(Luận văn) đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái giai đoạn 2019 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM HỒNG ĐÌNH TỐN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2019-2021 Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 08.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN QUANG THI Thái Nguyên – 2022 I LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Hoàng Đình Tốn II LỜI CẢM ƠN Tơi xin trân trọng cảm ơn hướng dẫn trực tiếp quý báu thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi, thầy giáo Khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo, cán Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái, cán Phòng Tài ngun Mơi trường huyện n Bình, cán Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện n Bình, cán Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, cán UBND thị trấn Yên Bình, UBND xã Thịnh Hưng, UBND xã Hán Đà giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Hồng Đình Tốn năm 2022 III MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .4 1.1.1 Khái niệm giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .4 1.1.2 Bất động sản 1.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2 ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 15 1.2.1 Trung Quốc 15 1.2.2 Nhật Bản 17 1.2.3 Mỹ 18 1.2.4 Một số nước ASEAN 19 1.2.5 Ý nghĩa học kinh nghiệm Việt Nam 20 1.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 20 1.3.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất 20 1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 21 1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh 22 1.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Yên Bái 22 1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình 27 IV Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .35 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 35 2.2.1 Thời gian nghiên cứu .35 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 35 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36 2.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36 2.3.2 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36 2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án nghiên cứu địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái (chưa khớp với tên mục 3.4 chương 3) 36 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 37 2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp 37 2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu .38 2.3.4 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 39 3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2021 39 3.1.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .40 3.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 45 V 3.2.1 Đặc điểm 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất .46 3.2.2 Kết 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 49 3.2.3 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án 53 3.2.4 Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án 64 3.3 ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 69 3.3.1.Thuận lợi 69 3.3.2.Khó khăn 69 3.3.3 Đề xuất số giải pháp .71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 KẾT LUẬN 75 KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO .77 VI DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hố KDC Khu dân cư NĐ-CP Nghị định Chính phủ PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình qn TN&MT Tài ngun Mơi trường TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân UBKT Ủy ban kiểm tra VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa VII DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 39 Bảng 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái từ năm 2019 - 2021 46 Bảng 3.3 Tổng hợp giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ 49 Bảng 3.4 Tổng hợp kết 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 52 Bảng 3.5 Đánh giá cán công tác đấu giá .56 Bảng 3.6 Đánh giá người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .57 Bảng 3.7 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 59 Bảng 3.8 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đất 61 Bảng 3.9 Các tác nhân gây khó khăn q trình đấu giá .62 Bảng 3.10 Đánh giá người dân sau trúng đấu giá 63 Bảng 3.11 Chênh lệch giá quy định với giá trúng đấu giá 64 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Đất đai coi nguồn lực quan trọng hàng đầu cho phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt q trình cơng nghiệp hố - đại hố đất nước Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Thực tế hình thức đạt số thành làm đổi mặt nhiều địa phương, q trình thực cịn tồn việc giá đất khơng cụ thể, tốn tiền khơng chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, Nhà nước thay đổi dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất kinh tế thị trường đóng vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước ta năm qua Với vai trị đó, với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54), “Quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ” (khoản Điều 54) điều thể rõ quan điểm quán Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất công dân vừa tạo sở pháp lý vững để phòng chống xử lý nghiêm minh trường hợp sai phạm việc thực pháp luật đất đai Mặt khác, thị trường bất động sản, mà phần quan trọng thị trường đất đai, yếu tố thiếu kinh tế thị trường Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nề nếp, đảm bảo công khai, minh bạch sách tài chính; tránh gây thất nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản Quốc hội ban hành, quy định rõ thể cụ thể nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước đấu giá tài sản Tạo hành lang pháp lý vững cho cơng đổi tồn diện đất nước thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, cơng bằng, văn minh n Bình huyện miền núi nằm phía đơng nam tỉnh n Bái Trung tâm huyện cách thành phố Yên Bái 4,5 km phía đơng nam cách thủ Hà Nội 170Km phía tây bắc, phía đơng nam giáp huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ, phía tây nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn n Huyện Văn n, phía đơng bắc giáp huyện Hàm Yên tỉnh Tuyên Quang, phía bắc giáp huyện Lục Yên Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội Yên Bái Lào Cai chạy qua trung tâm số xã huyện Huyện n Bình có tổng diện tích tự nhiên 77.213,02 diện tích đất nông nghiệp 54.547,4 chiếm 70,65 % tổng diện tích tự nhiên, diện tích đất phi nơng nghiệp 22.541,9 ha, chiếm 29,19 % tổng diện tích tự nhiên Là địa phương có nhiều lợi so sánh vị trí địa lý, đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng tỉnh Yên Bái tỉnh Lào Cai với thủ đô Hà nội, cửa ngõ vùng Tây Bắc, thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ Để đáp ứng q trình chuyển hóa mạnh mẽ đà phát triển huyện theo hướng Cơng nghiệp hóa - đại hóa phải đảm bảo mục tiêu, chiến lược với quy hoạch phê duyệt, việc xây dựng sở hạ tầng yếu tố định đến thành công mục tiêu đề Để giải kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng sở hạ tầng như: Giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế, … hạn chế tối đa thiếu lành mạnh thị trường bất động sản Được trí Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện tiến hành thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí Lợi ích việc đấu giá QSDĐ mang lại mặt kinh tế, xã hội quản lý Nhà nước đất đai yếu tố nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ Trên