Đề tài Ứng dụng công nghệ gis xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố huế

Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã hội nhập và được ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau. GIS là công cụ quản lý và trợ giúp ra quyết định trong nhiều ngành như môi trường, biến đổi khí hậu đến quản lý hạ tầng cơ sở kỹ thuật, lâm nghiệp, kinh tế, xã hội… Công nghệ GIS với khả năng lưu trữ, xử lý và phân tích dữ liệu không gian mạnh mẽ rất thích hợp trong việc quản lý đất đai.

Mục tiêu của đề tài

Mục tiêu chung

Điều tra thông tin giá đất để phục vụ cho việc ứng dụng công nghệ GIS vào xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố Huế Từ đó, đề xuất được các giải pháp ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng bản đồ giá đất.

Mục tiêu cụ thể

- Thu thập thông tin giá đất Nhà nước tại thành phố Huế.

- Xây dựng được bản đồ giá đất bằng phần mềm ArcGIS.

- Đề xuất được các giải pháp ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng bản đồ giá đất.

Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có nguồn gốc rõ ràng.

- Đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng thông tin giá đất.

- Hệ thống tài liệu phải tuân thủ theo các quy định hiện hành trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

- Làm việc với phần mềm phải trùng với các văn bản quy định về nội dung đó.

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

Giá đất

2.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [10].

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định [2].

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [8]

2.1.1.2 Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vật chất cho xã hội” Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân định ranh giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho mình Đất đai không những mang lại giá trị kinh tế mà còn có ý nghĩa to lớn về mặt chính trị, quốc phòng Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống con người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh làm giàu cho xã hội Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn Đất đai là địa bàn hoạt động và nơi ở của con người cũng như các sinh vật khác Việc sử dụng đất đai tạo ra của cải nuôi sống con người và làm giàu cho xã hội Vì vậy, việc sử dụng đất đai là ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt là nông dân phải có đất đai để ở và sản xuất Đất đai chứa đựng nguồn tài nguyên thiên nhiên quý hiếm nên quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con người Đất đai chính là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội và trong gia đình Cho nên, đất đai là tài sản quý giá không thể thay thế được Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt Qua sử dụng đất, người nông dân đã tạo ra các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con người và các ngành khác Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệp càng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng cao Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại dịch vụ ), đất đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là công cụ quan trọng để các ngành hoạt động mang lại lợi ích cho xã hội

Theo Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bản chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngoài là giá cả Thông thường, với quy mô về giá trị sử dụng càng lớn thì giá trị trao đổi càng lớn Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tương lai [8]

2.1.1.3 Đặc điểm của giá đất a Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có lúc còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó Ngoài ra, giá đất bị chi phối bởi các mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó. b Giá đất phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế Do đó, không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất. c Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định Đất là do tự nhiên cung cấp, cho nên, tính co dãn trong cung rất nhỏ. Trong khi đó, nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng bởi vì tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên. d Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất đai có tính cố định về vị trí, nên có tính khu vực rõ rệt Trong cùng một khu vực, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Mảnh đất khác nhau, vị trí khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính cá biệt của thửa đất là lớn hơn rất nhiều so với giá các loại hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số

2.1.1.4 Phân loại giá đất a Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào một thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện thương mại bình thường.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

- “Vào thời điểm ” là ngày, tháng, năm cụ thể gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản.

- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện Giá thị trường luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán chuyển nhượng, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt [8] b Giá quy định của Nhà nước

Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.

Trong quy định giá chuẩn có:

- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa của các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

Giới thiệu về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

Hiện nay, có rất nhiều định nghĩa về GIS, nhưng nhìn chung chúng đều có điểm giống nhau đó là đều bao hàm khái niệm dữ liệu không gian và phi không gian, phân biệt giữa hệ thống thông tin quản lý và GIS.

- Định nghĩa của Burrought, 1986: GIS như là một tập hợp các công cụ cho việc thu nhập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chất không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các mục đích cụ thể.

- Định nghĩa của dự án The Geographer’s Craft, Khoa Địa lý, Trường Đại học Texas, Mỹ: GIS là cơ sở dữ liệu số chuyên dụng trong đó hệ trục tọa độ không gian là phương tiện tham chiếu chính GIS bao gồm các công cụ để thực hiện các công việc sau:

+ Nhập dữ liệu từ bản đồ giấy, ảnh vệ tinh, ảnh máy bay, số liệu điều tra và các nguồn khác;

+ Lưu trữ dữ liệu, khai thác, truy vấn cơ sở dữ liệu;

+ Biến đổi dữ liệu, phân tích, mô hình hóa, bao gồm các dữ liệu thống kê và dữ liệu không gian;

+ Lập báo cáo bao gồm bản đồ chuyên đề, các bảng biểu, biểu đồ và kế hoạch.

- Định nghĩa của Viện nghiên cứu Hệ thống môi trường ESRI, Mỹ năm 1997: GIS là công cụ trên cơ sở máy tính để lập bản đồ và phân tích các tồn tại và các sự kiện xảy ra trên trái đất Công nghệ GIS tích hợp các thao tác cơ sở dữ liệu như truy vấn và phân tích thống kê bản đồ.

- Định nghĩa của David Cowen, Mỹ: GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và các thủ tục được thiết kế để thu thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa và hiển thị các dữ liệu quy chiếu không gian để giải quyết các vấn đề quản lý và lập kế hoạch phức tạp [9].

2.1.2.2 Các thành phần của GIS

GIS đòi hỏi sự cung cấp một tập hợp các công cụ và phương pháp để người sử dụng có thể tổ chức thao tác và biểu diễn dữ liệu địa lý cho lĩnh vực áp dụng riêng của mình GIS gồm có năm thành tố chính, bao gồm: con người, phần cứng, phần mềm, dữ liệu và phương pháp. a Phần cứng

Phần cứng của một hệ GIS gồm máy vi tính, cấu hình và mạng công việc của máy tính, các thiết bị ngoại vi nhập xuất dữ liệu và lưu trữ dữ liệu Các máy tính có thể làm việc độc lập hoặc có thể được đặt vào một mạng liên kết Các thiết bị nhập dữ liệu như bàn số hóa hoặc máy quét dùng để chọn lọc các đặc tính địa lý từ một bản đồ hay ảnh nguồn vào hệ thống máy tính dưới dạng dữ liệu số Vectơ hay ma trận dạng lưới.

Bộ phận điều khiển trung tâm (CPU) được nối với bộ phận lưu trữ

(diskdrive) làm nhiệm vụ lưu trữ dữ liệu và chương trình máy tính Các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ (plotter) thường được dùng để trình bày, hiển thị và in các dữ liệu kết quả đã được xử lý Các ổ đĩa DVD, CD, modem được sử dụng đồng thời trong việc lưu trữ các dữ liệu đầu vào và ra của hệ thống hay đóng vai trò chuyển dữ liệu giữa các hệ thống thông tin với nhau Người sử dụng có thể thể hiện dữ liệu như bản đồ trên màn hình từ máy tính và các thiết bị ngoại vi như máy quét, máy in. b Phần mềm

Một hệ GIS thường có chương trình máy tính có khả năng lưu trữ và quản trị các dữ liệu địa lý gồm năm phụ hệ kỹ thuật (subsystem) chủ yếu sau:

- Lưu trữ dữ liệu và quản lý dữ liệu;

- Hiển thị dữ liệu và báo cáo kết quả;

- Giao diện với người dùng.

Phần mềm GIS là những phần mềm có khả năng xây dựng và quản lý đồng thời dữ liệu không gian và thuộc tính, có khả năng sử dụng mối quan hệ không gian để xử lý dữ liệu thông qua chức năng chồng ghép các lớp dữ liệu để tạo ra các lớp dữ liệu mới Như vậy, có thể thấy thế mạnh nổi bật của các phần mềm GIS chính là khả năng làm việc với cơ sở dữ liệu địa lý Hiện có nhiều phần mềm GIS được sử dụng phổ biến như phần mềm ArcGIS, ArcView, MapInfo c Dữ liệu

Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ GIS là dữ liệu, bao gồm các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính Hệ GIS sẽ kết hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác Các nguồn dữ liệu đầu vào của một hệ GIS bao gồm: số liệu đo đạc trắc địa, số liệu thu nhận được từ hệ thống định vị toàn cầu - GPS, ảnh hàng không, ảnh viễn thám, và các bản đồ dạng giấy d Người sử dụng

Các yếu tố về kỹ thuật (phần cứng, phần mềm và cơ sở dữ liệu) của một hệ thống thông tin địa lý sẽ không có hiệu quả nếu như thiếu kỹ năng sử dụng của con người, không được vận dụng vào một hoàn cảnh thích hợp và thống nhất với chính sách phát triển của Nhà nước.

