháp luật dân sự, năng lực.hành vi dan sự phủ hợp với giao dich dân sự được zác lập Luật Nha 6 năm 2014

quy định hợp đồng mua ban nha ở xã hội chỉ phát sinh hiệu lực khi tuân thủ các điểu kiến có hiệu lực tại điều 1197 Trong số những diéu kiện đó có điều kiện.

về năng luc cia các bên tham gia hợp đồng Theo quy định của Điều 119, LuậtNha ở năm 2014 thi bên bản và bên mua nhà ở nói chung vả nhà ở xã hội nóitiếng phải dap img các điều kiện sau đây:

2.1.1.1 Năng lực chủ thé của bên báu nhà ở xã hội

Theo quy định tại khoản 1, điểu 119, Luật Nha ở chủ thể này “Nếu ia cá

hân thi phải có ay đủ năng lực hành vi dân sự để tìuec hiện giao dich về nhà 6theo quy dinh của pháp luật dân suc nễu là tỗ chức thi phẩt có te cách phápnhân, trừ trường hop tỗ chức tăng cho nhà tinh ghia, nhà tinh thương” Bêncanh đó, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định bên bán chỉ có quyển bán nhà ởxã hội khi: “1a chủ sở Hữu nhà ở hoặc người được chủ sỡ liễu cho pháp, iy

Bika bắt nấy nl được huống dẫn cu tl wing nh số 9972015 ~ CB, nơ dh quy đạn chi tắt va"uống dia hand một đu của Tất Nhà ở.

“ĐỆNG, Hau te a tù thập ca hơp đông nụ bin nhi ð 6 Bội

L1 Hep đồng sạn bít ở bộicô iu c nhấp kh dip ing đ cứ dua see) Nghời ơn ga ky kế có đ dining he hank vi din se,

D) Bap img cic nguyện td ký Vắhơp đồng quy dash Du £ Ngự dad,

c) Hb thúc hep dang bing vin bin vt đợc ký Hat boi nguời du din ding thim quyền theo phip hit cia các‘bin tham ga hợp đồng, Trường hợp một bin thm g hep dng ổ dic thỉbên do phỏiký tin, ding dẫn theo

‘oy dn ch pap

quyễn dé thực hiện giao dich về nhà ở theo quy đinh của Tuất này và pháp luậtVề đân se’

"Việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các

nguyên tắc về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nha ở xã hội được quy định tại Didu 62 Luật Nhà ở năm 2014 Bên cạnh đó, theo quy định tai Khoản 1, Khoản

2 Điều 63 Luật Nha ở năm 2014 thi: Chủ đầu tư dự án xây dựng nha ở xã hộiđược lựa chon hình thức bản, cho thuê mua nha ở hình thảnh trong tương lai

tiếc Bn a, ố củ 28M Vide báo, Chu amie nã dã ở sã Hội/Hất RE ong

tương lai phải tuân thi các điều kiện sau day:

(1) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà &

được phê duyệt và có giấy phép xây dung nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng,

(2) Đã hoàn thành việc xây dựng zong phẩn móng của nhà ở theo quy định

của pháp luật về xây dựng và hoan thảnh việc đâu tu xây dựng hệ thống đường,giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiêu sảng công công của khu.vực nhà ỡ được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chỉ iết zây dựng, hỗ sơ thiết

kế va tiến độ của dự án đã được phê duyét; đã giải chấp đổi với trường hợp chủ

đầu tư có thé chấp nba ở nay, trừ trường hợp được người mua, thuê mua vá bên.nhận thé chấp đồng ý,

(3) Đã có văn bản thông bảo của cơ quan quản lý nha ở cấp tỉnh về việcnhà ở di điểu kiên được bán, trừ nhà ở zã hôi do Nha nước đầu tư bằng nguồnvốn quy định tại Khoản 1 Điểu 53 của Luật Nhà ở năm 2014

Cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 63 Luật Nha 6 năm 2014 thi việc ứngtiên trước của người mua nhà ở zã hôi quy đính tại Điều nay được thực hiện

theo thỏa thuận trong hop đồng mua bản nha ở, phù hợp với tỷ lệ hoan than

xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng

tổng sổ tiên ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nha

ở mua bản đến trước khi bản giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá

95% giá trị của nha 7 mua bán đến trước khi người mua nha được cấp Giấy,

chứng nhên đối với nha 6 đó.