Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị huyện vân hồ, tỉnh sơn la giai đoạn 2018 2022

Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở nghiên chứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị của huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La để có những đánh giá về thuận lợi và

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Sơn La, ngày tháng năm 2023

Người cam đoan

Bùi Thị Thủy

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian qua, tôi đã điều tra, thu thập số liệu, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy

cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Trước tiên, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai

và Phát triển nông thôn, các thầy cô trong toàn Viện đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân

Hồ, huyện Vân Hồ - tỉnh Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Trân trọng cảm ơn!

Sơn La, ngày tháng năm 2023

Tác giả

Bùi Thị Thủy

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.2 Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên thế giới và Việt Nam 10

1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới 10

1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La 16

Chương 2 NÔI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

2.1 Địa điểm nghiên cứu 18

2.2 Thời gian nghiên cứu 18

2.3 Đối tượng nghiên cứu 18

2.5 Nội dung nghiên cứu 19

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19

2.5.2 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19

2.5.3 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19

2.5.4 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị tại huyện Vân Hồ 19

2.5.5 Giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19

2.6 Phương pháp nghiên cứu 20

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 20

2.6.2 Phương pháp thu thập số liệu 20

2.6.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 22

2.6.4 Phương pháp chuyên gia 22

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23

3.1 Điều kiện tự nhiên- Kinh tế xã hội tại huyện Vân Hồ 23

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 23

3.1.2 Điều kiện Kinh tế - xã hội 27

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 30

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 32 3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ 40

3.3.1 Công tác tổ chức thực hiện 40

3.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai đoạn 2018-2022 53

3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 khu vực điều tra tại huyện Vân Hồ 60

3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch dân cư đường 9,5m - Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (khu đất 1) 60 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất 2 63

3.5 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 74

3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm khác phục khó khăn và nâng cao kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 89

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng thống kê số người trúng đấu giá và không trúng đấu giá tại 03

khu đất 21

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Hồ năm 2022 37

Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Vân Hồ 55

Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Vân Hồ 56

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2020 tại huyện Vân Hồ 57

Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 tại huyện Vân Hồ 57

Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 tại huyện Vân Hồ 58

Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai đoạn 2018 – 2022 59

Bảng 3.8 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu đất 1 62

Bảng 3.9 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đất 2 65

Bảng 3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch dân cư lô 34 – trung tâm hành chính, chính trị huyện (khu đất 3) 70

Bảng 3.11 Đánh giá về tính công khai, minh bạch của việc tổ chức ĐGQDĐ 75

Bảng 3.12 Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá 76

Bảng 3.13 Đánh giá về giá khởi điểm 77

Bảng 3.14 Đánh giá về mức độ hài lòng về toàn bộ quá trình tham đấu giá 78 Bảng 3.15 Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc 79 đấu giá 79

Bảng 3.16 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án 80

Bảng 3.17 Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 82

Bảng 3.18 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 83

Bảng 3.19 Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá 84

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Số liệu đấu giá quyền sử dụng đất cả nước giai đoạn 2018-2021 14

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Vân Hồ 24

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Vân Hồ……….51

Hình 3.3 Sơ đồ Khu trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ 54

Hình 3.4 Biến động lô đất trúng đấu giá tại huyện Vân Hồ 59

Hình 3.5 Sơ đồ vị trí khu đất quy hoạch dân cư lô 16, 17, 18, 20A trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ 64

Hình 3.6 Sơ đồ vị trí Khu quy hoạch dân cư lô số 34 – Trung tâm hành chính, chính trị huyện (khu đất 3) 69

MỞ ĐẦU

1 1 Đặt vấn đề

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH HĐH đất nước, ngay từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương nhưng trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ không ít khó khăn, tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán còn thiếu cơ

-sở, việc giao đất không chặt chẽ, tính công khai, minh bạch chưa rõ ràng Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho

sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập

Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Việc đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản (BĐS)

Huyện Vân Hồ được thành lập theo Nghị quyết số 72/NQ-CP ngày 10/6/2013 của Chính phủ, về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Mộc Châu, thành lập huyện Vân Hồ thuộc tỉnh Sơn La, với tổng diện tích tự nhiên: 98.288,9 ha Kể từ khi thành lập, huyện Vân Hồ đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội như: Tạo nguồn thu lớn nhất cho ngân sách Nhà nước của huyện, phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất tạo ra quỹ đất để khai thác, phát triển quỹ đất, giải quyết nhu cầu về nhà ở, phát triển khu dân cư để sớm hình thành khu trung tâm hành chính huyện Vân Hồ, góp phần chỉnh trang đô thị toàn bộ nguồn thu từ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Vân Hồ kể từ khi thành lập huyện năm 2013 đến nay từ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính huyện Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề

tài: “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành

chính, chính trị huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018-2022”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên chứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị của huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La để có những đánh giá về thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương Từ đó có giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu Kết quả nghiên cứu cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ làm căn cứ đề xuất giải pháp phù hợp nâng cao kết quả công tác đấu giá huyện nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh Đây là

mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005)

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc cấp có thẩm quyền tại địa phương tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện những mục đích khác tại địa phương theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản và thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường

có vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, Nhà nước và thị trường bất động sản; là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế Qua đó, góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất (Lê Quang Kiệm, 2023)

Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường là việc cấp có thẩm quyền tại địa phương tổ chức bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó công khai theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu

hiện bằng tiền Việt Nam đồng (VND) tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống do người chuyển nhượng (còn gọi là người bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (còn gọi

là người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định (Lê Quang Kiệm, 2023)

1.1.2 Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi

dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ

“trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp

này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi

sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán

về việc xác định giá đất sát với giá thị trường

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin

về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính

để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư

và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

b Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản (Trần Quang Huy, 2004)

- Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước - Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

- Hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất giúp lựa chọn được chủ thể

có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.3 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất

Được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

a Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

b Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu giá quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư

1.2 Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đầu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện tại Việt Nam từ rất lâu Sau khi Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành Luật đất đai năm 2013 các văn bản dưới liên quan đến công tác này được cụ thể như sau:

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013

- Bộ luật Dân sự năm số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015

- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản

- Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 của Chính phủ về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 41/2020/NĐ- CP ngày 08/4/2020 của Chính phủ về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật đất đai

- Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015, quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản;

- Thông tư số 108/2020/TT-BTC ngày 21/12/2020 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

1.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ

Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và

phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại,

du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Văn Cường, 2017)

1.3.1.2 Nhật Bản

Nhật Bản là một đảo quốc nằm ở vùng Đông Á Tọa lạc trên Thái Bình Dương, nước này nằm bên rìa phía đông của Biển Nhật Bản, Biển Hoa Đông Trung Quốc, bán đảo Triều Tiên và vùng Viễn Đông Nga, trải dài từ Biển

Okhotsk ở phía bắc xuống Biển Hoa Đông và đảo Đài Loan ở phía nam Tại Nhật Bản, Chính phủ đã ban hành Luật Đăng ký Bất động sản từ năm 2004, với mục đích bảo toàn quyền lợi của người dân, điều kiện cho các giao dịch bất động sản diễn ra an toàn, thuận lợi với những quy định bắt buộc về chế độ đăng ký và công khai quyền lợi của người sở hữu đối với bất động sản (Tổng cục Quản lý đất đai, 2019)

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được

sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

1.3.1.3 Australia

Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện

Theo số liệu từ Công ty Bất động sản CoreLogic, trong năm tài chính vừa qua 25,6% tài sản được rao bán qua phương thức đấu giá tại các thành phố lớn như Melbourne, Sydney và Canberra Có khoảng 380.000 ngôi nhà được rao bán trên khắp các thành phố lớn tại Australia trong năm tài chính

2014 - 2015, trong đó có khoảng 84.000 tương đương với 26% được rao bán qua hình thức đấu giá Tỷ lệ doanh số bán đấu giá gia tăng nhanh kể từ năm tài chính 2008 - 2009 Theo Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic Tim Lawless sự gia tăng trong tỷ lệ tài sản của dân cư, dẫn đến sự nóng lên của thị

trường nhà ở được đấu giá tại các thành phố trung tâm Melbourne và Sydney Khi nhu cầu thị trường tăng cao và người mua nhà có tính cạnh tranh cao, quy trình đấu giá có khả năng cung cấp mức giá tốt nhất có thể trên một giao dịch bất động sản Và ngược lại, khi thị trường nhà đất yếu kém, đấu giá không phổ biến do thực tế rằng tính cấp bách giữa người mua và môi trường đầu thầu (Thu Giang, 2015)

1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Kết quả sau 7 năm thực hiện Luật Đất đai Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 53.955,15 ha thu được 260.964,

26 tỷ đồng, kết quả cụ thể như sau: Năm 2014 đấu giá 5.053,97 ha, thu được 22.224,77 tỷ đồng; năm 2015 đấu giá 1.171,62 ha thu được 38.498,59 tỷ đồng; năm 2016 đấu giá 1.024,21 ha thu được 37.321,13 tỷ đồng; năm 2017 đấu giá 976,74 ha, thu được 40.653,5 tỷ đồng; năm 2018 đấu giá 12.273,18 ha thu được 43.437,76 tỷ đồng; năm 2019 đấu giá 2.289,64 ha thu được 34.525,43 tỷ đồng; năm 2020 đấu giá 27.467,18 ha thu được 43.186,69 tỷ đồng (Lê Quang Kiệm, 2023)