Nguồn nhân lực để vận hành một hệ GIS bao gồm các cán bộ vận hành, cán bộ kỹ thuật chuyên môn và các nhà quản lý Cán bộ vận hành là những đồ họa viên thiết kế, biên tập bản đồ theo các tiêu chuẩn và quy phạm về hệ thống ký hiệu bản đồ đang có hiệu lực hiện hành Các cán bộ thu nhận dữ liệu có nhiệm vụ biến đổi dữ liệu bản đồ giấy sang dạng số, hoặc tạo mới dữ liệu từ kết quả đo đạc trắc địa, giải đoán ảnh viễn thám cho một hệ GIS Cán bộ kỹ thuật bao gồm các nhà phân tích thông tin (information analyst) giải quyết các vấn đề đặc biệt và đáp ứng các yêu cầu thông tin cho người sử dụng Cán bộ quản lý hệ thống có trách nhiệm bảo trì hoạt động của hệ thống (phần cứng, phần mềm). Lập trình viên là những người sử dụng ngôn ngữ máy tính để đưa các vấn đề chuyên môn đã được chuẩn bị bởi phân tích viên trở thành các chương trình. Người quản lý dữ liệu trợ giúp cho các phân tích viên, lập trình viên và người sử dụng trực tiếp tổ chức các đặc tính địa lý thành các lớp (layers), xác minh nguồn dữ liệu, gán mã cho các dữ liệu phi không gian và giải trình thông tin về nội dung của cơ sở dữ liệu.

Nhà quản lý có nhiệm vụ tổ chức và điều hành thường xuyên việc thực hiện một dự án GIS và quản lý quá trình biên tập, sản xuất các kết quả (output data) theo các yêu cầu của tổ chức Sản phẩm thông tin đầu ra phải đáp ứng được các yêu cầu chuyên môn và phải được chấp nhận. e Phương pháp

GIS là một loại hệ thống thông tin đặc biệt nên tùy từng mục đích và hoàn cảnh ứng dụng cụ thể mà lựa chọn và thiết kế hệ thống cho phù hợp Muốn một hệ GIS hoạt động có hiệu quả đòi hỏi phải có sự phối hợp tốt giữa các nhà quản lý, khoa học chuyên môn và các kỹ sư thiết kế xây dựng hệ thống Xây dựng một hệ GIS đơn giản hay hiện đại là tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của mục đích và yêu cầu cung cấp thông tin cho các lĩnh vực chuyên môn Một dự án GIS chỉ thành công khi nó được quản lý tốt và người sử dụng hệ thống phải có kỹ năng tốt, nghĩa là phải có sự phối hợp tốt giữa công tác quản lý và công nghệ GIS [9].

2.1.2.3 Chức năng của GIS a Chức năng thu nhận và xuất dữ liệu

* Chức năng thu nhận dữ liệu

Giới thiệu phần mềm ArcGIS

Phần mềm ArcGIS là phần mềm ứng dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý của Viện nghiên cứu hệ thống môi trường (ESRI) của Mỹ Bộ phần mềm ArcGIS của ESRI khả năng khai thác hết chức năng GIS trên các ứng dụng khác nhau như: desktop, máy chủ (bao gồm Web), hoặc hệ thống thiết bị di động.

Hệ phần mềm ArcGIS cung cấp những công cụ rất mạnh để quản lý và cập nhật, phân tích thông tin tạo nên một hệ thống thông tin địa lý hoàn chỉnh.

- Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ liệu thuộc tính);

- Truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và bằng nhiều cách khác nhau;

- Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu thuộc tính;

- Thành lập bản đồ chuyên đề và các bàn in có chất lượng trình bày chuyên nghiệp.

- Đọc và tạo dữ liệu trong AreGIS từ các phân mềm khác như: Mapinfo, Microstation, AutoCAD, Access, dBASE file, Excel ;

- Nội suy, phân tích không gian Có thể phối hợp các kỹ thuật phân tích phức tạp với nhau để tạo ra các mô hình chi tiết;

- Tạo ra những bản đồ với chất lượng cao và có khả năng kết nối nhanh với nhiều loại dữ liệu khác nhau như: biểu đồ, bảng thuộc tính, ảnh và các dạng file khác;

- Chồng xếp các lớp dữ liệu: Khi chồng xếp các lớp dữ liệu sẽ tạo ra lớp dữ liệu mới Có nhiều kiểu chồng xếp dữ liệu (union, intersect, merge, dissolve, clip ) nhưng nhìn là kết hợp hai lớp dữ liệu cổ sẵn thành một lớp (tập hợp) dữ liệu mới [9].

Phần mềm ArcGIS Desktop bao gồm 3 cấp bậc với mức độ chuyên sâu khác nhau là: ArcView, ArcEditor và ArcInfo. a ArcView

Cung cấp đầy đủ chức năng cho phép biểu diễn, quản lý, xây dựng và phân tích dữ liệu địa lý, các công cụ phân tích không gian cùng với việc biên tập và phân tích thông tin từ các lớp bản đồ khác nhau, đồng thời thể hiện các mối quan hệ và nhận dạng các mô hình

- Ra các quyết định chuẩn xác hơn dựa trên các dữ liệu địa lý;

- Xem và phân tích các dữ liệu không gian bằng nhiều phương pháp;

- Xây dựng đơn giản và dễ dàng các dữ liệu địa lý;

- Tạo ra các bản đồ có chất lượng cao;

- Quản lý tất cả các file, CSDL, và các nguồn dữ liệu;

- Tùy biến giao diện người dùng theo yêu cầu. b ArcEditor

Cung cấp chức năng dùng để chỉnh sửa và quản lý dữ liệu địa lý, ArcEditor bao gồm các tính năng của ArcView và thêm vào đó là một số các công cụ chỉnh sửa, biên tập.

- Dừng các công cụ CAD để tạo và chỉnh sửa các đặc tính GIS;

- Tạo ra các CSDL địa lý thông minh;

- Mô hình hóa dòng chảy công việc của nhóm và nhiều người biên tập;

- Xây dựng và giữ được tính toàn vẹn của không gian bao gồm các quan hệ hình học topo giữa các đặc tính địa lý;

- Quản lý và mở rộng mạng lưới hình học;

- Làm tăng năng suất biên tập;

- Quản lý môi trường thiết kế đa người dùng với versioning;

- Duy trì tính toàn vẹn giữa các lớp chủ đề và thúc đẩy tư duy logic của người dùng;

- Ngừng kết nối CSDL và chỉnh sửa nháp trước khi cập nhật lại vào CSDL. c ArcInfo

Là bộ sản phẩm phần mềm GIS đầy đủ nhất, ArcInfo bao gồm tất cả các chức năng của ArcView lẫn ArcEditor Cung cấp các chức tạo và quản lý một hệ GIS, xử lý dữ liệu không gian và khả năng chuyển đổi dữ liệu, xây dựng dữ liệu, mô hình hóa, phân tích, hiển thị bản đồ trên màn hình máy tính và xuất bản đồ ra các phương tiện khác nhau năng

Với phần mềm ArcInfo, cho phép:

- Xây dựng một mô hình xử lý không gian rất hữu dụng cho việc tìm ra các mối quan hệ, phân tích dữ liệu và tích hợp dữ liệu;

- Thực hiện chồng lớp các vector, tính xấp xỉ và phân tích thống kê;

- Tạo ra các đặc tính cho sự kiện và chồng xếp các đặc tính của các sử kiện đó;

- Chuyển đổi dữ liệu và các định dạng của dữ liệu theo rất nhiều loại định dạng;

- Xây dựng những dữ liệu phức tạp, các mô hình phân tích và các đoạn mã để tự động hóa các quá trình GIS;

- Sử dụng các phương pháp trình diễn, thiết kế, in ấn và quản lý bản đồ để xuất bản bản đồ [9].

2.1.3.2 Giao diện phần mềm ArcGIS Desktop

Phần mềm ArcGIS Desktop cho phép người dùng truy cập đồng thời hoặc lần lượt vào ba ứng dụng ArcMap, ArcCatalog, Arc Toolbox. a ArcMap

ArcMap: Dùng để xây dựng, hiển thị, xử lý và phân tích các bản đồ

- Tạo các bản đồ từ rất nhiều các loại dữ liệu khác nhau.

- Truy vấn dữ liệu không gian để tìm kiếm và hiểu mối liên hệ giữa các đối tượng không gian.

- Hiển thị trang in ấn

Hình 2.1 Giao diện ứng dụng ArcMap b ArcCatalog

ArcCatalog: Dùng để lưu trữ, quản lý hoặc tạo mới các dữ liệu địa lý.

- Tạo mới một cơ sở dữ liệu.

- Explore và tìm kiếm dữ liệu.

- Xác định hệ thống tọa độ cho cơ sở dữ liệu.

Hình 2.2 Giao diện ứng dụng ArcCatalog c ArcToolbox

ArcToolbox: Cung cấp các công cụ để xử lý không gian, phân tích GIS, xuất - nhập các dữ liệu từ các định dạng khác như MapInfo, MicroStation, AutoCAD… [9].

Hình 2.3 Giao diện ứng dụng ArcToolbox 2.1.3.3 Các mô hình dữ liệu địa lý

ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượngDBMS (DataBase Management System).

