CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG ĐẦU TƯ, BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Cơ sở Lý luận về quản lý nhà nước trong đầu tư
Quản lý, theo định nghĩa từ điển bách khoa toàn thư, là hành động có mục đích của chủ thể nhằm tác động đến các đối tượng quản lý, với mục tiêu đạt được những kết quả đã đề ra.
Theo PGS.TS Từ Quang Phương trong cuốn sách "Kinh tế đầu tư", Đầu tư Phát triển là hoạt động sử dụng vốn hiện tại để tạo ra tài sản vật chất, trí tuệ mới và duy trì tài sản hiện có, nhằm tạo thêm việc làm và thúc đẩy phát triển Đầu tư xây dựng cơ bản để tạo ra bất động sản mới cho sản xuất và kinh doanh là một hình thức đầu tư phát triển phổ biến hiện nay Tác giả cũng nhấn mạnh rằng Quản lý đầu tư là quá trình tác động có tổ chức và định hướng vào đầu tư thông qua các biện pháp kinh tế - xã hội và kỹ thuật, nhằm đạt hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất trong điều kiện cụ thể.
Quản lý nhà nước ra đời cùng với sự hình thành của Nhà nước và thay đổi theo chế độ chính trị cũng như trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng quốc gia qua các giai đoạn lịch sử Hiện nay, quản lý nhà nước bao gồm hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp, thể hiện quyền lực nhà nước Đây là hình thức quản lý xã hội đặc biệt, sử dụng pháp luật để điều chỉnh hành vi con người trong tất cả các lĩnh vực đời sống, nhằm đáp ứng nhu cầu hợp pháp và duy trì sự ổn định, phát triển xã hội.
Luật Đầu tư năm 2020 quy định rằng quản lý nhà nước về đầu tư là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hoạt động này chủ yếu thông qua pháp luật để tác động đến các đối tượng quản lý trong lĩnh vực đầu tư, nhằm đảm bảo trật tự và hiệu quả cho các hoạt động đầu tư.
Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư thông qua các biện pháp bắt buộc nhằm ngăn chặn sai lầm và vi phạm Bên cạnh yếu tố kiểm soát, quản lý nhà nước về đầu tư còn đảm bảo tính công bằng và xây dựng môi trường đầu tư văn minh, giúp doanh nghiệp thực hiện đầu tư một cách công bằng, không gặp ách tắc hay thiếu minh bạch Quản lý nhà nước về đầu tư là yếu tố thiết yếu để duy trì sự ổn định và tiến bộ của nền kinh tế Việc áp dụng các biện pháp kiểm soát hợp lý không chỉ bảo đảm an toàn cho hoạt động đầu tư và sản xuất mà còn tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho nhà đầu tư.
1.1.2 Mục tiêu và nguyên tắc quản lý nhà nước về đầu tư a Mục tiêu quản lí
Nhà nước thực hiện quản lý đầu tư nhằm đảm bảo rằng các nhà đầu tư tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện các hoạt động đầu tư theo chiến lược, quy hoạch đã được xác định Đồng thời, hoạt động đầu tư kinh doanh cần phù hợp với tình hình và điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của địa phương.
Bảng 1.1 Mục tiêu quản lí các cấp
Cấp quản lí Mục tiêu quản lí
1 Quản lý đầu tư ở cấp vĩ mô:
Thực hiện thành công các mục tiêu của chiến lược phát triển KTXH
Huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn đầu tư
Thực hiện đúng quy định pháp luật và yêu cầu kinh tế - kỹ thuật trong đầu tư (quy hoạch, thiết kế, kỹ thuật, chất lượng, thời gian, chi phí…)
2 Quản lý đầu tư ở cấp vĩ mô
Nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn
Tăng năng suất lao động Đổi mới công nghệ Tiết kiệm chi phí…
3 Quản lý đầu tư ở cấp cơ sở
Thực hiện đúng mục tiêu của dự án Nâng cao hiệu quả KTXH của đầu tư
Nguồn: Management by Objectives b Nguyên tắc quản lý:
Thống nhất giữa chính trị và kinh tế, kết hợp hài hoà giữa kinh tế và xã hội:
Tập trung dân chủ là nguyên tắc yêu cầu quản lý hoạt động đầu tư phải tuân theo sự lãnh đạo thống nhất từ một trung tâm, đồng thời khuyến khích tính chủ
Quản lý theo ngành kết hợp với quản lý theo địa phương và vùng lãnh thổ là nhiệm vụ của các chính quyền địa phương và các sở ban ngành, nhằm xây dựng chiến lược, quy hoạch và các chính sách phát triển kinh tế - xã hội Họ chịu trách nhiệm quản lý cơ sở hạ tầng, môi trường tài nguyên, và an ninh trật tự xã hội, đồng thời đảm bảo các thủ tục hành chính và xã hội cho tất cả các đối tượng trên địa bàn Sự kết hợp giữa các cơ quan quản lý ngành và địa phương giúp phát triển ngành và khai thác hiệu quả lợi thế của từng vùng lãnh thổ.
Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích trong đầu tư là nguyên tắc quan trọng, thể hiện sự cân bằng lợi ích giữa cá nhân, tập thể, xã hội, chủ đầu tư, chủ thầu và các cơ quan liên quan Nguyên tắc này được cụ thể hóa qua các chính sách nhà nước, điều khoản hợp đồng và quy định luật đấu thầu Việc tuân thủ nguyên tắc này không chỉ đảm bảo hiệu quả trong hoạt động đầu tư mà còn tạo động lực cho sự phát triển bền vững và ổn định của nền kinh tế khi lợi ích được chia đều cho tất cả các bên liên quan.
Trong bối cảnh các quốc gia đang phát triển, việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn trong khi nhu cầu vốn lại rất lớn Do đó, quản lý đầu tư cần chú trọng đến việc tiết kiệm để tránh lãng phí, bao gồm tiết kiệm chi phí đầu vào như tài nguyên thiên nhiên, thời gian và lao động Đồng thời, cần đảm bảo đầu tư đồng bộ và có trọng điểm, nhằm đạt được hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất với nguồn vốn đầu tư nhất định.
1.1.3 Công cụ và phương pháp quản lý nhà nước về đầu tư
Phương pháp kinh tế là cơ chế kết hợp lợi ích của các đối tượng tham gia với lợi ích của nhà nước, xã hội, tập thể và cá nhân Phương pháp này sử dụng các chính sách và công cụ kinh tế như lương, thưởng, phạt, giá cả, lợi nhuận, tín dụng và thuế để hướng dẫn, kích thích, thu hút và điều chỉnh đầu tư.
Phương pháp hành chính là phương pháp bắt buộc thể hiện quyền lực của nhà nước và cơ quan quản lý Phương pháp này sử dụng các văn bản, chỉ thị và quy định liên quan đến đầu tư để tác động trực tiếp đến đối tượng quản lý.
Phương pháp giáo dục là một cách tiếp cận nhằm phát triển cá nhân theo hướng có lợi cho sự phát triển chung của xã hội, bao gồm tinh thần, ý thức và trình độ Phương pháp này kết hợp giữa trách nhiệm, chuyên môn và lợi ích vật chất, từ đó tuyên truyền các chủ trương, chính sách và định hướng đầu tư Nó còn giáo dục thái độ, ý thức kỷ luật và trách nhiệm trong tập thể, đồng thời đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho lao động trực tiếp tham gia đầu tư, khuyến khích tính sáng tạo và chủ động của mỗi cá nhân.
Phương pháp thống kê là quá trình thu thập, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu liên quan đến đầu tư Qua đó, phương pháp này giúp đánh giá kết quả và hiệu quả của các khoản đầu tư, đồng thời dự báo xu hướng đầu tư trong tương lai.
(vốn, nguồn vốn, sản lượng…)
Cơ sở lý luận về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng a Khái niệm
Trong những năm gần đây, các dự án bất động sản du lịch đã được triển khai rộng rãi tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, bao gồm cả vùng núi, cao nguyên và đồng bằng Tuy nhiên, những khu vực ven biển lại phát triển mạnh mẽ hơn do ngành du lịch tại đây thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng và ổn định hơn.
Hiện tại, Việt Nam chưa có quy định cụ thể và đầy đủ về “Bất động sản du lịch” Do đó, để hiểu rõ về lĩnh vực này, cần phân tích Bất động sản du lịch dựa trên sự tổng hợp các quy phạm pháp luật liên quan.
Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: (i) đất đai; (ii) nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) tài sản khác gắn liền với đất, nhà và công trình xây dựng; và (iv) tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 3, Khoản 1 của Luật Du lịch 2017, du lịch được định nghĩa là các hoạt động liên quan đến chuyến đi của con người ra ngoài nơi cư trú thường xuyên trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong suốt một năm liên tục, chúng tôi cam kết đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng và giải trí của du khách Bên cạnh đó, chúng tôi cũng tạo cơ hội để mọi người tìm hiểu và khám phá những tài nguyên du lịch phong phú, đồng thời kết hợp với các mục đích hợp pháp khác.
Bất động sản du lịch theo pháp luật Việt Nam được hiểu là đất đai, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất, được sử dụng để phục vụ nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, khám phá tài nguyên du lịch, hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác, với thời gian không quá 01 năm liên tục và không phải là nơi cư trú thường xuyên.
Mục đích chính của bất động sản du lịch là phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí và khám phá thiên nhiên Khác với các cơ sở lưu trú truyền thống, phân khúc bất động sản du lịch hiện nay còn hướng đến việc đáp ứng đa dạng các nhu cầu về tham quan, lưu trú và nghỉ dưỡng.
Nhu cầu lưu trú lâu dài với chi phí hợp lý ngày càng tăng, cùng với đó là yêu cầu về tự phục vụ ăn uống và sinh hoạt trong thời gian nghỉ dưỡng du lịch.
Bất động sản du lịch hiện nay có nhiều hình thức đa dạng, trong đó các sản phẩm như officetel (kết hợp giữa chỗ ở và văn phòng cho thuê), resort villa và condotel (biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê) cùng shophouse (nhà phố kết hợp thương mại và ở) đang trở nên phổ biến Những loại hình này thường được xây dựng trên đất thương mại, đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa cho thuê lưu trú Đặc điểm nổi bật của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là tính đa năng và khả năng sinh lời cao, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Bất động sản du lịch thường chỉ được phát triển tại những địa điểm du lịch nổi tiếng, điều này tạo ra tính khan hiếm cho loại hình này Việc quy hoạch và xây dựng chủ yếu diễn ra ở những khu vực có tiềm năng thu hút du khách, làm tăng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản du lịch.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tăng cao, trong khi số lượng sản phẩm bất động sản du lịch lại hạn chế, dẫn đến tình trạng cầu vượt cung Sự khan hiếm trong dòng sản phẩm này đang gia tăng, tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Bất động sản du lịch là loại hình đất đai và công trình xây dựng không phục vụ cho mục đích ở hàng ngày, mà chủ yếu được quy hoạch để phục vụ cho hoạt động kinh doanh cho thuê Mục đích chính của loại hình này là đáp ứng nhu cầu kinh doanh của các nhà đầu tư.
Bất động sản du lịch cần tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn riêng biệt để đáp ứng nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng Việc quy hoạch và đầu tư xây dựng phải phù hợp với nhu cầu giải trí và văn hóa địa phương Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay không theo mô típ cơ sở lưu trú du lịch truyền thống, dẫn đến tiêu chuẩn xây dựng không thể đồng nhất Thay vào đó, bất động sản du lịch thường được phát triển thành các dự án tổ hợp lớn, đồng bộ với hệ thống cơ sở hạ tầng tiện ích, nhằm đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí và tận hưởng cuộc sống của du khách.
Đa sở hữu và đa chức năng đang trở thành xu hướng mới trong lĩnh vực bất động sản du lịch Khác với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng truyền thống chỉ thuộc về một chủ sở hữu, mô hình hiện nay cho phép nhiều cá nhân cùng sở hữu tài sản, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Điều này không chỉ giúp tích hợp nhiều chức năng để phục vụ nhu cầu du lịch của cá nhân và gia đình mà còn đặt ra thách thức cho chính sách quản lý nhà nước đối với loại hình bất động sản này.
1.2.2 Quan hệ pháp lý trong hoạt động đầu tư và khai thác bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Các chú thể tham gia quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch
Quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch có sự tham gia của nhiều nhóm chủ thể, có thể kể tới:
Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức trực tiếp đầu tư và xây dựng các sản phẩm bất động sản du lịch, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập hạ tầng du lịch Họ là những người cung cấp "phần cứng" cho thị trường bất động sản du lịch Để đảm bảo chất lượng sản phẩm bất động sản du lịch, việc quy định các điều kiện mà chủ đầu tư cần đáp ứng trong quá trình đầu tư và thực hiện dự án là rất cần thiết.
Cơ sở lí luận về phát triển bền vững
1.3.1 Khái niệm phát triển bền vững
Thuật ngữ "phát triển bền vững" đã trở nên quen thuộc trong những năm gần đây, lần đầu tiên xuất hiện vào năm 1980 trong ấn phẩm Chiến lược bảo tồn Th
Vào năm 1987, Báo cáo Brundtland của Ủy ban Môi trường và Phát triển Thế giới đã phổ biến khái niệm phát triển bền vững, định nghĩa rằng đó là "sự phát triển có thể đáp ứng được những nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai." Phát triển bền vững cần đảm bảo môi trường sống cho con người và yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên Để đạt được mục tiêu này, tất cả các thành phần kinh tế - xã hội, nhà cầm quyền và tổ chức xã hội phải hợp tác để dung hòa ba lĩnh vực chính: kinh tế, xã hội và môi trường Ủy ban Brundtland đã có những đóng góp đáng ghi nhận vào quá trình phát triển bền vững.
WCED nhấn mạnh rằng thế hệ hiện tại có trách nhiệm bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên để đảm bảo cơ hội và lựa chọn phát triển cho các thế hệ tương lai.
Thứ hai, WCED đặt ra mục tiêu giảm nghèo ở các nước đang phát triển như là một trục chính mà các nước cần phải vượt qua.
WCED nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tái cấu trúc mô hình thương mại quốc tế và dòng vốn để thúc đẩy phát triển bền vững trong nền kinh tế toàn cầu Đồng thời, cần đảm bảo rằng các nước đang phát triển có vai trò và ảnh hưởng lớn hơn trong các quan hệ kinh tế quốc tế.
Phát triển bền vững là một khái niệm hình thành từ thực tiễn xã hội, nhấn mạnh tầm quan trọng của bảo vệ môi trường và giải quyết bất ổn xã hội Tại Hội nghị về Môi trường và Phát triển của Liên hiệp quốc năm 1992 ở Rio de Janeiro, các đại biểu đã khẳng định sự cần thiết của phát triển bền vững, gửi thông điệp rõ ràng tới các chính phủ về việc thúc đẩy sự hòa hợp giữa kinh tế, xã hội và môi trường.
Theo Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), phát triển bền vững là hình thức phát triển mới, kết hợp giữa sản xuất và bảo tồn tài nguyên, đồng thời nâng cao chất lượng môi trường Mục tiêu của phát triển bền vững là đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai.
Phát triển bền vững, theo Wikipedia, là khái niệm chỉ sự phát triển toàn diện trong xã hội hiện tại, đồng thời đảm bảo khả năng phát triển trong tương lai Hiện nay, phát triển bền vững là mục tiêu của nhiều quốc gia, mỗi quốc gia sẽ xây dựng chiến lược phù hợp dựa trên đặc thù kinh tế, xã hội, chính trị, địa lý và văn hóa riêng.
Phát triển bền vững là một phương thức phát triển tổng hợp, liên ngành, với nhiều tiêu chí ngày càng cụ thể và rõ nét Đây là mục tiêu cao đẹp của quá trình phát triển, bao gồm ba bình diện: kinh tế tăng trưởng bền vững, xã hội thịnh vượng và công bằng, cùng với môi trường trong lành và tài nguyên được duy trì Hệ thống nguyên tắc đạo đức cho phát triển bền vững bao gồm các nguyên tắc trong ba lĩnh vực kinh tế, xã hội và môi trường Quan niệm về phát triển bền vững đã được thống nhất giữa các quốc gia, trở thành mục tiêu thiên niên kỷ.