Riêng theo thống kê từ Bộ Tư pháp, trong 4 năm (2018-2021), số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất tăng khoảng 67% (tương đương khoảng khoảng 200 nghìn tỷ đồng) và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá bán của tài sản đấu giá Cụ thể: Năm 2018, trong tổng số 30.182 cuộc đấu giá thành công thì có 17.710 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%) Tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 77 nghìn tỷ đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 54 nghìn tỷ đồng (chiếm 70%); năm 2019, có 29.715 cuộc đấu giá thành thì 17.257 cuộc là đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 60%) Tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 90 nghìn tỷ đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 65 nghìn tỷ đồng (chiếm 72%); năm 2020, với 28.777 cuộc đấu giá thành thì có 14.588 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%) Tổng giá bán tài sản đấu giá là hơn 103 nghìn tỷ

đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất hơn 81 nghìn tỷ đồng (chiếm gần 80%) và năm 2021, với 20.747 cuộc đấu giá thành thì có 9.855 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 47.5%) Tổng giá bán của tài sản đấu giá là 90.333

tỷ đồng, trong đó, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đạt 67.118 tỷ đồng (chiếm 74.3%) Có thể mô phỏng theo đồ họa dưới đây:

Hình 1.1 Số liệu đấu giá quyền sử dụng đất cả nước giai đoạn

2018-2021

Hình 1.2 Giá trị tài sản đấu giá giai đoạn 2018-2021 tại Việt Nam

Triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản, gần đây nhất, Bộ trưởng Bộ

Tư pháp đã ban hành Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện chức năng quản lý nhà nước

về đấu giá tài sản làm cơ sở cho người có tài sản thực hiện việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá (trong

đó có quyền sử dụng đất) được công khai, khách quan, minh bạch Có thể nói, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật liên quan đã được ban hành đầy

đủ, đúng thời hạn và được triển khai có hiệu quả trong thực tế, từng bước khắc phục những tồn tại, bất cập trước đây Sau 05 năm triển khai Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn, các tổ chức đấu giá tài sản đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đóng góp tích cực cho ngân sách và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Theo số liệu thống kê từ ngày 01/01/2021 đến ngày 31/12/2021 thì tổng số cuộc đấu giá quyền sử dụng đất

đã đấu giá thành là 9.855 cuộc (chiếm gần 38% tổng số cuộc đấu giá đã tổ chức và chiếm 47.5% tổng số các cuộc đấu giá thành), giá khởi điểm quyền

sử dụng đất đưa ra đấu giá là 46.858 tỷ (chiếm 71.7% tổng giá khởi điểm của tài sản đưa ra đấu giá), giá trúng đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đạt 67.118 tỷ (chiếm 74.3% tổng giá trúng đấu giá) Việc tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất nói riêng và tài sản khác nói chung chưa phát hiện vấn đề vướng mắc lớn về trình tự, thủ tục đấu giá mà gây ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả đấu giá

Tại địa phương, Sở Tư pháp đã chủ động tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan tâm, chỉ đạo, ban hành các văn bản quán triệt, chỉ đạo người có tài sản, cơ quan, ban, ngành có liên quan kịp thời triển khai Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; tăng cường trách nhiệm giám sát, kiểm soát, thanh tra, kiểm tra hoạt động đấu giá của các tổ chức đấu giá tài sản, nhất là trong đấu giá quyền sử dụng đất (thành lập các đoàn giám sát thường xuyên hoặc đột xuất ), phát hiện, ngăn chặn các hành vi vi phạm, xem xét hủy kết quả đấu giá và đề nghị cơ quan công an xử lý theo quy định Thực tiễn thời gian qua cho thấy những địa phương có sự quan tâm, chỉ đạo, vào cuộc, xử lý quyết liệt, kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, sự quản lý, giám sát chặt chẽ của người có tài sản thì tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước được hạn chế tối đa

