Luận văn thạc sĩ đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện sốp cộp, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ TRIỆU PHÚ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN SỐP CỘP, TỈNH SƠN LA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN MINH THANH Hà Nội - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, công bố theo quy định Các kết nghiên cứu luận văn tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan phù hợp với thực tiễn địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La Các kết chưa công bố nghiên cứu khác Người cam đoan Vũ Triệu Phú ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân cịn có hướng dẫn nhiệt tình q thầy cơ, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS.TS Nguyễn Minh Thanh người hết lòng giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thành luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phịng Đào tạo sau đại học, Bộ mơn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp tận tình truyền đạt kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu thực đề tài luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Sốp Cộp, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Sốp Cộp quan, đơn vị liên quan không ngừng hỗ trợ tạo điều kiện tốt cho suốt thời gian nghiên cứu thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn đồng nghiệp hỗ trợ cho nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh Tác giả Vũ Triệu Phú iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii ĐẶT VẤN ĐỀ Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Những khái niệm có liên quan 1.1.3 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.4 Định giá đất 1.1.5 Đấu giá QSD đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý 13 1.3 Cơ sở thực tiễn 14 1.3.1 Công tác đấu giá đất số nước giới 14 1.3.2 Tình hình đấu giá QSD đất Việt Nam 17 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Mục tiêu nghiên cứu 22 2.2.1 Mục tiêu tổng quát 22 2.2.2 Mục tiêu cụ thể 22 2.3 Nội dung nghiên cứu 23 iv 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu .24 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 24 2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu .24 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .25 3.1 Khái quát số đặc điểm điều kiện tự nhiên, KTXH khu vực nghiên cứu 25 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội 31 3.2 Tình hình Quản lý sử dụng đất địa bàn 39 3.2.1 Tình hình thực số nội dung quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện 39 3.2.2 Phân tích đánh giá mặt được, hạn chế nguyên nhân công tác quản lý sử dụng đất khu vực .41 3.3 Quy trình đấu giá QSD đất địa bàn nghiên cứu 45 3.3.1 Các văn đấu giá QSD đất địa bàn huyện 45 3.3.2 Quy chế đấu giá QSD đất .48 3.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá QSD đất 50 3.4 Kết đấu giá QSD đất địa bàn giai đoạn 2017-2019 52 3.5 Thực trạng đấu giá QSD đất dự án chọn địa bàn 55 3.5.1 Dự án Khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực chợ cũ .55 3.5.2 Dự án Khu đối diện cổng chợ trung tâm huyện Sốp Cộp .64 3.5.3 Dự án Khu vực đối diện Trường PTDT nội trú huyện Sốp Cộp 68 3.6 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp 72 3.6.1 Đối với cán thực công tác đấu giá QSD đất 72 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá QSD đất .75 v 3.7 Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp 81 3.7.1 Một số hạn chế công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện 81 3.7.2 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu BĐS GCNQSDĐ QSD TW UBND vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp kết đấu giá QSD đất giai đoạn 2017 - 2019 khu vực nghiên cứu .52 Bảng 3.2 Tổng hợp kết đấu giá dự án khu chợ cũ 61 Bảng 3.3 Bảng tổng hợp kết đấu giá QSD đất với dự án Khu đối diện cổng chợ Trung tâm huyện 66 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá QSD đất dựa án khu vực đối diện trường nội trú huyện 70 Bảng 3.5 Kết đánh giá thủ tục đấu giá 73 Bảng 3.6 Tổng hợp tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá QSD đất dự án nghiên cứu .76 Bảng 3.7 Tổng hợp kết đánh giá giá khởi điểm bước giá 77 Bảng 3.8 Tổng hợp kết đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trước phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 78 Bảng 3.9 Tổng hợp đánh giá thực quy chế đấu giá mức 79 chênh lệch đấu giá 79 Bảng 3.10 Tổng hợp đánh giá sau đấu giá thành công 80 ĐẶT VẤN ĐỀ Sốp Cộp huyện vùng sâu, vùng xa tỉnh Sơn La, 62 huyện nghèo nước thụ hưởng sách giảm nghèo nhanh bền vững theo Nghị 30a Chính phủ Huyện Sốp Cộp nằm cách trung tâm tỉnh Sơn La khoảng 130 km phía Tây nam; với tổng diện tích tự nhiên 147.244,6 ha, gồm có 08 đơn vị hành cấp xã gồm: Sốp Cộp, Nậm Lạnh, Mường Và, Mường Lạn, Dồm Cang, Púng Bánh, Sam Kha Mường Lèo Trong năm qua, đặc biệt giai đoạn từ năm 2012 tới nay, tình hình kinh tế - xã hội huyện Sốp Cộp có bước phát triển mạnh, trình thị hóa diễn nhanh làm tăng nhu cầu sử dụng đất Công tác khai thác tạo quỹ đất tổ chức đấu giá QSD đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, nguồn lực quan trọng với ngân sách tỉnh TW đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh huyện Tuy nhiên công tác đấu giá QSD đất huyện hạn chế nhiều nguyên nhân khác Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận dụng lý luận trang bị thực tiễn địa phương q trình thực cơng tác đấu giá QSD đất, nhằm đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSD đất; kịp thời phát khó khăn, bất cập, xác định nguyên nhân đề xuất giải pháp cụ thể để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp Đề tài luận văn “Đánh giá công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La” đề xuất thực Kết nghiên cứu đề tài cung cấp sở liệu kết công tác đấu giá QSD đất, yếu tố ảnh hưởng, đánh giá người dân đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất huyện Sốp Cộp thời gian tới Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận QSD đất loại tài sản dân đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể sang chủ thể khác phù hợp với quy luật phát triển xã hội Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác, đấu giá hình thức thu hiệu cao mà thường áp dụng Khi Hiến pháp 1992 đời, đất đai thừa nhận loại hàng hố đặc biệt, có nghĩa QSD đất có giá trị tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá đồng tiền Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thơng qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Theo Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có QSD đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất, hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Đây hình thức hiệu khai thác nguồn lực từ đất, đem lại cho ngân sách nhà nước nguồn thu quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh đất nước Sau 10 năm thực Luật Đất đai 1993 góp phần to lớn vào cơng tác quản lí đất đai Nhà nước thời kì đổi mới, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Để phù hợp với đổi phát triển đất nước, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai năm 2003 Trong Luật đất đai năm 2003 vấn đề QSD đất quy định chặt chẽ cụ thể hơn, thêm hình thức chuyển QSD đất tặng cho QSD đất bảo lãnh giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất Luật Đất đai năm 2003 đời tạo hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất hiệu thơng qua hình thức áp dụng đấu giá QSD đất, tạo nguồn kinh phí quan trọng để phục vụ lợi ích cơng 11 Nguyễn Thị Minh (2013) Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa – Thơng tin 86 12 Nguyễn Đình Bồng (2005) “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 13 Nguyễn Văn Cường (2017) Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam 14 Quốc Hội (2014) Luật Đất đai sửa đổi 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, NXB Chính trị quốc gia 15 Quốc Hội (2014) Luật kinh doanh Bất động sản 2013 số 66/2013/QH13 ngày 25/11/2013, NXB Chính trị quốc gia 16 Quốc Hội (2016) Luật dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 17 Quốc Hội (2017) Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 18 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội 19 UBND huyện Sốp Cộp (2016) Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2016; kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2017 20 UBND huyện Sốp Cộp (2017) Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 21 UBND huyện Sốp Cộp (2017) Báo cáo tiến độ, kết khai thác quỹ đất năm 2017, kế hoạch năm 2018 22 UBND huyện Sốp Cộp (2017) Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2017; kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2018 23 UBND huyện Sốp Cộp (2017) Quyết định phê duyệt phương án đấu giá QSD đất khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực Chợ cũ 24 UBND huyện Sốp Cộp (2018) Báo cáo tiến độ, kết khai thác quỹ đất năm 2018, kế hoạch năm 2019 87 25 UBND huyện Sốp Cộp (2018) Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2018; kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2019 26 UBND huyện Sốp Cộp (2018) Quyết định phê duyệt phương án đấu giá QSD đất khu vực đối diện cổng chợ trung tâm huyện 27 UBND huyện Sốp Cộp (2018) Quyết định phê duyệt phương án đấu giá QSD đất khu vực đối diện trường Nội trú 28 UBND huyện Sốp Cộp (2019) Báo cáo tiến độ, kết khai thác quỹ đất năm 2019, kế hoạch năm 2020 29 UBND huyện Sốp Cộp (2019) Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2019; kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2020 30 UBND huyện Sốp Cộp (2019), Báo cáo thuyết minh Kế hoạch sử dụng đất năm 2020 PHỤ LỤC DANH SÁCH PHỎNG VẤN CÁN BỘ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN STT Họ tên I PHỎNG VẤN CÁN BỘ Lý Thị Thiềm Tòng Văn Thủy Tòng Văn Luân Phạm Ngọc Sơn Nguyễn Trung Khải Vì Văn Hợp Cầm Thị Thu Vì Thị Thủy Hồng Thị Sinh 10 Lê Thị Xuân 11 Vũ Kim Quy 12 Tòng Văn Thu 13 Lò Thị Hồng Thúy 14 Nguyễn Văn Thắng 15 Lò Thị Thân 16 Nguyễn Việt Đức 17 Lò Thị Thư 18 Nguyễn Anh Hào 19 Đoàn Văn Kham 20 Hoàng Thị Thúy 21 Phàn Thị Hà 22 Dương Văn Tuấn 23 Đỗ Anh Văn 24 Quàng Thị Dung Cộng: 24 STT II II.1 DỰ ÁN KHU CHỢ CŨ Lê Thị Lý Phạm Ngọc Thạch Ngơ Đức Cảnh Vì Văn Ngun Phan Thành Hoan Phạm Xuân Bình Nguyễn Huy Trung Lại Đình Hiến Tịng Văn Thiêm 10 Lương Thị Nụ 11 Phạm Thị Hải 12 Tòng Văn Thiên 13 Vũ Đình Hiên 14 Dương Hồng Kha 15 Nguyễn Thị Hằng 16 Đào Văn Cường 17 Lê Đình Tùng 18 Quàng Văn Thưởng 19 Bùi Văn Quang STT Họ tên 20 Đỗ Anh Văn 21 Nguyễn Đức Lợi 22 Nguyễn Đức Hiên 23 Vũ Đình Tuấn 24 Phạm Đình Cơng 25 Nguyễn Hữu Tình 26 Hồng Văn Đức 27 Nguyễn Huy Dũng 28 Nguyễn Thị Biên 29 Phan Văn Quang 30 Đặng Văn Hạt 31 Phan Phúc Hưng 32 Nguyễn Văn Thưa 33 Trần Thị Ngọc 34 Nguyễn Thị Như Trang 35 Vũ Xuân Cường 36 Vũ Văn Phúc 37 Vì Văn Cương 38 Nguyễn Quang Tuyên 39 Lường Văn Xuấn STT Họ tên 40 Đoàn Thị Luyến Bạch 41 Phạm Ngọc Sơn 42 Trần Kim Thoa 43 Nguyễn Thị Thọ 44 Lù Văn Lặn 45 Tòng Văn Dũng II.2 DỰ ÁN ĐỐI DIỆN CỔNG CHỢ MỚI Lê Văn Tăng Nguyễn Hoài Nam Phạm Văn Thụ Lê Văn Cẩn Nguyễn Thị Hà Nguyễn Văn Đông Nguyễn Văn Minh Trần Ngọc Thắng Vũ Thị Hoài Thương 10 Phạm Thị Miên 11 Dương Thị Nguyên 12 Vũ Đình Tiến 13 Tòng Văn Hiệp 14 Vũ Thị Tuyết Lan 15 Nguyễn Văn Hào STT Họ tên II.3 DỰ ÁN ĐỐI DIỆN CỔNG TRƯỜNG NỘI TRÚ Hoàng Thị Thúy Nguyễn Hữu Chính Vũ Văn Thắng Vũ Quang Luận Trần Thị Mạnh Anh Lò Văn Hùng Trần Thúy Quỳnh Nguyễn Đức Chiến Phan Thị Thủy 10 Dương Văn Quang 11 Nguyễn Hữu Loan 12 Lương Thị Mát 13 Lê Đức Thành 14 15 16 Lò Văn Tinh Phạm Văn Dũng Phạm Thị Hương 17 Nguyễn Duy Thủy 18 Lê Văn Sinh 19 20 Phạm Thị Hường Phạm Văn Trung Cộng: 80 Tổng cộng: 104 ... tiêu cụ thể - Đánh giá kết thực công tác đấu giá QSD đất huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La từ 2017-2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La 23 Đề xuất... cứu: Kết thực đấu giá QSD đất 2017-2009 huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La - Đối tượng khảo sát: Cán quản lý đại diện phòng chức địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La người dân tham gia đấu giá QSD đất huyện. .. KTXH huyện Sốp Cộp; - Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất huyện Sốp Cộp; - Quy trình đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp; Đánh giá kết đấu giá QSD đất địa bàn huyện Sốp Cộp từ 2017-2019;