Nghiên cứu, xây dựng hệ hỗ lựa chọn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội cho khách hàng sử dụng giải thuật TOPSIS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂNVIỆN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ KINH TẾ SỐ

TIỂU LUẬN

MÔN HỆ HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNHĐề tài:

Nghiên cứu, xây dựng hệ hỗ lựa chọn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội cho khách hàng sử dụng giải

NHÓM 5

1 Nguyễn Quang Huy

Tìm hiểu về các kỹ thuật hỗ trợ liên quan Khảo sát và tính toán trọng số

Tìm hiểu về các nghiên cứu trong và ngoài nước, hệ thống thông tin hỗ trợ ra quyết định

9/10

4 Nguyễn Thế Vinh

Tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyến định mua chung cư của khách hàng, giải thuật TOPSIS

9/10

5 Nguyễn Minh Hiếu

Tìm hiểu về mục tiêu nghiên cứu, nội dung nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, bài toán hỗ trợ lựa chọn mua chung cư

8/10

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 5

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu 6

1.1 Các nghiên cứu trong và ngoài nước 6

1.1.1 Các nghiên cứu nước ngoài 6

1.1.2 Các nghiên cứu trong nước 6

1.2 Lý do lựa chọn đề tài 7

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 8

1.4 Nội dung nghiên cứu 8

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

Chương 2: Mô tả và phân tích bài toán 10

2.1 Mô tả bài toán 10

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư của khách hàng 10

2.3 Quy trình nghiên cứu 12

Chương 3: Phương pháp suy diễn DSS 14

3.1 Hệ thống thông tin hỗ trợ ra quyết định (DSS) 14

3.3.2 Phương pháp khu vực trung tâm (Centre of Area method - COA) 21

Chương 4: Cài đặt và thử nghiệm 22

4.1 Phân tích và thiết kế hệ thống 22

4.1.1 Thiết kế Cơ sở dữ liệu 22

4.1.2 Thiết kế phần mềm tính toán kết quả đánh giá sử dụng TOPSIS 23

4.2 Cài đặt hệ thống 27

4.3 Thử nghiệm hệ thống 27

4.3.1 Dữ liệu thử nghiệm 27

4.3.2 Kịch bản thử nghiệm 28

4.4 Đánh giá kết quả thử nghiệm 31

KẾT LUẬN 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO 33

MỞ ĐẦU

Với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng cùng với sự gia tăng dân số và nhu cầu sống tại các đô thị, nhu cầu mua nhà, mua chung cư trên địa bàn Hà Nội cũng tăng lên một cách nhanh chóng Chung cư đã và đang trở thành xu thế lựa chọn của nhiều gia đình hiện nay, đặc biệt là đối với gia đình trẻ bởi những tiện ích mà nó mang lại Nhận thức được điều này, các nhà phát triển đã cung cấp nhiều lựa chọn căn hộ chung cư khác nhau về vị trí, giá cả, diện tích, thiết kế, tiện ích dịch vụ, an ninh, để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng

Tuy nhiên, việc chọn lựa một căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu và tài chính là một điều không hề đơn giản, đặc biệt là đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm Có những người thậm chí phải tốn nhiều thời gian và công sức để tìm kiếm thông tin cũng như đánh giá và so sánh giữa các căn hộ để để có thể lựa chọn được địa điểm phù hợp nhất Vì vậy, việc phát triển các hệ thống hỗ trợ khách hàng trong quá trình tìm kiếm và chọn mua căn hộ chung cư là cần thiết và rất được quan tâm Những hệ thống này cung cấp cho người mua thông tin chi tiết về các căn hộ chung cư, hỗ trợ giải đáp thắc mắc của khách hàng và gợi ý cho họ căn chung cư phù hợp nhất với nhu cầu Thông qua việc cung cấp những thông tin chi tiết về các căn hộ chung cư, người mua có thể tìm hiểu và đánh giá một cách chính xác về những căn hộ chung cư mà họ quan tâm Điều này giúp cho quá trình mua bán diễn ra công bằng và minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho cả người mua và chủ đầu tư

Trong bài tiểu luận lần này, nhóm chúng em quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu, xây dựng hệ hỗ lựa chọn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội cho khách hàng sử dụng giải thuật TOPSIS” với hy vọng xây dựng một hệ thống để giúp khách hàng

đưa ra quyết định mua căn hộ phù hợp nhất với nhu cầu và tiêu chí của mình thông qua việc phân tích, đánh giá và so sánh các lựa chọn căn hộ khác nhau, từ đó giúp cải thiện quá trình mua bán các căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội và hỗ trợ cho khách hàng có nhu cầu mua chung cư tìm được căn hộ phù hợp nhất với nhu cầu của mình

Chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Phạm Minh Hoàn về sự hướng dẫn của thầy trong quá trình nghiên cứu, tạo điều kiện để chúng em mở rộng tầm hiểu biết Mặc dù đã cố gắng hết sức nhưng trong quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót cần được bổ sung Chúng em mong nhận được những góp ý từ thầy để bài làm được hoàn thiện hơn

Chúng em xin chân thành cảm ơn!

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1 Các nghiên cứu trong và ngoài nước

1.1.1 Các nghiên cứu nước ngoài

● Nghiên cứu "Decision Support System for Home Selection in South Tangerang City Using TOPSIS Method" được thực hiện bởi Haris Widjaya và Ririn Ikana

Desanti

Đây là một nghiên cứu về hệ thống hỗ trợ ra quyết định cho việc chọn nhà ở tại thành phố South Tangerang ở Indonesia, sử dụng phương pháp TOPSIS

Kết quả của nghiên cứu này là một hệ thống hỗ trợ ra quyết định cho việc chọn nhà ở tại South Tangerang, cho phép người dùng nhập các tiêu chí và ưu tiên của mình và xếp hạng các lựa chọn nhà ở dựa trên phương pháp TOPSIS Hệ thống này có thể giúp người dùng tiết kiệm thời gian và nỗ lực trong quá trình tìm kiếm nhà ở phù hợp với nhu cầu của họ và giúp tăng độ chính xác trong việc đưa ra quyết định

Nghiên cứu này đã thực hiện một số thử nghiệm để đánh giá tính hiệu quả của hệ thống Kết quả cho thấy rằng hệ thống đưa ra các kết quả chính xác và hữu ích cho người dùng, những đề xuất trong nghiên cứu có thể được áp dụng cho các vấn đề tương tự khác trong các lĩnh vực khác nhau

● Nghiên cứu “Decision Support System for Temporary Shelter Selection Using Hybrid AHP and TOPSIS” được thực hiện bởi Gayatri Dwi Santika, Saiful

Bukhori, Bayhaqqi

Nghiên cứu này nhằm mục đích phát triển một hệ thống hỗ trợ ra quyết định để lựa chọn các nơi cư trú tạm thời trong các trường hợp khẩn cấp đặc biệt là trong các trường hợp thảm họa tự nhiên, sử dụng AHP và TOPSIS

Nghiên cứu trình bày các bước phát triển hệ thống DSS, bao gồm thu thập thông tin và tiêu chí, phát triển mô hình đánh giá, tính toán các trọng số cho các tiêu chí bằng phương pháp AHP, và sử dụng TOPSIS để xếp hạng các lựa chọn về nơi cư trú tạm thời dựa trên các tiêu chí đã đề ra

Kết quả thực nghiệm trên một số ví dụ cho thấy hệ thống DSS này có khả năng hỗ trợ quyết định hiệu quả trong việc lựa chọn các nơi cư trú tạm thời trong các tình huống khẩn cấp, giúp đảm bảo an toàn và sự thuận tiện cho người dân trong thời gian khẩn cấp

1.1.2 Các nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam tuy số lượng nghiên cứu về vấn đề xây dựng hệ thống hỗ trợ lựa chọn nhà ở không nhiều, nhưng có một số nghiên cứu rất chất lượng được thực hiện bởi những chuyên gia ưu tú có thể kể đến như sau:

● Nghiên cứu “Evaluation of an Apartment Selection Model by Integrating Fuzzy AHP and Fuzzy TOPSIS” được thực hiện bởi Luc Hien Manh, Nguyen Quang

Vinh, Do Quang Hung, Tran Van Trang

Mục tiêu của nghiên cứu này là đánh giá các chiều trong mô hình lựa chọn căn hộ bằng cách tích hợp phương pháp AHP mờ và TOPSIS mờ Kết quả của nghiên cứu cho thấy rằng mô hình đánh giá mờ này là một phương pháp hiệu quả để giúp người dùng lựa chọn căn hộ phù hợp Ngoài ra, các tác giả cũng đề xuất một số cải tiến cho mô hình nhằm cải thiện độ chính xác và độ tin cậy của nó Đây nghiên cứu quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, cung cấp một phương pháp đánh giá mờ hiệu quả để giúp người dùng lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu của họ

● Nghiên cứu “Optimizing choice based on Fuzzy-AHP” được thực hiện bởi

Khanh Van Ma, Phuong Van Nguyen, Hoa Doan Xuan Trieu, Ngan Thi Thanh Vo

Nghiên cứu trên được thực hiện nhằm mục đích giải quyết vấn đề cơ bản khi đưa ra những lựa chọn quyết định mua căn hộ của hộ gia đình dựa trên phương pháp phân tích phân cấp mờ (AHP)

Nghiên cứu đã đưa ra một biểu đồ phân cấp lựa chọn căn hộ được phát triển dựa trên 9 yếu tố quan trọng, bao gồm các tiện ích nhà ở; thiết kế bên trong căn hộ; môi trường bên trong, chất lượng và an toàn; thiết kế và cảnh quan bên ngoài; cơ sở hạ tầng xã hội; điều kiện pháp lý; khả năng của nhà đầu tư; phong thủy và yếu tố tài chính Bằng cách tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với 45 chuyên gia làm việc trong các công ty bất động sản tại Việt Nam, nghiên cứu này đã áp dụng phương pháp phân tích phân cấp mờ để giải quyết các vấn đề quyết định phức tạp và xếp hạng các lựa chọn nhà ở thay thế

Kết quả của nghiên cứu cho thấy rằng phương pháp Fuzzy-AHP có thể giúp tối ưu hóa quá trình lựa chọn trong các hệ thống phức tạp, đặc biệt là trong các trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các yếu tố Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng phương pháp này có thể được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, từ kinh doanh đến khoa học kỹ thuật

1.2 Lý do lựa chọn đề tài

Trên thị trường hiện nay có rất nhiều dự án chung cư khác nhau với những thông tin đa dạng có thể kể đến như vị trí, diện tích, giá cả, tiện ích, pháp lý, an ninh và cả chất lượng xây dựng, đặc biệt là ở thành phố Hà Nội - nơi có nhu cầu về nhà ở cao và giá cả chung cư khá đắt đỏ Tuy nhiên, sự đa dạng này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề phải đắn đo hơn trước khi đưa ra quyết định lựa chọn một căn hộ chung cư Việc tìm kiếm và lựa chọn một căn hộ phù hợp là một quá trình vô cùng

phức tạp đòi hỏi rất nhiều thời gian, công sức và kinh nghiệm Do đó, việc có một hệ thống hỗ trợ lựa chọn mua chung cư là rất cần thiết với hy vọng sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, năng lượng, tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu và ngân sách, và hơn thế nữa là tránh những rủi ro không mong muốn

Giải thuật TOPSIS là một giải pháp công nghệ tiên tiến, giúp cho việc xử lý dữ liệu và đưa ra quyết định dựa trên nhiều yếu tố trở nên đơn giản và hiệu quả hơn TOPSIS là một trong những phương pháp quyết định đa tiêu chí phổ biến và hiệu quả nhất Áp dụng TOPSIS vào lĩnh vực bất động sản có thể mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng và doanh nghiệp Việc áp dụng giải thuật này vào việc lựa chọn chung cư sẽ giúp khách hàng có thể so sánh các căn hộ khác nhau dựa trên việc đánh giá các tiêu chí nhất định để từ đó có thể đưa ra quyết định chính xác và đáng tin cậy hơn

