Luận văn thạc sĩ đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện phúc thọ, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP TRƯƠNG MINH CHÂU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày …tháng… năm 2020 Người cam đoan ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai Phát triển nơng thơn, thầy tồn Viện tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể Lãnh đạo, cán Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ; Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Trương Minh Châu iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát chung đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Những khái niệm có liên quan 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.3 Định giá đất 1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 16 1.2 Văn pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .21 1.2.1 Văn bản quan Trung ương 21 1.2.2 Văn bản địa phương 22 1.3 Tình hình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất nước giới Việt Nam 23 1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản số nước giới 23 1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 25 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Địa điểm nghiên cứu 33 2.2 Thời gian nghiên cứu 33 2.3 Đối tượng nghiên cứu 33 2.4 Nội dung nghiên cứu 33 2.5 Phương pháp nghiên cứu 33 2.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 2.5.2 Phương pháp thu thập số liệu 35 2.5.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 36 2.5.4 Phương pháp chuyên gia 36 iv Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Điều kiện tự nhiên- KTXH huyện Phúc Thọ 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội 43 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ .45 3.2.1 Tình hình thực số nội dung quản lý nhà nước đất đai 45 3.2.2 Phân tích, đánh giá mặt được, tồn nguyên nhân 50 3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ 52 3.3.1 Các văn bản pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 52 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 53 3.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 54 3.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2019 56 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 60 3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình 60 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Cổng Me, xã Tích Giang, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 72 3.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 80 3.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 87 3.6 Thuận lợi khó khăn q trình thực đấu giá quyền sử dụng đât huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 96 3.7 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 huyện Phúc Thọ 58 Bảng 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 huyện Phúc Thọ 59 Bảng 3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2016 - 2019 60 Bảng 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Vị trí Khu Hồ Vân xã Cẩm Đình 71 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Cổng Me, xã Tích Giang 77 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp 85 Bảng 3.7 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm dự án 88 Bảng 3.8 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 89 Bảng 3.9 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 90 Bảng 3.10 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá 91 Bảng 3.11 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 92 Bảng 3.12 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 93 Bảng 3.13 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trước khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 94 Bảng 3.14 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá 95 Bảng 3.15 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất .96 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Phúc Thọ 38 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Phúc Thọ năm 2019 43 Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch mặt vị trí khu đấu giá đất Hồ Vân, xã Cẩm Đình 61 Hình 3.4 Sơ đồ quy hoạch mặt Vị trí khu đất đấu giá Hồ Vân, xã Cẩm Đình 62 Hình 3.5 Sơ đồ quy hoạch mặt khu đất đấu giá Cổng Me, xã Tích Giang 73 Hình 3.6 Sơ đồ quy hoạch mặt khu đất đấu giá Cổng Nội, xã Tam Hiệp 81 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Do đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Cùng với phát triển kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều hình thức khác nhau, chưa có quản lý chặt chẽ Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thỏa thuận người mua người bán Vì lẽ làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nước, bảng giá UBND tỉnh ban hành, lợi nhuận thu từ bn bán bất động sản nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phát triển kinh