Thực trạnghoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở tại ngân hàng tmcp công thương – chi nhánh đà nẵng

Như vậy, cho vay làhoạt động quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại.Theo luật các tổ chức tắn dụng số 47/2010/QH12 quy định : Cho vay là hìnhthức cấp tắn dụng, th

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ, trong đó ngân hàng sử dụng số vốn huy động được từ nền kinh tế để cho vay đối với khách hàng Như vậy, cho vay là hoạt động quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại.

Theo luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 quy định : Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.

Trong những năm gần đây, doanh số cho vay của các ngân hàng thương mại càng tăng nhanh và loại hình cho vay càng trở nên vô cùng đa dạng đã đáp ứng nhu cầu của xã hội, và nâng cao hoạt động kinh doanh của ngân hàng Tuy nhiên đây là hoạt động chứa nhiều rủi ro Hiện nay, các ngân hàng đã không chỉ quan tâm đến số lượng mà còn đến chất lượng của khoản vay Cụ thể ngân hàng luôn tìm cách khắc phục, hạn chế những rủi ro mà hoạt động tín dụng gây ra, nâng cao chất lượng tín dụng để mang lại sự ổn định đảm bảo cho mục tiêu an toàn và sinh lợi của Ngân hàng thương mại.

 Nguyên tắc 1: Vốn vay phải có bảo đảm tiền vay

Vậy cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

Việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp đảm bảo tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.

Theo nghị định của chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng số: 178/1999/NĐ-CP quy định nguyên tắc đảm bảo tiền vay như sau

- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết ðịnh việc cho vay có bảo ðảm bằng tài sản, cho vay không có bảo ðảm theo quy ðịnh của Nghị ðịnh này và chịu trách nhiệm về quyết ðịnh của mình Trýờng hợp tổ chức tín dụng nhà nýớc cho vay không có bảo ðảm bằng tài sản theo chỉ ðịnh của Chính phủ, thì tổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này ðýợc Chính phủ xử lý.

- Khách hàng vay ðýợc tổ chức tín dụng lựa chọn cho vay không có bảo ðảm bằng tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, tổ chức tín dụng phát hiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp ðồng tín dụng, thì tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo ðảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trýớc hạn.

- Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo ðảm tiền vay theo quy ðịnh của Nghị ðịnh này và quy ðịnh của pháp luật có liên quan ðể thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

- Sau khi xử lý tài sản bảo ðảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh vẫn chýa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

 Nguyên tắc 2: Vốn vay phải có mục đắch sử dụng vốn hợp pháp , sử dụng vốn vay đúng mục đắch và hiệu quả.

Mục đắch của hoạt động cho vay của ngân hàng là thúc đẩy đời sống kinh tế xã hội phát triển Do đó, để ngân hàng có thể tập trung xử lý, kiểm soát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng thì khách hàng phải nêu rõ mục đắch sử dụng vốn vay trong đõn xin vay, khế ýớc nợ ,hợp đồng tắn dụng và buộc phải sử dụng đúng mục đắch đó

Mặt khác , việc kiểm soát mục đắch sử dung vốn vay của khách hàng giúp cho ngân hàng giảm thiểu đýợc rủi ro cho vay Ngân hàng có quyền đình chỉ và thu hồi nợ nếu phát hiện bên vay không tôn trọng nguyên tắc cho vay

 Nguyên tắc 3: Vốn vay phải ðýợc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.

Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động cho vay Điều này xuất phát từ tính chất tạm thời nhàn rỗi của nguồn vốn mà ngân hàng sử dụng để cho vay Đại đa số nguồn vốn mà ngân hàng sử dụng để cho vay là vốn huy động từ khách hàng gửi tiền, do đó, sau khi cho vay trong một thời gian nhất định, khách hàng vay tiền phải hoàn trả lại cho ngân hàng để ngân hàng đảm bảo khả năng thanh khoản.

Hơn nữa, bản chất của quan hệ tín dụng là quan hệ chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn vay nên sau một thời gian nhất định vốn vay phải được hoàn trả , cả gốc và lãi.

1.1.3.1 Theo thời hạn cho vay

- Cho vay ngắn hạn: Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên

1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng vốn vay

- Cho vay tiêu dùng : Mục đích của loại cho vay này là người đi vay phải sử dụng tiền vay vào việc tiêu dùng, mua sắm tài sản cố định nhằm mục đích phục vụ lợi ích cá nhân Khi thực hiện hình thức cho vay này, cán bộ tín dụng đã phải tính đến nguồn tiền được dùng trả nợ Ngân hàng chính là thu nhập cá nhân của người vay tiền.

Hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm cho vay nhà ở

Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu của người tiêu dùng bao gồm cá nhân và hộ gia đình Các khoản vay này là nguồn tài chính quan trọng cho việc tiêu dùng, mua sắm tài sản cố định nhằm mục đích phục vụ lợi ích cá nhân ,… trước khi họ có đủ khả năng về tài chính để hưởng thụ

Trong đó nhu cầu sở hữu một căn nhà để “ an cư lạc nghiệp” là ước muốn của đại bộ phận người dân Nắm bắt nhu cầu này , các ngân hàng đã có các gói sản phẩm đa dạng về cả phương thức cho vay, lãi suất, khoản vay.

Vậy cho vay mua nhà , xây dựng và sửa chữa nhà ở là hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay vào mục đích mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở, và có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi khi đến hạn được quy định trong hợp đòng tín dụng.

1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay nhà ở

Cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở có những đặc điểm so với các hình thức cho vay khác ở những đặc điểm sau:

- Quy mô khoản vay lớn, so với các khoản cho vay tiêu dùng khác.

