Thự trạng và á giải pháp nâng ao hất lượng định giá tài sản bảo đảm tại á ngân hàng thương mại ứng dụng vào ngân hàng thương mại ổ phần quố tế

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay k

TRƯ NG Đ Ờ Ạ I H C BÁCH KHOA HÀ NỘI Ọ

-LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA H C Ọ

Trang 1………

Lời cam đoan………

Mục lục………

Lời mở đầ u………

Chương 1: TSBĐ và hoạ ột đ ng định giá TSBĐ tại các NHTM…………

1.1- Hoạ ột đ ng bả ảo đ m tiền vay tại các NHTM………

1.1.1- S cự ần thiết lập ả ảb o đ m tiền vay của NHTM………

1.1.2- Các khái niệm chung………

1.1.3- Các hình t ức bả ảh o đ m tiền vay………

1.2- Một số quy định ề ả ả v b o đ m tiền vay………

1.2.1- Các tài sản dùng để ả ả b o đ m ti n vay……… ề 1.2.2- Điều kiệ ố ớn đ i v i tài s n đư c nhận làm bả ảả ợ o đ m tiền vay 1.2.3- Điều kiệ ố ớn đ i v i bên bảo lãnh………

1.2.4- Phạm vị ả b o đ m tiềả n vay………

1.2.5- X ử lý TSBĐ tiền vay………

1.3- Định giá TSBĐ tiền vay tại các NHTM………

1.3.1- S cự ần thiết phả địi nh giá TSBĐ tiền vay………

1.3.2- Khái niệm định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.3- Nguyên tắ ịc đ nh giá TSBĐ tiền vay………

1.3.4- Các cơ sở để đị nh giá TSBĐ tiền vay………

1.3.5- Các phương pháp định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.6- Các quy trình định giá TSBĐ………

1.3.7- Các nhân tố ảnh hưởng ới hoạ ột t đ ng đ nh giá TSBĐ…… ị

Chương 2: Thực tr ng hoạ ộạ t đ ng định giá TSBĐ tại NHTMCP Qu c tế ố

1

2

3

5

7

7

7

9

10

12

12

13

14

14

16

16

16

18

18

20

22

55

61

64

2.1.2- Sơ đồ ộ b máy tổ chức VIB, khái quát phòng QLTSBĐ……

2.1.3- Tình hình hoạ ột đ ng kinh doanh của VIB………

2.2- Thự ạc tr ng cho vay có bả ảo đ m bằng tài sản tại VIB………

2.2.1- Tình hình dư nợ cho vay có b o đ m b ng tài sản………… ả ả ằ

2.2.2- Các hình th c cho vay có bứ ảo đảm b ng tài sản……… ằ

2.2.3- Các loại TSBĐ tại VIB………

2.3- Thự ạc tr ng hoạ ột đ ng đ nh giá TSBĐ tị ại VIB………

2.3.1- Cơ sởpháp lý của ho t đ ng……… ạ ộ

2.3.2- Quy trình định giá TSBĐ………

2.3.3- Đánh giá hoạ ột đ ng đ nh giá TSBĐ tị ại VIB………

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện ho t đ ng đạ ộ ịnh giá TSBĐ tại VIB… 3.1- Phương hướng phát triển hoạ ột đ ng cho vay có đảm bảo bằng

tài sản của VIB trong thời gian tới………

3.1.1- Phương hướng phát triể ủn c a VIB trong th i gian t i……… ờ ớ

3.1.2- Phương hướng phát triể ủn c a ho t đ ng cho vay có b o ạ ộ ả

đảm b ng tài s n trong th i gian t i ……… ằ ả ờ ớ

3.2- Giải pháp và kiến nghị để hoàn thi n hoạ ộệ t đ ng đ nh giá TSBĐ ị

B Ộ GIÁO DỤ C VÀ ĐÀO T ẠO

TRƯ NG Đ Ờ Ạ I H C BÁCH KHOA HÀ NỘI Ọ

-LUẬN VĂN TH C SỸẠ KHOA H C Ọ

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GI I PHÁP NÂNG CAO CH Ả ẤT LƯỢNG

ĐỊ NH GIÁ TÀI S N B O Đ M T I CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG Ả Ả Ả Ạ

MẠI ỨNG DỤ NG VÀO NGÂN HÀNG THƯƠNG M I CỔ PHẦN Ạ

QUỐC TẾ

NGÀNH: QU N TRẢ Ị KINH DOANH TÁC GI : NGUY N THANH HẢ Ễ ẢI

Người hư ng d n khoa h c: TS NGUYỄN TIÊN PHONG ớ ẫ ọ

HÀ NỘI 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan : Luận văn “Thực trạng và các giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Ứng dụng vào NHTMCP Quốc tế” là công trình nghiên cứu riêng của tôi

Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực, kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này chưa từng được công bố tại bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin chân thành cám ơn các Thầy Cô trong khoa Kinh tế và Quản lý trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã truyền đạt cho tôi kiến thức trong suốt những năm học ở trường Tôi xin chân thành cám ơn các anh chị đồng nghiệp đang công tác Ngân hàng TMCP Quốc tế đãtạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian làm Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Tiên Phong đã

tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành tốt luận văn này

Hà Nội, ngày 01 tháng 11 năm 2009

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hải

MỤC LỤC

Trang

Trang 1………

Lời cam đoan………

Mục lục………

Lời mở đầu………

Chương 1: TSBĐ và hoạt động định giá TSBĐ tại các NHTM…………

1.1- Hoạt động bảo đảm tiền vay tại các NHTM………

1.1.1- Sự cần thiết lập bảo đảm tiền vay của NHTM………

1.1.2- Các khái niệm chung………

1.1.3- Các hình thức bảo đảm tiền vay………

1.2- Một số quy định về bảo đảm tiền vay………

1.2.1- Các tài sản dùng để bảo đảm tiền vay………

1.2.2- Điều kiện đối với tài sản được nhận làm bảo đảm tiền vay 1.2.3- Điều kiện đối với bên bảo lãnh………

1.2.4- Phạm vị bảo đảm tiền vay………

1.2.5- Xử lý TSBĐ tiền vay………

1.3- Định giá TSBĐ tiền vay tại các NHTM………

1.3.1- Sự cần thiết phải định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.2- Khái niệm định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.3- Nguyên tắc định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.4- Các cơ sở để định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.5- Các phương pháp định giá TSBĐ tiền vay………

1.3.6- Các quy trình định giá TSBĐ………

1.3.7- Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá TSBĐ……

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá TSBĐ tại NHTMCP Quốc tế

1

2

3

5

7

7

7

9

10

12

12

13

14

14

16

16

16

18

18

20

22

55

61

64

2.1- Khái quát về hoạt động kinh doanh tại NHTM Quốc tế…………

2.1.1- Lịch sử hình thành và phát triển của NHTMCP Quốc tế……

2.1.2- Sơ đồ bộ máy tổ chức VIB, khái quát phòng QLTSBĐ……

2.1.3- Tình hình hoạt động kinh doanh của VIB………

2.2- Thực trạng cho vay có bảo đảm bằng tài sản tại VIB………

2.2.1- Tình hình dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản…………

2.2.2- Các hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản………

2.2.3- Các loại TSBĐ tại VIB………

2.3- Thực trạng hoạt động định giá TSBĐ tại VIB………

2.3.1- Cơ sở pháp lý của hoạt động………

2.3.2- Quy trình định giá TSBĐ………

2.3.3- Đánh giá hoạt động định giá TSBĐ tại VIB………

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá TSBĐ tại VIB…

3.1- Phương hướng phát triển hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản của VIB trong thời gian tới………

3.1.1- Phương hướng phát triển của VIB trong thời gian tới………

3.1.2- Phương hướng phát triển của hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản trong thời gian tới ………

3.2- Giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá TSBĐ tại VIB………

3.2.1- Giải pháp………

3.2.2- Kiến nghị đối với chính phủ và các đơn vị liên quan………

Kết luận………

Tài liệu tham khảo ………

64

64

65

70

75

75

79

80

84

85

86

109

113

113

113

113

114

114

121

127

128

cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch tại các ngân hàng

Hoạt động lớn nhất, mang lại thu nhập lớn nhất cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam là cho vay Đối với các ngân hàng ở Việt Nam thì hoạt động tín dụng đang chiếm tỷ trọng cao trong tổng lợi nhuận chung của hệ thống Để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng, một trong những điều kiện để ngân hàng cho vay là phải có tài sản bảo đảm (TSBĐ) Tuy nhiên, do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý TSBĐ thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn

về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn đến từ phía khách hàng làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp TSBĐ chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng

Một trong những yêu cầu đầu tiên của hoạt động này là phải định giá tài sản đảm bảo thật chính xác Nếu giá trị định giá quá cao so với giá trị thực của tài sản bảo đảm, quy mô tài trợ của ngân hàng sẽ cao hơn mức đáng ra chỉ được cho vay dẫn đến khả năng rủi ro mất vốn của ngân hàng sẽ cao Ngược lại, nếu định giá tài sản quá thấp sẽ dẫn đến hạn chế khả năng vay của khách hàng, đồng thời làm giảm tính

cạnh tranh và uy tín của ngân hàng Vì vậy, việc định giá tài sản đảm bảo một cách chính xác nhất đóng một vai trò quan trọng.

Trong khoảng thời gian hai năm công tác tại phòng Quản lý tài sản bảo đảm (QLTSBĐ) ngân hàng Quốc tế, tôi đã có cơ hội được tiếp xúc, được va vấp để rút ra được những kinh nghiệm, để có được cái nhìn tổng quan của công việc khá đặc thù này Cùng với sự hướng dẫn của các thầy cô giáo trong khoa Kinh tế và Quản lý, ý kiến góp ý quý báu của Thầy giáo Tiến sỹ Nguyễn Tiên Phong, tôi quyết định chọn đề

tài cho chuyên đề tốt nghiệp là: “Thực trạng và các giải pháp nâng

cao chất lượng Định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Ứng dụng vào Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIB)”

Kết cấu chuyên đề gồm 3 chương như sau:

Chương I: Tài sản bảo đảm và hoạt động định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Quốc tế

Chương III: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Quốc tế

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Kinh tế và Quản lý, đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn TS Nguyễn Tiên Phong cùng các đồng nghiệp tại VIB đã giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành chuyên

đề tốt nghiệp này

CHƯƠNG I TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

TIỀN VAY TẠI CÁC NHTM

1.1- Hoạt động bảo đảm tiền vay tại các NHTM.

1.1.1- Sự cần thiết lập bảo đảm tiền vay của NHTM

Hoạt động ngân hàng là một hoạt động kinh tế nhạy cảm, hoạt động của ngân hàng với bản chất của nó chịu ảnh hưởng của rất nhiều loại rủi ro trong đó rủi ro lớn nhất là ngân hàng bị mất vốn Khi ngân hàng mở rộng cho vay với mọi thành phần kinh tế thì rủi ro mất vốn cũng ngày một tăng lên Rủi ro trong hoạt động tín dụng là tình trạng người đi vay không có khả năng hoàn trả được lãi hoặc vốn gốc hay cả hai NHTM có mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, ngân hàng được xếp vào loại hình doanh nghiệp có tổng tài sản lớn trong khi đó vốn chủ sở hữu thường rất nhỏ trong tổng tài sản, điều này phản ánh bản chất hoạt động của ngân hàng là sử dụng vốn huy động dân cư và các tổ chức Các khách hàng gửi tiền vào ngân hàng là mong cho tiền của họ được bảo toàn và sinh sôi, nảy nở Các ngân hàng đáp ứng yêu cầu đó bằng cách nhận các khoản tiền gửi và đem chúng đi cho những khách hàng có nhu cầu vay Nhưng việc đánh giá

ai là người thực sự cần vay và khách hàng vay có sử dụng vốn vay đúng với mục đích ban đầu không là một công việc không đơn giản Do

đó cần phải có bảo đảm cho khoản vay đó để tránh cho ngân hàng , lâm vào tình trạng không thu hồi được vốn khi khách hàng không trả được nợ Vì vậy bảo đảm tiền vay là một biện pháp nhằm hạn chế rủi ,

ro mất vốn của ngân hàng

Khi cho khách hàng vay ngân hàng muốn họ kinh doanh có lãi để thu hồi nợ từ chính nguồn kinh doanh đó nhưng để tăng trách nhiệm của khách hàng trong việc cam kết trả nợ thì cần có biện pháp thích hợp để ràng buộc sự trả nợ của khách hàng Ngân hàng sẽ sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng như uy tín khách hàng, thẩm định đánh giá về tài chính của khách hàng, đánh giá hiệu quả dự án đầu tư, đánh giá tính tuân thủ trong mục đích sử dụng vốn vay Trong trường hợp uy tín của khách hàng không

đủ tạo cơ sở chắc chắn cho việc thu hồi nợ, ngân hàng yêu cầu phải có tài sản bảo đảm Nhằm phòng tránh có sự sai sót về thẩm định khách hàng vay vốn hoặc khách hàng cố ý gian lận thì bảo đảm cho khoản vay cũng là biện pháp chống gian lận có hiệu quả

Đối với ngân hàng, vì một số lý do nào đó khi phải cho vay các món vay không có tài sản bảo đảm thì đó là một quyết định rất mạo hiểm vì không có đảm bảo, bên vay sẽ ít thận trọng hơn khi thực hiện các quyết định đầu tư của mình Do đó rủi ro đối với dự án cũng cao hơn và khả năng ngân hàng mất vốn cũng cao hơn

Vì thế bảo đảm tiền vay là rất cần thiết, nó là một sự thận trọng phải làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với rủi

ro mất vốn nâng cao chất lượng của khoản vay Chính điều này đã đặt các ngân hàng vào lựa chọn coi tài sản bảo đảm là một trong những tiêu chuẩn quan trọng trong quyết định cho vay của mình Trong điều kiện thị trường tài chính Việt Nam chưa đến độ hoàn hảo cần thiết, tài sản bảo đảm là cơ chế tốt nhất nhằm đảm bảo an toà rong hoạt động n tcủa ngân hàng, đặc biệt là các Ngân hàng Thương mại Cổ phần (NHTMCP)

1.1.2 Các khái niệm chung

Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho vay

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàng mà nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc tài sản của bên thứ ba bảo lãnh

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay khi đến hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Theo khoản 2, điều 1, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày

25/10/2002 của Chính phủ: Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo

lãnh là doanh nghiệp hà nước, tài sản hình thành từ vốn vay n

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền

và các quyền tài sản

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của ngân hàng

1.1.3- Các hình thức bảo đảm tiền vay

1.1.3.1- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách

hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

 Các khái niệm chung

Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng, trong đó bên đi vay phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho số nợ vay và cam kết trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản đó để thu nợ

Cầm cố tài sản là việc khách hàng vay vốn đưa tài sản cho ngân hàng giữ để đảm bảo cho việc trả nợ Nếu đến hạn bên vay trả hết nợ thì ngân hàng phải giải chấp trả lại tài sản cầm cố cho khách hàng theo các phương thức thỏa thuận, còn ngược lại nếu khách hàng không trả được hết nợ thì tài sản cầm cố sẽ được xử lý theo phương thức do hai bên thỏa thuận hoặc ngân hàng có quyền phát mãi tài sản cầm cố để thu hồi nợ

 Các bước của quá trình tiếp nhận tài sản bảo đảm.

• Tư vấn và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm mà khách hàng nộp bao gồm các khía cạnh như tính pháp lý của tài sản, sự phù hợp của tài sản so với cơ cấu TSBĐ của tổ chức tín dụng

• Quá trình thẩm định tài sản gồm các bước kiễm tra, đánh giá TSBĐ

• Xác định giá trị của tài sản bảo đảm tiền vay

• Xây dựng hợp đồng và làm các thủ tục cầm cố, thế chấp, bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật

1.1.3.2- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Điều kiện để một khách hàng vay được bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là:

• Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ

• Có dự án đầu tư, phương án sản xuất khả thi và có hiệu quả

• Có mức vốn tự có (vốn đối ứng) tham gia vào dự án đầu tư và giá trị tài sản bảo đảm đáp ứng được mức tỷ lệ theo đúng yêu cầu của pháp luật, và theo quy định riêng của từng ngân hàng Tổng giám đốc ngân hàng hay ủy ban tín dụng (UBTD) sẽ đưa raquyết định cuối cùng mức cho vay so với giá trị tài sản hình thành từ vốn vay từng thời kỳ căn cứ trên đề xuất của bộ phận QLTSBĐ của từng ngân hàng Tùy theo điều kiện của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và mức cho vay tối đa, giám đốc khối Quản lý tín dụng (khối CM: credit management) hoặc giám đốc đơn vị cho vay sẽ quyết định mức cho vay cụ thể

1.1.3.3- Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.

Ngân hàng cho vay không cần tài sản bảo đảm theo quy định của Chính phủ và của từng ngân hàng Ngoài ra ngân hàng còn cho vay không cần tài sản bảo đảm với khoản vay có sự bảo lãnh bằng uy tín của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội, cá nhân để cho hộ gia đình nghèo vay vốn

Những khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện trên thì các cấp phê duyệt của ngân hàng được quyết định mức cho vay không có bảo đảm bằng tài sản đối với một khách hàng tối đa bằng mức phán quyết cho vay của ngân hàng

1.2- Một số quy định về bảo đảm tiền vay.

1.2.1- Các tài sản dùng để bảo đảm tiền vay

1.2.1.1- Các loại tài sản cầm cố

Trên lý thuyết thì các loại tài sản có thể được dùng làm tài sản cầm cố bao gồm các loại tài sản: tiền mặt hoặc số dư trên tài khoản tiền gửi bằng cả tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ; các giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu,…; các kim khí quý, đá quý; quyền tài sản phát sinh

từ các quyền liên quan đến sở hữu trí tuệ, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý; quyền đối với phần vốn góp Theo các quy định của bộ luật chuyên ngành; quyền khai thác các tài nguyên thiên nhiên; lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Tất cả mọi quy định về tài sản cầm cố đều được quy định trong nghị định 178/1999/NĐ CP ban hành ngày 29/12/1999 của Chính phủ -quy định về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

1.2.1.2- Các loại tài sản thế chấp

Các loại tài sản có thể được dùng làm tài sản thế chấp bao gồm: giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất; các loại máy móc thiết bị; phương tiện vận tải thủy, bộ, hàng không theo quy định của pháp luật; nếu tài sản thế chấp có vật phụ hoặc có lợi tức và các quyền phát

sinh từ tài sản thế chấp thì chúng cũng được coi là tài sản thế chấp; các tài sản khác theo quy định của pháp luật được quy định đầy đủ trong nghị định 178/1999/NĐ-CP

1.2.1.3- Tài sản bảo lãnh.

Bảo lãnh là hình thức bên thứ ba dùng tài sản hoặc uy tín của mình để đảm bảo cho khoản vay do đó các tài sản bảo lãnh cũng là tất

cả những tài sản dùng để cầm cố và thế chấp

1.2.2- Điều kiện đối với tài sản được nhận làm bảo đảm tiền vay

Một tài sản được bảo đảm cho khoản vay thì tài sản đó phải hội

đủ các điều kiện: đầy đủ tính pháp lý, tài sản không có tranh chấp và được phép giao dịch trên thị trường, nếu tài sản pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm cho tài sản trong ít nhất thời hạn bảo đảm tiền vay

Hơn nữa tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng

và quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo các quy định như sau:

+ Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản

do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý sử dụng và được dùng

để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước

+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Đối với tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

1.2.3- Điều kiện đối với bên bảo lãnh.

Khi khách hàng vay có nhu cầu vay nhưng không có đủ điều kiện

để bảo đảm cho khoản vay của mình có thể nhờ bên thứ ba bảo lãnh nhưng để được bảo lãnh, bên bảo lãnh phải có đủ các điều kiện sau:

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự

- Có tài sản đủ điều kiện theo quy định riêng của mỗi ngân hàng Trường hợp bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý ngân sách Nhà nước thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh ngân sách Nhà nước và văn bản hướng dẫn của Tổng giám đốc ngân hàng đó

Để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bên bảo lãnh phải cầm cố, thế chấp tài sản tại ngân hàng hoặc là bảo lãnh bằng uy tín nhưng phải có

đủ điều kiện mà ngân hàng đặt ra

1.2.4- Phạm vi bảo đảm tiền vay

Áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay như thế nào là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của khách hàng và ngân hàng Ngân hàng có thể áp dụng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay đối với một khoản vay

Giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trư-ờng hợp ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản như một biện pháp bổ sung đối với khoản vay không có bảo đảm bằng tài sản

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm cho các khoản vay khác nhau của các ngân hàng khác nhau hoặc cùng một ngân hàng nhưng phải tuân thủ các điều kiện do chính phủ đặt ra, quy định của các ngân hàng trong trường hợp khoản vay đó cùng một ngân hàng Một khoản vay có thể được bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau

Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các ngân hàng cho vay được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Trường hợp các ngân hàng cho vay cùng nhận bảo đảm thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán thì phải đăng ký việc thay đổi đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

Trường hợp nhiều bên cùng bảo lãnh cho một nghĩa vụ của khách hàng vay thì các bên bảo lãnh phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập

Một tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng; trường hợp tài sản có đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, thì một tài sản có thể được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng với

điều kiện giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm

1.2.5- Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Trong trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ được ngân hàng xử lý để thu hồi nợ Tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng các phương thức

xử lý tài sản bảo đảm nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật

1.3- Định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM

1.3.1- Sự cần thiết phải định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Trước đây tại các tổ chức tín dụng việc định giá và cho vay đều được thực hiện bởi một đầu mối là cán bộ tín dụng quản lý khoản vay

đó hoặc thuê các tổ chức định giá độc lập bên ngoài với chi phí khá cao Tuy nhiên, càng về sau thì việc này đã nãy sinh ra nhiều bất cập

và hạn chế của nó như là cán bộ tín dụng định giá không khách quan, hay cố tình làm sai lệch giá trị định giá nhằm đạt được những mục đích riêng, hoặc không đủ chuyên môn và nghiệp vụ chuyên ngành để có thể nắm bắt hết sự đa dạng và phức tạp của các loại tài sản Đối với các NHTM, định giá càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một NHTM nào cũng ít nhiều liên quan đến việc thế chấp, cầm cố tài sản Nếu dựa vào tài sản bảo đảm để cho vay, ngân hàng phải định giá chính xác được tài sản

này, có rất nhiều loại tài sản mà khách hàng mang đến để đảm bảo cho khoản vay của mình Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng

và dễ xác định như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá… nhưng còn có nhiều loại tài sản khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng phương tiện vận tải hay các loại tài , sản có giá trị cao và đặc thù như các loại tàu biển, máy bay, các loại máy móc đặc chủng… Chính vì vậy, cần phải có sự định giá tài sản bảo đảm một cách hợp lý để đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng Do đó, hiện nay ở nhiều ngân hàng đã hình thành những phòng ban với chức năng định giá độc lập, khách quan và chuyên nghiệp

Hiện nay, gân hàng Nhà nước đã cho phép các NHTM tự thỏa nthuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của các khách hàng đi vay Do đó, việc định giá tài sản sao cho hợp lý, sát với giá thị trường nhất là một vấn đề quan trọng đặt ra cho các ngân hàng Nếu định giá thấp khách hàng sẽ không hài lòng và làm giảm thiểu khả năng vay của khách hàng Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uy tín của ngân hàng đang định giá Còn nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu hồi nợ vay và lãi vay trong việc khách hàng mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàng phải thanh lý với mức giá thấp hơn so với mức giá đã định, dẫn đến tổn thất cho ngân hàng

Mặt khác, theo quy định của gân hàng Nhà nước hay quy định nràng buộc của chính các tổ chức tín dụng, giá trị của các khoản vay của các ngân hàng dựa trên giá trị của tài sản bảo đảm (ví dụ: 70% giá trị máy móc thiết bị, 80% giá trị hàng hóa nguyên liệu, 90% giá trị sổ tiết

kiệm…) Do đó, công tác định giá tài sản bảo đảm còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay phù hợp với giá trị của tài sản bảo đảm

1.3.2- Khái niệm định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Định giá là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá cả tài sản, thể hiện những đặc tính riêng biệt, và đồng thời cũng đưa ra những tiêu chuẩn xác định giá trị Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản bảo đảm tiền vay, nhưng thông thường có 2 khái niệm hay được sử dụng là:

- Định giá tài sản bảo đảm là sự ước tính về giá trị thị trường của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích bảo đảm khi vay (Giáo sư W Seabrooke Viện đại học - Portsmouth, Vương quốc Anh)

- Định giá tài sản bảo đảm là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của một tài sản cụ thể, cho mục đích bảo đảm khi vay, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường (Giáo sư Lim Lan Yuan Trường Đại học xây dựng và bất động - sản, Đại học quốc gia Singapore)

Như vậy định giá tài sản bảo đảm thực chất là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản đó, tại một thời điểm xác định và phục vụ cho mục đích bảo đảm khi vay

1.3.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là các nguyên tắc có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị của các tài sản bảo đảm Các nguyên tắc này rất ít khi được xem xét riêng rẽ vì chúng luôn có mối liên hệ chặt chẽ và bổ sung cho nhau Có 4 nguyên tắc cơ bản về định giá tài sản bảo đảm:

• Nguyên tắc nhất quán: nguyên tắc này cho rằng việc định giá tài

sản bảo đảm dựa trên cơ sở một phương pháp và một tiêu chí được lựa chọn thông suốt, theo đúng trình tự Ví dụ, để định giá quyền sử dụng đất nếu đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phảI tuân thủ theo đúng trình tự của phương pháp này, không được nhầm sang phương pháp thu nhập hay phương pháp khác, nếu không sẽ định giá sai vì mỗi phương pháp có các bước thực hiện khác nhau, dựa trên các tiêu chí khác nhau

• Nguyên tắc thực tế: định giá tài sản bảo đảm phải dựa trên cơ

sở hiện trạng của tài sản bảo đảm, phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành Ví dụ, theo khoản 10, điều 1 của Nghị định số 85/2002/ NĐ CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ, tài sản bảo đảm tiền -vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng

• Nguyên tắc so sánh: nguyên tắc này cho rằng khi định giá tài

sản bảo đảm phải được đặt trong mối tương quan so sánh với giá trị

của các tài sản cùng loại trên thị trường Vì vậy, khi định giá phải xem xét, so sánh được sự giống và khác nhau về đặc điểm, vị trí, khả năng sinh lời trong tương lai… của tài sản bảo đảm để định giá cho phù hợp

• Nguyên tắc dự báo: giá trị của một tài sản là giá trị ước tính của

tất cả các dòng lợi ích mà tài sản đó mang lại trong tương lai, các dòng lợi ích đó được biểu hiện dưới dạng thu nhập của chủ sở hữu tài sản trong tương lai Do đó, khi định giá tài sản bảo đảm phải dự đoán được khả năng sinh lời của tài sản đó Ngoài ra, cũng phải dự báo được xu hướng của những nhân tố tác động lên giá trị tài sản như môi trường kinh tế xã hội, cung cầu, sự tiến bộ của khoa học… để có những sự điều chỉnh kịp thời

1.3.4- Các cơ sở để định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Theo khoản 13, điều 1 của Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ, giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa

vụ trả nợ được bảo đảm Do đó, định giá tài sản bảo đảm là việc làm quan trọng với ngân hàng khi xác định quy mô khoản vay của khách hàng Để định giá tài sản bảo đảm một cách chính xác phải dựa trên 2

cơ sở là cơ sở kinh tế và cơ sở pháp lý

1.3.4.1- Cơ sở kinh tế.

• Giá trị còn lại của tài sản bảo đảm

Giá trị còn lại của tài sản bảo đảm hữu hình là bằng nguyên giá tài sản trừ đi khấu hao tích lũy trong quá trình sử dụng tài sản đó Nguyên giá là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài

sản tính đến thời điểm đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng, được xác định dựa trên giá trị sổ sách của tài sản của khách hàng vay Còn khấu hao tích lũy của tài sản bảo đảm là tổng cộng số tiền được tính toán và phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất, kinh doanh qua các k kinh doanh của tài sản tính đến ỳ thời điểm định giá Cần thiết phải trích khấu hao vì trong quá trình hoạt động luôn luôn có sự hao mòn của tài sản (sự giảm dần giá trị sử dụng

và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh) bao gồm cả hao mòn hữu hình (phụ thuộc vào mức độ sử dụng hoặc bị tác động lý hóa của môi trường thiên nhiên) và hao mòn vô hình (do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, thị hiếu của người tiêu dùng… nên những tài sản hiện tại bị mất giá) Chính vì vậy, ngân hàng phải thường xuyên quan tâm đến quá trình sử dụng, bảo quản tài sản cố định của khách hàng để có những phương pháp giải quyết kịp thời nếu có sự cố xảy ra

• Giá trị thị trường của tài sản bảo đảm

Một yếu tố quan trọng khi định giá tài sản bảo đảm là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm định giá để tránh tình trạng định giá quá cao hoặc quá thấp so với giá thị trường Giá trị thị trường của tài sản bảo đảm là số tiền ước tính của tài sản bảo đảm tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay giữa khách hàng và ngân hàng, trong

đó tài sản này phải có khả năng trao đổi trên thị trường trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài và trong các giao dịch khách quan Khoảng thời gian giao dịch đủ dài có nghĩa là đủ thời gian để các bên suy nghĩ cân nhắc, không vì sự thúc ép của thời gian mà đưa ra những quyết định vội vàng ảnh hưởng đến giá cả của tài sản Còn giao dịch khách

quan tức là không có mối liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên, không

có sự ép buộc hoặc áp đặt để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về giá trị của tài sản

• Mức giá thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng

Sau khi đã xem xét tất cả những yếu tố liên quan đến việc định giá tài sản bảo đảm, ngân hàng sẽ đưa ra mức giá hợp lý nhất để thỏa thuận với khách hàng Nếu khách hàng chấp nhận thì hợp đồng vay vốn mới có thể được thực hiện

1.3.4.2- Cơ sở pháp lý.

- Các quy định của Nhà nước về định giá tài sản bảo đảm

Quá trình định giá tài sản bảo đảm phải tuân thủ theo hướng dẫn của những văn bản pháp quy hiện hành của Nhà nước, tiêu chuẩn quốc tế và hướng dẫn, chỉ định riêng của từng ngân hàng Ở Việt Nam hiện nay, các ngân hàng phải thực hiện đúng các văn bản pháp luật có liên quan đến bảo đảm tiền vay

1.3.5- Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm yêu cầu phải rõ ràng,

có khả năng áp dụng trong những trường hợp thích hợp và dễ hiểu để không chỉ đối với ngân hàng mà cả khách hàng khi đọc báo cáo đều phải hiểu được chúng

1.3.5.1- Định giá Bất động sản (BĐS)

 Khái niệm về BĐS và thế chấp BĐS

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản Trong pháp luật kinh tế, chúng ta sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng Tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 đã xác định khái niệm về BĐS - -

là các tài sản không di dời được, bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

• Các tài sản khác do pháp luật qui định…”

Cách phân loại này phù hợp với nhu cầu quản lý và hoạt động kinh doanh: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Từ đó, có thể nêu ra các đặc điểm chính của BĐS là:

• Thứ nhất BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không

có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai,

mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với

từng vị trí cụ thể; nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí, thị hiếu tiêu dùng và độ phát triển kinh tế

• Thứ hai BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS, đặc biệt

là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng

Khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kỹthuật, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS

• Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là

do sự giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, từng vùng, từng địa phương cho những dạng hoạt động khác nhau Diện tích đất đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn chính vì vậy mà trên thị trường quan

hệ giữa cung và cầu BĐS luôn trong xu hướng mất cân bằng, cung lúc nào cũng nhỏ hơn cầu

Hơn nữa chi phí về tài chính, nhân lực cũng như khoa học kỹ thuật phục vụ cho việc xây dựng một công trình cũng rất lớn, mà tiềm lực của nền kinh tế không cho phép xây ồ ạt nên cung về BĐS đã ít nay càng ít hơn

• Thứ tư là tính dị biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô

đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan .Do vậy trong đầy tư.BĐS phải chú ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng

• Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS là đặc điểm của loài người mà mọi người thì sinh sống ở những lãnh thổ, vùng miền khác nhau Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS Bản thân mỗi BĐS còn mang cả yếu

tố tâm linh và yếu tố tôn giáo trong đó

• Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Đặc điểm này

có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó Chính vì vậy khi định giá một BĐS người định giá phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định

• Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời

có thể tạo vốn mới

• Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

và chính sách của Nhà nước Mọi hoạt động trong nền kinh tế quốc dân cũng như ngoài xã hội đều chịu sự chi phối của pháp luật nhưng đối với BĐS thì sự chi phối này là mạnh mẽ hơn cả Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế luôn là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao dịch BĐS trên thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS

thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm quản lý hoạt động của thị trường BĐS

Từ những đặc điểm trên về BĐS, chúng ta có thể rút khái niệm ra

về thế chấp BĐS: thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp) Đây

là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay

 Phân loại BĐS thế ch p (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP v đăng ấ ề

ký giao dịch bả o đ m) ả

Sự đa dạng và phong phú của BĐS về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng,…bắt buộc người định giá khi nhận thế chấp phải có những đánh giá nhất định về BĐS thế chấp, xem nó có đủ tiêu chuẩn

để thế chấp hay không Tài sản thế chấp có thể bao gồm:

• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

• Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

• Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận

• Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên

có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ BĐS có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa

vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật quy định khác

 Các hình thức thế chấp BĐS

Trong thực tế do nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh của mỗi cá nhân, tổ chức là khác nhau nên hình thức thế chấp BĐS cũng khác nhau Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ tài sản của mình cho các tổ chức tín dụng nếu xét thấy nhu cầu vốn vay lớn như: thế chấp toàn bộ QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, thế chấp toàn bộ nhà xưởng tham gia vào sản xuất kinh doanh,…Người đi vay cũng có thể chỉ cần thế chấp một phần tài sản của mình

Khi thực hiện thế chấp các bên tham gia phải làm hợp đồng thế chấp và đăng k giao dịch bảo đảm thực hiện theo đúng quy định của ý pháp luật về giao dịch bảo đảm Hợp đồng thế chấp phải có công chứng của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả thuận, trường hợp pháp luật có quy định khác

 Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp

Theo cách phân loại trên thì BĐS rất đa dạng về chủng loại, phong phú về hình thức và tính năng tác dụng Do đó để đảm bảo ,

được khả năng trả nợ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có các quy định về tiêu chuẩn của BĐS được đem thế chấp như sau:

• Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của người thứ ba bảo lãnh Cơ sở để xác định tiêu chuẩn này đó

là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) và được thế chấp theo qu định của y pháp luật về đất đai

• Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển , nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

• Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm k kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm ý trước pháp luật về cam kết của mình

• Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

 Vai trò của thế chấp BĐS trong quá trình phát triển kinh tế-

xã hội

Việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác đã sử dụng một cách hiệu quả vốn vay của gân hàng, của các tổ chức tín dụng khác n

để phát triển kinh doanh Hiện nay, phần lớn các NHTM đã thực hiện

cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với số dư nợ hàng năm lên tới hàng nghìn tỷ đồng và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu TSBĐ trên toàn hệ thống

Như vậy, hình thức cho vay thế chấp BĐS sẽ tạo điều kiện để các NHTM đa dạng hoá hình thức cho vay từ đó tăng lượng khách hàng giao dịch, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội chung của đ- ất nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng còn bộc lộ những vấn đề tồn tại, vướng mắc như giá trị QSDĐ

thực tế, tiến độ cấp GCNQSDĐ tại đô thị còn chậm, các vấn đề phức tạp liên quan đến các thủ tục hành chính…Chính vì vậy, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản là BĐS còn nhiều hạn chế và cần được khắc phục

• Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất và tốt nhất tài sản cả về mặt vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá

• Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như: thay đổi của các chính sách như chính sách đất đai, nhà ở, sự biến động của thị trường BĐS về nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần ngày càng tăng

và thị hiếu không ngừng thay đổi của con người

• Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích

sử dụng và mục đích đầu tư vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh

• Dựa vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS như giá trị của BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó)

• Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được đưa vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau Việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả cao nhất, tốt nhất Ngoài

ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp thị hiếu tiêu dùng

Giá trị thị trường của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ mang lại trong tương lai cho người sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tương lai có ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả hiện tại Những dự kiến về lợi ích trong tương lai cần phải được tính đến khi định giá

một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các phương pháp này trong mối liên hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung cho nhau

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một BĐS được định giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập (thu nhập thực) lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi

nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất Xét về mặt pháp lý, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Ví dụ: đối với một mảnh đất thì các tiêu chí về vị trí, đặc điểm, hình thể, kích thước, cơ sở hạ tầng, môi trường xã hội là các tiêu chí chỉ mặt vật chất của BĐS; còn việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, có nằm trong quy hoạch hay không chỉ là mặt pháp lý của mảnh đất

Sử dụng cao nhất, tốt nhất đối với một BĐS không chỉ được hiểu trong giới hạn của đồng tiền, hay nói cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của BĐS đó mà đôi khi thu nhập thực tế từ BĐS lại dưới dạng các tiện lợi khác nhau không thể lượng hoá được bằng tiền

b Nguyên tắc dự báo trước

Giá thị trường của một BĐS là giá trị của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại Những lợi ích của BĐS này được biểu hiện dưới dạng một nguồn thu nhập Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích của BĐS cho phép người định giá có thể

dự đoán trước được khả năng sinh lời của BĐS đó trong tương lai để

từ đó ước tính giá của chúng

c Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá Vì vậy, khi định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng

d Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh” Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung cầu; -giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước Do đó, người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tính sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp, chính xác

e Nguyên tắc thực tế

Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sử dụng này không được trái với các quy hoạch Đối với việc định giá đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Việc thực hiện nguyên tắc thực tế đảm bảo cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá

Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành công của quá trình định giá một BĐS

1.3.5.2- Các phương pháp định giá BĐS

Theo khoản 11, điều 1 của Nghị định số 85/2002/ NĐ CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định như sau:

-• Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao

có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh nhận thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay

• Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng

• Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm

Để thực hiện được việc quản lý tài sản bảo đảm là đất đai và các quyền của người sử dụng đất, việc đầu tiên và quan trọng là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp của nó là “giá

trị quyền sử dụng đất”, gọi tắt là “giá đất” Theo Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực vào ngày 1/7/2004), “quyền sử dụng đất” có thể được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy “giá đất” cũng chịu những tác động của các quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường

 Các phương pháp các NHTM thường áp dụng để định giá BĐS như sau:

6

Có bước để xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Các BĐS so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với BĐS mục tiêu: giống về mục đích sử dụng, kiến trúc… Phương pháp sẽ cho kết quả chính xác hơn nếu số lượng thông tin thu thập về BĐS so sánh lớn, tốt nhất nên kiếm được càng nhiều BĐS so sánh càng tốt và các thông tin này phải đáng tin cậy và chính xác đặc biệt trong hoàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang trong thời kỳ hoàn thiện, thiếu thông tin thị trường

- Công việc thứ hai cần phải làm là phải tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được Xem xét tất cả những đặc điểm của chúng

về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được Ngoài những thông tin cơ bản thì người định giá có thể tìm kiếm các thông tin bổ sung để nâng cao tính chính xác của kết quả định giá

- Thứ ba người định giá sẽ chọn ra từ những BĐS so sánh thu thập được các BĐS thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường sẽ chọn ra khoảng 3 BĐS so sánh Những BĐS này thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với BĐS mục tiêu

Để giảm bớt các ý kiến chủ quan trong ghi chép người định giá có thể sử dụng thông tin đã qua xử lý từ đó sẽ có được kết quả phân tích định lượng chính xác Nên lựa chọn những BĐS có đơn vị có thể so sánh phù hợp nhất với BĐS mục tiêu như: giá xây dựng/1m2, giá thành/1 đơn vị, giá thành/1m2sàn,…

- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của BĐS so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh Phân

tích các yếu tố khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các BĐS so sánh với nhau (sự khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về không gian, sự bố trí…)

- Bước thứ năm là thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu thông qua việc chỉ ra những điểm khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, lượng hóa sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt, từ đó xác định được sự khác biệt

- Bước cuối cùng người định giá tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của BĐS mục tiêu

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lượng các BĐS được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các BĐS này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các BĐS có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với BĐS mục tiêu Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của BĐS, điều kiện và phương thức thanh toán, các điều kiện thị trường, thời gian bán và sự trượt giá, vị trí, sự chênh lệch diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, sự khác nhau về vật liệu xây dựng cũng như những tiện ích có sẵn…

Phương pháp điều chỉnh là lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có những bằng chứng thị trường cụ thể

Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh

% trên cơ sở cổng hoặc trừ đơn giảm hay trên cơ sở tính tích lũy và lượng hóa sự khác biệt

Ta có công thức tổng quát tính giá trị của BĐS khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

Những hạn chế và điều kiện cần có khi sử dụng phương pháp so sánh

• Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, hoặc có quá nhiều thông tin nhiễu do một số nguồn tin xuất hiện trên thị trường

• Không phù hợp để thực hiện đối với các BĐS có các đặc điểm khác biệt (như diện tích, hình thể…) trong khu vực chứa các tài sản so sánh

• Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp