Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm làquyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay củatổ chức tín dụng đối với khách hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THANH TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THANH TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VIÊN THẾ GIANG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài “Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng khách hàng” cơng trình nghiên cứu riêng biệt, độc lập riêng thời gian qua hướng dẫn TS Viên Thế Giang Toàn nội dung, kết nghiên cứu tơi tự tìm hiểu, phân tích cách khách quan, trung thực Các tài liệu hỗ trợ trình phác thảo, xây dựng sở lý luận trích dẫn đầy đủ ghi nguồn gốc rõ ràng theo quy định Kết luận văn chưa triển khai công bố nghiên cứu khác Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm có không trung thực thông tin sử dụng cơng trình nghiên cứu TP Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 08 năm 2023 Ngƣời thực luận văn Nguyễn Thanh Tùng ii LỜI CẢM ƠN Đề tài đúc kết lý luận thực tế, vốn kiến thức khoa học mà tiếp thu năm tháng học tập rèn luyện trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh Nhờ giúp đỡ quý báu Quý Thầy, Cô bè bạn, anh chị đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ tận tình Thầy TS Viên Thế Giang, tơi hồn thành luận văn “Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng khách hàng” Hồn thành đề tài này, cho phép tơi tỏ lời cảm ơn tới toàn thể Thầy, Cô khoa Luật kinh tế, người trực tiếp giảng dạy, giúp lĩnh hội nhiều kiến thức chun ngành hay bổ ích Đặc biệt, tơi xin chân thành gửi lời tri ân đến Thầy Viên Thế Giang tận tình hướng dẫn, hỗ trợ tơi giai đoạn nghiên cứu để hoàn thiện tốt nội dung đề tài Bên cạnh đó, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln chia sẻ động viên, đóng góp ý kiến tiếp thêm nguồn động lực cho suốt trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tuy nhiên, với thời lượng vốn kiến thức eo hẹp nên bải luận văn khơng tránh khỏi sai sót, mong nhận thơng cảm, đóng góp ý kiến Quý Thầy, Cô để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cám ơn! Học viên Nguyễn Thanh Tùng iii TÓM TẮT Tiêu đề Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Tóm tắt Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng kinh nghiệm công tác Agribank kết hợp với văn pháp luật, văn luật, tài liệu nội bộ, tài liệu sưu tầm ngân hàng khác để làm rõ vấn đề thực thi pháp luật định giá TSBĐ QSDĐ quan hệ cho vay TCTD với khách hàng Hiện nay, việc thực thi pháp luật định giá QSDĐ chấp cho vay nhiều bất cập từ quy định pháp luật, quy trình thực TCTD đến việc tuân thủ quy định bên mối quan hệ vay cho vay, cấp thiết phải có nghiên cứu chuyên sâu để giải nhằm: thứ nhất, đưa quy định pháp luật, quy định nội TCTD định giá TSBĐ QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực thi pháp luật định giá công tác xác định giá trị TSBD QSDĐ TCTD, bất cập, khó khăn khơng riêng cơng tác thực thi mà cịn thiếu sót, chưa rõ ràng pháp luật hành định giá Để đào sâu vấn đề, luận văn sử dụng linh hoạt kết hợp nhiều phương pháp phương pháp so sánh, phân tích tình hệ thống hóa lại nội dung Qua nghiên cứu, đề tài khó khăn, bất cập quy định luật hành quy trình tác nghiệp cịn từ đó, đề xuất giải pháp nhằm khắc phục để hoàn thiện pháp luật định giá BĐS nói chung QSDĐ chấp nói riêng, góp phần làm cho việc thực thi hiệu đồng Bài nghiên cứu tài liệu chuyên khảo phục vụ việc tham khảo cho công tác giảng dạy học tập, cho công tác tác nghiệp ngân hàng thương mại nói riêng tổ chức tín dụng nói chung Từ khóa Định giá QSDĐ chấp, cho vay có TSBĐ QSDĐ, thực thi pháp luật định giá QSDĐ iv ABSTRACT Titile Enforce the law on valuation of collateral as land use rights in lending activities of credit institutions to customers Abstract In this research, the author uses the current experience working at Agribank in combination with legal documents, sub-law documents, internal documents, and collected documents of other credit institutions to the work It is clear that the problem in law enforcement on valuing collateral is land use right in the lending relationship of credit institutions with customers Currently, the enforcement of the law on valuation of mortgaged land use rights in lending has many shortcomings from the provisions of the law, the implementation process of credit institutions to the compliance with regulations of the parties in the loan and lending relationship Therefore, it is urgent to have an in-depth study to solve it First, it provides the legal provisions, the internal regulations of credit institutions on the valuation of collateral assets as land use rights, and secondly presents the current situation of law enforcement The law on valuation in the valuation of physical assets as land use rights at credit institutions, points out the inadequacies and difficulties not only in the implementation work but also the shortcomings and ambiguities of the current law on pricing To deepen the problem, the thesis uses flexibly and combines many methods such as comparison method, sentiment analysis and content systematization Through the research, the topic does not point out the difficulties and inadequacies in the current legal regulations and operational processes and from there, propose solutions to serve the improvement of the law on real estate valuation in general and mortgaged land use rights in particular, contributing to effective and synchronous implementation This is a specialized research and reference material for academic teaching authors and for authors working at credit institutions Keywords Valuation of land use rights as collateral, loans with collateral as land use rights, law enforcement on land use right valuation v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT CHỮ VIẾT TẮT CHÚ THÍCH BĐS Bất động sản BLDS 2015 Bộ luật dân năm 2015 HĐNH Hoạt động ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm UBND Ủy ban nhân dân 10 VAMC Vietnam Asset Management Company (Công ty Quản lý tài sản Việt Nam) vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT v MỤC LỤC vi MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 1.1 Khái quát chung định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 1.1.1 Tổng quan quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 13 1.2 Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cấp tín dụng .19 1.2.1 Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 19 1.2.2 Cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 22 CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 28 2.1 Quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 28 2.1.1 Định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Luật Đất đai .28 2.1.2 Định giá tài sản bảo đảm Bộ luật Dân .31 vii 2.1.3 Định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 32 2.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cấp tín dụng .34 2.2.1 Cụ thể hoá quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng 34 2.2.2 Khó khăn, vướng mắc trình thực thi quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 41 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 54 3.1 Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam 54 3.1.1 Bảo đảm tính khả thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng 54 3.1.2 Khai thác hiệu giá trị kinh tế quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực thi/thi hành pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 57 3.2 Kiến nghị hoàn thiện số quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 59 3.2.1 Hoàn thiện quy định giá đất làm sở cho thoả thuận định giá đất nhận tài sản bảo đảm 59 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất 61 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật định giá tài sản gắn liền với đất song song với định giá quyền sử dụng đất 61 viii 3.3 Kiến nghị số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 62 3.3.1 Bảo đảm bình đẳng thực định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng khách hàng 62 3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật, thận trọng người thẩm định tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng với khách hàng 64 KẾT LUẬN .65 TÀI LIỆU THAM KHẢO i 58 mục đích, yêu cầu mong muốn đạt việc thi hành pháp luật phạm vi điều kiện định với mức chi phí thấp) Kết chất lượng việc thi hành quy định pháp luật thực tế thể thông qua việc so sánh: trạng thái quan hệ xã hội trước sau pháp luật thi hành; biến đổi tích cực với biến đổi khơng tích cực quan hệ xã hội việc thi hành pháp luật mang lại; đối chiếu so sánh kết thực tế đạt việc thi hành pháp luật với mục đích, yêu cầu mong muốn đạt thi hành nó; chi phí thực tế với chi phí dự kiến để đạt mục đích đề thi hành pháp luật Việc xem xét, đánh giá hiệu thi hành pháp luật cần tiến hành phạm vi giới hạn không gian, thời gian với số lượng chất lượng định tất hình thức thực pháp luật Do pháp luật hệ thống nên tác động pháp luật lên quan hệ xã hội mang tính chất hệ thống, vậy, hiệu thi hành pháp luật tổng số giản đơn hiệu yếu tố riêng rẽ trình thi hành quy định pháp luật mà tượng pháp lý đặc biệt, phụ thuộc nhiều yếu tố, mối quan hệ có liên quan đến việc thi hành pháp luật"49 Từ vấn đề lý luận nêu cho thấy, việc khai thác giá trị QSDĐ thực tiễn phụ thuộc vào nhiều yếu tố mức độ hoàn thiện quy định pháp luật, lực thực thi pháp luật chủ thể có liên quan mức độ phát triển thị trường BĐS Trong giao dịch định giá TSBĐ QSDĐ, bảo đảm bình đẳng, quyền tự ý chí người vay người vay nhân tố định đến hiệu thực thi pháp luật định giá TSBĐ QSDĐ thực tế 49 Nguyễn Minh Đoan, Nâng cao hiệu thi hành pháp luật theo tinh thần văn kiện Đại hội XIII Đảng Cộng sản Việt Nam, Địa chỉ: https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/nang-cao-hieu-qua-thi-hanh-phap-luat-theo-tinh-than-van-kien-daihoi-xiii-cua-dang-cong-san-viet-nam-4353.htm, [truy cập ngày 16/8/2022] 59 3.2 Kiến nghị hoàn thiện số quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 3.2.1 Hồn thiện quy định giá đất làm sở cho thoả thuận định giá đất nhận tài sản bảo đảm Đất đai tài nguyên có hạn, song lại có giá trị sử dụng mang tính vĩnh cửu sẵn chứa giá trị tiềm tàng lớn Nếu giá đất tăng bất bình thường làm tăng giá cơng trình xây dựng, giá BĐS trở nên đắt đỏ, vượt khả toán người mua, hội cho đầu phát triển Thực tiễn thực thi quy định giá đất Việt Nam thời gian qua cho thấy, đa phần ý kiến người dân quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai cho rằng, "khung giá đất Nhà nước chưa phù hợp với giá trị thị trường Diễn đạt theo cách khác, khung giá đất Nhà nước chưa sát với giá thị trường thường thấp nhiều so với giá trị mua bán chuyển nhượng thị trường Nghiên cứu cho thấy, khung giá đất xác định thường thấp nhiều so với giá đất thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai Nhà nước gặp nhiều khó khăn Khơng vậy, điều dẫn đến việc người dân bị thiệt thòi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, làm nảy sinh số hành vi gian lận trốn thuế mua bán chuyển nhượng đất đai Nếu phân tích chi tiết, cụ thể nhóm chủ thể liên quan đến việc xác định giá đất có mục đích mong muốn khác nhau"50 Nghị số 18/NQ-TW ngày 16/06/2022 Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương đảng khóa XIII "tiếp tục đổi mới, hồn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" bên cạnh nội dung "Bỏ khung giá đất, có chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm quan có nhiệm vụ xác định giá đất Trung ương xây dựng tiêu chí quy trình kiểm tra, giám sát địa phương 50 Nguyễn Vinh Hưng (2023), “Xác định giá đất theo giá thị trường Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, tr.29-32 60 việc xây dựng bảng giá đất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định kiểm tra, giám sát việc thực giá đất Có chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng cơng tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập hội đồng thẩm định giá đất, lực tổ chức tư vấn xác định giá đất, lực đạo đức định giá viên Bổ sung, hồn thiện quy định bảo đảm cơng khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch, toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm vi phạm ", đồng thời nhấn mạnh "QSDĐ loại tài sản hàng hóa đặc biệt khơng phải quyền sở hữu; QSDĐ, tài sản gắn liền với đất pháp luật bảo hộ Người sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất Nhà nước giao cho người khác sử dụng q trình thực sách, pháp luật đất đai; không điều chỉnh lại đất nơng nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có sách phù hợp để đất nông nghiệp khai thác, sử dụng với hiệu cao nhất” cho thấy tầm quan trọng đất đai quyền sử dụng đất thực tiễn phát triển đất nước Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, bỏ khung giá đất để tính giá đất sát với giá thị trường gặp phải phản đối lớn người hoàn toàn khơng có nhu cầu chuyển nhượng đất đai mà mong muốn sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu sống Hay tính giá đất theo giá thị trường tiền thuế đất năm người sở hữu nhà đất cao mà chưa tương xứng với mức thu nhập từ tiền lương, tiền công theo mức lương chi trả Nhà nước"51 Do vậy, quy định pháp luật giá đất cần hoàn thiện theo hướng bám sát nhu cầu thị trường kiểm sốt tình trạng đẩy giá đất, thổi giá đất tình trạng đầu thị trường QSDĐ Nghĩa là, quy định giá đất phải thể giá trị thực QSDĐ Đây điều kiện cần thiết để khai thác giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, giảm thiểu rủi ro phát sinh giá QSDĐ khơng phản ánh giá trị thực 51 Nguyễn Vinh Hưng (2023), “Xác định giá đất theo giá thị trường Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, tr.29-32 61 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc việc định giá đất sau: “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng”52 Trên thực tế, giai đoạn đất đai bị “đóng băng”, việc chuyển nhượng QSDĐ trở nên hoi dẫn đến thiếu liệu cho việc định giá Do vậy, áp dụng nguyên tắc theo quy định Luật việc xác định giá QSDĐ trở lên khó khăn, thiếu sở định giá tính khách quan Do vậy, để bảo đảm liên thông, gắn kết xây dựng pháp luật với thi hành pháp luật, cần bổ sung thêm vào nguyên tắc định giá QSDĐ trường hợp khơng khó xác định giá đất phổ biến cần vào tương đối giá đất địa phương lân cận thời điểm định giá đất Một ý khác nguyên tắc định giá đất nêu Luật đất đai là: “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau”53 Một vài trường hợp ngoại lệ không áp dụng nguyên tắc Trên thực tế số đất thời điểm, mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập giá lại có chênh lệnh lớn phụ thuộc vào địa giới hành ví dụ địa bàn giáp ranh huyện, thị xã, thành phố Do vậy, luật Đất đai văn hướng dẫn thị hành nên bổ sung yếu tố phụ địa giới hành chính, hay địa bàn giáp ranh…để nguyên tắc định giá QSDĐ trở lên hoàn thiện áp dụng cho trường hợp 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật định giá tài sản gắn liền với đất định giá quyền sử dụng đất Thực tiễn định giá QSDĐ, khơng trường hợp có tài sản gắn liền với đất Theo quy định hành, tài sản gắn liền với đất "gồm nhà ở, cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở; cơng trình xây dựng khác; lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng vật 52 Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 53 Điểm d, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 62 khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật"54 Pháp luật hành cho phép "việc dùng QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ khơng đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực nghĩa vụ không đồng thời với QSDĐ"55 Thực tiễn cho thấy, định giá TSBĐ tài sản gắn liền với đất cho thấy, pháp luật có quy định khấu hao, dù tài sản hết thời hạn khấu hao quy định, định giá, tổ chức tín dụng lại khơng định giá tài sản gắn liền với đất, giá trị sử dụng Điều làm giảm đáng kể giá trị QSDĐ (có tài sản gắn liền với đất) đương nhiên làm cho giá trị khoản vay bị thấp Do vậy, để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng tổ chức tín dụng, định giá QSDĐ TSBĐ có tài sản gắn liền với đất định giá tài sản đất, dù hết thời hạn khấu hao, giá trị sử dụng 3.3 Kiến nghị số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 3.3.1 Bảo đảm bình đẳng thực định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng khách hàng Về lý luận, bình đẳng vừa quyền, vừa nguyên tắc, yêu cầu xuyên suốt, đặt lĩnh vực Về mặt pháp lý, "bình đẳng thường đồng với khơng có phân biệt đối xử dựa (như giới, dân tộc, tơn giáo ) Bình đẳng lý tưởng, động lực trị thúc đẩy nhiều cách mạng lịch sử, phản ánh lý tưởng “Tự – Bình đẳng – Bác ái” cách mạng Pháp Sự đời nghị viện, phương Tây, xuất phát từ đấu tranh địi quyền bình đẳng, cơng bằng, trước hết lĩnh vực kinh tế Trong xã hội đại, bình đẳng bất bình đẳng quan 54 Khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 55 Khoản Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 63 tâm lớn nhà trị, giới khoa học, cảm nhận người dân"56 Trong quan hệ, giao dịch dân sự, bên, chủ thể bình đẳng với Sự khác biệt dân tộc, giới tính, thành phần dân tộc, hồn cảnh kinh tế, tín ngưỡng tơn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp không xem lý để bên đối xử khơng bình đẳng với Ngun tắc bình đẳng quan hệ, giao dịch dân nguyên tắc có ý nghĩa, có vị trí quan trọng pháp luật dân Khi xem xét nguyên tắc cần lưu ý là, nguyên tắc nên việc áp dụng khơng giới hạn giao dịch dân sự, hợp đồng mà giao dịch dân nói chung, thể phương pháp điều chỉnh luật dân sự, việc cơng nhận chủ thể có lực pháp luật dân nhau, bình đẳng việc hưởng quyền dân theo luật định Đây ngun tắc tiền đề cụ thể hóa nhiều ngành luật khác có quan hệ mật thiết với pháp luật dân sự, chẳng hạn nguyên tắc bình đẳng doanh nghiệp, nguyên tắc bình đẳng hoạt động thương mại Quy định pháp luật thế, thực tế, yếu mang tính chất giao dịch cho vay, nên người vay (TCTD) có quyền định việc cho vay, cịn người vay, có vay hay khơng hồn tồn phụ thuộc vào ý chí người cho vay Rõ ràng, mặt lý thuyết, định cho vay, TCTD phải dựa vào định, có pháp lý Nhưng việc bảo đảm chế pháp lý để người vay quyền thoả thuận, “đối trọng” với người cho vay thực điều cần thiết Điều hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ phát triển thị trường vốn mà đó, ngồi lựa chọn vay vốn tín dụng, người vay tiền vay thị trường tài Do đó, cần bảo đảm quyền tự định đoạt người vay định vấn đề liên quan đến giá trị tài sản bảo đảm thực việc định giá 56 Lã Khánh Tùng (2022), “Lập pháp bảo đảm bình đẳng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, tr.3-10 64 3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật, thận trọng ngƣời thẩm định tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng với khách hàng Ý thức pháp luật tổng thể học thuyết, tư tưởng, quan điểm, quan niệm, tâm trạng, thái độ, tình cảm người pháp luật tượng pháp lý khác, thể mối quan hệ người pháp luật, đánh giá tính hợp pháp hay không hợp pháp hành vi chủ thể Ý thức pháp luật tiền đề, sở để tạo nên pháp luật, để xây dựng giá trị, chuẩn mực pháp lý xã hội Cụ thể, sở ý thức pháp luật, hiểu biết vai trò, tầm quan trọng pháp luật, chủ thể có thẩm quyền xây dựng pháp luật xác định thực tế có cần ban hành pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ xã hội hay khơng, có với khả yêu cầu hữu nên xây dựng loại văn quy phạm pháp luật nào, phạm vi điều chỉnh đến đâu, từ lập kế hoạch triển khai thực kế hoạch xây dựng loại văn đó57 Đứng trước thực tiễn đầy rủi ro từ hoạt động tín dụng dựa bảo đảm nghĩa vụ trả nợ từ tài sản có giá trị lớn QSDĐ nhu cầu thực vay vốn để phát triển chủ thể mà yêu cầu hoàn thiện pháp luật định giá đất đai ln đặt Giải pháp hồn thiện quy định pháp luật chế giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chưa đủ mà cần có nâng cao ý thức pháp luật bên tham gia giao dịch có cẩn trọng từ phía bên nhận chấp ý thức tuân thủ nghĩa vụ bảo đảm từ phía bên chấp nhằm đảm bảo giao dịch trở thành biện pháp bảo đảm hữu hiệu quan hệ tín dụng thị trường, hạn chế rủi ro cho kinh tế nói chung 57 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp luật, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.441- 445 65 KẾT LUẬN Hoạt động cho vay TCTD tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, TCTD, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản BĐS - QSDĐ Định giá bất động sản, đất đai nói chung định giá QSDĐ chấp phục vụ cho mục đích chấp cho vay TCTD, ngân hàng nhiệm vụ quan trọng nay, đơi với áp dụng quy định pháp luật vào định giá cho phù hợp nhằm tăng sức cạnh tranh đảm bảo rủi ro cho hoạt động người định giá hệ thống TCTD Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu quy định pháp luật văn liên quan đến định giá quyền sử dụng đất dùng để chấp NHTM TCTD khác, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở luật định định giá QSDĐ chấp vay, phân tích đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn số NHTM thời gian qua đồng thời từ vấn đề phát sinh đưa phương pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật thay đổi nhận thức TCTD thực thi pháp luật định giá Luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Thứ nhất, luận văn hệ thống hóa bổ sung vấn đề lý luận pháp luật định giá TSBĐ QSDĐ hoạt động cho vay TCTD với khách hàng Luận văn làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, định giá quyền sử dụng đất, nêu lên vai trò định giá QSDĐ hoạt động cho vay TCTD Ngoài ra, với việc định giá TSBĐ QSDĐ, luận văn khái quát nguyên tắc định giá đất yếu tố tác động đến việc thực thi pháp luật định giá QSDĐ cho vay TCTD Thứ hai, Luận văn hệ thống hóa quy định pháp luật hành quy định định giá đất đai phục vụ hoạt động cho vay, tập trung vào văn quy phạm pháp luật Bộ Luật dân 2015 Luật Đất đai 2013 Hơn nữa, viết tổng hợp khái quát hoạt động định giá diễn thực tế số NHTM gribank, Vietinbank từ kết đạt được, nêu lên tồn hạn chế thi hành pháp luật định giá 66 Thứ ba, sở phân tích thực trạng TCTD cơng tác định giá QSDĐ chấp, dựa khó khăn vướng mắc cơng tác này, luận văn đề mục tiêu phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện việc thực thi pháp luật định giá QSDĐ TCTD nói chung NHTM Việt Nam thời gian tới Điểm đóng góp khoa học luận văn lần tác giả nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề định giá BĐS chấp nói chung và QSDĐ chấp nói riêng TCTD đặt mối quan hệ mật thiết với việc áp dụng pháp luật vào định giá Những phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá QSDĐ chấp TCTD Việt Nam mẻ, đơn vị tiến hành theo kinh nghiệm nhận thức riêng quy trình phương pháp, tổ chức thực luận văn cố gắng rút nhận xét chung mà ngân hàng thực sở cho quan điểm đề xuất luận án nêu thống quy trình, phương pháp tổ chức thực cho tất loại hình TCTD i TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt - Văn quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp (2018), Thông tư số 08/2018/TT-BTP hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đổi thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, ban hành ngày 20/06/2018; Bộ Tư pháp (2019), Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 25/11/2019; Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 23/6/2016; Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, ban hành ngày 06/06/2014; Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, ban hành ngày 15/05/2014; Chính phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm, ban hành ngày 01/09/2017; Chính phủ (2021), Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ, ban hành ngày 19/03/2021; Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2018), Nghị số 03/2018/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật giải tranh chấp xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm khoản nợ xấu tòa án nhân dân, ban hành ngày 15/05/2018; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, ban hành ngày 30/12/2016; ii 10 Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11, ban hành ngày 26/11/2003; 11 Quốc hội (2005), Bộ luật dân số 33/2005/QH11, ban hành ngày 14/06/2005; 12 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ban hành ngày 16/06/2010; 13 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29/11/2013 14 Quốc hội (2015), Bộ luật dân số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015; 15 Quốc hội (2017), Nghị số 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, ban hành ngày 21/6/2017; 16 Quốc hội (2020), Luật Nhà số 03/VBHN-VPQH, ban hành ngày 15/07/2020; - Các viết, tài liệu tham khảo khác 17 Agribank (2021), Quy định số 2929/QyĐ/NHNo-TD ngày 31/12/2021 bảo đảm hoạt động cấp tín dụng, Hà Nội; 18 Agribank (2021), Quyết định số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 quy chế bảo đảm hoạt động cấp tín dụng, Hà Nội; 19 Châu Hoàng Thân (2020), “Hoàn thiện quy định pháp luật quy trình xác định giá đất cụ thể”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 12(412), 28-35 20 Đinh Dũng Sĩ (2020), “Hệ thống pháp luật Việt Nam tiến trình đổi phát triển đất nước”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 01(401), 3-10 21 Đỗ Văn Đại (2013), “Tự cam kết, thỏa thuận giới hạn tự cam kết, thỏa thuận - nhìn từ góc độ Hiến pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 14(246), 8-15 22 Hoàng Phê (2006), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng iii 23 Hoàng Thị Kim Quế (2017), “Bàn lỗ hổng pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 6(334), 3-8 24 Lã Khánh Tùng (2022), “Lập pháp bảo đảm bình đẳng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 05(453), 3-10 25 Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, ISSN: 9366-7535, 8, 23 26 Lưu Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo hiến pháp 1992 vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, ISSN: 1859-2953, 17(249), 9-19 27 Ngơ Hồi Nam (2021), “Những hạn chế định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại giải pháp khắc phục”, Tạp chí Cơng thương, ISSN: 0866-7756, 18, 329-332 28 Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá Bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, Trường Đại học Quốc dân, Hà Nội; 29 Nguyễn Nam Hưng (2018), Một số vướng mắc định giá tài sản, thẩm định giá tài sản BLTTDS năm 2015, Tạp chí Kiểm sát số 9/2018; 30 Nguyễn Ngọc Điện (2023), “Hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Luật Đất đai, Bộ luật Dân Luật Nhà nào?”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, ISSN: 1859-2953, 10(482) 31 Nguyễn Ngọc Đường (2018), “Tổ chức thi hành pháp luật theo Hiến pháp năm 2013 - nhân tố đảm bảo thực nguyên tắc pháp quyền đời sống nhà nước xã hội”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 9(361), 9-14 32 Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Thế chấp Bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành, Luận án tiến sỹ kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội; 33 Nguyễn Thị Nga (2008), Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp Quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật, ISSN: ISSN 0866- 7446, 12, 50-55; iv 34 Nguyễn Thị Thuỳ Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – Một số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, ISSN: 1859-3879, 04(98), 57-64 35 Nguyễn Văn Cương (2013), “Bàn luận thêm chất hoạt động xây dựng pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 1(233), 15-18 36 Nguyễn Vinh Hưng (2023), “Xác định giá đất theo giá thị trường Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 04 (476), 29-32 37 Nguyễn Xuân Bang (2017), Pháp luật bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; 38 Phan Diên Vỹ (2013), “Định giá tài sản hoạt động ngân hàng – Thực trạng giải pháp”, Tạp chí ngân hàng số 6/2013, ISSN: 0866-7462, 6, 2-6; 39 Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng nguyên tắc hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, ISSN: 1859-2953, 2+3(378+379), 45-55 40 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp Quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội; 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp luật, NXB Tư pháp, Hà Nội 42 Uông Chu Lưu (2014), Những vấn đề lý luận thực tiễn sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 43 Vietinbank (2018), Quy định số QĐ.35.84.I ngày 15/10/2018 sách bảo đảm tín dụng, Hà Nội; 44 Viên Thế Giang (2017), “Bất cập quy định pháp luật lựa chọn biện pháp bảo đảm hoạt động cấp tín dụng”, Tạp chí Luật học, ISSN: 08683522, 4, 3-14; 45 Viên Thế Giang (2023), Bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, NXB Đại học quốc gia, TP Hồ Chí Minh; v 46 Viên Thế Giang, Bùi Hữu Tồn (2020), Giáo trình Nhập mơn Luật học, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Trang website 47 Bùi Đức Giang (2020), Bảo đảm khoản vay tài sản bên thứ ba: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng, Địa chỉ: http://tapchinganhang.gov.vn/bao-dam-khoan-vay-bang-tai-san-cua-ben-thu-ba-tuquy-dinh-phap-luat-den-thuc-tien-ap-dung.htm, [truy cập ngày 02/06/2021]; 48 Bùi Đức Giang (2020), Khuôn khổ pháp lý chung bảo lãnh nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm, Địa chỉ: http://tapchinganhang.gov.vn/khuon-khophap-ly-chung-ve-bao-lanh-nhin-tu-thuc-tien-cap-tin-dung-co-bao-dam.htm, [truy cập ngày 02/06/2021]; 49 Huỳnh Thế Du, Nên có bốn phương pháp định giá đất, Địa chỉ: https://thesaigontimes.vn/nen-co-bon-phuong-phap-dinh-gia-dat/, [truy cập ngày 14/08/2023] 50 Lê Văn Sua (2016), Giá đất theo quy định pháp luật, tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai, Địa https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2036, chỉ: [truy cập ngày 01/08/2022] 51 Mai Hải Đăng, Lê Thị Lan Phương (2023), Một số bất cập Luật đất đai năm 2013 đề xuất hoàn thiện, Địa chỉ: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet aspx?tintucid =211685, [Truy cập ngày 26/06/2023]; 52 Nguyễn Đắc Thắng (2019), Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường q trình xác định giá đất tính bồi thường, Địa chỉ: https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/nguyen-tac-phu-hop-voi-gia-dat-pho-bientren-thi-truong-trong-qua-trinh-xac-dinh-gia-dat-tinh-boi-thuong-64546.htm, [truy cập ngày 07/08/2022]; 53 Nguyễn Minh Đoan, Nâng cao hiệu thi hành pháp luật theo tinh thần văn kiện Đại hội XIII Đảng Cộng sản Việt Nam, Địa chỉ: https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/nang-cao-hieu-qua-thi-hanh-phap-luat- vi theo-tinh-than-van-kien-dai-hoi-xiii-cua-dang-cong-san-viet-nam-4353.htm, [truy cập ngày 16/8/2022]; 54 Nguyễn Quang Tuyến (2002), Thế chấp quyền sử dụng đất, Địa chỉ: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208733, [truy cập ngày 02/06/2021]; 55 Nguyễn Thành Luân, Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam, Địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap-lycua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam, [truy cập ngày 02/03/2021] 56 Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), Bất cập từ chấp nhà, đất, Địa chỉ: https://thoibaonganhang.vn/bat-cap-tu-the-chap-nha-dat-34864.html, [truy cập ngày 02/06/2021]; 57 Phạm Thị Kim Hoa, Nguyễn Thị Long Hà, Một số vướng mắc kiểm sát hoạt động định giá tài sản vụ án dân đề xuất, kiến nghị, Địa chỉ: https://kiemsat.vn/mot-so-vuong-mac-trong-kiem-sat-hoat-dong-dinh-gia-tai-sanvu-an-dan-su-va-de-xuat-kien-nghi-63753.html, [truy cập ngày 05/6/2022]; 58 Trần Thế Hệ (2017), Pháp luật biện pháp bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Địa chỉ: https://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu traodoi/trao-doi-binh-luan/phap-luat-ve-bien-phap-bao-dam-trong-hoat-dong-cho-vaycua-ngan-hang-thuong-mai-125761.html, [truy cập ngày 02/06/2021]; 59 Trương Hồng Quang, Lê Xuân Tùng, Bảo đảm tính khả thi pháp luật theo tinh thần Đại hội XIII Đảng, Địa chỉ: https://tapchicongsan.org.vn/chinhtri-xay-dung-dang/-/2018/825834/bao-dam-tinh-kha-thi-cua-phap-luat-theo-tinhthan-dai-hoi-xiii-cua-dang.aspx, [truy cập ngày 11/09/2022]; 60 Văn Hường (2020), Sự cần thiết để hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch bảo đảm, Địa chỉ: http://vkscantho.vn/vkscantho/index.php/news/VKSND-TPCan-Tho/Su-can-thiet-de-hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-ve-giao-dich-bao-dam3779, [truy cập ngày 03/06/2021]; 61 Vũ Ngọc Hà, Thực thi tinh thần thượng tôn pháp luật theo quan điểm Đại hội XIII Đảng, Địa chỉ: https://www.quanlynhanuoc.vn/2021/11/09/thuc-thi-tinh-thanthuong-ton-phap-luat-theo-quan-diem-dai-hoi-xiii-cua-dang/, [truy cập ngày 09/11/2021]