- Thời gian cho vay dài( lên đến 25-30 năm).

- Rủi ro cao do các tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội về dài hạn cũng như thu nhập và sức khỏe của người vay.

Trong quá trình cho vay, cán bộ tín dụng phải quan tâm đến những vấn đề sau để đưa ra quyết định cho vay:

- Nhu cầu phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập của khách hàng Những cá nhân có thu nhập khá và ổn định thì thường có nhu cầu vay cao hơn vì khả năng trả nợ cao.

- Năng lực tài chính, thông tin cá nhân ( như triển vọng công việc, sức khỏe, tư cách và phẩm chất của người vay) là nhân tố quan trọng quyết định sự hoàn trả của khoản vay Nhưng đây là điều khó xác định do không có bằng chứng rõ ràng, khách hàng có thể che giấu, đưa thông tin không sai lệch.

Muốn xác định chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng.

1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay nhà ở

Hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay tiêu dùng góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội Nó góp phần đáp ứng cho nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, thông qua hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở thì các ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi dân cư.

Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng một giải pháp có thể sở hữu trước một căn nhà như mong muốn.

Những đối tượng với mức thu nhập thông thường hoặc thấp sẽ rất khó khăn trong việc chi một khoản tiền lớn để sở hữu một căn nhà và mất thời gian rất dài để tích cóp Vậy giải pháp tốt cho họ là gói sản phẩm cho vay nhà ở của ngân hàng. Những gia đình được sở hữu căn nhà của mình thay vì tiết kiệm rất lâu thì hàng tháng họ chỉ cần trích một phần tiền thu nhập của gia đình để trả góp cho ngân hàng.

Bằng nghiệp vụ cho vay về nhà ở của các ngân hàng sẽ góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân Không những giúp họ ổn định cuộc sống định cư, an tâm làm việc mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân Từ chỗ sinh sống trong những ngôi nhà xuống cấp, hoặc không có nhà thì thông qua hoạt động cho vay về nhà ở sẽ có nhiều hộ gia đình được sống trong những căn hộ khang trang và đầy đủ tiện nghi.Cuộc sống của người dân được nâng cao cũng đã góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi.

Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này sẽ góp phần thúc đấy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn Đây là nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

1.2.4 Phân loại cho vay nhà ở

1.2.4.1 Theo mục đích sử dụng

Khách hàng sử dụng sản phẩm cho vay nhà ở nhằm đáp ứng hai mục tiêu chính sau.

- Vay sửa chữa và xây dựng nhà ở

- Vay mua nhà ở (nhận quyền sử dụng đất ở; nhà chung cư; mua nhà ở, nhận quyền sử dụng sử đất ở có kèm theo xây dựng, sửa chữa nhà ở).

Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng Thường chia thành 3 loại:

- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến 1 năm

- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm,

- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm.

1.2.4.3 Theo hình thức đảm bảo

- Cho vay có đảm bảo bằng tải sản

- Cho vay có đảm bảo không bằng tài sản

1.2.5 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng 1.2.5.1 Nhân tố khách quan.

Việt Nam đứng thứ 13 trong các nước đông dân trên thế giới Tổng điều tra dân số vào năm 2009 ghi nhận nước ta có gần 86 triệu dân Từ đó đến nay, tỷ suất tăng dân số trung bình mỗi năm của Việt Nam là 1,06% Theo báo cáo của Tổng cục thống kê, dân số Việt Nam 2015 có khoảng 91,9 triệu người,

Quy mô hộ gia đình của Việt Nam cũng đang có những thay đổi đáng kể Cả nước hiện có hơn 24 triệu hộ gia đình, trong đó quy mô gia đình nhỏ (có 2-4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%), còn rất ít hộ trên 7 người

Tăng trưởng dân số là làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở tăng lên Lượng cầu về nhà ở là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi dân số càng tăng cao sẽ gây ra những đột biến vè cầu nhà ở của người dân Như vậy, sự tăng trưởng dân số là yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà của ngân hàng thương mại.

Nền kinh tế Việt Nam phục hồi khá rõ nét và ðạt tốc ðộ tãng trýởng cao so với kế hoạch ðề ra và cao hõn so với dự báo trýớc ðây: tốc ðộ tãng GDP quý sau cao hõn quý trýớc; tãng trýởng GDP 9 tháng ðầu nãm ðạt 6,5%, là mức tãng cao nhất so với cùng kỳ 4 nãm trýớc; trong đó: khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tãng 2,08%; khu vực công nghiệp và xây dựng tãng 9,57%; khu vực dịch vụ tãng 6,17% so với cùng kỳ nãm trýớc.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

Giới thiệu về ngân hàng VIETINBANK- chi nhánh Đà Nẵng

Tên giao dịch đối ngoại

Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Đà Nẵng

VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE

Nâng giá trị cuộc sống

172 Nguyễn Văn Linh, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng

Là ngân hàng số 1 của hệ thống ngân hàng Việt Nam, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính ngân hàng hiện đại, tiện ích, tiêu chuẩn quốc tế. Đến năm 2018, trở thành một tập đoàn tài chính ngân hàng hiện đại, đa năng, theo chuẩn quốc tế.

- Hướng đến sự hoàn hảo;

- Năng động, sáng tạo, chuyên nghiệp, hiện đại;

- Trung thực, chính trực, minh bạch, đạo đức nghề nghiệp;

- Bảo vệ và phát triển thương hiệu;

- Phát triển bền vững và trách nhiệm với cộng đồng, xã hội.

- An toàn, hiệu quả và bền vững;

- Trung thành, tận tụy, đoàn kết, đổi mới, trí tuệ, kỷ cương;

- Sự thành công của khách hàng là sự thành công của VietinBank.

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng VIETTIN BANK chi nhánh Đà Nẵng

Theo quyết định 14 NHCT – QĐ ngày 17/12/1996 của Tổng giám đốc

NH TMCP Công thương Việt Nam.Khi tỉnh Quảng Nam – Đà Nẵng tách tỉnh, , NHCT chi nhánh Quảng Nam – Đà Nẵng tách thành chi nhánh NHCT chi nhánh Đà Nẵng và chính thức đi vào hoạt động ngày 01/01/1997, để phù hợp với địa bàn và tình hình kinh doanh của địa phương.

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Đà Nẵng (Vietinbank CN Đà Nẵng) có trụ sở tại 172- Nguyễn Văn Linh, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Đây là chi nhánh chính, có quy mô được đánh giá là thuộc loại lớn của NHTMCP Công thương Việt Nam Theo nghị định số 53/HĐBT của hội đồng bộ trưởng về việc chuyển đổi hệ thống NH một cấp sang hệ thống ngân hàng 2 cấp ban hành tháng 11 năm 1988,.

Với Slogan “Nâng giá trị cuộc sống”, Vietinbank CN Đà Nẵng từ khi thành lập đến nay bám sát mục tiêu phát triển kinh tế công thương nghiệp, dịch vụ, xuất khẩu của thành phố ,luôn hết mình phục vụ để đem lại lợi ích lớn nhất cho KH, chính vì vậy số lượng KH của NH không ngừng tăng lên qua các năm. Với thị phần tín dụng khoảng 20% thị phần trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, Vietinbank đã thể hiện vị trí vững chắc và chỗ đứng vững chắc của mình Tính đến cuối năm 2014, KH hiện tại của CN là hơn 900 doanh nghiệp lớn nhỏ và hơn 3000 KH cá nhân giao dịch, mở tài khoản tại CN.

Sự phát triển lớn mạnh về mọi mặt của chi nhánh thể hiện ở: Năng lực tài chính , Đội ngũ nhân viên tại Vietinbank CN Đà Nẵng có trình độ nghiệp vụ cao, năng động, nhiệt tình , Cơ sở vật chất và công nghệ ngày càng nâng cao đồng thời với sự phát triển dịch vụ về thẻ, internet banking…Hàng năm NH dành hàng trăm tỷ đồng vốn cho vay ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn cho KH doanh nghiệp Bên cạnh đó vốn của NH cũng đáp ứng hàng trăm tỷ đồng cho các hạn mục dự án, những công trình trọng điểm của thành phố Đà Nẵng và khu vực góp phần tạo nên diện mạo khang trang của thành phố.

2.1.2 Chức năng , nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức

 Chức năng của Vietinbank CN Đà Nẵng

Vietinbank CN Đà Nẵng là tổ chức tín dụng kinh doanh các dịch vụ tài chính- NH, họat động vì mục tiêu lợi nhuận Bao gồm các chức năng chính:

Trực tiếp kinh doanh theo phân cấp của Vietinbank Việt Nam;

Tổ chức điều hành kinh doanh và kiểm tra kiểm toán nội bộ theo ủy quyền của Tổng giám đốc Vietinbank Việt Nam;

Thưc hiện các nhiệm vụ được giao theo lệnh của TGĐ Vietinbank Việt Nam.

 Nhiệm vụ của Vietinbank CN Đà Nẵng

Huy động vốn: nhận tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ của các tổ chức kinh tế và dân cư dưới nhiều hình thức (tiết kiệm, kỳ phiếu, trái phiếu…);

Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối với các tổ chức kinh tế, đối với cá nhân hộ gia đình thuộc mọi thành phần kinh tế; Đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ, tài trợ xuất nhập khẩu, cho vay hợp vốn, ủy thác bảo lãnh;

Kinh doanh ngoại hối, thanh toán quốc tế; Kinh doanh các dịch vụ ngân quỹ

Kinh doanh dịch vụ thẻ, NH điện tử và các dịch vụ khác;

Cân đối, điều hòa vốn với các chi nhánh Vietinbank trên địa bàn;

Thực hiện hạch toán kinh doanh và phân phối thu nhập theo quy định của Vietinbank Việt Nam;

Làm dịch vụ cho NHNN;

Thực hiện công tác tổ chức cán bộ, đào tạo, thi đua khen thưởng theo phân quyền của Vietinbank Việt Nam;

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc Vietinbank Việt Nam giao; Thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà Nước.

Quan hệ chức năng Quan hệ trực tuyến.

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vietinbank CN Đà Nẵng

(Nguồn: Phòng tổng hợp Vietinbank CN Đà Nẵng)

 Chức năng ngiệm vụ cuả các bộ phận

Giám đốc: Chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc NHCT Việt Nam, điều hành chung toàn bộ hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trực tiếp chỉ đạo các phòng chức năng Giám đốc do Ngân hàng Công Thương Việt Nam bổ nhiệm.

Ph giám đốc: Thay mặt giám đốc, chỉ đạo điều hành về mặt hoạt động kinh doanh Điều hành các hoạt động của các phòng chuyên đề Tiền tệ Kho qu ,

Tổ chức hành chính, Kế toán giao dịch Chịu trách nhiệm cá nhân trước Giám đốc và Pháp luật về những công việc do mình giải quyết, chịu trách nhiệm điều

Phòng tiền tệ kho qu

Phòng tổ chức hành chính

Phòng kế toán giao dịch

Phòng bán lẻ Phòng t ổng hợp

Các phòng giao dịch loại 1

Các phòng giao dịch loại 2 hành hoạt động của Chính phủ.

Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban:

Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý an toàn các nghiệp vụ về kho qu NH, quản lý tiền mặt theo quy định của ngân hàng trung ương và ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, thu và chi tiền của KH.

Phòng kế toán giao dịch: Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng, các nghiệp vụ và các công việc liên quan đến công tác quản lý tài chính, chi tiêu nội bộ tại chi nhánh Thực hiện nghiệp vụ tư vấn cho KH về sử dụng các dịch vụ của NH.

Phòng KH doanh nghiệp: Thực hiện các chức năng huy động vốn và cho vay đối với KH là doanh nghiệp Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩn dịch vụ NH cho doanh nghiệp.

Phòng bán lẻ: Thực hiện các chức năng huy động vốn và cho vay đối với

KH là cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp siêu vi mô Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các đối tượng khách hàng như trên.

Thực trạng hoạt động cho vay nhà ở tại ngân hàng VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013- 2015

2.2.1 Quy định về hoạt động cho vay nhà ở tại ngân hàng VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng

 Lãi suất cạnh tranh và linh hoạt.

 Hạn mức cho vay cao và linh hoạt theo tài sản bảo đảm.

 Có thể dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm.

 Được hỗ trợ lãi suất và các khoản phí liên quan theo các chương trình ưu đãi của VietinBank trong từng thời kỳ.

 Thủ tục cho vay đơn giản, thuận tiện; xác nhận cho vay nhanh chóng.

 Tư vấn trọn gói bởi đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, nhiệt tình. Đặc điểm

 Đồng tiền cho vay: VND.

 Lãi suất và phí: theo quy định hiện hành của VietinBank.

 Mức cho vay lên tới 70% tổng nhu cầu.

 Thời hạn cho vay lên tới: o 5 năm đối với cho vay sửa chữa nhà ở o 7 năm đối với cho vay xây dựng nhà ở để cho thuê 1 phần. o 10 năm đối với cho vay mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. o 15 năm đối với mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở; nhà chung cư; mua nhà ở, nhận quyền sử dụng sử đất ở có kèm theo xây dựng, sửa chữa nhà ở. o 20 năm đối với biệt thự, nhà liền kề dự án

 Phương thức cho vay đa dạng: từng lần/trả góp. Điều kiện áp dụng

 Có hộ khẩu thường trú/tạm trú cùng tỉnh/thành phố với chi nhánh cho vay VietinBank

 Tại thời điểm kết thúc thời hạn vay vốn: nam không quá 60 tuổi, nữ không quá 55 tuổi.

 Có đủ năng lực tài chính và đảm bảo khả năng trả nợ.

 Có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

 Bản sao CMTND/Hộ chiếu/giấy tờ tương đương và sổ hộ thường trú/tạm trú.

 Giấy tờ chứng minh hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.

 Hợp đồng mua bán bất động sản (đối với trường hợp mua bất động sản)

 Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng, sửa chữa nhà ở)

 Giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ: Hợp đồng lao động, sao kê lương

 Các giấy tờ khác liên quan (nếu có

2.2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại ngân hàng VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013- 2015

2.2.2.1 Tình hình chung về cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở

Là một trong 5 ngân hàng được NHNN trụ cột ,VietinBank mong muốn chung sức cùng các cơ quan chức năng và NHNN giảm bớt sức ép về nhà ở, đưa nguồn vốn giá rẻ đến đúng đối tượng và giúp người có nhu cầu thực được sở hữu ngôi nhà của riêng mình để “an cư lạc nghiệp” Với nỗ lực cung cấp cho khách hàng gói dịch vụ cho vay tốt nhất, VietinBank đồng loạt triển khai các chương trình ưu đãi lãi suất dành cho khách hàng cá nhân/hộ gia đình có nhu cầu có thể thấy ngân hàng Vietin đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân, đem lại nhiều lợi ích cho ngân hàng, không ngừng tăng trưởng qua ba năm gần đây.

Bảng 2.4: Tình hình chung về cho vay nhà ở tại ngân hàng VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013- 2015 Đơn vị tính : triệu đồng

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 CL 2014/2013 CL 2015/2014

CV mua, xd, sc nhà ở

CV mua, xd, sc nhà ở 345,101 65.62 414,749 63.

CV mua, xd, sc nhà ở

CV mua, xd, sc nhà ở

CV mua, xd, sc nhà ở

( Nguồn: VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng ) Nhận xét: Cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một trong những mảng vay có tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng cao nhất tại Vietinbank Lĩnh vực cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở luôn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong mảng cho vay tiêu dùng Cụ thể, năm 2013 chiếm tỷ trọng.89%, năm 2014 là 76.3%, năm 2015 là 83.39% Doanh số cho vay tăng qua các năm Mạnh nhất là từ 2014 ( 524896 triệu đồng ) đến năm 2015 ( 1001303 triệu đồng ) tức tăng 476407 triệu đồng tương ứng 90.76%.Đây là kết quả của việc bám sát những chuyển biến tích cực của nền kinh tế và thị trường nhà đất VietinBank đang chú trọng đẩy mạnh mảng cho vay này thông qua việc liên tục cải tiến nội dung sản phẩm, tăng thời gian cho vay, tinh giản hồ sơ thủ tục và triển khai liên tiếp nhiều chương trình ưu đãi lãi suất hấp dẫn trên phạm vi toàn quốc Ngoài ra, VietinBank tiếp tục tích cực tham gia triển khai các gói hỗ trợ cho vay mua nhà của Chính phủ, NHNN như: Gói cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02… để hỗ trợ những người đang có nhu cầu thật sự có thể mua được nhà, ổn định cuộc sống.

