Trang 7 TÓM TẮT Để nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng đến pháp lý của bất động sản BĐS nghỉ dưỡng, đề tài nghiên cứu của luận văn, đã kế thừa các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, th
TỔNG QUAN
Thực trạng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel) tại Việt Nam
“Khi chưa có dịch COVID-19 xuất hiện, Đông Nam Á là địa điểm du lịch nổi tiếng trên thế giới Việt Nam nhờ có bờ biển trãi dài và tốc độ tăng trưởng du lịch mạnh mẽ về khách du lịch nội địa lẫn khách du lịch quốc tế từ năm 2015 đến cuối năm 2019 Việt Nam ghi nhận tốc độ tăng trưởng hai con số Trong khoảng thời gian này sản phẩm Condotel cũng phát triển mạnh mẽ về nguồn cung và cầu, giá bán và cam kết cho nhà đầu tư lợi nhuận 10% Nhưng khi đại dịch COVID-19 ập tới, việc đi lại bị giãn cách và các biên giới bị đóng cửa làm ảnh hưởng đến ngành du lịch trên toàn cầu và hệ lụy kéo theo là sự sụt giảm nghiêm trọng của thị trường condotel”(DKRA,2022)
“Dịch COVID-19 tạm thời lắng xuống, những tín hiệu khởi sắc của ngành du lịch bắt đầu từ năm 2022 và thị trường condotel có triển vọng phục hồi Tết nguyên đán 2022, cả nước đón 6,1 triệu lượt khách, doanh thu khoảng 25.000 tỷ đồng Trong số này nghỉ dưỡng du lịch có biển là nhiều nhất”(DKRA,2022)
“Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, 9 ngày nghỉ lễ Tết Nguyên Đán 2022, cả nước đã đón và phục vụ 6,1 triệu lượt du khách nội địa và thu về lượng doanh thu ước tính đạt hơn 25.000 tỷ đồng Trong đó, nhiều điểm đến du lịch biển thu hút lượng khách nghỉ dưỡng đông đảo”(DKRA, 2022)
“Thị trường du lịch Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ, tạo động lực cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển, đặc biệt là loại hình Condotel Theo DKRA
(2022) nguồn cung Condotel quý 1 và tháng 4/2022 diễn biến nguồn cung phục hồi nhẹ Tập trung chủ yếu là Bình thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa- Vũng Tàu” (An Vy, 2022)
“Quý 1/ 2022, phân khúc Condotel có 613 căn mở bán, tăng 71% so với quý 4/2021 Nguồn cung tiêu thụ 32% tăng 3,3 lần so với quý 4/2021, với tỷ lệ này phân khúc Condotel có tín hiệu phục hồi trở lại”(An Vy, 2022)
Hình 2.1 Diễn biến thị trường condotel
“ Cơ sở lưu trú du lịch tại Việt Nam tăng nhanh chóng Theo thống kê Tổng cục Du lịch, năm 1990, có 350 cơ sở lưu trú du lịch với 16.700 phòng và đến 2019 có 30.000 cơ sở với 650.000 phòng Sau 30 năm ngành du lịch tăng 85 lần về số lượng cơ sở lưu trú và tăng 39 lần số lượng phòng, khách sạn 3, 4, 5 sao là 247 cơ sở với 59.260 phòng, 618 cơ sở với 56.351 phòng, 1.729 cơ sở với 59.794 phòng, chiếm khoảng 10% trên tổng số lượng cơ sở lưu trú trên cả nước Ba loại khách sạn này chiếm khoảng 10 tỷ USD”(VNREA,2021)
“ Giá trị phân bổ 3 sản phẩm BĐS du lịch là Condotel, villa, shophuse Tính đến tháng 9/2021 có tổng số 239 dự án BĐS du lịch với hơn 114.097 căn hộ Condotel, giá trị đầu tư là 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, giá trị đầu tư là 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, giá trị đầu tư là 154.245 tỷ đồng”(VNREA,2021)
“Tổng giá trị đầu tư cho 3 sản phẩm này là khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD các sản phẩm này phân bổ 15 địa phương từ Hòa Bình đến Phú Quốc, Kiên Giang”(VNREA,2021)
Do đại dịch Covid 19 trong năm 2020 và năm 2021, và pháp lý cho loại hình Condotel chưa được tháo gỡ khiến loại hình BĐS này thiếu sự thu hút của các nhà đầu tư thứ cấp.
Tình hình các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel) tại Bà Rịa -Vũng Tàu
Tại thành phố biển Vũng Tàu, hiện nay có hàng chục BĐS nghỉ dưỡng được xây dựng có quy mô từ nhỏ đến lớn Trong những dự án này BĐS nghỉ dưỡng hạng sang được các nhà đầu tư thứ cấp quan tâm, và bảng tổng hợp các dự án BĐS nghỉ dưỡng “được tổng hợp Bảng 2.1 dưới đây”:
Bảng 2.1 Tổng hợp các dự án Condotel tại Bà Rịa – Vũng Tàu
STT Tên dự án Vị trí xây dựng
Chủ đầu tư Diện tích quy hoạch
10, Thành phố Vũng Tàu, Tỉnh
“Công ty Cổ Phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng Châu Á (COTECASIA)”
“36 căn biệt thự nghỉ dưỡng,
689 căn hộ cao cấp và
250 phòng khách sạn hạng sang”
“Quảng trường biển, vườn nướng BBQ, khu ẩm thực, phòng sinh hoạt chung, đường chạy bộ,…”
Du lịch và Đầu tư Xây dựng
“Hồ cảnh quan, Sky BBQ, Sky Bar, Sky
10, Thành Phố vũng Tàu, Tỉnh
(COTECASIA)” và căn hộ cao cấp”
“Đường 3/2, TP Vũng Tàu, Tỉnh
“Công ty TNHH Allgreen Vượng Thành – Trùng Dương”
“23 ha” “Biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn
5 sao và căn hộ condotel view biển”
“Quảng trường, dòng sông lười, khu giải trí, mua sắm, ẩm thực, 6 clubhouse”
“Bãi biển Chí Linh, phường
Vũng Tàu, Bà Rịa – Vũng Tàu”
“Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà Cotec (CotecLand)”
“76.903m2” “Biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ” biển cao cấp
“Spa, sân tennis, siêu thị mini, hệ thống an ninh, bến du thuyền,…”
2, Thành phố Vũng Tầu, Bà Rịa – Vũng Tàu”
“Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”
“13.825m²” “28 căn biệt thự và 100 căn hộ khách sạn”
“Hồ bơi, spa, phòng tập gym, cafe, nhà hàng, công viên cây xanh xung quanh khu biệt thự,…”
6 “Khu biệt thự đồi Ngọc
“Đường 3 tháng 2, Vũng Tàu, Bà Rịa – Vũng Tàu”
“Công ty CP Phát triển Nhà
Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco)”
40 nền nhà tái định cư”
“Trường học, trung tâm thương mại, khu thể thao đa năng, khu vui chơi giải trí,…”
10, TP.Vũng Tàu, Bà Rịa – Vũng Tàu”
“Công ty Cổ phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng châu Á”
“Gần 77ha” “Các bungalow có 24 căn biệt thự đơn và 18 căn đôi, một khu biệt thự VIP có 16 căn và
“Bãi đỗ xe rộng rãi, một khu nhà hàng, karaoke, massage, disco, thể dục thẩm mỹ, một bể bơi trung tâm ”
Tình hình các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Bình Thuận
▪ “Novaworld Phan Thiết – Thành phố biển – Du lịch – Sức khỏe”
- “Địa chỉ dự án: Xã Tiến Thành, Phan Thiết”
- “Số lượng sản phẩm: Hơn 10.000 sản phẩm”
- “Loại hình sản phẩm: Biệt thự đơn lập và Song lập, shophouse, nhà phố Townhouse, khách sạn 5 sao, Villas nghỉ dưỡng, condotel”
- “Vị trí: Hòn Rơm, Mũi Né, Phan Thiết”
- “Chủ đầu tư: Sunshine Group”
- “Loại hình sản phẩm: Liền kề, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel 6 sao”
- “Vị trí: Phú Hài, Phan Thiết”
- “Chủ đầu tư dự án: Công ty CP Bamboo Capital”
- “Diện tích quy hoạch: 1,21 hecta”
- “Quy mô dự án: 34 căn Villa và 1 tòa tháp cao 20 tầng với 540 căn hộ nghỉ dưỡng”/.
Một số lý luận chung về bất động sản nghỉ dưỡng
2.4.1 Căn hộ du lịch (Condotel) là gì
Condotel (viết tắt của hai từ condominimum và hotel) là thuật ngữ được dùng để chỉ dạng căn hộ khách sạn hoặc khách sạn Khi nhà đầu tư thứ cấp mua lại được sở hữu diện tích và tiện ích chung như hành lang, hồ bơi, sân chơi, thang máy…, dựa trên hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư dự án Chủ căn hộ khách sạn có quyền bán hoặc cho thuê theo quyền của họ Để phục vụ cho thuê phòng nghỉ khi khách đi du lịch có dịch vụ như đặt phòng, dịch vụ ăn uống, giặt là, và các dịch vụ vui chơi giải trí khác…Thông thường các chủ đầu tư dự án thuê đơn vị quản lý vận hành và nhà đầu tư thứ cấp nhận lợi nhuận từ doanh thu khách thuê phòng để nghỉ dưỡng
2.4.2 Nguồn gốc xuất xứ căn hộ du lịch (Condotel)
“Vào đầu những năm 1980, biệt thự du lịch hoặc khách sạn căn hộ (condotel) bắt đầu phát triển ở Mỹ khi một số chủ đầu tư chuyển đổi công năng các biệt thự du lịch hoặc khách sạn cũ sang mô hình condotel nhằm làm mới sản phẩm, đáp ứng nhu cầu tăng cao về du lịch nghỉ dưỡng và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của dân Mỹ Việc chuyển đổi cấu trúc, công năng của các cơ sở lưu trú du lịch này đã mang lại hiệu quả kinh tế cao cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp Chủ đầu tư bán được nhiều căn hộ khách sạn, nhà đầu tư thứ cấp có cơ hội sở hữu căn hộ khách sạn làm nơi nghỉ dưỡng Trong những ngày không sử dụng, căn hộ được đem cho khách du lịch thuê, nhờ đó lợi nhuận đầu tư tăng lên”(Đoàn Mạnh Cương, 2019)
“Ngày nay, condotel trở thành một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn của thị trường bất động sản trên thế giới Các thương hiệu lớn như Hilton, Hyatt, Starwood hoặc Trump đã xây những dự án condotel có vị trí đẹp tại các khu nghỉ dưỡng, điểm du lịch hoặc trong trung tâm thành phố Kể từ đó, condotel đang trở thành kênh đầu tư tốt nhờ lợi nhuận cao thu được trong quá trình cho khách du lịch thuê hoặc bán lại Tăng trưởng của condotel đã và đang gắn liền với sự phát triển của du lịch do khả năng sinh lợi từ khách thuê phòng”(Đoàn Mạnh Cương, 2019)
2.4.3 Đặc điểm căn hộ du lịch (Condotel)
“Condotel có một số đặc điểm gần giống với loại hình chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) hoặc căn hộ cho khách du lịch thuê đang phổ biến trên thế giới Sự khác biệt chính của condotel với hai loại hình trên đó là hình thức sở hữu và sự tiếp cận các dịch vụ trong tổ hợp Đối với timeshare, chủ sở hữu thứ cấp bị giới hạn về quyền sử dụng căn hộ của họ vào một thời điểm nhất định trong năm Dịch vụ của timeshare hạn chế hơn khách sạn căn hộ và khách lưu trú tại timeshare phần đa tự phục vụ Bên cạnh đó lợi nhuận của timeshare thấp hơn khách sạn căn hộ do công ty quản lý cần nhiều nguồn lực hơn để sắp xếp, bán phòng vào từng thời điểm nhất định trong năm Đối với căn hộ khách sạn, quy mô dịch vụ lớn hơn nhiều so với căn hộ du lịch và timeshare Đặc điểm chính của condotel như sau”(Đoàn Mạnh Cương, 2019):
“Về sở hữu: Condotel có nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp Một phòng hoặc một căn hộ condotel có thể được một hay nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua và sử dụng Do đặc tính sở hữu, các nhà đầu tư có thể mua bán căn hộ condotel trên thị trường bất động sản Có thể có các quy định về quyền sở hữu khác nhau giữa các quốc gia, cũng như tuỳ dự án Ở châu Á, quyền sở hữu cũng khác nhau đối với người mua trong nước và nước ngoài Ví dụ ở Thái Lan, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa là 30 năm, có khả năng gia hạn, và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong một dự án cũng bị hạn chế Còn Hongkong, Singapore giao đất 99 năm cho loại hình condotel”(Đoàn Mạnh Cương, 2019)
“Về chức năng và cách thức vận hành: Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, condotel có những đặc điểm giống và khác với khách sạn Cụ thể, cách thức hoạt động condotel có chức năng của một khách sạn bởi condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24 Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê Ngoài ra, condotel có chức năng của một căn hộ vì được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách/người sử dụng có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như tại chính ngôi nhà của mình Tại Hoa Kỳ, quy định căn hộ condotel phải đảm bảo các tiêu chuẩn cho người sử dụng lưu trú dài ngày, phải có tiêu chuẩn diện tích trên đầu người giống như thiết kế căn hộ chung cư Nếu có từ
02 phòng ngủ trở lên thì phải có ít nhất 01 phòng ngủ riêng biệt, tách biệt với khu vực sinh hoạt chung Căn hộ condotel phải được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép kín như một căn hộ như nhà bếp Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về tầm nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn”(Đoàn Mạnh Cương, 2019)
Căn hộ du lịch (Condotel), thường tọa lạc tại những địa điểm du lịch sầm uất, thành phố lớn hay tại những vị trí có bờ biển dài và đẹp…
Hình 2.2 Dự án Mermaid Seaview (nguồn: gkg.com.vn)
Về đối tượng tiêu dùng căn hộ du lịch (Condotel): hiện tại có 2 nhóm khách hàng chính đó là (i) Nhà đầu tư thứ cấp: đây là nhóm khách hàng mua căn hộ du lịch (Condotel) để đầu tư sinh lời Điểm hấp dẫn của căn hộ du lịch (Condotel) với nhà đầu tư thứ cấp là thu hồi vốn nhanh và khả năng sinh lời cao; (ii) Doanh nhân thành đạt, người có thu nhập trung lưu thích đi du lịch nghỉ dưỡng: đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê căn hộ du lịch (Condotel) để tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như thể hiện đẳng cấp thượng lưu trong ngôi nhà khi đi du lịch với chi phí vừa phải
“Điểm khác biệt của condotel và khách sạn: (i) Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư; (ii) Có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp; (iii) Hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi; (iv) Các căn hộ và dự án condotel thường ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển mạnh ở các thành phố có tiềm năng về du lịch; Kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống; (v) Luôn có yếu tố đầu tư sinh lời hấp dẫn với khả năng tăng giá cao”(Đoàn Mạnh Cương, 2019)
2.4.4 Phân biệt căn hộ du lịch (Condotel), khách sạn và căn hộ chung cư
Căn hộ du lịch (Condotel), căn hộ khách sạn và căn hộ chung cư được phân biệt “được trình bày tại Bảng 2.2 dưới đây”
Bảng 2.2 Khác biệt giữa căn hộ du lịch (Condotel) và căn hộ chung cư (Nguồn : Tác giả tự sưu tầm &phân tích và so sánh)
STT Nội dung Condotel Khách sạn Căn hộ chung cư
1 Khái niệm “Condotel là kết hợp căn hộ khách sạn và chung cư, không giống như căn hộ mỗi căn hộ Condotel được bán riêng lẽ và được hưởng
“Khách sạn là nơi lưu trú du lịch có
10 phòng trở lên, cơ sở vật chất, và thiết bị cần thiết phục vụ khách lưu trú”
2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và hệ thống công trình hạ tầng kỹ cơ sở vật chất như khách sạn” thuật sử dụng chung”
2 Mục đích sử dụng “Sử dụng cho thuê lưu trú khi khách đi du lịch”
“Hoạt động kinh doanh lưu trú bao gồm dịch vụ ăn uống để đảm bảo nhu cầu ăn, ở, nghỉ ngơi”
“Được sử dụng để ở và lâu dài”
3 Mô hình kinh doanh “Có đơn vị vận hành quản lý, tìm kiếm khách thuê, tự bảo trì, bảo dưỡng”
“Kinh doanh lưu trú và kinh doanh ăn uống”
“Nhà ở lâu dài, hoặc tự cho thuê, tự quản lý, bảo dưỡng định kỳ cho căn hộ của mình”
4 Thời gian sở hữu “50 năm theo thời hạn giao thuê đất”
“Đất thương mại dịch vụ duyệt dự án không quá 50 năm”
“Thời hạn sử dụng 50 năm”
5 Giấy tờ pháp lý “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đang chờ khung pháp lý”
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở và tài khác gắn liền trên đất”
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 50 năm”
6 Quyền sở hữu cho thuê chuyển nhượng
“Bị hạn chế ( đang chờ khung pháp lý)”
“Không bị hạn chế pháp luật hiện hành”
“Không bị hạn chế pháp luật hiện hành”
7 Khung pháp lý Chưa rõ ràng Rõ ràng Rõ ràng
2.4.5 Các ưu, nhược điểm của căn hộ du lịch (Condotel)
Căn hộ du lịch (Condotel) là kết hợp mô hình kinh doanh của khách sạn, Resort Khi khách hàng thuê được sử dụng dịch vụ buồng phòng và các dịch vụ khác, hơn thế nữa căn hộ khách sạn thường có diện tích lớn
Khi đầu tư dự án căn hộ du lịch (Condotel) chủ đầu tư dự án thường lách luật bán căn hộ du lịch (Condotel) hình thành trong tương lai, do đó huy động một lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp góp vốn không phải vay tín dụng ngân hàng, không phải trả lãi suất cao
Căn hộ du lịch (Condotel) thường các dự án này được đầu tư lớn và các dịch vụ đẳng cấp 4, 5 sao và phù hợp với xu hướng phát triển ngành du lịch trên thế giới và tại Việt Nam Hiện tại ngành Du lịch tại Việt Nam các điểm đến nghỉ dưỡng đang thiếu những tổ hợp lưu trú tạo điểm nhấn khi khách đến du lịch nghỉ dưỡng
“Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, công suất trung bình của các khách sạn hạng cao cấp hiện dao động trong khoảng từ 60-65%, đây là con số khá tốt để đầu tư khách sạn cao cấp trong bối cảnh Việt Nam đang thiếu những khách sạn căn hộ quy mô lớn hoặc tổ hợp lưu trú, giải trí đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách du lịch
Quy định của pháp luật Việt Nam trong quản lý, đầu tư Kinh doanh căn hộ
Các dự án căn hộ du lịch (Condotel) tại Việt Nam ra đời cách đây không lâu, xuất phát từ du lịch nghỉ dưỡng cho các ngày nghỉ ngắn hạn Nhu cầu căn hộ du lịch (Condotel) tăng mạnh do nguồn vốn đầu tư (FDI) tăng mạnh qua từng năm và hơn thế nữa do Việt Nam gia nhập vào FTA, cho nên hạ tầng kỹ thuật đô thị phát triển, kéo theo thị trường bất động sản (BĐS) phát triển trong đó có loại hình căn hộ du lịch (Condotel) cũng phát triển theo Tuy nhiên, từ khi phát triển căn hộ du lịch (Condotel) đến nay, những tranh luận pháp lý về căn hộ du lịch (Condotel) vẫn luôn là đề tài nóng đối với dư luận và đi cùng với sự phát triển của ngành du lịch, loại hình kinh doanh căn hộ du lịch (Condotel) mới mẽ này đã và đang đặt ra nhiều thách thức cho cơ quan quản lý Nhà nước đối với kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh của ngành du lịch
2.5.2 Tính chất pháp lý của căn hộ du lịch (Condotel)
Pháp luật Việt Nam ghi nhận thuật ngữ “Căn hộ du lịch” tại Luật Du lịch năm 2005 (Điều 62) Luật Du lịch năm 2017 (Điều 48) kế thừa và tiếp tục ghi nhận loại hình Căn hộ du lịch là một loại cơ sở lưu trú du lịch Căn hộ du lịch hiện tại là thuật ngữ pháp lý phù hợp nhất đối với Condotel - kết hợp giữa Căn hộ chung cư (Condominium) và Khách sạn (Hotel)
Một số vấn đề pháp lý về liên quan trực tiếp đến Condotel được ghi nhận trong Luật Du lịch năm 2017 tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 48 là: “Các loại cơ sở lưu trú du lịch: Biệt thự du lịch Căn hộ du lịch Còn Khoản 11, Điều 13 là Dịch vụ du lịch: là việc cung cấp các dịch vụ về lữ hành, vận chuyển, lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, thông tin, hướng dẫn và những dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu của khách du lịch; Xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch: Cơ sở lưu trú du lịch quy định tại Điều 62 của Luật này được xếp hạng theo tiêu chuẩn chất lượng, bao gồm:… Biệt thự du lịch và Căn hộ du lịch được xếp theo hai hạng là hạng đạt tiêu chuẩn kinh doanh Biệt thự du lịch, Căn hộ du lịch và hạng đạt tiêu chuẩn cao cấp”(Quốc hội,
Còn tại Luật Đất đai (2013) “Theo đó, nếu xác định Condotel (mục đích lưu trú) là công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, thì thời hạn sử dụng không quá 50 năm (hoặc không quá 70 năm đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn)”(Quốc hội, 2013) Cụ thể:
“Đất sử dụng ổn định lâu dài: "Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây: " Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê" (Khoản 1, Khoản 4 Điều 125)”(Quốc hội, 2013) Đất sử dụng có thời hạn: tại Khoản 3 Điều 126, Luật Đất đai (2013) "Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở Dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này" ( Quốc hội, 2013)
Căn cứ quy định (mới nhất) tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, thì Condotel được cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 5 Điều 32: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản
3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản"(Chính phủ, 2023)
Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân… Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”(Quốc hội, 2014)
Luật Du lịch năm 2017 quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 48 : “Các loại cơ sở lưu trú du lịch: Biệt thự du lịch Căn hộ du lịch”(Quốc hội, 2017)
Luật Cư trú năm 2020 quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 6, Khoản 10 Điều 2 : "Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: Chỗ ở hợp pháp là nơi được sử dụng để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của công dân, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện khác có khả năng di chuyển hoặc chỗ ở khác theo quy định của pháp luật; Cư trú là việc công dân sinh sống tại một địa điểm thuộc đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã (sau đây gọi chung là đơn vị hành chính cấp xã) ; Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày ; Nơi ở hiện tại là nơi thường trú hoặc nơi tạm trú mà công dân đang thường xuyên sinh sống; trường hợp không có nơi thường trú, nơi tạm trú thì nơi ở hiện tại là nơi công dân đang thực tế sinh sống"(Quốc hội, 2020)
Về bản chất, Ban quản trị nhà chung cư theo Luật Nhà ở (2014) tại Khoản
3, Điều 103 gồm có đại diện của: “(i) Chủ sở hữu nhà chung cư, (ii) Chủ đầu tư
(nếu có), (iii) Người sử dụng, để giải quyết các vấn đề chung của Nhà chung cư trong thời gian Hội nghị của các Chủ sở hữu (tức là Hội nghị nhà chung cư) không họp”(Quốc hội,2014)
Trong Hợp đồng mua bán căn hộ (Condotel) mẫu, thường ghi nhận thỏa thuận về việc thành lập Ban quản trị Tòa nhà Đồng thời, Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch viện dẫn đến căn cứ pháp lý là Luật Nhà ở năm 2014 Pháp luật không có quy định không được (cấm) thành lập Ban quản trị Tòa nhà Condotel Như vậy, căn cứ quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, về nguyên tắc có thể thành lập Ban quản trị Tòa nhà Condotel Cụ thể:
Luật Nhà ở năm 2014 Khoản 2, Khoản 3, Điều 103 quy định: "Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng;Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này"(Quốc hội, 2014)
“Thực tế, các Tòa nhà Condotel hiện nay đều chưa tổ chức được Ban quản trị Quan điểm của chúng tôi, trong thời điểm này (năm 2023), cơ quan chức năng chưa công nhận tư cách pháp lý (pháp nhân) của Ban quản trị Tòa nhà Condotel do chưa có quy định cụ thể Nhưng nếu khẳng định: Tòa nhà Condotel không phải Tòa nhà chung cư do đó không thành lập Ban quản trị - là trái luật” (Cơ quan chức năng, điển hình như tỉnh Khánh Hòa, đã đưa ra quan điểm này)
Trong một số tranh chấp căn hộ du lịch (Condotel), một bên hoặc các bên đưa ra quan điểm: toàn bộ hoặc một số điều khoản trong Hợp đồng mua bán hoặc Phụ lục hợp đồng vô hiệu Ví dụ, Khách hàng cho rằng giấy chứng nhận đầu tư Dự án, hoặc Hợp đồng mua bán có điều khoản: "Đất ở (không hình thành đơn vị ở)" - pháp luật chưa có quy định hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật (một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa vẫn cấp Giấy chứng nhận đầu tư Dự án Condotel và Giấy chứng nhận Condotel) Để xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không, cần đối chiếu và đánh giá cẩn trọng với các quy định về hợp đồng vô hiệu, từ “Điều 123 đến Điều 133, Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015 Hợp đồng vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 408 còn quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được”(Quốc hội, 2015)
Nguyên nhân chính của hạn chế, bất cập là: “Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường và điều kiện thực hiện; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý”(Chính phủ, 2019)
Kinh nghiệm quốc tế và phát triển mô hình Condotel và bài học kinh nghiệm
“được tổng hợp tại Bảng 2.3 dưới đây”
Bảng 2.3 Tổng hợp các dự án BĐSND được đầu tư trong năm 2022
TT Tên dự án Địa phương Quy mô (ha)
1 Takara Hòa Bình Resort Hòa Bình 59,41
2 Ivory Villas & Resort/Archi Reenco Hòa Bình 66
4 Aria Đà Nẵng Đà Nẵng 75
5 Fusion Maia Quy Nhơn Resort Bình Định 31,45
6 Hải Giang Merry Land Bình Định 656
8 NovaWorld Phan Thiết/Novaland Bình Thuận 1.000
9 Thanh Long Bay/Nam Group Bình Thuận 120
10 Diamond Bay Phan Thiết Bình Thuận 15,41
11 Grand World Phú Quốc/Vingroup Kiên Giang 85.11
12 Sun Premier Village Primavera Kiên Giang 39.3
13 Lan Rừng Phước Hải Vũng Tàu 20
(Nguồn: Viện ĐT&NC BIDV tổng hợp)
2.6 Kinh nghiệm quốc tế về phát triển mô hình Condotel và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
“Về chủ sở hữu, pháp luật Thái Lan cho phép công dân Thái Lan và người nước ngoài đều có khả năng sở hữu và sẽ được sở hữu những tài sản được quy định trong luật chung cư đối với tài sản cá nhân và tài sản chung tại Điều 13 [12] và chương II của bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan Đối với công dân Thái Lan muốn mua và sở hữu căn hộ Condotel, phải thoả mãn yêu cầu về năng lực hành vi và năng lực pháp luật theo quy định tại Điều 19 và Phần II Bộ luật Dân sự và Thương mại của Thái Lan Luật Chung cư cung cấp các quy định liên quan đến quản lý, quy chế chung cư, bồi thẩm đoàn, các cuộc họp Trong giới hạn của pháp luật, chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng tài sản và được hưởng hoa lợi quy định tại Điều 1336 của Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan Để được sở hữu căn hộ Condotel tại Thái Lan thì người nước ngoài phải thoả mãn các quy định tại Điều
19 của Đạo luật Chung cư Thái Lan Đối với chủ thể người nước ngoài sẽ phải chịu những hạn chế như trong một dự án Condotel thì số người nước ngoài mua sẽ không được mua vượt quá 49% tổng số căn hộ mở bán”(Trần Quốc Hoan,2018)
Hình 2.5 Khu Condotel Pelican Residence (Thái Lan) với không gian bể bơi và dịch vụ tiện ích cao cấp
“Về cam kết lợi nhuận, con số mà các chủ đầu tư Condotel Thái Lan cam kết là 7% trong 3–5 năm Con số được coi là con số vàng trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Condotel, khi mà các nước có tiềm năng du lịch và từng phát triển mô hình bất động sản này đều rút ra bài học về cam kết lợi nhuận dành cho căn hộ Condotel”(Nguyễn Thị Nga, 2019)
“Vào những năm 2000, chủ đầu tư Dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô TP Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển BĐS mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà đầu tư BĐS khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng”(Trần Quốc Hoan,2018)
Hình 2.6 Thiết kế mới khu Condotel trong nội đô với hình khối ấn tượng, diện tích không gian công viên cây xanh lớn tại TP Long Beach (Mỹ)
“Kể từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới Nổi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan)… Ví dụ như các địa điểm xây dựng Condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New York, Myrtle Beach, South Carolina, và Orlando, Florida…”(Trần Quốc Hoan,2018).
Các nghiên cứu trong và ngoài nước
Nguyễn Quyết Thắng – Dương Thanh Tùng (2018) “ Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường Condotel – Nghiên cứu trường hợp tại Phú Quốc, Kiên Giang với các yếu tố: (i) Cơ chế, chính sách; (ii) Môi trường kinh tế; (iii) Xu hướng đầu tư; (iv) Sự tin cậy; (v) Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất kỹ thuật; (vi) Thông tin”
Nguyễn Hữu Trí (2017), “ Lịch sử phát triển của Condotel”, Học viện chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội
Nguyễn Phúc Khoa, ctg., (2022) “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân tại thành phố đông Hà, tỉnh Quảng Trị, gồm các yếu tố (i) Các yếu tố tự nhiên; (ii) Các yếu tố kinh tế; (iii) Các yếu tố văn hóa xã hội; (iv) Các yếu tố pháp lý; (v) Các yếu tố cá nhân; (vi) Các yếu tố tâm lý”
Võ Thị Thùy Linh (2016), “Các yếu tố ảnh hưởng mua nhà chung cư tại TP.HCM, gồm các yếu tố: (i) Tình hình tài chính; (ii) Kiến trúc; (iii) Vị trí nhà; (iv) Marketing; (v) Dịch vụ hỗ trợ; (vi) Môi trường sống; (vii) Ảnh hưởng xã hội” Đặng Thị Hồng Nhung, (2020), “ Kinh doanh bất động sản theo loại hình Condotel theo pháp luật Việt Nam hiện nay”
Trần Mai Liên, (2020), “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng – nghiên cứu kinh nghiệm của tập đoàn Sun Group tại Hạ Long”
Nguyễn Đình Quốc Bảo, (2016), “ Hoàn thiện hoạt động marketing mix cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty cổ phần đầu tư LDG tại thành phố Hồ Chí Minh” Đinh Văn Ân, (2011), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”
Bảng 2.4 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước
STT Tên tác giả Tên nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng Tạp chí / Luận văn
Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường Condotel – Nghiên cứu trường hợp tại Phú Quốc, Kiên Giang
(i) Cơ chế, chính sách; (ii) Môi trường kinh tế;
(iii) Xu hướng đầu tư; (iv) Sự tin cậy;
(v) Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất kỹ thuật; (vi) Thông tin
Tạp chí Báo Du lịch Việt Nam, tr 161-164
Hoàn thiện hoạt động marketing mix cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty cổ phần đầu tư LDG tại thành phố Hồ Chí Minh
Tính pháp lý, giá sản phẩm, chiêu thị, quan hệ công chúng, khuyến mãi
Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
(2016) Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại TP.HCM
Tài chính, Kiến trúc, Vị trí nhà, Maketing, Dịch vụ hỗ trợ, Môi trường sống, Ảnh hưởng xã hội
Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Trường Đại học Hồng Bàng
Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng – nghiên cứu kinh nghiệm của tập đoàn Sun Group tại Hạ Long
Pháp lý căn hộ Condotel,Quy hoạch, Đa dạng hóa thị trường và sản phẩm, Chất lượng và dịch vụ hạ tầng…
Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngoại thương
Thư (2021) Áp dụng chuỗi phân tích giá trị trong đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản căn hộ du lịch
(Condotel) trong giai đoạn thực hiện dự án tại Việt Nam
Thời gian xử lý hợp đồng, Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để mua sản phẩm Condotel, Lãi suất và thời gian cho vay của ngân hàng, Mức cam kết lợi nhuận hàng năm (% sinh lời hàng năm), Quy trình thủ tục mua bán, Thời gian ân hạn lãi vay, Hình thức hợp tác của dự án (Chủ đầu tư cam kết chi trả hoặc khách hàng tự kinh doanh), Thời gian cho thuê đất dự án, pháp lý dự án, Quyền sở hữu
Tạp chí Vật liệu xây dựng, 03-2021, tr 79-87
Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Monarchy của người dân tại TP Đà Nẵng Đặc tính căn hộ, Yếu tố tài chính,
Vị trí căn hộ, Môi trường xung quanh, Bằng chứng vật chất
Tạp chí Công thương, số 14, tháng 06/2021, tr 128-132
Một số kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ khách sạn
Bất cập về pháp lý
Tạp chí nhân lực khoa học xã hội, tháng 06/2021, tr 50-
Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán Condotel tại Việt Nam
Sớm ban hành khung pháp lý điều chỉnh Condotel và giao dịch Condotel, Bổ sung quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, Hợp đồng thiếu thông tin bảo lãnh của ngân hàng…
Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 23(447), tr 23-30
Kinh doanh bất động sản theo loại hình Condotel theo pháp luật Việt Nam hiện nay Điều chỉnh khung pháp lý căn hộ condotel, Mô hình đầu tư…
Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Học viện khoa học xã hội
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản:
Một trường hợp của TP.HCM
Các yếu tố tự nhiên, Các yếu tố kinh tế, Các yếu tố thị trường, Các yếu tố pháp lý, Các yếu tố chính trị, Các yếu tố kinh tế vĩ mô
British Journal of Marketing Studies (BJMS), Vol 7, Issue 6, pp.35-45, November 2019,Print ISSN: 2053-4043(Print), Online ISSN: 2053-4051(Online)
Mark C.K Lu (2005),“The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii Cho rằng, Condotel còn gọi là condo hotel là tòa nhà giống như chung cư, nhưng hoạt động với các dịch vụ và tiện nghi của khách sạn, có chủ sở hữu từng đơn vị Quản lý tài sản và vận hành Condotel thường là những tập đoàn chuỗi ( đa quốc gia hay khu vực) có kinh nghiệm”
R.G.Ariyawansa và A.G.P.I Udayanthika (2011).“Living in high –rise: An analysis of demand for condominium properties in Colomb Phân tích có 6 yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu về bất động sản dạng Condotel tại Colombo gồm : (i) Chủ đầu tư; (ii) Nhà quản lý - Khai thác - Vận hành; (iii) Tiện ích; (iv) Kết cấu hạ tầng; (v) An ninh; (vi) giá”
J.M.A.I.K.Jayalath (2016).“Determinants of Market Value for Condominium Properties: Case study in Dehiwala, Comlobo, University of Sri Jayewardennepura, Sri Lanka” Cho rằng, có 5 yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel là : (i) Vị trí; (ii) Khả năng tiếp cận; (iii) Kết cấu hạ tầng; (iv)
Cơ sở vật chất kỹ thuật; (v) Thông tin”
Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011) “Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan” Bao gồm các yếu tố: (i) Cấu trúc thẩm mỹ; (ii) Kinh tế; (iii) Tiếp thị; (iv) Địa lý (v) Xã hội”
Bảng 2.5 Tổng hợp các nghiên cứu ở nước ngoài
STT Tên tác giả Tên nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng Tạp chí/ Luận văn
The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii
Condotel còn gọi là condo hotel là tòa nhà giống như chung cư, nhưng hoạt động với các dịch vụ và tiện nghi của khách sạn, có chủ sở hữu từng đơn vị Quản lý tài sản và vận hành
Condotel thường là những tập đoàn chuỗi ( đa quốc gia hay khu vực) có kinh nghiệm
Master of science in real estate development, Massachusetts institute of technology
Living in high – rise: An analysis of demand for condominium properties in Colomb
(i) Chủ đầu tư; (ii) Nhà quản lý - Khai thác - Vận hành;
(iv) Kết cấu hạ tầng; (v)
Determinants of Market Value for Condominium Properties: Case study in Dehiwala, Comlobo,
University of Sri Jayewardennepura, Sri Lanka
(i) Vị trí; (ii) Khả năng tiếp cận; (iii) Kết cấu hạ tầng;
(iv) Cơ sở vật chất kỹ thuật;
13th International Conference on Business Management, pp 892-
Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan
(i) Cấu trúc thẩm mỹ; (ii) Kinh tế; (iii) Tiếp thị; (iv) Địa lý (v) Xã hội
Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology, 3(3): 234-239, 2011, ISSN: 2040-7467
2.7.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng
Bảng 2.6 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng
STT Các yếu tố ảnh hưởng
Bảng 2.4 Nghiên cứu trong nước
Bảng 2.5 Nghiên cứu nước ngoài
Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm
Condotel (quy hoạch,sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu) x x x x x x x Tham khảo ý kiến chuyên gia 7
Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm
Condotel x x x x x x Tham khảo ý kiến chuyên gia 6
Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm
Condotel x x x x x x x x Tham khảo ý kiến chuyên gia 8
Mô hình nghiên cứu của luận văn
Dựa vào các lý thuyết và các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và các văn bản pháp luật khác có liên quan, mô hình nghiên cứu Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến loại hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel) tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và tỉnh Bình Thuận gồm 5 yếu tố đó là : (i) Nhóm yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel, (ii)
Nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng mua bán cho sản phẩm Condotel , (iii) Nhóm yếu tố thị trường cho sản phẩm Condotel, (iv)Nhóm yếu tố đến vị trí sản phẩm
Condotel , (v) Nhóm yếu tố liên quan đến chủ đầu tư của dự án Và mô hình nghiên cứu của luận văn “(xem Hình 2.7)”
Hình 2.7 Mô hình nghiên cứu
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu của luận văn “(xem Hình 3.1)”
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
Thu thập dữ liệu
Tổng các nhân tố ảnh hưởng đến loại hình kinh doanh bất động sản (BĐS) Condotel đã được xác định từ các tài liệu tham khảo trong và ngoài nước, căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và các văn bản pháp lý khác có liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản phân khúc Condotel, để làm dữ liệu cơ sở với mục đích tham khảo và thảo luận với chuyên gia trong giai đoạn xây dựng bảng câu hỏi khảo sát
Sau khi đã tổng hợp được một bảng các nhân tố ảnh hưởng đến loại hình kinh doanh BĐS Condotel sơ bộ, làm cơ sở để khảo sát ý kiến chuyên gia, người có kinh nghiệm ở những dự án bất động sản Condotel Tiến hành khảo sát ý kiến chuyên gia - người có nhiều năm kinh nghiệm (5 năm trở lên) trong vai trò đầu tư và kinh doanh BĐS nghĩ dưỡng và các chuyên viên làm việc tại các sàn giao dịch bất động sản Khảo sát này nhằm mục đích giúp luận văn xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi khảo sát để thu thập những dữ liệu phù hợp và loại các biến không phù hợp khỏi mô hình nghiên cứu
Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Condotel, nghiên cứu đã điều chỉnh các nhân tố ảnh hưởng đến loại hình kinh doanh BĐS theo hình thức Condotel, để tiến hành khảo sát đại trà Bảng câu hỏi khảo sát chính thức “được trình bày ở Phụ lục 1”.
Thang đo
“Thang đo là công cụ dùng để xác định và phân loại các biến thành các nhóm khác nhau Nó mô tả bản chất của các giá trị được gán cho các biến trong tập dữ liệu cũng như tạo ra một thang điểm để đánh giá đặc điểm của đối tượng nghiên cứu”(Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
Có 4 loại thang đo như sau:
- Thang đo danh nghĩa (norminal scale)
- Thang đo thứ bậc (ordinal scale)
- Thang đo khoảng (interval scale)
- Thang đo tỉ lệ (ratio scale)
Bảng 3.1 Tóm tắt các loại thang đo trong nghiên cứu
Loại thang đo Miêu tả thang đo Các quan hệ trên thang đo Phép toán thống kê Ví dụ
Sử dụng con số hoặc phạm trù để phân loại
Tương đương Tần suất; Số trội (mode)
Giới tính; tình trạng hôn nhân; nơi làm việc tỉnh/ thành phố
Thể hiện sự hơn kém của lớp phân loại này
Tần suất;Số trội (mode);Trung vị, tứ phân vị
Trình độ học vấn (1) không hài lòng, (2) bình thường, (3) không hài lòng
Cho biết khoảng cách của 2 điểm trên thang đo;Điểm
Lớn hơn; Biết được quan hệ giữa 2 điểm bất kỳ
Trung bình, trung vị (nếu như phân bố lệch); Độ lệch chuẩn; Tất cả các thống kê khác (trừ phép chia)
Thông thường thang đo khoảng có dạng một dãy chữ số liên tục và đều đặn từ 1 đến 5; từ 1 đến 7; từ 1 đến 10 Có 2 cực 2 đầu thể hiện trạng thái đối nghịch nhau Ví dụ (1) Rất ghét… (5)
Thang đo tỷ lệ Điểm 0 thật
Lớn hơn; Biết được quan hệ giữa 2 điểm bất kỳ; Biết được quan hệ giữa 2 giá trị đo bất kỳ
Trung bình, trung vị (nếu như phân bố lệch); Độ lệch chuẩn; Tất cả các thống kê khác
Tuổi; thu nhập; số nhân khẩu
Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát
Phần giới thiệu: Giới thiệu tên đề tài, mục đích của cuộc khảo sát để người được khảo sát hiểu và hợp tác cho nghiên cứu này
Phần 1: Giới thiệu cuộc khảo sát, giải thích một số thuật ngữ cơ bản, các thông tin diễn giải về mức độ đánh giá để người khảo sát nắm bắt thông tin và lý do, sự cần thiết của Bảng khảo sát
Phần 2: (Nội dung chính của các yếu tố cần đánh giá):
Mục đích phần này là thu thập các đánh giá của người tham gia khảo sát về các yếu tố ảnh hưởng đến pháp lý dự án BĐS nghỉ dưỡng phân khúc căn hộ du lịch (Condotel) tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và tỉnh Bình Thuận
Loại câu hỏi đưa ra là câu hỏi thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến pháp lý dự án bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc căn hộ du lịch (Condotel), cụ thể: Mức độ đồng ý của họ đối với các yếu tố thành công của dự án theo thang đo Likert năm mức độ từ 1 = “Ảnh hưởng rất ít” đến
5 = “Ảnh hưởng rất nhiều” Thang đo Likert đánh giá mức độ ảnh hưởng “(xem hình 3.2)”
Hình 3.2 Thang đo Likert đánh giá mức độ ảnh hưởng
Phần 3 (Phần thông tin chung của người được khảo sát):
Mục đích phần này nhằm thu thập các thông tin tổng quát về người tham gia vào cuộc khảo sát để làm rõ hơn một số nội dung liên quan, cụ thể bao gồm các câu hỏi:
▪ Câu hỏi một lựa chọn để hỏi về phần lớn lĩnh vực mà người khảo sát đang và đã tham gia, thực hiện; về vị trí công việc của người được khảo sát trong dự án xây dựng đã tham gia; về loại công trình phần lớn người tham gia khảo sát đã và đang thực hiện
▪ Câu hỏi lựa chọn với dữ liệu khoảng để hỏi về số năm kinh nghiệm công tác của người tham gia khảo sát; về phần lớn là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng đa phần người tham gia khảo sát đã từng hoặc đang tham gia
▪ Bên cạnh đó, một số nội dung về thông tin cá nhân, địa chỉ email, thông tin liên lạc của người được khảo sát
Quá trình xây dựng, chỉnh sửa và hoàn thiện Bảng câu hỏi khảo sát được thể hiện “(xem Hình 3.3)”
Hình 3.3 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát
Sau khi tham khảo các nghiên cứu trước đây để thu thập các vấn đề cần nghiên cứu, tiến hành phỏng vấn chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS loại hình Condotel có nhiều năm kinh nghiệm bao gồm 04 chuyên viên làm việc tại phòng phát triển và kinh doanh nhà tại Sở Xây dựng tỉnh Bà rịa -Vũng Tàu và Bình
Thuận, và 06 chuyên viên còn lại làm viên tại chủ đầu tư và sàn kinh doanh BĐS Tập hợp phỏng vấn từ các chuyên gia, và chỉnh sửa các yếu tố ảnh hưởng cho phù hợp với tình hình đầu tư kinh doanh BĐS loại hình Condotel tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận
Tiếp theo là hoàn thiện bảng câu hỏi theo kết quả khảo sát sơ bộ, và tiến hành gửi lại 10 chuyên gia, đã phỏng vấn ở lần trước đó, để kiểm tra mức độ hoàn thiện bảng câu hỏi, và có ý kiến đồng thuận là Tốt có thể dùng để khảo sát đại trà
Bảng câu hỏi ban đầu lập với 27 yếu tố, được chia thành 05 nhóm chính, sau khi phỏng vấn 10 chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS loại hình Condotel và bổ sung thêm 03 yếu tố (1) Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel, (2) Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng, sử dụng chuổi dịch vụ của chủ đầu tư), (3) Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai, (4) Vậy 30 yếu tố (biến quan sát) và 05 nhóm yếu tố chính được mã hóa “được nêu tại Bảng 4.8, Chương 4”.
Kích thước mẫu
“Cỡ mẫu ít nhất 05 lần biến quan sát (BQS) Trong nghiên cứu này có 30
BQS, như vậy kích thước mẫu 150 mẫu là hợp lệ” (Hoàng trọng và Chu nguyễn
Phương pháp lấy mẫu
Nghiên cứu này thực hiện khảo sát lấy mẫu bằng phương pháp lấy mẫu phi xác xuất (lấy mẫu thuận tiện) (Hoàng trọng và Chu nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Cách thức duyệt lại dữ liệu
Bảng câu hỏi thu về được kiểm tra sự khuyết và chệch của dữ liệu thu được Các bảng câu trả lời thiếu hoặc trả lời cùng một mức độ sẽ bị loại bỏ trước khi thực hiện các kiểm định và phân tích tiếp theo
Việc xây dựng được thang đo lường tốt cho các mục hỏi (yếu tố trong bảng câu hỏi) được xem là rất quan trọng và có ảnh hưởng rất lớn đến kết quả đạt được.
Thống kê mô tả
Thống kê mô tả là các hệ số mô tả ngắn gọn hay tóm tắt một tập dữ liệu nhất định về các đối tượng tham gia khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh BĐS loại hình căn hộ du lịch (Condotel) Nó bao gồm các phương pháp sử dụng để tóm tắt hoặc mô tả một tập hợp dữ liệu dưới dạng số hay biểu đồ trực quan
Thống kê mô tả được chia thành đo lường xu hướng tập trung và đo lường biến động Đặc điểm của số liệu thống kê mô tả - Thống kê mô tả tóm tắt hoặc mô tả các đặc điểm của một tập dữ liệu bằng cách đưa ra các tóm tắt ngắn về mẫu và các thông số của dữ liệu
- Đo lường xu hướng tập trung mô tả trung tâm của một tập dữ liệu
- Đo lường sự biến động hoặc phân tán mô tả sự phân tán dữ liệu trong tập dữ liệu.
Giá trị trung bình (mean)
Phương pháp giá trị trung bình (mean) được sử dụng để phân tích dữ liệu nhằm đánh giá và so sánh tầm quan trong của các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển đổi số của các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng Các đánh giá theo thang đo Likert với năm mức độ của những người tham gia trả lời để được tính toán trị trung bình cho mỗi các yếu tố ảnh hưởng
Trên cơ sở đó tìm ra các yếu tố xếp hạng cao (nhóm đầu bảng) và các nhóm yếu tố xếp hạng thấp (nhóm cuối bảng) để phân tích Cụ thể:
- Nêu bật được ý nghĩa thứ hạng của các yếu tố;
- Dùng thực tế để lý luận, giải thích vì sao yếu tố có thứ hạng cao hoặc thấp;
- Bình luận các yếu tố;
- Đưa ra những nhận xét, đánh giá.
Kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha
“Hệ số Cronbach’s Alpha là phép kiểm định thống kê về mức độ tương quan của các yếu tố với nhau, đánh giá ở một khía cạnh thang đo gọi là độ tin cậy chia đôi” (Hoàng trọng và Chu nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
- Công thức tính hệ số α như sau:
- p hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi
- N là số mục hỏi, yếu tố của nghiên cứu
Một thang đo có độ tin cậy rất tốt khi Cronbach’s Alpha nằm trong cỡ (0,8;
0,9); trong cỡ (0,7;0,80) là tốt; trong cỡ (0,6;0,7) chấp nhận được Nếu < 0,6 nhà nghiên cứu tiến hành khảo sát lại để cho kết quả chính xác hơn (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Phân tích nhân tố khám phá EFA
“Cỡ mẫu có ít nhất 05 lần số biến quan sát, theo tỷ lệ 5:1”(Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
“KMO: 0,5 đến 1, là đủ điều kiện để phân tích nhân tố”(Hoàng Trọng và
“Kiểm định Bartlett : Các biến quan sát trong phân tích nhân tố phải tương quan với nhau nếu kiểm định Bartlett có Sig 1 thì các yếu tố để lựa chọn phân tích nhân tố là có giá trị.Tổng % phương sai ≥ 50%” (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
Hệ số tải nhân tố được biểu diễn,“ như trong Bảng 3.3 dưới đây ”:
Bảng 3 3 Hệ số tải nhân tố
Hệ số tải nhân tố Kích thước mẫu
Phân tích hồi quy bội
Kế tiếp, của nghiên cứu này là kiểm định giả thuyết và mối quan hệ giữa phụ thuộc tác động lên biến độc lập bằng phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính bội để xem xét mối quan hệ tuyến tính, dạng quan hệ đường thẳng giữa biến độc lập và biến phụ thuộc
Phương pháp ENTER, là phương pháp được lựa chọn để phân tích.“Hệ số R² được sử dụng để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình, còn kiểm định F được sử dụng để kiểm định giả thuyết về mức độ phù hợp của mô hình tổng thể Để kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến, hệ số phóng đại phương sai VIF thường được sử dụng Nếu VIF của một biến độc lập có giá trị > 10, thì chắc chắn có hiện tượng đa cộng tuyến (Hair và cộng sự, 2006 dẫn theo Nguyễn Đình Thọ, 2014) Tuy nhiên, trên thực tế khi VIF > 2, hiện tượng đa cộng tuyến có khả năng đã xảy ra” (Nguyễn Đình Thọ, 2014)
Sau cùng, khi có được các yếu tố ảnh hưởng pháp lý đến BĐS nghỉ dưỡng tiến hành lập bảng khảo sát theo thang đo Likert 5 mức độ về tính khả thi và tính hiệu quả để phân tích giá trị trung bình của tính khả thi và tính hiệu quả sau đó tích
2 giá trị trung bình này lại để tìm ra các giải pháp có ảnh hưởng đến pháp lý BĐS nghỉ dưỡng, thang đo likert của 2 mức độ khả thi, mức độ hiệu quả và công thức tính Mean giải pháp như sau:
- Thang đo Likert mức độ khả thi:
Không khả thi Ít khả thi Khả thi trung bình
Khá khả thi Rất khả thi
- Thang đo Likert mức độ hiệu quả
Không hiệu quả Ít hiệu quả Hiệu quả trung bình
Khá hiệu quả Rất hiệu quả
- Công thức tính tích giá trị trung bình
Ta đặt giá trị trung bình mức độ khả thi là Mean₁ và giá trị trung bình mức độ hiệu quả là Mean₂ và tích giá trị trung bình của mức độ khả thi và mức độ hiệu quả là Mean₃ và công thức tính như sau:
Kết luận chương 3
Dựa trên quy trình nghiên cứu, việc lựa chọn phương pháp nghiên cứu bằng cách thức phỏng vấn, tham khảo các tài liệu, nghiên cứu trước đây hoặc lấy ý kiến từ những chuyên gia có nhiều kinh nghiệm, thực hiện việc thu thập số liệu để phân tích các nhân tố ảnh hưởng và mức độ tác động của các nhân tố đó theo qua công cụ thống kê mô tả, phân tích hệ số Cronbach’s Alpha và trị trung bình của các nhân tố Bộ dữ liệu gồm 30 câu hỏi cuối cùng đã được tổng hợp sau khi lấy ý kiến chuyên gia, hoàn thiện và phát hành để thu thập dữ liệu phục vụ các phân tích thống kê
Kết quả sơ bộ thu thập về 155 bảng câu trả lời hợp lệ, làm cơ sở xử lý số liệu đầu vào trên phần mềm Excel và phần mềm SPSS Nội dung phân tích từ các dữ liệu thu thập được giúp xác định và đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc căn hộ du lịch (Condotel), sẽ được nêu cụ thể trong Chương 4 tiếp theo.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tổng hợp số liệu khảo sát
Từ các kết quả của cuộc khảo sát thử nghiệm, xác định được 30 biến quan sát(BQS) từ 05 nhóm yếu tố chính Tiến hành lập bảng câu hỏi chi tiết để thực hiện khảo sát chính thức, bằng cách phát bảng câu hỏi trực tiếp bằng giấy và gửi bảng câu hỏi bằng đường link qua Zalo/Viber/Gmail cho người trả lời Bảng tổng kê dữ liệu thu thập “được tổng hợp tại Bảng 4.1 dưới đây”
Bảng 4.1 Thống kê dữ liệu thu thập
STT Nội dung Số người Tỷ lệ (%)
1 Bảng câu hỏi gửi đi 210 100
2 Nhận bảng câu hỏi trả lời 175 100
3 Đáp viên chưa từng mua căn hộ du lịch (Condotel)
4 Trả lời không hợp lệ 8 5
Với tổng số phiếu thu được là 175, có 12 phiếu chưa từng mua căn hộ du lịch (Condotel), 8 phiếu trả lời không hợp lệ (câu trả lời thiếu và có cùng một câu trả lời), nên loại 20 câu trả lời này còn lại 155 phiếu là hợp lệ để đưa vào phân tích dữ liệu Trong 155 phiếu khảo sát được thu thập từ những người kinh doanh BĐS và người dân có nhu cầu mua căn hộ nghỉ dưỡng.
Phân tích mẫu nghiên cứu
4.2.1 Giới tính của đáp viên
Bảng 4.2 Giới tính của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
Nhận xét: Với 55% là nam và 45% là nữ, tỷ lệ này là ngang bằng nhau cho thấy rằng cả nam và nữ quan tâm đến căn hộ nghỉ dưỡng
4.2.2 Độ tuổi của đáp viên Độ tuổi của đáp viên tham gia trả lời bảng câu hỏi khảo sát “được tổng hợp tại Bảng 4.3 dưới đây”:
Bảng 4.3 Độ tuổi của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
Nhận xét: Nhóm độ tuổi người khảo sát, dưới 30 tuổi là 10%; từ 31 – 40 tuổi là 26%; từ 41-50 tuổi là 29% và từ 51-60 tuổi là 22%, trên 61 tuổi là 13%, với tỷ lệ này là phù hợp với đề tài nghiên cứu
4.2.3 Trình độ học vấn của đáp viên
Trình độ học vấn của đáp viên trả lời bảng câu hỏi khảo sát “được tổng hợp tại Bảng 4.4 dưới đây”:
Bảng 4.4 Trình độ học vấn của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
Nhận xét: Với tỷ lệ bậc phổ thông 10%, 29% trung cấp/cao đẳng; 48% đại học và 13% sau đại học với tỷ lệ này phù hợp với đề tài nghiên cứu
4.2.4 Mục đích mua căn hộ du lịch (Condotel) của đáp viên
Mục đích mua căn hộ du lịch (Condotel) của đáp viên tham gia trả lời bảng câu hỏi khảo sát “được tổng hợp tại Bảng 4.5 dưới đây”:
Bảng 4.5 Mục đích mua căn hộ condotel của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
Nhận xét: Với tỷ lệ 58% đầu tư sinh lời; 29% nghỉ dưỡng, 13% khác với tỷ lệ này phù hợp với đề tài nghiên cứu
4.2.5 Nghề nghiệp của đáp viên
Nghề nghiệp của đáp viên tham gia trả lời bảng câu hỏi khảo “được tổng hợp tại Bảng 4.6 dưới đây”:
Bảng 4.6 Nghề nghiệp của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
1 Nhân viên văn phòng/viên chức 20 13
Nhận xét: Với tỷ lệ 13% nhân viên văn phòng/ viên chức; 32% kinh doanh/buôn bán; 10% quản lý; 29% doanh nhân; 16% nghề nghiệp khác, với tỷ lệ này phù hợp với đề tài nghiên cứu
4.2.6 Mức thu nhập của đáp viên
Mức thu nhập của đáp viên tham gia trả lời bảng câu hỏi khảo sát “được tổng hợp tại Bảng 4.7 dưới đây”:
Bảng 4.7 Mức thu nhập của đáp viên
STT Đặc điểm Số người Tỷ lệ (%)
Nhận xét: Với tỷ lệ 10% dưới 10 triệu; 16% từ 10 – 20 triệu; 39% từ 20-30 triệu; 35% trên 30 triệu, với tỷ lệ này phù hợp với đề tài nghiên cứu.
Phân tích giá trị trung bình (mean)
Bảng ký hiệu các yếu tố ảnh hưởng “được nêu tại Bảng 4.8 dưới đây”
Bảng 4.8 Ký hiệu các yếu tố ảnh hưởng
STT Ký hiệu YẾU TỐ
I PL Nhóm yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel
1 PL1 Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
(quy hoạch,sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
2 PL2 Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm
3 PL3 Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
4 PL4 Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
5 PL5 Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê
6 PL6 Quyền sở hữu ( lâu dài hoặc có thời hạn)
7 PL7 Thời gian thuê đất cho sản phẩm Condotel
8 PL8 Chính sách cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua sản phẩm
II HD Nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng mua bán cho sản phẩm
9 HD1 Quy trình thủ tục mua bán (hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
10 HD2 Thời gian xử lý hợp đồng mua bán
11 HD3 Mua, bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai
12 HD4 Thông tin đưa đến khách hàng từ các bên tham gia vào dự án ( chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh)
III TT Nhóm yếu tố về thị trường cho sản phẩm condotel
13 TT1 Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm Condotel
14 TT2 Lãi suất và thời gian cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel
15 TT3 Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel
16 TT4 Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm Condotel
17 TT5 Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel
18 TT6 Chính sách thu hút đầu tư không rõ ràng, minh bạch
19 TT7 Chính sách thu hút đầu tư thay đổi
IV VT Nhóm yếu tố đến vị trí sản phẩm Condotel
20 VT1 Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương
21 VT2 Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ
22 VT3 Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel…
23 VT4 Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng
24 VT5 Tiện ích của sản phẩm Condotel
V CDT Nhóm yếu tố liên quan đến chủ đầu tư của dự án
25 CDT1 Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm Condotel
26 CDT2 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm Condotel
27 CDT3 Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel
28 CDT4 Hình thức hợp tác của dự án ( chủ đầu tư cam kết chi trả hoặc tự vận hành kinh doanh)
29 CDT5 Cam kết của Chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng, sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư
30 CDT6 Thương hiệu đơn vị quản lý vận hành sản phẩm Condotel
VI AH Nhân tố ảnh hưởng đến pháp lý của dự án bất động sản nghỉ dưỡng
1 AH1 Anh/ Chị đánh giá như thế nào về quy định pháp luật hiện nay về đầu tư bất động sản phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng
Anh/ Chị đánh giá như thế nào về quy định trong hợp đồng khi mua bán sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng
3 AH3 Anh/ Chị đánh giá như thế nào về chính sách thu hút đầu tư cũng như chính sách tín dụng khi đầu tư bất động sản phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng
4 AH4 Anh/ Chị đánh giá như thế nào đến vị trí căn hộ du lịch nghỉ dưỡng khi chuẩn bị đầu tư
5 AH5 Anh/ Chị đánh giá như thế nào đến năng lực, uy tín, của chủ đầu tư trước khi đầu tư căn hộ du lịch nghỉ dưỡng
Bảng 4.9 Thống kê các yếu tố ảnh hưởng theo giá trị trung bình (mean)
Ký hiệu N Minimum Maximum Mean Std Deviation
Theo chuẩn thang đo Likert (1932) 05 mức độ với mức 1: ảnh hưởng rất ít, mức 2 ảnh hưởng khá ít, mức 3 ảnh hưởng trung bình, mức 4 ảnh hưởng nhiều, mức 5 ảnh hưởng rất nhiều
Dựa theo quy tắc làm tròn số học tới số nguyên đầu tiên gần tới mức giá trị của thang đo Likert (1932), thì sẽ đánh giá ở mức độ đó như sau:
- 1 - 1,49: (làm tròn thành 1) ảnh hưởng rất ít
- 1,5 - 2,49: (làm tròn thành 2) ảnh hưởng khá ít
- 2,5 - 3,49: (làm tròn thành 3) ảnh hưởng trung bình
- 3,5 – 4,49: (làm tròn thành 4) ảnh hưởng khá nhiều
- 4,50 – 5,00: (làm tròn thành 5) ảnh hưởng rất nhiều
Như vậy theo cách làm tròn số học đã nêu trên, vì từ mức 1 và mức 2 theo thang đo Likert (1932) là ảnh hưởng rất ít, mức 3 là ảnh hưởng trung bình Do đó các giá trị trung bình dưới 3 không đưa vào kiểm định hệ số Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA và cách thức thực hiện như sau:
- Loại từng biến một có giá trị trung bình nhỏ nhất cho đến khi hệ số Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA thỏa mãn điều kiện lý thuyết được nêu tại Chương 3, và chi tiết loại từng biến quan sát “được nêu tại Phụ lục 8”
- Nếu loại tới giá trị nhỏ hơn 3,5 mà hệ số Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA không thỏa mãn điều kiện lý thuyết được đưa ra thì tiến hành kiểm tra lại dữ liệu khảo sát và tiến hành khảo sát lại (vì theo quy tắc làm tròn số học 3,5 làm tròn thành 4 là ảnh hưởng rất nhiều)
Và trong đề tài nghiên cứu này với 30 biến quan sát (BQS) ban đầu sau khi phân tích giá trị trung bình (mean) có 9 BQS có giá trị trung bình dưới 3,00 và sau khi loại từng biến có giá trị trung bình (mean) dưới 3,00 và các giá trị trung bình từ 3,00 trở lên đã thỏa mãn các điều kiện lý thuyết đưa ra nêu ở Chương 3 và kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA cho 21 BQS có giá trị trung bình từ 3,00 trở lên, và bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng có giá trị trung bình (mean) từ 3,00 trở lên “được tổng hợp tại Bảng 4.10 dưới đây”
Bảng 4.10 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng có mean từ 3,00 trở lên
Ký hiệu N Minimum Maximum Mean Std Deviation
Kiểm định độ tin cậy Crobach’s Alpha
4.4 Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha
4.4.1 Nhóm yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Nhận xét: Cronbach’s Alpha của thang đo > 0,6 và các BQS có hệ số tương quan biến tổng > 0,3, cụ thể Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel ( quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu) (PL1) có hệ số tương quan biến tổng 0,366 > 0,3; Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm Condotel (PL2) có hệ số tương quan biến tổng
0,698 > 0,3; Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel (PL3) có hệ số tương quan biến tổng 0,636 > 0,3; Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel (PL4) có hệ số tương quan biến tổng 0,699
> 0,3; Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê (PL5) có hệ số tương quan biến tổng 0,730 >0,3, như vậy thang đo đảm bảo độ tin cậy và các nhóm yếu tố này tương quan với nhau
4.4.2 Nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng mua bán cho sản phẩm Condotel
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Nhận xét: Cronbach’s Alpha của thang đo > 0,6 và các BQS có hệ số tương quan biến tổng > 0,3, cụ thể Quy trình thủ tục mua bán (hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel) (HD1) có hệ số tương quan biến tổng 0,677 > 0,3; Thời gian xử lý hợp đồng mua bán (HD2) có hệ số tương quan biến tổng 0,722 > 0,3; Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai (HD3) có hệ số tương quan biến tổng 0,523 > 0,3, như vậy thang đo đảm bảo độ tin cậy và các nhóm yếu tố này tương quan với nhau
4.4.3 Nhóm yếu tố thị trường cho sản phẩm Condotel
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Nhận xét: Cronbach’s Alpha của thang đo > 0,6 và các BQS có hệ số tương quan biến tổng > 0,3, cụ thể Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm Condotel (TT1) có hệ số tương quan biến tổng 0,687 > 0,3; Lãi suất và thời gian cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel (TT2) có hệ số tương quan biến tổng 0,686 > 0,3; Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel (TT3) có hệ số tương quan biến tổng 0,721 > 0,3; Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm Condotel (TT4) có hệ số tương quan biến tổng 0,749
> 0,3; Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel (TT5) có hệ số tương quan biến tổng 0,642 >0,3, như vậy thang đo đảm bảo độ tin cậy và các nhóm yếu tố này tương quan với nhau
4.4.4 Nhóm yếu tố đến vị trí cho sản phẩm Condotel
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Nhận xét: Cronbach’s Alpha của thang đo > 0,6 và các BQS có hệ số tương quan biến tổng > 0,3, cụ thể Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương (VT1) có hệ số tương quan biến tổng 0,736 > 0,3; Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ (VT2) có hệ số tương quan biến tổng 0,862
> 0,3; Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel (VT3) có hệ số tương quan biến tổng 0,617 > 0,3; Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng (VT4) có hệ số tương quan biến tổng 0,619 > 0,3, như vậy thang đo đảm bảo độ tin cậy và các nhóm yếu tố này tương quan với nhau
4.4.5 Nhóm yếu tố liên quan chủ đầu tư dự án
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Nhận xét: Cronbach’s Alpha của thang đo từ 0,6 trở lên và các BQS có hệ số tương quan biến tổng > 0,3, cụ thể Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm Condotel (CDT1) có hệ số tương quan biến tổng 0,381 > 0,3; Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm Condotel(CDT2) có hệ số tương quan biến tổng 0,529 > 0,3; Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel (CDT3) có hệ số tương quan biến tổng 0,564 > 0,3; Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng, sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư (CDT4) có hệ số tương quan biến tổng 0,365
> 0,3, như vậy thang đo đảm bảo độ tin cậy và các nhóm yếu tố này tương quan với nhau.
Phân tích nhân tố khám phá EFA
KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .697
Hệ số KMO=0,697 >0,5, vậy phân tích nhân tố là phù hợp, Sig (Bartlett’s Test) = 0,000 (sig 1, như vậy
05 nhân tố này tóm tắt thông tin 21biến quan sát đưa vào EFA một cách tốt nhất
Tổng phương sai trích là 64,249 % > 50%, biến thiên dữ liệu của 21 biến quan sát tham gia vào EFA Các nhân tố được trích tương ứng các cột nhân tố, “được nêu tại Bảng 4.12 dưới đây”
Bảng 4.12 Ma trận xoay khi phân tích EFA
Extraction Method: Principal Component Analysis
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in 5 iterations
Hệ số tải Factor Loading của các biến quan sát trong ma trận xoay tất cả
> 0,5, như vậy các biến quan sát (BQS) này đều có ý nghĩa đóng góp vào mô hình 4.6 Phân tích hồi quy tuyến tính bội Để kiểm chứng các giả thuyết về mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc thì cần phải sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy tuyến tính bội Ngoài ra phân tích hồi quy tuyến tính bội còn giúp chúng ta biết được cường độ ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến phụ thuộc Phương pháp hồi quy được sử dụng ở đây là phương pháp bình phương bé nhất thông thường (OLS) với biến phụ thuộc là (i)
Anh/ Chị đánh giá như thế nào về quy định pháp luật hiện nay về đầu tư bất động sản căn hộ du lịch nghỉ dưỡng,(ii) Anh/ Chị đánh giá như thế nào về quy định trong hợp đồng khi mua bán căn hộ du lịch nghỉ dưỡng,(iii) Anh/Chị đánh giá như thế nào về chính sách thu hút đầu tư cũng như chính sách tín dụng khi đầu tư bất động sản phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, (iv) Anh/ Chị đánh giá như thế nào vị trí căn hộ du lịch nghỉ dưỡng khi chuẩn bị đầu tư, (v) Anh/Chị đánh giá như thế nào đến năng lực uy tín, của chủ đầu tư trước khi đầu tư căn hộ du lịch nghỉ dưỡng còn các biến độc lập là toàn bộ 21 biến quan sát thể hiện ở mô hình nghiên cứu đã được nêu ở phần trên
Từ Bảng 4.10 Ma trận xoay khi phân tích EFA, Hệ số tải Factor Loading của các biến quan sát trong ma trận xoay tất cả > 0,5, như vậy các biến quan sát (BQS) này đều có ý nghĩa đóng góp vào mô hình Tiến hành lập biến đại diện cho từng nhóm biến quan sát độc lập và 5 biến phụ thuộc để chạy hồi quy nhằm đánh giá độ phù hợp mô hình hồi quy bội bằng phương pháp Enter, ta có kết quả “được nêu tại Bảng 4.13 dưới đây”:
Bảng 4.13 Đánh giá sự phù hợp của mô hình
Std Error of the Estimate
1 764 a 584 570 35287 1.931 a Predictors: (Constant), F_CDT, F_TT, F_PL, F_HD, F_VT b Dependent Variable: F_AH
( Nguồn: kết quả xử lý của đề tài luận văn)
Trong Bảng 4.13 Model Summary, giá trị R bình phương hiệu chỉnh bằng 0,584 cho thấy các biến độc lập đưa vào phân tích hồi quy ảnh hưởng 58,4 % sự biến thiên của biến phụ thuộc, còn lại 41,6% là do các biến ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên
Giá trị Durbin – Watson (DW)= 1,931, giá trị nằm trong khoảng 1,5 đến 2,5 nên kết quả không vi phạm giả định tự tương quan chuỗi bậc nhất (Yahua Qiao,
Bảng 4.14 Kiểm định sự phù hợp của mô hình (kiểm định ANOVA)
Squares df Mean Square F Sig
Total 44.622 154 a Dependent Variable: F_AH b Predictors: (Constant), F_CDT, F_TT, F_PL, F_HD, F_VT
Mức ý nghĩa của thống kê F tính được rất nhỏ (Sig = 0.000 < 0.01) cho thấy sẽ an toàn khi bác bỏ giả thuyết H o cho rằng tất cả các hệ số hồi quy bằng 0 và có thể kết luận ở độ tin cậy 99% mô hình hồi quy tuyến tính đưa ra phù hợp với dữ liệu thực tế.Hay nói cách khác, các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết quả hồi quy bội với các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình “được nêu tại Bảng 4.15 dưới đây”
Bảng 4.15 Kết quả hồi quy bội trong mô hình
Standardiz ed Coefficien ts t Sig
B Std Error Beta Tolerance VIF
Tại Bảng 4.15 F_CDT có giá trị Sig kiểm định t bằng 0,483 > 0,05, do đó biến này không có ý nghĩa trong mô hình hồi quy, hay nói cách khác, biến này không có sự tác động lên biến phụ thuộc F_AH Các biến còn lại F_PL; F_HD; F_TT; F_VT đều có Sig kiểm định t nhỏ hơn 0,05, do đó các biến này đều có ý nghĩa thống kê, đều tác động lên biến phụ thuộc F_AH.Chỉ số VIF cho kết quả nhỏ hơn 3, kết luận không xảy ra hiện tương đa cộng tuyến
Ngoài ra, kết quả phân tích cũng cho thấy giả định về liên hệ tuyến tính, phân phối chuẩn của phần dư, giả định phương sai của sai số không đổi, giả định về tính độc lập của sai số không bị vi phạm “chi tiết tại Phụ lục 9”
Từ các hệ số hồi quy, xây dựng được 2 phương trình hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa như sau:
- Phương trình hồi quy chuẩn hóa
AH= 0,709*F_PL + 0,200*F_HD – 0,170*F_TT + 0,254*F_VT +ε
- Phương trình hồi quy chưa chuẩn hóa
AH= 1,573 + 0,466*F_PL + 0,119 * F_HD – 0,104*F_TT + 0,152 *F_VT + ε
- Nhóm biến yếu tố về thị trường cho sản phẩm Condotel (F_TT), có tương quan âm với biến phụ thuộc (F_AH) vì hệ số hồi quy của nhóm biến này <
- Nhóm biến yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel (F_PL); Nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng mua bán cho sản phẩm Condotel (F_ HD); Nhóm yếu tố đến vị trí sản phẩm Condotel (F_VT), có tương quan dương với biến phụ thuộc (F_AH) vì hệ số hồi quy của nhóm biến này > 0
- Nhóm biến yếu tố liên quan đến chủ đầu tư của dự án (F_CDT), không có mối quan hệ với biến phụ thuộc (F_AH) vì p-value = 0,482 > 5%
- Khi F_PL (nhóm yếu tố pháp lý cho sản phẩm Condotel), tăng 1, thì F_ AH (ảnh hưởng đến pháp lý dự án BĐS nghỉ dưỡng), thì các nhóm yếu tố khác ảnh hưởng sẽ tăng lên 0,466 lần trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi
- Khi F_HD (nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng mua bán cho sản phẩm Condotel), tăng 1, thì F_AH (ảnh hưởng đến pháp lý dự án BĐS nghỉ dưỡng), thì các nhóm yếu tố ảnh hưởng khác sẽ tăng lên 0,119 lần trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi
- Khi F_TT(nhóm yếu tố về thị trường cho sản phẩm Condotel), giảm đi 1, thì F_AH (ảnh hưởng đến pháp lý dự án BĐS nghỉ dưỡng), thì các nhóm yếu tố ảnh hưởng khác sẽ giảm đi 0,104 lần trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi
- Khi F_VT(nhóm yếu tố đến vị trí cho sản phẩm Condotel), tăng 1, thì F_AH (ảnh hưởng đến pháp lý dự án BĐS nghỉ dưỡng), thì các nhóm yếu tố ảnh hưởng khác sẽ tăng lên 0,152 lần trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi
- Biến F_CDT (nhóm yếu tố liên quan đến chủ đầu tư của dự án), không đạt ý nghĩa thống kê, nên mối quan hệ giữa F_CDT và F_AH là không xác định được
4.7 Hạn chế mức độ ảnh hưởng của các nhân tố quan trọng
4.7.1 Đề xuất các giải pháp
Hạn chế mức độ ảnh hưởng của yếu tố quan trọng
- Biến F_CDT (nhóm yếu tố liên quan đến chủ đầu tư của dự án), không đạt ý nghĩa thống kê, nên mối quan hệ giữa F_CDT và F_AH là không xác định được
4.7 Hạn chế mức độ ảnh hưởng của các nhân tố quan trọng
4.7.1 Đề xuất các giải pháp
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), đến cuối năm 2022, Việt Nam có khoảng 100.000 Condotel, hầu hết thuộc các khu nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời gian sử dụng 50-70 năm và phần lớn các căn hộ Condotel này chưa cấp sổ hồng Về vấn đề pháp lý và “ khủng hoảng thừa” Condotel đã được các chuyên gia cảnh báo từ khoảng năm 2016 Nhưng sự hấp dẫn về lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư ngày càng nhiều Khoảng năm 2019, những mâu thuẫn liên quan đến Condotel ngày càng nhiều Chính vì thế, vấn đề pháp lý của căn hộ Condotel phải rõ ràng, các pháp luật khác có liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản phân khúc căn hộ Condotel không chồng chéo lẫn nhau để hạn chế những mâu thuẫn xảy ra
Căn cứ vào 05 yếu tố chính có ảnh hưởng đến pháp lý cho căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) Trong nghiên cứu này tham khảo ý kiến chuyên gia đề ra những giải pháp giúp chủ đầu tư và khách hàng khi đầu tư căn hộ du lịch nghỉ dưỡng nhằm ngăn ngừa và hạn chế mức độ ảnh hưởng của nhân tố đó Các giải pháp trong nghiên cứu này đề ra “được nêu tại Bảng 4.16 dưới đây”
Bảng 4.16 Các giải pháp hạn chế mức độ ảnh hưởng
1 GP1 Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel
2 GP2 Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
3 GP3 Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm
4 GP4 Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
(quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
5 GP5 Thời gian xử lý hợp đồng mua bán
6 GP6 Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm Condotel
7 GP7 Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng
8 GP8 Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư)
9 GP9 Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê
10 GP10 Quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
11 GP11 Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai
12 GP12 Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
13 GP13 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm Condotel
14 GP14 Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel
15 GP15 Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm Condotel
16 GP16 Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương
17 GP17 Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ
18 GP18 Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel
19 GP19 Lãi suất và thời hạn cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel
20 GP20 Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel
21 GP21 Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm Condotel
4.7.2 Tham khảo ý kiến chuyên gia Để có cái nhìn khách quan trong việc đưa ra các biện pháp giúp chủ đầu tư, khách hàng khi mua căn hộ Condotel ngăn ngừa, hạn chế mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, nghiên cứu tiến hành lập bảng câu hỏi khảo sát nhằm thu thập ý kiến đánh giá của những người có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành bất động sản phân khúc căn hộ Condotel, chi tiết bảng câu hỏi khảo sát “được trình bày ở phần Phụ lục 2”
Bảng câu hỏi liên quan đến các giải pháp gồm có hai tiêu chí đánh giá: tính khả thi và tính hiệu quả, sử dụng thang đo 5 mức độ, mỗi mức độ biểu thị một mức khả thi /mức hiệu quả khác nhau của các giải pháp, cụ thể như sau:
Mức độ khả thi Mức độ hiệu quả
1 Không khả thi 1 Không hiệu quả
2 Ít khả thi 2 Ít hiệu quả
3 Khả thi trung bình 3 Hiệu quả trung bình
4 Khá khả thi 4 Khá hiệu quả
5 Rất khả thi 5 Rất hiệu quả Bảng câu hỏi được gửi tới 20 người có trên 5 năm kinh nghiệm làm việc Kết quả khảo sát cho thấy cả 20 phiếu trả lời đều hợp lệ Dữ liệu khảo sát được nhập vào phần mềm SPSS để xử lý Giá trị mean của các biến quan sát được sử dụng để đánh giá mức độ khả thi/mức độ hiệu quả của từng giải pháp đề xuất
4.7.3 Kết quả phân tích giá trị trung bình (mean) về mức độ khả thi và mức độ hiệu quả
Kết quả phân tích giá trị trung bình (mean) về mức độ khả thi và mức độ hiệu quả “được thể hiện như trong Bảng 4.17 và Bảng 4.18”
Bảng 4.17 Kết quả đánh giá mức độ khả thi của các giải pháp
Các giải pháp N Mean ₁ Std
Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel 20 3.5000 94591 Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm Condotel
Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel (quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
Thời gian xử lý hợp đồng mua bán 20 2.7500 96655
Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm Condotel
Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng
Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư)
Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê
Quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai 20 3.2500 1.01955 Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm
Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel
Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm
Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương
Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ 20 2.8500 81273 Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel 20 2.9000 78807 Lãi suất và thời hạn cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel
Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel
Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm
Bảng 4.18 Kết quả đánh giá mức độ hiệu quả của các giải pháp
Các giải pháp N Mean ₂ Std
Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel 20 3.3500 81273 Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm Condotel
Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel (quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
Thời gian xử lý hợp đồng mua bán 20 2.4500 94451
Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm Condotel
Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng
Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư)
Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê
Quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai 20 2.9000 1.02084 Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm
Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel
Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm
Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương
Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ 20 2.6000 94032 Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel 20 2.9000 78807 Lãi suất và thời hạn cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel
Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel
Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm
4.7.4 Kết quả đánh giá mức độ khả thi và hiệu quả của các giải pháp Để đánh giá mức độ khả thi và hiệu quả của các giải pháp, ta tính tích của 2 giá trị mean tương ứng của từng giải pháp tại Bảng 4.17 và Bảng 4.18 ở trên với nhau và đặt tích số đó là mean ₃ = mean ₁ x mean ₂ Sau đó, ta chỉ việc chọn những giải pháp có giá trị mean3 lớn nhất (vừa đáp ứng tốt về tính khả thi vừa đáp ứng tốt về tính hiệu quả) Kết quả “được thể hiện như trong Bảng 4.19”
Bảng 4.19 Kết quả đánh giá mức độ khả thi và hiệu quả của các giải pháp
STT Các giải pháp Mean₃
1 Quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
2 Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel (quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
3 Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm
4 Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel 11,7250
5 Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê 11,2200
6 Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm
7 Lãi suất và thời hạn cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel 9.9225
8 Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
9 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm Condotel 9,6100
10 Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai 9,4250
11 Cam kết của chủ đầu tư với quyền người mua (về sử dụng căn hộ của khách hàng sử dụng chuỗi dịch vụ của chủ đầu tư)
12 Bảo lãnh của ngân hàng khi mua bán sản phẩm Condotel 8,4100
13 Tỷ lệ % cho vay từ ngân hàng để cho vay mua sản phẩm Condotel 8,3475
14 Dự án nằm ở trung tâm lâu đời hay quy hoạch mới của địa phương 8,0825
15 Hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa phát triển đồng bộ 7,4100
16 Thời gian xử lý hợp đồng mua bán 6,7375
17 Tính hữu dụng và khả năng khai thác của sản phẩm Condotel 6,2275
18 Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel
19 Chính sách tài chính áp dụng đối với đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho sản phẩm Condotel
20 Khoảng cách từ sản phẩm Condotel đến đầu mối vận chuyển khi đi nghỉ dưỡng
21 Sự cạnh tranh của loại hình bất động sản khác như khách sạn, homestay, minihotel
Căn cứ vào Bảng 4.19, nghiên cứu đã tìm ra 10 giải pháp khả thi và hiệu quả nhất nhằm hạn chế mức độ ảnh hưởng của các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (Condotel) gồm các yếu tố “được nêu tại Bảng 4.20 dưới đây”:
Bảng 4.20 Mười giải pháp khả thi và hiệu quả đến các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến căn hộ Condotel
STT Các giải pháp Mean₃
1 Quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel)
2 Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel (quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu)
3 Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm
4 Mức phí bảo trì và vận hành sản phẩm Condotel 11,7250
5 Thủ tục xin cấp phép đầu tư và cấp phép xây dựng nhiêu khê 11,2200
6 Uy tín, năng lực của đối tác chiến lược ở giai đoạn vận hành của sản phẩm
7 Lãi suất và thời hạn cho vay của ngân hàng mua sản phẩm Condotel 9,9225
8 Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà và hạn chế quyền sở hữu chung và riêng cho sản phẩm Condotel
9 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư khi mua sản phẩm Condotel 9,6100
10 Mua bán sản phẩm Condotel hình thành trong tương lai 9,4250
Quy trình thủ tục mua bán (hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở lưu trú du lịch trong đó có sản phẩm Condotel) (Mean₃ = 13,6675)
Việc các bên mua và bán quyền sở hữu đất có căn hộ Condotel, giống như quyền sử dụng nhà ở, đất ở là không đúng như pháp luật hiện hành quy định Khi giao dịch mua bán các bên cần nhận thức rõ quy định của pháp luật về căn hộ Condotel để tránh những rủi ro xảy ra không đáng có Trong những năm trở lại đây hiện tượng mua bán căn hộ Condotel được quảng cáo rầm rộ, người đầu tư thứ cấp muốn trở thành chủ sở hữu căn hộ và cần xem xét căn hộ Condotel là gì và người sở hữu có quyền tài sản như thế nào khi Nhà nước giao đất để đầu tư căn hộ du lịch nghỉ dưỡng
Về khung pháp lý của loại hình condotel, loại hình bất động sản này chịu sự điều chỉnh từ các luật như: Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật Tài nguyên và Môi trường, Luật Kinh doanh lưu trú du lịch, Luật về hộ khẩu, tạm trú tạm vắng, quy chuẩn tiêu chuẩn và cơ chế quản lý vận hành, Luật tín dụng… Để hạn chế những rủi ro không đáng có đến nhà đầu tư thứ cấp khi mua căn hộ Condotel thì quy trình thủ tục mua bán ( hợp đồng mua bán chuyển nhượng sản phẩm cơ sở du lịch trong đó có sản phẩm Condotel) thì Nhà nước phải ban hành Nghị định hướng dẫn hợp đồng mua bán cho phù hợp với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thể là các điều kiện giao dịch khi Chủ đầu tư căn hộ Condotel dự án thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ quy định diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo hướng cấp
“ quyền sử dụng bề mặt” có như vậy thì khi Hợp đồng mua bán mới có cơ sở pháp lý để thực hiện trong giao dịch mua bán
Các yếu tố pháp lý gắn liền với bất động sản cho sản phẩm Condotel ( quy hoạch, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu) (Mean₃ = 12,7800)
“Luật Đất đai (2013) tại Khoản 1 Điều 37 quy định về thời gian quy hoạch sử dụng đất định kỳ là 10 năm và tại Khoản 2, Điều 37 Luật Đất đai 2013 quy định kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm”(Quốc hội, 2013) Đây chính là bất cập lớn hiện nay gây ra cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng(Condotel) của quy định pháp luật cần sửa đổi vì khi đó Chủ đầu tư (CĐT) cần muốn cấp giấy quyền sở hữu nhà ở và đất ở cho căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) thì khi lập quy hoạch sử dụng đất cấp Tỉnh thì trước 5 năm thì phải được phê duyệt và phải được cấp phép đầu tư và thời gian thuê đất dưới 50 năm Nhưng tại “Điều 126, Luật Đất đai (2013) quy định thời gian thuê đất cho loại hình này là 50-70 năm” (Quốc hội, 2013) Nguyên nhân chính là phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao thuê đất là thuộc cấp Tỉnh, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cấp phép đầu tư cho nên hành lang pháp lý cho căn hộ Condotel gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn trong phát triển kinh tế xã hội tại địa phương đặc biệt là thị trường du lịch trong và ngoài nước Do đó, Luật Đất đai cần sửa chữa, bổ sung Điều 153 về đa dạng hóa loại hình kinh doanh bất động sản “ đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho các phân khúc bất động sản khác phát triển như Offcetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, biệt thự trong Resort…
Quy định về xây dựng, kiến trúc gắn với bất động sản cho sản phẩm Condotel (Mean₃ = 12,5925)