Trang 7 TÓM TẮT Để nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng đến pháp lý của bất động sản BĐS nghỉ dưỡng, đề tài nghiên cứu của luận văn, đã kế thừa các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, th
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ro0ro NGUYỄN CHÍ TRÍ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG - TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI BÀ RỊA - VŨNG TÀU VÀ BÌNH THUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT XÂY DỰNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH roQro NGUYỄN CHÍ TRÍ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN Tố ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG - TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI BÀ RỊA - VŨNG TÀU VÀ BÌNH THUẬN Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng Mã số chuyên ngành: 58 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT XÂY DỰNG Giảng viên hướng dẫn: TS NGUYỄN BẢO THÀNH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TPHCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN Tơi tên là: Nguyễn Chí Trí Ngày sinh: 02 tháng 12 năm 1993 Nơi sinh: Nhơn Thành, An Nhơn -Bình Định Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng Mã học viên: 1885802080031 Tơi đồng ý cung cấp tồn văn thơng tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh kết nối tồn văn thơng tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học Sở Khoa học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh Ký tên Nguyễn Chí Trí CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC sĩ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Bảo Thành Học viên thực hiện: Nguyễn Chí Trí Lớp: MCON18B Ngày sinh: 02/12/1993 Nơi sinh: Nhơn Thành, An Nhơn -Bình Định Tên đề tài: Phân tích nhân tổ ảnh hưởng đến pháp lý dự án bất động sản nghỉ dưỡng - Trường hợp áp dụng Bà Rịa - Vũng Tàu Bình Thuận Ỷ kiến giáo viên hướng dẫn việc cho phép học viên Nguyễn Chí Trí bảo vệ luận văn trước Hội đồng: Đồng ý cho bảo vệ trước hội đồng Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng năm 2023 Người nhận xét TS Nguyễn Bảo Thành Luận văn thạc sĩ i GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành LỜI CAM ĐOAN - Tên đề tài: “ Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến pháp lý dự án bất động sản nghỉ dưỡng – trường hợp áp dụng Bà Rịa – Vũng Tàu Bình Thuận” - GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành - Học viên thực hiện: Nguyễn Chí Trí - Mã học viên: 1885802080031 - Địa chỉ: - Số điện thoại: - Ngày nộp luận văn: Lời cam đoan: Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu tính tốn kết nghiên cứu Tôi không chép viết cơng bố mà khơng trích dẫn nguồn gốc Nếu có phát vi phạm tơi chịu hồn tồn trách nhiệm TP.HCM , ngày 22 tháng 07 năm 2023 Nguyễn Chí Trí HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031 Luận văn thạc sĩ ii GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành LỜI CẢM ƠN Đề tài luận văn nghiên cứu mặt khoa học Tôi hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Bảo Thành, số liệu thống kê, kết thực dự án bất động sản nghỉ dưỡng từ sàn giao dịch bất động sản Tôi nhận câu trả lời từ công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng Tơi xin trân trọng tỏ lịng biết ơn chân thành đến TS Nguyễn Bảo Thành, Trường ĐH Mở -TP.HCM, công ty kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản tận tình tham gia trả lời vấn câu hỏi liên quan đến đề tài nghiên cứu Và để hoàn thành luận văn này, Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Quý Thầy/Cô khoa đào tạo sau đại học, khoa Xây dựng , Trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh người dẫn dắt truyền đạt kiến thức cho Tôi Cuối xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ tận tình nhiều mặt trình học tập trường hoàn thành đề tài nghiên cứu Xin trân trọng cảm ơn! HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031 Luận văn thạc sĩ iii GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành TÓM TẮT Để nhận dạng yếu tố ảnh hưởng đến pháp lý bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, đề tài nghiên cứu luận văn, kế thừa nghiên cứu trước nước, tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tỉnh Bình Thuận Luật Đầu tư kinh doanh BĐS(2014) có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2015 pháp luật khác có liên quan, tiến hành lập bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ, vấn 10 chuyên gia bao gồm 02 chuyên gia làm việc phòng phát triển quản lý nhà trực thuộc Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, 08 chuyên gia lại làm việc cho chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng, sau yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến BĐS nghỉ dưỡng có ý kiến tốt từ 10 chuyên gia, tiến hành lập bảng câu hỏi thức để khảo sát đại trà, bảng câu hỏi khảo sát gửi 210 bảng câu hỏi, số bảng câu hỏi khảo sát thu 175 phiếu, có 20 bảng câu hỏi trả lời không hợp lệ (câu trả lời thiếu có câu trả lời), nên loại bỏ 20 phiếu trả lời này, lại 155 phiếu hợp lệ đưa vào phân tích liệu Phương pháp lấy mẫu luận văn theo phương pháp thuận tiện Nội dung phiếu khảo sát luận văn sử dụng thang đo Likert 05 mức độ (i) Ảnh hưởng (ii) Ảnh hưởng (iii) Ảnh hưởng trung bình (iv) Ảnh hưởng nhiều (v) Ảnh hưởng nhiều Số liệu sau thu thập được, tiến hành xử lý số liệu phần mềm Excel, SPSS 22.0, để phân tích giá trị trung bình (mean), kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA phân tích hồi quy bội Từ 30 biến quan sát ban đầu, sau dùng phần mềm SPSS 22.0 để phân tích có 21 biến quan sát thỏa mãn điều kiện lý thuyết đưa Tiến hành dùng 21 biến quan sát lập tiếp bảng câu hỏi khảo sát 20 chuyên gia lĩnh vực quản lý, đầu tư, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng theo thang đo Likert 05 mức độ sau: HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031 Luận văn thạc sĩ iv GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành - Về mức độ khả thi: (i) Không khả thi (ii) Ít khả thi (iii) Khả thi trung bình (iv) Khá khả thi (v) Rất khả thi - Về mức độ hiệu quả: (i) Không hiệu (ii) Ít hiệu (iii) Hiệu trung bình (iv) Khá hiệu (v) Rất hiệu Tiến hành phân tích giá trị trung bình (mean) mức độ khả thi hiệu quả, sau tích hai giá trị mean để tìm 10 giải pháp có ảnh hưởng đến pháp lý đầu tư kinh doanh hộ du lịch (Condotel) Kết nghiên cứu cho 10 giải pháp có sức ảnh hưởng đến pháp lý, đầu tư kinh doanh hộ du lịch (Condotel) là: Kết nghiên cứu luận văn đưa khuyến nghị sau: (i) Quy trình thủ tục mua bán (hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm sở lưu trú du lịch có sản phẩm Condotel) có giá trị tích trung bình Mean₃ = 13,6675 (ii) Các yếu tố pháp lý gắn liền với BĐS cho sản phẩm Condotel (quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu) có giá trị tích trung bình Mean₃ = 12,7800 (iii) Quy định xây dựng, kiến trúc gắn với BĐS cho sản phẩm Condotel có giá trị tích trung bình Mean₃ = 12,5925 (iv) Mức phí bảo trì vận hành sản phẩm Condotel có giá trị tích trung bình Mean₃ = 11,7250 (v) Thủ tục xin cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng nhiêu khê có tích giá trị trung bình Mean₃ = 11,2200 (vi) Uy tín, lực đối tác chiến lược giai đoạn vận hành sản phẩm Condotel có giá trị tích trung bình Mean₃ = 10,2375 (vii) Lãi suất thời hạn cho vay ngân hàng mua sản phẩm Condotel có giá trị tích giá trị trung bình Mean₃ = 9,9225 (Viii) Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà hạn chế quyền sở hữu chung riêng cho sản phẩm Condotel có giá trị tích giá trị trung bình Mean₃ = 9,7250 (ix) Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư mua sản phẩm Condotel có giá trị trung bình tích Mean₃ = 9,6100 (x) Mua bán sản phẩm Condotel hình thành tương lai có giá trị tích trung bình Mean₃= 9,4250 Là yếu tố có tích giá trị trung bình cao yếu tố coi có ảnh hưởng đến pháp lý dự án bất HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031 Luận văn thạc sĩ v GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành động sản nghỉ dưỡng, cần khuyến nghị cấp quyền điều chỉnh Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản (2014); Luật Đất đai (2013) pháp luật khác có liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản có loại hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, cho phù hợp với tình hình Đề tài nghiên cứu luận văn này, đưa khuyến nghị nêu trên, nhằm góp phần thúc đẩy, đóng góp ý kiến cá nhân để xây dựng hệ thống pháp lý đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam, để người dân đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng hạn chế rủi ro mặt pháp lý HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031 Luận văn thạc sĩ vi GVHD: TS Nguyễn Bảo Thành ABSTRACT In order to identify factors affecting the legality of resort real estate, the research topic of the thesis, inherited previous research at home and abroad, consulted experts in the field of real estate investment and business in Ba Ria – Vung Tau province and Binh Thuan province and pursuant to the Law on Real Estate Business Investment (2014) took effect issued on 01/07/2015 and other relevant laws, conducted preliminary survey questionnaires, interviewed 10 experts including 02 experts working at the housing development and management department under the Department of Construction in Binh Thuan province and Ba Ria – Vung Tau province, The remaining 08 experts are working for the resort real estate project investor, after legal factors affecting resort real estate obtained good opinions from 10 experts, proceeded to prepare an official questionnaire for mass survey, the survey questionnaire was sent out as 210 questionnaires, The number of survey questionnaires collected was 175 votes, of which 20 were invalid answer questionnaires (missing answers and having the same answer), so these 20 answer sheets should be removed, the remaining 155 valid votes were included in the data analysis The sampling method of this thesis follows the convenient method The content of the thesis survey using the Likert scale of 05 levels (i) Very little influence (ii) Relatively little influence (iii) Medium influence (iv) Influence a lot (v) Influence a lot Once collected, data are processed using Excel software, SPSS 22.0, for mean analysis, Cronbach's Alpha scale reliability testing, EFA discovery factor analysis and multiplicity regression analysis From the initial 30 observed variables, after using SPSS 22.0 software for analysis, there were 21 observational variables satisfying the theoretical conditions Using these 21 observation variables, the survey questionnaire of 20 experts in the field of resort real estate investment and business according to the Likert scale of 05 levels is as follows: HVTH: Nguyễn Chí Trí MHV:1885802080031