Về doanh số thu nợ qua các năm tăng trưởng theo chiều hướng tốt Cụ thể , tăng từ 345,101 triệu đồng ( 2013) đến 414,749 triệu đồng (2014) tức tăng 69,648 triệu đồng ( tỷ lệ tăng 20.18%) Năm 2015 tỷ lệ doanh số thu nợ tăng cao hơn rất nhiều ( 84.38%) so với năm 2014 Cho thấy công tác thu hồi nợ đang tiến triển triển khá tốt tình hình thực hiện kế hoạch tài chính cũng như tình hình tài chính của NH tích cực Đê đạt được điều này ngân hang Vietin bank Đà Nẵng đã chặt chẽ kiểm soát quá trình cho vay, khoản vay thực hiện đúng mục đích , và cũng như sự nỗ lực của nhân viên trong công tác thu nợ.

Dư nợ cho vay là chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng quy mô tín dụng để đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng.

Qua bảng số liệu, dư nợ cho vay mua xay dựng và sửa chữa nhà ở đang trên đà tăng trưởng Dư nợ năm 2013 là 246,863triệu đồng , năm 2014 là 313,430 triệu đồng, năm 2015 là 580,006 triệu đồng tỷ lệ dư nợ cho vay năm 2014/2013 là 26.97%, năm 2015/2014 là 85.05% Đây là điều đáng mừng, khi quy mô tín dụng đang mở rộng, lượng khách hang đã và đang gắn bó với ngân hàng ngày càng tăng Tuy nhiên , ngân hàng cần lưu ý có chiến lược tăng trưởng bền vững, tránh lâm vào tình trạng tăng trưởng tín dụng nóng, gây mất an toàn cho ngân hàng.

Nợ xấu bình quân đã được hạn chế vào năm 2015 chỉ còn 906.433 triệu đồng Nợ xấu đã được giảm so với năm 2014 là 698 triệu đồng tương ứng giảm 43% Năm trước đó, năm 2013 , nợ xấu cũng ở mức 906.3 triệu đồng.

Về tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng vẫn ở mức an toàn cho phép có chiều hướng đi xuống vào 2015 Tỷ lệ nợ xấu năm 2013 là 0.367% , năm 2014 là 0.512% , năm

2015 là 0.156% Nguyên nhân do dư nợ cho vay đang tăng trưởng , cùng đó nợ xấu lại có chiều hướng giảm dần

2.2.2.2 Tình hình cho vay nhà ở theo mục đích sử dụng ( dẫn chiếu 1.2.4.1)

Sản phẩm cho vay nhà ở phân theo mục đích sử dụng vốn chia ra làm ba loại là: mua nhà, xây dựng , sửa chữa nhà Việc phân tích này cho thấy khoản tiền được phân bố như thế nào vào ba mục đích trên, loại nào chiếm ưu thế, hay hạn chế để tìm ra nguyên nhân khắc phục và trên cơ sở kết hợp kết quả phaant ích với xu hướng thực tế nhu cầu nhà ở của khách hàng trên địa bàn để triển khai đem lại kết quả tốt nhất, hạn chế rủi ro.

Bảng 2.5: tình hình cho vay nhà ở theo mục đích sử dụng tại VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013-2015 Đơn vị tính : triệu đồng

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 CL 2014/2013 CL 2015/2014

1 DSCV mua, xd, sc nhà ở

( Nguồn: VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng)

Nhận xét: qua bảng số liệu ta thấy dư nợ bình quân của cho vay xây xây nhà chiếm tỷ trọng cao nhất, sau đó là cho vay mua nhà, cho vay sửa chữa nhà chiếm tỷ trọng nhỏ Điều này chủ yếu do môi trường bên ngoài tác động hiện nay áp lực nahf ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng là rất lớn, cùng với những chính sách thay đổi cảu chính quyền trong chỉnh trang, quy hoạch đô thị, và nhằm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho dân cư như quy hoạch, giải tỏa, đền bù và thu hút đầu tư xây dựng nhà ở chung cư… ngày càng nhiều Kéo theo đó người dân có nhu cầu xây mới ở quận Thanh Khê Cẩm Lệ, Hòa Khánh,… Và các khu chung cư cuối tuyến đường Bạch Đằng,… Cẩm lệ chiếm nhu cầu lớn nên mức vay tăng cao. Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà ở ở mức thấp năm 2013 là 29,497 , năm 2014 là 41,762, năm 2015 là 74,828 Nguyên nhân là số lượng hợp đồng lớn nhưng chi phí để sửa chữa nhà không lớn Loại cho vay này chủ yếu là trong ngắn hạn nên tình hình tài chính của khách hàng ít biến động, khả năng thu hồi nợ cao.

2.2.2.3 Tình hình cho vay nhà ở theo từng thời hạn(1.2.4.2)

Việc xác định thời hạn cho vay một cách hợp lý , đúng đắn là điều cần thiết trong nghiệp vụ cho vay nhà ở Đối với ngân hàng Vietin bank, thời hạn cho vay rất đa dạng tùy theo mục đích sử dụng của khách hang như

 Dưới 1 năm đến 5 năm đối với cho vay sửa chữa nhà ở

 7 năm đối với cho vay xây dựng nhà ở

 10 năm đối với cho vay mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở.

 15 năm đối với mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở; nhà chung cư; mua nhà ở, nhận quyền sử dụng sử đất ở có kèm theo xây dựng, sửa chữa nhà ở.