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La

Đấu giá QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm, nguồn thu lớn trên địa bàn UBND tỉnh Sơn La, trên cơ sở quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan UBND tỉnh Sơn La ban hành văn bản quy định

về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sơn La

Trên địa bàn tỉnh Sơn La hàng năm UBND tỉnh Sơn La ban hành kế hoạch khai thác quỹ đất, làm cơ sở cho các huyện, thành phố triển khai thực hiện, tổ chức trong đó các huyện đã tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng, đấu nối cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu vực đấu giá; xác định giá khởi điểm, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên trong giai đoạn từ năm 2018-2023, có năm 2019 diện tích đấu giá quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ thấp so với kế hoạch năm 2019 do thị

trường bất động sản năm 2019 có chiều hướng lắng xuống, một số khu đất ở các huyện, thành phố đã công khai bán hồ sơ cho người tham gia đấu giá, tuy nhiên người dân lại không có nhu cầu nhiều Kết quả cụ thể như sau: Tổng số khu đất đưa ra đấu giá là 746 khu, với tổng diện tích đưa ra đấu giá là 373,3

ha, thu số tiền sử dụng đất đạt 4.008.824,2 triệu đồng Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc là do trong giai đoạn 2021-2022 tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư, công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do người dân không phối hợp; một số tài sản liên quan đến tài sản công, hiện chưa hoàn thành việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ (Đình

Tú, 2022)

Chương 2 NÔI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

2.2 Thời gian nghiên cứu

- Thời gian tiến hành nghiên cứu từ tháng 01/2018 đến tháng 12/2022

- Số liệu thứ cấp cần điều tra thu thập từ năm 2018 đến năm 2023

- Số liệu điều tra hộ dân tại thời điểm năm 2023

2.3 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kết quả công tác đấu giá đất khu trung tâm hành chính, chính trị của huyện huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018- 2022

2.4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

- Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập trong giai đoạn 2018 - 2022

- Phạm vi nội dung: Từ năm 2018-2020 tại huyện Vân Hồ có khá nhiều

dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện Tuy nhiên, do thời gian có hạn đề tài tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại

3 khu đất sau:

Khu đất 1: Khu đất quy hoạch dân cư giáp đường 9,5m - Quy hoạch

Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

Khu đất 2: Khu đất quy hoạch dân cư lô số 16, 17, 18, 20 - Quy hoạch

Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

Khu đất 3: Khu đất quy hoạch dân cư lô số 34 - Quy hoạch trung tâm

hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (tại xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

2.5 Nội dung nghiên cứu

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

- Điều kiện tự nhiên

- Kinh tế xã hội

2.5.2 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

- Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

- Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

2.5.5 Giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La

- Giải pháp về tổ chức thực hiện

- Giải pháp về cơ chế tài chính

- Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Giải pháp về công tác quản lý

- Giải pháp về công tác tuyên truyền, phổ biến thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất

2.6 Phương pháp nghiên cứu

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên cơ sở các số liệu đã thống kê,

số người tham gia trên 01 khu đất đấu giá, mức chênh lệch giá, tôi tiến hành lựa chọn 03 khu đất đấu giá tại quy hoạch khu trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ để làm điểm nghiên cứu, cụ thể như sau:

Khu đất 1: Khu đất quy hoạch dân cư giáp đường 9,5m - Quy hoạch

Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

Khu đất 2: Khu đất quy hoạch dân cư lô số 16, 17, 18, 20 - Quy hoạch

Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

Khu đất 3: Khu đất quy hoạch dân cư lô số 34 - Quy hoạch trung tâm

hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (tại xã Vân Hồ, huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La)

Toàn bộ nguồn thu từ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Vân

Hồ kể từ khi thành lập huyện năm 2013 đến nay từ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính huyện Ba khu đất trên có kết quả đấu giá và sự thành công của mỗi khu đất là khác nhau Do đó, nghiên cứu 03 khu đất trên

sẽ phân tích được kết quả đạt được, những thuận lợi, khó khăn, hạn chế, vướng mắc trong quá trình thực hiện

2.6.2 Phương pháp thu thập số liệu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

Để có được số liệu phục vụ nghiên cứu, đề tài tiến hành thu thập số liệu tại các cơ quan ban ngành của huyện Vân Hồ như: Phòng thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất … với các số liệu cụ thể như:

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Vân

Hồ

- Số liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, cơ sở pháp

lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá

- Các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất và các tài liệu có liên quan

Bên cạnh đó, đề tài còn tham khao các tài liệu, thông tin đã được công

bố trên các phương tiện thông tin đại chúng

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

Để có được đánh giá của người dân (người trúng đấu giá và người không trúng đấu giá) (số lượng này được thống kê qua các đợt trúng đấu giá và số lượng hồ sơ nộp của người dân) và cán bộ chuyên môn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả tiến hành thiết kế 2 mẫu phiều tra (đã tham khảo ý kiến của các chuyên gia) với số lượng như bảng 2.1 sau:

Bảng 2.1 Bảng thống kê số người trúng đấu giá và không trúng đấu giá

phòng ban chức năng liên quan đến đầu giá quyền sử dụng đất tại huyện và xã trên địa bàn huyện Vân Hồ (phòng ban có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất, Cán bộ địa chính các xã/ phường/ thị trấn, phòng ban chức năng khác

và tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất )

2.6.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Các số liệu sau khi thu thập được tổng hợp, thống kê và phân tích trong phần mềm Word, Excel Kết quả tổng hợp được thể hiện bằng bảng biểu sơ

đồ để người đọc thấy được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa

phương

2.6.4 Phương pháp chuyên gia

Để có được cái nhìn khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị tại huyện Vân Hồ, tác giả đã tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng, là các nhà Khoa học, các nhà quản lý để có căn cứ đưa ra giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên- Kinh tế xã hội tại huyện Vân Hồ

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Vân Hồ là huyện mới được thành lập từ năm 2013, nằm ở vùng Tây Bắc

về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La Vân Hồ nằm trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc – Quốc lộ 6, trung tâm huyện cách thành phố Sơn La khoảng 140 km về phía Đông Nam, cách thủ đô Hà Nội 170 km về phía Tây Bắc Toạ độ địa lý: 21° 04' 09" - 20° 34' 38" vĩ độ Bắc; 104° 37' 39"

- 105° 05' 00" kinh độ Đông Phía Đông giáp huyện Mai Châu – tỉnh Hòa Bình Phía Tây giáp huyện Mộc Châu Phía Nam giáp các huyện Mường Lát, Quan Hóa – tỉnh Thanh Hóa và nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Phía Bắc giáp huyện Phù Yên – Sơn La và huyện Đà Bắc – tỉnh Hòa Bình

Vân Hồ là cửa ngõ kết nối các tỉnh vùng Tây Bắc với Hà Nội và vùng đồng bằng sông Hồng thông qua Quốc lộ 6, là một trong những điểm nút giao thông quan trọng trên Quốc lộ 6, từ Vân Hồ có thể kết nối thuận lợi với huyện Mộc Châu, thành phố Sơn La, tỉnh Hòa Bình, tỉnh Điện Biên và tỉnh Lai Châu Ngoài ra huyện có 2,5 km đường biên giới với 2 cột mốc 269-270 tiếp giáp với nước CHDCND Lào Do vậy, Vân Hồ có vị trí rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh của tỉnh nói riêng và vùng Tây Bắc nói chung

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Vân Hồ

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

- Các xã dọc sông Đà (gồm các xã Suối Bàng, Song Khủa, Liên Hòa, Mường Tè và Quang Minh): có địa hình thấp, độ cao trung bình khoảng 400

m – 600 m so với mặt nước biển, bị chia cắt mạnh, phần lớn là đất dốc - Các

xã dọc QL 6 và phụ cận (gồm các xã Vân Hồ, Lóng Luông, Chiềng Yên, Mường Men, Chiềng Khoa và Tô Múa): có độ cao trung bình khoảng 800 m – 1.000 m so với mặt nước biển, địa hình tương đối bằng phẳng, đồi bát úp xen lẫn phiêng bãi chạy dài

- Các xã vùng cao, biên giới (gồm các xã Xuân Nha, Tân Xuân và Chiềng Xuân): có địa hình cao, độ cao trung bình so với mực nước biển từ

900 m đến 1.300 m Địa hình nằm xen kẽ giữa các khe, suối, dãy núi cao là các phiêng bãi tương đối bằng phẳng nhưng không liên tục Sự đa dạng về địa

hình cùng với yếu tố khí hậu đặc trưng, cho phép Vân Hồ phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa đa dạng, tạo ra lợi thế cạnh tranh trong quá trình phát triển

3.1.1.3 Khí hậu

Huyện Vân Hồ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa đông lạnh khô đối với một số xã vùng dọc sông Đà và ẩm ướt đối với các xã dọc Quốc lộ 6 và các bản vùng cao, mùa hè mát ẩm và mưa nhiều Nhiệt độ không khí trung bình/năm khoảng 18,50C, lượng mưa trung bình/năm khoảng 1.560

mm Độ ẩm không khí trung bình 85% Huyện Vân Hồ được phân thành hai vùng khí hậu:

- Vùng khí hậu lạnh và mát bao gồm các xã vùng dọc Quốc lộ 6 và các xã: Vân Hồ, Lóng Luông, Tô Múa và một số bản vùng cao,… Khí hậu phù hợp để phát triển cây trồng và vật nuôi vùng ôn đới như cây nông nghiệp, cây công nghiệp, cây ăn quả, rau vùng ôn đới; chăn nuôi đại gia súc, đặc biệt là bò sữa, bò thịt và phát triển du lịch sinh thái

- Vùng khí hậu nóng ẩm bao gồm các xã vùng dọc sông Đà, thuận lợi

cho phát triển cây lương thực lúa, ngô, cây công nghiệp hàng năm (đậu tương, bông), phát triển chăn nuôi đại gia súc lấy thịt, nuôi cá lồng trên sông Tuy

nhiên, trong những năm gần đây thời tiết khí hậu có khắc nghiệt hơn như khô hanh, sương muối, lốc và mưa đá xuất hiện nhiều lần trong năm đã gây thiệt hại lớn về sản xuất và ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân

khô lưu lượng nước nhỏ Mùa lũ trùng với mùa mưa lưu lượng dòng chảy lớn, tốc độ dòng chảy cao, lượng nước tập trung thường gây ra lũ quét, lũ ống ảnh hưởng xấu đến sản xuất và đời sống nhân dân

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Theo kết quả tính toán từ bản đồ thổ nhưỡng tỷ lệ 1/100.000 của tỉnh Sơn La cho thấy trên địa bàn huyện Vân Hồ có các nhóm đất chính như sau: Đất đỏ vàng trên núi đá (F4); Đất nâu trên đá vôi (FQV); Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa; Đất mùn đỏ vàng trên núi (FHO); Đất khác

Đặc biệt trên địa bàn xã Vân Hồ thuộc vùng cao nguyên Mộc Châu có một số loại đất tốt như: Đất Feralit mùn đỏ vàng trên đá sét, đất Feralit mùn vàng đỏ trên đá vôi, rất phù hợp cho việc trồng các loại cây đặc sản như: Chè, cây ăn quả các loại (đào, mận, lê ), rau quả ôn đới thuận lợi để hình thành vùng sản xuất hàng hóa quy mô lớn, tập trung với cơ cấu đa dạng

b Tài nguyên nước

Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong địa bàn huyện Vân Hồ được lấy từ hai nguồn:

- Nguồn nước mặt: Đây là nguồn nước quan trọng cung cấp cho sản

xuất và sinh hoạt của dân cư, nhất là trong mùa khô Nước mặt chủ yếu là nguồn nước mưa được lưu giữ trong các ao, hồ chứa, kênh mương, mặt ruộng

và hệ thống sông suối Tuy nhiên nguồn nước mặt phân bố không đều cả về thời gian và không gian, nguồn nước dồi dào về mùa mưa và cạn kiệt về mùa khô, phần lớn mặt nước các sông, suối đều thấp so với mặt bằng canh tác và khu dân cư nên hạn chế khả năng khai thác, sử dụng vào sản xuất và đời sống Chất lượng nguồn nước tương đối trong sạch Tuy nhiên do ảnh hưởng của ô nhiễm môi trường từ các khu dân cư, các điểm chế biến nông sản, nên đa số các con suối trở thành nơi dẫn tụ các chất thải, chất lượng nước ở các khu vực cuối nguồn bị giảm đáng kể, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

- Nước dưới đất: Nguồn nước ngầm của huyện hiện tại chưa có điều

kiện thăm dò, khảo sát đầy đủ Song, trong thực tế sự tích tụ của hồ thuỷ điện Hoà Bình làm cho các khe nứt, hệ thống hang động dưới 115 m trên địa bàn huyện Vân Hồ hoạt động trở lại đã đẩy mực nước ngầm lên cao hơn

c Tài nguyên rừng

Tài nguyên rừng của huyện Vân Hồ khá phong phú, có nhiều nguồn gen động - thực vật quý hiếm có giá trị cao về nghiên cứu khoa học, bảo tồn nguồn gen và phục vụ du lịch sinh thái trong tương lai, tập trung trong vùng rừng đặc dụng Xuân Nha với khoảng 456 loài thực vật thuộc 4 ngành với các loại gỗ quý phân bố trên toàn địa bàn như: Bách xanh, thông, chò, và có 48 loài động vật hoang dã thuộc 19 họ của 8 bộ với các loài động vật như: Gấu, hoẵng, lợn rừng,…

d Tài nguyên khoáng sản

Huyện Vân Hồ có một số loại khoáng sản chính: Than; Bột Talc có ở Tà Phù xã Liên Hòa với hàm lượng các chất: MgO: 24,31%, CaO: 0,39%, SiO2: 63,2%; với trữ lượng khoảng 2,3 triệu tấn, có thể khai thác để phục vụ cho tiêu dùng trong nước và xuất khẩu

Ngoài ra Vân Hồ còn có nguồn đá vôi, cát sạn phân bổ tập trung ở các xã Vân Hồ, Lóng Luông, Xuân Nha, Tô Múa, Liên Hòa,… và đất sét với trữ lượng tương đối lớn cho phép phát triển sản xuất gạch, ngói, vật liệu xây dựng tại các xã Vân Hồ, Lóng Luông, Chiềng Khoa,…

