Hoàn thiện công tác thẩm định dự án ngành xây dựng của ngân hàng tmcp sài gòn – hà nội cn tây hà nội giai đoạn 2008 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ******* NGUYỄN QUANG HUY HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN NGÀNH XÂY DỰNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI CN TÂY HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008 - 2020 Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Hồng Minh Hà Nội 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập Những tài liệu luận văn hoàn toàn trung thực Các kết nghiên cứu tơi thực hướng dẫn giáo viên hướng dẫn Tác giả Nguyễn Quang Huy LỜI CÁM ƠN Tôi xin chân thành cám ơn Quý thầy cô Viện đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tận tâm giảng dạy, truyền đạt kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập trường Đặc biệt, xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Hồng Minh tận tình bảo, hướng dẫn cho tơi hồn thành luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu .2 1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu .3 1.3 Mục tiêu nghiên cứu .3 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu .4 1.6 Kết cấu đề tài CHƯƠNG NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG 2.1 Các khái niệm 2.1.1 Thẩm định dự án đầu tư .6 2.1.2 Dự án đầu tư xây dựng 2.1.3 Sự cần thiết tiến hành hoạt động thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại 12 2.2 Căn thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại 12 2.2.1 Hồ sơ dự án trình thẩm định 12 2.2.2 Căn pháp lý 13 2.2.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm định mức lĩnh vực xây dựng .14 2.2.4 Các quy ước thông lệ quốc tế 14 2.3 Quy trình thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại .14 2.4 Nội dung thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại 15 2.4.1 Phương pháp thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại 15 2.4.2 Thẩm định cần thiết mục tiêu đầu tư dự án ngành xây dựng 18 2.4.3 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự án ngành xây dựng .18 2.4.4 Thẩm định phương thức tổ chức quản lý thực dự án ngành xây dựng 19 2.4.5 Thẩm định khía cạnh tài dự án ngành xây dựng 20 2.4.6 Phân tích rủi ro biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro .23 2.5 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng thương mại 24 2.5.1 Các nhân tố khách quan: 24 2.5.2 Các nhân tố chủ quan: .26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI CN TÂY HÀ NỘI .31 3.1 Tổng quan ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội .31 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển SHB chi nhánh Tây Hà Nội 31 3.1.2 Cơ cấu tổ chức, nhân 32 3.1.3 Tình hình kinh doanh ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội 34 3.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng SHB CN Tây Hà Nội .39 3.2.1.Thực trạng quy trình thẩm định dự án ngành xây dựng SHB chi nhánh Tây Hà Nội 39 3.2.2 Thực trạng phương pháp thẩm định dự án ngành xây dựng SHB Tây Hà Nội 41 3.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định dự án ngành xây dựng SHB chi nhánh Tây Hà Nội 49 3.3 Ví dụ dự án cụ thể: công tác thẩm định DAĐT xây dựng khu chung cư D'LE PONT D'OR công ty TNHH Thương mại Dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh( Tập đoàn Tân Hoàng Minh) 73 3.3.1 Giới thiệu dự án, khách hàng vay vốn, đề nghị vay vốn khách hàng 73 3.3.2 Kết thẩm định 75 3.3.3 Đánh giá công tác thẩm định DAĐT xây dựng “Xây dựng Khu khu chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ô Chợ Dừa, TP Hà Nội” tập đoàn Tân Hoàng Minh 91 3.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư ngành xây dựng ngân hàng SHB Chi nhánh Tây Hà Nội .93 3.4.1 Kết đạt công tác thẩm định dự án đầu tư ngành xây dựng 93 3.4.2 Hạn chế công tác thẩm định dự án 96 3.4.3 Nguyên nhân hạn chế 98 CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN NGÀNH XÂY DỰNG TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI .103 4.1 Phương hướng hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư ngành xây dựng ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội .103 4.1.1 Mục tiêu định hướng phát triển chung chi nhánh đến năm 2020 .103 4.1.2 Phương hướng hoạt động thẩm định DAĐT lĩnh vực xây dựng ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội 104 4.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án ngành xây dựng ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội .105 4.2.1 Giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định dự án ngành xây dựng chi nhánh Tây Hà Nội 105 4.2.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định DAĐT ngành xây dựng chi nhánh Tây Hà Nội 106 4.2.3 Hoàn thiện phương pháp thẩm định .110 4.2.4 Nâng cao trình độ đội ngũ cán thẩm định hiệu công tác quản lý, tổ chức thực thẩm định dự án ngành xây dựng Chi nhánh Tây Hà Nội .111 4.2.5 Thu thập thông tin nâng cao chất lượng thông tin .112 4.2.6 Giải pháp tranh thiết bị .113 4.3 Một số kiến nghị 114 4.3.1 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước .114 4.3.2 Kiến nghị với Nhà nước ngành có liên quan 115 4.3.3 Kiến nghị với chủ đầu tư .117 KẾT LUẬN 118 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Diễn giải CBTĐ Cán thẩm định CP Cổ phần DAĐT Dự án đầu tư DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DNNQD Doanh nghiệp ngồi quốc doanh DPRR Dự phịng rủi ro ĐCTC Định chế tài ĐT Đầu tư GD Giao dịch HĐQT Hội đồng quản trị NHĐT&PT Ngân hàng đầu tư phát triển NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại KĐT Khu đô thị SXKD Sản xuất kinh doanh TĐ Quan hệ khách hàng QTK Quỹ tiết kiệm TCKT Tổ chức kinh tế TCTD Tổ chức tín dụng TGCKH Tiền gửi có kỳ hạn TGKKH Tiền gửi không kỳ hạn TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố TSĐB Tài sản đảm bảo TM&DL Thương mại du lịch TM&XD Thương mại xây dựng DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng Bảng 2.1: Dòng tiền dự án 21 Bảng 2.2: Phân tích độ nhậy chiều 22 Bảng 2.3: Phân tích độ nhậy chiều 22 Bảng 3.1:Kết huy động vốn SHB chi nhánh Tây Hà Nội (2011-2013) 35 Bảng 3.2: Kết cho vay SHB Tây Hà Nội (2011-2013) .37 Bảng 3.3: Dư nợ cho vay trung dài hạn dự án xây dựng SHB chi nhánh Tây Hà Nội giai đoạn 2011 -2013 39 Bảng 3.4: Phân tích độ nhạy NPV DAĐT xây dựng chuỗi cửa hàng bán lẻ thực phẩm tươi sống HQV 46 Bảng 3.5: Bảng tiêu tài Cơng ty CP Việt Hưng .56 Bảng 3.6: Các số doanh lợi Công ty CP Việt Hưng 56 Bảng 3.7: Chỉ số cấu vốn tài sản công ty CP Việt Hưng .56 Bảng 3.8: Các hệ số tốn cơng ty CP Việt Hưng 56 Bảng 3.9: Thiết kế dự án xây dựng hạ tầng khu cửa hàng thực phẩm HQV 65 Bảng 3.10 :Tổng hợp cấu vốn đầu tư xây dựng hệ thống cấp nước cho KĐTM An Sinh .69 Bảng 3.11: Các tiêu tài Tập đồn Tân Hoàng Minh 77 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp cấu tổng vốn đầu tư xây dựng khu chung cư CT1 85 Bảng 3.13: Cơ cấu vốn ĐTDA xây dựng khu chung cư N01 .86 Bảng 3.14: Tình hình thẩm định DAĐT xây dựng ngân hàng SHB 94 Biểu đồ Biểu đồ 3.1: Tình hình huy động vốn 2011 -2013 SHB chi nhánh Tây Hà Nội 36 Sơ đồ Sơ đồ Quy trình thẩm định Ngân hàng SHB 15 Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức SHB Tây Hà Nội 32 Sơ đồ 3.2: Quy trình thẩm định dự án ngành xây dựng SHB Tây Hà Nội 40 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ******* NGUYỄN QUANG HUY HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN NGÀNH XÂY DỰNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI CN TÂY HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008 - 2020 Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư 118 phức tạp, khối lượng cơng việc lớn địi hỏi nhiều thời gian công sức CB TĐ Bởi việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ đại công tác thẩm định cần thiết, giúp cho CB TĐ tiết kiệm nhiều thời gian sức lực Do tương lai ngân hàng cần đẩy mạnh ứng dụng phần mềm phân tích, dự báo Crustal Ball kết hợp với Excell đặt thiết kế chương trình hỗ trợ nghiệp vụ thẩm định từ cơng ty nước 4.3 Một số kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Căn vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước, NHNN cần đưa biện pháp để điều hành, đạo hoạt động hệ thống ngân hàng cách ổn định Bởi điều chỉnh sách tiền tệ NHNN đưa sách lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc, gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng thương mại Những thay đổi sách phải nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét đến tác động có cho kinh tế, doanh nghiệp ngân hàng để hạn chế tác động tiêu cực Để hỗ trợ NHTM việc thẩm định dự án vay vốn, ngân hàng Nhà nước cần: - Cụ thể hoá luật ngân hàng để CB TĐ vận dụng hiệu xác hơn, tránh việc khơng hiểu xác, áp dụng sai dẫn đến rủi ro khó khăn việc giải vấn đề có tranh chấp xảy làm giảm hiệu hoạt động Tăng cường hiệu sách tiền tê, đảm bảo an toàn hoạt động toàn hệ thống NHTM - Tăng cưòng hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định phát triển đội ngũ CB TĐ Nhờ đó, CB TĐ học tập kinh nghiệm, trao đổi tìm cách giải vấn đề nan giải Tổ chức lớp học với chuyên gia đến từ 119 Ngân hàng nước ngồi thành cơng lĩnh vực tài trợ dự án chuyên gia World Bank để nâng cao nghiệp vụ Hàng năm tổ chức hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường hiểu biết hợp tác NHTM hoạt động thẩm định - Tiếp tục hoàn thiện phát triển hệ thống cung cấp thông tin NHNN, NHNN cần nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng Những thơng tin chưa đáp ứng yêu cầu NHTM bối cảnh quy mơ, tính phức tạp, độ rủi ro hoạt động đầu tư ngày tăng Vì vậy, NHNN cần mở rộng nội dung nâng cao chất lượng thông tin trung tâm - Ngồi ra, NHNN u cầu ngân hàng thành viên thực hình thức trao đổi thơng tin, tức ngân hàng thành viên muốn khai thác thơng tin phải thường xun cung cấp thơng tin tín dụng, thị trường doanh nghiệp cách đảm bảo xác mà NHTM chủ động tự liên hệ - NHNN cần có phận chuyên trách thu thập xử lý thông tin Cán làm việc phân cần đào tạo chuyên sâu Cũng cần có tranh thiết bị máy móc hỗ trợ cho cán bọ làm công việc Có vậy, đảm bảo thu thập xử lý nhanh thông tin - Phát triển nâng cao hiệu công tác tra, giám sát hoạt động NHTM để kịp thời phát sai phạm điều chỉnh kịp thời để tránh rủi ro đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống - Có biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động trung tâm phòng ngừa rủi ro, cần đưa mức rủi ro ngành nghề, lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp để làm cho Ngân hàng phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án - Tư vấn cho NHTM thông tin phưong hướng, nhiệm vụ mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, ngành kinh tế mũi nhọn để giúp ngân hàng đầu tư hướng, tạo điều kiện để NHTM tiếp cận với sách, văn bản, nghị Đảng Chính phủ 120 nhanh chóng xác 4.3.2 Kiến nghị với Nhà nước ngành có liên quan Thẩm định dự án xây dựng công việc phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều nội dung khác Để nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định ngồi việc hoàn thiện hoạt động thẩm định ngân hàng cịn cần có phối hợp, giúp đỡ nhà nước quan có liên quan: - Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động xây dựng như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế… Hệ thống luật cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực thi pháp luật cho CB TĐ có sở để đánh giá dự án khách hàng - Ngoài ra, cần có phối hợp NHNN với Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê… việc xác định hệ thống tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực, tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành công, nông nghiệp, dịch vụ, xây dựng bản, kinh doanh BĐS Vì ngành, lĩnh vực lại có đặc trưng riêng nên dùng hệ thống tiêu cho tất lĩnh vực Nếu ngành phối hợp để xây dựng hệ thống tiêu cho riêng ngành công tác thẩm định án thực hiệu quả, xác tiết kiệm thời gian, chi phí nhiều - Nhà nước cần có biện pháp kiểm tra, kiểm toán để buộc doanh nghiệp phải thực chế độ kế toán, kiểm toán thống kê theo quy định nhà nước cách nghiêm túc, trung thực Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp không tuân thủ quy định, có gian dối hoạt động kế tốn, kiểm tốn Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc Điều không hỗ trợ cho ngân q trình thẩm định, phân tích tài doanh nghiệp mà cịn có ý nghĩa vơ to lớn việc tạo môi trường kinh doanh minh bạch Việt Nam - Nhà nước ngành cần cơng khai thơng tin tình hình kinh tế vĩ 121 mô đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách thức để làm sở cho hoạt động thẩm định ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực xây dựng cần xây dựng khung giá đất cho địa bàn, khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm cho CBTĐ q trình tính tốn tiêu tài làm sở để so sánh đối chiếu trình thẩm định 122 4.3.3 Kiến nghị với chủ đầu tư Trong trình thẩm định dự án xây dựng chất lượng thơng tin khách hàng chủ đầu tư cung cấp quan trọng, bao gồm thông tin khả tiềm lực công ty, thông tin dự án vay vốn để đầu tư xây dựng tất tạo điều kiện hay gây khó khăn cho q trình thẩm định Do đó, phía chủ đầu tư ảnh hưởng nhiều đến công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Vì chủ yếu cán thẩm định thẩm đinh dự án sở thông tin chủ đầu tư cung cấp Lợi ích khách hàng hợp tác tạo điều kiện cho công tác thẩm định vay vốn xây dựng ngân hàng: thông tin khách hàng cung cấp xác, có độ xác cao, hạn chế rủi ro cho khách hàng ngân hàng cho vay có thêm bước thứ hai sau bước lập dự án khách hàng thẩm định ngân hàng, để đảm bảo tính khả thi chắn dự án, để đảm bảo lợi ích hai bên “khách hàng ngân hàng” Vì vậy, để cơng tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng đạt hiệu quả, chủ đầu tư cần: - Chấp hành nghiêm túc quy định kế toán, kiểm toán Nhà nước, trung thực việc cung cấp thông tin kết kinh doanh báo cáo tài cho ngân hàng - Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định dự án doanh nghiệp để cung cấp dự án có chất lượng cho ngân hàng Điều giúp giảm thời gian thẩm định cho ngân hàng giúp khách hàng không bị bỏ lỡ hội đầu tư - Tuân thủ nội dung hợp đồng tín dụng, sử dụng vốn vay ngân hàng mục đích Sẵn sàng phối hợp với ngân hàng công tác thẩm định trước sau vay vốn 123 KẾT LUẬN Thẩm định DAĐT cơng tác có nội dung quy trình phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp Chất lượng thẩm định dự án phụ thuộc vào trình độ chun mơn, phẩm chất đạo đức người CBTĐ, vào nội dung quy trình thẩm định, trang thiết bị cơng nghệ, thơng tin, cách thức tổ chức quản lý, môi trường pháp lý, môi trường kinh tế…Đối với DAĐT xây dựng, khác với dự án khác vốn đầu tư lớn, có nhiều chủ thể liên quan, nên việc xảy bất cập, tiêu cực trình thẩm định DAĐT xây dựng vấn đề thường xuyên xảy mà ngân hàng phải đối mặt Chính vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định dự án dựa vào nỗ lực Ngân hàng mà cần hợp tác chặt chẽ Bộ ngành liên quan Qua thời gian làm việc nghiên cứu Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội, tơi hồn thành đề tài tốt nghiệp “Hồn thiện công tác thẩm định dự án ngành xây dựng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Chi nhánh Tây Hà Nội giai đoạn 2013 - 2020” với giúp đỡ tận tình TS Nguyễn Hồng Minh cán chi nhánh Đề tài phần khái quát công tác tổ chức thẩm định, quy trình, phương pháp nội dung thẩm định DAĐT thuộc lĩnh vực xây dựng chi nhánh Để từ thấy kết đạt được, hạn chế tồn đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định DAĐT thuộc lĩnh vực xây dựng Ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội Do hạn chế mặt kiến thức kinh nghiệm thực tế, trình nghiên cứu đề tài không tránh khỏi bất cập thiếu sót Vì tơi mong có góp ý dẫn thầy giáo để đề tài hoàn thiện Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hồng Minh thầy cô khoa Kinh tế đầu tư trường đại học Kinh tế quốc dân nhiệt tình giúp đỡ để tơi hồn thành đề tài TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2013 phòng TĐ Ngân hàng SHB – chi nhánh Tây Hà Nội Báo cáo kinh doanh năm (2010-2013), phòng Thẩm định Ngân hàng SHB chi nhánh Tây Hà Nội Báo cáo thẩm định DAĐT xây dựng khu chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ô Chợ Dừa, TP Hà Nội Đề xuất tín dụng DAĐT xây dựng đường xây dựng khu chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ô Chợ Dừa, TP Hà Nội Nguyễn Bạch Nguyệt, Từ Quang Phương, Giáo trình Kinh tế đầu tư, trường ĐH Kinh tế quốc dân Nguyễn Bạch Nguyệt.Giáo trình Lập dự án đầu tư, trường ĐH kinh tế quốc dân Vũ Công Tuấn (1998), Thẩm định dự án đầu tư, NXB TP.Hồ Chí Minh Các tạp chí Tài chính, tạp chí Ngân hàng, báo Đầu tư, Thời báo Kinh tế Việt Nam Các trang Web: www.vsa.com.vn www.shb.vn http://www.mpi.gov.vn Phụ lục 01: Bảng cân đối kế tốn Tân Hồng Minh Đơn vị: Đồng 2010 2011 TỔNG TÀI SẢN CÓ 9.609.358.183 24.960.878.087 214.057.303.624 77.506.714.075 1,1 Tổng Tài sản có ngắn hạn 9.596.196.196 24.960.878.087 213.463.998.860 77.025.040.510 a) Tiền 2.364.045.086 6.838.547.427 18.076.810.807 1.394.499.049 b) Các khoản đầu tư tài ngắn hạn 0 0 6.969.197.180 13.849.197.180 43.579.246.741 26.509.336.741 Stt I c) BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN Các khoản phải thu từ người mua (khấu trừ dự phòng) 2012 2013 d) Thuế GTGT khấu trừ 0 0 e) Các khoản phải thu khác 3.187.700.000 140.779.130.923 32.854.076.763 f) Hàng tồn kho 200.548.136 1.059.287.648 10.965.280.367 16.267.127.957 g) Chi phí trả trước tạm ứng 62.405.794 26.145.832 63.530.022 i) Tài khoản ngắn hạn khác 0 0 13.161.987 