 20 năm đối với biệt thự, nhà liền kề dự án

Có thể phân làm hai thời hạn chính là ngắn hạn, trung và dài hạn

Bảng 2.6: Tình hình cho vay nhà ở theo từng thời hạn tại ngân hàng VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013 – 2015 Đơn vị tính : triệu đồng

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 CL 2014/2013 CL 2015/2014

1 DSCV mua, xd, sc nhà ở

Nguồn: VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng

Qua số liệu cho thấy, cho vay nhà ở qua các năm đều tăng cả về ngắn hạn và trung, dài hạn Chiếm tỷ trọng lớn về cả doanh số cho vay và dư nợ là cho vay trung và dài hạn ( thường xấp xỉ gấp 3 lần doanh số cho vay ngắn hạn) Điều này là dễ hiểu, vì khoản tiền để xây dựng nhà là rất lớn so với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng , khó có thể trả nợ trong ngắn hạn đây Để tạo điều kiện cho khách hàng, ngân hàng vietin bank đã đưa ra thời hạn cho vay lên đến 15-20 năm Doanh số cho vay lớn đòi hỏi công tác thu nợ phải đẩy mạnh nên doanh số thu nợ của chi nhánh cũng tăng lên.

Tốc độ tăng trưởng có sự thay đổi trong năm 2015 Về cho vay ngăn hạn tăng 151,516 triệu đồng so với 2014 tương ứng 102.67 2% trong khi mức tăng của cho vay trung và dài hạn dừng lại ở 86.52% tăng trưởng nhanh về cho vay ngắn hạn Thể hiện một bộ phận khahs hàng đang có xu hướng sửa chữa lại nhà ở kiên cố, khang trang thay vì xây dựng lại nhà ở.

Tỷ lệ nợ xấu bình quân cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở cả hai hình thwucs ngắn hạn, trung và dài hạn đều không quá tỷ lệ cho phép Tỷ lệ nợ xấu ngày càng được kiểm soát và giảm dần qua ba năm Với tốc độ giảm mạnh, khi tỷ lệ tăng 2013-2014 là số dương ( 19.2% và 7.43%) , thì 2014-2015 tỷ lệ là số âm( -72 71% và -74.34%).

2.2.2.4 Tình hình cho vay nhà ở theo hình thức đảm bảo (dẫn chiếu 1.2.4.3) Để giảm thiểu rủi ro khi cho vay, dồng thời làm tang sự gắn kết giữa ngân hang và khách hàng, các ngân hàng đều áp dụng các hình thức đảm bảo tiền vay Ngân hàng Vietinbank Đà Nẵng hiện đang áp dụng hình đảm bảo đó là: cho vay đảm bảo không bằng tài sản: dựa vào uy tín của khách hàng và cho vay đảm bảo bằng tài sản: tài sản có thể được hình thành từ vốn vay là nhà, nền nhà, đất dự định mua, sửa chữa, xây dựng, hoặc là căn nhà khác thuộc sở hữu người đi vay.

Xuất phát cho vay nhà ở có mức độ rủi ro cao nên khi cho vay khách hang thường phải có tài sản đảm bảo Thể hiện qua bảng sau:

Bảng 2.7: Tình hình cho vay nhà ở theo hình thức đảm bảo tại ngân hàng

VIETINBANK – chi nhánh Đà Nẵng qua 3 năm 2013-2015 Đơn vị tính : triệu đồng

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 CL 2014/2013 CL 2015/2014

1 DSCV mua, xd, sc nhà ở

407 90.76 ĐB không bằng tài sản 98,347 22.78 107,836 20.54 125,352 12.52 9,489 9.65 17,

0 69,648 20.18 349,959 84.38 ĐB không bằng tài sản 85,56 1.89 24.79 86,26 8.80 20.80 94,0 14.00 1

0 66,567 26.97 266,576 85.05 ĐB không bằng tài sản 52,854 1.40 72,388 1.64 92,191

4.NX 906.3 100 1,604.20 100 906.433 100 698 77.01 -698 -43 ĐB không bằng tài sản

( 69.47 ) ĐB không bằng tài sản

Qua bảng số liệu, hình thức cho vay có đảm bảo bằng tài sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong cho vay nhà ở Như các năm 2013, 2014, 2015 thì tỷ trọng của cho vay đảm bảo bừng tài sản là 5.77% , 6.2% và 6.97% trong khi đó số phần trăm của cho vay nhà ở là 7.95%, 8.19 %và 9.16%

Hoàn thiện chính sách tín dụng và việc áp dụng chính sách tín dụng

+ Tăng mức cho vay tối đa với hình thức BĐ không bằng TS:

Không nên giới hạn mức vay trong 50 triệu đồng Tùy theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng mà chi nhánh ấn định mức dư nợ cho vay đối với từng khách hàng Cũng như đã nói ở trên, CB – CNV thường có thu nhập do làm thêm hợp pháp là rất cao nên nếu một khách hàng có thu nhập cao và họ chứng minh được thu nhập của họ là dài hạn thông qua các hợp đồng lao động thì Chi nhánh có thể xem xét cho vay với mức cao hơn và với thời hạn dài hơn chứ không nên khống chế mức vay theo tiền lương cơ bản

+ Mở rộng đối tượng vay vốn trong hình thức bảo đảm không bằng TS: Chi nhánh có thể mở rộng đối tượng vay vốn ra các công ty có vốn đầu tư nước ngoài,công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, Hiện nay, các doanh nghiệp này phát triển rất nhanh trên địa bàn, thu hút đông đảo số lượng lao động tham gia, họ đa số là những người trẻ tuổi, người từ nơi khác đến, thu nhậpcũng khá cao và ổn định Để đảm bảo an toàn chi nhánh nên đưa ra một số điều kiện, chỉ tiêu đánh giá tình hình hoạt động ổn định đối với các doanh nghiệp như: phải làm ăn kinh doanh có lãi trong khoản thời gian 3 năm trở lại; có số lượng CB- CNV trên 200 người và vốn điều lệ từ 5 tỷ đồng trở lên,

+ Ngân hàng cũng nên kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của khách hàng Nếu người vay tuổi đời còn trẻ thì nên cho vay lâu hơn

+ Đặc biệt, đối với đối tượng thu nhập thấp do mức lãi suất nếu không thể giảm thấp hơn thì ngân hàng nên có biện pháp kéo dài thời gian trả nợ của họ Do nếu trong ngắn hạn thì số tiền phải trả quá lớn so với thu nhập hàng tháng, như vậy họ sẽ không có khả năng chi trả cho các khoản chi tiêu khác

Do xét về tình hình hiện tại của chi nhánh thì mức cho vay tối đa 70% giá trịTSBĐ phần lớn đã bù đắp được chi phí khi có nợ xấu phải thanh lý, tình hình nợ xấu còn thấp so với mục tiêu đề ra Mặc dầu vậy, chi nhánh cũng cần có biện pháp hạn chế rủi ro như làm tốt công tác thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay, kịp thời phát hiện những biểu hiện mất khả năng thanh toán từ khách hàng nhằm có biện pháp giải quyết kịp thời và tìm kiếm nguồn vốn tài trợ phù hợp Các biện pháp đề ra liên quan đến công tác phân công, tổ chức làm việc, đào tạo CBTD và chủ động trong nguồn vốn sẽ được đề cập bên dưới

+ Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ tài sản thế chấp:

Hiện nay tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở các đô thị còn rất chậm Hơn nữa với các khu chung cư mới xây việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ rất lâu Thực tế giá trị của các khu chung cư này khá cao, hoàn toàn có thể được chấp nhận làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng Vậy khi xét thấy chủ sở hữu có nhân thân tốt và nếu được chính quyềnđịa phương xác nhận là đã cư trú lâu dài và có căn cứ pháp lý chứng thực quyền sở hữu này như được UBND xã, phường xác nhận “đất đang sử dụng của khách hàng vay vốn không có tranh chấp” và và UBND quận, huyện xác nhận“chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì nên linh động chấp nhận là vật thế chấp khi vay vốn ngân hàng Trong trường hợp này, nên có thoã thuận giữa ngân hàng với cơ quan phụ trách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc cấp quận huyện là khi hoàn tất thủ tục giấy tờ sẽ được thông báo và chuyển thẳng đến ngân hàng hàng hoặc do người chủ sở hữu đến nhận nhưng phải có giấy xác nhận đồng ý của ngân hàng trách tình trạng người vay lạm dụng vay vốn nhiều nơi

+ Thoã thuận ấn định mức lãi suất, mức phí hợp lý:

Mặc dầu lãi suất áp dụng tại chi nhánh trong thời gian qua khá hợp lý nhưng cũng là vấn đề phải được quan tâm thường xuyên vì đây là nó ành hưởng rất lớn đến quyết định vay vốn của khách hàng Để xây dựng lãi suất hấp dẫn khách hàng mà lại phải hợp lý, vừa bù đắp được chi phí, vừa mang lại lợi nhuận thì chi nhánh nên thoã thuận ấn định mức lãi suất đa dạng cho từng loại khách hàng, tạo được sự hài hoà cân đối giữa lợi ích ngân hàng và lợi ích khách hàng Với các khách hàng quen, có uy tín thì chi nhánh có thế áp dụng một mức lãi suất ưu đãi Điều đó củng cố mối quan hệ lâu dài với khách hàng, vừa khuyến khích cho khách hàng tăng cường mối quan hệ với chi nhánh, vừa tích cực làm ăn có hiệu quả, trả nợ lãi và gốc đúng hạn cho ngân hàng

Lãi suất thường là mối quan tâm rất lớn của khách hàng khi quyết định vay vốn, nên trong quá trình thoã thuận mức lãi suất chi nhánh có thể đưa ra các cam kết như: trong mọi thời điểm lãi suất cho vay sẽ không vượt quá lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với một biên độ giao động nhất định tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng khoản vay cụ thể Mức giao động này tính toán dựa trên ước tính chi phí và mức lợi nhuận dự kiến ngân hàng Trên cơ sở mức chi trả gốc lãi hàng kì phù hợp với xu hướng thu nhập tăng dần của khách hàng Nếu lãi suất tăng vượt khả năng, chi nhánh có thể chuyển một phần gốc trả sang kỳ sau hoặc có thể gia hạn thêm một khoảng thời gian trên cơ sở khả năng cân đối được nguồn vốn và đánh giá tình hình tài chính của khách hàng tại thời điểm đó

+ Cải tiến chất lượng dịch vụ:

Các ngân hàng đang chạy đua nhau về chất lượng dịch vụ cả về quy mô phát triển, tiềm lực về vốn, bề rộng hệ thống mạng lưới, cũng như chiều sâu công nghệ.Thực tế cũng đã chỉ ra rằng: duy trì chất lượng dịch vụ cao có thể tạo ra lợi nhuận, giảm chi phí và tăng thị phần Hệ thống phân phối và quy trình, thời gian giao dịch thuận tiện và hiệu quả như hồ sơ vay vốn rõ ràng, dễ hiểu, cung cấp sản phẩm cho vay một cách nhanh chóng là một biểu hiện của dịch vụ tốt