Hai mô hình file-based là coverages và shapefiles Coverages và shapefiles là mô hình dữ liệu quan hệ địa lý (georelational data model) Những mô hình này lưu dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính

Mô hình đối tượng DBMS được ArcGIS hỗ trợ là mô hình dữ liệu geodatabases (geodatabase data model) Trong mô hình này, các đối tượng được lưu thành các hàng của bảng CSDL quan hệ Các hàng trong bảng chứa cả thông tin tọa độ và thông tin thuộc tỉnh cho đối tượng. a Coverages

Coverages là dạng format chính sử dụng trong những phép xử lý phức tạp, để xây dựng các tập dữ liệu địa lý chất lượng cao, và để thực hiện phân tích không gian lớn của ArcInfo.

Coverages chứa những kiểu đối tượng chính, phức và phụ (primary, composite, và secondary features) Primary features trong coverage chính là điểm nhãn (label point), cung (arcs), và polygons Composite features là tuyến đường (routes sections) và vùng (regions) được xây dựng từ primary feature.

Coverages còn có secondary features là điểm đăng ký (ties), các liên kết (links), và chú giải (annotation) Tics và link không biểu diễn cho đối tượng để họa, những được dùng để quản lý coverages Annotation dùng để thể hiện text về đối tượng đồ họa trên bản đồ. b Shapefiles

Shapefiles rất hay được dùng trong thành lập bản đồ và trong một số phân tích Phần lớn dữ liệu địa lý đều nằm ở dạng shapefile Shapefiles đơn giản hơn coverages vì nó không lưu tất cả các tập hợp topological cho từng đối tượng và lớp đổi tượng khác nhau Mỗi shapefile chỉ lưu các đối tượng trong những lớp đổi tượng đơn

Shapefiles có hai kiểu đối trọng điểm points và multipoints Các kiểu đối tượng đường của shapefile là simple lines hay multipart polylines Các kiểu đối tượng vùng là simple areas hay multipart areas gọi là polygons.

Shapefiles được lưu trong folders Một shapefile bao gồm một tập các files dữ liệu vector data và một file dạng dbf giữ thuộc tính của đối tượng Ngoài những đối tượng cơ bản, có thể tạo những đối tượng tùy biến như thừa đất đường ống… Các đối tượng tùy biến có hành vi chuyên biệt rất thích hợp để biểu diễn đối tượng của thế giới thực. c Geodatabases

Geodatabases dùng để cài đặt một mô hình dữ liệu đối tượng GIS.

Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Ứng dụng GIS trong quản lý đất đai trên thế giới

GIS được dùng để mô phỏng và quy hoạch sử dụng tài nguyên đất của một thành phố, một quốc gia hay một vùng Các ví dụ dưới đây sẽ cho thấy các cách sử dụng hệ thống thông tin địa lý trong quản lý sử dụng tài nguyên đất. a Phân tích và phân vùng các dạng đất

Có thể được dùng để lập bản đồ phân loại đất của một vùng Mỗi loại đất được biểu diễn bởi một màu và nền khác nhau theo quy định Kèm theo các polygon biểu diễn phân bố của các loại đất là các thông tin thuộc tính như địa điểm, diện tích,… Những thông tin dưới dạng bản đồ giúp cho các nhà quản lý phân tích dễ dàng những xu hướng biến đổi do các tác động của thiên nhiên hoặc của con người. b Ứng dụng GIS trong quy hoạch sử dụng tài nguyên đất

Công nghệ GIS hỗ trợ rất nhiều trong công việc quy hoạch sử dụng đất. Những dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất được thu thập từ những quan trắc không gian được xử lý trong hệ GIS, lập bản đồ hiện trạng, kèm đó là những số liệu phân tích Dựa vào đó các nhà quy hoạch có thể dễ dàng quản lý và phát triển các kế hoạch sử dụng đất hợp lý.

Thành phố Brno, Cộng hoà Czech, đã dùng công nghệ GIS để phát triển qui hoạch tổng thể của thành phố và hiển thị thông tin theo cơ sở dữ liệu GIS địa chính của thành phố.

Mlada, Cộng hoà Czech cũng sử dụng GIS để hỗ trợ kế hoạch quy hoạch lại một khu sân bãi quân sự, đánh giá và mô phỏng các loại tài nguyên đất: đất nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất tự nhiên.

Viện Ðịa lý “Agustin Codazzi” (IGAC) của Colombia đã dùng công nghệ GIS để hiển thị và kiểm soát hiện trạng sử dụng đất hiện nay và trong tương lai của thành phố Ibague. c Phân tích xu hướng xây dựng

Sở Phát triển Nhà và Ðô thị Adelaide, Australia sử dụng GIS để phân tích xu hướng xây dựng của thành phố, từ đó chỉ ra sự mở rộng của thành phố và ảnh hưởng của nó đối với cơ sở hạ tầng. d Kiểm soát tài nguyên đất

Các dự án phát triển được đề xuất dọc theo biên giới Mexico và Mỹ được hỗ trợ bởi các thông tin của GIS, chẳng hạn để kiểm kê, lập bản đồ các nguồn tài nguyên, chế độ thuỷ văn, tác động của con người, cơ sở hạ tầng dọc theo biên giới [14].

2.2.2 Ứng dụng GIS trong quản lý đất đai tại Việt Nam Ứng dụng của GIS trong quản lý đất đai đang ngày càng phổ biển rộng rãi Do nhu cầu phát triển về mặt kinh tế – xã hội, tốc độ đô thị hóa của các tỉnh thành phố hiện nay diễn ra nhanh, đang phải đối mặt với nhiều thách thức, bất cập trong việc quản lý cơ sở hạ tầng, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý đất đai [15].

Trong công tác đào tạo đại học và nghiên cứu quản lý đất đai, công nghệ GIS được sử dụng để thành lập bản đồ chuyên đề, phân tích không gian, giải các bài toán về đánh giá đất đai, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, phân vùng chức năng, quản lý tổng hợp tài nguyên đất, thích ứng biến đổi khí hậu và phòng tránh thiên tai, định giá đất và xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai, lượng giá thiệt hại do thiên tai đến tài nguyên đất, xây dựng và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai [16]. Ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai giúp nhà quản lý mô phỏng và quy hoạch việc sử dụng tài nguyên đất của một thành phố, quận, huyện hay một quốc gia Ứng dụng GIS giúp nhà quản lý lập bản đồ tài nguyên đất, lưu trữ và thao tác dữ liệu địa lý, phân tích và hoạch định chiến lược cụ thể [13].

Cho đến nay nhiều cơ quan ở nước ta đã sử dụng ảnh vệ tinh để thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất nhằm phục vụ các mục đích khác nhau Kế hoạch sử dụng ảnh vệ tinh để điều tra, thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất một cách hệ thống theo quy định của tổng kiểm kê đất thuộc ngành địa chính cũng như để giám sát và cập nhật biến động về sử dụng đất đai một cách liên tục theo các chu kì ngắn hạn, đang được Trung tâm Viễn thám – Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu đưa vào thực hiện trong thời gian tới [14].

2.2.3 Cách xác định vị trí đất ở tại thành phố Huế

2.2.3.1 Cách xác định vị trí đất ở tại nông thôn Điều 12 Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định:

1 Giá đất ở tại nông thôn nằm ven đường giao thông có kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh được phân 03 vị trí như sau: a) Vị trí 1: Là vị trí có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông. b) Vị trí 2: Là vị trí nằm liền kề vị trí 1, có ít nhất một mặt tiếp giáp với

“đường kiệt” của đường giao thông, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 1 đến 100 mét. c) Vị trí 3:

- Là vị trí nằm liền kề vị trí 2, có ít nhất một mặt tiếp giáp với “đường kiệt” của đường giao thông, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 2 đến 100 mét.

- Là vị trí nằm liền kề vị trí 1, có ít nhất một mặt tiếp giáp đường kiệt của đường giao thông, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 1 đến 100 mét. Đối với thửa đất có vị trí tiếp giáp với nhiều tuyến đường thì giá đất được xác định theo mức giá của tuyến đường có giá cao nhất.

2 Giá đất ở tại nông thôn còn lại: Được chia thành nhiều nhất 3 khu vực (có số thứ tự từ 1 đến 3) Việc xác định khu vực đất ở tại nông thôn căn cứ khả năng sinh lời và điều kiện kết cấu hạ tầng [12].

2.2.3.2 Cách xác định vị trí đất ở tại đô thị Điều 14 Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định:

Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

- Bùi Thị Cẩm Ngọc và Vũ Lệ Hà (2017) với Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ giá đất thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành Phố Hà Nội giai đoạn

2015 – 2020, nghiên cứu được đăng trên tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường số 15, năm 2017 Nghiên cứu xây dựng quy trình định giá đất hàng loạt với sự hỗ trợ của GIS nhằm định giá đất tới từng thửa đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Huế, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội [7].

- Nhóm tác giả Trương Quang Hiển, Ngô Anh Tú, Đỗ Tấn Nghị, Phan Văn Thơ, Nguyễn Như Hân (2022) với Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng bản đồ vùng giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu GIS về giá đất ở tại thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên với các thông tin thuộc tính: giá đất ở Nhà nước theo đường phố, giá đất ở chi tiết theo vị trí đường phố, giá thửa đất theo giá Nhà nước; đưa dữ liệu GIS về vùng giá đất ở lên WebGIS chạy trên localhost với các chức năng tìm kiếm, cập nhật, quản lí thông tin nhanh, trực quan, tiện lợi [3].

- Trịnh Hữu Liên (2014) với Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám Nghiên cứu đã cho thấy bức tranh tổng quát về ứng dụng bản đồ địa chính, ảnh viễn thám và GIS trong việc xây dựng vùng giá trị tại phường Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên Công nghệ ảnh viễn thám kết hợp với công nghệ định vị GPS tạo ra khả năng thuận lợi cho việc định vị các tấm ảnh khảo sát đánh giá các vùng giảm khối lượng đáng kể công việc khảo sát thực địa Việc kết hợp các công nghệ đã nêu trên tạo ra khả năng thuận lợi cho việc khoanh vùng và xây dựng bản đồ vùng giá đất [6].

- Nhóm tác giả Trần Mạnh Hùng, Hoàng Văn Hùng, Đỗ Văn Hải, ỨngTrọng Khánh (2018) với Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành Phố Hạ Long, tỉnhQuảng Ninh Nghiên cứu tiến hành xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất và quản lý đất đai trên cơ sở ứng dụng phần mềm ArcGIS version 10.5 Kết quả nghiên cứu đã xây dựng vùng giá trị đất đai trên nền bản đồ địa chính phường Trần Hưng Đạo theo vị trí các tuyến đường Có sự so sánh giữa vùng giá trị đất đai theo quy định và vùng giá trị đất đai điều tra Đây là cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao trong thực tiễn, có tính khả dụng cao có thể được ứng dụng ở nhiều địa bàn khác nhau [4].

- Bùi Ngọc An và Lê Hữu Lương (2021) với Ứng dụng phương pháp phân tích thứ bậc và GIS thành lập bản đồ phân vùng giá đất tại xã Yên Lạc, huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình Nghiên cứu trình bày phương pháp kết hợp thuật toán phân tích thứ bậc (AHP) và GIS để xác định giá đất theo quy định Nhà nước đồng thời kết hợp thêm các tiêu chí để định giá đất theo giá thị trường ở khu vực miền núi, nông thôn; thử nghiệm tại xã Yên Lạc, huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình [1].

Qua các kết quả nghiên cứu trên cho thấy, việc xây dựng bản đồ giá đất bằng phương pháp GIS đem lại một số lợi thế nhất định trong việc phân tích,truy vấn và theo dõi giá đất Từ đó cho thấy, việc sử dụng phương pháp GIS để xây dựng bản đồ giá đất cho thành phố Huế là có tính thực tiễn.

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 Đối tượng nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đề tài được tiến hành từ 01/2023 đến 04/2023.

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông và xã Hương Phong, thành phố Huế.

+ Thời gian thu thập số liệu: Từ năm 2018 đến năm 2023.

+ Thời gian thực tập, nghiên cứu: Từ tháng 01/2023 đến tháng 04/2023.

Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Huế

- Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông, xã Hương Phong, thành phố Huế.

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dựng bản đồ giá đất ở tại phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông và xã Hương Phong, thành phố Huế.

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong tra cứu và tìm kiếm thông tin đất đai.

- Đề xuất các giải pháp trong việc ứng dụng công nghệ GIS xây dựng bản đồ giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu

- Thu thập các văn bản liên quan đến giá đất, hệ thống các văn bản luật và dưới luật, nghị quyết, quyết định của Trung ương, tỉnh và thành phốHuế có liên quan.

- Thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính của phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông, xã Hương Phong, thành phố Huế.

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu

- Đối với nguồn số liệu, tài liệu thứ cấp: Tất cả các tài liệu, số liệu thu thập được, sẽ được thống kê, phân loại, lựa chọn và hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu Sau đó tiến hành thu thập tiếp những số liệu còn thiếu và xác minh lại những số liệu chưa chính xác hoặc còn nghi ngờ.

- Trên cơ sở các dữ liệu thuộc tính đã thu thập được tiến hành xử lý bằng phần mềm Excel để phân tích phục vụ cho nghiên cứu.

3.4.3 Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học

- Trên cơ sở số liệu thu thập được, sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, thống kê và xử lý, xây dựng các bảng, biểu đồ để phục vụ cho các nội dung nghiên cứu.

3.4.4 Phương pháp xây dựng bản đồ

- Là phương pháp sử dụng bản đồ dạng số có sẵn để biên tập lại theo nội dung nghiên cứu

- Sử dụng các công cụ của phần mềm ArcGIS để tiến hành biên tập và thành lập các loại bản đồ phục vụ cho đề tài.

- Bước đầu tiên của phương pháp này là đưa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính vào phần mềm ArcMap, kết nối hai loại dữ liệu, sau đó tiến hành biên tập và xuất ra bản đồ sản phẩm.

- Đề tài thực hiện xây dựng ba loại bản đồ:

+ Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu.

+ Bản đồ hiện trạng đất ở và một số loại đất khác của khu vực nghiên cứu.+ Bản đồ phân vùng giá đất ở Nhà nước của khu vực nghiên cứu

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế

Thực hiện Nghị quyết số 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Theo đó, tính đến ngày 1 tháng 7 năm 2021 thành phố Huế (sau khi được mở rộng) có diện tích 26.646 ha chiếm 6,47% diện tích toàn tỉnh, được tổ chức thành 29 phường (23 phường sau khi sắp xếp và 4 phường mới thành lập) và 7 xã

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu

Thành phố Huế là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, trung tâm kinh tế, hành chính, chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế; là một trong những trung tâm về văn hóa – du lịch, y tế chuyên sâu, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ của Miền Trung - Tây Nguyên và cả nước

- Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang;

- Tây giáp thị xã Hương Trà và huyện Quảng Điền;

- Nam giáp thị xã Hương Trà và thị xã Hương Thủy;

Thành phố Huế nằm trên trục Bắc - Nam của tuyến đường bộ, đường hàng không, đường sắt và đường biển; Thành phố Huế tọa lạc hai bên bờ sông Hương cách thành phố Đà Nẵng 105 km, cách sân bay quốc tế Phú Bài 14 km và cách Cảng nước sâu Chân Mây 50 km Thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quất Bên cạnh đó thành phố còn nằm trên tuyến hành lang kinh tế Đông Tây nối liền Việt Nam với các nước Thái Lan, Lào, Myanmar

Thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên quy mô toàn tỉnh cũng như ở khu vực miền Trung [11].

Thành phố Huế thuộc vùng ven biển miền Trung có dạng địa hình chuyển tiếp từ thềm núi xuống đồng bằng ven biển bao gồm ba dạng địa hình chính:

- Vùng đồi thấp: bao gồm khu vực gò đồi phía Tây Nam thành phố, điểm cao nhất là núi Ngự Bình (130 m), độ dốc trung bình tự nhiên khoảng 8% đến cao nhất là 30% (sườn núi Ngự Bình)

- Vùng đồng bằng: dạng địa hình này chiếm hầu hết diện tích đất của thành phố, bao gồm các khu vực phía Đông và khu vực phía Đông Nam Độ dốc địa hình tự nhiên 0,2% đến 0,3% theo hướng từ Tây sang Đông

- Vùng đầm phá và ven biển: Chủ yếu là phá Tam Giang được hình thành bởi các đầm nên rất thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản [11].

Thành phố Huế là vùng có khí hậu chuyển tiếp giữa khí hậu miền Bắc và khí hậu miền Nam, từ đồng bằng ven biển lên vùng núi cao Chế độ khí hậu, thủy văn ở đây có đặc tính biến động lớn và mang đặc trưng của vùng nhiệt đới gió mùa nóng ẩm Đây được xem là một trong những vùng có khí hậu khắc nghiệt nhất của Việt Nam Đặc điểm nổi bật của khí hậu thành phố Huế là lượng mưa lớn nhất cả nước, vùng đồng bằng hẹp thường chịu nhiều lũ lụt mà việc hạn chế ngập rất khó khăn

Nhiệt độ trung bình hàng năm thành phố Huế khoảng 25,2°C

+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C - 41°C

+ Mùa lạnh: từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C

Về chế độ mưa, lượng mưa trung bình khoảng 2.800 mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, mưa phân bố không đều giữa các tháng; chủ yếu là tháng 10, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất (chiếm tới 30% lượng mưa cả năm) Độ ẩm trung bình trong năm là 85% - 86% Đặc điểm mưa ở Huế là Trang 7 mưa không đều, lượng mưa tăng dần từ Đông sang Tây, từ Bắc vào Nam và tập trung vào một số tháng với cường độ mưa lớn, do đó dễ gây lũ lụt, xói lở

Huế chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Tây Nam (bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 7, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài) và gió mùa Đông Bắc (bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theo mưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt) Bão xuất hiện hàng năm, trực tiếp đổ bộ gây ảnh hưởng tới thành phố từ tháng 8 đến tháng 9 – 10 [11].

Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy văn của hệ thống sông Hương, sông Như Ý, sông Đông Ba, sông Kẻ Vạn… Trong đó, sông Hương có 3 nhánh là: sông Bồ, sông Tả Trạch và sông Hữu Trạch; bắt nguồn từ các dãy núi Trường Sơn và chảy qua trung tâm thành phố Huế.

Con sông này có diện tích lưu vực là 2.830 km 2 , chiếm 56% diện tích toàn tỉnh Thừa Thiên Huế Chiều dài sông chính là 104 km, độ cao bình quân lưu vực

330m, độ dốc bình quân lưu vực 2,85% Chiều dài lưu vực 63,5 km, chiều rộng bình quân lưu vực 44,6 km Hệ thống sông Hương chảy qua địa bàn thành phố Huế là lưu vực đồng bằng thấp trũng, về mùa mưa lũ nước sông dâng cao từ 2 - 4m (riêng đỉnh lụt năm 1999 mực nước dâng cao 6m) làm ngập tràn các khu dân cư, các vùng sản xuất và gây thiệt hại các hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, sau đó nước chảy ra biển qua cửa Thuận An Điều kiện thủy văn sông Hương:

- Lưu lượng dòng chảy: Qmax = 1.600 m3/s và Qmin = 5 - 6 m3/s.

- Mực nước: Hmax = +5,58 m và Hmin = +0,3 m; HmaxTB năm = +3,97 m [11].

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất

Nghiên cứu tình hình giá đất ở theo bảng giá UBND tỉnh Thừa Thiên Huế (giá Nhà nước) tại khu vực nghiên cứu

4.2.1 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường Hương Sơ giai đoạn 2015 - 2024

Số liệu các hình và bảng dưới đây cho thấy, giá đất ở Nhà nước tại bốn vị trí của các tuyến đường trên địa bàn phường Hương Sơ có xu hướng tăng theo từng giai đoạn Trong giai đoạn 2015 – 2024 (2/2023), giá đất có sự tăng mạnh trên tất cả các tuyến đường

Trong cả hai giai đoạn, hai tuyến đường có giá đất ở Nhà nước cao nhất là Nguyễn Văn Linh và Tản Đà (từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh) Các tuyến đường có giá thấp nhất là Lễ Khê, Nguyễn Duy, Nguyễn Đóa, Nguyễn Lâm, Phan Cảnh Kế, Trần Quý Khoáng.

Bảng 4.2.Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Hương Sơ giai đoạn 2015-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m 2

T Tên đường phố Năm 2015 - 2019 Năm 2020 – 2024

Ng uy ễn P hạ m Tu ân

Ng uy ễn V ăn L inh

Tr ần Q uý K ho án g

Hình 4.6 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Hương Sơ giai đoạn 2015-2024

Số liệu từ bảng 4.2 và hình 4.6 cho thấy, trong các tuyến đường trên của phường Hương Sơ, từ giai đoạn 2015 – 2019 sang giai đoạn 2020 – 2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 đường Nguyễn Văn Linh và Tản Đà (từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh) tăng cao nhất với 1,96 lần Tuyến đường tăng giá thấp nhất là Tản Đà (từ Nguyễn Văn Linh đến ranh giới huyện Hương Trà) với 1,62 lần.

Bảng 4.3.Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 phường Hương Sơ giai đoạn 2015-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m 2

STT Tên đường phố Năm 2015 - 2019 Năm 2020 – 2024

Số liệu từ bảng 4.3 và hình 4.7 cho thấy, trong các tuyến đường trên của phường Hương Sơ, từ giai đoạn 2015 – 2019 sang giai đoạn 2020 –

2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 đường Nguyễn Văn Linh và Tản Đà (từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh) tăng cao nhất với 2,56 lần Tuyến đường tăng giá thấp nhất là Tản Đà (từ Nguyễn Văn Linh đến ranh giới huyện Hương Trà) với 2,08 lần.

Bảng 4.4 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 phường Hương Sơ giai đoạn 2015-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m 2

STT Tên đường phố Năm 2015 - 2019 Năm 2020 – 2024

Số liệu từ bảng 4.4 và hình 4.8 cho thấy, trong các tuyến đường trên của phường Hương Sơ, từ giai đoạn 2015 – 2019 sang giai đoạn 2020 – 2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 3 đường Nguyễn Văn Linh và Tản Đà (từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh) tăng cao nhất với 2,68 lần Giá đất tại vị trí 3 của các tuyến đường còn lại đểu tăng với 2,22 lần

Bảng 4.5 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 phường Hương Sơ giai đoạn 2015-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m 2

T Tên đường phố Năm 2015 - 2019 Năm 2020 – 2024

Số liệu từ bảng 4.5 và hình 4.9 cho thấy, trong các tuyến đường trên của phường Hương Sơ, từ giai đoạn 2015 – 2019 sang giai đoạn 2020 – 2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 4 đường Nguyễn Văn Linh và Tản Đà (từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh) tăng cao nhất với 2,05 lần Tuyến đường tăng giá thấp nhất là Lễ Khê, Nguyễn Duy, Nguyễn Đóa, Nguyễn Lâm, Phan Cảnh

Kế, Trần Quý Khoáng với 1,57 lần.

4.2.2 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại phường Thủy Vân giai đoạn 2015 – 2024

Số liệu các hình và bảng dưới đây cho thấy, giá đất ở Nhà nước của các tuyến đường trên địa bàn phường Thủy Vân có xu hướng tăng theo từng giai đoạn

Trong giai đoạn 2015 - 2019, tuyến đường có giá đất ở Nhà nước cao nhất của phường Thủy Vân là tuyến đường Thủy Dương - Thuận An Sang giai đoạn

2020 – 2024, tuyến đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thuỷ Dương - Thuận

An, đường Thuỷ Dương - Thuận An đến liên xã được bổ sung theo Quyết định sửa đổi bảng giá Nhà nước tháng 5/2019 trở thành tuyến đường có giá cao nhất.Thôn Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) có giá thấp nhất trong cả bốn giai đoạn.

Bảng 4.6 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m 2

STT Địa giới hành chính Năm 2015 -

1 Tuyến đường Thủy Dương - Thuận

2 Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương

– Thuận An) đến chùa Công Lương 1,92 2,88 2,88 3,3

Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương

– Thuận An) đến ranh giới xã Thủy

4 Từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh 1,25 1,9 1,9 2

Thôn Vân Dương, Xuân Hòa và Công

Lương (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính)

6 Thôn Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) 0,48 0,72 0,865 1,125

7 Đường vào trường Mầm non Thủy

8 Đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, Đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã x 4 4,8 6,24

Hình 4.10 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2024

Số liệu từ bảng 4.6 và hình 4.10 cho thấy, sau khi sửa đổi bảng giá đất Nhà nước vào tháng 5/2019, giá đất ở tại vị trí 1 của tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh tăng cao nhất với 1,52 lần Tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh tăng giá thấp nhất với 1,30 lần

Sang giai đoạn 2020 – 2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 1 của thôn Vân Dương, Xuân Hòa, Công Lương và Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) và đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã tăng cao nhất với 1,20 lần, các tuyến đường còn lại đều không thay đổi

Theo bảng giá đất Nhà nước sửa đổi vào tháng 2/2023, giá đất ở tại vị trí

1 của các tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh, thôn VânDương, Xuân Hòa, Công Lương và Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính), đường vào trường Mầm non Thủy Vân, đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã tăng cao nhất với 1,30 lần Tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh tăng giá thấp nhất với 1,05 lần

Thuỷ Dương – Thuận An) đến chùa Công Lương

Thuỷ Dương – Thuận An) đến ranh giới xã Thủy Thanh

Từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy

Thôn Vân Dương, Xuân Hòa và Công Lương (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính)

Thôn Dạ Lê (ngoài các vị trí

1, 2, 3 của các đường giao thông chính)

7 Đường vào trường Mầm non

8 Đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương -

Dương - Thuận An đến x 2,54 3,05 3,965 đường liên xã

Sang giai đoạn 2020 – 2024, giá đất ở Nhà nước tại vị trí 2 của thôn Vân Dương, Xuân Hòa, Công Lương và Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) và đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã tăng cao nhất với 1,20 lần, các tuyến đường còn lại đều không thay đổi

Theo bảng giá đất Nhà nước sửa đổi vào tháng 2/2023, giá đất ở tại vị trí

2 của các tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh, thôn VânDương, Xuân Hòa, Công Lương và Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính), đường vào trường Mầm non Thủy Vân, đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, Đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã tăng cao nhất với 1,30 lần Tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh tăng giá thấp nhất với 1,01 lần

1 Tuyến đường Thủy Dương - Thuận

2 Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương

– Thuận An) đến chùa Công Lương 0,83 1,25 1,25 1,32

Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương

– Thuận An) đến ranh giới xã Thủy

4 Từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh 0,54 0,82 0,82 0,85

5 Đường vào trường Mầm non Thủy

6 Đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An, Đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã x 1,73 2,08 2,7

Xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở

4.3.1 Thu thập số liệu Đề tài nghiên cứu xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại thành phố Huế, cụ thể là cho phường An Đông, phường Hương Sơ, phường Thủy Vân và xã Hương Phong Tôi tiến hành thu thập bản đồ địa chính của bốn khu vực nghiên cứu, quy định phân vị trí và bảng giá Nhà nước mới nhất do UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định

- Quy định phân vị trí: Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 năm (2020 - 2024).

- Bảng giá đất ở Nhà nước (sửa đổi mới nhất): Quyết định số 06/2023/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 năm (2020 - 2024).

4.3.2 Xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở

Quá trình xây dựng bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường

An Đông, phường Hương Sơ, phường Thủy Vân và xã Hương Phong được thể hiện bằng sơ đồ (Hình 4.20).

Hình 4.20 Sơ đồ quy trình thành lập bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở

Chuyển dữ liệu từ DGN sang SHP

Gán thuộc tính cho các polygon

Lớp đất ở Còn lại gộp chung vào nhóm Loại đất khác

Phân vị trí cho từng thửa đất theo từng tuyến đường

Nhập giá Nhà nước cho các thửa đất đã phân vị trí tuyến đường

Thành lập bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở a Phân vị trí cho từng thửa đất

- Vị trí 1 (các thửa mặt tiền đường phố): Sử dụng công cụ Select by Location để chọn những thửa tiếp giáp với mặt tiền đường phố.

- Vị trí 2: Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt của đường phố Khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 100 m.

- Vị trí 3: Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường phố, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 100 m.

- Vị trí 4: Bao gồm các thửa đất còn lại. b Nhập giá Nhà nước cho các thửa đất đã phân vị trí tuyến đường

Sau khi phân vị trí cho từng thửa đất, tiến hành nhập giá Nhà nước vào bảng thuộc tính của lớp đất ở Dưới đây là bảng giá Nhà nước mới nhất của bốn khu vực nghiên cứu (phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông và xã Hương Phong), được đề tài sử dụng để thành lập bản đồ phân vùng giáNhà nước cho đất ở.

Bảng 4.16 Giá đất ở theo các tuyến đường của phường Hương Sơ giai đoạn 2020-2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

PHỐ ĐIỂM ĐẦU ĐƯỜNG PHỐ ĐIỂM CUỐI ĐƯỜNG PHỐ

MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ ĐẤT

1 Hoa Lư Nguyễn Văn Linh Ranh giới 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

2 Lễ Khê Tản Đà Khu định cư 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

3 Nguyễn Duy Phạm Thuận Duật Khu quy hoạch Bắc

4 Nguyễn Đoá Mê Linh Mương thoát lũ 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

5 Nguyễn Lâm Phạm Thuận Duật Khu quy hoạch Bắc

6 Nguyễn Phạm Tuân Phạm Thuận Duật Khu quy hoạch Bắc

7 Nguyễn Văn Linh Ranh giới Tản Đà 4C 10,35 5,796 3,83 2,484

8 Phan Cảnh Kế Đường quy hoạch giáp

Chung cư Hương Sơ Mê Linh 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

9 Tản Đà Ranh giới Nguyễn Văn Linh 4C 10,35 5,796 3,83 2,484

10 Tản Đà Nguyễn Văn Linh Đến ranh giới huyện

11 Tân Sở Nguyễn Văn Linh Khu quy hoạch 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

12 Trần Quý Khoáng Đặng Tất Tản Đà 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

13 Ba Đình Mai Lượng Nguyễn Liên Phong 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

14 Bãi Sậy Phan Đình Thông Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

15 Bãi Sậy 1 Phan Đình Thông Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

16 Bãi Sậy 2 Đinh Gia Quế Bãi Sậy 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

17 Bãi Sậy 3 Phan Đình Thông Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

18 Bãi Sậy 4 Lê Mô Khởi Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

19 Bãi Sậy 5 Bãi Sậy Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

20 Bãi Sậy 6 Bãi Sậy Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

21 Bao Mỹ Bao Mỹ 1 Hương Khê 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

22 Bao Mỹ 1 Nguyễn Thành Nguyễn Liên Phong 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

23 Bao Mỹ 10 Bao Mỹ 3 Bao Mỹ 7 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

26 Bao Mỹ 13 Bao Mỹ Nguyễn Liên Phong 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

31 Bao Mỹ 2 Nguyễn Thành Bao Mỹ 6 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

34 Bao Mỹ 3 Bao Mỹ Nguyễn Liên Phong 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

41 Cao Bá Điển Phan Đình Thông Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

42 Diệp Văn Kỳ Nguyễn Cao Đỗ Uẩn 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

43 Đào Doãn Địch Nguyễn Văn Linh Khu dân cư 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

44 Đặng Chiêm Đặng Tất Nguyễn Văn Linh 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

45 Đinh Gia Quế Bãi Sậy 1 Ba Đình 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

46 Đỗ Uẩn Phan Đình Thông Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

47 Đức Bưu Cần Vương Trần Quý Khoáng 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

48 Đức Bưu 1 Phan Bá Phiến Trần Văn Dư 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

49 Đức Bưu 2 Đức Bưu 5 Trần Quý Khoáng 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

50 Đức Bưu 3 Phan Bá Phiến Đức Bưu 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

52 Đức Bưu 5 Phan Bá Phiến Nguyễn Ảnh Thủ 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

54 Đức Bưu 7 Đức Bưu Trần Văn Dư 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

55 Hoàng Bật Đạt Đức Bưu Nguyễn Ảnh Thủ 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

56 Hương Khê Phạm Thận Duật Nguyễn Liên Phong 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

57 Huỳnh Bá Chánh Phạm Thận Duật Trần Quý Khoáng 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

58 Lê Minh Trường Tản Đà Mê Linh 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

59 Lê Mô Khởi Mai Lượng Nguyễn Cao 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

60 Mai Lượng Nguyễn Văn Linh Ba Đình 5A 6,958 3,896 2,575 1,67

61 Mê Linh Nguyễn Văn Linh Ranh giới 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

62 Nguyễn Ảnh Thủ Phạm Thận Duật Trần Quý Khoáng 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

63 Nguyễn Cao Phan Đình Thông Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

64 Nguyễn Đăng Long Phan Bá Phiến Phan Đình Thông 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

65 Nguyễn Liên Phong Bao Mỹ 1 Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

66 Nguyễn Thành Bao Mỹ 1 Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

67 Nguyễn Thông Trần Quý Khoáng Tân Sở 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

68 Phạm Bành Cần Vương Đường quy hoạch

69 Phạm Thận Duật Nguyễn Văn Linh Đường quy hoạch 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

70 Phạm Văn Nghị Phan Đình Thông Hương Khê 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

71 Phan Bá Phiến Ranh giới Trần Quý Khoáng 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

72 Phan Cảnh Kế Đường quy hoạch giáp

Chung cư Hương Sơ Mê Linh 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

73 Phan Đình Thông Phạm Thận Duật Nguyễn Liên Phong 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

74 Tạ Hiện Cần Vương Mai Lượng 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

75 Thân Trọng Di Nguyễn Văn Linh Khu dân cư 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

76 Trần Văn Dư Ranh giới Trần Quý Khoáng 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

Bảng 4.17 Giá đất ở theo các tuyến đường của phường Thuỷ Vân giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

T Địa giới hành chính Vị trí

1 Tuyến đường Thủy Dương - Thuận An 5 2,1 1,25

2 Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương – Thuận An) đến chùa Công Lương 3,3 1,98 1,32

3 Từ cầu Như Ý 2 (đường Thuỷ Dương – Thuận An) đến ranh giới xã Thủy Thanh 3,25 2,065 1,4

4 Từ Chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh 2 1,2 0,85

5 Thôn Vân Dương, Xuân Hòa, Công Lương (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) 1,56 1,31 x

6 Thôn Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính) 1,125 0,97 x

7 Đường vào trường Mầm non Thủy Vân: Thửa 09 tờ bản đồ số 5 đến thửa 207 tờ số

8 Đường nối Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An Đường Thủy Dương - Thuận An đến đường liên xã 6,24 3,965 2,7

Bảng 4.18 Giá đất ở trong các khu quy hoạch, khu đô thị của phường Thuỷ

Vân giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

(mặt cắt đường tính cả vỉa hè) Đơn giá (triệu đồng/m²)

TT Khu quy hoạch, mặt cắt đường (tính cả vỉa hè) Đơn giá

Khu TĐ1 Đường 12 m 2,244 Đường 13,5 m 2,244 Đường 19,5 m 2,964

Khu TĐ 4 Đường 12 m 2,964 Đường 13,5 m 2,964 Đường 16,5 m 3,372 Đường 36 m 3,888

Khu dân cư Dạ Lê Đường 8 m 1,452 Đường 9,5 m 1,452 Đường 11,5 m 1,848 Đường 19,5 m 2,964

Khu TĐC Thủy Vân TĐ5 Đường 12 m 1,848 Đường 13,5 m 2,244 Đường 36 m 3,372

Khu tái định cư Thủy Vân giai đoạn 1 và giai đoạn 2 Đường 10,5 m 2,964 Đường 13,5 m 3,372 Đường 16,5 m 3,372 Đường 26 m 3,888 Đường 36 m 3,888

Bảng 4.19 Giá đất ở theo các tuyến đường của phường An Đông giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

PHỐ ĐIỂM ĐẦU ĐƯỜNG PHỐ ĐIỂM CUỐI ĐƯỜNG

1 An Dương Vương Hồ Đắc Di Cống Bạc 3B 17,25 9,66 6,383 4,14

2 Đặng Văn Ngữ Đầu cầu An Cựu Cầu đường Tôn Quang Phiệt 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

3 Đặng Văn Ngữ Cầu đường Tôn

4 Hải Triều Cầu An Cựu Cầu Tam Tây 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

5 Hải Triều Cầu Tam Tây Xóm Vạn Xăm 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

6 Hoàng Quốc Việt Trường Chinh Nguyễn Duy Trinh 3B 17,25 9,66 6,383 4,14

7 Hoàng Quốc Việt Nguyễn Duy Trinh Tôn Thất Cảnh 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

8 Hoàng Văn Thụ Đường dạo quanh hồ Kiểm Huệ Trần Hữu Dực 4A 13,225 7,406 4,893 3,174

9 Hồng Chương Hoàng Quốc Việt Đường QH đến giáp khu đất chợ 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

10 Lê Minh Huỳnh Tấn Phát Lê Quang Đạo 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

11 Lê Quang Đạo Tố Hữu Lê Minh 3B 17,25 9,66 6,383 4,140

12 Nguyễn Đức Cảnh Hồ Tùng Mậu Lê Minh 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

13 Nguyễn Đức Tịnh Nguyễn Hữu Thọ Lê Minh 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

14 Nguyễn Duy Trinh Hoàng Quốc Việt Kéo dài đến cuối đường 3C 13,8 7,728 5,106 3,312

15 Phạm Ngọc Thạch Hoàng Quốc Việt Cầu An Tây 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

16 Phan Anh Hoàng Quốc Việt Nguyễn Duy Trinh 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

17 Phùng Chí Kiên Nguyễn Hữu Thọ Tổ 6 khu vực 3, An Đông 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

18 Tôn Quang Phiệt Đặng Văn Ngữ Cầu An Tây 5B 5,635 3,156 2,085 1,352

19 Tôn Quang Phiệt Cầu An Tây Ranh giới xóm Lò

20 Tôn Thất Cảnh Hoàng Quốc Việt Cầu Nhất Đông 5C 4,324 2,422 1,6 1,037

21 Trần Anh Liên Nguyễn Hữu Thọ Phùng Chí Kiên 4C 9,2 5,152 3,404 2,208

22 Trần Hữu Dực Tố Hữu Tổ 6 khu vực 3, An Đông 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

23 Trần Thanh Mại An Dương Vương Hải Triều 5A 6,958 3,896 2,575 1,67

1 Trường Chinh Bà Triệu Lê Minh 2C 31,0 17,36 11,47 7,44

2 Trường Chinh Lê Minh Hoàng Quốc Việt 3A 26,45 14,812 9,787 6,348

25 Võ Nguyên Giáp Khu An Cựu City Tỉnh lộ 10A 3B 17,25 9,66 6,383 4,14

26 Huỳnh Tấn Phát Nguyễn Hữu Thọ Lê Minh 4B 10,35 5,796 3,83 2,484

27 Lê Viết Lượng Hà Huy Tập Lê Minh 4A 13,225 7,406 4,893 3,174

Bảng 4.20 Giá đất ở trong các khu quy hoạch, khu đô thị của phường An Đông giai đoạn 2021 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

TT Khu quy hoạch, mặt cắt đường

(tính cả vỉa hè) Đơn giá (triệu đồng/m²)

Bảng 4.21 Giá đất ở theo các tuyến đường của xã Hương Phong giai đoạn

2020 – 2024 (Sửa đổi tháng 2/2023) Đơn giá: Triệu đồng/m²

T Địa giới hành chính Vị trí

1 Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước 

2 Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long 

3 Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh

Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước,

Tiền Thành, Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

6 Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông

(gần Rú Chá) 0,132 X X c Thành lập bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở

Bước tiếp theo khi đã nhập giá Nhà nước cho từng thửa đất, tiến hành phân thành các vùng giá đất thích hợp, sau đó biên tập để hoàn thành bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở của phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông và xã Hương Phong.

Hình 4.21 Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường Hương Sơ giai đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)

(Thu nhỏ phi tỷ lệ từ bản đồ 1:13.000)

Từ bản đồ trên cho thấy, vùng giá đất ở Nhà nước cao nhất của phường Hương Sơ là 6,958 – 10,35 triệu đồng/m 2 , phân bố ở đường Nguyễn Văn Linh, Tản Đà (Tuyến đường từ ranh giới phường đến Nguyễn Văn Linh), Phan Đình Thông, Mai Lượng, Phạm Bành và vị trí 1 của đường Tản Đà (Tuyến đường từ Nguyễn Văn Linh đến ranh giới huyện Hương Trà).

Vùng giá đất từ 3,896 – 5,635 triệu đồng/m 2 phân bố ở Khu quy hoạch tái định cư Hương Sơ 1-10, đường Nguyễn Duy, Nguyễn Lâm, Nguyễn Phạm Tuân, Thân Trọng Di, Mê Linh, Hoa Lư, Lê Minh Trường, Phan Cảnh Kế, Nguyễn Đóa và vị trí 1 của Trần Quý Khoáng, Nguyễn Thông, Đặng Chiêm, vị trí 2 của Tản Đà (Tuyến đường từ Nguyễn Văn Linh đến ranh giới huyện Hương Trà)

Vùng giá đất ở Nhà nước thấp nhất của phường Hương Sơ là 1,037 – 3,156 triệu đồng/m 2 , phân bố chủ yếu ở vị trí 3, 4 của Tản Đà (Tuyến đường từ Nguyễn Văn Linh đến ranh giới huyện Hương Trà), vị trí 2, 3, 4 của Đặng Chiêm, vị trí 2, 3, 4 của Trần Quý Khoáng.

Hình 4.22 Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023) (Thu nhỏ phi tỷ lệ từ bản đồ 1:12.000)

Từ bản đồ trên cho thấy, vùng giá đất ở Nhà nước cao nhất của phường Thủy Vân là 2,5 – 3,888 triệu đồng/m 2 , phân bố ở vị trí 1 của hai tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến chùa Công Lương, từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh và hai khu quy hoạch là Khu TĐ4, Khu tái định cư Thủy Vân giai đoạn 2.

Vùng giá thấp nhất của phường là 0,745 – 1,01 triệu đồng/m 2 , phân bố ở vị trí 3 của tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh và thôn Xuân Hòa, thôn Công Lương, thôn Vân Dương và thôn Dạ Lê (ngoài các vị trí 1, 2, 3 của các đường giao thông chính).

Hai vùng giá đất ở Nhà nước còn lại là 1,59 – 1,9 triệu đồng/m 2 phân bố ở vị trí 2 của hai tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến chùa Công Lương, từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh và vị trí 1 của tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh; 1,08 – 1,452 triệu đồng/m 2 phân bố ở vị trí 3 của hai tuyến đường từ cầu Như Ý 2 đến chùa Công Lương, từ cầu Như Ý 2 đến ranh giới xã Thủy Thanh và vị trí 2 của tuyến đường từ chùa Công Lương đến giáp ranh giới xã Thủy Thanh.

Hình 4.23 Bản đồ phân vùng giá Nhà nước cho đất ở tại phường An Đông giai đoạn 2020-2024 (Sửa đổi 2023)(Thu nhỏ phi tỷ lệ từ bản đồ 1:18.000)

Từ bản đồ trên cho thấy, vùng giá đất ở Nhà nước cao nhất của phường

An Đông là 17,250 – 31,000 triệu đồng/m 2 , phân bố ở vị trí 1 của đường An Dương Vương, Hoàng Quốc Việt (Tuyến từ Trường Chinh đến Nguyễn Duy Trinh), Lê Quang Đạo và vị trí 1, 2 của đường Trường Chinh

Vùng giá đất ở thấp nhất là 1,037 – 3,404 triệu đồng/m 2 , phân bố ở vị trí

3, 4 của đường Hoàng Quốc Việt (Từ Nguyễn Duy Trinh đến Tôn Thất Cảnh), vị trí 3, 4 của đường Hải Triều (Tuyến từ cầu An Cựu đến cầu Tam Tây), vị trí 2 của đường Hải Triều (Tuyến từ cầu Tam Tây đến xóm Vạn Xăm), vị trí 3, 4 của đường Đặng Văn Ngữ (Tuyến từ đầu cầu An Cựu đến cầu đường Tôn Quang Phiệt), vị trí 3, 4 của đường Đặng Văn Ngữ (Tuyến từ cầu đường Tôn Quang Phiệt đến Trường Chinh), vị trí 2, 3, 4 của đường Tôn Quang Phiệt (Tuyến từ Đặng Văn Ngữ đến Cầu An Tây), vị trí 2, 3 của đường Tôn Quang Phiệt (Tuyến từ cầu An Tây đến ranh giới xóm Lò Thủy Dương), vị trí 2, 3, 4 của đường Tôn Thất Cảnh, vị trí 3, 4 của đường Trần Thanh Mại, vị trí 2 của đường Phạm Ngọc Thạch.

Vùng giá đất từ 7,406 đến 13,8 triệu đồng/m 2 phân bố chủ yếu ở vị trí 2 của đường An Dương Vương, vị trí 1 của đường Hải Triều (Tuyến từ cầu An Cựu đến cầu Tam Tây), vị trí 1 của đường Đặng Văn Ngữ (Tuyến từ đầu cầu An Cựu đến cầu đường Tôn Quang Phiệt), đường Lê Minh, vị trí 3, 4 của đường Trường Chinh (Tuyến từ Lê Minh đến Hoàng Quốc Việt), vị trí 2 của đường Hoàng Quốc Việt (Tuyến từ Trường Chinh đến Nguyễn Duy Trinh), vị trí 2 của đường Võ Nguyên Giáp và các tuyến đường chỉ có vị trí 1 như: Phan Anh, Hồng Chương, Nguyễn Duy Trinh, Trần Hữu Dực, Phùng Chí Kiên, Trần Anh Liên,

Lê Viết Lượng, Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Đức Cảnh, Nguyễn Đức Tịnh, Hoàng Văn Thụ.

Ứng dụng GIS trong tra cứu và tìm kiếm thông tin đất đai

Sau khi đã tiến hành xây dựng bản đồ giá đất của thành phố Huế (cụ thể là phường Hương Sơ, phường Thủy Vân, phường An Đông, xã Hương Phong), kết quả đưa ra tiện ích khai thác cơ sở dữ liệu đã xây dựng nhằm phục vụ cho hoạt động tra cứu và tìm kiếm thông tin của các thửa đất Người dân và cán bộ chính quyền có thể tự tra cứu những thửa đất theo mục đích của mỗi cá nhân.

So với việc tìm kiếm thông tin thông thường thì việc tích hợp được cơ sở dữ liệu không gian vào cơ sở dữ liệu thuộc tính giúp quan sát được trực quan thông tin đó trên bản đồ.

Sau đây một số thông tin về đất đai thường được tra cứu và tìm kiếm. a Số tờ, số thửa

Bằng cách ứng dụng công nghệ GIS có thể dễ dàng tìm được thửa đất bằng số tờ và số thửa của thửa đất đó, thêm vào đó là các thông tin như giá bán, mục đích sử dụng đất, hình thể, diện tích, độ rộng mặt tiền và đường,…

Ngoài việc có đầy đủ các thông tin thuộc tính của thửa đất thì còn dễ dàng quan sát được các thửa đất liền kề đối với thửa đất cũng như có thể quan sát được hình ảnh thực địa của thửa đất như hình dưới đây.

Hình 4.25 Thông tin của thửa đất được tra cứu

Qua hình trên cho thấy, sau khi tra cứu thửa đất cần tìm kiếm tại phường Hương Sơ, có thể thấy được tất cả các thông tin như giá bán là 22 triệu, hình thể đẹp, mục đích sử dụng là đất ở, diện tích 110 m 2 , độ rộng mặt tiền 5,5 m và đường nhựa rộng 11 m,… Nếu muốn tìm thửa đất khác với các nhu cầu khác thì có thể tra cứu trên bản đồ để đáp ứng nhu cầu một cách nhanh nhất b Phường/xã và tuyến đường

Tùy vào từng thời điểm trên thị trường bất động sản, hiện tượng sốt đất sẽ diễn ra ở các phường khác nhau trên địa bàn thành phố Huế Để đáp ứng được nhu cầu tìm kiếm các thửa đất tại một phường, xã Việc sử dụng công nghệ GIS dễ dàng cung cấp thông tin đất đai theo phường hay theo tuyến đường như mong muốn của người tìm hiểu.

Qua hình trên cho thấy, thửa đất nằm ở tuyến đường nào, thuộc phường

An Đông với các thông tin cụ thể về thửa đất đi kèm Ngoài ra, người truy cập cũng có thể nhìn thấy một cách dễ dàng các tuyến đường nằm trong các khu dân cư, khu quy hoạch,… và các tuyến đường chỉ ra các khu trung tâm từ các thửa đất. c Diện tích, hình thể, độ rộng mặt tiền và đường

Hiện nay, người có nhu cầu mua bán đất đai luôn quan tâm đến các yếu tố diện tích, hình thể, độ rộng mặt tiền và đường để tìm kiếm một thửa đất thích hợp để ở, đầu tư hoặc kinh doanh Vì vậy, phần mềm ArcMap có thể giúp cho khách mua tìm các thửa đất có đặc điểm mong muốn, hoặc hỗ trợ các nhà môi giới tìm kiếm thửa đất theo ý muốn của khách hàng.

Qua kết quả ở hình trên cho thấy, thửa đất ở phường Thủy Vân được tra cứu có diện tích 184 m 2 , độ rộng mặt tiền 8,7 m, hình thề đẹp, độ rộng đường gắn với thửa đất là 4 m

Sử dụng công cụ Select by Attribute, có thể tra cứu được nhiều thửa đất đáp ứng với tiêu chí đặt ra Ví dụ như hình 4.28, tại phường Thủy Vân có 88 thửa đáp ứng điều kiện tra cứu là: Diện tích lớn hơn 100 m 2 , độ rộng mặt tiền lớn hơn 5 m, hình thể đẹp, độ rộng đường gắn với thửa đất lớn hơn 3 m Sau đó, có thể truy vấn thêm để lọc các thửa đất đáp ứng tiêu chí hoặc người có nhu cầu có thể lướt qua các thửa đất đang tìm kiếm.

Cũng từ đó, sử dụng các công cụ của phần mềm ArcMap để hỗ trợ cho việc phân tích sự khác biệt về giá cả của các thửa đất do ảnh hưởng của các yếu tố diện tích, hình thể, độ rộng mặt tiền và đường. d Vị trí của thửa đất

Mặt tiền hay kiệt, khoảng cách đến trục đường lớn, khoảng cách đếnUBND phường/xã, khoảng cách đến chợ, trường học, bệnh viện, các dự án, tiện ích khác,… Vị trí của thửa đất là một trong những yếu tố khách hàng cần biết nhất khi mua đất Việc thành lập bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS giúp người tra cứu tìm được những thửa đất có vị trí thuận lợi cho việc đi lại một cách nhanh chóng và tiện nghi

Ví dụ một thửa đất tại xã Hương Phong, nhìn vào hình cho thấy vị trí thửa đất là vị trí 3, khoảng cách đến trục đường lớn là 140 m, khoảng cách đến UBND phường là 1400 m, khoảng cách đến chợ gần nhất là 1000 m, khoảng cách đến trường học gần nhất là 1200 m và đến bệnh viên gần nhất là 1300 m.

Từ đây, khách mua đất có thể lựa chọn thửa đất cho việc định cư có vị trí thuận lợi để di chuyển đến chợ hay trường học hay các tiện ích khác tùy theo nhu cầu và khẩu vị của khách hàng. e Giá Nhà nước và giá thị trường của thửa đất

Giá cả là điều đa phần người mua quan tâm nhất khi mua bất cứ loại hàng hóa nào, đặc biệt là đất đai Việc tra cứu giá đất bằng công nghệ GIS giúp người dân tìm được những thửa đất có giá phù hợp với nhu cầu tài chính của mình.

Đề xuất các giải pháp trong việc ứng dụng công nghệ GIS xây dựng bản đồ giá đất

đồ giá đất a Giải pháp chính sách

- Bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt cơ chế quản lý tài chính đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản.

- Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý Nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

- Đẩy mạnh hợp tác và nghiên cứu kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý đất đai bằng cách công nghệ GIS.

- Xây dựng hệ thống chính sách về dữ liệu GIS trong công tác quản lý đất đai nói chung và về trong công tác xây dựng bảng giá đất Nhà nước, giá đất thị trường nói riêng.

- Xây dựng chính sách đào tạo nguồn lực cán bộ trẻ có đam mê về công nghệ GIS trong công tác quản lý giá đất để có thể tham gia thực hiện các dự án về xây dựng bản đồ giá đất trong thời gian tới trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. b Giải pháp quản lý

- Tổ chức các lớp đào tạo tăng cường năng lực, chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính về cách sử dụng các phần mềm chuyên ngành, tìm hiểu về công nghệ GIS.

- Tăng cường giám sát đánh giá về việc cập nhật các điều chỉnh quy hoạch, dự án trên địa bàn phường, xã vào thông tin các bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính.

- Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chính của thành phố Huế thường xuyên, đặc biệt trong các thời điểm sốt đất.

- Tập trung các dữ liệu về một đầu mối là Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Xây dựng để từ đó tổng hợp dữ liệu giá đất nhằm phục vụ công tác xây dựng bản đồ giá đất. c Giải pháp kỹ thuật

- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính cập nhật bổ sung biến động thường xuyên.

- Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập bản đồ giá đất.

- Với cơ sở dữ liệu GIS về vùng giá trị đất đa trên địa bàn phường, xã đã được xây dựng thành công, có thể tiến hành xây dựng trang WebGIS về giá đất ở Đây là định hướng mới mà nhà quản lý nên khai thác, ứng dụng trong thực tiễn Với ưu thế của Web, nhà quản lý có thể phân quyền truy cập, khai thác mức độ thông tin về giá đất.

Định dạng
Số trang	168
Dung lượng	1,57 MB
File đính kèm	Ứng dụng công nghệ GIS.rar (1 MB)

Tiêu đề	Đề Tài Ứng Dụng Công Nghệ Gis Xây Dựng Bản Đồ Giá Đất Tại Thành Phố Huế
Thành phố	Huế