Quản lý nhà nước đối với dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố bắc ninh

Các đối tượng được thuê và mua, thuộc một trong các nhóm đối tượng sau: 1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 2 Hộ gia đình ngh

NGUYỄN ĐÌNH THỊNH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỊCH VỤ NHÀ Ở

XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2022

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN ĐÌNH THỊNH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỊCH VỤ NHÀ Ở

XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VĂN QUYẾT

THÁI NGUYÊN - 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, chưa công bố tại bất kỳ nơi nào, mọi số liệu sử dụng trong luận văn này là những thông tin xác thực

Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về lời cam đoan của mình

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2022

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thịnh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS TRẦN VĂN QUYẾT, người

đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ chuyên viên Phòng Đào tạo Trường Đại học Kinh tế & Quản trị Kinh doanh Thái Nguyên đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban lãnh đạo Thành phố Bắc Ninh, các bạn bè đồng nghiệp, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2022

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thịnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Những đóng góp của luận văn 3

5 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ DỊCH VỤ NHÀ Ở XÃ HỘI 5

1.1 Cơ sở lý luận về Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội 5

1.1.1 Nhà ở xã hội 5

1.1.2 Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội 11

1.2 Cớ sở thực tiễn về quản lý nhà Đà Nẵng 31

1.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương 33

1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho thành phố Bắc Ninh 34

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Các câu hỏi nghiên cứu 36

2.2 Phương pháp nghiên cứu 36

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 36

2.2.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin 38

2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 39

2.3.1 Chỉ tiêu về quy hoạch nhà ở xã hội 39

2.3.2 Chỉ tiêu về xây dựng và triển khai văn bản pháp quy 39

2.3.3 Chỉ tiêu về công tác quản lý nhà nước 40

2.3.4 Công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động xây dựng nhà ở xã hội 40

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ DỊCH VỤ NHÀ

Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH 41

3.1 Khái quát về dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 41

3.1.1 Khái quát về thành phố Bắc Ninh 41

3.1.2 Khái quát tình hình nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 49

3.1.3 Đánh giá chung về dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 53

3.2 Thực trạng quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bản thành phố Bắc Binh 55

3.2.1 Thực trạng xây dựng chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở xã hội 55

3.2.2 Thực trang xây dựng hệ thống pháp luật – chính sách 60

3.2.3 Thực trạng tổ chức Bộ máy quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội 69

3.2.4 Thực trạng về công tác thực hiện quản lý nhà ở xã hội 76

3.2.5 Thực trạng về kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về nhà ở xã hội 97

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 98

3.3.1 Yếu tố khách quan 98

3.3.2 Yếu tố chủ quan 100

3.4 Đánh giá chung về quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 102

3.4.1 Những kết quả đạt được 102

3.4.2 Hạn chế 104

3.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế này 107

CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ DỊCH VỤ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH 109

4.1 Định hướng và mục tiêu quản lý nhà nước về dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 109

4.1.1 Định hướng 109

4.1.2 Phương hướng 109

4.1.3 Mục tiêu 110

4.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả Quản lý nhà nướcvề dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 112

4.2.1 Giải pháp về xây dựng chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở xã hội 112

4.2.2 Hoàn thiện hệ thống pháp luật – chính sách 114

4.2.3 Hoàn thiện tổ chức Bộ máy quản lý nhà nước 118

4.2.4 Nâng cao hiệu quả thực hiện quản lý nhà ở xã hội 121

4.2.5 Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về nhà ở xã hội 131

4.3 Kiến nghị 131

4.3.1 Đối với Bộ xây dựng 131

4.3.2 Đối với UBND tỉnh Bắc Ninh 132

4.3.3 Đối với các nhà đầu tư 132

KẾT LUẬN 133

TÀI LIỆU THAM KHẢO 135

PHỤ LỤC 138

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 37

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh 46

Bảng 3.2 Tình hình dân số thành phố Bắc Ninh năm 2019-2021 48

Bảng 3.3 So sánh mức lao động và nhu cầu về nhà ở xã hội năm 2019 - 2021 51

Bảng 3.4 Một số Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do thành phố phê duyệt 51

Bảng 3.5 Tổng hợp các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang triển khai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 53

Bảng 3.6 Dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 58

Bảng 3.7 Đánh giá của cán bộ quản lý về quy hoạch dự án nhà ở xã hội 59

Bảng 3.8 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến Nhà ở xã hội 60

Bảng 3.9 Hệ thống văn bản quản lý phát triển, đối tượng thụ hưởng thụ hưởng nhà ở xã hội và điều kiện tiếp cận 62

Bảng 3.10 Hệ thống văn bản pháp luật, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 76

Bảng 3.11 Bảng hệ thống các trang thiết bị nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 77

Bảng 3.12 Đánh giá của hộ dân về thiết kế căn hộ 78

Bảng 3.13 Giá bán nhà nhà ở xã hội tại các Dự án NOXH tại điểm nghiên cứu 85

Bảng 3.14 Đánh giá người dân về giá nhà nhà ở xã hội 86

Bảng 3.15 Bảng chi phí dịch vụ hàng tháng 87

Bảng 3.16 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu chọn điểm nghiên cứu 94

Bảng 3.17 Ý kiến đánh giá của người dân về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong nhà ở xã hội 95

Bảng 3.18 Đánh giá của cán bộ quản lý về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu nhà ở xã hội chọn điểm nghiên cứu 96

Bảng 3.19 Tình hình kiểm tra các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 98

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ 3.1 Cơ cấu tổ chức Ban chỉ đạo quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội trên

địa bàn nghiên cứu 73

Sơ đồ 3.2 Thủ tục thẩm tra đầu tư 79

Hình 2.1 Mô hình lợi ích NOXH mang lại 7

Hình 3.1.Bản đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 43

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu thiết yếu nhằm nâng cao đời sống của nhân dân Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền

cơ bản của con người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự phát triển của đất nước

Nhà ở xã hội là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng

Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình,

là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội

Đối với mỗi quốc gia, nhà ở xã hội không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà

nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Có nhà ở xã hội thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập Tại Việt Nam, trong nhiều năm qua, tình hình xây dựng ở các đô thị phát triển mạnh mẽ theo đà tăng trưởng kinh tế, nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân tại các đô thị là rất lớn Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở xã hội, các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu cấp thiết của các đối tượng trong xã hội

Thành phố Bắc Ninh đang trên đà phát triển, Tháng 12/2017, Thành phố Bắc Ninh được Chính phủ công nhận là đô thị loại I nên nhu cầu về nhà ở xã hội tăng cao Trong những năm qua thành phố có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội Tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua nhanh về số lượng nhưng chất lượng thấp, đặc biệt, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do trình độ và năng lực quản lý, duy trì và phát triển các đô thị chưa đảm bảo tính bền vững, chưa cân đối giữa phát triển nhà ở với phát triển hạ tầng phục vụ đời sống của người dân tại các khu đô thị đang diễn ra phổ biến

Việc quản lý nhà nước đối với dịch vụ nhà ở xã hội nói chung, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp nói riêng gặp rất nhiều khó khăn Thực tiễn cho thấy việc quản lý các cơ chế, chính sách vẫn còn những hạn chế bất cập, hiện không có chính sách quản lý chất lượng riêng đối với nhà ở xã hội nên việc kiểm tra chất lượng công trình của cơ quan quản lý nhà nước không được thực hiện một cách thường xuyên, chủ yếu là hậu kiểm, do đó chất lượng khó kiểm soát

Đợt kiểm tra vào đầu năm 2022 vừa qua của UBND tỉnh Bắc Ninh ở một

số dự án nhà ở xã hội đã cho thấy hầu hết các dự án đều vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng Như Công ty cổ phần Vạn Khởi Thành là một ví dụ điển hình Công ty

CP Vạn Khởi Thành bị xử phạt 500 triệu đồng đối với hành vi vi phạm triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến

độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Xử phạt 90 triệu đồng đối với hành vi báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không báo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định Phạt 50 triệu đồng đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định

Việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội đòi hỏi phải được nghiên cứu kỹ lưỡng để nhằm có sự giám sát tối đã và hiệu quả của nhà nước, giảm thiểu sai phạm pháp luật Mặc dù đã có một số nghiên cứu trong và ngoài nước về quản lý nhà nước về nhà ở nói chung, quản lý nhà nước về nhà ở xã hội nói riêng, tuy nhiên các nghiên cứu này hầu như chưa chưa làm rõ được nội dung, tính chất, các yếu tố tác động cũng như đánh giá cụ thể thực trạng đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội, các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước Trên địa bàn thành phố Bắc Ninh cũng chưa có nghiên cứu nào liên quan đến các vấn đề trên

Xuất phát từ thực tiễn, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: "Quản lý nhà nước đối với dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh từ đó đề xuất giải pháp góp phần từng bước hoàn thiện công tác này trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác Quản lý nhà nước đối với dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu số liệu thứ cấp giai đoạn 2019-2021, số liệu sơ cấp thu thập năm 2022 Đề xuất giải pháp đến năm 2025

- Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về công tác quản lý nhà nước (QLNN) đối với nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, từ đó đề ra một số giải pháp cơ bản nhằm góp phần ổn định và hoàn thiện QLNN đối với nhà ở xã hội

4 Những đóng góp của luận văn

* Ý nghĩa về mặt lý luận

Những kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo trong học tập, giảng dạy và nghiên cứu các vấn đề liên quan tới quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội

- Tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở

xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà

ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

Những kết quả nghiên cứu là những tham khảo hữu ích có giá trị gợi mở trong công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh nói riêng và cả nước nói chung

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo luận văn được chia làm 4 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở

xã hội

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu quả Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà

ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội

a Khái niệm về nhà ở xã hội

Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở xã hội mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên Nhà ở xã hội đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm riêng

Trên góc độ xây dựng: Nhà ở xã hội là sản phẩm của hoạt động xây dựng

và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để sinh sống

Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở xã hội là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên

Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó

Theo Luật Nhà ở xã hội sửa đổi và bổ sung năm 2014 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội như sau: “Nhà ở xã hội là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.[12]

Dựa trên mỗi góc độ nghiên cứu, chúng ta có những cách hiểu khác nhau

về nhà ở xã hội Dưới góc độ nghiên cứu của luận văn, tác giả định nghĩa: nhà ở

xã hội được hiểu là sản phẩm của hoạt động xây dựng, có không gian bên trong được sắp xếp một cách có tổ chức và khoa học để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người

b Khái niệm nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở xã hội thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước có thể là trung ương, địa phương hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở xã hội giá rẻ cho một số những đối tượng được ưu tiên theo chính sách của nhà nước Một số đối tượng có thể kể đến là: Công chức của nhà nước chưa có nhà ở xã hội ổn định, người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được bán với giá rẻ so với thị trường

Ở Việt Nam, theo Luật Nhà ở xã hội năm 2014 định nghĩa Nhà ở xã hội là nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định Các đối tượng được thuê và mua, thuộc một trong các nhóm đối tượng sau: (1) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; (2) Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; (3) Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; (4) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; (5) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; (6) Sĩ quan,

hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; (7) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; (8) Các đối tượng đã trả lại nhà ở xã hội công vụ theo quy định; (9) Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở xã hội trong thời gian học tập; (10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá

dỡ nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở xã hội, đất ở

Người thu nhập thấp là khái niệm được sử dụng để hình dung một cách tương đối về người nghèo đô thị - đối tượng khó khăn và không có đủ khả năng chi trả cho nhà ở xã hội Đối chiếu theo Nghị định trên, người thu nhập thấp thuộc nhóm (5), (6), (8), (9)

Hình 2.1 Mô hình lợi ích NOXH mang lại

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội thường là nhà ở xã hội đối tượng ưu tiên theo quy định nhà nước

- Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và mua của các đối tượng có liên quan cũng như sự phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương UBND sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm hàng đầu về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn

- Nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội:

+ Nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động

từ các nguồn sau đây: (i) Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có); quỹ xây dựng nhà ở xã hội của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội

đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyên địa phương, công trái nhà ở xã hội; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật; (ii) Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước ngoài (nếu có)

+ Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm: (i)Vốn

tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Chương III của Nghị định này; (iii) Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; (iv) Vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; (v) Vay từ Quỹ xây dựng nhà ở xã hội của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); (vi) Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

- Diện tích: đối với nhà ở xã hội là nhà ở xã hội thì căn hộ phải khép kín

và mỗi căn tối đa là 70m2 sàn, và tối thiểu 25m2 sàn [12]

1.1.1.3 Vai trò của đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xã hội

a Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an ninh xã hội

Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, bên cạnh những khu vực đô thị đã được chỉnh trang, thì vẫn đang tồn tại rất nhiều khu nhà ở xã hội cũ, khu dân cư và "làng xóm trong đô thị" cũng đang bị xuống cấp, chất lượng kém, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bị quá tải, không đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn và môi trường sống của nhân dân (nhà ở xã hội bị xuống cấp, đường

xá chật chội, thiếu cây xanh, khu vui chơi giải trí…) Phần lớn các gia đình có khó khăn về nhà ở xã hội có diện tích nhà ở xã hội chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-5m2/người Nhiều khu nhà ở xã hội được xây dựng từ thời bao cấp đã bị hư hỏng, xuống cấp, lại không

có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên Một bộ phận khác đã được

phân phối nhà ở xã hội trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng

về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản

Với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân

cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy

tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở xã hội cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho cơ quan quản lý Nhà nước

Sau 30 năm thực hiện đường lối "Đổi mới", đất nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của đại bộ phận nhân dân trong cả nước, từ nông thôn đến thành thị đã được cải thiện rõ rệt, trong đó có lĩnh vực nhà ở xã hội Diện tích nhà ở xã hội bình quân toàn quốc tính theo đầu người tăng từ 9,7m2 sàn/người (năm 1999) lên 16,7m2sàn/người (năm 2009) và tăng lên 22m2 sàn/người vào cuối năm 2015, trong đó tại đô thị đạt 26m2/người, nông thôn đạt 20,0m2/người Chất lượng nhà ở xã hội cũng đã được cải thiện, nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đã được xây dựng, góp phần hình thành và nâng cấp hệ thống đô thị, tạo động lực phát triển kinh tế, là hạt nhân thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở mỗi địa phương, mỗi vùng và cũng như phạm vi cả nước theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa [14]

b Các dự án nhà ở xã hội đóng góp một phần tích cực cho việc kích cầu đầu tư

Theo quy định tại điều 58,59 của Luật Nhà ở xã hội năm 2014, chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê; Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác

xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà ở xã hội để

bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà ở

xã hội được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch

vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, doanh nghiệp này còn được tính chi phí xây dựng nhà ở xã hội vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp

Chính sự ưu đãi trên của Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội đã góp phần tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu

tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp cho thị trường một quỹ nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tượng thu nhập thấp Đặc biệt trong điều kiện hiện nay, các dự án nhà ở xã hội thương mại với giá nhà ở xã hội cao, đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm Việc xây dựng nhà ở xã hội với mức giá vừa phải, phù hợp với thu nhập của đa số người lao động trong xã hội sẽ là nguồn cầu lớn thu hút nhiều các nhà đầu tư tại phân khúc nhà ở xã hội này

Bộ Xây dựng cho rằng nếu như thực hiện xây dựng 500.000 m2 thì sẽ tiêu thụ khoảng 120.000 tấn xi măng, 30.000 tấn thép và nhiều vật liêu xây dựng khác Đặc biệt, sẽ giải quyết việc làm cho hàng vạn lao động trong ngành xây dựng và các ngành nghề có liên quan

c Góp phần bình ổn thị trường bất động sản

Trước đây, các nhà đầu tư bất động sản chỉ chú trọng tới việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thương mại phục vụ cho các đối tượng thu nhập cao, gây ra sự thiếu hụt về nguồn cung nhà ở xã hội Vài năm trở lại đây, khi Nhà nước chú trọng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nguồn cung nhà ở xã hội cho thị trường bất động sản ngày một nhiều và phong phú, giảm bớt cơn khát về nhu cầu nhà ở

xã hội trên thị trường Sự phong phú về sản phẩm có tác động tích cực làm giảm

những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở xã hội thương mại Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội đã đáp ứng được một phần nhu cầu về nhà ở xã hội của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp trong xã hội (chiếm tỷ lệ 80%) mà trước đây nhà ở xã hội chỉ dành cho những đối tượng có thu nhập cao

1.1.2 Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

1.1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

a Khái niệm quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể có quyền lực nhà nước bằng pháp luật đến các đối tượng được quản lý nhằm thực hiện các chức năng và chức năng đối ngoại của nhà nước

Chủ thể của hoạt động quản lý nhà nước gồm: cơ quan nhà nước, cá nhân được ủy quyền thực hiện hoạt động quản lý nhà nước

Hoạt động quản lý hiện nay được thực hiện trên các lĩnh vực là lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối với hoạt động quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước theo nghĩa rộng

Quản lý nhà nước là quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội Từ khi xuất hiện, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ xã hội được xem là quan trọng, cần thiết Quản

lý nhà nước được thực hiện bởi toàn bộ hoạt động của các cơ quan trong bộ máy nhà nước nhằm thực hiện chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước Điểm khác nhau cơ bản giữa quản lý nhà nước và các hình thức quản lý khác (ví dụ: quản lý của xã hội cộng sản nguyên thủy…) thể hiện:

– Quản lý nhà nước mang tính quyền lực nhà nước;

– Quản lý nhà nước được thực hiện bằng bộ máy quản lý chuyên nghiệp; – Quản lý nhà nước chủ yếu dựa trên cơ sở pháp luật;

– Quản lý nhà nước thể hiện cả tính giai cấp và tính xã hội;

– Có đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước chuyên trách được hưởng chế độ đãi ngộ riêng

Như vậy, quản lý nhà nước theo nghĩa rộng là hoạt động điều chỉnh các quá trình xã hội nhằm bảo đảm trật tự xã hội theo ý chí của Nhà nước Theo nghĩa này, hoạt động quản lý nhà nước là hoạt động của toàn bộ bộ máy nhà nước, bao gồm cả ba hệ thống: cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp, nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước

Quản lý nhà nước theo nghĩa hẹp

Quản lý nhà nước theo nghĩa hẹp chính là quá trình quản lý nhà nước chủ yếu diễn ra trong lĩnh vực hành pháp và được thực hiện bởi ít nhất một bên có thẩm quyền hành chính nhà nước Có thể nói một cách ngắn gọn, đây là những chủ thể được giao thẩm quyền quản lý nhà nước, tức là thực hiện hoạt động chấp hành, điều hành Ở Việt Nam, hoạt động quản lý nhà nước trước hết được thực hiện bởi cơ quan hành chính nhà nước và cán bộ, công chức hành chính được giao quyền quản lý Tuy nhiên, căn cứ theo Hiến pháp và pháp luật, các cơ quan nhà nước khác, các tổ chức chính trị, chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp và cá nhân, trong những trường hợp nhất định, cũng được giao quyền quản lý

Vì vậy, quản lý nhà nước theo nghĩa hẹp trước hết và chủ yếu được thực hiện bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước như Chính phủ, các bộ, các cơ quan ngang bộ và các cơ quan hành chính nhà nước các cấp ở địa phương, ngoại trừ các

tổ chức trực thuộc Nhà nước mà không nằm trong cơ cấu quyền lực như các doanh nghiệp nhà nước Đây cũng là nguyên do tại sao cơ quan hành chính nhà nước còn được gọi là cơ quan quản lý nhà nước, mặc dù trên thực tế, các cơ quan khác của Nhà nước cũng có tham gia quản lý nhà nước theo quy định pháp luật

Ngoại trừ các trường hợp đặc biệt được đề cập cụ thể, Giáo trình sử dụng thuật ngữ “quản lý nhà nước” theo nghĩa hẹp, tức là chủ yếu đề cập hoạt động chấp hành, điều hành trong bộ máy hành chính nhà nước

b Khái niệm dịch vụ xã hội

Dịch vụ xã hội là một loạt các dịch vụ công nhằm cung cấp hỗ trợ và trợ giúp cho các nhóm cụ thể, thường bao gồm những người yếu thế Chúng có thể

được cung cấp bởi các tổ chức, cá nhân, các tổ chức tư nhân và độc lập hoặc do một cơ quan chính phủ quản lý Các dịch vụ xã hội được kết nối với khái niệm phúc lợi và trạng thái phúc lợi, vì các quốc gia có các chương trình phúc lợi lớn thường cung cấp nhiều loại dịch vụ xã hội

Các dịch vụ xã hội được sử dụng để giải quyết các nhu cầu đa dạng của xã hội Trước khi công nghiệp hóa, việc cung cấp các dịch vụ xã hội phần lơn chỉ giới hạn trong các tổ chức tư nhân và tổ chức từ thiện, với mức độ bao phù của

nó cũng hạn chế Dịch vụ xã hội ngày nay thường được toàn cầu coi là chức năng cần thiết của xã hội và là cơ chế mà qua đó các chính phủ có thể giải quyết các vấn đề xã hội

Dịch vụ xã hội cơ bản được chia thành 4 loại chính:

- Dịch vụ đáp ứng như cầu vật chất cơ bản: việc ăn uống, vệ sinh, chăm sóc, nhà ở… mọi đối tượng yếu thế là trẻ em, người tàn tật mất khả năng lao động đều phải được đáp ứng nhu cầu này để phát triển về thể lực

- Dịch vụ y tế: bao gồm các hình thức khám chữa bệnh, điều dưỡng phục hồi chức năng về thể chất cũng như tinh thần cho các đối tượng

- Dịch vụ giáo dục: trường học, các lớp tập huấn, đào tạo kỹ năng sống, các hình thức giáo dục hòa nhập, hội nhập và chuyên biệt…

- Dịch vụ về giải trí, tham gia và thông tin: đây là loại hình dịch vụ xã hội rất quan trọng đối với các đối tượng thuộc nhóm đối tượng công rác xã hội, hoạt động giải trí như văn nghệ, thể thao… nâng cao sự tự tin, đẩy mạnh hòa nhập tốt hơn với cộng đồng, nâng cao sự hiểu biết, kiến thức do đối tượng

c Khái niệm quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội là sự tác động của bộ máy quản

lý nhà nước vào các quá trình, các quan hệ kinh tế - xã hội trong cung cấp các dịch vụ nhà ở xã hội từ bước xác định dự án xây dựng nhà ở xã hộiđể thực hiện xây dựng và cả quá trình đưa dự án vào khai thác sử dụng trong đó có cả quá trình quản lý thị trường nhà ở xã hội định nhằm đảm bảo hướng các ý chí và hành động của các chủ thể kinh tế vào mục tiêu chung, kết hợp hài hòa lợi ích các nhân, tập thể và lợi ích của nhà nước

1.1.2.2 Mục tiêu quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

Mục tiêu quản lý nhà nước về nhà ở xã hội là thông qua hoạt động quản lý nhà nước nhằm bảo đảm cho các dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo định hướng chiến lược xây dựng nhà ở xã hội trong từng giai đoạn, thực thi đúng các chính sách pháp luật về nhà ở xã hội và đầu tư xây dựng, bảo đảm hiệu quả đầu

tư, đáp ứng đầy đủ và thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng nhà ở xã hội trong khu đô thị (Chính phủ, 2021)

Mục tiêu quản lý nhà nước nhằm thực hiện tốt và phù hợp theo các tiêu chí quản lý nhà nước có tính hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, bền vững, đảm bảo tính công khai minh bạch, chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn, thúc đẩy thị trường giao dịch nhà ở xã hội khu đô thị một cách lành mạnh, đảm bảo thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở xã hội gồm: xây dựng, thực hiện chiến lược; xây dựng, thực hiện pháp luật; xây dựng, thực hiện quy hoạch; công tác quy chuẩn – tiêu chuẩn; công tác quản lý về huy động vốn; công tác quản lý nhà nước về thị trường giao dịch; công tác thanh tra, kiểm tra

Ngoài ra, mục tiêu quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở xã hội nói chung nhằm đảm bảo hài hòa giữa các mục tiêu về phát triển kinh tế, phát triển xã hội góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội Xây dựng nhà ở xã hội đảm bảo phù hợp quy hoạch chung và đề án phân bổ dân cư; đảm bảo mọi người dân đều có chỗ ở ổn định, từng bước nâng cao chất lượng sống Giải quyết nhu cầu

về nhà ở xã hội trên cơ sở kết hợp hiệu quả các nguồn lực từ ngân sách trung ương, ngân sách thành phố, vốn xã hội hóa từ doanh nghiệp và người dân [12]

1.1.2.3 Vai trò, đặc điểm của quản lý nhà nước về nhà ở xã hội

a Vai trò của quản lý nhà nước về nhà ở xã hội

Góp phần quan trọng trong việc hiện thực hóa các mục tiêu, ý tưởng, chủ trương, đường lối chính trị trong xã hội Thông qua chức năng chấp hành và điều hành của các cơ quan hành chính nhà nước về nhà ở xã hội trong sự phát triển kinh tế- xã hội đô thị chủ yếu được biểu hiện ở các mặt như sau:

Xây dựng, thực hiện chiến lược, chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho mọi người dân có chỗ ở, đảm bảo chất lượng, và dịch vụ tiện ích tốt nhất

Quản lý chặt chẽ thị trường nhà ở xã hội, xây dựng nhà ở xã hội theo kế hoạch, quy hoạch và đảm bảo chất lượng ở

Khuyến khích, hỗ trợ và tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân, mọi thành phần kinh tế tham gia nhà ở xã hội Hỗ trợ kích thích phát triển, duy trì và thúc đẩy sự phát triển của xã hội: củng cố và phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, can thiệp vào sự phát triển của xã hội qua hệ thống chính sách về nhà ở xã hội, tạo điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị

Tạo điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị

Giữ vai trò điều hành xã hội, điều chỉnh các mối quan hệ xã hội theo những định hướng thống nhất Ngoài ra còn giữ vai trò, trọng tài giải quyết các mâu thuẫn ở tầm vĩ mô đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội [14]

b Đặc điểm quản lý nhà nước về nhà ở xã hội

Quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các khu đô thị liên quan mật thiết tới quản lý nhà nước đối với sử dụng tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển các loại nhà ở xã hội khu đô thị, là hoạt động đòi hỏi quản lý lượng vốn lớn và nằm đọng lại trong suốt quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của một khu đô thị đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Phải thiết lập các biện pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiền vốn được sử dụng đúng mục đích, tránh ứ đọng và thất thoát vốn, đảm bảo cho quá trình nhà ở xã hội được thực hiện đúng theo kế hoạch và tiến độ đã được xác định

Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thường kéo dài trong nhiều năm, từ xây dựng các loại nhà ở xã hội tại khu đô thị đến quản lý sử dụng các nhà ở xã hội tại khu đô thị sau khi kết thúc xây dựng đưa nhà ở xã hội vào khai thác, kết quả của nó thu được đòi hỏi nhiều thời gian (hàng năm, nhiều năm) với nhiều biến động phức tạp xảy ra Vì vậy, các yếu tố thay đổi theo thời gian sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở xã hội, chẳng hạn: giá cả, lạm phát, lãi suất…

Đối tượng của quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các khu đô thị là các dự án có qui mô vừa và lớn có tác động trực tiếp, quan trọng đến phát triển kinh tế xã hội tại nơi hình thành khu đô thị mới

Quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các khu đô thị bao gồm các hoạt động hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra thực hiện pháp luật, chính sách nhà nước về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đầu tư phát triển đô thị mới liên quan đến nhiều chủ thể như: các chủ đầu tư dự án, các nhà thầu xây dựng, các nhà tư vấn chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, các nhà đầu tư bất động sản, người tiêu dùng, trách nhiệm các Bộ, sở ngành theo chức năng, UBND tỉnh, thành phố [15]

1.1.2.4 Nguyên tắc quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

a Bảo đảm sự quản lý tập chung thống nhất của Nhà nước

Nhà ở xã hội có vai trò rất lớn đối với sự phát triển kinh tế, xã hội từ đó cho thấy việc nhà nước thống nhất quản lý về nhà ở xã hội là cần thiết Nhà nước

có vai trò quan trọng, không thể thiếu trong việc hỗ trợ về cơ chế, chính sách, quy hoạch, xây dựng hạ tầng, mặt bằng, đất đai, tài chính, lãi xuất

Để thực hiện quản lý nhà ở xã hội điều đó cần phải có sự thống nhất quản

lý phân bổ, quy hoạch về đất đai, việc giao cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích

sử dụng NOXH phải tuân thủ theo quy định của luật đất đai và các quy định khác của pháp luật liên quan

Quyền quản lý tập chung thống nhất của nhà nước được thực hiện theo pháp luật và được thực hiện trên nhiều mặt như: đại diện quyền quốc gia về lãnh thổ, quyền giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức hộ gia đình, cá nhân, trong và ngoài nước, quyền định giá, điều tiết thu nhập từ đất đai, quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất và xử lý vi phạm Pháp luật đất đai

b Bảo đảm kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở xã hội

Nghị định 34 ngày 22/4/2013 Nghị định về quản lý sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, quản lý nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải được thực hiện thống nhất, có sự phối hợp chặc chẽ, sự phân giao trách nhiệm quản lý

rõ ràng giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan; bảo đảm duy trì và phát triển quỹ nhà ở xã hội này

Việc sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải đúng mục đích, bảo đảm hiểu quả, tránh thất thoát, lãng phí Nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

phải được quản lý, sử dụng bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan

c Bảo đảm sự kết hợp hài hòa các lợi ích

Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước đối với đối tượng sử dụng NOXH; giữa lợi ích kinh tế của các tổ chức phi lợi nhuận và lợi ích của nhà nước, giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài; bảo đảm cho người thuộc đối tượng được nhà nước ưu tiên đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội theo Luật nhà ở xã hội được hưởng chế độ sở hữu NOXH

Việc bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích được thực hiện thông qua chỉnh trang đô thị, quy hoạch, bố trí sử dụng đất, chính sách tài chính, hỗ trợ về NOXH

và các quy định về quyền, nghĩa vụ của nhà nước và của đối tượng được hưởng

Xây nhà ở xã hội là việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng về chính trị, xã hội, kinh tế, văn hóa, đòi hỏi sự quan tâm của cả hệ thống chính trị, phải thống nhất và kết hợp hài hòa giữa các cơ quan chức năng, các nhà quản lý, các nhà xây dựng và người dân

d Bảo đảm an sinh xã hội

Có chỗ ở thích hợp, ổn định là một trong những quyền cơ bản của con người là động lực cho con người hướng đến cuộc sống an lành

Nhà nước ban hành nhiều chính sách, triển khai nhiều công trình, dự án thu hút nhà đầu tư, quy hoạch, chỉnh trang đô thị, quan tâm xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đảm bảo an sinh xã hội

1.1.2.5 Nội dung quản lý nhà nước đối với dịch vụ nhà ở xã hội

Quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội là hoạt động gắn liền với các nội dung sau:

a Xây dựng hoạch định chiến lược – quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội

* Chiến lược

Chiến lược xây dựng nhà ở xã hội được thể hiện lồng ghép trong chiến lược xây dựng nhà ở xã hội Quốc gia theo từng giai đoạn, cụ thể trên phạm vi cả nước và riêng cho từng địa phương, đảm bảo các qui định của pháp luật về nhà ở

xã hội và các chính sách pháp luật khác có liên quan

Chiến lược xây dựng nhà ở xã hội, phải phù hợp với chiến lược xây dựng nhà ở xã hội quốc gia, bao gồm các nội dung như:

Đáp ứng mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội bao gồm diện tích nhà ở xã hội tối thiểu, diện tích nhà ở xã hội bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và toàn quốc;

Tỷ lệ phát triển các loại nhà ở xã hội; Nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở xã hội; Các nhiệm vụ và giải pháp để xây dựng nhà ở

xã hội, trong đó xác định rõ các chương trình mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Các nội dung khác có liên quan

Các chỉ tiêu cơ bản về xây dựng nhà ở xã hội trong Chiến lược xây dựng nhà ở xã hội quốc gia bao gồm diện tích nhà ở xã hội bình quân đầu người; số lượng nhà ở xã hội; diện tích sàn nhà ở xã hội xây dựng mới; chất lượng nhà ở

xã hội tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; đối tượng có khó khăn về nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn [14]

* Quy hoạch

Với chức năng của mình, Nhà nước chủ động xây dựng và quy hoạch phát triển mạng lưới khu đô thị trên địa bàn cả nước trong dài hạn và cụ thể hóa bằng các quy hoạch, kế hoạch xây dựng các khu đô thị trong từng giai đoạn phù hợp với trình độ phát triển kinh tế cả nước và ở từng nơi

Nhà nước công bố quy hoạch và quản lý quá trình thực hiện quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, trong đó các chủ thể quản lý là các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện chức năng quản lý các nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng nhà ở xã hội tại khu đô thị theo quy hoạch và dự án đã được phê duyệt

Các cơ quan có thẩm quyền đề xuất các vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai đô thị, kiến trúc nhà ở xã hội, các biện pháp sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường, đảm bảo phúc lợi của cộng đồng và thiết kế môi trường khu đô thị gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị như công trình giao thông, hệ thống điện, nước,… Quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội phải lâu dài, chú trọng quan tâm

đến đời sống của dân cư đô thị trong tương lai, theo đó không gian đô thị và phát triển đô thị phải hợp lý với các nhu cầu sử dụng

Việc quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, cơ bản phải thực hiện theo qui định về Quản lý phát triển đô thị mới, khu đô thị mới

Việc đầu tư xây dựng đô thị mới, khu đô thị mới phải bảo đảm sự đồng bộ

về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển và kế hoạch thực hiện

Quy mô dự án khu đô thị mới phải được xác định trên nguyên tắc bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển thực tế của đô thị, mục đích đầu tư, khả năng tổ chức thực hiện dự án của chủ đầu tư và hiệu quả xã hội [14]

b Xây dựng hệ thống pháp luật – chính sách

* Xây dựng hệ thống pháp luật

Xây dựng và thực thi pháp luật là hai mặt hoạt động cơ bản của nền quản trị quốc gia Chúng ta chỉ có thể xây dựng và thiết lập nền quản trị quốc gia hữu hiệu khi cả hoạt động xây dựng pháp luật và hoạt động thực thi pháp luật đều hiệu quả[20] Xây dựng pháp luật, hiểu một cách đơn giản, là việc đặt ra các quy tắc pháp lý làm chuẩn mực cho cách xử sự của công dân, tổ chức (quy phạm pháp luật) theo các phương thức khác nhau và thể hiện chúng dưới những hình thức của pháp luật; có thể là tập quán, tiền lệ pháp luật hay văn bản quy phạm pháp luật

Xây dựng pháp luật là một hoạt động nhà nước, được bắt đầu từ khâu hoạch định chính sách pháp luật, nhằm xác định mục tiêu, quan điểm, nguyên tắc

xử lý các quan hệ cần điều chỉnh pháp luật Về mặt lịch sử, việc đặt ra các quy phạm pháp luật đựơc các nhà nước tiến hành theo các phương thức khác nhau, song tựu chung có hai phương thức chủ yếu sau: Phương thức ban hành mới, Phương thức thừa nhận (theo Posted on 21/02/2010 by Civillawinfor, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 107, tháng 9/2007)

Đối với pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội, thì đây là hệ thống các quy tắc xử sự, do nhà nước ban hành và được nhà nước đảm bảo thực hiện bằng quyền lực, điều chỉnh bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật như: Luật đầu

tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở xã hội, Luật Kinh doanh bất động sản, và hệ thống văn bản quy phạm dưới luật là Nghị định, thông tư, quyết định liên quan đến lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội

Hệ thống pháp luật trên phải đồng bộ, không chồng chéo, minh bạch, dễ hiểu, có tính khả thi cao, công tác tuyên truyền phổ biến phải tốt thì việc quản lý nhà nước về việc xây dựng pháp luật trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội mới thực sự hiệu quả

Luật của Quốc hội quy định các vấn đề cơ bản, quan trọng liên quan đến xây dựng nhà ở xã hội; Nghị định của Chính phủ được ban hành để quy định chi tiết thi hành Luật, Nghị quyết của Quốc hội; Pháp lệnh, Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc hội; Lệnh, Quyết định của Chủ tịch nước; các biện pháp cụ thể

để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ về xây dựng nhà ở xã hội;

Quyết định của Thủ tướng Chính phủ được ban hành để quyết định các chủ trương, biện pháp lãnh đạo, điều hành hoạt động của Chính phủ; quyết định các vấn đề về xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ

đã được quy định trong các Luật, Nghị quyết của Quốc hội; Pháp lệnh, Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc hội; Nghị quyết, Nghị định của Chính phủ;

Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ quy định các biện pháp chỉ đạo, phối hợp hoạt động của các thành viên Chính phủ đôn đốc và kiểm tra hoạt động của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện các chủ trương, chính sách, pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội của Chính phủ [14]

Thông tư liên tịch của Bộ trưởng được ban hành để hướng dẫn thực hiện những quy định được Luật và các văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên giao thuộc phạm vi quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở xã hội

Quyết định của Bộ trưởng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; quy định các biện pháp để thực hiện chức năng quản lý về xây dựng nhà ở xã hội và những vấn đề được Chính phủ giao

Bên cạnh các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương thì các địa phương cũng ban hành các văn bản quy phạm

pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội để quản lý hoạt động về xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi lãnh thổ địa phương mình

Mục đích của pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước và trách nhiệm của mọi người trước pháp luật trong quá trình đầu tư xây dựng công trình, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của mọi nguồn vốn đầu tư xây dựng, khai thác hợp lý các nguồn tài nguyên để đáp ứng nhu cầu ở cho nhân dân được sống trong một môi trường sinh thái lành mạnh với một nền kiến trúc hài hòa thẩm mỹ, đảm bảo trật tự và công bằng xã hội, cụ thể với các nội dung sau:

- Đảm bảo xây dựng các công trình bền vững, ổn định, an toàn, tiện lợi và đẹp; Giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc; Xây dựng theo hướng công nghiệp hóa; Xây dựng theo quy hoạch, có trật tự, kỷ cương; sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai và tài nguyên; Bảo vệ môi trường, di tích văn hóa, di tích lịch sử và cảnh quan thiên nhiên; Phát triển kinh tế - xã hội, tăng cường quốc phòng, an ninh và khả năng chống thiên tai; Xác định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động xây dựng; Trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện, hướng tới mục đích bảo đảm ổn định, trật tự trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội

* Xây dựng chính sách

Thứ nhất, UBND địa phương xây dựng kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở xã hội trên địa bàn UBND địa phương căn cứ vào quy định của pháp luật, chính sách nhà ở quốc gia, chính sách kinh tế - xã hội quốc gia, điều kiện, hoàn cảnh và tình hình kinh tế - xã hội cụ thể của địa phương để xây dựng và ban hành các kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở xã hội trên địa bàn

Đối với các quy định pháp luật, chính sách quốc gia, UBND địa phương thực hiện rà soát, vận dụng và cụ thể hóa thành các cơ chế chính sách, quy định phù hợp với địa phương UBND địa phương thường xuyên nắm bắt tình hình phát triển của thị trường, diễn biễn của giá cả, để xây dựng và ban hành các kế hoạch phát triển để làm căn cứ thực hiện và đánh giá thị trường theo từng giai đoạn

Bên cạnh đó, UBND địa phương tuyên truyền, phổ biến các kế hoạch, cơ chế chính sách đã được ban hành để doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội và người có thu nhập thấp nắm được nội dung, hiểu và áp dụng được các ưu đãi nhằm chủ động tham gia vào thị trường

Thứ hai, UBND địa phương tổ chức thực hiện kế hoạch và triển khai cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở xã hội trên địa bàn UBND địa phương tổ chức bộ máy cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chịu trách nhiệm phát triển thị trường nhà ở xã hội trên địa bàn Đội ngũ nhân sự cùng hệ thống công cụ kỹ thuật quản lý các yếu tố cơ bản của thị trường như yếu tố cung, cầu, giá cả nhằm đánh giá được xu thế, tình hình phát triển và các vấn đề, vướng mắc, khó khăn cụ thể của thị trường trong từng giai đoạn

UBND địa phương tổ chức thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách sâu rộng, đồng bộ, kịp thời nhằm thực hiện các hỗ trợ cụ thể đối với thị trường như: hỗ trợ trong công tác quy hoạch đất đai; hỗ trợ trong công tác chuyển đổi quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ về tài chính cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và người thu nhập thấp, … Bằng các hỗ trợ cụ thể, UBND địa phương tác động trực tiếp và gián tiếp tới nguồn cung, nguồn cầu và giá cả hình thành trên thị trường, giảm bớt giá bán nhà giúp giao dịch xảy ra, kích thích thị trường phát triển

c Xây dựng bộ máy quản lý nhà nước

Nhà ở xã hội là sản phẩm của hoạt động xây dựng từ công tác chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng, xây dựng và bàn giao đưa vào sử dụng, do đó yếu tố con người và bộ máy hết sức quan trọng

Vì vậy, bộ máy quản lý nhà nước cần được củng cố vững mạnh, đội ngũ cán bộ cần có phẩm chất đạo đức, năng lực nắm vững pháp luật, chính sách và

cơ chế, có trình độ chuyên môn sâu, trách nhiệm cao phát hiện những sai phạm của các tổ chức, doanh nghiêp và cá nhân để khắc phục kịp thời tránh xảy ra thất thoát, tham nhũng

d Thực hiện quản lý dịch vụ nhà ở xã hội

* Quản lý quy chuẩn - tiêu chuẩn nhà ở xã hội

Tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật trong quản lý nhà nước về nhà ở xã hội cũng

là một bộ phận trong việc thiết kế đô thị, là một lĩnh vực động và linh hoạt Nó không giống như thiết kế cơ khí hay những hạng mục công trình xây dựng để có thể dễ dàng chuẩn hóa, nó rất đa dạng, tùy thuộc vào từng nơi với những không gian cụ thể và tại các vùng miền khác nhau, là sự sắp xếp hợp lý các chức năng

sử dụng trong không gian chung của đô thị

Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 6 Điều

1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) Cụ thể như sau:

“- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà nhà ở xã hội thì căn hộ phải được thiết

kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ

số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số

sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ

số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây

dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.”

Ngoài việc cung ứng nhà ở xã hội giá rẻ cho người thu nhập thấp ra cũng cần quan tâm đến vấn đề chất lượng Có một thực trạng đang diễn ra đối với các

dự án nhà ở xã hội khi bàn giao và đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều yếu kém trong thiết kế đầu tư xây dựng và quản lý dẫn đến tình trạng hỏng hóc, xuống cấp trầm trọng làm ảnh hưởng đến cuộc sống người dân Việc giảm giá thành nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là cần thiết tuy nhiên nhiều dự án tiến đến

cơ cấu giá thành thấp bởi phát triển dự án thiếu trang thiết bị chất lượng thiết kế

và hoàn thiện thấp Vì vậy, việc quản lý tiêu chuẩn quy hoạch thiết kế nhà ở xã hội nhằm thu hút và phát triển các dự án nhà ở xã hội có chất lượng, mang đến giá trị sử dụng xứng đáng với chi phí người lao động bỏ ra

* Quản lý trình tự thủ tục đăng ký xây dựng nhà ở xã hội

Trình tự thủ tục cơ bản trong quản lý nhà nước về nhà ở xã hội hiện nay là quy định chung của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dự án được lựa chọn thực hiện phải phù hợp với các yêu cầu được quy định Trình tự thủ tục quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án (chỉ áp dụng với dự án có bao gồm loại hình nhà ở xã hội) được thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở xã hội, Nghị định của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành

Trình tự thực hiện xây dựng nhà ở xã hội cũng phải tuân theo các thủ tục

cơ bản như sau:

(1) Đề xuất chủ trương đầu tư dự án; (2) Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự

án theo quy định; (3) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; (5) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường; (6) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; (7) Lập, thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán; (8) Cấp giấy phép xây dựng; (9) Nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng; (10) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở xã hội và tài sản trên đất; (11) Quyết toán đầu tư (Phạm Sỹ Liêm, 2007)

* Quản lý về huy động vốn xã hội đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Quản lý nhà nước về huy động vốn xây dựng nhà ở xã hội là việc Nhà nước xây dựng cơ chế huy động vốn nhằm đáp ứng được tiến độ đầu tư, đảm bảo tập trung, hiệu quả; khai thác tối đa các nguồn thu từ đất, đặc biệt là các dự án phát triển khu dân cư mới; vận dụng các cơ chế xã hội hóa đầu tư, huy động vốn bằng nhiều hình thức; vận động các nguồn vốn hỗ trợ phát triển (ODA), khuyến khích các nhà đầu tư (cá nhân, tổ chức ) đầu tư phát triển

Tạo cơ chế phù hợp cho phép chủ đầu tư được huy động vốn theo quy định của pháp luật để triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung, tiến độ dự

án đã được phê duyệt Trách nhiệm của Nhà nước là quản lý việc huy động vốn của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói chung và cho xây dựng nhà ở xã hội nói riêng, nhằm hạn chế rủi ro luôn cho cả người mua và chủ đầu tư Chủ đầu tư được huy động vốn theo quy định của pháp luật để triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt ( Phạm Sỹ Liêm, 2007)

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho xây dựng nhà ở xã hội.Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở xã hội đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác Vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở xã hội và thực hiện chính sách nhà ở

xã hội trong khu đô thị phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật

có liên quan và theo thỏa thuận của các bên Chính phủ đã quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở xã hội trong đó có việc huy động vốn cho xây dựng nhà ở xã hội (Phạm Sỹ Liêm, 2007)

* Quản lý giá – phí và thị trường mua bán nhà ở xã hội

- Quản lý giá và phí nhà ở xã hội

Đối với người thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn được đặt lên hàng đầu để đưa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lượng, vị trí Các dự

án nhà ở xã hội có chất lượng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê của người dân từ đó thúc đẩy nguồn cung, các doanh nghiệp quyết định đầu tư sẽ tăng lên khi nắm bắt được nhu cầu của thị trường

Trong điều kiện kinh tế thị trường, giá cả nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa người mua nhà với người cung ứng nhà ở xã hội, do quan hệ cung cầu về nhà ở xã hội quyết định Tuy nhiên, nhà nước cũng có tác động nhất định đến giá

cả nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Thông qua các chính sách hỗ trợ

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ – CP quy định về giá bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội như sau:

+Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại (Điều 58 của Luật Nhà ở

xã hội năm 2014) vào giá bán nhà ở xã hội

+ Giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính

đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại (Điều 58 của Luật Nhà ở

xã hội năm 2014) vào giá thuê mua nhà ở xã hội

+ Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở xã hội và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở xã hội đó; thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là

05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở xã hội cho bên thuê mua

+ Giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính

đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại (Điều 58 của Luật Nhà ở xã hội năm 2014) vào giá thuê nhà ở xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan chức năng trực thuộc (sở Xây dựng) thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn

+ Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho

thuê, cho thuê mua hoặc bán do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

+ Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá

12 tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà ở xã hội để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà

+ Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại Khoản này, nhưng khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở xã hội cho thuê Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở xã hội hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở xã hội trong một thời hạn hạn nhất định do hai bên thỏa thuận

Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng quy định tại các (Khoản 1, 3, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở xã hội) thì không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội

+ Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Chương III của Nghị định này

- Quản lý nhà nước đối với thị trường giao dịch nhà ở xã hội khu đô thị Thị trường mua bán nhà ở xã hội khu đô thị có tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã hội Do đó việc quản lý nhà nước về hoạt động của thị trường nhà ở xã hội khu đô thị là rất quan trọng, vì hoạt động của thị trường này đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật và cơ bản chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở xã hội, Luật dân sự

Nhà ở xã hội do việc đầu tư phát triển khu đô thị là loại hàng hoá đặc biệt, các giao dịch đối với loại hàng hoá này chủ yếu là sản phẩm nhà ở xã hội hình thành trong tương lai (Nhà biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư, công trình hạ tầng và các công trình khác) Trong phạm vi luận án, tác giả đề cập đến hoạt

động quản lý nhà nước đối với thị trường mua bán nhà ở xã hội khu đô thị bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

Quản lý giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở xã hội năm 2014 thì Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là một loại tài sản được hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở

xã hội hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở xã hội

Quy định pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, cách thức lập hợp đồng khi thực hiện các giai đoạn giao dịch Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai Giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng; việc thanh toán trong giao dịch; các hình thức trung gian; Minh bạch thông tin trong giao dịch; Kiểm soát được thị trường và thu được những khoản thu từ các hoạt động kinh giao dịch mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

* Quản lý phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật Hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm: hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp thoát nước, xử lý các chất thải, cây xanh công viên và các công trình khác

Hệ thống xã hội cơ bản là giúp người dân đảm bảo ổn định cuộc sống, sinh hoạt cùng các nhu cầu vui chơi giải trí Sự phát triển và quản lý hệ thống hạ tầng xã hội cần sự tham gia, phối hợp của chính quyền, các tổ chức chính trị, xã hội

e Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về nhà

ở xã hội

Cơ quan QLNN lập tổ thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động từ xây dựng đến hoạt động của NOXH nhằm đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng NOXH được

tuân thủ theo đúng pháp luật Kiến nghị, yêu cầu các bộ, nghành kịp thời có biện pháp hạn chế giảm thiểu và xử lý rủi ro, phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền; Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật trong quán trình khai thác, vận hành nhà ở xã hội

Giải quyết khiếu nại, tố cáo là việc cơ quan QLNL giải quyết kiến nghị của cá nhân, tổ chức có liên quan đến các bên hoặc phát hiện một cá nhân, tổ chức đó làm sai, tham ô, ưu ái, bao che xử lý vụ việc không công bằng liên quan đến quản lý và sử dụng nhà ở xã hội Hình thức xử lý vi phạm bằng biện pháp hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự [15]

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ở xã hội

1.1.3.1 Các yếu tố khách quan

- Tác động của quá trình hội nhập quốc tế

Trong quá trình hội nhập quốc tế thì hiện nay việc toàn cầu hóa tất cả các lĩnh vực đang diễn ra nhanh chóng, đối với lĩnh vực đầu tư phát triểnnhà ở xã hội cũng không nằm ngoài sự tác động về hội nhập quốc tế phục vụ cho công tác quản

lý phát triển đô thị Sự hội nhập và giao thoa giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ sẽ giúp tránh được những sai lầm và tận dụng những nguồn lực, thành tựu khoa học công nghệ áp dụng trong quản lý và phát triển đô thị, giúp nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển đô thị

- Các yếu tố xã hội về dân cư

Sự gia tăng dân số, đô thị hóa, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị là nhân tố làm gia tăng mọi mặt của nhu cầu xã hội, nhất là nhu cầu về nhà ở là nguyên nhân chính của sự thiếu hụt về số lượng nhà ở Vấn đề này ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triểnnhà ở xã hội của từng địa phương

- Đâu tư phát triển cơ sở hạ tầng

Khi vốn ngân sách nhà nước ngày càng hạn hẹp, để phát triển hệ thống cơ sở

hạ tầng và dịch vụ công thì ảnh hưởng đến việc các cơ quan quản lý nhà nước không đủ kinh phí và làm tốt công tác quy hoạch xây dựng, phát triển hạ tầng cơ sở

đô thị đối với đầu tư phát triểnnhà ở xã hội Chính quyền địa phương sẽ khó có điều kiện để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, điều kiện cho phát triển các dự ánnhà ở

xã hội tại các địa phương đúng định hướng chiến lược phát triển

Đặc biệt việc không có nguồn vốn tốt cho đầu tư phát triển hạ tầng ảnh hưởng rất lớn đến tính liên kết kinh tế xã hội giữa các vùng và việc đầu tư phát triểnnhà ở xã hội đạt hiệu quả thấp vì không có được sự tiện lợi của cơ sở hạ tầng khi sử dụng, không chỉ là tiện nghi, diện tích, mà cả việc đi lại nơi ở.[15]

1.1.3.2 Các yếu tố chủ quan

-Năng lực của đội ngũ cán bộ, công chức

Năng lực quản lý của người lãnh đạo có tầm quan trọng đặc biệt đối với công tác quản lý ngân sách nhà nước nói chung và quản lý nguồn vốn ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội nói riêng Nếu năng lực của người lãnh đạo yếu, bộ máy tổ chức không hợp lý, các chiến lược không phù hợp với thực tế thì việc quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ không hiệu quả, dễ gây tình trạng chi vượt quá thu, đầu tư giàn trải, phân bổ đầu tư tại các dự án không hợp lý; có thể dẫn đến tình trạng thất thoát, lãng phí ngân sách, không thúc đẩy được phát triển các dự án nhà ở xã hội, sự phát triển của nền kinh tế và đảm bảo các vấn đề xã hội…

Năng lực chuyên môn của các bộ phận quản lý ngân sách nhà nước là yếu tố quyết định hiệu quả việc sử dụng nguồn vốn ngân sách đối với các dự án nhà ở xã hội Nếu cán bộ quản lý có năng lực chuyên môn cao sẽ giảm thiểu được sai lệch trong cung cấp thông tin của đối tượng sử dụng vốn ngân sách nhà nước tại các dự

án nhà ở xã hội, kiểm soát được toàn bộ nội dung chi, nguyên tắc chi và tuân thủ theo các quy định về quản lý ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội, đảm bảo đúng đối tượng và dự toán đã đề ra

-Năng lực của bộ máy quản lý nhà nước

Tổ chức bộ máy và quy trình quản lý, quyền hạn trách nhiệm của từng khâu, từng bộ phận, mối quan hệ của từng bộ phận trong quá trình thực hiện từ lập, chấp hành, quyết toán và kiểm toán chi ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của việc sử dụng vốn ngân sách nhà nước Tổ chức bộ máy quản lý phù hợp sẽ nâng cao chất lượng quản lý, hạn chế tình trạng sai phạm trong quản lý Quy trình quản lý được bố trí càng khoa học thì càng góp phần quan trọng làm nâng cao chất lượng của thông tin tới cấp ra

quyết định quản lý chi ngân sách nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội, giảm các yếu tố sai lệch thông tin

- Công nghệ quản lý quản lý nguồn vốn ngân sách nhà nước đối với các dự

1.2 Cớ sở thực tiễn về quản lý nhà Đà Nẵng

Đà Nẵng được coi là địa phương đạt được nhiều thành công trong việc phát triển NOXH Trong đó phải kể đến chính sách thu hút đầu tư và chính sách tài chính mà thành phố đã Thực thi nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định

- Chính sách thu hút đầu tư:

Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, miễn giảm thuế đất, kêu gọi doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư xây dựng NOXH, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ quỹ hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần

dự án tạo nên bước đột phá trong phát triển NOXH Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phương này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư mà địa phương đã Thực thi

Một trong những dự án NOXH đầu tiên được xây dựng tại Đà Nẵng do doanh nghiệp đầu tư là khu chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương, chủ dự án là công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland) Dự án này đã được đưa vào

sử dụng với diện tích 3.672 m2, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến

65 m2, là mô hình chung cư đầu tiên ở Đà Nẵng dành cho người có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng Ngoài ra, dự án NOXH Blue House liên danh giữa công ty cổ phần xây dựng Đức Mạnh và công ty cổ phần đầu tư và xây dựng 579 cũng đang dần hoàn thiện để bàn giao cho người mua Dự án này cũng