Tích cực áp dụng công nghệ trong việc quản lý các khoản cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở nói riêng Từ khâu bán sản phẩm tới quản lý khoản vay Chẳng hạn, việc triển khai chương trình đăng ký vay trực tuyến qua website sẽ giúp các khách hàng có nhu cầu vay tiết kiệm thời gian đi lại, đưa ra cam kết với khách hàng khi nộp hồ sơ qua mạng trong vòng 2 ngày sẽ được thông báo kết quả mình đủ điều kiện vay hay không trước khi đến chi nhánh hoàn tất hồ sơ Đồng thời với sự hỗ trợ của công nghệ hiện đại, khách hàng có thể đặt câu hỏi thắc mắc với trung tâm tư vấn qua mạng với thời gian trả lời nhanh chóng. Trong các yếu tố hình thành nên chất lượng dịch vụ hoàn hảo, yếu tố con người là quan trọng nhất Do vậy, các cán bộ có kỹ năng, trình độ, thái độ nghiêm túc, có trách nhiệm với công việc, đạo đức tốt, là yếu tố quyết định chất lượng dịch vụ

Mỗi bộ phận phải thiết kế bảng câu hỏi để hàng ngày thăm dò ý kiến, đánh giá sự hài lòng của khách hàng về chất lượng sản phẩm dịch vụ của đơn vị nhằm cóhướng điều chỉnh phù hợp Đây cũng là cơ sở trong đánh giá phân loại cán bộ hàng năm để thực hiện trả lương theo vị trí và chất lượng, hiệu quả.

Hoàn thiện công tác định giá trong cho vay có TSBĐ là đất

Hiện nay chi nhánh cũng đã có những quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở để giúp người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: như việc xác định theo thoả thuận giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá; không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định; hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất

Nhưng cũng rất khó xác định được giá thực tế chuyển nhượng trên địa phương Như đã nói trên do chênh lệch về khung giá đất của nhà nước và trên thực tế giá đất biến động rất nhiều, tính chất phức tạp của loại hình TSBĐ này khó có thể đánh giá theo một căn nhà tương tự, bên cạnh đó trên thành phố hiện nay chưa có một trung tâm bất động sản nào có đủ năng lực, trình độ và uy tín để đưa ra thị trường giá của các loại nhà đất mà ngân hàng có thể tham khảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng, phần lớn họ định giá theo yêu cầu của khách hàng dưới hình thức khách hàng thuê họ định giá, phải trả tiền thuê Khi định giá nhà đất của khách hàng, CBTD thường tự mình đi thu thập tài liệu, điều này gây khó khăn không nhỏ cho công tác của CBTD, vì vậy chi nhánh nên thành lập một tổ thông tin bất động sản riêng , hoạt động nhằm cung cấp thông tin về nhà đất, định giá nhà đất, môi giới nhà đất,…sát với tình hình thực tế hơn hỗ trợ cho họat động tín dụng, bảo lãnh của ngân hàng hoặc có thể tiến hành tham khảo ý kiến các ngân hàng trên địa bàn liên kết lại thành lập nhằm giúp việc định giá TSBĐ được xác thực hơn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng cũng như bảo lãnh và thoã mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó,có thể giới thiệu cho khách hàng những căn hộưngý khi có nhu cầu vay mua nhà.

Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng

+ Quan hệ với các cơ quan quản lý Nhà đất:Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà và hoạt động tín dụng chung chi nhánh nên đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng có thể nắm bắt về các định hướng quy hoạch trong tương lai, thị trường bất động sản, cung cầu và tình hình biến động của nó

+ Quan hệ với ủy ban nhân dân thành phố: đặc biệt trong thời gian tới trong chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn các căn hộ sau khi xây dựng nếu được nhà nước hỗ trợ thì sẽ có thể được cho vay qua hệ thống ngân hàng hàng thương mại với cơ chế hỗ trợ lãi suất hoặc được giao cho UBND các thành phố cho thuê và cho vay tiền để mua Như vậy với chính sách như trên thì các ngân hàng thương mại sẽ có thêm một đối thủ cạnh tranh mặc dùtrong hoạt động này không phải là sở trường của họ Chi nhánh nên liên kết với họ để họ cho phép hoặc giới thiệu với khách hàng của họ đến chi nhánh vay vốn mua nhà. Nếu được như vậy thì chi nhánh có thể có thêm đối tác, giảm bớt đối thủ cạnh tranh và đối với các tổ chức trên thì họ vẫn đảm bảo được yêu cầu chính là bán nhà đến các đối tượng có nhu cầu hợp lý và những gì không phải là chuyên môn của họ thì đã được gửi đến một nơi tin tưởng

+ Liên kết với các Công ty xây dựng: hiện nay các dự án xây dựng nhà ở, khu chung cư cho người thu nhập thấp và các căn hộ cao cấp triển khai rất nhiều trên địa bàn thành phố với sự tham gia dự thầu của các công ty xây dựng Ký kết hợp đồng liên kết giữa 3 bên: Công ty xây dựng, ngân hàng và khách hàng Đây là phương án đem lại lợi ích cho cả 3 bên: nhờ đó nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa thể đáp ứng ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới ngân hàng thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các Công ty xây dựng và phân phối nhà. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn dần Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư khi triển khai dự án cũng thường tìm cách tiếp cận với các ngân hàng để có được sự hậu thuẫn

+ Liên kết với các doanh nghiệp có chất lượng tốt: như quy định về mức vốn điều lệ tối thiểu, có lịch sử hoạt động tốt qua các năm, tiếp thị, quảng cáo dịch vụ trả lương qua thẻ cho CB –CNV và có những chính sách cho vay tín chấp ưu đãi

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Đà Nẵng, ngày… tháng….năm 2016 (ký tên và đóng dấu)

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Đà Nẵng, ngày… tháng….năm 2016 (ký và ghi rõ họ tên)