Ngoài ra, việc nghiên cứu và xây dựng một hệ thống hỗ trợ lựa chọn chung cư cũng sẽ giúp các nhà đầu tư và chủ đầu tư bất động sản cải thiện chất lượng căn hộ chung cư dựa trên các tiêu chí đánh giá của khách hàng Điều này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản tại Hà Nội và nâng cao uy tín của các nhà đầu tư và chủ đầu tư trong mắt khách hàng

Với đề tài này, chúng em hy vọng rằng sẽ đóng góp vào việc phát triển ngành bất động sản tại Hà Nội đem đến sự tiện lợi cũng như trải nghiệm tốt hơn với những người đang và sẽ có nhu cầu mua căn hộ chung cư

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

Tiểu luận được thực hiện với mục tiêu chính là tìm hiểu và nghiên cứu xây dựng hệ thống hỗ trợ khách hàng trong việc lựa chọn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội sử dụng thuật toán TOPSIS Từ đó có thể giúp khách hàng đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư phù hợp nhất với nhu cầu của mình một cách nhanh chóng, tiện lợi và đáng tin cậy

1.4 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu về các tiêu chí quan trọng trong việc đánh giá chung cư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư của khách hàng trên địa bàn Hà Nội và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó

- Xây dựng giải thuật TOPSIS phù hợp với hệ thống hỗ trợ lựa chọn mua chung cư

- Thiết kế và cài đặt hệ thống hỗ trợ khách hàng trong việc lựa chọn mua chung cư phù hợp với nhu cầu của họ

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những khách hàng muốn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội, đặc biệt là những người đang tìm kiếm một căn hộ phù hợp với nhu cầu của họ

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn Hà Nội

Chương 2: Mô tả và phân tích bài toán 2.1 Mô tả bài toán

Bài toán xây dựng một hệ thống hỗ trợ ra quyết định cho khách hàng trong việc lựa chọn mua chung cư trên địa bàn Hà Nội Để giải quyết bài toán này, nghiên cứu sử dụng giải thuật TOPSIS để đánh giá và so sánh các tiêu chí của từng chung cư và lựa chọn chung cư phù hợp nhất với nhu cầu của khách hàng

Các tiêu chí được sử dụng trong bài toán bao gồm các thông tin về vị trí, diện tích, giá cả, tiện nghi và các yếu tố khác liên quan đến việc sống trong chung cư Giải thuật TOPSIS được áp dụng để tính toán điểm số cho từng chung cư và xác định chung cư tốt nhất, dựa trên sự tương đồng với giải pháp lý tưởng và sự khác biệt với giải pháp tồi

Hệ thống hỗ trợ quyết định này sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và nỗ lực tìm kiếm chung cư phù hợp, tăng tính cạnh tranh và chất lượng của thị trường bất động sản chung cư trên địa bàn Hà Nội và cung cấp nền tảng cho các nghiên cứu và ứng dụng giải thuật TOPSIS trong các lĩnh vực khác

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư của khách hàng ● Vị trí

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng mà mỗi người mua luôn quan tâm nhất khi họ mua chung cư Các chung cư nằm ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố, gần các khu vực thương mại, giáo dục, y tế, v.v sẽ thu hút người mua hơn Khi chung cư có một vị trí tiện ích sẽ giúp tối ưu hóa cuộc sống của khách hàng

Vị trí của căn hộ cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông có thuận tiện hay không Một căn hộ nằm trong khu vực có nhiều lối đi, đường cao tốc, tuyến đường xe buýt và hệ thống giao thông công cộng khác sẽ giúp cho việc di chuyển của người mua trở nên dễ dàng hơn Điều này sẽ giúp người mua tiết kiệm được thời gian và tiền bạc

Một yếu tố nữa mà vị trí còn ảnh hưởng đó là tầm nhìn và không khí trong lành của căn hộ Căn hộ nằm ở vị trí đẹp, có tầm nhìn thoáng đãng, không bị che khuất bởi các công trình xây dựng khác sẽ giúp cho cuộc sống của người mua trở nên tốt hơn Bên cạnh đó, nếu căn hộ được xây dựng tại vị trí không khí trong lành, không ảnh hưởng đến môi trường, sức khỏe của người mua sẽ được bảo đảm tốt hơn

● Giá cả

Trước hết, giá cả ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của người mua Khi giá cả cao hơn so với ngân sách của người mua, họ có thể phải tìm kiếm các lựa chọn khác hoặc thậm chí từ bỏ kế hoạch mua nhà Ngược lại, giá cả thấp hơn có thể khuyến khích người mua đầu tư vào một căn hộ chung cư và tăng khả năng mua được một căn hộ với chất lượng tốt hơn Giá cả cũng có thể ảnh hưởng đến vị trí của chung cư

Vị trí của một căn hộ chung cư có thể ảnh hưởng đến giá cả, và giá cả cũng có thể ảnh hưởng đến vị trí của căn hộ Vì vậy, nếu một người mua đang tìm kiếm một căn hộ ở một vị trí tốt, giá cả sẽ là một yếu tố mà người mua cần phải quan tâm và cân nhắc

Cuối cùng giá cả còn ảnh hưởng đến chất lượng của căn hộ chung cư Nếu một căn hộ chung cư có giá cả rẻ hơn so với các căn hộ khác trong khu vực, điều này có thể đề nghị rằng chất lượng của căn hộ có thể không được tốt như các căn hộ khác Người mua cần cân nhắc các yếu tố khác ngoài giá cả, bao gồm cả chất lượng của căn hộ, để đảm bảo mua được một căn hộ tốt nhất

● Diện tích

Diện tích của căn hộ cũng là một yếu tố quan trọng khi khách hàng quyết định mua chung cư Căn hộ phải có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình Khách hàng sẽ cân nhắc diện tích của căn hộ so với nhu cầu sử dụng, số người ở, nhu cầu sinh hoạt, không gian sống và ngân sách của mình

● Thiết kế

Trước hết khi nói về thiết kế yếu tố đầu tiên ta cần xem xét đó là vật liệu vật liệu của một căn hộ chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mua Các yếu tố này ảnh hưởng đến việc sử dụng, bảo trì, sửa chữa và giá trị của căn hộ Một thiết kế tốt với các vật liệu chất lượng cao sẽ làm tăng giá trị của căn hộ và thu hút sự quan tâm của người mua

Tiếp đến chính là phong cách xây dựng của chung cư đó Phong cách của căn hộ cũng là một yếu tố quan trọng khi quyết định mua chung cư Nhiều người mua mong muốn một căn hộ có phong cách hiện đại, tinh tế và thoải mái để thể hiện cá tính và thể hiện đẳng cấp của họ

Và cuối cùng là các thiết kế hệ thống an toàn và tiện lợi của chung cư chính là một điểm cộng để hướng người mua về chung cư Các chung cư có hệ thống điều hòa, hệ thống thông gió, v.v hay hệ thống chống cháy là các yếu tố được hầu hết các người mua tâm tâm khi họ mua chung cư

● Tiện ích và dịch vụ

Tiện ích là một trong những yếu tố quan trọng được khách hàng đánh giá khi chọn mua chung cư Tiện ích bao gồm các dịch vụ và tiện nghi như hồ bơi, sân tennis, sân chơi trẻ em, phòng gym, khu vực BBQ, khu vườn, khu giải trí, hệ thống an ninh và các tiện ích khác Một chung cư với nhiều tiện ích hấp dẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua, đặc biệt là những người có trẻ nhỏ hoặc thích các hoạt động giải trí Điều này cũng giúp tăng giá trị của căn hộ và thu hút khách hàng về lâu dài

● Chủ đầu tư và uy tín dự án

Chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của chung cư đó Nó dựa vào khả năng triển khai dự án của chủ đầu tư Nếu chủ đầu tư có kinh nghiệm và thực hiện dự án đúng quy trình thì chất lượng dự án sẽ được đảm bảo và tăng thêm độ uy tín của chủ đầu tư

● Pháp lý

Một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với một người mua chung cư là an toàn pháp lý Khi pháp lý được bảo đảm, chủ sở hữu có thể yên tâm về quyền sở hữu của mình và sẽ không phải lo lắng về các tranh chấp pháp lý trong tương lai Điều này giúp đảm bảo rằng các khoản đầu tư của người mua chung cư được an toàn từ đó giúp họ đưa ra quyết định mua chung cư một cách tự tin