3.1.2 Điều kiện Kinh tế - xã hội

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, đúng hướng và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế của huyện, sản xuất nông nghiệp từng bước theo hướng sản xuất hàng hóa và ứng dụng công nghệ cao, phát huy lợi thế của huyện về phát triển cây ăn quả Công nghiệp phát triển theo hướng công nghiệp chế biến, chú trọng phát triển các ngành có lợi thế cạnh tranh, đặc biệt phát triển các dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, du lịch cộng đồng,

3.1.2.1 Về sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng cơ bản

Các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn chủ yếu là công nghiệp chế biến và công nghiệp điện Chất lượng các loại sản phẩm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ngày càng được nâng lên về số lượng và chất lượng Đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án điện nông thôn, điện

an toàn: với tổng mức đầu tư: 27,7 tỷ đồng

3.1.2.2 Về thương mại - dịch vụ:

Các hoạt động thương mại duy trì và phát triển, hàng hóa lưu thông thông suốt, nguồn cung các mặt hàng thiết yếu như lương thực, thực phẩm, nhiên liệu được đảm bảo, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp Tổng mức bán lẻ hàng hóa năm 2022 đạt khoảng gần 1.000 tỷ đồng, bằng 90,9% so với kế hoạch Thực hiện tốt công tác hỗ trợ tiêu thụ, thu mua sản phẩm nông sản, hàng hóa nông sản được tiêu thụ với giá cả phù hợp, đảm bảo đời sống nhân dân

3.1.2.3 Sản xuất nông nghiệp

Tập trung tuyên truyền, vận động nhân dân chuyển đổi diện tích cây trồng trên đất dốc kém hiệu quả sang trồng cây ăn quả, cây rau làm nguyên liệu cho các Nhà máy chế biến nông sản trên địa bàn huyện, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng khoa học, kỹ thuật trong sản xuất nông nghiệp Đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn nhân dân gieo trồng đảm bảo đúng thời vụ Đạt được một số kết quả như sau:

Tổng diện tích gieo trồng 16.990 ha, đạt 93% kế hoạch năm, trong đó: Lúa: Diện tích lúa ruộng đã gieo cấy được 2.254 ha, trong đó lúa mùa ruộng 1.501 ha đạt 100,1% kế hoạch, lúa chiêm xuân 753 ha đạt 91,8% kế hoạch, lúa nương 350 ha đạt 85,4% kế hoạch; Diện tích cây ngô vụ đông xuân và

vụ mùa trồng được 6.114 ha, đạt 99,1% kế hoạch năm, trong đó; Diện tích cây ngô vụ mùa trồng được 4.500 ha

Chăn nuôi: Tổng đàn trâu bò 41.150 con đạt 101.6% so với kế hoạch năm, 3.1.2.4 Công tác giáo dục và đào tạo

Chất lượng giáo dục mầm non cũng như phổ thông có sự chuyển biến, tiến bộ tích cực so với năm học trước Tổ chức các hoạt động chuyên môn nổi bật và đạt được những kết quả tiêu biểu

Trên địa bàn huyện hiện có 04 đơn vị trường học phổ thông trực thuộc

Sở giáo dục và Đào tạo gồm: Trường THPT Vân Hồ, Trường THPT Mộc Hạ, Trường PTDT Nội trú THCS-THPT Vân Hồ và Trung tâm giáo dục thường xuyên huyện Vân Hồ Tiếp tục thực hiện nâng cao chất lượng học sinh, ôn luyện, bồi dưỡng, phụ đạo kiến thức cho học sinh sẵn sàng bước vào kỳ thi THPT năm 2023 Tổng số thí sinh đăng ký dự thi tốt nghiệp THPT năm 2023

và thi đại học: 410 thí sinh Cả 02 điểm thi đã chuẩn bị đầy đủ các điều kiện

về cơ sở vật chất phục vụ kỳ thi, và các phương án bảo đảm an ninh trật tự, an toàn, đảm bảo tốt các điều kiện về điện, nước và thông tin liên lạc

3.1.2.7 Công tác y tế

Trong kỳ báo cáo, bệnh viện, Trung tâm y tế và trạm y tế các xã thực hiện tuyên truyền vệ sinh an toàn thực phẩm, tuyên truyền cách phòng chống bệnh sởi, chân tay miệng, bệnh cúm, bệnh dại, sốt xuất huyết, viêm não nhật bản, bệnh bại liệt, bệnh lây nhiễm liên cầu lợn ở người Năm 2022, đã khám chữa bệnh được 57.210 lượt người, trong đó: Điều trị nội trú 9.297 lượt người; tổng số ngày điều trị nội trú 65.344 ngày Công tác tiêm chủng mở rộng được quan tâm nhất là cho trẻ em dưới 6 tuổi Đến thời điểm báo cáo, số trẻ em được tiêm chủng đầy đủ 8 loại vắc xin là 210 cháu; số trẻ từ 18 tháng trở lên tiêm Sởi, Rubella là 317 cháu; số uống vắc xin viêm não Nhật Bản mũi

1, mũi 2 là 226 cháu; mũi 3 là là 291 cháu Tổ chức thành công chiến dịch tiêm vắc xin phòng Covid-19 các đợt cho các đối tượng ưu tiên đảm bảo theo quy định

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.3.1 Thuận lợi

- Vân Hồ có điều kiện khí hậu đa dạng đặc trưng, nền nhiệt độ thấp, có điều kiện khí hậu tương tự các khu vực nổi tiếng về du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam như: Sa Pa, Tam Đảo, Bà Nà, Đà Lạt, Bạch Mã Đây là điều kiện thuận lợi để khai thác phát triển sản xuất nông - lâm nghiệp và du lịch, tạo đà cho phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng của huyện, góp phần xây dựng tuyến biên giới Việt - Lào hoà bình - hữu nghị và hợp tác

- Tiềm năng đất lâm nghiệp trên địa bàn lớn Đây là điều kiện thuận lợi để

mở rộng diện tích vùng nguyên liệu chế biến giấy, gỗ, cây ăn quả và cây công nghiệp

- Vân Hồ là cửa ngõ của tỉnh nối khu vực Tây Bắc với thủ đô Hà Nội và vùng đồng bằng Bắc Bộ Hệ thống cơ sở hạ tầng được Nhà nước quan tâm đầu

tư phát triển thông qua nhiều nguồn vốn cho các chương trình, dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

- Về tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn toàn huyện luôn được giữ vững và ổn định

- Tài nguyên đất đai phong phú, có điều kiện để phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, phát triển hệ thống các cơ sở phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của huyện đã được xác định, đáp ứng đủ nhu cầu cho các mục đích sử dụng đất

- Kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng khá, cơ cấu kinh tế có sự dịch chuyển đúng hướng, công nghiệp bước đầu được phát triển với sự hình thành của các ngành như chế biến quặng đồng, chì, kẽm, giầy da và thủy điện nhỏ; các ngành tiểu thủ công nghiệp khác như chế biến gỗ, mộc dân dụng, chế biến nông sản, gia công cơ khí

- Nguồn lao động dồi dào và đang từng bước được nâng cao năng lực chuyên môn, chất lượng lao động được nâng lên rõ rệt

- Các lĩnh vực văn hóa, xã hội đạt được nhiều tiến bộ; đời sống nhân dân từng bước được cải thiện

3.1.3.2 Khó khăn

- Khí hậu toàn cầu ngày càng có những biến động khó lường, các chương trình chống biến đổi khí hậu chưa thể phát huy tác dụng, Vân Hồ là một trong những huyện chịu ảnh hưởng khí hậu khắc nghiệt như hạn hán, lũ lụt, mưa đá, sương muối, nên thường xảy ra thiệt hại về người và tài sản khi xẩy ra thời tiết bất thường Mưa lũ đã làm cho các tuyến đường liên xã các xã

vùng dọc sông Đà bị ảnh hưởng nặng nề

- Tài nguyên đất tuy đa dạng về nhóm và loại nhưng phần lớn là đất dốc, tầng đất mỏng, thảm thực vật ít nên quá trình suy thoái đất diễn ra ngày càng nghiêm trọng, chất lượng đất suy giảm, hạn chế đến khả năng khai thác sử dụng cho các mục đích phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp

- Là huyện miền núi, địa hình bị chia cắt, lượng mưa tập trung chủ yếu theo mùa là điều kiện để hình thành lũ quét và sạt lở đất, gây ảnh hưởng không nhỏ tới cuộc sống sinh hoạt và hoạt động sản xuất nông nghiệp của người dân

- Trình độ dân trí không đồng đều, hạn chế về nguồn lực vốn và nhân công lao động chất lượng cao đang là những cản trở nhất định trong quá trình phát triển kinh tế, công nghiệp hóa và hiện đại hóa

- Việc làm, thu nhập, đời sống của nhân dân chưa thực sự được cải thiện đặc biệt là hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số còn gặp nhiều khó khăn

- Sự liên kết giữa Nhà nước - Nhà nông - Nhà doanh nghiệp trong phát triển nông nghiệp nông thôn và tiêu thụ, chế biến nông, lâm sản còn hạn chế, liên kết chưa vững chắc

- Cơ sở hạ tầng mặc dù luôn được đầu tư nhưng cũng có rất nhiều cơ sở đang xuống cấp nhanh chóng như đường giao thông và hệ thống thuỷ lợi đã ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội