Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại tp hcm

iii LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh’’ hồn thành với hỗ trợ quý thầy cô khoa Đào tạo sau đại học trường Đại học mở thành phổ Hồ Chí Minh, bạn bè, đồng nghiệp người thân gia đình Tôi xin trân trọng cảm ơn khoa Đào tạo sau đại học thầy cô giảng dạy lớp cao học Quản trị kinh doanh MBA12C nhiệt tình truyền đạt kiến thức quý báu suốt thời gian theo học trường Tôi đặc biệt gửi lời cảm ơn đến Phó Giáo sư -Tiến sĩ Nguyễn Minh Hà tận tình hướng dẫn, hỗ trợ mặt lý thuyết, phương pháp nghiên cứu để thực hồn thành đề tài nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn Thầy Lý Duy Trung nhiệt tình giúp đỡ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho Lớp MBA12C nói chung thân tơi nói riêng hồn thành tồn chương trình cao học trường Tôi xin chân thành cảm ơn chuyên gia lĩnh vực bất động sản nhiệt tình giúp tơi có buổi thảo luận chun sâu; bạn bè, đồng nghiệp người thân gia đình hồ trợ tơi thực hồn thành đủ số lượng bảng câu hỏi khảo sát để tiến hành phân tích Tơi xin dâng tặng kết cho cha mẹ người tạo điều kiện tốt cho đến trường học dạy dỗ cho trưởng thành ngày hôm Vợ hai niềm động lực to lớn giúp tơi vượt qua khó khăn để hồn thành tồn chương trình cao học trường iv TĨM TẮT Từ đầu năm 2013 đến nay, Chính Phủ ban hành nhiều sách dành riêng nguồn vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ nhà dành cho người có thu nhập thấp Trong đó, dành 70% nguồn vốn hỗ người mua 30% nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản nhằm khuyến khích phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp Do đó, nhà xã hội dần thu hút nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư Trong ngắn hạn, doanh nghiệp bất động sản xem xét chuyển đổi cấu hộ thương mại tồn kho có diện tích lớn (đơn giá bán 15 triệu/m2) sang nhà xã hội có diện tích nhỏ nhằm tận dụng sách hỗ trợ Chính Phủ kế hoạch TP.HCM phát triển nhà xã hội đến năm 2015 khoảng 21.000 Trong trung hạn dài hạn doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư phát triển dự án để đáp ứng nhu cầu nhà xã hội thực theo điều kiện tài nhu cầu người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư Đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh” nhằm mục tiêu xác định yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư TP.HCM Trên sở đó, khuyến nghị sổ giải pháp đổi với nhà Quản trị doanh nghiệp bất động sản phát triển sản phẩm phù hợp với điều kiện tài nhu cầu người có ý định mua nhà xã hội Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính gắn kết định lượng thông qua hai giai đoạn: (1) Nghiên cứu sơ (phương pháp định tính) nhằm hiệu chỉnh thang đo, bổ sung mơ hình nghiên cứu xây dựng bảng câu hỏi khảo sát ý định người mua nhà xã hội nhà chung cư (2) Nghiên cứu thức (phương pháp định lượng) thực lấy mẫu theo phương pháp thuận tiện với 236 mẫu hồi đáp hợp lệ nhằm thu thập liệu để phân tích, kiểm định mơ hình nghiên cứu giả thuyết Dữ liệu phân tích thơng qua phần mềm SPSS 20.0 với sổ công cụ chủ yếu như: Thống kê mô tả, kiểm tra độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha, đánh giá độ hội tụ thang đo thơng qua phân tích nhân tố khám phá EFA, kiểm định phù hợp mô hình nghiên cứu, phân tích tương quan phân tích hồi quy tuyến tính bội Kiểm định khác biệt nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư Kết thống kê mơ tả biến định tính cho thấy ý định mua nhà xã hội nhà V chung cư thuộc đối tượng “chưa có sở hữu nhà ở”chiếm tỷ lệ cao nguồn thông tin đến với người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư chủ yếu lan truyền từ “bạn bè đồng nghiệp” chiếm tỷ lệ cao (mỗi người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư tìm hiểu từ nhiều nguồn thơng tin khác nhau, bình quân mồi người tìm hiểu khoảng 1,5 nguồn thơng tin) Các nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư chiếm tỷ lệ cao nhất: Đon giá bán “9 triệu đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2 sàn sử dụng, khu vực xây dựng tòa nhà thuộc “khu vực 2”, độ tuổi “dưới 35 tuổi”, tình trạng nhân “độc thân” mức thu nhập “dưới triệu đồng/tháng” Kết phân tích nhân tố khám phá rút trích 06 nhân tố độc lập 01 nhân tố phụ thuộc Trong đó, 05 nhân tố độc lập: Thiết kế, Vị trí, Xã hội, Tài chính, Marketing có mức độ ảnh hưởng theo thứ tự giảm dần chiều đến nhân tố phụ thuộc Ý định mua Nhân tố Pháp lý ảnh hưởng ngược chiều đến nhân tố phụ thuộc Ý định mua Kết phân tích khác nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thông qua kiểm định Independent Samples Test, ANO VA Kruskal-Wallis cho thấy: Không có khác biệt trung bình 02 nhóm người theo đơn giá bán diện tích sàn sử dụng; có khác biệt trung bình 03 nhóm người theo khu vực (nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư “khu vực 3” cao nhất); có khác biệt trung bình 04 nhóm người theo độ tuổi (nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư có độ tuổi “dưới 35 tuổi” cao nhất); có khác biệt trung bình nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo tình trạng nhân (nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư “đã kết hôn chưa có con” cao nhất, nhóm người “độc thân”); khơng có khác biệt trung bình nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo thu nhập cá nhân vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii TÓM TẮT iv MỤC LỤC vi DANH MỤC HÌNH xi DANH MỤC BẢNG xii DANH MỤC TỪ MỤC TỪ VIẾT TẮT xvi Chương TÔNG QUAN 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Ý nghĩa tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 1.7 Cấu trúc luận văn Chương SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Các khái niệm 2.1.1 Nhà chung cư 2.1.2 Diện tích để tính tiền mua bán hộ chung cư 2.1.3 Nhà xã hội 2.1.4 Quỹ đất để xây dựng nhà xã hội 2.1.5 Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà xã hội từ tiền mua nhà ứng trước vii 2.1.6 Thế chấp nhà xã hội hình thành tương lai 2.1.7 Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội nhà chung cư 2.1.8 Căn hộ loại nhỏ 2.1.9 Người có thu nhập thấp 2.1.10 Mua nhà thu nhập thấp (nhà xã hội)trả góp 2.1.11 Thuê mua nhà thu nhập thấp (nhàở xã hội) 2.1.12 Hộ gia đình sử dụng đất 2.1.13 Tài sản chung hộ gia đình 2.1.14 Khu vực xây dựng nhà xã hội 2.1.15 Đổi tượng mua nhà xã hội 2.1.16 Điều kiện mua nhà xã hội dự án phát triển nhà xã hội có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước 2.1.17 Điều kiện mua nhà xã hội dự án phát triển nhà xã hội đầu tư xây dựng bàng nguồn vốn ngân sách Nhà nước 2.1.18 Mức lãi suất thời hạn Ngân hàng thương mại cho vay hỗ trợ nhà xã hội 2.2 11 Các lý thuyết có liên quan đến ý định mua 11 2.2.1 Hành vi tiêu dùng 11 2.2.2 Ý định mua sắm (Purchase intention) 12 2.2.3 Thuyết hành động họp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) 13 2.2.4 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) 14 2.2.5 Các yếu to ảnh hưởng đến hành vi người mua 15 2.3 Các nghiên cứu trước thực 18 2.3.1 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định chọn mua hộ chung cư cao cấp khách hàng TP.HCM 18 2.3.2 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ trung tâm thành phố thuộc Ấn Độ 19 viii 2.3.3 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ nhiều nơi khác thành Amman, Jordan 20 2.3.4 Mơ hình đáp ứng nhu cầu định sở hữu nhà người mua nhà lần đầu Kuala Lumpur, Malaysia 21 2.4 Nhận xét nghiên cứu trước 22 2.5 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 23 2.6 So sánh khác biệt mơ hình nghiên cứu đề xuất so với mơ hình nghiên cứu trước 24 Chương THIẾT KÉ NGHIÊN cứu 27 3.1 Quy trình nghiên cứu 27 3.2 Thiết kể nghiên cứu .28 3.2.1 Nghiên cửu sơ (phương pháp định tính) 28 3.2.2 Nghiên cứu thức (phương pháp định lượng) 29 3.3 Xây dựng thang đo yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư 30 3.3.1 Thang đo yếu tố Pháp lý (LEGAL) gồm 04 biến quan sát 30 3.3.2 Thang đo yếu tố Tài (FIN) gồm 07 biến quan sát .31 3.3.3 Thang đo yếu tố Vị trí (LOC) gồm 06 biến quan sát 32 3.3.4 Thang đo yếu tố Thiết kế (DES) gồm 09 biến quan sát 33 3.3.5 Thang đo yếu tố Marketing (MAR) gồm 05 biến quan sát 34 3.3.6 Thang đo yếu tố Xã hội (SCO) gồm 03 biến quan sát 35 3.3.7 Thang đo yếu tố Môi trường sống (NEI) gồm 03 biến quan sát 36 3.3.8 Thang đo yếu tố Ý định mua gồm 03 biến quan sát 36 3.4 Các giả thuyết mối quan hệ yếu tố nghiên cứu 37 3.4.1 Nhóm giả thuyết Ho 37 3.4.2 Nhóm giả thuyết H02 37 ix 3.5 Mau nghiên cứu phương pháp thu thập liệu 38 3.5.1 Mầu nghiên cứu 38 3.5.2 Phương pháp thu thập liệu 38 3.6 Phương pháp xử lý liệu 40 3.6.1 Xử lý sơ trước đưa vào phân tích 40 3.6.2 Phân tích liệu 40 Chương PHÂN TÍCH KÉT QUẢ NGHIÊN cứu 42 4.1 Kết thống kê mô tả 42 4.1.1 Thống kê mô tả biến quan sát định lượng 42 4.1.2 Thống kê mô tả biến định tính 46 4.2 Phân tích thang đo 5C 4.2.1 Phân tích độ tin cậy Cronbach’s alpha 50 4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA 56 4.3 Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu giả thuyết 61 4.4 Phân tích tương quan hồi quy tuyến tính bội 62 4.4.1 Phân tích tương quan 62 4.4.2 Phân tích hồi quy tuyến tính bội 63 4.4.3 Thảo luận kết nghiên cứu 69 4.5 Phân tích ảnh hưởng biến định tính ảnhhưởng đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư 75 4.5.1 Sự khác biệt 02 nhóm người ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo đơn giá bán diện tích sàn sử dụng hộ 75 4.5.2 Sự khác biệt 03 nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo khu vực xây dựng tòa nhà (tại quận/huyện) .76 4.5.3 Sự khác biệt 04 nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo độ tuổi 78 X 4.5.4 Sự khác biệt 04 nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo tình trạng nhân 79 4.5.5 Sự khác biệt 04 nhóm người có ý định mua nhà xã hội nhà chung cư theo thu nhập cá nhân 80 Chương KÉT LUẬN VÀ KHUYÊN NGHỊ 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Khuyến nghị 85 5.3 Đóng góp đề tài nghiên cứu 86 5.4 Hạn chế đề tài nghiên cứu gợi ý hướng nghiên cứu 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Phụ lục CÂU HỎI THẢO LUẬN .95 Phụ lục BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT 97 Phụ lục KẾT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ LẦN THỨ NHẤT 102 Phụ lục KẾT QUẢ PHẦN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ LẦN THỨ HAI 113 Phụ lục KÉT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ LẤN THỨ BA 122 xi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Mơ hình lý thuyết hành động hợp lý- TRA 13 Hình 2.2 Mơ hình lý thuyết hành vi dự định- TPB 14 Hình 2.3 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người mua 15 Hình 2.4 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định chọnmua hộ chung cư cao cấp khách hàng TP.HCM 18 Hình 2.5 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ trung tâm thành phố thuộc Ẩn Độ 19 Hình 2.6 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng định mua nhà thành phổ Amman, Jordan 20 Hình 2.7 Mơ hình đáp ứng nhu cầu lựa chọn người mua nhà Kuala Lumpur, Malaysia 21 Hình 2.8 Mơ hình nghiên cứu đề xuất ban đầu 23 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 27 Hình 4.1 Mơ hình nghiên cứu hiệu chỉnh 61 Hình 4.2 Biểu đồ tần số Histogram 65 Hình 4.3 Biểu đồ phân tán phần dư 65 Hình 4.4 Mức độ ảnh hưởng nhân tố đến ý định mua nhà xã hội nhà chung cư 69 xii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Các chuyên gia mời thảo luận trực tiếp nghiên cứu sơ 28 Bảng 3.2.Những người thuộc đối tượng nghiên cứu mời để thảo luận trực tiếp nghiên sơ 28 Bảng 3.3 Các biến quan sát đo lường yếu tố Pháp lý 30 Bảng 3.4 Các biến quan sát đo lường yếu tố Tài 31 Bảng 3.5 Các biến quan sát đo lường yếu tố Vị trí 33 Bảng 3.6 Các biến quan sát đo lường yếu tố Thiết kế 33 Bảng 3.7 Các biển quan sát đo lường yếu to Marketing 35 Bảng 3.8 Các biến quan sát đo lường yếu tố Xã hội 35 Bảng 3.9 Các biến quan sát đo lường yếu tố Môi trường sống 36 Bảng 3.10 Các biến quan sát đo lường yếu tố Ý định mua 36 Bảng 3.11 Số lượng mẫu hồi đáp hợp lệ nhóm đối tượng nghiên cứu 39 Bảng 4.1 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu tố Pháp lý (LEG) 42 Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu tố Tài (FIN) 43 Bảng 4.3 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu tố Vị trí (LOC) 43 Bảng 4.4 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu tố Thiết kể (DES) 44 Bảng 4.5 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu to Marketing (MAR) 45 Bảng 4.6 Thống kê mô tả biến quan sát đo lường ý định mua nhà xã hội nhà chung cư thang đo yếu tố Xã hội (SCO) 45