tế, sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong năm qua hạn chế công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất gặp số bất cập Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng Nhà nước có chủ trương giao đất, cho PHỤ LỤC Bảng tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp Kí hiệu TT đất I Phiên 01 L01 L02 L03 L04 L05 L06 L07 L08 L09 10 L10 11 L11 12 L12 13 L13 14 L14 15 L15 16 L16 Kí TT hiệu đất 17 L17 18 L18 19 L19 20 L20 21 L21 22 L22 23 L23 24 L24 25 L25 26 L26 27 L27 28 L28 29 L29 30 30 31 L31 32 L32 33 L33 34 L34 35 L35 Tổng Kí hiệu TT đất II Phiên 02 L01 L02 L03 L04 L05 L06 L07 L08 L09 10 L10 11 L11 12 L12 13 L13 14 L14 15 L15 16 L16 17 L17 18 L18 19 L19 Kí hiệu TT đất 20 L20 21 L21 22 L22 23 L23 24 L24 25 L25 26 L26 27 L27 28 L28 29 L29 Tổng PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ 1.Họ Tên chủ hộ: 2.Tuổi 3.Giới tính : Nam Dân tộc: Trình độ văn hóa: Số nhân hộ: ……người; Nam: …… người; Nữ: Số lao động hộ: Địa chỉ: Thôn/khu: B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Phương án đấu giá có niêm yết cơng khai địa phương khơng ? Có Ơng (bà) có cung cấp đầy đủ thông tin lô đất ông (bà) muốn đấu giá như: Lơ số, diện tích, vị trí, gianh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất ? Có - Cơng khai giá khởi điểm ? Có - Các lơ đất đấu giá có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết quan nhà nước phê duyệt hay khơng ? Ơng bà đánh giá khởi điểm: Cao Theo ông bà, bước quan đấu giá đưa có phù hợp khơng? Có Trước thực đấu giá ông bà phải nộp số khoản tiền , theo ơng bà có hợp lý hay khơng? - Khoản tiền đặt trước: - Khoản phí đăng kí: Có Khơng II TRONG KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ông bà trình thực đấu giá dự án hội đồng đấu giá có thực theo quy chế hay khơng? Có Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá theo ông bà đánh nào? Cao III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ơng (bà) trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá làm phù hợp hay chưa? Phù hợp Ông (bà) có ý kiến trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá không? ………………….…………………………………………………… ……… … 10 Ơng(bà) có hài lịng mức ơng(bà) trả cho lơ đất khơng? Có 11 Sau trúng đấu giá Ơng (bà) có thơng báo Quyết định phê duyệt kết bán đấu giá hay khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá Ơng (bà) có làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng? Có IV Ý kiến khác ông (bà): …………………………………………………………………… ………… ………………………………………………………….… ………………… ………………………………………………… …………………… Hà Nội, Ngày… tháng … năm NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ! PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CÁN BỘ Họ tên:………………… .…… Năm sinh:… ……… Địa chỉ:……………………………… ……… .… Nghề nghiệp – Chức vụ:……… … ………… ……………… … Mục đích cơng tác đấu giá:……………… ……… … .…… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Ông (bà) tham gia vào bước quy trình đấu giá? Theo Ông/ bà việc áp dụng quy định pháp luật đấu giá QSDĐ có gặp khó khăn khơng? Có Dự án đấu giá có nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phương khơng? Có Quy trình đấu giá có thực văn hướng dẫn hay khơng? Có Dự án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phương hay khơng? Có Theo ơng (bà) việc cơng khai, niêm yết phương án trước đấu giá có không? Đúng Kế hoạch đấu giá hàng năm huyện thực nào? Hoàn thành kế hoạch - Lý khơng hồn thành kế hoạch: Theo ông bà giá khởi điểm đưa có phù hợp hay khơng? Phù hợp .Theo ông/ bà Vị trí lô đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu có ảnh hưởng đến giá đất khơng? Có 10 Hội đồng đấu giá có thực quy định khơng? Có 11 Cơ quan chủ trì đấu giá? 12 Hội đồng đấu giá có thực trách nhiệm trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá khơng? Có 13 Theo anh chị Sự phối hợp quan chuyên mơn với quan tổ chức đấu giá có tốt hay khơng? 14 Sau có định phê duyệt kết đấu giá người dân có thực quyền nghĩa vụ khơng? Có 15 Theo ông/bà việc giao đất theo hình thức đấu giá so với hình thức giao đất, cho th đất thơng thường có hiệu khơng ? Có 16 Ý kiến khác ông (bà): ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… … Hà Nội, ngày… tháng … năm CÁN BỘ THAM GIA ĐẤU GIÁ XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ ... Thọ, thành phố Hà Nội 80 3.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 87 3.6 Thuận lợi khó khăn q trình thực đấu giá quyền sử dụng đât huyện. .. Bảng 3.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 huyện Phúc Thọ 58 Bảng 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 huyện Phúc Thọ 59 Bảng 3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phúc Thọ... cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án sau: + Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội + Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu