Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại tp hcm

Trang 1 LỜI CẢM ƠNĐề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh’’ được hoàn thành với sự hỗ trợ của quý thầy cô

TÔNG QUAN

Đặt vấn đề nghiên cứu

TP.HCM hiện có 19 quận và 5 huyện, với vị trí địa lý thuận lợi, giáp tỉnh Bình Dương ở phía Bắc, tỉnh Đồng Nai ở phía Đông, tỉnh Tây Ninh ở phía Tây và cũng giáp tỉnh Đồng Nai ở phía Đông.

Năm 2013, thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM đạt 4.530 USD, cao hơn mức 1.914 USD của cả nước Tăng trưởng kinh tế của TP.HCM đạt 9,3%, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP toàn quốc chỉ 5,4%.

Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đã trải qua giai đoạn đóng băng với giá nhà đất liên tục giảm Tại TP.HCM, số lượng căn hộ tồn kho đã vượt qua 16.000 căn vào năm 2014, nhưng đến hết quý III/2014, con số này đã giảm xuống còn khoảng 7.000 căn.

Vào ngày 07/01/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị Quyết số 02/NQ-CP nhằm giải quyết hàng tồn kho và tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, bao gồm cả thị trường bất động sản Dựa trên nghị quyết này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/BXD cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đồng thời ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở xã hội Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 02/NQ-CP Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 18/2013/TT-BXD để sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD, và Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP để tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản.

Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm phát triển nhà ở xã hội, bao gồm Thông tư số 08/2014/BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định, cùng với Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Ngoài ra, Nghị quyết số 61/NQ-CP về việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng (2013), hiện cả nước có 84 dự án nhà ở xã hội với gần 52.000 căn hộ và tổng mức đầu tư khoảng 23.800 tỷ đồng Đồng thời, 39 dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đang được triển khai, xây dựng trên 26.800 căn hộ với tổng mức đầu tư trên 6.800 tỷ đồng.

Vào ngày 02/08/2013, Sở Xây dựng TP.HCM và Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn đã chính thức bàn giao 100 căn hộ đầu tiên trong tổng số 233 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội tại số 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10 Đây là dự án nhà ở xã hội đầu tiên được hoàn thành trong năm 2013, được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, trong số 5 dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM Dự án còn lại có quy mô 813 căn hộ (Bùi Văn Hiếu, 2013).

Vào ngày 26/10/2013, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã phê duyệt việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đánh dấu dự án đầu tiên tại TP.HCM được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước Dự án này thuộc Khu chung cư CC1- khu 2, Khu tái định cư Bến Lức, Khu chức năng số 17, Đô thị mới Nam Thành phố, do Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2014, có 11 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Tính đến thời điểm này, UBND TP.HCM đã phê duyệt 7 dự án đủ điều kiện để thực hiện chuyển đổi.

Tại phiên chất vấn trước Quốc Hội về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp, Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết tính đến ngày 20/9/2014, có 7.823 khách hàng tiếp cận vay vốn, trong đó 26 doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội Tổng vốn cam kết cho vay đạt 5.900 tỷ đồng, với hơn 3.200 tỷ đồng đã được giải ngân Đối với người mua nhà có thu nhập thấp, số vốn cam kết là 3.100 tỷ đồng và đã giải ngân hơn 2.000 tỷ đồng So với đầu năm 2013, tốc độ cho vay gói 30.000 tỷ đã tăng trưởng 3,5 lần, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ trong hỗ trợ người dân.

TP.HCM đã lên kế hoạch phát triển giai đoạn 2012-2015 với mục tiêu xây dựng khoảng 2,7 triệu m2 sàn, tương đương 67.000 căn hộ, trong đó có 21.000 căn hộ nhà ở xã hội (Báo mới, 2013) Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội tại TP.HCM là cần thiết để phát triển sản phẩm nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người mua.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này nhằm:

4- Phân tích để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại TP.HCM.

4- Mức độ ảnh hưởng của các yểu tố đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại TP.HCM.

4- Phân tích sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư theo các đặc tính nhân khẩu học để lựa chọn phân khúc thị trường.

4- Khuyến nghị các giải pháp đối với nhà Quản trị doanh nghiệp bất động sản phát triển sản phẩm nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện tài chính và nhu cầu của những người có ý định mua nhà ở xã hội là chung cư.

Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài này tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư tại TP.HCM Những yếu tố này có thể bao gồm giá cả, vị trí, chất lượng xây dựng, chính sách hỗ trợ từ chính phủ, và nhu cầu thị trường Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội trong khu vực.

4- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại TP.HCM như thế nào?

4- Nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản nên lựa chọn phân khúc thị trường nào để đầu tư xây dựng xã hội là nhà chung cư?

4- Giải pháp nào giúp nhà Quản trị doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư nhà ở xã hội phát triển sản phẩm phù hợp với điều kiện tài chính và nhu cầu của người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính Phủ, đối tượng nghiên cứu bao gồm 08 nhóm người: (1) người có công cách mạng; (2) cán bộ, công chức, viên chức; (3) sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; (4) công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất; (5) người thuộc diện hộ nghèo tại khu vực đô thị; (6) các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ; (7) hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc diện tái định cư chưa được bố trí; và (8) những người thu nhập thấp chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 8 m²/người, có ý định mua nhà ở xã hội tại TP.HCM.

Các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM là những chung cư được đầu tư và xây dựng bởi các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và vốn ngoài ngân sách Nhà nước.

Thời gian nghiên cứu: 06 tháng (từ tháng 04 đến tháng 10 năm 2014).

Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp định tính gắn kết trong định lượng thông qua hai giai đoạn:

Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp định tính để điều chỉnh và bổ sung mô hình nghiên cứu, đồng thời xây dựng bảng câu hỏi khảo sát ý định của người mua nhà ở xã hội dạng chung cư Tiếp theo, nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp định lượng nhằm thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như kiểm định mô hình đã đề xuất.

Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Từ đầu năm 2013, Chính Phủ đã triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, trong đó 70% nguồn vốn dành cho người mua và 30% cho doanh nghiệp bất động sản Chính sách này đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội Do đó, trong ngắn hạn, các doanh nghiệp có thể chuyển đổi căn hộ thương mại tồn kho có diện tích lớn với giá bán dưới 15 triệu/m2 sang nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, tận dụng chính sách hỗ trợ của Chính Phủ và kế hoạch phát triển 21.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM đến năm 2015.

Cấu trúc luận văn

Nội dung luận văn tốt nghiệp gồm 5 chương có cấu trúc như sau:

Chương 1: Giới thiệu các nội dung đặt vấn đề nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa, tính câp thiết của đề tài nghiên cứu và cấu trúc của đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Giới thiệu cơ sở lý thuyết của nghiên cứu Chương này gồm ba phần chính: Các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội là nhà chung cư, trình bày các nghiên cứu trước có liên quan và đề xuất mô hình nghiên cứu.

Chương 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng để xây dựng và điều chỉnh thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu Chương này bao gồm hai nội dung chính: Thứ nhất là thiết kế nghiên cứu, thứ hai là xây dựng thang đo, điêu chỉnh thang đo và các giả thuyết về mối quan hệ giữa các yếu tố trong mô hình nghiên cứu.

Chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội dạng chung cư tại TP.HCM Dữ liệu thu thập được đã được phân tích, kiểm định và đánh giá thang đo, cũng như kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết đã đặt ra Nghiên cứu cũng phân tích sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội theo các đặc tính nhân khẩu học.

Chương 5: Tóm tắt những nội dung chính trong đề tài nghiên cứu, kết quả của đề tài nghiên cứu Khuyến nghị một số giải pháp đổi với các nhà Quản trị doanh nghiệp bất động sản đầu tư nhà ở xã hội phát triển sản phẩm phù hợp điều kiện tài chính và nhu cầu của những người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư Những hạn chế của đề tài nghiên cứu và gợi ý các hướng nghiên cứu tiếp theo.

cơ SỞ LÝ THUYẾT

Các khái niệm

Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, nhà chung cư được định nghĩa là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, bao gồm lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng chung cho nhiều hộ gia đình và cá nhân Trong nhà chung cư, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ đầu tư, cùng với phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư.

2.1.2 Diện tích để tính tiền mua bản căn hộ chung cư

Theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ trong hợp đồng mua bán chung cư được tính dựa trên kích thước thông thủy của căn hộ.

Theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng bởi Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, nhằm phục vụ cho những đối tượng có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua với các điều kiện nhất định.

2.1.4 Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc quận/huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch Đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới có quy mô từ 10ha trở lên phải dành 20% diện tích đất xây dựng cho nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

2.1.5 Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ tiền mua nhà ứng trước

Theo Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, việc huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước được thực hiện bởi các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.1.6 Thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có quyền thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn Thêm vào đó, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định rõ về thủ tục thế chấp đối với loại hình nhà ở này.

Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2014).

2.1.7 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội là nhà chung cư

Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà chung cư, trong đó mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m2 và tối đa 70 m2 Không giới hạn số tầng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành, với hệ số sử dụng đất tối đa cho khối căn hộ là 7,5 và cho khối thương mại dịch vụ là 2,25.

Theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam - TCXDVN 323: 2004, căn hộ trong nhà ở cao tầng loại nhỏ có diện tích dưới 70m2(BỘ Xây dựng, 2004).

2.1.9 Người có thu nhập thấp

Theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP, người thu nhập thấp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân Điều 12 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định mức giảm trừ gia cảnh cho người nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm) và 3,6 triệu đồng/tháng cho mỗi người phụ thuộc mà người nộp thuế có nghĩa vụ nuôi dưỡng.

2.1.1O Mua nhà ở thu nhập thấp (nhà ở xã hội) trả góp

Theo Thông tư số 18/2009/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, người có thu nhập thấp có thể mua nhà ở thu nhập thấp và thanh toán qua nhiều kỳ hạn.

2.1.11 Thuê mua nhà ở thu nhập thấp (nhà ở xã hội)

Theo Thông tư số 18/2009/TT-NHNN, người có thu nhập thấp có quyền thuê mua nhà ở thu nhập thấp, và sau khi hoàn tất thanh toán theo hợp đồng, họ sẽ trở thành chủ sở hữu toàn bộ căn nhà.

2.1.12 Hộ gia đình sử dụng đất

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình Họ phải sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.13 Tài sản chung của hộ gia đình

Theo Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản chung của hộ gia đình bao gồm tài sản do các thành viên đóng góp, tài sản được tạo lập chung, tài sản được tặng cho chung, tài sản thừa kế chung, và các tài sản khác mà các thành viên đồng ý công nhận là tài sản chung của hộ.

2.1.14 Khu vực xây dựng nhà ở xã hội

Theo Quyết định số 18/2013/QĐ-ƯBND của UBND TP.HCM, thành phố được chia thành 03 khu vực áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm Khu vực 1 có hệ số điều chỉnh là 02 lần, bao gồm 08 quận: 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận Khu vực 2 có hệ số điều chỉnh là 1,5 lần, gồm 11 quận: 2, 6, 7, 8, 9, 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân.

Khu vực Tân Phú, Thủ Đức và khu vực 3 có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,3 lần, bao gồm các huyện Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn UBND TP.HCM thẩm định đơn giá bồi thường và hỗ trợ cho hoa màu và vật kiến trúc trên đất dựa vào bảng giá đất đã điều chỉnh và hạ tầng khu vực dự án Đơn giá đất xây dựng nhà ở xã hội phụ thuộc vào đơn giá bồi thường và hỗ trợ hoa màu, trong khi đơn giá bán nhà ở xã hội lại phụ thuộc vào đơn giá đất xây dựng nhà ở xã hội Do đó, đơn giá bán nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng từ đơn giá đất đã được điều chỉnh (UBND TP.HCM, 2013).

2.1.15 Đối tượng được mua nhà ở xà hội

Theo Thông tư số 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, người mua nhà ở thuộc 8 đối tượng chính, bao gồm: người có công với cách mạng, cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp trong lực lượng vũ trang, công nhân và người lao động tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao, hộ nghèo tại khu vực đô thị và đối tượng bảo trợ xã hội, những người đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn, hộ gia đình và cá nhân thuộc diện tái định cư chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở, cùng với những người có thu nhập thấp đang làm việc tại các cơ quan hành chính, sự nghiệp và đơn vị sự nghiệp công lập.

2.1.16 Điều kiện được mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội có nguồn von từ ngãn sách Nhà nước

Các lý thuyết có liên quan đến ý định mua

Hành vi tiêu dùng đề cập đến các hành động cụ thể của cá nhân trong quá trình ra quyết định mua sắm, sử dụng và loại bỏ sản phẩm hoặc dịch vụ (Kotler và Levy, 1969).

Hành vi tiêu dùng là quá trình tương tác giữa các yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức và hành vi của con người, từ đó tác động đến môi trường sống và thay đổi cuộc sống của họ.

Hành vi tiêu dùng đề cập đến các hoạt động mà người tiêu dùng thực hiện khi tìm kiếm, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm hoặc dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của họ (Schiffman, 1994; trích bởi Hồ Đức Nghĩa, 2013).

Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng là yếu tố then chốt trong nền tảng kiến thức kinh doanh, giúp doanh nghiệp thu hút và giữ chân khách hàng Để đạt được điều này, các doanh nghiệp cần thiết kế chiến lược marketing hiệu quả, phù hợp với nhóm tiêu dùng mục tiêu Chất lượng của những chiến lược này phụ thuộc vào sự hiểu biết về nhu cầu và sức ảnh hưởng đến người tiêu dùng Nghiên cứu các nhân tố tác động đến hành vi tiêu dùng sẽ giúp doanh nghiệp dự đoán hành vi mua sắm, từ việc người tiêu dùng sẽ mua gì, tại sao, khi nào, mua ở đâu, đến cách sử dụng và vứt bỏ sản phẩm.

2.2.2 Ỷ định mua sắm (Purchase intention)

Ý định mua sắm của người tiêu dùng được định nghĩa là sự sẵn lòng mua, với mối quan hệ tích cực giữa nhận thức về giá trị và sự sẵn lòng mua (Dodd và ctg, 1991, trích bởi Lin và Chen) Blackwell và ctg (2001, trích bởi Lin và Chen) cho rằng ý định là đánh giá chủ quan về hành vi tương lai, phản ánh những gì người tiêu dùng nghĩ họ sẽ mua Ý định mua sắm cũng được xem là chỉ số tổng quát cho hành vi mua sắm (Brown và ctg, 2003, trích trong Jee và De Run, 2013) Để dự đoán ý định mua sắm, mô hình lý thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen (1991) cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hành vi và thái độ, được giải thích thêm qua thái độ đối với ý tưởng (Fishbein và Ajzen, 1975).

Nghiên cứu cho thấy ý định mua sắm có thể được giải thích thêm thông qua mô hình lý thuyết hành động hợp lý (TRA) do Fishbein và Ajzen phát triển Mô hình này nhấn mạnh vai trò của niềm tin và thái độ trong việc hình thành ý định mua sắm của người tiêu dùng.

Mô hình lý thuyết hành động hợp lý (TRA) được giới thiệu vào năm 1975, cho rằng hành vi của con người được xác định bởi ý định thực hiện hành vi đó Theo Warshaw (1980), ý định này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hành động cụ thể.

2.2.3 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA)

Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA), được nghiên cứu và giới thiệu bởi Fishbein và Ajzen vào năm 1967 và được cập nhật vào năm 1975, cho rằng hành vi thực tế (Actual Behavior - ActB) của con người bị ảnh hưởng bởi dự định (Intention - I) thực hiện hành vi đó Dự định này chịu tác động từ hai yếu tố chính: thái độ hướng tới hành vi (Attitude Toward Behavior - ATB) và các yếu tố thuộc về chủ quan như kinh nghiệm, phong cách sống, trình độ, tuổi tác và giới tính (Social Norms - SN) Mô hình TRA có thể được áp dụng để phân tích hành vi của người mua nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà chung cư.

AB: Thái độ hướng đến hành vi.

W ị và w2: Các trọng số của AB và SN.

Hĩnh 2.1 Mô hình lý thuyết hành động hợp lý- TRA

Thái độ hướng đến hành vi là yếu tố quan trọng trong việc giải thích hành vi tiêu dùng, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội như chung cư Thái độ được định nghĩa là xu hướng tâm lý phản ánh sự đánh giá của người mua về các giá trị và lợi ích của sản phẩm, từ đó thể hiện mức độ thích hay không thích, cũng như sự thỏa mãn hay không thỏa mãn đối với sản phẩm này.

Người mua căn hộ có thể bị ảnh hưởng bởi quan niệm và niềm tin của nhóm tham khảo như cha mẹ, vợ chồng, con cái, đồng nghiệp và chuyên gia bất động sản Những yếu tố này tác động đến ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là căn hộ chung cư, với mức độ ảnh hưởng khác nhau.

2.2.4 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB)

Thuyết hành vi dự định (TPB) được Ajzen giới thiệu năm 1985, là sự mở rộng từ mô hình lý thuyết hành động hợp lý (TRA) Theo TPB, hành vi con người được ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: thái độ hướng tới hành vi, chuẩn chủ quan và niềm tin kiểm soát Thái độ hướng tới hành vi phản ánh sự ưa thích hoặc không ưa thích về hành vi, trong khi chuẩn chủ quan và niềm tin kiểm soát tăng cường khả năng kiểm soát hành vi Ba yếu tố này cùng nhau hình thành ý định hành vi Mô hình TPB được áp dụng để xác định hành vi của người mua nhà ở xã hội, như nhà chung cư, với việc bổ sung yếu tố niềm tin kiểm soát vào mô hình TRA.

Hĩnh 2.2 Mô hĩnh lý thuyết hành vi dự định- TPB

Thái độ hướng tới hành vi (behavioral beliefs)

Chuẩn chủ quan _ Ý định hành vi (normative beliefs) ằ (behavioral intention)

Niềm tin kiểm soát (control beliefs)

2.2.5 Các yếu tổ ảnh hưởng đến hành vi của người mua

Hành vi của người mua ảnh hưởng rất nhiều đến các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý và các yeu to marketing (Kotler, 2005).

Hĩnh 2.3 Mô hình các yếu tổ ảnh hưởng đến hành vi của người mua

Các yếu tố văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng, bao gồm nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội mà họ thuộc về (Kotler, 2005).

Nền văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành mong muốn và hành vi của mỗi cá nhân, đặc biệt là trẻ em Khi lớn lên, trẻ sẽ tích lũy các giá

Mỗi nền văn hóa bao gồm những nhánh văn hóa nhỏ, hình thành các đặc điểm riêng biệt và mức độ hòa nhập xã hội cho các thành viên Những nhánh văn hóa này tạo ra các phân khúc thị trường quan trọng, do đó, các nhà tiếp thị thường thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị phù hợp với nhu cầu của từng nhánh (Kotler, 2005).

Tầng lớp xã hội là một đặc điểm nổi bật trong hầu hết các xã hội loài người, thể hiện sự phân tầng rõ ràng Phân tầng xã hội có thể diễn ra dưới dạng hệ thống đẳng cấp, nơi các thành viên được nuôi dưỡng và giáo dục để đảm nhiệm những vai trò nhất định Thường gặp hơn là sự phân chia thành các tầng lớp xã hội, được sắp xếp theo thứ bậc, bao gồm những người có chung giá trị, mối quan tâm và hành vi (Kotler, 2005).

Các nghiên cứu trước đã thực hiện

2.3.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại TP.HCM

Theo nghiên cứu của Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà (2012), 225 người mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM đã được phỏng vấn trực tiếp để thu thập dữ liệu Nghiên cứu sử dụng mô hình Hồi quy Binary Logistic để phân tích ý định mua căn hộ của người tiêu dùng.

Hình 2.4 Mô hình các yếu tổ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại TP.HCM.

Nguồn: (Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà, 2012).

Nghiên cứu xác định 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp, bao gồm 11 biến quan sát: yếu tố thuộc tính sản phẩm (03 biến), yếu tố xã hội (01 biến), yếu tố cá nhân (01 biến), yếu tố gây ảnh hưởng (02 biến) và yếu tố marketing (04 biến) Trong số đó, diện tích căn hộ có tác động mạnh nhất, tiếp theo là tiện ích xung quanh Tuy nhiên, còn nhiều yếu tố khác như chính sách thuế, cung cầu thị trường, thương hiệu chủ đầu tư và thông tin minh bạch từ các sàn giao dịch bất động sản chưa được nghiên cứu đầy đủ.

2.3.2 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại trung tâm của những thành phố thuộc Ân Độ

Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn của Ấn Độ, bao gồm Delhi, Mumbai, Bangalore, Kolkata và Chennai Một cuộc khảo sát đã được thực hiện với 172 người dân tại các khu vực trung tâm của những thành phố này, trong đó có 146 mẫu hợp lệ được phân tích để rút ra kết luận.

Hình 2.5 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại trung tâm của những thành phố thuộc Ân Độ

Nguồn: (PwC and Urban land Institute, 2014).

Nghiên cứu xác định mô hình 05 yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ, bao gồm: Sự tiện nghi với 06 biến quan sát, Tài chính với 03 biến quan sát, Vị trí với 04 biến quan sát, Phong cách sống với 03 biến quan sát, và Bố trí đặc trưng.

Yếu tố sự tiện nghi là quan trọng nhất trong việc quyết định ý định mua căn hộ, tiếp theo là yếu tố tài chính Các yếu tố khác cũng cần xem xét bao gồm vị trí, phong cách sống và bố trí đặc trưng của căn hộ.

Nghiên cứu cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa người mua nhà lần đầu và người mua nhà nghỉ dưỡng, với độ tuổi trung bình của nhóm sau khoảng 58 tuổi Đối với người mua nhà nghỉ dưỡng, yếu tố sự tiện nghi, bao gồm tình trạng môi trường sống và danh tiếng của cư dân xung quanh, đóng vai trò quan trọng Trong khi đó, người mua nhà lần đầu thường còn trẻ, vì vậy các yếu tố tài chính như giá nhà, khả năng cho vay và thu nhập gia đình, cùng với vị trí căn hộ gần trung tâm thành phố, trở nên rất quan trọng đối với họ.

2.3.3 Mô hình các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại nhiều nơi khác nhau trong thành pho Amman, Jordan

Hĩnh 2.6 Mô hình các yếu tổ chính ảnh hưởng quyết định mua nhà tại thành pho Amman, Jordan.

Nghiên cứu phân tích nhân tố tại Jordan đã xác định mô hình 05 yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ, bao gồm: Thẩm mỹ (06 biến quan sát), marketing (04 biến quan sát), kinh tế (06 biến quan sát), địa lý (02 biến quan sát) và xã hội (02 biến quan sát) Kết quả từ phân tích phản hồi của người mua căn hộ đã giúp xác định bộ tiêu chí mới cho việc mua căn hộ chung cư.

Nghiên cứu này xác nhận kết quả của Diskin (1982), cho thấy có sự khác biệt rõ rệt trong câu trả lời của người tham gia dựa trên độ tuổi và giới tính Tuy nhiên, không có sự khác biệt đáng kể nào giữa các nhóm người có tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn khác nhau khi đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư.

2.3.4 Mô hình đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia

Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà của người mua nhà lần đầu tại khu vực đô thị Kuala Lumpur, Malaysia, với 265 mẫu khảo sát hợp lệ được phân tích Kết quả đã xác định bốn yếu tố chính trong mô hình nghiên cứu, bao gồm: vị trí (với 5 biến quan sát), môi trường xung quanh (4 biến quan sát), cấu trúc căn hộ (6 biến quan sát) và văn hóa xã hội (2 biến quan sát).

Hình 2.7 Mô hĩnh đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua nhà lân đâu tại Kuala Lumpur, Malaysia.

Nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở của người mua nhà lần đầu là rất quan trọng đối với các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản Để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng này, các doanh nghiệp bất động sản cần cải thiện hệ thống phân phối nhà ở một cách hiệu quả.

Nghiên cứu của Tan (2012) chỉ ra rằng vị trí, bao gồm sự gần gũi với các tiện ích như trung tâm mua sắm, trường học, công viên và nơi làm việc, cùng với môi trường sống an toàn, là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người mua lần đầu.

Nhận xét các nghiên cứu trước

(1) Đoi với mô hình các yếu tố có tác động ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ cao cap

Kết quả nghiên cứu cho thấy, biến quan sát về diện tích có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ cao cấp, tiếp theo là tiện ích xung quanh Trong khi các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào những người đã mua và đang ở trong căn hộ, vẫn còn nhiều yếu tố khác cần xem xét, bao gồm chính sách thuế, cung cầu của thị trường, thương hiệu của chủ đầu tư và thông tin minh bạch từ các sàn giao dịch bất động sản.

(2) Đoi với mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại trung tâm của những thành phố thuộc Ân Độ:

Nghiên cứu cho thấy yếu tố Sự tiện nghi được đánh giá cao hơn yếu tố Tài chính, cho thấy đối tượng khảo sát chủ yếu là cư dân tại các thành phố lớn ở Ấn Độ Tuy nhiên, nghiên cứu chưa phân loại rõ ràng các sản phẩm căn hộ theo từng phân khúc Đặc biệt, nghiên cứu được thực hiện tại Ấn Độ, nơi có điều kiện và khoảng cách địa lý khác biệt so với Việt Nam.

(3) Đối với mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Jordan:

Nghiên cứu chưa xác định rõ ràng sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, trung bình hoặc thấp Thực hiện tại Jordan, nghiên cứu này không đại diện cho phần lớn người Ả Rập ở nhiều quốc gia Trung Đông khác và điều kiện sống cũng khác biệt so với người Việt Nam.

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Hình 2.8 Mô hĩnh nghiên cứu đề xuất ban đầu

Nguồn: (Nghiên cứu tổng hợp, 2014)

Mô hình nghiên cứu của tác giả nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư tại TP.HCM, bao gồm 06 yếu tố: Tài chính, Vị trí, Thiết kế, Marketing, Xã hội và Môi trường sống Tác giả tham khảo mô hình nhu cầu và lựa chọn của người mua nhà tại Kuala Lumpur (Tan, 2012) và bổ sung yếu tố Xã hội cùng Marketing từ nghiên cứu về quyết định mua nhà tại Amman, Jordan (Mwfeq, 2011) Ngoài ra, yếu tố Tài chính cũng được thêm vào từ mô hình nghiên cứu tại các thành phố Ấn Độ (PwC và Urban Land Institute, 2014), trong khi yếu tố cấu trúc được điều chỉnh thành Thiết kế để phù hợp với văn hóa và xã hội Việt Nam Nghiên cứu cũng phân tích các đặc tính nhân khẩu học ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ.

So sánh sự khác biệt của mô hình nghiên cứu đề xuất so với các mô hình đã nghiên cứu trước

Yếu tố tài chính đóng vai trò quan trọng trong mô hình ý định mua nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà chung cư, với các biến quan sát được đo lường cụ thể.

+ Thu nhập người mua: Các đối tượng mua nhà ở xã hội có thu nhập thấp được

Chính Phù quy định các điều kiện cụ thể cho mức thu nhập thấp, tương đương với thu nhập của người mua nhà lần đầu tại Malaysia Tuy nhiên, mức thu nhập này khác với người mua nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ cao cấp tại TP.HCM, trong khi mức thu nhập của người mua căn hộ tại Ấn Độ vẫn chưa được xác định.

UBND TP.HCM đang thẩm định đơn giá bán nhà ở xã hội, quy trình xác định đơn giá này tương tự như cách tính giá bán nhà cho người mua lần đầu tại Malaysia Điều này khác biệt với đơn giá bán nhà ở thương mại tại TP.HCM, nơi mà giá cả do chủ đầu tư quyết định theo thị trường, cũng như đơn giá bán căn hộ tại Ấn Độ và Jordan.

Người mua nhà ở xã hội tại TP.HCM được hưởng mức giảm 50% thuế giá trị gia tăng so với người mua nhà ở thương mại Các nghiên cứu về người mua nhà lần đầu tại Malaysia và người mua căn hộ ở Ấn Độ chưa xem xét đến mức thuế này.

Ngân hàng thương mại cung cấp hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội với mức lãi suất cho vay được quy định bởi Ngân hàng Nhà nước, khoảng 50% so với lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại, nhưng không vượt quá 6%/năm Mức lãi suất này sẽ được giữ ổn định trong vòng 10 năm Các nghiên cứu khác hiện chưa xác định mức lãi suất cho vay hỗ trợ mua nhà.

Người mua nhà ở xã hội tại Việt Nam có thể vay tối đa 80% giá trị hợp đồng, với tài sản thế chấp là chính căn hộ hình thành từ vốn vay Trong khi đó, người mua nhà ở thương mại chỉ được vay tối đa khoảng 70% giá trị hợp đồng.

Yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng được nhiều mô hình nghiên cứu trước đây xem xét Tại TP.HCM, cần đặc biệt lưu ý đến vị trí của căn hộ, đặc biệt là sự gần gũi với nguồn cung cấp nước sạch và đảm bảo chất lượng nước đạt tiêu chuẩn.

(3) Yếu tố Thiết kế (Design):

Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM, yếu tố quan trọng nhất là thuộc tính sản phẩm Tương tự, tại Ấn Độ, yếu tố bố trí mặt bằng đặc trưng đóng vai trò then chốt trong quyết định mua nhà Ở Jordan, thẩm mỹ là yếu tố quyết định chính, trong khi tại Kuala Lumpur, cấu trúc căn hộ là yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu Để phù hợp với nhu cầu của thị trường nhà ở xã hội tại TP.HCM, mô hình đề xuất cần nhấn mạnh vào yếu tố thiết kế, đặc biệt là thiết kế quy hoạch và kiến trúc.

Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM và nhà ở tại Jordan, yếu tố Marketing đã được xem xét trong mô hình đầu tiên Để thúc đẩy phát triển sản phẩm nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà chung cư tại TP.HCM, tác giả đề xuất tích hợp yếu tố Marketing vào mô hình nghiên cứu.

(5) Yếu tố Xã hội (Social) :

Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM và nhà ở tại Jordan, yếu tố xã hội đã được xem xét trong mô hình đầu tiên nhưng chưa được đưa vào trong hai mô hình còn lại Để phù hợp với bối cảnh xã hội Việt Nam, tác giả đã quyết định bổ sung yếu tố xã hội (Social) vào mô hình nghiên cứu.

(6) Yếu tố Môi trường sổng (Neighborhood):

Trong nghiên cứu về quyết định sở hữu nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur, yếu tố môi trường sống đã được xem xét Tương tự, trong mô hình quyết định mua nhà tại Ấn Độ, tình trạng môi trường sống được xếp vào yếu tố sự tiện nghi Tuy nhiên, hai mô hình còn lại chưa đề cập đến yếu tố này Để phù hợp với điều kiện tại Việt Nam, tác giả đã đưa yếu tố môi trường sống vào nghiên cứu.

Chương 2 trình bày mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội dạng chung cư tại TP.HCM Dựa trên cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước, tác giả xác định 06 yếu tố quan trọng, bao gồm: yếu tố tài chính, yếu tố vị trí, yếu tố thiết kế, yếu tố marketing, yếu tố xã hội và yếu tố môi trường sống.

THIẾT KÉ NGHIÊN cứu

Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu bao gồm hai giai đoạn chính: giai đoạn nghiên cứu sơ bộ và giai đoạn nghiên cứu chính thức, được thể hiện qua sơ đồ minh họa.

- Khảo sát 225 người có ý định mua nhà ở xã hội

- Mã hoá, làm sạch dữ liệu Phân tích dữ liệu

- Nhận xét và đánh giá kết quả

Nghiên cứu này bao gồm hai giai đoạn chính: giai đoạn nghiên cứu sơ bộ với phương pháp định tính và giai đoạn nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp định lượng.

3.2.1 Nghiên cứu sơ bộ (phươngpháp định tỉnh)

Mục tiêu của nghiên cứu sơ bộ là khám phá, hiệu chỉnh và bổ sung thang đo đã được thiết lập để phù hợp với phân khúc thị trường nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư tại TP.HCM Đối tượng nghiên cứu sơ bộ tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu và sự hài lòng của người dân trong khu vực này.

Chọn 03 chuyên gia từ Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, những người đang tham gia vào việc phát triển dự án nhà ở xã hội, cụ thể là các chung cư tại quận Bình Tân.

Bảng 3.1 Các chuyên gia được mời đế thảo luận trực tiếp trong nghiên cứu sơ bộ

STT Họ và tên chuyên gia Chửc vụ

1 Bà Trương Mỹ Linh Phó Tổng giám đốc

2 Ông Nguyễn Thanh Sang Phó Trưởng phòng Kinh doanh - Tiếp thị

3 Ông Vũ Minh Thành Trợ lý Tổng giám đốc

+ Lựa chọn 05 người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư tại TP.HCM thuộc các đối tượng mua nhà ở xã hội:

Bảng 3.2.Những người thuộc các đoi tượng nghiên cứu được mời để thảo luận trực tiếp trong nghiên sơ bộ

STT Người có ý định mua Đơn vị công tác

1 02 người Đại diện Cảng vụ Sài Gòn tại huyện Bình Chánh

2 02 người Văn phòng UBND huyện Bình Chánh

3 01 người Trường Tiểu học Bình Tiên Quận 6

Phương pháp thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua thảo luận trực tiếp với bảng câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Các câu hỏi được thiết kế nhằm không có câu trả lời cụ thể, giúp phản ánh ý định của từng cá nhân và khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là chung cư tại TP.HCM Ngoài ra, có một số câu hỏi bổ sung mang tính gợi ý nhằm kiểm tra xem các đánh giá của người tham gia có phù hợp với mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội hay không.

Trình tự tiến hành thảo luận trực tiếp:

Tiến hành thảo luận trực tiếp giữa người nghiên cứu với từng đối tượng được lựa chọn tham gia nghiên cứu để thu thập dữ liệu có liên quan.

Sau khi phỏng vấn hết các đổi tượng, dựa trên dữ liệu thu thập được tiến hành hiệu chỉnh bảng câu hỏi.

Bảng câu hỏi hiệu chỉnh sẽ được trao đổi với các đối tượng tham gia thêm một lần nữa Quá trình nghiên cứu định tính chỉ kết thúc khi các câu hỏi thảo luận cho kết quả lặp lại và không phát hiện sự thay đổi nào so với các kết quả trước đó, lúc này mới chính thức áp dụng cho nghiên cứu định lượng.

Kết quả thảo luận nhóm nghiên cứu sơ bộ cho thấy đa số đối tượng phỏng vấn đồng thuận với mô hình nghiên cứu và nội dung bảng câu hỏi khảo sát Tuy nhiên, cần bổ sung yếu tố pháp lý liên quan đến thủ tục đăng ký mua nhà, điều kiện mua nhà ở xã hội và quy trình vay vốn mua nhà ở xã hội, vì những yếu tố này chưa được thể hiện trong bảng câu hỏi khảo sát.

Thông tin về việc mua nhà ở xã hội hiện còn hạn chế đối với những người được phỏng vấn, họ chủ yếu nhận thông tin qua truyền miệng từ người thân, bạn bè hoặc từ các thông báo trên đài phát thanh và truyền hình Tuy nhiên, những nguồn thông tin này chưa đủ để hình thành ý định mua nhà ở xã hội Do đó, cần bổ sung nội dung tìm hiểu thông tin vào bảng câu hỏi khảo sát để làm cơ sở cho nghiên cứu chính thức.

3.2.2 Nghiên cứu chính thức (phương pháp định lượng)

Mục tiêu của nghiên cứu là áp dụng phương pháp định lượng để kiểm định mô hình lý thuyết đã đề xuất, thông qua việc lượng hóa và đo lường các thông tin thu thập được bằng dữ liệu định lượng.

Phương pháp định lượng được thực hiện bằng cách sử dụng bảng câu hỏi khảo sát, được điều chỉnh từ kết quả nghiên cứu định tính, nhằm thu thập dữ liệu định lượng Bảng câu hỏi bao gồm 40 biến quan sát và áp dụng thang đo Likert 5 điểm, trong đó một số câu hỏi khảo sát liên quan đến các yếu tố định tính ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư.

Cấu trúc bảng cãu hỏi khảo sát'.

Câu hỏi gạn lọc nhằm xác định những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, theo các tiêu chí được nêu trong mục 2.1.15 đến 2.1.17 của luận văn này.

Phần 2: Các câu hỏi phỏng vấn những người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư Phần trả lời về các biến quan sát đo lường trong mô hình nghiên cứu liên quan thái độ và hành vi của người có ý định mua.

Phần 3: Các câu hỏi định tính về đơn giá bán theo diện tích sàn sử dụng, khu vực xây dựng tòa nhà, tuổi, tình trạng hôn nhân và thu nhập cá nhân của người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư.

3.3 Xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư

Theo nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, tác giả đã xác định 06 yếu tố chính trong Chương 2 Sau khi thực hiện nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính, tác giả đã bổ sung thêm 01 yếu tố, nâng tổng số yếu tố lên 07 Những yếu tố này ảnh hưởng đến ý định mua nhà chung cư tại TP.HCM.

3.3.1 Thang đo yếu tố Pháp lý (LEGAL) gồm 04 biến quan sát

Dựa vào kết quả nghiên cứu sơ bộ (phương pháp định tính), tác giả bổ sung thêm yếu tố Pháp lý bao gồm 04 biến quan sát như sau:

Bảng 3.3 Các biến quan sát đo lường yếu tố Pháp lý

STT Ký hiệu Biến quan sát Tham khảo

Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 15 Thông tư sổ 08/2014/TT-

3.3.2 Thang đo yếu tố Tài chỉnh (FIN) gồm 07 biến quan sát

Tiêu chí xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định rõ ràng.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 16 Thông tư số 08/2014/TT-BXD

Thủ tục vay vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 3 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN

Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội, đặc biệt là chung cư hình thành trong tương lai, được quy định đơn giản bởi Nhà nước Điều kiện để thực hiện thế chấp là khi ký hợp đồng, chung cư phải hoàn thành phần móng và đang trong quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng đã được phê duyệt.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộvà quy định tại điều 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN- BXD-BTP-BTNMT.

Xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà

Phần 3: Các câu hỏi định tính về đơn giá bán theo diện tích sàn sử dụng, khu vực xây dựng tòa nhà, tuổi, tình trạng hôn nhân và thu nhập cá nhân của người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư.

3.3 Xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư

Theo nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, tác giả đã xác định 06 yếu tố chính trong Chương 2 Sau khi thực hiện nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính, tác giả đã bổ sung thêm 01 yếu tố Do đó, thang đo hiện tại bao gồm 07 yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà chung cư tại TP.HCM.

3.3.1 Thang đo yếu tố Pháp lý (LEGAL) gồm 04 biến quan sát

Dựa vào kết quả nghiên cứu sơ bộ (phương pháp định tính), tác giả bổ sung thêm yếu tố Pháp lý bao gồm 04 biến quan sát như sau:

Bảng 3.3 Các biến quan sát đo lường yếu tố Pháp lý

Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 15 Thông tư sổ 08/2014/TT-

3.3.2 Thang đo yếu tố Tài chỉnh (FIN) gồm 07 biến quan sát

Tiêu chí xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định rõ ràng.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 16 Thông tư số 08/2014/TT-BXD

Thủ tục vay vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ tại điều 3 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN

Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội đối với chung cư hình thành trong tương lai được quy định đơn giản bởi Nhà nước Điều kiện cần thiết là tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, chung cư phải hoàn thành phần móng và đang trong quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt cùng với giấy phép xây dựng hợp lệ.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộvà quy định tại điều 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN- BXD-BTP-BTNMT.

Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, yếu tố Tài chính tại Ấn Độ và yếu tố Kinh tế tại Jordan được tham khảo để phát triển thang đo cho yếu tố Tài chính Đồng thời, các quy định hiện hành liên quan đến phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng được xem xét nhằm tạo ra một mô hình toàn diện và phù hợp cho thị trường bất động sản hiện nay.

Bảng 3.4 Các biên quan sát đo lường yếu tố Tài chính

Đơn giá bán nhà ở xã hội tại TP.HCM không nên chênh lệch quá cao so với đơn giá xây lắp, đảm bảo tính hợp lý UBND TP.HCM thẩm định đơn giá bán để xác định lợi nhuận định mức cho toàn bộ dự án, với yêu cầu lợi nhuận không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Mwfeq (2011), PwC and Urban Land Institute (2014), khoản 3 điều 14 Nghị định sổ 188/2013/NĐ-CP

3.3.3 Thang đo yếu tố Vị trí (LOC) gồm 06 biến quan sát

Người mua nhà ở xã hội sẽ được giảm 50% thuế suất giá trị gia tăng, với mức thuế suất áp dụng chỉ 5% Điều này phù hợp với chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

4 Nghị định số 92/2013/NĐ-CP

Thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội được lâu dài là phù hợp (thời hạn cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội tối thiểu là 10 năm).

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ, điều 4 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN

Mức lãi suất cho vay mua nhà xã hội hiện nay được áp dụng là hợp lý, với tỷ lệ lãi suất khoảng 50% so với lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại, và không vượt quá 6%/năm.

4 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN

Ngân hàng hỗ trợ người mua nhà bằng cách cho vay mua nhà ở xã hội với giá trị tối đa lên đến 80% giá trị của căn nhà.

Khoản 2, điều 7 của Thông tư số

Mức thu phí dịch vụ hàng tháng cho căn hộ chung cư thấp phù hợp với quy định, bao gồm phí bảo trì khoảng 2% giá trị căn hộ, phí quản lý vận hành và phí giữ xe.

PwC and Urban Land Institute

(2014), điều 12 và điều 13 Thông tư số 36/2009/TT-BXD

Người mua nhà có thể chỉ cần thanh toán 20% giá trị nhà ở xã hội cho chủ đầu tư, sau đó sẽ thanh toán số tiền còn lại trong thời gian tối thiểu 10 năm thông qua ngân hàng hỗ trợ vay vốn.

(2014), điều 18 Thông tư số 18/2014/TT-BXD

Yếu tố Vị trí (Locational) đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua căn hộ tại Ấn Độ, ảnh hưởng đến nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia Bên cạnh đó, yếu tố Địa lý (Geographic) cũng tác động mạnh mẽ đến quyết định mua nhà ở Jordan Để xây dựng thang đo cho yếu tố Vị trí, cần xem xét các điều kiện cụ thể tại Việt Nam, từ đó tạo ra một mô hình phù hợp với thực tiễn địa phương.

Bảng 3.5 Các biển quan sát đo lường yếu tổ Vị trí

Vị trí của khuôn viên tòa nhà có kết nối giao thông thuận tiện (đường thông suốt, gần trạm xe buýt hoặc gần bến xe).

Tan (2012), PwC and Urban Land Institute (2014)

Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần khu mua sắm (chợ, siêu thị).

Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần khu vui chơi giải trí (khu công viên, khu thể dục thể thao).

Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần nơi làm việc hoặc trường học.

Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần nguồn cung cấp nước sạch của thành phố.

PwC and Urban Land Institute (2014)

Vị trí của khuôn viên tòa nhà không quá xa trung tâm thành phố (không quá 15km).

3.3.4 Thang đo yếu tố Thiết kế (DES) gồm 09 biến quan sát

Nghiên cứu các yếu tố thiết kế liên quan đến bố trí mặt bằng tại Ấn Độ, yếu tố thẩm mỹ ở Jordan và cấu trúc căn hộ tại Kuala Lumpur, Malaysia, giúp xây dựng thang đo cho yếu tố thiết kế trong sản phẩm nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà chung cư Các yếu tố này bao gồm thiết kế quy hoạch và kiến trúc, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Báng 3.6.Các biến quan sát đo lường yếu tố Thiết kế

3.3.5 Thang đo yếu tố Marketing (MAR) gồm 05 biến quan sát

Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có ngoại thất đẹp (hình dáng, màu sắc và cảnh quan bên ngoài).

Mwfeq (2011), PwC and Urban Land Institute (2014)

Thiêt kê của khuôn viên tòa nhà có nhiêu tiện ích (nhà trẻ, cửa hàng bán lẻ, sân thể thao và hồ bơi, )

3 DES3 Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có không gian bãi đậu xe rộng (trong tòa nhà và ngoài trời).

Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có giao thông nội bộ thuận tiện (đường nội bộ, thang bộ và thang mảy).

Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư có kích thước vừa phải (các phòng ngủ, phòng khách, khu vệ sinh và khu bếp).

Thiết kế nội thất căn hộ chung cư đẹp (bố trí mặt bằng tiện dụng, phối hợp vật liệu với màu sắc hài hòa).

Nội thất căn hộ chung cư được thiết kế với trang thiết bị vệ sinh đạt tiêu chuẩn chất lượng hiện hành, bao gồm bồn cầu, bồn rửa tay, vòi nước và vòi tắm, đảm bảo sự tiện nghi và an toàn cho người sử dụng.

Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư thông thoáng tự nhiên (thông sáng, thông gió, thông hơi) Mwfeq (2011)

Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư có góc nhìn ra xung quanh rộng Tan (2012)

Nghiên cứu các yếu tố marketing ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Jordan và phong cách sống của người mua căn hộ tại Ấn Độ, kết hợp với nghiên cứu sơ bộ, nhằm xây dựng thang đo cho các yếu tố marketing.

Bảng 3.7 Các biến quan sát đo lường yếu tố Marketing

Chương trình quảng cáo bán nhà ở xã hội gây ấn tượng mạnh với khách hàng Mwfeq (2011)

2 MAR2 Thương hiệu nhà ở xã hội quen thuộc với khách hàng.

PwC and Urban Land Institute (2014), Mwfeq (2011)

Sàn giao dịch bất động sản có cung cấp catalogue để khách hàng tham khảo.

Bổ sung theo kết quả nghiên cứu sơ bộ

Sàn giao dịch bất động sản có cung cấp hợp đồng mẫu để khách hàng tham khảo.

Sàn giao dịch bất động sản có giới thiệu căn hộ mẫu để khách hàng tham khảo.

3.3.6 Thang đo yếu tố Xã hội (SCO) gồm 03 biến quan sát

Trong nghiên cứu về quyết định mua nhà tại Jordan, yếu tố xã hội đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến hành vi và lựa chọn của người tiêu dùng Tương

Bảng 3.8 Các biến quan sát đo lường yếu tố Xã hội

1 SCO1 Mức sống của người dân xung quanh khu vực tòa nhà là không cao Mwfeq (2011)

Danh tiếng của người dân xung quanh khu vực tòa nhà tốt.

Mwfeq (2011), PwC and Urban Land Institute (2014)

3.3.7 Thang đo yếu tố Môi trường sống (NEI) gồm 03 biến quan sát

Mức độ an ninh xung quanh khu vực tòa nhà luôn được đảm bảo Tan (2012)

Các giả thuyết về mối quan hệ giữa các yếu tố nghiên cứu

Giả thuyết HO11‘ Yếu tố “Pháp lý“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H012: Yếu tố “Tài chính11 có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H q 13' Yếu tố “Vị trí “ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H()14: Yếu tố “Thiết kế“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H()15: Yếu tố “Marketing11 có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H()16: Yếu tố “Xã hội11 có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H()17\ Yếu tố “Môi trường sống11 có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

3.4.2 Nh óm giả th uyết H 0 2

Giả thuyết H021 cho rằng không tồn tại sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà chung cư dựa trên giá bán theo diện tích sàn sử dụng.

Giả thuyết H022: Không có sự khác biệt giữa những nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung theo khu vực xây dựng tòa nhà.

Giả thuyết H()23: Không có sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư theo độ tuổi.

Giả thuyết H()24: Không có sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư theo tình trạng hôn nhân.

Giả thuyết H()25: Không có sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư theo thu nhập cá nhân.

3.5 Mẩu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện, nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí.

Kích thước mẫu cần thiết phụ thuộc vào kỹ thuật phân tích dữ liệu, yếu tố tài chính và khả năng tiếp cận đối tượng thăm dò Theo nghiên cứu của Hair và cộng sự (2010), kích thước mẫu tối thiểu nên là 100 và không ít hơn 5 lần số biến quan sát.

Ngoài ra, mô hình có 7 nhân tố độc lập (m=7), mô hình phân tích hồi quy đa biến có kích thước mẫu tối thiểu 50 + (8xm) = 50+ 8x7 = 106 mẫu (Tabachnick, và Fidell, 2007).

Kích thước mẫu tối thiểu cho nghiên cứu là 200 mẫu Tác giả đã thực hiện khảo sát trực tiếp và gián tiếp 300 mẫu theo phương pháp thuận tiện, thu về 236 mẫu hồi đáp hợp lệ từ những người có ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư, đang làm việc cho các cơ quan hoặc tổ chức tại TP.HCM Những đối tượng này đều có đủ điều kiện để đăng ký mua nhà ở xã hội (xem mục 2.1.15 đến 2.1.17 của luận văn).

3.5.2 Phương pháp thu thập dữ liệu

Dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu này bao gồm dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp được thu thập như sau:

Tác giả thu thập dữ liệu từ danh sách những người quen đang làm việc tại các tổ chức liên quan đến chính sách mua nhà ở xã hội Phương pháp khảo sát được chọn là thuận tiện để xác định các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Để tiếp cận đối tượng phỏng vấn, tác giả sẽ thông báo trước qua điện thoại Tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng, phương pháp thu thập dữ liệu sẽ được chọn lựa phù hợp.

Hĩnh thức thu thập dữ liệu:

Phỏng vấn trực tiếp là phương pháp mà người phỏng vấn gặp gỡ từng đối tượng để thực hiện phỏng vấn Người tham gia sẽ tự đọc và trả lời các câu hỏi theo hướng dẫn của phỏng vấn viên, hoặc tự điền vào bảng câu hỏi sau khi nghe từng câu hỏi Phương pháp này thường được áp dụng cho những người bận rộn Kết quả thu được khoảng 216 mẫu hồi đáp hợp lệ.

Phỏng vấn qua điện thoại là quá trình mà người phỏng vấn thông báo trước cho đối tượng phỏng vấn để họ sắp xếp thời gian phù hợp Sau khi hai bên thống nhất thời gian, cuộc phỏng vấn diễn ra qua điện thoại, và kết quả thu được là 14 mẫu hợp lệ.

Bảng 3.1 ỉ Số lượng mẫu hồi đáp hợp lệ của các nhóm đối tượng nghiên cứu

Số mẫu hồi đáp hợp lệ Tỷ lệ

1 Cán bộ, công chức và viên chức 132 55,9%

2 Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp 22 9,3%

3 Công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất 29 12,3%

4 Người thuộc diện hộ nghèo tại khu vực đô thị 14 5,9%

Những người thu nhập thấp chưa có nhà ở hoặc đã có nhà nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8 m2/người

Dữ liệu cần thiết để phân tích nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM được thu thập từ nhiều nguồn Các dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM, các văn bản pháp luật hiện hành, thông tin từ các trang web của cơ quan quản lý Nhà nước, cùng với các trang web của tạp chí bất động sản.

3.6 Phương pháp xửlý dữ liệu

Các bảng câu hỏi khảo sát thu về được xử lý bàng phần mềm SPSS phiên bản 20.0.

3.6.1 Xử lý sơ bộ trước khi đưa vào phân tích

Mã hóa dữ liệu: Dữ liệu đã thu thập sẽ được chuyển đổi thành dạng mã sổ để nhập vào máy tính.

Thiết lập ma trận dữ liệu: Sử dụng SPSS 20.0 để xử lý dữ liệu Sau khi mã hóa, dữ liệu sẽ được nhập vào máy.

Làm sạch dữ liệu: Trước khi thực hiện tính toán dữ liệu, cần thiết phải thực hiện làm sạch dừ liệu nhàm phát hiện loại bỏ các sai sót.

Thống kê mô tả dữ liệu nghiên cứu bao gồm việc xây dựng bảng tần số, các đại lượng thống kê mô tả, bảng tần số kết hợp nhiều biến và đồ thị Để đánh giá độ tin cậy của thang đo, sử dụng hệ số Cronbach’s alpha, yêu cầu hệ số này không được nhỏ hơn 0,6 Ngoài ra, cần loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan với biến tổng nhỏ hơn 0,3.

Kiểm định sự hội tụ của thang đo và thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA yêu cầu loại bỏ hoặc giữ lại các biến quan sát có hệ số tải yếu Cụ thể, cần xem xét các biến có “factor floating” nhỏ hơn 0,5 và chênh lệch hệ số tải giữa các nhân tố trong mỗi biến quan sát nhỏ hơn 0,3.

Phân tích nhân tố khám phá (EFA) yêu cầu xác định các nhân tố có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1,0 Đồng thời, chỉ số KMO cần đạt từ 0,5 đến dưới 1, và tỷ lệ phần trăm tổng phương sai trích được của các nhân tố phải lớn hơn 50%.

Phân tích hồi quy tuyển tính bội về mức độ phù hợp của mô hình ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư.

Chương 3 trình bày quy trình và thiết kế nghiên cứu, bao gồm việc xây dựng và hiệu chỉnh thang đo, phương pháp chọn mẫu, khảo sát và xử lý dữ liệu Nghiên cứu được thực hiện qua hai giai đoạn: giai đoạn sơ bộ nhằm hiệu chỉnh và bổ sung mô hình, thang đo, đồng thời đưa ra các giả thuyết nghiên cứu; và giai đoạn chính thức kiểm định mô hình lý thuyết thông qua việc lượng hóa và đo lường thông tin thu thập bằng dữ liệu định lượng.

Chưoĩig 4 PHÂN TÍCH KÉT QUẢ NGHIÊN cứu

Phương pháp xử lý dữ liệu

Các bảng câu hỏi khảo sát thu về được xử lý bàng phần mềm SPSS phiên bản 20.0.

3.6.1 Xử lý sơ bộ trước khi đưa vào phân tích

Mã hóa dữ liệu: Dữ liệu đã thu thập sẽ được chuyển đổi thành dạng mã sổ để nhập vào máy tính.

Thiết lập ma trận dữ liệu: Sử dụng SPSS 20.0 để xử lý dữ liệu Sau khi mã hóa, dữ liệu sẽ được nhập vào máy.

Làm sạch dữ liệu: Trước khi thực hiện tính toán dữ liệu, cần thiết phải thực hiện làm sạch dừ liệu nhàm phát hiện loại bỏ các sai sót.

Thống kê mô tả dữ liệu nghiên cứu bao gồm bảng tần số, các đại lượng thống kê mô tả, bảng tần số kết hợp nhiều biến và đồ thị Để đánh giá độ tin cậy của thang đo, sử dụng hệ số Cronbach’s alpha, với yêu cầu hệ số này không nhỏ hơn 0,6 Ngoài ra, cần loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan với biến tổng nhỏ hơn 0,3.

Kiểm định sự hội tụ của thang đo và thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA là quan trọng trong việc quyết định giữ lại hay loại bỏ các biến quan sát Cụ thể, cần loại bỏ các biến có "factor loading" nhỏ hơn 0,5 và chênh lệch hệ số tải "factor loading" giữa các nhân tố trong mỗi biến quan sát nhỏ hơn 0,3.

Phân tích nhân tố khám phá (EFA) yêu cầu xác định các nhân tố có “Eigenvalues” lớn hơn 1,0 Ngoài ra, chỉ số KMO cần phải lớn hơn 0,5 và nhỏ hơn 1 Cuối cùng, tỷ lệ phần trăm tổng phương sai trích được của các nhân tố cũng phải lớn hơn 50% để đảm bảo tính hợp lệ của phân tích.

Phân tích hồi quy tuyển tính bội về mức độ phù hợp của mô hình ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư.

Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu và kiểm tra các giả thuyết là rất quan trọng trong việc phân tích dữ liệu Nghiên cứu này tập trung vào việc so sánh sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư, dựa trên các yếu tố như đơn giá bán, khu vực xây dựng, độ tuổi, tình trạng hôn nhân và thu nhập Các phương pháp thống kê được sử dụng bao gồm Kiểm định mẫu độc lập, ANOVA một chiều và Kruskal-Wallis để xác định sự khác biệt này.

Chương 3 trình bày quy trình và thiết kế nghiên cứu, bao gồm việc xây dựng và hiệu chỉnh thang đo, phương pháp chọn mẫu, khảo sát và xử lý dữ liệu Nghiên cứu được thực hiện qua hai giai đoạn: giai đoạn sơ bộ nhằm hiệu chỉnh mô hình và thang đo, đồng thời đưa ra các giả thuyết nghiên cứu cho giai đoạn chính thức; giai đoạn chính thức kiểm định mô hình lý thuyết thông qua việc lượng hóa và đo lường thông tin thu thập bằng dữ liệu định lượng.

Chưoĩig 4 PHÂN TÍCH KÉT QUẢ NGHIÊN cứu

Chương 4 trình bày kết quả phân tích dữ liệu, bao gồm bốn phần chính: kiểm định thang đo bằng Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích tương quan, và phân tích hồi quy tuyến tính bội Chương cũng kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính bội và sự khác biệt giữa các nhóm người có ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư.

4.1 Ket quả thống kê mô tả

Tổng số mẫu hồi đáp hợp lệ được sử dụng trong phân tích định lượng là 236 mẫu Dữ liệu đã được nhập, mã hóa, làm sạch và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0.

4 1.1 Thống kê mô tả các biến quan sát định lượng

(1) Các biến quan sát đo lường ỷ định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư

Bài viết trình bày thống kê mô tả của 37 biến quan sát thuộc 07 yếu tố độc lập: Pháp lý (LEG), Tài chính (FIN), Vị trí (LOC), Thiết kế (DES), Marketing (MAR), Xã hội (SCO), và Môi trường sống (NEI) Ngoài ra, có 03 biến quan sát trong yếu tố phụ thuộc Ý định mua (INT) trong mô hình nghiên cứu, dựa trên tổng mẫu 236 người hồi đáp hợp lệ có ý định mua nhà ở xã hội, cụ thể là nhà chung cư.

Bảng 4.1 Thống kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu tố Pháp lý (LEG)

Các biến quan sát N Nhỏ nhất

Trung bình Độ lệch chuẩn

LEG1- Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản 236 1 5 2,69 ,870

LEG2- Tiêu chí xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định rõ ràng 236 1 5 2,68 ,868

LEG4- Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội là nhà chung cư hình thành trong tương lai được

Nhà nước quy định đơn giản

LEG3-Thủ tục vay vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội được Nhà nước quy định đơn giản 236 1 5 2,58 ,883

Thống kê mô tả cho 04 biến quan sát liên quan đến yếu tố Pháp lý cho thấy biến LEG1 đạt mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến LEG3 ghi nhận mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.2 Thổng kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu tố Tài chính (FIN)

FIN4- Mức lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà xã hội thấp là phù hợp 236 1 5 4,00 ,954

FIN3- Thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội được lâu dài là phù hợp 236 2 5 3,89 ,966

FIN1- Đom giá bán nhà ở xã hội không chênh lệch quá cao so với đom giá xây lắp là phù hợp

FIN7 cho phép người mua nhà chỉ cần thanh toán 20% giá trị nhà ở xã hội cho chủ đầu tư trong lần đầu tiên Số tiền còn lại sẽ được thanh toán liên tục trong thời hạn tối thiểu 10 năm thông qua ngân hàng hỗ trợ vay vốn.

FIN2- Người mua nhà ở xã hội được giảm

50% thuế suất giá trị gia tăng là phù hợp 236 2 5 3,82 ,905

FIN6- Mức thu phí dịch vụ hàng tháng khi sử dụng căn hộ chung cư thấp là phù hợp 236 2 5 3,81 ,858

FIN5- Ngân hàng cho người mua nhà vay mua nhà ở xã hội có giá trị cao là phù hợp 236 1 5 3,69 ,862

Theo thống kê mô tả về 07 biến quan sát trong yếu tố Tài chính, biến FIN4 đạt mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến FIN5 ghi nhận mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.3 Thống kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu tố Vị trí (LOC)

LOC6- Vị trí của khuôn viên tòa nhà không quá xa trung tâm thành phố 236 2 5 3,67 ,842

LOCI- Vị trí của khuôn viên tòa nhà có kết nối giao thông thuận tiện 236 1 5 3,61 ,880

LOC5- Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần nguồn cung cấp nước sạch của thành phố 236 2 5 3,59 ,729

LOC2- Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần khu mua sắm 236 1 5 3,58 ,840

LOC4- Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần nơi làm việc hoặc trường học 236 1 5 3,54 ,852

LOC3- Vị trí của khuôn viên tòa nhà gần khu vui chơi giải trí 236 1 5 3,50 ,833

Thống kê mô tả cho 06 biến quan sát liên quan đến yếu tố Vị trí cho thấy rằng biến LOC6 đạt mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến LOC3 có mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.4 Thống kê mô tả cảc biến quan sát đo lường ỷ định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu tố Thiết kế (DES)

DES5- Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư có kích thước vừa phải 236 2 5 4,00 ,987

DES8- Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư thông thoáng tự nhiên 236 1 5 3,97 1,002

DES6- Thiết kế nội thất căn hộ chung cư đẹp 236 1 5 3,93 ,940

DES9- Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư có góc nhìn ra xung quanh rộng 236 1 5 3,90 ,910

DES7- Thiết kế của nội thất căn hộ chung cư có trang thiết bị vệ sinh đạt tiêu chuẩn chất hrợng

DES3- Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có không gian bãi đậu xe rộng 236 1 5 3,87 ,965

DES4- Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có giao thông nội bộ thuận tiện 236 1 5 3,84 1,034

DES2- Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có nhiều tiện ích 236 1 5 3,84 1,231

DES1- Thiết kế của khuôn viên tòa nhà có ngoại thất đẹp 236 1 5 3,75 1,049

Thống kê mô tả cho 09 biến quan sát liên quan đến yếu tố Thiết kế cho thấy biến DES5 đạt mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến DES1 ghi nhận mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.5 Thống kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư cùa yếu to Marketing (MAR)

MAR3- Sàn giao dịch bất động sản có cung cap catalogue để khách hàng tham khảo 236 2 5 3,77 1,072

MAR5- Sàn giao dịch bất động sản có giới thiệu căn hộ mẫu để khách hàng tham khảo 236 1 5 3,71 1,004

MAR1- Chương trình quảng cáo bán nhà ở xã hội gây ấn tượng mạnh với khách hàng 236 1 5 3,65 ,975

MAR4- Sàn giao dịch bất động sản có cung cấp hợp đồng mẫu để khách hàng tham khảo 236 1 5 3,61 1,052

MAR2- Thương hiệu nhà ở xã hội quen thuộc với khách hàng 236 1 5 3,38 1,144

Theo thống kê mô tả về 05 biến quan sát trong yếu tố Marketing, biến MAR3 ghi nhận mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến MAR2 có mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.6 Thong kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu tố Xã hội (SCO)

SCO3- Mức độ an ninh xung quanh khu vực tòa nhà luôn được đảm bảo 236 2 5 3,78 ,762

SCO2- Danh tiếng của người dân xung quanh khu vực tòa nhà tốt 236 2 5 3,66 ,688

SCO1- Mức sổng của người dân xung quanh khu vực tòa nhà là không cao 236 2 5 3,61 ,665

Tổng số mẫu hợp lệ (N) 236

Theo thống kê mô tả về ba biến quan sát đo lường yếu tố Xã hội, biến SCO3 ghi nhận mức độ đồng ý cao nhất, trong khi biến SCO1 có mức độ đồng ý thấp nhất.

Bảng 4.7 Thong kê mô tả các biến quan sát đo lường ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư của yếu to Môi trường sổng (NEI)

NEI2- Khu vực tòa nhà có mức độ ô nhiễm tiếng ồn thấp 236 1 5 3,66 ,801

NEI1- Khu vực tòa nhà có mức độ ô nhiễm không khí thấp 236 1 5 3,54 ,905

NEI3- Khu vực tòa nhà có mức độ ô nhiễm rác thải thấp 236 1 5 3,53 ,862

Tổng số mẫu hợp lệ (N) 236

PHÂN TÍCH KÉT QUẢ NGHIÊN cứu

Phân tích thang đo 5C 1 Phân tích độ tin cậy Cronbach’s alpha

4.2.1 Phân tích độ tin cậy Cronbach ’ s alpha

Phân tích Cronbach’s alpha là một phương pháp kiểm định thống kê nhằm đánh giá mức độ chặt chẽ giữa các biến trong thang đo Để đảm bảo tính tin cậy của thang đo, hệ số Cronbach’s alpha cần đạt tối thiểu 0,6 Hơn nữa, hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) cũng cần có giá trị lớn hơn 0,3, cho thấy sự tương quan mạnh mẽ giữa các biến quan sát trong cùng một nhóm (Nunnally và Bumstein, 1994) Việc phân tích này rất quan trọng để loại bỏ các biến quan sát không phù hợp trước khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA.

(1) Thang đo yếu tố Pháp lý

Hệ số Cronbach’s alpha của thang đo yếu tố Pháp lý (LEG) đạt 0,759, vượt yêu cầu tối thiểu là 0,6 Tất cả các hệ số tương quan biến tổng của yếu tố này đều cao hơn 0,3, cho thấy tính đồng nhất của thang đo Do đó, cả 04 biến quan sát trong thang đo đều được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

Bảng 4.16 Hệ số tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tổng của thang đo yếu tố Pháp lý (LEG)

(2) Thang đo yếu tổ Tài chính

Bảng 4.17 Hệ so tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tổng của thang đo yếu tổ Tài chính (FIN)

Thống kê độ tin cậy Cronbach ’s Alpha Số biến quan sát

Thống kê tương quan biến tống Biến

Trung bình thang đo nếu loại biến đangxem xét

Phưong sai của thang đo nếu loại biến đang xem xét

Hệ số tương quan biến tổng

Hệ số Cronbach Alpha nếu loại biến đang xem xét

Thống kê độ tin cậy Cronbach'sAlpha Số biến quan sát

Thống kêtương quan biến tổng Biến

Trung bình thang đo nếu loại biến đang xem xét

Phuong sai của thang đo nếu loại biến đang xem xét

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của yếu tố Tài chính (FIN) đạt 0,895, vượt yêu cầu tối thiểu là 0,6 Tất cả các hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) của yếu tố này đều trên 0,3 Vì vậy, tất cả 07 biến quan sát trong thang đo Tài chính được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

(3) Thang đo yếu tổ Vị trí

Bảng 4.18 Hệ so tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ sô tương quan biến tổng của thang đo yếu tố VỊ trí (LOC)

Thống kê độ tin cậy Cronbach'sAlpha Số biến quan sát

Thống kê tương quan biến tổng Biến

Phương sai của thang đo nếu loại biến đang xem xét

Hệ sốCronbach Alpha nếu loại biến đang xem xét

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của thang đo yếu tố Vị trí (LOC) đạt 0,897, vượt mức yêu cầu (>0,6) Tất cả các hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) của yếu tố Vị trí đều đạt tiêu chuẩn (>0,3) Vì vậy, 06 biến quan sát trong thang đo này được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

(4) Thang đo yếu tố Thiết kế

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của thang đo yếu tố Thiết kế (DES) đạt 0,899, vượt yêu cầu tối thiểu (>0,6) Tất cả các hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) của yếu tố này đều đạt tiêu chuẩn (>0,3) Vì vậy, toàn bộ 09 biến quan sát trong thang đo được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

Bảng 4.19 Hệ số tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tổng của thang đo yếu tổ Thiết kế (DES)

(5) Thang đo yếu tố Marketing

Bảng 4.20 Hệ số tin cậy Cronbach 's alpha và hệ số tương quan biến tổng của thang đo yếu tố Marketing (MAR)

Thống kê độ tin cậy Cronbach's Alpha Số biến quan sát

Trung bìnhthang đo nếu loại biến đang xem xét

Phươngsaicủa thang đo nếu loại biến đang xem xét

Trung bìnhthang đo nếu loại biến đangxem xét

Phươngsai của thang đo nếu loại biến đang xem xét

Hệ sốCronbach Alpha nếu loại biến đang xem xét

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của thang đo yếu tố Thiết kế (DES) là 0,814, vượt yêu cầu tối thiểu (>0,6) Các hệ số tương quan biển tổng (Corrected Item-Total Correlation) của yếu tố này cũng đều đạt tiêu chuẩn (>0,3) Vì vậy, tất cả 05 biến quan sát trong thang đo được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

(6) Thang đo yếu tố Xã hội

Bảng 4.21 Hệ số tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tổng của thang đo yếu tổ Xã hội (SCO)

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của thang đo yếu tố Xã hội (SCO) là 0,809, vượt yêu cầu tối thiểu là 0,6 Tất cả các hệ số tương quan biến tong (Corrected Item-Total Correlation) của yếu tố này đều đạt tiêu chuẩn trên 0,3 Vì vậy, cả 03 biến quan sát trong thang đo đều được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

(7) Thang đo yếu tố Môi trường sống

Bảng 4.22 Hệ số tin cậy Cronbach 's alpha và hệ số tương quan biến tổng của Thang đo yếu tố Môi trường sổng (NEI).

Thống kê độ tin cậy Cronbach ’s Alpha Số biến quan sát

Thống kê tương quan biến tổng

Phưongsai của thang đo nếu loại biến đang xem xét

Hệ • số Cronbach Alpha nếu loại biến đang xem xét

Bảng 4.23 Hệ số tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tống của Thang đo yếu tố Môi trường sống (NEI) sau khi loại biến NEI1.

Thống kê độtin cậy Cronbach’s Alpha Số biến quan sát

Phương saicủa thang đo nếu loại biến đang xem xét

Sau khi loại bỏ biến NEI1, hệ số tin cậy Cronbach’s alpha đã tăng lên 0,705, vượt qua ngưỡng yêu cầu (>0,6) Hệ số tương quan giữa hai biến NEI2 và NEI3 còn lại đều đạt tiêu chuẩn (>0,3) Vì vậy, hai biến này được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha đạt 0,703, vượt mức yêu cầu (>0,6), cho thấy độ tin cậy của thang đo Tất cả các hệ số tương quan giữa biến tổng và các biến quan sát đều đạt tiêu chuẩn (>0,3) Vì vậy, thang đo INT đáp ứng yêu cầu và ba biến quan sát của thang đo này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA.

Bảng 4.24 Hệ sổ tin cậy Cronbach ’s alpha và hệ số tương quan biến tổng của Thang đo Ỷ định mua (INT).

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phả EFA

Trung bình thang đo nếu loại biến đangxem xét

INT3 7,45 1,721 ,510 ,628 Điều kiện cần và đủ để áp dụng phân tích nhân tố là khi kiểm định Bartlett với Sig

Trong phân tích nhân tố, phương pháp Principal Components Analysis (PCA) thường được kết hợp với phép xoay Varimax Sau khi thực hiện phép xoay, các hệ số tải nhân tố có giá trị không nhỏ hơn 0,5 được coi là có ý nghĩa thực tiễn, và phương sai trích cần đạt từ 50% trở lên Đồng thời, trị số Eigenvalues phải lớn hơn 1 (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Để đảm bảo sự phân biệt giữa các nhân tố, chênh lệch hệ số tải nhân tố của mỗi biến quan sát giữa các nhân tố cũng cần lớn hơn 0,3 (Jabnoun và Al-Tamimi, 2003).

(ỉ) Phân tích nhân tổ cho 37 biến quan sát đo lường các thang đo

Ket quả phân tích nhân tổ lần thứ nhất.

Sau khi loại bỏ biến NEI1 của Thang đo yếu tố Môi trường sống, 36 biến quan sát còn lại đã được đưa vào phân tích nhân tố Kết quả phân tích nhân tố lần đầu tiên được trình bày chi tiết trong Phụ lục 3.

Kết quả chỉ số KMO đạt 0,860, vượt ngưỡng 0,5, cho thấy đủ điều kiện để tiến hành phân tích nhân tố Đồng thời, kiểm định Bartlett's với giá trị Sig = 0,000 ( 50%).

Dựa trên phân tích ma trận xoay nhân tố, 6 biến quan sát FIN6, MARI, DESI, DES4, SCO3 và NEI2 có hệ số tải nhân tố lớn nhất chưa đạt yêu cầu (< 0,5) Mặc dù các biến quan sát FIN5, MAR2 và DES7 cũng không đạt yêu cầu về chênh lệch hệ số tải nhân tố, nhưng vẫn được giữ lại trong thang đo vì có khả năng ảnh hưởng đến các yếu tố Tài chính, Marketing và Thiết kế Do đó, phân tích nhân tố lần thứ hai được thực hiện với 30 biến quan sát còn lại sau khi loại bỏ.

06 biến quan sát FIN6, MARI, DESI, DES4, SCO3 và NEI2.

Kết quả phân tích nhân tổ lần thứ hai.

Phân tích nhân tố lần thứ hai được thực hiện với 30 biến quan sát, kết quả nêu tại Phụ lục 4.

Kết quả từ chỉ số KMO và kiểm định Bartlett's cho thấy giá trị Sig = 0,000 ( 0,5), cho thấy đủ điều kiện để tiến hành phân tích nhân tố.

Tại các mức giá trị Eigenvalues lớn hơn 1,0 phương pháp phân tích Principal components analysis và phép xoay Varimax, phân tích nhân tố đã trích được 6 nhân tố từ

30 biến quan sát và với tổng phương sai trích là 68,692% đạt yêu cầu (> 50%).

Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu và các giả thuyết

Kểt quả phân tích nhân tổ rút trích được sáu nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua

Do đó, mô hình nghiên cứu và các giải thuyết ban đẩu được hiệu chỉnh lại trong hình 4.1:

Các giả thuyết đề xuất ban đầu được hiệu chỉnh như sau:

Giả thuyết Holl' Yếu tố “Pháp lý“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết Hriỉ2:Nếu tố “Tài chính“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H013'2ỉế.\x tố “Vị trí “ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H0ỉ4:Yế\i tố “Thiết kế“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H()15: Yếu tố “Marketing" có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết H016: Yếu tố “Xã hội“ có tác động dương lên “Ý định mua nhà ở xã hội là nhà chung cư”.

Giả thuyết Ho17 chỉ ra rằng yếu tố "Môi trường sống" không có mặt trong mô hình đã được điều chỉnh Điều này xảy ra do biến quan sát NEI1 bị loại bỏ sau khi kiểm tra độ tin cậy bằng Cronbach’s alpha, NEI2 bị loại sau khi phân tích nhân tố EFA, và biến NEI3 đã hội tụ vào yếu tố "Vị trí".

Dựa trên mô hình nghiên cứu đã được điều chỉnh, phương trình hồi quy tuyến tính bội thể hiện các yếu tố tác động đến ý định mua sắm như sau:

INT = Po + P1*LOC + p2*DES + p3*FIN + p4*MAR + p5*LEG + p6*sco

+Các biến độc lập (Xi): LOC, DES, FIN, MAR, LEG, SCO.

+Biến phụ thuộc Ý định mua: INT.

+Pklà hệ số hồi quy riêng phần (k = 0 6)

Hĩnh 4.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh

8.4 Phân tích tươngquan và hồi quy tuyến tính bội

Kết quả phân tích tương quan cho thấy có sự liên hệ giữa biến phụ thuộc INT và 6 biến độc lập với các hệ số tương ứng: rLoc = 0,502, rDES = 0,579, rFIN = 0,533, rMAR = 0,426, rLEG = -0,158 và rSco = 0,392 Giá trị tuyệt đối cao nhất là rDES = 0,579 và thấp nhất là rLEG = -0,158 Tất cả các giá trị Sig của các biến độc lập đều đạt tiêu chuẩn ý nghĩa 5% (Sig

Tiêu đề	Phân tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Nhà Ở Xã Hội Là Nhà Chung Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Người hướng dẫn	Phó Giáo Sư - Tiến Sĩ Nguyễn Minh Hà
Trường học	Đại học mở thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh
Thể loại	đề tài nghiên cứu
Năm xuất bản	2013
Thành phố	thành phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	141
Dung lượng	8,04 MB