● An ninh

Khi mọi người quyết định mua chung cư, yếu tố an ninh của chung cư cũng vô cùng quan trọng Người mua chung cư luôn mong muốn sống trong một môi trường an toàn và yên tĩnh, với hệ thống an ninh chặt chẽ để bảo vệ cho gia đình và tài sản của mình Họ muốn có một khu dân cư có đầy đủ biện pháp an ninh, nơi mà họ có thể yên tâm để con cái mình đi học hoặc chơi đùa ngoài trời mà không lo ngại về an toàn

2.3 Quy trình nghiên cứu

- Định nghĩa vấn đề - Thu thập dữ liệu

+ Xây dựng hội đồng các chuyên gia đánh giá về bất động sản

+ Xây dựng các đối tượng đánh giá là các chung cư trên địa bàn Hà Nội, gồm 10 chung cư, từ các nguồn khác nhau như trang web bất động sản, đơn vị bán căn hộ, các chuyên gia bất động sản và khách hàng

+ Xây dựng các tiêu chí quan trọng khi đánh giá chung cư gồm 8 tiêu chí

- Xử lý và phân tích dữ liệu

+ Trong giai đoạn này, các chuyên gia sẽ thực hiện đánh giá các chung cư theo từng tiêu chí để xây dựng ma trận quyết định, và gán trọng số cho

Chương 3: Phương pháp suy diễn DSS 3.1 Hệ thống thông tin hỗ trợ ra quyết định (DSS)

3.1.1 Giới thiệu

Hệ thống thông tin hỗ trợ ra quyết định (Decision Support System - DSS) là một loại hệ thống thông tin được thiết kế để hỗ trợ đưa ra các quyết định, phán đoán và chiều hướng hành động của một tổ chức hoặc một doanh nghiệp DSS sẽ sàng lọc và phân tích lượng dữ liệu khổng lồ, tổng hợp thông tin một cách toàn diện mà có thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề và trong quá trình ra quyết định

DSS cho phép người sử dụng tương tác trực tiếp với các dữ liệu và thông tin trong thời gian thực, thực hiện các phân tích và mô phỏng để đưa ra các quyết định tốt nhất DSS cũng có thể tích hợp các mô hình và thuật toán khác nhau để giúp người sử dụng đưa ra quyết định trong các tình huống phức tạp và không rõ ràng

DSS được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm quản lý sản xuất, kinh doanh, tài chính, y tế, quản lý dự án và nhiều lĩnh vực khác

3.1.2 Vai trò

DSS là một phần mềm có thể tích hợp nhiều nguồn thông tin khác nhau, được thiết kế để giúp người sử dụng đưa ra quyết định chính xác và nhanh chóng hơn Vì vậy hệ thống thông tin hỗ trợ ra quyết định có vai trò quan trọng:

- Cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ:

DSS cung cấp cho người sử dụng thông tin quan trọng và đầy đủ từ các nguồn khác nhau Điều này giúp người sử dụng có được cái nhìn tổng thể và chi tiết về vấn đề cần giải quyết, từ đó giúp họ ra quyết định chính xác hơn

- Hỗ trợ quá trình phân tích và đánh giá:

DSS cung cấp các công cụ phân tích và đánh giá, giúp người sử dụng tìm ra những thông tin quan trọng và đánh giá chúng dựa trên các tiêu chí quan trọng Việc này giúp họ có được cái nhìn rõ ràng và chính xác hơn về vấn đề cần giải quyết

- Tăng tốc độ ra quyết định:

DSS cho phép người sử dụng truy cập vào thông tin và các công cụ phân tích một cách nhanh chóng và dễ dàng Điều này giúp họ tiết kiệm thời gian và tăng tốc độ ra quyết định, đặc biệt là trong các tình huống cần đưa ra quyết định nhanh chóng

- Hỗ trợ tính linh hoạt và động lực:

DSS cho phép người sử dụng thay đổi các giả định và dữ liệu đầu vào để kiểm tra các kịch bản khác nhau và thử nghiệm các quyết định khác nhau Việc này giúp họ tăng tính linh hoạt và động lực trong quá trình ra quyết định

Vì vậy, DSS đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ người quản lý và người ra quyết định trong các tổ chức, doanh nghiệp hay các cơ quan chính phủ, giúp họ ra quyết định đúng đắn và hiệu quả hơn

3.1.3 Ưu nhược điểm

- Tiết kiệm thời gian - Tiết kiệm chi phí - Hiệu quả, tính chính xác cao

- Tự động hoá các quy trình

- Phụ thuộc quá nhiều vào dữ liệu nguồn - Chi phí đầu tư ban đầu cao - Khó khăn trong việc thích nghi với các

yêu cầu thay đổi

3.1.4 Mô hình

Mô hình DSS bao gồm 3 phần chính: ● Hệ thống quản lý dữ liệu:

Đây là nơi lưu trữ các dữ liệu được sử dụng để tạo ra thông tin hỗ trợ quyết định Hệ thống quản lý dữ liệu có thể bao gồm cơ sở dữ liệu quan hệ, kho dữ liệu, hệ thống tệp tin và các nguồn dữ liệu khác

● Hệ thống phân tích:

Hệ thống này sử dụng các công cụ phân tích dữ liệu để xử lý và phân tích các dữ liệu từ hệ thống quản lý dữ liệu Các công cụ phân tích này bao gồm các phương pháp thống kê, dữ liệu mining, kết hợp, phân tích đa biến, mô phỏng và hệ thống thông tin định lượng

● Hệ thống giao diện người dùng:

Hệ thống này cung cấp các giao diện cho người dùng để họ tương tác với hệ thống và lấy thông tin hỗ trợ quyết định Hệ thống giao diện người dùng có thể bao gồm các ứng dụng desktop, ứng dụng web, ứng dụng di động và các giao diện dòng lệnh

Tất cả các thành phần trong mô hình DSS đều hoạt động cùng nhau để cung cấp cho người sử dụng thông tin chính xác và hữu ích để họ đưa ra quyết định

3.2 Thuật toán học - Giải thuật TOPSIS 3.2.1 Giới thiệu

TOPSIS (Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution) là một phương pháp đánh giá và lựa chọn trong quyết định đa mục tiêu Nó được sử dụng để xác định một giá trị tương đối cho các tùy chọn có nhiều tiêu chí đánh giá khác nhau Phương pháp này được phát triển bởi Hwang và Yoon vào năm 1981

TOPSIS là phương pháp dùng để đánh giá xếp hạng đối tượng theo nguyên tắc: một lựa chọn gọi là tốt nhất nếu lựa chọn này có giá trị gần nhất so với lời giải lý tưởng tích cực (Positive ideal solution - PIS) và xa nhất so với lời giải lý tưởng tiêu cực (Negative ideal solution - NIS) của bài toán ra quyết định đa tiêu chí Trong đó, PIS bao gồm tất cả những giá trị tốt nhất và NIS bao gồm tất cả những giá trị xấu nhất có thể đạt được của tiêu chí đánh giá

3.2.2 Phương pháp mờ TOPSIS

Phương pháp mờ TOPSIS được sử dụng để giải quyết các bài toán đánh giá và lựa chọn trong môi trường không chắc chắn và mờ mịt

Phương pháp này sử dụng các tập mờ để biểu diễn các giá trị đánh giá Các tập mờ này được sử dụng để xác định độ tương đồng giữa các lựa chọn và các giá trị tiêu chuẩn Các giá trị tiêu chuẩn cũng được biểu diễn bằng các tập mờ, do đó cho phép phù hợp với tính không chắc chắn của chúng

Thuật toán TOPSIS được cải tiến và áp dụng trên dữ liệu mờ như sau:

Bước 1: Xác định tiêu chí đánh giá

Các tiêu chí đánh giá được xác định thông qua các tài liệu nghiên cứu (Bảng 1)

Bảng 1 Tiêu chí đánh giá chung cư

1 Vị trí Mang lại nhiều tiện ích cũng như giúp khách hàng tối ưu hóa cuộc sống, tiết kiệm thời gian tiền bạc khi di chuyển

2 Giá cả Ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của người mua, chất lượng chung cư cũng như vị trí của căn hộ chung cư đó

3 Diện tích Quyết định đến khả năng sử dụng không gian sống, tiện nghi, thoải mái, nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dùng