593.304.764 481.673.565 Tài sản cố định 0 593.304.764 481.673.565 a Giá trị TSCĐ hữu hình theo giá 0 593.304.764 481.673.565 0 0 c Giá trị TSCĐ vơ hình theo giá 0 0 d Bất động sản đầu tư theo giá 0 0 13.161.987 0 1,2 a) Tổng tài sản cố định Đầu tư dài hạn b Giá trị TSCĐ thuê mua tài cịn lại b) Xây dựng dở dang c) Các khoản đầu tư tài dài hạn 0 0 d) Các khoản ký cược ký quỹ dài hạn 0 0 e) Thuế hoàn lại từ Ngân sách nợ 0 0 f) Tài sản có dài hạn khác 0 0 II TÀI SẢN NỢ/ NGUỒN VỐN 9.609.358.183 24.960.878.087 214.057.303.624 77.506.714.075 2,1 Tổng nợ phải trả 1.200.000.000 118.077.403 144.630.400.363 6.918.647.665 Tổng khoản nợ ngắn hạn 1.200.000.000 118.077.403 141.171.956.363 6.360.203.665 0 0 2.1.1 a) Vay ngắn hạn TCTD/ĐCTC/Quỹ hỗ trợ/ Ngân sách b) Nợ ngắn hạn khác (vay cá nhân v.v ) 0 0 c) Vay dài hạn đến hạn phải trả 0 0 d) Các khoản phải trả người bán 0 34.013.752.509 1.767.152.626 e) Người mua trả tiền trước 1.200.000.000 73.225.320.810 4.355.253.373 f) Thuế khoản phải nộp nhà nước 118.077.403 466.398.358 237.797.666 g) Các khoản phải trả ngắn hạn khác 0 33.466.484.686 Tổng khoản nợ dài hạn 0 3.458.444.000 558.444.000 Vay dài hạn 0 3.458.444.000 558.444.000 Vay dài hạn 0 558.444.000 558.444.000 Phải trả dài hạn nội 0 2.900.000.000 b) Nợ dài hạn chịu lãi / vay cá nhân 0 0 c) Thuế khoản nợ Nhà nước 0 0 0 0 2.2.2 a) d) Các khoản nợ phải trả khác- không chịu lãi 2,2 Tổng vốn chủ sở hữu 8.409.358.183 24.842.800.684 69.426.903.261 70.588.066.410 a) Vốn điều lệ góp 9.062.500.000 25.000.000.000 68.000.000.000 68.000.000.000 b) Vốn kinh doanh/Quỹ bổ sung 0 0 c) Lợi nhuận để lại/ chưa phân phối (653.141.817) (157.199.316) 1.353.720.949 2.527.479.743 d) Các nguồn kinh phí khác 0 73.182.312 60.586.667 Kiểm tra cân số 0 0 Nguồn: Báo cáo toán Tân Hoàng Minh gửi ngân hàng Phụ lục 02: Hệ số cấu tài Tân Hồng Minh Đơn vị: Đồng Khả toán 2011 Khả TT thời 211,39 1,51 12,11 Khả TT nhanh 202,42 1,43 9,55 Khả độc lập tài 2007 Tỷ suất nợ/TTS (3,02) 0,99 0,73 4,02 0,01 0,27 Tỷ suất nợ/VCSH (0,75) 101,36 2,67 Khả sinh lời 2007 2008 Tỷ suất VCSH/TTS 2012 2013 2008 2009 2009 Lợi nhuận rịng/TSC bình qn (ROA) 4,8% 0,4% 0,8% Lợi nhuận rịng/Vốn CSH bình qn (ROE) 5,0% 0,9% 1,7% Lợi nhuận rịng/Doanh thu 2,8% 0,7% 1,5%       Doanh thu thuần/ TSCĐ hữu hình 2012 2013 (157,20 ) 4.885, 35 3.146, 51 (157) 1.427 2.588 - Vay dài hạn - 3.458 558 Tài sản cố định đầu tư tài dài hạn - 59 48 (157,20 ) 4.292, 04 2.664, 84 2012 2013 Khả đảm bảo vốn kinh doanh Nguồn vốn dài hạn - Vốn CSH Vốn Lưu động thường xuyên 2011 2011 Năng lực hoạt động Vịng quay khoản phải thu bình qn 0,0 Số ngày phải thu bình quân 2011 Năng lực hoạt động Vịng quay hàng tồn kho bình qn 0,5 1.23 68 2012 2013 44,1 10,5 5,4 35 22 Số ngày dự trữ tồn kho bình quân 2011 Năng lực hoạt động 0,3 2012 2013 Vòng quay khoản phải trả bình quân #DIV/0! 3,7 4,1 Số ngày phải trả bình quân #DIV/0! 99 29 2011 Năng lực hoạt động 2012 2013 Vòng quay vốn lưu động 1,1 0,3 1,0 Chu kỳ kinh doanh (ngày) 328 1.240 125 Nguồn: Báo cáo tốn Tân Hồng Minh gửi ngân hàng Phụ lục 03: Chi phí đầu tư xây dựng xây dựng khu chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ô Chợ Dừa, TP Hà Nội TT NỘI DUNG KHOẢN MỤC CHI PHÍ   TỔNG MỨC ĐẦU TƯ I CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ TRƯỚC THUẾ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ SAU THUẾ THUẾ VAT 504,294,494,522 19,655,427,498 523,949,922,020 170,550,956,107 17,055,095,611 187,606,051,718 Phần đường giao thông 4,929,637,063 492,963,706 5,422,600,769 Phần hào kỹ thuật (Sở xây dựng thẩm định) 5,630,734,379 563,073,438 6,193,807,817 Phần thoát nước (Sở xây dựng thẩm định) 7,001,873,679 700,187,368 7,702,061,047 Phần điện chiếu sáng (Sở xây dựng thẩm định) 1,105,902,986 110,590,299 1,216,493,285 Chi phí đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng 14,013,820,800 154,152,028,800 Chi phí xây dựng khớp nối hạ tầng dân cư hữu 4,195,300,000 419,530,000 4,614,830,000 Chi phí xây dựng cơng trình đặc thù II 140,138,208,000 7,549,300,000 754,930,000 8,304,230,000 CHI PHÍ THIẾT BỊ 127,532,528 12,753,253 140,285,781 Chi phí thiết bị 127,532,528 12,753,253 140,285,781 2,587,578,634 310,887,749,799 III CHI PHÍ KHÁC (A+B+C) A Chi phí chuẩn bị đầu tư 308,300,171,165 1,707,604,305 170,760,431 1,878,364,736 Khảo sát địa chất 353,890,908 35,389,091 389,279,999 Khảo địạ hình 174,545,454 17,454,545 191,999,999 Chi phí lập dự án đầu tư Phần đường giao thơng (0,378%*XDTT) 226,534,028 22,653,403 249,187,431 Chi phí lập dự án đầu tư Phần hạ tầng kỹ thuật (0,394%*XDTT) 511,295,353 51,129,535 562,424,888 Lệ phí thẩm định thiết kế sở (TT09/BTC) 33,551,909 3,355,191 36,907,100 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư (TT09/BTC) 15,470,027 1,547,003 17,017,030 Chi phí đánh giá tác động môi trường 392,316,626 39,231,663 431,548,289 B Chi phí thực đầu tư 225,489,865,997 1,064,113,018 226,553,979,015 Chi phí đền bù giải phóng mặt 214,848,735,812 214,848,735,812 Chi phí rà phá bom mìn 35,424,000 389,664,000 354,240,000 Chi phí lán trại 888,911,631 88,891,163 977,802,794 Chi phí khảo sát thiết kế BVTC 835,844,029 83,584,403 919,428,432 Chi phí thiết kế Phần đường giao thơng (1,324*XDTT) 462,468,395 46,246,840 508,715,235 Chi phí thiết kế Phần hạ tầng kỹ thụât (1,75%*XDTT) 837,195,010 83,719,501 920,914,511 Lệ phí thẩm định thiết kế Phần đường giao thông (0,0959%*XDTT) 33,497,522 3,349,752 36,847,274 Lệ phí thẩm định thiết kế Phần hạ tầng kỹ thuật (0,112%*XDTT) 65,822,841 6,582,284 72,405,125 Lệ phí thẩm định dự tốn Phần hạ tầng kỹ thuật (0,0929%*XDTT) 46,384,633 4,638,463 51,023,096 10 Lệ phí thẩm định dự toán Phần hạ tầng kỹ thuật (0,108%*XDTT) 65,272,026 6,527,203 71,799,229 11 Lập hồ sơ mời thầu, xét thầu Phần đường giao thông 57,983,198 5,798,320 63,781,518 (0,166%*XDTT) 12 Lập hồ sơ mời thầu, xét thầu Phần hậ tầng kỹ thuật (0,22%*XDTT) 129,294,867 12,929,487 142,224,354 13 Chi phí giám sát thi cơng Phần đường giao thông (1,776%*XDTT) 620,350,354 62,035,035 682,385,389 14 Chi phí giám sát thi cơng Phần hạ tầng kỹ thuật (1,469%*XDTT) 863,337,090 86,333,709 949,670,799 15 Chi phí quản lý dự án 0   + Phần đường giao thông (1,704%*XDTT) 84,001,016 8,400,102 92,401,118   + Phần đường hạ tầng kỹ thuật (1,604%*XDTT) 220,877,123 22,087,712 242,964,835   Chi phí quản lý dự án khu đô thị Tuệ tĩnh 4,260,000,000 426,000,000 4,686,000,000 15 Chi phí kiểm tra phù hợp chất lượng cơng trình 411,550,355 41,155,036 452,705,391 16 Chi phí mua bảo hiểm cơng trình 0,3% D 404,100,094 81,102,700,863 40,410,009 444,510,103 1,352,705,185 82,455,406,048 Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn (0,194%*T) 524,737,370 52,473,737 577,211,107 Chi phí kiểm tốn (0,308%*T) 679,088,195 67,908,820 746,997,015 Chi phí bảo dưỡng hạ tầng 4,695,700,000 Chi phí tiền sử dụng đất IV   Giai đoạn kết thúc đầu tư 469,570,000 5,165,270,000   Lãi vay ngân hàng + Lãi vay vốn huy động đầu tư dự án 67,575,649,008   67,575,649,008 Chi phí bán hàng 2% doanh thu 7,627,526,289 762,752,629 8,390,278,918 DỰ PHỊNG PHÍ 25,315,834,722 25,315,834,722 Chi phí dự phòng (10% *M) 25,315,834,722 25,315,834,722 Nguồn: báo cáo thẩm định DAĐT XD chung cư cao tầng CT1 Phụ lục 04:Doanh thu dự kiến DAĐT xây dựng chung cư cao tầng CT1 Hồng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ơ Chợ Dừa, TP Hà Nội Đơn vị : đồng TT KÝ HIỆU CĂN HỘ Tổng cộng Đất nhà chung cư ĐVT m DIỆN TÍCH ĐẤT 85 744 11 958 ĐƠN GIÁ TRƯỚC THUẾ 000 000 THẦNH TIỀN TRƯỚC THUẾ THUẾ VAT THÀNH TIỀN SAU THUẾ 795 078 704 450 71 748 000 000 79 507 870 445 174 800 000 874 586 574 895 78 922 800 000 m2 598 84 499 982 500 449 998 250 92 949 980 750 m2 203 19 950 000 43 949 850 000 394 985 000 48 344 835 000 + NOTM (phố Nguyễn Phúc Lai) m 688 17 955 500 30 308 884 000 030 888 400 33 339 772 400 + NOTM (Mặt đường phố Mai Anh Tuấn) m2 707 14 485 500 10 241 248 500 024 124 850 11 265 373 350 Đất biệt thự m 15 033 176 268 857 700 17 626 885 770 193 895 743 470 +Đất biệt thự (Mặt đường 24m) m2 548 13 695 500 103 373 634 000 10 337 363 400 113 710 997 400 +Đất biệt thự (Mặt đường 13,5m) m2 441 11 173 500 27 274 513 500 727 451 350 30 001 964 850 +Đất biệt thự (Mặt đường 11,5m) m 044 044 550 Đất nhà vườn m2 40 471 +Đất nhà vườn (Mặt đường 24m) m2 806 13 140 500 63 153 243 000 315 324 300 69 468 567 300 +Đất nhà vườn (Mặt đường 13,5m) m2 17 025 776 450 166 444 061 250 16 644 406 125 183 088 467 375 +Đất nhà vườn (Mặt đường 11,5m) m2 18 640 925 500 147 731 320 000 14 773 132 000 162 504 452 000 Đất nhà liền kề m 10 924 85 233 240 000 523 324 000 93 756 564 000 +Đất nhà liền kề (Mặt đường 13,5m) m2 556 550 000 38 953 800 000 895 380 000 42 849 180 000 +Đất nhà liền kề (Mặt đường 11,5m) m 368 267 500 46 279 440 000 627 944 000 50 907 384 000 Đất nhà có chỉnh trang m2 760 Đất nhà kết hợp thương mại + NOTM (phố Hoàng Cầu) 45 620 710 200 562 071 020 50 182 781 220 377 328 624 250 37 732 862 425 415 061 486 675 Nguồn: báo cáo thẩm định DAĐT XD chung cư cao tầng CT1 Phụ lục 05: Các tiêu hiệu DAĐT xây dựng chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu – D’.le Pont D’or, phường Ô Chợ Dừa, TP Hà Nội Đơn vị tính: đồng STT NỘI DUNG I TĨM TĂT CHI PHÍ ĐẦU TƯ Chi phí chuẩn bị đầu tư GIÁ TRỊ TRƯỚC THUẾ GIÁ TRỊ SAU THUẾ THUẾ VAT 504,294,494,522 523,949,922,02 19,655,427,498 1,707,604,305   1,707,604,30 Chi phí GPMB 214,848,735,812   214,848,735,81   Chi phí đầu tư xây dựng 170,550,956,107   170,550,956,10   Chi phí thiết bị 127,532,528   127,532,52 Chi phí khác dự án trừ GPMBChuẩn bị đầu tư 91,743,831,048   91,743,831,04   Dự phịng phí 25,315,834,722   25,315,834,72   TÓM TĂT DOANH THU DỰ ÁN 795,078,704,450 79,507,870,445 874,586,574,89 5 Đất Chung cư 71,748,000,000     Đất thương mại 84,499,982,500     Đất Biệt thự 176,268,857,700     II Đất Nhà vườn 377,328,624,250     Đất Liền kề 85,233,240,000     HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN       Lãi     350,636,652,87 Thuế thu nhập doanh nghiệp     Lợi nhuận     262,977,489,65     30.07% Tỷ suất lợi nhuận/Doanh thu thuần(ROS) Tỷ suất lợi nhuận/vốn CSH(ROE)     222.86% Tỷ suất lợi nhuận/Tổng TS(ROA)     65.43% ĐỀ XUẤT VAY VỐN       Tổng mức đề nghị 170,000,000,000     Chi phí GPMB = 46,54% tổng chi phí 100,000,000,000       Chi phí đầu tư xây dựng = 41.04% 70,000,000,000     III 87,659,163,21 IV Tiến độ giải ngân năm Năm 2010 đến 2011     Thời gian hoàn trả vốn năm Năm 2012 đến 2013     Nguồn: báo cáo thẩm định DAĐT xây dựng chung cư cao tầng CT1