Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án khu nhà ở cao ngạn, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên (danko city thái nguyên

Ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Giải quyết tốt vấn đề BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ chính là xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên, gồm: i Lợi ích của người sử dụng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CAO NGẠN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

(DANKO CITY THÁI NGUYÊN)

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu,

kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ

rõ nguồn gốc

Học viên

Nguyễn Văn Huy

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên” này, ngoài sự nỗ lực của mình, tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của Trung tâm Phát triển quỹ đất, của Phòng Tài nguyên và Môi trường, của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai; của UBND xã Cao Ngạn, UBND phường Chùa Hang, thành phố Thái Nguyên; của các cá nhân đã trả lời bộ câu hỏi điều tra

Có được kết quả này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn chân thành đối với Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm

Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô giáo; đặc biệt là TS Nguyễn Thị Lợi, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tôi trong

suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bản luận văn này

Tôi xin cảm ơn Trung tâm Phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai, UBND xã Cao Ngạn, UBND phường Chùa Hang, thành phố Thái Nguyên thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi, tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết trong quá trình thực hiện luận văn; xin cảm ơn các cá nhân bị thu hồi đất để thực hiện Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên) đã trả lời bộ câu hỏi điều tra

Tuy nhiên, do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong được sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn Trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2023

Nguyễn Văn Huy

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU

2 Mục tiêu của nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của nghiên cứu 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 3

1.1.1 Các khái niệm liên quan bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3 1.1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa, đặc điểm của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3 1.1.3 Những nguyên tắc và yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và

1.2 Khái quát các quy định về bồi thường, hỗ trơ, tái định cư khi Nhà nước

1.2.2 Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7 1.2.3 Bồi thường về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước

1.4.1 Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

1.4.2 Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

1.5 Nhận xét từ nghiên cứu tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu 28

1.5.1 Nhận xét từ nghiên cứu tổng hợp tài liệu có liên quan đến bồi thường, hỗ

1.5.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài sau khi nghiên cứu tổng quan tài liệu 30

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu thứ cấp 32

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát về Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên) 35 3.2 Thực trạng kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Danko City

3.2.1 Kết quả bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án Danko City Thái Nguyên 39 3.2.2 Kết quả hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án Danko City Thái Nguyên 41 3.2.3 Kết quả tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án Danko City Thái

3.2.4 Kết quả thu hồi đất tại Dự án Danko City Thái Nguyên 45

3.3 Ý kiến của người dân về việc thu hồi đất thực hiện Dự án Danko City

3.3.1 Ý kiến của người dân về tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện Dự án Danko City Thái Nguyên 50 3.3.2 Ý kiến của người dân về phân bổ sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện Dự án Danko City Thái Nguyên 58 3.3.3 Ý kiến của người dân về việc làm và thu nhập sau khi Nhà nước THĐ thực

3.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Danko City Thái Nguyên 64

3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để THĐ

3.4.2 Giải pháp khắc phục các khó khăn, tồn tại trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất thực hiện Dự án Danko City Thái Nguyên 67

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 Số mẫu điều tra người dân có đất thu hồi để thực hiện Dự án Danko

Bảng 3.1 Các văn bản làm căn cứ pháp lý của Dự án Danko City Thái Nguyên 36 Bảng 3.2 Tổng hợp các khoản tiền bồi thường khi thực hiện Dự án Danko City

Bảng 3.3 Tổng hợp các khoản tiền hỗ trợ khi thực hiện Dự án Danko City Thái

Bảng 3.4 Tổng hợp số lượng đất giao tái định cư và so sánh với số lượng đất ở

Bảng 3.5 Kết quả thu hồi các loại đất của Dự án Danko City Thái Nguyên trên

Bảng 3.6 Kết quả thu hồi các loại đất của Dự án Danko City Thái Nguyên trên

Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả thu hồi các loại đất của Dự án Danko City Thái Nguyên 47 Bảng 3.8 Tổng hợp các khoản tiền chi để thu hồi đất thực hiện Dự án Danko City

Bảng 3.9 Ý kiến của người dân về mức tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bảng 3.10 Mức giá bồi thường so với thị trường tại Dự án Danko City Thái Nguyên 53 Bảng 3.11 Kết quả nhận xét về mức tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 55 Bảng 3.12 Ý kiến của người dân về giá giao đất ở tái định cư tại Dự án Danko

Bảng 3.13.Ý kiến của người dân về các trường hợp được hưởng các khoản hỗ trợ,

được thưởng và được tái định cư tại Dự án Danko City Thái Nguyên 57 Bảng 3.14 Thực trạng phân bổ sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân sau

khi thu hồi đất tại Dự án Danko City Thái Nguyên 59 Bảng 3.15 Kết quả đánh giá việc làm và thu nhập hiện nay so với trước khi thu

hồi đất của người dân tại Dự án Danko City Thái Nguyên 60 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá mức độ ổn định việc làm và thu nhập trước khi thu

hồi đất và hiện nay của người dân tại Dự án Danko City Thái Nguyên 61 Bảng 3.17 Kết quả đánh giá điều kiện nơi ở khu tái định cư và trước khi thu hồi

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Quyết định số

31/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên 06

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

1 Họ tên tác giả luận văn: Nguyễn Văn Huy

2 Tên luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Khu

nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên)

3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03

4 Tên đơn vị đào tạo: Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên

5 Mục đích nghiên cứu: Nhằm đánh giá những khó khăn, tồn tại, tìm ra nguyên

nhân và đề xuất giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác GPMB tại Dự

án này và những nơi khác tương tự Dự án này do Tập đoàn Danko làm chủ đầu tư nên người dân thành phố Thái Nguyên thường gọi tắt là Dự án Danko

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu thứ cấp: Số liệu khái quát về Dự án

Danko City Thái Nguyên được thu thập từ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên và những đơn vị khác có liên quan như: Phòng Tài nguyên và Môi

trường thành phố, UBND xã Cao Ngạn và UBND phường Chùa Hang

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:Số liệu sơ cấp được thu thập từ những

người sử dụng đất bị THĐ theo mẫu phiếu điều tra soạn sẵn

7 Kết quả nghiên cứu và kết luận

- Dự án Danko City Thái Nguyên là dự án đầu tư nhằm phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng trên địa bàn Xã Cao Ngạn và phường Chua Hang, thành phố Thái Nguyên; với tổng diện tích là 49,94 ha; liên quan đến tài sản của 418 hộ, trong đó có 178 hộ phải tái định cư; do Tập đoàn Danko đầu tư gần 1.600 tỷ đồng; có thời gian thi công từ 2019 đến 2025

- Thực trạng kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để THĐ giao cho Dự án Danko City Thái Nguyên: Tổng chi cho 7 hạng mục bồi thường hết hơn 291 tỷ đồng Tổng chi cho 7 hạng mục hỗ trợ hết gần 54 tỷ đồng.Tổng số đất giao tái định

cư là 178 thửa, với tổng diện tích là 30.249,30 m2.Tổng số tiền để thu hồi 347.402,69 m2 đất, trong đó có 18.055,50 m2 đất ở là 352.962.957.944 đồng

- Ý kiến của người dân về việc THĐ thực hiện Dự án Danko City Thái Nguyên: Mức tiền bồi thường có 31,30% cho là “phù hợp”, 68,70% cho là “thấp hơn” so với giá thị trường.Trung bình giá bồi thường quyền sử dụng đất bằng 31,62%, giá bồi thường tài sản gắn liền với đất bằng 65,08% so với giá thị trường Mức tiền hỗ trợ

có 72,59% cho là “phù hợp”, có 27,41% cho là “ít”.100,00% cho là giá giao đất tái định cư là “thấp”, bằng 33,33% so với giá thị trường

Người hướng dẫn khoa học

THESIS ABSTRACT

1 Full name of thesis author: Nguyen Van Huy

2 Thesis name: “Evaluation of compensation, support and resettlement work at

Cao Ngan Housing Project, Thai Nguyen city, Thai Nguyen province (Danko City Thai Nguyen)”

3 Scientific field of the thesis: Land Management; Code: 8.85.01.03

4 Name of training unit: University of Agriculture and Forestry, Thai Nguyen

University

5 Research purposes: In order to evaluate the difficulties and shortcomings, find

the causes and propose solutions to contribute to accelerating the progress of site clearance work at this Project and other similar places This project is invested by

Danko Group, so Thai Nguyen city people often call it Danko Project for short

6 Research Methods

Method of investigating data and secondary documents: General data about Danko City Thai Nguyen Project is collected from Thai Nguyen City Land Fund Development Center and other relevant units such as: Department of Natural Resources and City Environment, Cao Ngan Commune People's Committee and Chua Hang Ward People's Committee

Primary data survey method: Primary data is collected from land users subject

to land use rights according to a pre-prepared survey form

7 Research results and conclusions

- Danko City Thai Nguyen project is an investment project aimed at economic development, for the national benefit, for the public benefit in Cao Ngan Commune and Chua Hang Ward, Thai Nguyen City; with a total area of 49.94 hectares; related to the assets of 418 households, of which 178 households had to

socio-be resettled; invested by Danko Group nearly 1,600 billion VND; Construction period is from 2019 to 2025

- Current status of compensation, support, and resettlement results assigned by the General Assembly to Danko City Thai Nguyen Project: Total expenditure for 7 compensation items is more than 291 billion VND Total expenditure for 7 support items is nearly 54 billion VND Total land allocated for resettlement is 178 plots, with a total area of 30,249.30 m2 Total amount to recover 347,402.69 m2 of land, including 18,055.50 m2 of residential land is 352,962,957,944 VND

- People's opinions on the implementation of the Danko City Thai Nguyen Project: 31.30% of compensation levels consider it "appropriate", 68.70% consider

it "lower" than the market price The average compensation price for land use rights

is 31.62%, the compensation price for assets attached to land is 65.08% compared

to the market price 72.59% of the support level considered it "appropriate", 27.41% thought it was "little" 100.00% thought the resettlement land allocation price was "low", equal to 33.33% of the comparison with market price

Science instructor

(Full name, first name and signature)

TS Nguyen Thi Loi

Student

(Full name, first name and signature)

Nguyen Van Huy

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Một trong những nguyên tắc trong chính sách pháp luật đất đai ở nước ta là: quản lý và sử dụng đất đai theo quy hoạch và pháp luật Để đất nước phát triển, quỹ đất được khai thác sử dụng hợp lý và hiệu quả cao thì Nhà nước luôn phải lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với từng giai đoạn cụ thể

và với từng khu vực cụ thể Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà cơ quan Nhà nước thực hiện thu hồi đất (THĐ) của “người này” giao cho “người khác” sử dụng

Theo quy định của pháp luật đất đai, muốn THĐ của “người này” giao cho

“người khác” sử dụng, với những người sử dụng đất hợp pháp thì phải bồi thường,

hỗ trợ cho người có đất thu hồi Với những trường hợp THĐ ở thì phải tái định cư cho người có đất ở hoặc nhà ở thu hồi

Nguyên tắc khi THĐ để giao cho người khác sử dụng là phải làm sao đảm bảo chỗ ở và cuộc sống cho người có đất thu hồi

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại 1 từ năm 2010, không chỉ là đô thị trung tâm tỉnh mà còn là đô thị trung tâm khu vực các tỉnh Đông Bắc nên phát triển khá nhanh, nhiều tập đoàn, tổng công ty đầu tư các dự án Vì vậy, việc THĐ của “người này” giao cho “người khác” sử dụng là rất nhiều Để THĐ phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi Xẫ Cao Ngạn và phường Chùa Hang

là 2 đơn vị hành chính mới được cắt chuyển từ huyện Đồng Hỷ về thành phố Thái Nguyên, gần đây phát triển rất nhanh Năm 2019 được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận cho Tập đoàn Danko vào đầu tư xây dựng dự án đầu tiên trên địa bàn

tỉnh Thái Nguyên là Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên)

Để nhìn nhận cụ thể hơn về công tác bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định

cư (TĐC) tại khu vực xã Cao Ngạn và phường Chùa Hang, dưới sự hướng dẫn của

cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị Lợi, được sự tạo điều kiện của Trung tâm Phát triển

quỹ đất thành phố Thái Nguyên và sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Danko City Thái Nguyên)” nhằm đánh giá những khó khăn, tồn tại, tìm ra

nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác THĐ tại Dự án này và những nơi khác tương tự Dự án này do Tập đoàn Danko làm chủ đầu tư nên người dân thành phố Thái Nguyên thường gọi tắt là Dự án Danko

2 Mục tiêu của nghiên cứu

- Giới thiệu khái quát về Dự án Danko City Thái Nguyên

- Đánh giá thực trạng kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án Danko

City Thái Nguyên

- Đánh giá ý kiến của người dân về việc THĐ thực hiện Dự án Danko City

Thái Nguyên

- Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở giai đoạn sau và những dự án tương tự

3 Ý nghĩa của nghiên cứu

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài: Góp phần cho các nhà quản lý tham khảo để

hoạch định chính sách tại địa phương và hoàn thiện chính sách chung của cả nước với trường hợp Nhà nước THĐ theo quy hoạch

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp

những tồn tại, hạn chế trong công tác THĐ tại Dự án Danko City Thái Nguyên, góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá đời sống, việc làm của người dân ở giai đoạn sau so với trước khi Nhà nước THĐ tại Dự án này và là tư liệu tham khảo cho các dự án khác có điều kiện tương đồng

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Các khái niệm liên quan bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì:

“Nhà nước THĐ là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”

1.1.1.2 Bồi thường về đất: Theo Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì:

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

1.1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 14, Điều 3, Luật Đất

đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước THĐ là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”

1.1.1.4 Tái định cư: Mặc dù thuật ngữ “tái định cư” được pháp luật đất đai

đề cập nhưng không giải thích khái niệm này là gì Chúng ta có thể hiểu, tái định cư

là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi, có thể bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền (Phan Trung Hiền, 2017)

1.1.1.5 Giải phóng mặt bằng: Trong Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện

hành không có định nghĩa về giải phóng mặt bằng (GPMB), mặc dù có sử dụng

cụm từ này Chúng ta có thể hiểu, GPMB là một quá trình “làm sạch” mặt bằng

thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới (Phan Trung Hiền, 2017)

1.1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa, đặc điểm của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.2.1 Mục đích của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là THĐ của người đang

sử dụng giao cho nhà đầu tư thực hiện các dự án để thực hiện mục tiêu phát triển kinh

tế xã hội của đất nước, vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng

1.1.2.2 Yêu cầu của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Công tác bồi thường phải đúng và đủ với đất đai bị thu hồi và tài sản bị thiệt hại, bằng giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Công tác hỗ trợ ở tất cả các loại hình phải đảm bảo điều kiện tốt nhất cho sự

ổn định bền vững đời sống, sản xuất, của người có đất thu hồi

- Công tác tái định cư phải đảm bảo người có đất ở, nhà ở bị thu hồi có chỗ ở, tái thiết cơ sở hạ tầng, các điều kiện cho hoạt động sản xuất kinh doanh và đời sống, tạo lại nguồn thu nhập và các văn hóa truyền thống, các hoạt động giáo dục, văn hóa, y tế, thể thao… và sinh hoạt cộng đồng cho người dân

1.1.2.3 Ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Giải quyết tốt vấn đề

BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ chính là xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên, gồm: (i) Lợi ích của người sử dụng đất, cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi; (ii) Lợi ích của Nhà nước, của xã hội; (iii) Lợi ích của người hưởng lợi từ việc THĐ (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân…) sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện:

- Về phương diện chính trị: góp phần duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị

và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

- Về phương diện kinh tế - xã hội: góp phần cho người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống và doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế

1.1.2.4 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Công tác BT,

HT, TĐC có những đặc điểm sau:

- Tính đa dạng: Các dự án thực hiện ở các địa phương khác nhau, có đối tượng THĐ khác nhau, có phong tục, tập quán khác nhau dẫn đến quá trình thực hiện công tác BT, HT, TĐC đơn giá để tính BT, HT cũng được tiến hành không giống nhau đối với từng dự án, với từng địa phương

- Tính phức tạp: Công tác BT, HT, TĐC ở mỗi dự án là khác nhau Các dự án ở

khu vực nông thôn, thu hồi nhiều đất nông nghiệp, đời sống nông dân phụ thuộc chính vào nông nghiệp, họ có tâm lý là giữ được đất để sản xuất, không muốn dịch chuyển sang nghề khác Các dự án ở khu vực đô thị, thường liên quan nhiều đến THĐ ở có giá trị rất lớn và tâm lý, tập quán của con người là ngại di chuyển chỗ ở nên lại càng phức tạp hơn Sự tồn tại trên thực tế cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn cũng ảnh hưởng đến công tác BT, HT, TĐC

1.1.3 Những nguyên tắc và yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.3.1 Một số nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Việc BT, HT, TĐC khi THĐ phải tuân theo các nguyên tắc sau:

(i) Phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ

(ii) Phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

(iii) Phải gắn với việc tái định cư với ổn định đời sống và việc làm cho người

có đất bị thu hồi

(iv) Phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng (v) Phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục,

tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

1.1.3.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất (Đào Trung Chính, 2014)

- Chính sách, pháp luật đất đai: Công tác BT, HT, TĐC với người dân có đất

bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững Nó là một phần của chính sách pháp luật đất đai, nên có thể nói chính sách pháp luật đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách BT, HT, TĐC

- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản ra đời ảnh hưởng trực tiếp

đến việc THĐ, góp phần giảm thiểu việc THĐ để thực hiện các dự án đầu tư Nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để đầu tư dự án, họ có thể tự mua đất của người đang

sử dụng Người bị THĐ có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phụ thuộc vào các suất tái định cư…

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác

động tới chính sách BT, HT, TĐC trên hai khía cạnh: (i) Nó là căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (ii) Nó là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất bồi thường

1.2 Khái quát các quy định về bồi thường, hỗ trơ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Quy trình thực hiện công tác thu hồi đất

Hình 1.1 Quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên

Bước 3 Hội đồng BT, HT, TĐC điều tra, xác minh về đất, tài sản gắn liền với đất

Bước 4 Hội đồng BT, HT, TĐC lập, niêm yết và lấy ý kiến về

phương án BT, HT, TĐC

Bước 5 Hội đồng BT, HT, TĐC tiếp thu, hoàn chỉnh phương án BT, HT, TĐC

Bước 6 Ban hành Quyết định thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất

Bước 2 Người bị thu hồi đất tự kê khai tài sản Bước 1 Thành lập Hội đồng BT, HT, TĐC; Thông báo thu hồi đất

Bước 8 Hội đồng BT, HT, TĐC phổ biến và niêm yết công khai Quyết định phê duyệt

phương án bồi thường và gửi Quyết định BT, HT, TĐC cho người có đất thu hồi

Bước 7 Ban hành Quyết định phê duyệt phương án dự toán bồi thường

và thực hiện phương án BT, HT, TĐC

Bước 9 Chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

Bước 10 Bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ BT, HT, TĐC

1.2.2 Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Phương án BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ được quy định tại Điều 28, Nghị

định số 47/2014/NĐ-CP gồm các nội dung sau:

- Họ và tên, địa chỉ của người có đất thu hồi;

- Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất thu hồi; số lượng, khối lượng, giá trị hiện có của tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại;

- Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

- Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

- Chi phí lập và tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Việc bố trí tái định cư;

- Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

- Việc di dời mồ mả

Việc lấy ý kiến về phương án BT, HT, TĐC được thực hiện theo quy định tại

Khoản 2, Điều 69, Luật Đất đai 2013 phải niêm yết, tiếp nhận ý kiến đóng góp của người dân trong khu vực có đất thu hồi ít nhất là 20 ngày, kể từ ngày niêm yết

1.2.3 Bồi thường về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ

Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ phải tháo

dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương Trường hợp phần còn lại của nhà, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử

dụng không thuộc trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng

mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành

- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước THĐ

Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của

vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm THĐ;

Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm THĐ mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm THĐ đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường Nếu tại thời điểm THĐ chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra

- Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước THĐ: Khi Nhà nước THĐ mà

phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt

1.2.4 Các loại hình hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.4.1 Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất

- Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi Nhà nước THĐ, gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện chính sách pháp luật của Nhà nước

+ Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó; + Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định, đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh (hoặc công ty nông, lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc doanh) là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất của tập đoàn sản xuất nông nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp

và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước THĐ thì được hỗ trợ ổn định sản xuất

- Hình thức hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi Nhà nước THĐ, gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ

ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc đối tượng quy định tại các Điểm d, đ và e, Khoản 1, Điều 19, Nghị định số

47/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền

+ Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm

g, Khoản 1, Điều 19, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định của pháp luật về lao động nhưng thời gian trợ cấp không quá 06 tháng

1.2.4.2 Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước THĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hoặc có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp thì khi Nhà nước THĐ nông nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

+ Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 129, Luật Đất đai 2013;

+ Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước THĐ ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ ở kết hợp kinh doanh, dịch

vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013

+ Đào tạo nghề cho các nhân khẩu trong độ tuổi lao động hiện có của hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp đối với từng loại hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi

1.2.4.3 Hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Điều kiện hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước THĐ: Khi Nhà nước THĐ, người

sử dụng đất sẽ được hỗ trợ tái định cư nếu thuộc trường hợp THĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

- Thực hiện hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước THĐ: Việc hỗ trợ tái định cư

được thực hiện như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà

ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự

lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp

1.2.4.4 Các loại hỗ trợ khác khi Nhà nước thu hồi đất

- Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước: Hộ gia đình,

cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước THĐ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

- Hỗ trợ khi THĐ công ích của xã, phường, thị trấn: Trường hợp đất thu hồi

thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cụ thể

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước THĐ: Ngoài việc hỗ trợ

quy định tại các Điều: 19, 20, 21, 22, 23 và 24, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, căn

cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước THĐ nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều

75, Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Hỗ trợ di chuyển: Hộ gia đình theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất

đai 2013 và cá nhân đang sử dụng đất mà phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước THĐ thì được hỗ trợ di chuyển Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt

- Hỗ trợ thuê nhà: Người bị THĐ (cả trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà

nước) mà phải di chuyển chổ ở và không còn chỗ ở khác trên địa bàn cấp xã nơi THĐ thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới thì được hỗ trợ tiền thuê nhà ở

1.2.5 Chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư được quy định tại Điều 26, Nghị định

số 47/NĐ-CP như sau:

- Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định THĐ

- Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai

- Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Điều 27, Nghị định số 47/NĐ-CP quy định ”Suất tái định cư tối thiểu” như sau:

- Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4, Điều 86, của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư

1.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cả nước

Theo Nguyễn Đắc Nhẫn (2021): Cả nước hiện đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phân cấp của Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ để áp dụng tại địa phương Cụ thể, về mức bồi thường chi phí di chuyển các địa phương quy định theo tiêu chí khác nhau như: Bồi thường chi phí di chuyển chia theo các cự ly quãng đường (có 7/63 tỉnh, thành); theo chi phí thực tế (có 6/63 tỉnh); theo loại nhà, diện tích xây dựng nhà bị thu hồi (có 8/63 tỉnh); theo đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh (có 32/63 tỉnh); không quy định bồi thường chi phí di chuyển (có 10/63 tỉnh)

Về mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước THĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Mức hỗ trợ chủ yếu ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất đối với từng loại đất nông nghiệp hoặc hỗ trợ chung cho tất cả các loại đất nông nghiệp (tính bằng 1 đến 5 lần) hoặc theo từng địa bàn cấp xã, cấp huyện Bên cạnh đó, một số tỉnh quy định mức hỗ trợ thấp hơn quy định như: Phú Yên quy định mức hỗ trợ bằng 0,5 lần đối đất rừng sản xuất là rừng trồng, Long An quy định mức hỗ trợ bằng 0,4 lần giá đất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ ở kết hợp kinh doanh, dịch

vụ mà phải di chuyển chỗ ở: Các địa phương quy định theo những tiêu chí khác

nhau như theo thu nhập sau thuế; theo chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định; hỗ trợ cụ thể bằng tiền theo nhân khẩu trong độ tuổi lao động hoặc cho cả hộ gia đình; hỗ trợ bằng việc bồi thường bằng quỹ đất có vị trí tương đương cho thuê đất sản xuất, kinh doanh hoặc ưu tiên vị trí thuận lợi khi giao đất tái định cư; có 24 tỉnh không quy định mức hỗ trợ này

Về mức hỗ trợ tái định cư, quy định mức hỗ trợ bằng tiền hoặc bằng giá trị suất đầu tư hạ tầng tại tái định cư tập trung (có 45/63 tỉnh); có hỗ trợ từ 5% đến 50% giá trị bồi thường về đất (có 7/63 tỉnh); hỗ trợ theo tỷ lệ phần trăm (%) giá trị suất tái định cư tối thiểu (có 6/63 tỉnh) có 3 tỉnh không quy định khoản hỗ trợ này (Nghệ An, Đà Nẵng và Long An)

Có 53/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, với diện tích khác nhau tùy theo điều kiện của từng địa phương

có 10 tỉnh không quy định nội dung này

Có 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định suất tái định cư tối thiểu bằng nhà ở là căn hộ chung cư với diện tích tối thiểu khác nhau hoặc theo diện tích nhà ở tái định cư của dự án được phê duyệt có 36/63 tỉnh không quy định suất tái định cư tối thiểu bằng nhà ở

Suất tái định cư tối thiểu bằng tiền được quy định ở các địa phương theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (mức từ 25 đến 300 triệu đồng) hoặc theo diện tích suất tái định cư tối thiểu nhân với giá đất ở cụ thể tại nơi tái định cư hoặc giá trị đầu tư tính bình quân cho mỗi suất tái định cư 16 tỉnh không quy định suất tái định cư tối thiểu bằng tiền

Về thực trạng thực hiện THĐ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, theo Báo cáo kết quả Đề án hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về THĐ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đầy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư của Tổng cục Quản lý đất đai (năm 2018), tổng diện tích đất đã thu hồi thực hiện các dự

án đầu tư là 2.188.577,22 ha (từ năm 2014 đến năm 2017), trong đó có:1.594.485,38 ha đất nông nghiệp, 591.787,73 ha đất phi nông nghiệp và

2.304,11 ha đất chưa sử dụng (tổng hợp được từ 42/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)

Theo Báo cáo kết quả Đề án hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về THĐ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đầy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư của Tổng cục Quản lý đất đai (năm 2018), từ năm 2014 đến năm

2017, thực hiện bồi thường bằng đất với diện tích 13.022,83 ha, trong đó: diện tích đất để bồi thường bằng đất ở là 250,50 ha, bằng đất nông nghiệp là 12.636,63 ha và bằng đất phi nông nghiệp là 135,71 ha

Đối với bồi thường tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất, các địa phương đã thực hiện bồi thường bằng tiền với tổng số tiền

là 51.456,88 tỷ đồng, trong đó, tiền bồi thường nhà ở và công trình gắn liền với đất

là 44.708,79 tỷ đồng Thực hiện hỗ trợ số tiền là 43.075,63 tỷ đồng, trong đó, hỗ trợ

ổn định đời sống và sản xuất là 9.069,47 tỷ đồng; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

và tìm kiếm việc làm là 33.666,42 tỷ đồng; hỗ trợ tái định cư là 820,24,83 tỷ đồng

- Năm 1982, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã cho xuất bản Sổ tay Tái định cư không tự nguyện

- Năm 1990, Trung tâm về Định cư (UNCHS = United Nations Centre of

Human Settlement) của Liên Hợp Quốc, Ủy ban của Liên Hợp Quốc về Quyền con người (UNCHR = United Nations Commission on Human Rights), Tổ chức Nông Lương Thế giới (FAO = Food and Agriculture Organization) đã tập trung vào vấn

độ đa sở hữu về đất đai: vừa sở hữu tư nhân, vừa sở hữu Nhà nước

- Năm 2005, ADB đã chỉ ra những ưu điểm và hạn chế của quy trình THĐ phục

vụ cho các mục đích thương mại, công nghiệp

- Năm 2009, World Bank đề xuất các việc cần làm để định giá đất và tài sản gắn liền theo thị trường áp dụng cho BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ như sau: (i) Hoạt động dịch vụ định giá đất và tài sản gắn liền phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện (ii) Hiệp hội định giá có quyền đưa ra các tiêu chuẩn kĩ thuật quốc gia về định giá đất và tài sản gắn liền, hướng dẫn thực hiện các tiêu chuẩn

kĩ thuật này (iii) Thành lập các hội đồng định giá đất và tài sản gắn liền ở cấp quốc gia và cấp tỉnh độc lập với hệ thống hành chính, có thẩm quyền quyết định về giá đất

với chủ sở hữu và các bên khác có liên quan về giá trị và hình thức bồi thường (tiền mặt, đất, sở hữu cổ phần và các hình thức khác) do các bên thỏa thuận

- Năm 2013, Tổng cục Đường bộ Việt Nam, đề xuất chính sách tái định cư cho

“Dự án Quản lý tài sản đường bộ Việt Nam - VRAMP” nhằm hài hòa giữa các quy

định về BT, HT, TĐC của Chính phủ Việt Nam và chính sách tái định cư không tự nguyện của World Bank, bao gồm: (i) Xem xét tất cả các phương án có thể lựa chọn trong quá trình thiết kế dự án để tránh hoặc giảm thiểu nhất tái định cư không tự nguyện; (ii) Trường hợp không thể tránh được thì các hoạt động tái định cư cần được thực hiện như những chương trình phát triển bền vững, cần cung cấp đủ các nguồn lực đầu tư để giúp những người bị ảnh hưởng bởi dự án được chia sẻ những lợi ích

dự án mang lại; (iii) Những người bị di dời cần được hỗ trợ để cải thiện điều kiện sống và thu nhập, hoặc ít nhất là khôi phục lại được điều kiện sống như trước khi có

Dự án

Theo Phương Thảo (2013), Kinh nghiệm THĐ của một số quốc gia trên thế giới như sau:

- Ở Trung Quốc: Đất đai thuộc chế độ công hữu, chỉ THĐ vì lợi ích công cộng

Quy trình THĐ gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện THĐ (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất ); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch THĐ; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch THĐ và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt về kế hoạch thu hồi và bồi thường

Thẩm quyền THĐ là của Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh Cục Quản lý tài nguyên đất tại các địa phương thực hiện quản lý giải phóng mặt bằng

Nguyên tắc bồi thường là phải bảo đảm cho người bị THĐ có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi THĐ không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của đất bị thu hồi Đối với đất nông nghiệp, tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây, rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Đối với

đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá

- Ở Hàn Quốc: Đất đai là sở hữu tư nhân, Nhà nước THĐ trong các trường

hợp phục vụ mục đích công cộng

Việc bồi thường khi Nhà nước THĐ được thực hiện theo phương thức tham vấn

và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị THĐ về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn không thành thì Nhà nước phải cưỡng chế

Thẩm quyền THĐ là của Tổ chức Nhà ở Quốc gia - Một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập được phép THĐ theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Nhà nước bồi thường khi THĐ trên cơ sở các nguyên tắc sau: (i) Việc bồi thường do chủ dự án thực hiện (ii) Chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho

chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng (iii) Thực hiện bồi thường

cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội (iv) Thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

- Ở Singapore: Có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai, việc THĐ chỉ

được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng

Thẩm quyền THĐ là của Nhà nước Nhà nước đứng ra THĐ rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác THĐ phải được sự cho phép bởi Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Mức bồi thường thiệt hại khi THĐ được căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới…

1.4.2 Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

Phạm Thu Thủy (2014), chính sách pháp luật về bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp còn một số hạn chế sau đây: (i) Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường nên không được người bị THĐ chấp thuận (ii) Pháp luật quy định giá bồi thường là giá đất xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định THĐ là chưa hợp lý; bởi tại thời điểm này, người bị THĐ chưa nhận được tiền bồi thường mà phải một thời gian sau họ mới nhận được tiền thì giá đất đã tăng cao hơn rồi (iii) Lợi ích giữa các bên: Nhà nước, người bị THĐ nông nghiệp, doanh nghiệp chưa thực sự hài hòa; người nông dân bị mất đất nông nghiệp vẫn thiệt thòi nhất

Nguyễn Thị Dung (2014), giá đất là một trong những điểm mấu chốt trong các quy định về chính sách bồi thường và là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại phức tạp

Lê Thị Hương Giang (2014), việc bồi thường cho người dân không đúng giá thị trường đã phát sinh nhiều khiếu kiện đông người mang tính chất điểm nóng

Đặng Tiến Sĩ và nnk (2015), nghiên cứu BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ 2

dự án tại huyện Vân Đồn cho thấy: (i) Đơn giá do UBND tỉnh Quảng Ninh quy định

về bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp và tài sản gắn liền đất vẫn chưa thoả đáng, chưa phù hợp với thực tế (ii) Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chủ yếu bằng tiền và trả trực tiếp cho người dân; công tác đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa được quan tâm đúng mức nên hộ gia đình bị THĐ nông nghiệp đã gặp rất nhiều khó khăn (iii) Các giải pháp là: cần thực hiện tốt đăng kí biến động đất đai; đa dạng hoá phương án bồi thường; xây dựng chính sách hỗ trợ dài hạn và tạo việc làm, có hướng dẫn sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ một cách hiệu quả

Đỗ Hữu Nghị và nnk (2016) nhận xét: (i) Dự án có THĐ ảnh hưởng rất lớn đến người dân về tinh thần, vật chất, công việc và thu nhập (ii) Nên chú trọng công tác đào tạo nghề và xây dựng các mô hình kinh tế tại địa bàn; thành lập các địa điểm kinh doanh, mở các lớp đào tạo ngắn hạn miễn phí về hoạt động kinh doanh giúp người dân tiếp cận các hình thức kinh doanh, sử dụng hiệu quả nguồn tiền nhận được từ đền bù đất bị thu hồi

Đoàn Minh Hà (2017), khi nghiên cứu “giải phóng” chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra 4 tồn tại như sau: (i) Việc áp dụng các quy định

BT, HT, TĐC chưa tốt (ii) Đơn giá bồi thường đất ở thấp hơn giá thị trường, chỉ

bằng 40-50% giá thị trường, (iii) Hiệu quả công tác bồi thường chưa cao (iv) Việc

xử lí đối với các dự án treo chưa hiệu quả Các giải pháp: (i) Cần đồng bộ chính sách

BT, HT, TĐC, đảm bảo lợi ích cho các bên có liên quan (ii) Cần xem xét bồi thường

về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất (iii) Cần nâng cao

sự đồng thuận của người dân đối với phương án BT, HT, TĐC

Nguyễn Minh Thuận và nnk (2018), để đảm bảo sinh kế cho người dân sau khi THĐ thì: (i) Nhà nước cần tính toán cẩn thận các phương án chuyển dịch sinh

kế và nơi ở cho người dân; cần có chính sách ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp đối với sinh kế và thu nhập của người dân (ii) Chính quyền địa phương cần triển khai các giải pháp, tạo điều kiện tốt nhất tìm kiếm sinh kế cho người dân; có chính sách tạo nguồn vốn cho người dân chuyển sang nghề phi nông nghiệp (iii) Người bị THĐ cần có phương án sử dụng tiền đền bù hiệu quả, tập trung đầu tư sản xuất kinh doanh

Nguyễn Đình Thọ (2019), xác định giá đất theo thị trường sẽ giải quyết được hầu hết các vướng mắc về đất đai hiện nay Vì vậy, cần thay đổi phương pháp định giá đất

Theo Nguyễn Vinh Diện (2019):

Pháp luật đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo hướng hạn chế THĐ để phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm công khai, minh bạch và công bằng; giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định (phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường) bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình định giá, áp giá; các điều kiện bồi thường quy định theo hướng mở rộng phạm vi được bồi thường, nhất là bồi thường đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ Những sửa đổi, bổ sung này đã góp phần bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi

Từ thực tiễn thi hành nghiên cứu nhận thấy còn nhiều bất cấp cập trên các khía cạnh về căn cứ THĐ như: giá đất bồi thường; xác định nguồn gốc và loại đất bồi thường; xác định thiệt hại và bồi thường những thiệt hại phát sinh khi Nhà nước

THĐ; nhiều trường hợp bồi thường chưa đảm bảo công bằng; bất cập trong bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; bất cập trong bồi thường đất hành lang Việc thực thi lĩnh vực pháp luật trên thực tế còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém dẫn đến việc áp dụng pháp luật không chính xác, gây thiệt hại cho các bên, như việc xác định loại đất, diện tích đất và chủ sử dụng đất không đúng; lợi dụng quy định THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để THĐ

vì lợi ích tư nhân, lợi ích nhóm; quá trình thực thi thiếu công khai, minh bạch, công bằng; việc xây dựng phương án bồi thường và giải quyết quyền lợi bồi thường trong một số trường hợp còn chậm trễ và không đúng quy định của pháp luật gây thiệt hại cho người bị THĐ

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ như sau: (i) Hoàn thiện pháp luật về căn cứ THĐ; (ii) Hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc bồi thường; (iii) Hoàn thiện pháp luật về điều kiện bồi thường về đất; (iv) Hoàn thiện pháp luật về xác định thiệt hại khi Nhà nước THĐ; (v) Hoàn thiện pháp luật

về xác định và giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người bị THĐ

và người hưởng lợi từ việc THĐ mang lại; (vi) Hoàn thiện pháp luật trong các trường hợp cụ thể

Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ: (i) Hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gồm cả cấp đổi, cấp lại); (ii) Đẩy nhanh việc chứng nhận đối với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (iii) Hoàn thành công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; (iv) Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch trong quá trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quá trình thu hồi, bồi thường; (v) Xác lập và phát huy cơ chế bảo đảm tuân thủ đúng trình tự, thủ tục THĐ và các quy định về chính sách BT, HT, TĐC; (vi) Tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước THĐ nói riêng cho người dân, từ đó tạo ra sự đồng thuận của người dân khi Nhà nước THĐ; (vii) Quản lý và giám sát thường xuyên, chặt chẽ việc sử dụng đất để ngăn chặn, xử lý kịp thời việc người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; các hành vi lấn, chiếm đất đai,

đầu tư vào đất bất hợp pháp; (viii) Giải quyết nhanh chóng, chính xác, dứt điểm và đúng pháp luật các khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi thường khi Nhà nước THĐ Nguyễn Thế Hoàn (2020), Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở thành

phố Thái Nguyên còn 06 tồn tại sau: (i) Đơn giá bồi thường thấp; (ii) Đơn giá giao

đất tái định cư thấp; (iii) Tỉ lệ khiếu nại cao; (iv) Tỉ lệ chi tiền bồi thường, hỗ trợ

cho học nghề và kinh doanh thấp; (v) Sự phù hợp với việc làm mới chưa cao; (vi)

Một số quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn thiếu, chưa chuẩn Có 03 định hướng về giải pháp là: (i) Giải quyết triệt để tận gốc các khiếu nại, đảm bảo công bằng trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; xác định đơn giá bồi thường, giao đất tái định cư đúng bằng giá thị trường; (ii) Nâng cao tỉ lệ chi tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân cho học nghề và kinh doanh; đảm bảo cuộc sống ổn định bền vững cho người có đất thu hồi; (iii) Hoàn thiện các quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sao cho lợi ích của người dân có đất thu hồi được

- Một số bất cập trong chính sách hỗ trợ khi nhà nước THĐ: (i) Chính sách hỗ

trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm rất khó thực hiện vì: Không phải địa phương nào cũng có khả năng giải quyết việc làm cho tất cả những người bị THĐ; Không phải ai cũng phù hợp với những ngành nghề mà địa phương đào tạo,

đặc biệt là những người đã lớn tuổi Chính điều đó dẫn đến tình trạng nhiều người

sử dụng đất sau khi bị thu hồi không có việc làm, không có thu nhập để sinh sống Thực tế cho thấy, ở nhiều khu vực, sau khi THĐ nông nghiệp, bài toán giải quyết việc làm cho người nông dân rất nan giải (ii) Chính sách tái định cư thực hiện chậm, chưa được quan tâm đúng mức Thực tế cho thấy, nhiều khu tái định cư cho người bi THĐ còn kém chất lượng, xuống cấp trong thời gian ngắn Chính vì vậy, nhiều người dân có cuộc sống không ổn định sau khi bị THĐ

- Hoạt động giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập gây bất bình trong nhân

dân, ảnh hưởng tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương: Người dân

không hợp tác để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng Nhiều dự án đã thu hồi được một phần diện tích nhưng phần còn lại chưa thể thu hồi được nên toàn bộ dự án

bị ngưng trệ Người dân sống xung quanh khu vực có dự án không được triển khai đúng tiến độ trong nhiều trường hợp bị ảnh hưởng tiêu cực

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số địa phương còn chậm trễ tác động tiêu cực đến công tác THĐ: Thực tế công tác cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng ở nhiều địa phương người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác BT, HT, TĐC

* Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật: Cần bổ sung quy định “nguyên tắc giá

bồi thường phù hợp với giá thị trường” do một tổ chức thẩm định độc lập thực hiện Cần quy định rõ về trường hợp hỗ trợ khi nhà nước THĐ để đảm bảo những hỗ trợ

đó có tính khả thi và đạt được mục tiêu quản lý kinh tế - xã hội toàn diện của nhà nước Cụ thể như sau:

+ Đối với trường hợp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm Pháp luật cần quy định rõ, nếu đất sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp mà người nông dân vẫn đang sử dụng và không có phương án cụ thể về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề thì không được phép thu hồi Cơ quan nhà nước phải tham khảo ý kiến của

nhân dân về các ngành nghề được đào tạo khi nhà nước THĐ

+ Cần quy định rõ ràng về thời hạn mà các chủ dự án phải triển khai giải phóng mặt bằng và giải phóng mặt bằng xong, nếu quá thời hạn đó thì dự án bị thu hồi

- Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi:

+ Xây dựng cơ chế kiểm soát quyền lực trong THĐ nhằm tránh tình trạng tham nhũng, hách dịch, cửa quyền Theo đó, cơ chế kiểm soát quyền lực phải được xây dựng từ khâu quy hoạch đất đai Việc quyết định THĐ hoặc BT, HT, TĐC khi THĐ phải được nghiên cứu kỹ lưỡng về nhiều yếu tố, đảm bảo việc THĐ phải mang lại giá trị kinh tế - xã hội lớn hơn mới thực hiện

+ Đối thoại nhiều lần, liên tục với người dân để nhanh chóng tìm ra phương

án bồi thường thỏa đáng nhất Chính quyền tại địa phương và chủ dự án đầu tư là người phải thực hiện nhiện vụ này Trong cuộc đối thoại, người chủ trì cần ghi nhận lại mong muốn, nguyện vọng của nhân dân để tìm cách giải quyết phù hợp + Tích cực tuyên truyền để người dân hiểu về ý nghĩa kinh tế - xã hội của việc nhà nước THĐ

+ Tích cực thanh tra, kiểm tra công tác thu hồi đất, BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, để phát hiện vi phạm và ngăn chặn được hành vi vi hạm Đồng thời, thanh tra, kiểm tra còn có tác dụng trong việc răn đe, giáo dục các chủ thể đảm bảo các chủ thể này phải thực hiện nghiêm chỉnh những quy định của pháp luật về hỗ trợ, bồi thường, tái định cư khi THĐ Nội dung chủ yếu của hoạt động thanh tra là: Hoạt động THĐ có đúng thẩm quyền, mục đích; Hoạt động bồi thường, hỗ trợ có đúng quy định của pháp luật và thỏa mãn nguyện vọng chính đáng của người sử dụng đất; Hoạt động tái định cư có đảm bảo chất lượng đặc biệt là chất lượng về nhà tái định cư…

+ Đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, những khu vực nào đất đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần tuyên truyền, vận động để người dân làm hồ sơ

Nguyễn Đức Hùng (2021), nghiên cứu “Hoàn thiện pháp luật về giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” cho thấy:

Còn nhiều khó khăn, vướng mắc về giá đất, về bồi thường khi Nhà nước THĐ như trình tự thực hiện điều chỉnh giá đất, thẩm định giá đất Công tác thẩm định giá đất là một khâu quan trọng trong việc thực hiện quy trình BT, HT, TĐC các dự án Thực tế hiện nay, các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn gặp rất nhiều khó khăn, hạn chế trong tìm kiếm thông tin giao dịch tài sản và xác định hệ số điều chỉnh giá đất Một số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách về giá đất; BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ như: Việc xây dựng giá đất bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường; thường xuyên có sự cập nhật bảng giá đất để việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất và đơn giá bồi thường được thực hiện chính xác nhất; hoàn thiện chính sách hỗ trợ kịp thời, phù hợp với sự thay đổi giá cả thị trường; đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với các hộ gia đình bị THĐ

Bùi thị Hồng Nhung (2022), quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư còn có những nội dung chưa phù hợp, như: (i) Trường hợp Nhà

nước THĐ để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; (ii) Giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ; (iii) Quy định về mức hỗ trợ ổn định được đời sống, sản xuất và phát triển chưa phù

hợp Cần hoàn thiện theo hướng sau: (i) Cần hướng dẫn làm rõ trường hợp Nhà nước

THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với các dự án thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; (ii) Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất cần quy định bắt buộc phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và cần tham vấn ý kiến từ phía những người sử dụng đất trực tiếp bị ảnh hưởng; (iii) Bổ sung căn cứ xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người

sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi bị THĐ”; (iv) Điều chỉnh mức hỗ trợ theo hướng tăng lên so với quy định

hiện nay

Phan Trung Hiền (2022), Giá đất là một trong những nội dung quan trọng được Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương Khóa XIII ngày 16 tháng 6 năm

2022 có định hướng, chỉ đạo để cụ thế hóa trong vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Một số bất cập của giá đất hiện hành cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THĐ cần khắc

phục sự thiếu công khai, minh bạch, dân chủ và sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị QSD đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường

Thứ hai, cần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân có đất bị THĐ

trong trường hợp số tiền bồi thường thấp do việc xác định giá trị QSD đất sai lệch Theo quy định hiện hành, sau khi nhận được quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC, người dân có thể lựa chọn một trong hai con đường

là khiếu nại và khiếu kiện Về khiếu nại, khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện THĐ nên Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ giải quyết khiếu nại lần một, còn Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết khiếu nại lần hai và cũng là lần cuối cùng

Về khiếu kiện, hiện nay theo hướng dẫn của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ mà có yêu cầu Tòa án xem xét về giá bồi thường thì Tòa án căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích THĐ, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định THĐ để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá trị QSDĐ”

Như vậy, ở cả 2 con đường là khiếu nại và khiếu kiện, dường như không có con đường nào bảo đảm một cách chắc chắn là công lý sẽ được thực thi và công bằng sẽ được lặp lại khi việc xác định giá đất tính bồi thường có bất cập, sai lệch

Ở tất cả các quốc gia tiến bộ trên thế giới đều thừa nhận vai trò của Tòa án trong giải quyết xung đột về giá đất Theo đó, Tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan

có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường

Như vậy, nên bổ sung quy định sau: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ mà có yêu cầu Tòa án xem xét về giá bồi thường thì Tòa án căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích THĐ, nguyên tắc và phương pháp định giá đất để yêu cầu các cơ quan hữu quan tiến hành xác định lại giá trị QSD đất bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và công bằng, tương xứng.”

Theo Trang tin điện tử của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2023), chiều 6/3, tại Hà Nội, Hội đồng tư vấn Khoa học, Giáo dục và Môi trường, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tổ chức hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với tiêu đề

“THĐ phải lưu ý đến quyền lợi của người dân” Như vậy, lợi ích của người dân trong THĐ là vấn đề rất quan trọng và cần quan tâm

Theo Hồng Lam (2023), THĐ tại Kon Tum chưa bao giờ là dễ dàng, bởi yếu

tố quyết định là BT, HT, TĐC rất khó khăn và phức tạp, uôn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện Có thể nói, chính những bất cập trong bồi thường khi THĐ dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài

Đặc biệt, từ đầu năm 2023 đến nay, UBND tỉnh đã tổ chức nhiều cuộc họp để chỉ đạo các sở, ngành, địa phương phối hợp giải quyết những vướng mắc phát sinh trong công tác giải phóng mặt bằng

Vì vậy, phần lớn khó khăn, vướng mắc về công tác bồi thường, hỗ trợ tái định

cư đã được tích cực, chủ động giải quyết, xử lý theo thẩm quyền, góp phần quan trọng đảm bảo triển khai các công trình, dự án theo kế hoạch và tiến độ

Chính quyền địa phương phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam các cấp và các tổ chức đoàn thể chính trị xã hội đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về THĐ, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi triển khai dự án đầu tư cho nhân dân Mặt khác, tổ chức gặp gỡ, đối thoại nhằm nắm bắt kịp thời tâm tư, nguyện vọng của nhân dân và những vấn đề bất cập, nảy sinh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi triển khai thực hiện các dự án

Thực tế cho thấy, các vụ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện liên quan đến bồi thường, tái định cư luôn chiếm tỉ lệ lớn Theo số liệu thống kê mới nhất, trong 5 tháng đầu

năm 2023, UBND tỉnh nhận 22 đơn khiếu nại, trong đó chủ yếu là khiếu nại liên quan đến lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng

Quy định rõ ràng là thế, nhưng khi triển khai phát sinh vấn đề một số trường hợp bị giải tỏa toàn phần, được bố trí tái định cư tại một nơi khác không đáp ứng quy định “nơi ở mới phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ”, dẫn đến cuộc sống bị xáo trộn Đây cũng là khởi đầu cho những khiếu kiện dai dẳng của người dân bị THĐ

Vấn đề gây bức xúc nữa là hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách bồi thường khi THĐ để trục lợi cá nhân Hành vi vi phạm này, nếu không được giải quyết triệt để, sẽ dẫn đến khiếu kiện kéo dài

Bởi người dân có thể hy sinh quyền lợi nếu việc THĐ vì lợi ích chung, nhưng

sẽ không bao giờ chấp nhận việc THĐ để tạo điều kiện cho tham nhũng, tư túi, cho lợi ích nhóm

Rõ ràng là, để giải “bài toán” bồi thường khi THĐ, cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quá trình quyết định giá đất cụ thể Bởi vì, không ai hiểu hơn họ về giá tài sản của họ

Cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra, phát hiện, chấn chỉnh những yếu kém, vi phạm trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ

1.5 Nhận xét từ nghiên cứu tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu

1.5.1 Nhận xét từ nghiên cứu tổng hợp tài liệu có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Hầu hết các quốc trên thế giới, cho dù là sở hữu công cộng về đất đai, hay sở hữu tư nhân về đất đai hay đa hình thức sở hữu đất đai thì trong quá trình phát triển đất nước đều có THĐ để xây dựng các công trình vì lợi ích công cộng, để phát triển kinh tế xã hội Ở Việt Nam, quyết định THĐ là việc làm định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai đó là Nhà nước đại diện cho toàn dân Từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, việc thu đất trở nên phức tạp vì từ đó pháp luật nước ta quy định quyền sử dụng đất được tính bằng tiền, người chủ sử dụng đất hợp pháp nếu đủ điều kiện thì sẽ được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ Hơn nữa, từ đó đến nay, pháp luật đất đai quy định nguyên tắc của bồi thường khi Nhà nước THĐ là “bồi thường bằng giá

thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi”, nhưng thực tế từ đó đến nay, ở nước

ta luôn tồn tại 2 loại giá đất chênh lệch nhau rất nhiều, đó là giá giá đất của Nhà nước bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường Chính điều này làm cho phức tạp và khó khăn trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ nói riêng Công tác BT, HT, TĐC luôn có đặc điểm là phức tạp và đa dạng Tuy hiện nay pháp luật đất đai ở nước ta đã hoàn thiện hơn rất nhiều nhưng công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ vẫn luôn là vấn đề khó khăn, phức tạp trong quản lý hành chính nhà nước nói chung và quản lý đất đai nói riêng

Công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ được quy định trong pháp luật đất đai khá đầy đủ, bao gồm: (i) Xây dựng phương án BT, HT, TĐC; (ii) Các loại bồi thường khi Nhà nước THĐ: bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, bồi thường giá trị tài sản gắn liền với đất… (iii) Các loại hỗ trợ, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; Hỗ trợ tái định cư; Các loại hỗ trợ khác khi Nhà nước THĐ (iv) Chính sách tái định cư: khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện đối với cuộc sống không kém hơn nơi THĐ; phải giao đất tái định cư xong mới được THĐ Tuy nhiên, khi áp dụng thì mỗi tỉnh, thành phố đều có những quy định chi tiết, cụ thể hơn Với tỉnh Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân tỉnh đã đưa ra quy trình THĐ gồm 10 bước theo Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2014

Thực trạng công tác BT, HT, TĐC trong cả nước khác nhau rất nhiều giữa các tỉnh, thành phố Mối tỉnh, thành phố đều có những quy định cụ thể và có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố về “suất tái định cư tối thiểu”, về đơn giá bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, về các khoản hỗ trợ để đảm bảo không thiệt thòi về quyền và lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất, đảm bảo cho cuộc sống người có đất thu hồi được ổn định, bền vững và không thua kém

so với trước khi THĐ Tuy đến nay,chính sách về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ

đã được hoàn thiện nhiều nhưng vẫn chưa thật sự phù hợp, chưa thật sự công bằng, vẫn còn một số người có đất thu hồi bị thiệt thòi hơn so với người sử dụng đất xung