1.3.2 Các mục tiêu phát triển bền vững của Liên Hợp Quốc (SDG - Sustainable
Các Mục tiêu Phát triển Bền vững (SDGs) được khởi xướng tại Hội nghị Liên hợp quốc về Phát triển Bền vững ở Rio de Janeiro năm 2012, nhằm giải quyết những thách thức cấp bách về môi trường, chính trị và kinh tế Vào tháng 9/2013, các quốc gia đã bắt đầu xây dựng Chương trình nghị sự phát triển của Liên Hợp Quốc sau năm 2015, dẫn đến việc hình thành 17 mục tiêu phát triển bền vững Ngày 25/9/2015, 17 SDGs chính thức được thông qua bởi 193 quốc gia thành viên, với 169 mục tiêu cụ thể và 232 chỉ tiêu, nhằm chấm dứt đói nghèo, bảo vệ môi trường, duy trì hành tinh xanh và đảm bảo hòa bình, thịnh vượng cho tất cả mọi người vào năm 2030.
Nguồn ảnh: world top 20.org
1.3.3 Nội dung của phát triển bền vững tại Việt Nam
Vào ngày 10/5/2017, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ban hành Kế hoạch hành động quốc gia thực hiện Chương trình nghị sự 2030 vì sự phát triển bền vững, xác định 17 mục tiêu phát triển bền vững với 115 mục tiêu cụ thể Tiếp theo, Quyết định số 681/QĐ-TTg về lộ trình thực hiện các mục tiêu phát triển bền vững tại Việt Nam đến năm 2030 được ban hành vào ngày 04/6/2019 Mới đây, vào ngày 25/9/2020, Nghị quyết số 136/NQ-CP về phát triển bền vững đã được thông qua, tiếp tục khẳng định cam kết của Việt Nam đối với các mục tiêu phát triển bền vững.
Phát triển bền vững bao gồm ba yếu tố chính: thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội, tôn trọng quyền con người và bảo vệ môi trường.
Phát triển bền vững về kinh tế là quá trình đạt được tăng trưởng kinh tế ổn định, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô như lạm phát và lãi suất, đồng thời duy trì cân đối cán cân thương mại Đầu tư chất lượng và năng suất cao được thúc đẩy thông qua việc nâng cao hàm lượng khoa học và công nghệ trong sản xuất, mà không gây hại cho xã hội và môi trường Cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp xúc và sử dụng nguồn tài nguyên thiên nhiên một cách công bằng, nhằm đảm bảo thịnh vượng chung cho tất cả mọi người, không chỉ tập trung vào lợi nhuận của một số ít, trong giới hạn cho phép của hệ sinh thái và tôn trọng quyền cơ bản của con người.
Các tiêu chí đặt ra đối với một nền kinh tế phát triển bền vững gồm:
- Tăng trưởng GDP và GDP đầu người đạt mức cao (mức tăng trưởng GDP ở các nước đang phát triển trong điều kiện hiện nay cần khoảng 5%/năm)
- Cơ cấu GDP: tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ phải cao hơn nông nghiệp
- Tăng trưởng kinh tế có hiệu quả cao, không phải tăng trưởng bằng mọi giá
Trong Chiến lược phát triển Kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030, Việt Nam đặt mục tiêu đạt việc làm đầy đủ và nâng cao năng suất lao động cho cả nam và nữ Đến năm 2030, nước này hướng tới trở thành một quốc gia đang phát triển với công nghiệp hiện đại và thu nhập trung bình cao Mục tiêu xa hơn là trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.
Phát triển bền vững xã hội nhằm đảm bảo công bằng giữa các tầng lớp và giới trong xã hội, xóa đói giảm nghèo, giảm chênh lệch giàu nghèo và cải thiện đời sống giữa các vùng miền Cần tạo ra việc làm và tăng thu nhập cho người lao động, đồng thời đảm bảo mọi người có quyền tiếp cận các dịch vụ cơ bản như y tế, giáo dục và phúc lợi xã hội Mục tiêu là phát triển mà không gây hại đến kinh tế và môi trường.
- Ổn định dân số, phát triển nông thôn để giảm sức ép di dân vào đô thị
- Giảm thiểu tác động xấu của môi trường đến đô thị hóa
- Nâng cao học vấn, xóa mù chữ
- Bảo vệ đa dạng văn hóa
- Bình đẳng giới, quan tâm tới nhu cầu và lợi ích giới
- Tăng cường sự tham gia của công chúng vào các quá trình ra quyết định.
Phát triển bền vững về môi trường là việc sử dụng tài nguyên tự nhiên một cách hợp lý, đảm bảo chất lượng sống cho con người và tích hợp giá trị của hệ sinh thái cùng đa dạng sinh học vào quy hoạch quốc gia và địa phương Mục tiêu chính là ngăn ngừa và giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu cũng như thiên tai, từ đó tạo ra một môi trường sống an toàn và bền vững cho thế hệ tương lai.
- Sử dụng có hiệu quả tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên không tái tạo
- Phát triển không vượt quá ngưỡng chịu tải của hệ sinh thái
- Bảo vệ đa dạng sinh học, bảo vệ tầng khí quyển Trái đất
- Kiểm soát và giảm thiểu phát thải khí nhà kính
- Bảo vệ chặt chẽ các hệ sinh thái nhạy cảm
- Giảm thiểu xả thải, khắc phục ô nhiễm (đất, nước, không khí, lương thực thực phẩm), cải thiện và khôi phục môi trường những khu vực ô nhiễm
Các tiêu chí cụ thể về phát triển bền vững tại Việt Nam
Bảng 1.3 Tiêu chí phát triển bền vững của Việt Nam đến năm 2030 trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030
Tên tiêu chí Nội dung tiêu chí Chỉ tiêu
Phát triển bền vững về kinh tế
1.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 7% / năm
1.2 GDP bình quân đầu người theo giá hiện hành đến năm 2030
1.3 Tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo 30%
1.5 Tỷ lệ đô thị hóa >50%
1.6 Tổng đầu tư xã hội bình quân đạt 33-35% GDP 33-35%
1.8 Đóng góp của năng suất nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng 50%
1.9 Tốc độ tăng năng suất lao động xã hội bình quân >6.5%/ năm
1.10 Giảm tiêu hao năng lượng tính trên đơn vị GDP 1-1,5%/ năm
Phát triển bền vững xã hội
2.1 Chỉ số phát triển con người (Human Development
2.2 Tuổi thọ bình quân 75 tuổi
2.3 Tỷ lệ lao động qua đào tạo có bằng cấp, chứng chỉ đạt 35-40%
2.4 Tỷ trọng lao động nông nghiệp trong tổng lao động xã hội 70%
3.3 Lượng phát thải khí nhà kính (So với kịch bản phát triển thông thường) - 9%
3.4 Cơ sở sản xuất kinh doanh đạt quy chuẩn về môi trường 100%
3.5 Tăng diện tích các khu bảo tồn biển, ven biển ( So với diện tích tự nhiên vùng biển quốc gia.) + 3-5%
Nguồn : Trang thông tin Bộ công thương-moit.gov.vn
Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý nhà nước về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hướng tới mục tiêu phát triển bền vững
1.4.1 Kinh nghiệm các quốc gia châu Á a Kinh nghiệm trung quốc
Nhờ chính sách ưu đãi, BĐS du lịch tại Trung Quốc phát triển mạnh mẽ.
Nhờ vào tiềm năng to lớn của ngành văn hóa - du lịch cùng với các chính sách ưu đãi từ chính quyền địa phương, thị trường bất động sản du lịch tại Trung Quốc đang phát triển mạnh mẽ và dần khẳng định vị thế là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn.
Chính quyền Trung Quốc ngày càng chú trọng đến các chính sách phát triển du lịch và bất động sản, thúc đẩy sự tăng trưởng không ngừng của phân khúc bất động sản du lịch Chương trình Du lịch Giải trí Quốc gia (2013 - 2020) được ban hành bởi Hội đồng Nhà nước vào năm 2013 đã đặt ra các chính sách khuyến khích phát triển du lịch Năm 2014, Hội đồng Nhà nước đã đưa ra những ý kiến quan trọng về việc thúc đẩy cải cách và phát triển du lịch, nhấn mạnh nhiệm vụ mở rộng không gian phát triển du lịch.
Năm 2015, Bộ Đất đai và Tài nguyên, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn cùng Tổng cục Du lịch Quốc gia Trung Quốc đã ban hành văn bản quan trọng về việc thúc đẩy cải cách và phát triển ngành du lịch Văn bản này nhấn mạnh chính sách sử dụng đất cho các hình thức du lịch mới, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của ngành du lịch.
Năm 2016, Bộ Tài chính và Cục Thuế phối hợp với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc đã điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và người mua bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường.
Đến cuối năm 2016, Trung Quốc có 8.918 dự án bất động sản du lịch với tổng đầu tư thực tế đạt 1.299,7 tỷ Nhân dân tệ Quy mô các dự án này đang gia tăng, với tổng diện tích xây dựng đạt 3.107.361 triệu mét vuông trong năm 2016 Kinh nghiệm của Thái Lan trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng đáng được tham khảo.
Thái Lan chú trọng chính sách mở cửa đối với BĐS du lịch
Thái Lan sở hữu nhiều điều luật và chính sách rõ ràng chi phối thị trường bất động sản du lịch, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả và tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư Trong việc phát triển lĩnh vực này, Thái Lan đã tập trung vào bốn chính sách chính.
Chính sách phân vùng tại Thái Lan quy định rõ ràng mục đích sử dụng và quy hoạch cho từng khu vực Việc sử dụng sai mục đích sẽ bị xử phạt nghiêm khắc Do đó, nhà đầu tư cần hiểu rõ loại hình đầu tư, mô hình cụ thể và khu vực được phép thực hiện để tránh vi phạm.
Chính sách an ninh quốc gia tại Thái Lan không cần phải lo lắng quá mức, vì nhiều khu du lịch vẫn phát triển ổn định gần các doanh trại quân đội và các cơ quan chính phủ Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không được xây dựng các tòa nhà cao hơn tòa nhà ngoại giao của Đại sứ quán Mỹ, theo yêu cầu của cơ quan này.
Việc phát triển bất động sản du lịch không gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội hay an ninh quốc gia Ngay cả khi nhà đầu tư mua đất gần biên giới, Thái Lan vẫn cho phép đầu tư xây dựng các khu du lịch.
Chính sách đầu tư và quỹ uỷ thác cho bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong ngành du lịch, đặc biệt khi một dự án BĐS có giá trị 1 triệu USD có thể được đưa vào quỹ này Quỹ huy động này cho phép Bộ Tài chính và các nhà đầu tư tham gia nhằm tài trợ cho phát triển BĐS Giống như ngành chứng khoán, BĐS cũng có nhiều phương thức huy động vốn khác nhau, điều này là cần thiết để thu hút sự quan tâm và tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường.
Thái Lan có quy định mở đối với việc mua và sở hữu bất động sản của người nước ngoài, điều này không chỉ thu hút du khách mà còn tạo ra nhiều nhu cầu và dòng tiền mới cho nền kinh tế Việc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch được coi là một lợi ích lớn cho quốc gia, giúp thúc đẩy sự phát triển kinh tế thay vì là một vấn đề cần lo ngại Kinh nghiệm từ Singapore cũng cho thấy rằng chính sách này có thể mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
BĐS du lịch Singapore phát triển nhờ sự hỗ trợ tích cực từ Chính Phủ
Singapore, một đảo quốc với diện tích chỉ hơn 728 km² và dân số trên 5 triệu người, luôn chú trọng đến việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hạn hẹp Quốc gia này đã phân bổ rõ ràng từng m² cho các mục đích như đất ở, đất công nghiệp, công viên, khu dự trữ quốc gia, giải trí, hồ chứa, sân bay và đặc biệt là quy hoạch du lịch.
Lĩnh vực du lịch và bất động sản du lịch tại Singapore có sự tham gia của nhiều cơ quan Nhà nước như cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, tiền tệ và quản lý doanh nghiệp Thị trường bất động sản du lịch ở đây yêu cầu sự hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình khởi công dự án Đặc biệt, STB - cơ quan thuộc Bộ Thương Mại Singapore - đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành du lịch, cùng với sự chi phối và tư vấn từ Chính phủ để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch.
UERA, cơ quan tái phát triển đô thị, chịu trách nhiệm cấp giấy phép cho các doanh nghiệp, yêu cầu họ phải tuân thủ các tiêu chí về chiều cao, phân bổ diện tích đất và tỷ lệ xây dựng Quyền sở hữu đất sẽ phụ thuộc vào diện tích và vị trí của từng mảnh đất UERA cũng là cơ quan pháp quy thuộc hệ thống luật pháp Singapore, quản lý tài sản đất công của quốc gia.
Singapore áp dụng các loại thuế như thuế bất động sản và thuế thu nhập, được quản lý bởi IARS - cơ quan Thuế nội địa Tất cả giao dịch bất động sản đều phải đăng ký với cơ quan thuế SSIC, mã phân loại ngành, hỗ trợ trong việc đăng ký và quản lý doanh nghiệp, trong khi SICC cung cấp mã chuẩn và chi tiết hơn để phân loại doanh nghiệp và áp dụng các quy định thuế khác nhau Việc sử dụng các hệ mã này giúp phân biệt các loại hình doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành như bất động sản, du lịch và nhà ở.
1.4.2 Kinh nghiệm các quốc gia châu Mỹ và Châu Âu a Kinh nghiệm Mĩ
Mỹ dẫn đầu về phát triển BĐS du lịch nhờ chính sách pháp lý hoàn thiện.
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG HƯỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG
Tổng quan tình hình kinh tế - xã hội và lợi thế thu hút đầu tư của TP Hạ Long 33
2.1.1 Vị trí địa lý, dân số
Hạ Long là thành phố tỉnh lỵ và trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, thương mại, dịch vụ của tỉnh Quảng Ninh, Việt Nam Nằm bên vịnh Hạ Long, một di sản thiên nhiên thế giới được UNESCO công nhận, thành phố mang ý nghĩa sâu sắc với tên gọi "Hạ Long", nghĩa là “Rồng xuống”, biểu trưng cho linh vật quý giá trong văn học dân gian Việt Nam Đây là vùng đất có phong thủy đẹp và tiềm năng phát triển lớn.
TP Hạ Long nằm ở phía tây bắc Vịnh Bắc Bộ, giáp với thành phố Cẩm Phả ở phía Đông, thành phố Uông Bí và thị xã Quảng Yên ở phía Tây, tỉnh Bắc Giang và huyện Ba Chẽ ở phía Bắc, cùng huyện Cát Hải, TP Hải Phòng và Vịnh Hạ Long ở phía Nam Từ TP Hạ Long, khoảng cách đến thủ đô Hà Nội là 165 km về phía Đông, 70 km về phía Đông Bắc tới trung tâm thành phố Hải Phòng, và gần thành phố biên giới Móng Cái.
Vị trí của TP Hạ Long nằm cách 184 km về phía tây nam, được coi là một trong ba đỉnh của tam giác tăng trưởng kinh tế vùng đồng bằng Bắc Bộ, bao gồm Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.
TP Hạ Long được thành lập vào ngày 27 tháng 12 năm 1993, dựa trên diện tích và dân số của Thị xã Hồng Gai cũ Ngày 10/10/2013, thành phố được công nhận là đô thị loại 1 Theo Nghị quyết 837/NQ-UBTVQH14 ngày 17/12/2019, Hạ Long đã sáp nhập với huyện Hoành Bồ, nâng tổng số đơn vị hành chính lên 33, bao gồm 21 phường và 12 xã Hiện tại, Hạ Long là thành phố trực thuộc tỉnh có diện tích lớn nhất cả nước, với tổng diện tích đất liền 1.119,36 km² và tổng diện tích mặt nước 126,8 km², cùng bờ biển dài gần 50 km, bao gồm hàng trăm đảo đá vôi trên các vịnh Hạ Long, Bái Tử Long và Lan Hạ.
Thành phố Hạ Long có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ ra biển của vùng đồng bằng Bắc Bộ và khu vực trung du, miền núi Đông Bắc - Việt Bắc Ngoài ra, Hạ Long còn nằm gần vùng phát triển Nam Trung Hoa và kết nối với khu vực kinh tế năng động Châu Á - Thái Bình Dương.
TP Hạ Long có diện tích 1.119,36 km², trong đó diện tích mặt nước chiếm 126,8 km² và bờ biển dài gần 50 km Theo thống kê năm 2022, dân số thành phố đạt 362.407 người, với mật độ 268 người/km², trong đó 21.635 người thuộc dân tộc thiểu số (chiếm 5% tổng dân số) Thành phố có tỷ lệ dân số trẻ cao, với 37,6% trẻ em dưới 15 tuổi và 7,1% người già trên 60 tuổi (nam) và 55 tuổi (nữ) Mức độ mất cân bằng giới tính thấp, với nam giới chiếm 50,9% và nữ giới 49,1% Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số trung bình hàng năm là 11,5 ‰.
2.1.2 Điều kiện tự nhiên, khí hậu, khoáng sản
Thành phố Hạ Long sở hữu địa hình đa dạng, phức tạp với những đồi núi tiếp giáp biển, nằm trong hệ thống cánh cung Đông Triều - Móng Cái, có độ cao giảm dần từ Bắc xuống Nam.
Việt Nam sở hữu một địa hình đa dạng, bao gồm đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo Đây là một trong những khu vực có lịch sử hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ quốc gia.
Thành phố Hạ Long được chia thành ba vùng rõ rệt: vùng đồi núi phía Bắc và Đông Bắc chiếm 70% diện tích với độ cao trung bình từ 150 - 250m, vùng ven biển phía Nam quốc lộ 18A có độ cao từ 0,5 - 5m, và vùng hải đảo bao gồm hàng nghìn hòn đảo lớn nhỏ chủ yếu là đảo đá Kết cấu địa chất chủ yếu là đất sỏi sạn, cuội sỏi, cát kết, cát sét, tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng công trình với cường độ chịu tải cao Khoáng sản chủ yếu là than đá và nguyên vật liệu xây dựng Địa hình và điều kiện tự nhiên đã góp phần tạo nên vị trí quan trọng về quốc phòng - an ninh, với khu vực rừng núi và nhiều hang động thuận lợi cho việc xây dựng căn cứ và sơ tán, cùng hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi cho việc vận chuyển vũ khí, lương thực.
Thành phố Hạ Long có khí hậu ven biển với hai mùa rõ rệt: mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4, nhiệt độ trung bình 16.7°C và có thể xuống tới 5°C; mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình 28.6°C, có lúc lên tới 38°C Lượng mưa trung bình hàng năm là 1832 mm, chủ yếu tập trung vào mùa hè, chiếm 80-85% tổng lượng mưa, với tháng 7 và tháng 8 có lượng mưa cao nhất khoảng 350 mm Mùa đông khô hạn, chỉ chiếm 15-20% tổng lượng mưa, với tháng 12 và tháng 1 có lượng mưa thấp nhất từ 4 đến 40 mm Độ ẩm trung bình hàng năm là 84% Hạ Long cũng chịu ảnh hưởng của hai loại gió mùa: gió Đông Bắc vào mùa đông và gió Tây Nam vào mùa hè, đồng thời ít bị ảnh hưởng bởi bão lớn do là vùng biển kín.
Tài nguyên khoáng sản của thành phố Hạ Long chủ yếu bao gồm than đá và nguyên vật liệu xây dựng Đến nay, tổng trữ lượng than đá đã được thăm dò lên tới hơn 530 triệu tấn, tập trung chủ yếu ở phía bắc và đông bắc thành phố, đặc biệt tại các phường Hà Khánh.
Khu vực Hà Lầm, Hà Trung, Hà Phong, Hà Tu (Đại Yên và Việt Hưng nằm trong vùng cấm khoáng sản) chủ yếu chứa than antraxit và bán antraxit Tại vùng Giếng Đáy, trữ lượng sét để sản xuất vật liệu xây dựng ước tính trên 39 triệu tấn Đá vôi phục vụ sản xuất xi măng và vật liệu xây dựng tập trung ở phường Hà Phong và khu vực Đại Yên, với trữ lượng khả thi khoảng trên 15 triệu tấn Ngoài ra, còn có khu vực ven biển phường Hà Phong, Hà Khánh và sông Trới có thể khai thác cát xây dựng, nhưng trữ lượng chưa được đánh giá cụ thể.
Vịnh Hạ Long, với diện tích 1.553 km² và 1.969 hòn đảo, đã hai lần được UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới Khu vực được công nhận có diện tích 434 km², bao gồm 775 đảo, tạo thành hình tam giác với ba đỉnh là đảo Đầu Gỗ, hồ Ba Hầm và đảo Cống Tây Nơi đây nổi tiếng với nhiều hang động đẹp như Bồ Nâu, Trinh Nữ, Sửng Sốt, Đầu Gỗ, Thiên Cung, Tam Cung và Mê Cung, thu hút du khách từ khắp nơi trên thế giới Ngoài ra, vùng biển Hạ Long còn rất phong phú về động thực vật, với 950 loài cá và 500 loài động vật thân mềm.
Việt Nam có khoảng 400 loài giáp xác, bao gồm nhiều loài hải sản có giá trị kinh tế cao như cá thu, cá nhụ, cá song, cá hồi, cá tráp, cá chim, tôm, cua, mực, ngọc trai, bào ngư và sò huyết Những loài hải sản này không chỉ đóng góp vào nền kinh tế mà còn là nguồn thực phẩm phong phú cho người dân.
117 loài san hô thuộc 40 họ, 12 nhóm.
Tài nguyên nước mặt tại thành phố Hạ Long chủ yếu tập trung ở hồ Yên Lập với tổng dung tích khoảng 107.200.000 m³, bao gồm cả huyện Yên Hưng và Hoành Bồ, được đo vào tháng 8/2010 Hồ Khe Cá tại phường Hà Tu cũng là một nguồn nước quan trọng, cung cấp nước tưới tiêu cho sản xuất nông nghiệp Bên cạnh đó, thành phố còn có các hồ điều hòa như Yết Kiêu, Ao Cá, và Kênh Đồng, không chỉ phục vụ mục đích cung cấp nước mà còn tạo cảnh quan đẹp cho Hạ Long.
2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
Thực trạng đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại TP Hạ Long
Trong 5 năm qua, TP Hạ Long đã thu hút khoảng 100 dự án du lịch lớn với tổng vốn đầu tư gần 4 tỷ USD và 34.000 lao động tham gia, chứng tỏ sức hấp dẫn của thành phố này đối với nhà đầu tư Dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 từ cuối 2019 đến đầu 2022, Hạ Long vẫn có hơn 800 cơ sở lưu trú với gần 19.000 phòng tính đến 15/06/2022, trong đó có 70 khách sạn từ hai đến năm sao Đến tháng 10/2022, số lượng khách sạn đã tăng gấp đôi so với năm 2018, với 118 khách sạn từ một đến năm sao, bao gồm 9 resort năm sao Hơn nữa, TP Hạ Long còn có 175 tàu lưu trú qua đêm trên Vịnh Hạ Long với trên 2.100 phòng, cho thấy sự phát triển bền vững của ngành du lịch và tiềm năng cho các dự án mới trong tương lai.
Bảng 2.1: Danh sách khu lưu trú du lịch đạt tiêu chuẩn 5 sao
Khu lưu trú du lịch đạt tiêu chuẩn 5 sao Địa chỉ
1 Vinpearl HaLong Bay Resort Đảo Rều, phường Bãi Cháy
2 Wyndham Legend Hạ Long 12 Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy
3 Khách sạn Hoàng Gia Hạ Long Phường Bãi Cháy
4 Mường Thanh Quảng Ninh Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy
5 FLC Grand Hạ Long 16 Nguyễn Văn Cừ, phường Hồng Hải
6 Premier Village Hạ Long Bay Số 9 đường Hạ Long, phường Bãi Cháy
7 Eastin Phát Linh Hạ Long
OOA9, Lô 1, Khu dân cư du lịch Đông Hùng Thắng 2, phường Bãi Cháy
Lô HH 05, khu dịch vụ cao cấp Bến Đoan, phường Hồng Gai
Lô H29 khu Đa Giác 4, phường Hùng Thắng
Số lượng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long đang thu hút sự chú ý từ nhiều tập đoàn bất động sản lớn cả trong và ngoài nước Thị trường này có tiềm năng lớn với quy mô và tổng đầu tư đáng kể Các dự án được phát triển nhằm mang đến cho khách hàng trải nghiệm du lịch cao cấp, kết hợp giữa thiên nhiên hoang sơ và tiện ích hiện đại Đầu tư vào bất động sản này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế cho nhà đầu tư mà còn thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch Hạ Long.
Bảng 2.2: Số lượng các siêu dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long
Dự Án Tổng diện tích (Ha)
Tổng Vốn Đầu Tư (USD)
Tình Trạng Địa chỉ Chủ Đầu tư
103,2 Đi vào hoạt động Đường Hạ Long
Feria 20.11 210 Đi vào hoạt động Đường Hạ Long
Village 40.93 210 Đi vào hoạt động 9 Hạ Long
Halong Bay 52.269 90 Đi vào hoạt động Đường Hoàng Quốc Việt, phường
Phần lớn đã đi vào hoạt động ĐườngHoàng QuốcViệt, phườngBãi Cháy
125 550 Đang thi công và quy hoạch
Khu đô thị Cao Xanh, phường Hà
Long 224 142,8 Đi vào hoạt động
Long 29.2 Đi vào hoạt động Bãi Cháy Haco group
Long Bay 47 46 Đi vào hoạt động Đảo Rều Vin group
Tuần Châu 220 56 Đi vào hoạt động Đường Ngọc Châu, Tuần Châu Âu Lac
Hạ Long 3.95 Đi vào hoạt động
Legend Halong 43,4 84 Đi vào hoạt động
Nguồn : Ban xúc tiến và hỗ trợ đầu tư tỉnh Quảng Ninh
Thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hướng tới mục tiêu phát triển bền vững của Thành phố Hạ Long
2.3.1 Thực trạng quản lý cấp Nhà nước đối với đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
2.3.1.1 Khung pháp lí cho đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng a Quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch :
Bất động sản du lịch là loại hình công trình được xây dựng trên đất thương mại, phục vụ mục đích lưu trú cho khách du lịch, không thuộc về nhà ở.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, "công trình xây dựng" được đưa vào kinh doanh và hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trở thành một phần của thị trường bất động sản, chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản Gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, một số quy định về bất động sản du lịch đã được ban hành Các quy định này bao gồm Quy chế quản lý và kinh doanh căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019), điều chỉnh các loại hình nhà chung cư sử dụng hỗn hợp Ngoài ra, Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 cũng hướng dẫn chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch, do đó, hoạt động này vẫn tuân theo các quy định chung về kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, số 67/2014/QH13, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các tiêu chí nhất định.
Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ những trường hợp cụ thể như hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên Doanh nghiệp cần có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên, tuy nhiên, quy định về điều kiện vốn đã được bãi bỏ do không còn phù hợp Các tổ chức và cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật.
- Mục tiêu hoạt động nhằm giải quyết vấn đề xã hội, môi trường vì lợi ích cộng đồng
- Sử dụng ít nhất 51% tổng lợi nhuận hằng năm của doanh nghiệp để tái đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu xã hội, môi trường như đã đăng ký
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được mua công trình xây dựng để bán, cho thuê hay thuê mua, nhưng có thể thuê công trình để cho thuê lại Họ cũng được phép đầu tư xây dựng nhà, công trình trong các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao, cũng như nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để xây dựng và kinh doanh Tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thuê bất động sản để sử dụng và mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định, nhưng không được mua hay thuê nhà ở để cho thuê lại.
Pháp luật hiện hành hạn chế tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc mua, sở hữu bất động sản du lịch để cho thuê lại Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn, nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch cần đáp ứng các điều kiện nhất định để thực hiện các hoạt động đầu tư này.
Để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính Cụ thể, đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta, vốn tự có phải đạt ít nhất 20% tổng mức đầu tư; đối với dự án từ 20 héc ta trở lên, tỷ lệ này là 15% Ngoài ra, nhà đầu tư cần có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài và các cá nhân khác Vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập của năm gần nhất và tình hình sử dụng vốn tại thời điểm tham gia dự án Nếu nhà đầu tư tham gia nhiều dự án cùng lúc, tổng vốn chủ sở hữu phải đủ để đáp ứng cam kết cho tất cả các dự án theo quy định.
Chủ đầu tư cần có vốn ký quỹ cho từng dự án, với mức ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư, cụ thể: 3% cho phần vốn đến 300 tỷ đồng, 2% cho phần vốn từ 300 tỷ đến 1.000 tỷ đồng, và 1% cho phần vốn trên 1.000 tỷ đồng (theo Khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và Khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) Điều kiện ký quỹ không áp dụng cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án, nhưng trong trường hợp này, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng theo yêu cầu của bên tổ chức đấu giá hoặc mời thầu.
Để đảm bảo không vi phạm quy định pháp luật về đất đai, các nhà đầu tư phải sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho các dự án đầu tư khác Đặc biệt, trong trường hợp tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án, nhà đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện về kinh nghiệm đầu tư vào các dự án nhà tương tự.
Theo quy định của Luật Du lịch và các luật chuyên ngành, các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ lưu trú cần tuân thủ các điều kiện nhất định để đảm bảo chất lượng phục vụ khách hàng.
- Có đăng kí kinh doanh lưu trú du lịch (áp dụng đối với tổ chức);
Các cơ sở lưu trú du lịch phải tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy theo pháp luật hiện hành Đối với các cơ sở cao từ 3 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 1.000 m³ trở lên, cần có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế, văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, theo Điều 5 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 3 Nghị định số 96/2016/NĐ-CP.
Kinh doanh dịch vụ lưu trú là một ngành nghề có điều kiện về an ninh và trật tự Để được phép hoạt động, các nhà đầu tư cần có Giấy phép chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự Ngoài ra, điều kiện về bất động sản cũng là yếu tố quan trọng để bắt đầu kinh doanh trong lĩnh vực này.
Dựa theo mức độ hoàn thành, đưa vào sử dụng, có hai loại BĐS được đưa vào HĐKD, cụ thể là:
Bất động sản có sẵn bao gồm nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn tất và đưa vào sử dụng, cùng với các loại đất được phép kinh doanh và có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
BĐS hình thành trong tương lai là những nhà và công trình xây dựng đang trong quá trình thi công và chưa được cơ quan quản lý nghiệm thu Theo quy định pháp luật hiện hành, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể để được đưa vào kinh doanh, bao gồm việc đảm bảo tính pháp lý và chất lượng công trình Các BĐS du lịch đã hoàn thiện cũng phải tuân thủ các tiêu chuẩn nhất định trước khi chính thức hoạt động trên thị trường.
- Có đăng kí quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất.
- BĐS du lịch không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai đáp ứng các điều kiện sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, hiện chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về các loại giấy tờ được coi là giấy tờ về quyền sử dụng đất Tuy nhiên, căn cứ vào các khoản 7, 8, 9 Điều 3 Luật Đất đai, chúng ta có thể xác định các tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tới phát triển bền vững của TP Hạ Long
2.4.1 Kết quả đạt được a Một số bất cập trong quản lý cấp Nhà nước đối với đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Khung pháp lý hiện nay còn nhiều lỗ hổng, với 52 Nghị định, 42 thông tư, 19 Luật, Bộ luật, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn quy định về trình tự thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất Tùy thuộc vào từng loại dự án, quy trình thủ tục có thể yêu cầu từ 30 đến nhiều bước khác nhau.
Các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch được phân tán trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, và Luật Phòng cháy chữa cháy Ngoài ra, còn có những quy định liên quan đến ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh và trật tự.
Pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể về điều kiện mà chủ thể quản lý, vận hành phải đáp ứng khi tham gia vào chuỗi hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch Điều này đã dẫn đến nhiều trường hợp chủ thể không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết thanh toán tiền thuê cho nhà đầu tư thứ cấp Sự thiếu hụt này trong quy định pháp lý chính là nguyên nhân gây ra những vấn đề trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay.
Pháp luật hiện hành yêu cầu bất động sản du lịch phải có đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cho các chủ đầu tư bất động sản du lịch đang gặp nhiều khó khăn Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản số 703/BTNMTTCQLĐĐ ngày 14/02/2020 để hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, nhưng văn bản này chỉ đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở mà không giải quyết vấn đề liên quan đến quyền sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.
Việc cấm và hạn chế quyền mua, sở hữu bất động sản du lịch của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam hiện nay là chưa hợp lý, vì điều này có thể làm "vụn" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản Bất động sản du lịch có đặc thù là không được chủ sở hữu trực tiếp quản lý, mà được giao cho các đơn vị quản lý và vận hành Những lo ngại về an ninh, quốc phòng khi tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch hoàn toàn có thể kiểm soát Trong bối cảnh nhu cầu đầu tư của nước ngoài vào bất động sản du lịch tại Việt Nam ngày càng tăng, việc pháp luật hiện hành cấm và hạn chế quyền này là không thực sự phù hợp Thái Lan là một ví dụ điển hình cho việc cởi mở trong việc cho phép chủ sở hữu nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch, giúp tăng cường thu hút vốn FDI và dòng ngoại tệ vào nội địa.
Quy định hiện nay về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch hình thành trong tương lai còn khá lỏng lẻo, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư nhưng đồng thời cũng tạo ra khoảng trống pháp lý, gây rủi ro cho người mua, đặc biệt là khách hàng cá nhân Cụ thể, các chủ đầu tư như condotel không bắt buộc phải nghiệm thu phần móng tòa nhà trước khi bán sản phẩm, không cần có văn bản xác nhận từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về điều kiện huy động vốn, và cũng không cần bảo lãnh ngân hàng.
Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về quyền sở hữu chung và riêng đối với sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là condotel Việc thiếu hướng dẫn cụ thể này có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến loại hình bất động sản này.
Hạ Long đã chuyển mình từ một trung tâm nghỉ dưỡng miền Bắc thành điểm đến thương mại và giải trí sôi động, với nhiều dự án lớn như Công viên Sun World Hạ Long và Sân golf FLC Hệ thống giao thông hoàn thiện, bao gồm cao tốc, cảng biển và sân bay, đã góp phần tăng trưởng lượng du khách đáng kể từ năm 2019 Công tác quản lý và quy hoạch của Nhà nước và tỉnh Hạ Long được thực hiện bài bản, đồng bộ với cơ sở hạ tầng, đảm bảo bảo vệ không gian xanh và tuân thủ quy định pháp luật về môi trường Chính phủ và tỉnh đã áp dụng các chính sách hỗ trợ hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hướng tới phát triển bền vững và bảo vệ hệ sinh thái biển.
Hoạt động thanh tra kiểm tra giám sát TP Hạ Long tuy được địa phương tăng cường nhưng có thể thấy các chế tài xử phạt chưa mạnh mẽ
2.4.2 Tồn tại và nguyên nhân a Việc cấp phép, thanh tra giám sát các dự án trước năm 2019 đổ về còn khá lỏng lẻo
Các dự án sai quy hoạch, chậm tiến độ và bị thu hồi giấy phép sử dụng đất chủ yếu là những dự án được cấp phép trước năm 2019.
Hạ Long star tại phường Bãi Cháy, TP Hạ Long tổng vốn đầu 550 triệu, được cấp phép
Dự án được khởi công vào năm 2003 nhưng đã gặp nhiều khó khăn, bao gồm việc thu hồi Giấy Chứng nhận đầu tư vào năm 2017 và giấy phép sử dụng đất vào tháng 6/2019 Tuy nhiên, vào ngày 19/9/2019, UBND tỉnh đã chấp nhận chủ trương đầu tư sau khi chuyển đổi chủ đầu tư Theo kết luận của Thanh tra bộ Xây dựng vào ngày 25/11/2022, cần phải rà soát điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án để đảm bảo 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội (NOXH) và kiểm tra tính hợp pháp của thủ tục đầu tư Dù vậy, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ra văn bản hủy bỏ quyết định chấp nhận này, cho thấy sự quyết liệt trong việc thu hồi đất và giấy chứng nhận cho các dự án vi phạm quy hoạch Việc hủy bỏ dự án có vốn đầu tư lớn mà không có biện pháp hỗ trợ có thể gây thiệt hại cho TP Hạ Long và chủ đầu tư, cho thấy rằng thu hồi dự án là một quá trình phức tạp và đầy thách thức.
Vào ngày 11/5/2023, dự án tại khu du lịch Hòn Gạc, phường Cao Xanh của tập đoàn INDEVCO đã bị thu hồi đất do vi phạm trong sử dụng đất, trở thành dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng duy nhất trong số 6 dự án bị thu hồi tại TP Hạ Long Quảng Ninh nhấn mạnh rằng việc rà soát và thu hồi các dự án gặp khó khăn và phức tạp do đan xen lợi ích Tuy nhiên, sau khi thu hồi các dự án chậm tiến độ và vi phạm pháp luật, tỉnh vẫn duy trì tính ổn định và nâng cao môi trường đầu tư, tạo niềm tin cho cộng đồng doanh nghiệp khi đến Quảng Ninh đầu tư sản xuất kinh doanh.
UBND tỉnh Quảng Ninh đã chỉ đạo các địa phương lựa chọn nhà đầu tư có năng lực để thực hiện các dự án mới, nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất đai Qua rà soát, nhiều dự án đã chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng, trong khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai Việc vận động các chủ đầu tư trả lại đất cho nhà nước gặp khó khăn, vì nếu thu hồi ngay sẽ không đảm bảo quy trình pháp lý và có thể phát sinh khiếu kiện Gia hạn tiến độ sử dụng đất có thể kéo dài dự án, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội và gây lãng phí tài nguyên Đối với những dự án đã đầu tư vào hạng mục chính, việc thu hồi toàn bộ có thể dẫn đến mất cơ hội đầu tư, phá sản, và ảnh hưởng đến việc làm của người lao động.
Hoạt động thanh tra, kiểm tra và giám sát môi trường tại TP Hạ Long đã được địa phương tăng cường, nhưng chế tài xử phạt vẫn còn yếu, khiến mức xử phạt trở nên không đáng kể so với tổng vốn đầu tư Các dự án có diện tích lớn thường dẫn đến việc doanh nghiệp lấn biển, và chỉ sau một thời gian mới bị phát hiện, khi mà các dự án đã hoàn thiện một phần và hệ sinh thái ven biển đã bị tổn thương Doanh nghiệp nhận thấy lợi ích từ việc xâm lấn biển lớn hơn nhiều so với số tiền phạt hành chính, dẫn đến tình trạng vi phạm tiếp diễn.
Chương 2 đã cung cấp góc đánh giá tổng quát nhất tác động đối với môi trường thiên nhiên và tình hình kinh tế xã hội ở TP Hạ Long Bên cạnh việc đánh giá về đường lối chủ trương và hoạt động quản lý của chính quyền về phát triển BĐS du lịch hướng tới PTBV ở TP Hạ Long Mặt khác, với cách dùng những phương pháp tổng hợp về kinh tế để tập hợp thông tin, tư liệu và điều tra, khảo sát để xem xét ảnh hưởng của những việc thực thi quản lý của việc triển khai đầu tư BĐS nghỉ dưỡng Qua đó,nói lên các kết quả làm được và nêu rõ các tồn tại cùng nguyên nhân của các tồn tại về hoạt động quản lý Từ đó có căn cứ đề ra những biện pháp và khuyến nghị để nâng cao hiệu quả quản lý BĐS du lịch hướng đến phát triển PTBV cho TP Hạ Long Vấn đề trên sẽ tiếp tục bàn thêm trong phần 3 “Giải pháp tăng cường quản lý trong lĩnh vựcBĐS nghỉ dưỡng hướng tới sự phát triển của TP Hạ Long”
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG HƯỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG
Phát triển bền vững BĐS nói chung và BĐS DL nghỉ dưỡng nói riêng
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững, đồng thời ngăn chặn hiện tượng vỡ bong bóng Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, cơ quan ngang Bộ và Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm túc Nghị quyết này Để đạt được mục tiêu đề ra, Chính phủ tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch trong hoạt động đầu tư bất động sản thông qua việc kiểm soát và giám sát chặt chẽ các tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực này.
Phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, phân khúc thị trường giá cả bất động sản hợp lý hơn
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẩn trương hợp tác để giải quyết các vướng mắc trong thị trường bất động sản, nhằm tạo ra sự chuyển động mới và ổn định cho thị trường Các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cấu trúc hàng hóa và phân khúc thị trường cho phù hợp, đồng thời tháo gỡ các vấn đề pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản, bao gồm cả những dự án phát hành trái phiếu doanh nghiệp và có bảo lãnh ngân hàng Bộ Xây dựng cũng sẽ thực hiện nhiệm vụ kiểm tra và giám sát, hỗ trợ giải quyết khó khăn cho từng dự án theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Quản lý đầu tư BĐS
Hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, điều kiện chi trả
Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nhiệm vụ quan trọng trong việc cải thiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm rà soát và nâng cao các văn bản pháp lý để tăng cường hiệu quả phát hành trái phiếu Bộ Tài chính sẽ tìm kiếm các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc cơ cấu lại nợ và thực hiện đúng quy định của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP Đồng thời, Bộ cũng sẽ thực hiện Quyết định số 75/QĐ-TTg nhằm ổn định thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, với hy vọng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong tương lai.
Rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp
NHNN Việt Nam tiếp tục hướng dẫn các tổ chức tín dụng đánh giá dự án bất động sản để áp dụng các giải pháp hỗ trợ như thu hồi nợ gốc, lãi phát sinh và cơ cấu khoản nợ, nhằm đảm bảo ổn định hệ thống ngân hàng Đồng thời, NHNN cũng thực hiện cắt giảm chi phí hoạt động để tạo điều kiện hạ lãi suất, hỗ trợ khách hàng mua nhà và giải quyết khó khăn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng cho doanh nghiệp Ngoài ra, NHNN sẽ phối hợp triển khai các chính sách theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ.
Lắng nghe các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp để kịp thời tháo gỡ
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương phê duyệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và kế hoạch sử dụng đất Đồng thời, cần rà soát vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản, tổ chức họp trực tiếp với doanh nghiệp để lắng nghe và tháo gỡ khó khăn Điều này nhằm tránh đùn đẩy trách nhiệm và đảm bảo tiến độ giải quyết thủ tục hành chính.
Quản lý đầu tư BĐS
Ngày 1/3/2023 Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP về Tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật, bảo đảm:
Nguyên tắc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản cần được làm rõ trong mối quan hệ với các luật liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Công chứng Việc này phải tuân thủ nguyên tắc xây dựng và áp dụng pháp luật theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Nhà nước cần xử lý hài hòa mối quan hệ giữa thị trường và xã hội, đảm bảo không can thiệp khi thị trường hoạt động hiệu quả Điều này giúp phát triển thị trường an toàn, lành mạnh và bền vững Tuy nhiên, khi cần thiết, Nhà nước cần áp dụng các biện pháp và công cụ điều tiết phù hợp, nhằm bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế.
Tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản là cần thiết để thiết kế các công cụ quản lý phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp Cần minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy công bằng xã hội, đồng thời phân cấp và phân quyền hợp lý để kịp thời xử lý các khó khăn phát sinh Việc kiểm tra và giám sát thực hiện cần được gắn kết chặt chẽ, bảo đảm quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương Cần có các công cụ kiểm tra, giám sát hiệu quả và cơ chế khen thưởng hoặc xử lý vi phạm để duy trì trật tự trong thị trường bất động sản.
Rà soát các quy định pháp luật trong dự thảo Luật liên quan đến hợp đồng, công chứng, thẩm quyền, thủ tục và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm đảm bảo sự thống nhất với các quy định hiện hành về công chứng, dân sự, đất đai và đầu tư.
Cải cách thủ tục hành chính và phòng, chống tham nhũng là những nhiệm vụ quan trọng, cần tiếp tục lấy ý kiến đầy đủ từ đối tượng bị ảnh hưởng, chuyên gia và nhà khoa học Việc tham vấn thực tiễn sẽ giúp hoàn thiện dự án Luật, đảm bảo chất lượng và hiệu quả trong quá trình triển khai Hợp tác với các cơ quan liên quan là cần thiết để nâng cao tính khả thi và minh bạch của các chính sách.
Giải pháp
Để phát triển bền vững thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cần hoàn thiện hành lang pháp lý với các cơ chế đặc biệt, bao gồm sửa đổi các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Giá Việc này nhằm sắp xếp trật tự khai thác và sử dụng đất, điều hành giá cả, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường Cần thay đổi tư duy phát triển và có chính sách quy hoạch rõ ràng cho bất động sản du lịch, xem đây là lĩnh vực kinh tế quan trọng, đáp ứng nhu cầu của người dân và du khách, đồng thời góp phần vào cảnh quan và nghỉ dưỡng, xác định bất động sản du lịch là một thành phần thiết yếu trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch.
Xây dựng hệ thống định danh và kiểm soát giao dịch đất đai, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết Dựa trên quy hoạch tổng thể và phân loại đất đai, cần tiến hành mã hóa định danh đất đai liên quan đến bất động sản du lịch Hệ thống này sẽ hoàn thiện việc nhận diện, từ đó thúc đẩy hiệu quả khai thác và sử dụng đất đai, phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Điều này sẽ tạo cơ sở cho việc định hình các chính sách mới và căn cơ liên quan đến đất đai và bất động sản Hệ thống nhận diện cũng cần linh hoạt để thích ứng với các yếu tố thúc đẩy hiệu quả trong việc sử dụng và khai thác đất đai, phát triển thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh kinh tế biến động, việc triển khai hệ thống đánh giá phát triển thị trường bất động sản du lịch bền vững là cần thiết Hệ thống này không chỉ phân tích chu kỳ kinh doanh và bất động sản mà còn đánh giá toàn diện hiệu quả sử dụng đất đai và tài nguyên Cần áp dụng các chế tài xử phạt nghiêm khắc như thu hồi đất và tước giấy phép đầu tư đối với các dự án bất động sản du lịch vi phạm, nhằm bảo vệ hệ sinh thái và môi trường.
Cần thiết nghiên cứu và ban hành quy định nhằm đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có giấy tờ xác nhận quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã đầu tư Các giấy tờ này bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng và thế chấp, được các cơ quan, tổ chức liên quan công nhận Điều này nhằm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với trung ương
Chính phủ cần ban hành một nghị định về kinh doanh bất động sản du lịch nhằm tạo ra hành lang pháp lý chính thức cho lĩnh vực này Nghị định sẽ giải quyết những bất cập và thiếu sót liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thời gian qua.
Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch yêu cầu các chủ thể tuân thủ các tiêu chí cụ thể khi tham gia vào lĩnh vực này Sản phẩm bất động sản du lịch phải đáp ứng các điều kiện nhất định trước khi được đưa vào kinh doanh Quyền sở hữu và quản lý các diện tích công cộng trong khuôn viên, đặc biệt là ở các dự án codotel, cần được xác định rõ ràng cho từng cá nhân và tổ chức Đặc biệt, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, bao gồm trách nhiệm bảo trì và kinh phí bảo trì, cũng cần được quy định cụ thể để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý.
Quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản du lịch sẽ giúp nâng cao tính minh bạch và công khai trong việc mua bán và sở hữu Chính phủ cần yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nhanh chóng sửa đổi và bổ sung chế độ sử dụng đất, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các dự án bất động sản du lịch Điều này không chỉ tăng cường quản lý mà còn hỗ trợ hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Quy định về điều kiện mua và sở hữu bất động sản du lịch của nhà đầu tư nước ngoài rất quan trọng, vì nó giúp thu hút vốn từ các nhà đầu tư quốc tế một cách hiệu quả hơn.
Nếu Nghị định được ban hành, ngành du lịch sẽ có bước tiến quan trọng hướng tới sự bền vững, đồng thời cung cấp cho doanh nghiệp và nhà đầu tư một khung pháp lý rõ ràng.
Cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người cần đất lựa chọn giữa việc mua quyền tài sản đất đai lâu dài hoặc thuê đất Nếu chọn mua quyền tài sản lâu dài, người mua sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, trong khi đó, nếu thuê quyền sử dụng đất có thời hạn, chỉ cần chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
3.3.2 Kiến nghị với địa phương
UBND TP Hạ Long cần tăng cường thanh tra giá và công khai kết quả thanh tra để đảm bảo minh bạch trong hoạt động kiểm tra Quy hoạch cần được thực hiện một cách nhất quán để tránh tình trạng điều chỉnh nhiều lần, ảnh hưởng đến các dự án đang thi công Ngoài ra, việc cấp giấy phép cần xem xét kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư để hạn chế tình trạng cấp rồi thu hồi, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư.
Khóa luận đã tổng hợp các lý luận về quản lý nhà nước và BĐS nghỉ dưỡng du lịch, đồng thời phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long Các giải pháp được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, cùng với kiến nghị đến Trung ương và tỉnh để tạo điều kiện thuận lợi cho Hạ Long Địa phương vẫn gặp khó khăn trong đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng, vì vậy cần sự hỗ trợ từ các cấp, ngành Với những giải pháp và khuyến nghị trên, hy vọng rằng các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long sẽ phát triển mạnh mẽ và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.