Đang tải... (xem toàn văn)
Điều đú sẽ giỳp cho Cụng ty tồn tại, cạnh tranh thắng lợi và ngày càng phỏt triển.Xuất phỏt từ nhận thức trờn, Đề tài tập trung vào hoạt động hoạch định Chiếnlược marketing trong sự phự
1 Mở đầu Lý chọn đề tài: Lĩnh vực đầu tư kinh doanh ( ĐTKD ) nhà lĩnh vực phát triển, đặc biệt năm gần với đẩy mạnh Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hoá nước ta Tuy phát triển, song lĩnh vực có vai trị vị trí quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều mặt kinh tế xã hội Do Nhà nước tập trung tăng cường quản lý nhằm nâng cao khả thoả mãn nhu cầu xã hội, hiệu hoạt động kinh doanh, hạn chế tác động xấu đến kinh tế, xã hội lĩnh vực Hà nội, trung tâm kinh tế, trị nước địa bàn mà hoạt động ĐTKD nhà phát triển mạnh tạo kết khơng nhỏ q trình thị hóa, thúc đẩy kinh tế phát triển giải số vấn đề xã hội Bên cạnh đó, hạn chế, tiêu cực xuất hiện, gây hậu qủa xấu như: “ Sốt “ nhà đất, thất thoát, vi phạm pháp luật, thiếu công phân chia lợi Ých, cơng trình chất lượng thấp, khơng phù hợp quy hoạch – kiến trúc chung,…Nguyên nhân có nhiều, khơng thể khơng kể đến hoạt động Công ty – Chủ đầu tư Một nguồn gốc hậu Chủ đầu tư gây thiếu chiến lược kinh doanh nói chung, chiến lược marketing hiệu phù hợp Điều làm Cơng ty gặp khơng Ýt vướng mắc trình triển khai thực dự án đầu tư họ Tình trạng chậm tiến độ thiếu vốn, thay đổi thiết kế nhiều lần không phù hợp với kiến trúc quy hoạch chung, giá thành cao quản lý kém, sản phẩm nhiều bất hợp lý, hiệu đầu tư không cao, cho thấy, khâu chuẩn bị đầu tư phân tích, thiết kế sản phẩm, nghiên cứu thị trường, , tỏ hiệu Và giải pháp tình mà họ thực tìm cách dồn khó khăn cho người mua, người sử dụng, vào công trình chất lượng cơng trình Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà nói riêng dần ổn định vận động theo quy luật kinh tế thị trường, cung cầu tăng lên số lượng tính đa dạng, cạnh tranh ngày gia tăng quy mô mức độ Tất điều với vai trị quan trọng việc tạo lập mặt đô thị, phát triển quỹ nhà giải nhu cầu nhà cho nhân dân địi hỏi Cơng ty phải xác định vấn đề quan trọng hoạt động mình, có việc xây dựng chiến lược kinh doanh chung, chiến lược marketing hợp lý hiệu có ý nghĩa định Điều giúp cho Cơng ty tồn tại, cạnh tranh thắng lợi ngày phát triển Xuất phát từ nhận thức trên, Đề tài tập trung vào hoạt động hoạch định Chiến lược marketing phù hợp với chiến lược kinh doanh Công ty ĐTKD nhà địa bàn Hà nội, với tên gọi sau: “ Hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất công ty đầu tư kinh doanh nhà thị trường hà nội “ Mục đích nghiên cứu: Dựa vào sở lý luận phân tích trạng, làm rõ điểm bất cập hoạt động chung Công ty ĐTKD nhà Trên sở đó, xem xét vấn đề lý thuyết Quản trị Marketing để xây dựng sở quy trình chung cho hoạt động hoạch định Chiến lược marketing kinh doanh nhà, đất Công ty hoạt động lĩnh vực Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất, phù hợp hiệu với Chiến lược kinh doanh chung Công ty ĐTKD nhà hoạt động địa bàn Hà nội Nhà đất hiểu nhà ở, đất Đầu tư kinh doanh nhà đất tạo hàng hoá: Nhà đất Đối với sản phẩm nhà ở; bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đối với đất ở, sản phẩm quyền sử dụng đất Đối với Công ty ĐTKD nhà Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, phương thức thực kết hợp hai hình thức sau: - Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác tự bỏ tiền để xây dựng Với phương thức này, đối tượng chuyển giao quyền sử dụng đất - Xây dựng thành nhà hồn chỉnh bán nhà, đó, đối tượng chuyển giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Như vậy, tập trung nghiên cứu vào Đầu tư kinh doanh nhà bao gồm Đầu tư kinh doanh đất Đây hai hoạt động có giai đoạn có q trình chung, Đầu tư kinh doanh nhà kéo dài phần kiến tạo công trình nhà kinh doanh Phạm vi nghiên cứu: Các Cơng ty có chức ĐTKD nhà, thực hoạt động đầu tư kinh doanh nhà địa bàn Hà nội Phương pháp nghiên cứu: Luận văn thực với sở phương pháp luận Duy vật biện chứng, Logíc Lịch sử Các nội dung thực với phương pháp cụ thể như: thống kê, so sánh, phân tích hệ thống, mơ hình hóa, phương pháp tối ưu… để thực nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận văn: Luận văn số Ýt cơng trình nghiên cứu đề cập đến lý thuyết marketing lĩnh vực riêng, có nhiều đặc thù vấn đề thời – lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất Quan điểm phương pháp Marketing đặt vào có vận dụng linh hoạt lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất; nhằm phát huy vai trị quan trọng tính hiệu Marketing lĩnh vực Đây ý nghĩa khoa học quan trọng, góp phần khẳng định Marketing môn khoa học kinh tế quan trọng hàng đầu, cung cấp kiến thức quan trọng hoạt động kinh tế nói chung Đề tài tiến hành dựa phân tích thực trạng quan điểm Marketing, gắn chặt lý thuyết thực tế, có tính ứng dơng cao Khơng Cơng ty phạm vi nghiên cứu mà Công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất nói chung tham khảo tìm quan điểm hay phương pháp để thực thực tế hoạt động Với tính mẻ cấp thiết vậy, đề tài có ý nghĩa khoa học thực tiễn cao Nội dung kết cấu Luận văn: Ngoài phần Mở đầu Kết luận, Luận văn chia làm phần với nội dung sau: Chương 1: Một sè lý luận Hoạch định chiến lược marketing Công ty kinh doanh nhà đất Chương 2: Thị trường nhà đất thực trạng Hoạch định chiến lược kinh doanh nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà thị trường Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà thị trường Hà Nội Chương Một sè lý luận hoạch định chiến lược marketing Của công ty kinh doanh nhà đất 1.1 Thị trường kinh doanh nhà đất: 1.1.1 Khái niệm mơ hình thị trường; hành vi mua khách hàng thị trường nhà đất: Khái niệm: Khái niệm thị trường tổng quát: Như ta biết, tuỳ vào góc độ tiếp cận, có nhiều khái niệm khác thị trường Một cách tổng quát, thị trường hiểu tập hợp gồm tất mối quan hệ mà qua đó, giao dịch hàng hoá, dịch vụ bên tham gia thực Bất động sản thị trường bất động sản: Tài sản quốc gia chia thành loại: Động sản Bất động sản Việc phân chia có từ lâu phổ biến giới, có khác Ýt nhiều yếu tố cấu thành loại tài sản Điều 118 Bộ Luật Dân Việt Nam xác định: “Bất động sản Tài sản di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.” Thị trường Bất động sản khái niệm rộng, bao gồm nhiều thị trường khác liên quan đến Bất động sản như: Nhà ở, đất ở; Cho thuê, chấp; Môi giới dịch vụ;… Trong đó, nhà ở, đất thị trường lớn Theo nghĩa hẹp, thị trường Bất động sản hiểu là: Bao gồm quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng Bất động sản Dựa khái niệm này, thị trường nhà đất gồm tất mối quan hệ mà qua đó, giao dịch nhà đất bên tham gia thực Các quan hệ bao gồm: Quan hệ việc tạo lập, chuyển nhượng, mua bán, chấp, góp vốn giá trị nhà đất dịch vụ liên quan khác Theo quan điểm Marketing, thị trường hiểu sau: Thị trường nhóm khách hàng hay nhóm khách hàng nói chung có sức mua có nhu cầu chưa thoả mãn Đây khái niệm thị trường theo góc độ cơng ty kinh doanh Theo đó, thị trường bao gồm tất khách hàng tiềm Èn có nhu cầu hay mong muốn cụ thể, sẵn sàng có khả tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hay mong muốn Khái niệm thị trường nhà đất: Theo trên, khái niệm thị trường nhà đất công ty đầu tư kinh doanh nhà đất ( để ) phát biểu sau: Thị trường nhà đất bao gồm tất khách hàng tiềm Èn có nhu cầu nhà ở, đất ở, sẵn sàng có khả tham gia giao dịch để thỏa mãn nhu cầu Như vậy, quy mô thị trường phụ thuộc vào lượng khách hàng tiềm Èn: Đã hình thành nhu cầu, hồn toàn chưa thoả mãn muốn thoả mãn mức cao hơn; Đồng thời số khách hàng sẵn sàng tham gia giao dịch, không kể chủ động hay thụ động việc tiếp cận lĩnh vực cung; họ có khả tốn để hồn thành trình trao đổi nhằm thoả mãn nhu cầu Một điều cần làm rõ khái niệm này, sản phẩm, đối tượng trao đổi bao gồm: Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Như khác với hàng hoá thương mại, chuyển giao quyền sở hữu chất mua bán, bên bán khơng có quyền sở hữu đất mà quyền sử dụng Cịn cơng trình xây dựng đất thuộc sở hữu bên bán Trong đó, đất cơng trình đất ln phải gắn liền Do đó, nói đến mua bán nhà bao gồm thống quyền sử dụng đất Đây thực khác biệt mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn cho hoạt động thị trường nhà đất nói chung, cho việc quản lý nhà nước thị trường nói riêng Các thành tố thị trường nhà đất: Gồm Cung, Cầu thị trường Phương thức tương tác chúng: Giá - Cung thị trường: Lĩnh vực đầu tư xây dựng lĩnh vực hoạt động liên ngành bao gồm tất phận có liên quan đến việc lập thực dự án đầu tư xây dựng, bao gồm lực lượng tham gia chủ yếu như: Chủ đầu tư xây dựng, tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng, nàh thầu xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị cho dù án, tổ chức tài ngân hàng tài trợ cho dù án, quan quản lý nhà nước đầu tư xây dựng Trong phạm vi nghiên cứu, chủ thể cung gồm Công ty đầu tư kinh doanh nhà đất Khác với Cơng ty thương mại nói chung, Cơng ty không hoạt động thương mại mà phần sản xuất, tạo sản phẩm hoàn chỉnh hoạt động chiếm tỷ trọng lớn Các Công ty gọi Chủ đầu tư dự án họ Chủ đầu tư người tự tìm kiếm dự án, trực tiếp thuê bên chuyên mơn tiến hành hoạt động hình thành sản phẩm xây dựng tổ chức bán sản phẩm Hình thức Chủ đầu tư thông qua trung gian thương mại để bán sản phẩm khơng có, xảy trường hợp thực đơn đặt hàng sau hồn thành sản phẩm xây dựng, Chủ đầu tư bàn giao cho bên ký hợp đồng Bên ký hợp đồng tự thực việc phân phối trao đổi tới người sử dụng cuối Trường hợp bên ký hợp đồng khách hàng trực tiếp mà Công ty cần đáp ứng nhu cầu, nhiên để bảo đảm lợi Ých lâu dài to lớn, Công ty cần nắm rõ đối tượng sử dụng cuối sản phẩm - Cầu thị trường: Khách hàng thị trường nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà bao gồm khách hàng tổ chức cá nhân Khách hàng tổ chức: Chủ yếu cấp quản lý nhà nước Uỷ ban nhân dân ( UBND ) Thành phố, UBND Quận, Huyện, Chủ đầu tư khác Nhằm thực sách nhà ở; thực phương án đền bù, di dân giải phóng mặt bằng, tổ chức ký hợp đồng ( đặt hàng ) với Công ty để thực mục đích Khách hàng cá nhân: Loại khách hàng phổ biến Đó người có nhu cầu thực nhà người đầu tư kinh doanh bất động sản Các vấn đề khác cầu có nhiều điểm khác biệt, từ trình hình thành nhu cầu, hành vi mua, tiến trình mua yếu tố cá nhân có điểm đặc thù so với thị trường khác Có nhiều lý tạo nên đặc điểm , kể đến như: Việc mua ( xây dựng ) nhà việc mà nhân dân ta coi quan trọng đời; Càng ngày, nhà ( thị, thành phố lớn ) có giá trị cao Những vấn đề nhà mang nhiều yếu tố tâm lý, có ý nghĩa quan trọng chi phối sống thường nhật người - Giá cả: Là biến số khó xác định thị trường nhà đất Giá sản phẩm xây dựng không xác định giá thành mà cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố mang tính pháp lý định tính khác Đồng thời biến động thị trường ảnh hưởng lớn đến giá cả, chí có thời điểm làm sai lệch quy luật kinh tế Đối với Công ty đầu tư kinh doanh nhà, chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật, việc định giá sản phẩm khơng thể hồn tồn xuất phát từ nhu cầu thị trường Đây điểm khác biệt lớn thị trường nhà đất so với thị trường khác Với chủ trương ổn định thị trường nhà đất Nhà nước, Công ty trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thực điều hoà cung, cầu giá - Sản phẩm hàng hoá: Các công ty đầu tư kinh doanh nhà hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng, sản phẩm đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng hoàn chỉnh, xác định chức từ trước bắt đầu thực để phục vụ nhu cầu Sản phẩm đầu tư xây dựng kết tinh thành khoa học - công nghệ tổ chức sản xuất toàn xã hội thời kỳ định Nó sản phẩm có tính chất liên ngành lĩnh vực đầu tư xây dựng hoạt động có tính liên ngành nêu Đặc trưng sản phẩm đầu tư xây dựng – nhà ở: - Là Dự án, cơng trình nhà ở, tuỳ thuộc vào quy mơ mục đích đầu tư mà có tên gọi khác nhau: Khu nhà di dân, tái định cư; Khu đô thị mới, Khu nhà ở,… - Là cơng trình nhà xây dựng sử dụng chỗ, đó, phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt cơng trình, nên có tính đa dạng cá biệt cao hình thức kiến trúc, kết cấu phân khu chức đơn vị - Thường có kích thước lớn, giá trị lớn, thời gian kiến tạo dài sử dụng lâu bền Do đó, sai lầm thiết kế xây dựng gây nên lãng phí, tồn lâu dài, khó khắc phục sửa chữa - Sản phẩm đầu tư xây dựng có chi phí lớn chịu ảnh hưởng nhiều ngành, từ phương diện cung cấp yếu tố đầu vào thiết kế chế tạo sản phẩm việc sử dụng Do đó, xét phương diện kinh doanh, môi trường cạnh tranh cao, cung cầu khơng có chênh lệch q lớn quy mô, mức độ tốc độ phát triển, đầu tư kinh doanh nhà lĩnh vực kinh doanh có rủi ro cao - Liên quan nhiều đến cảnh quan mơi trường tự nhiên, có ảnh hưởng đến lợi Ých cộng đồng khu vực xung quanh; Mang tính chất tổng hợp kinh tế , kỹ thuật, văn hoá xã hội, nghệ thuật Xét góc độ thị trường xã hội tổng thể Công ty ĐTKD nhà, thị trường bao gồm yếu tố môi trường kinh doanh, tổ chức cá nhân đóng vai trị cung cấp đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh Cơng ty Khi đó, Cơng ty hoạt động Công ty đặt vào diễn tập hợp mối quan hệ đa dạng, vai trị Cơng ty cịng thay đổi quan hệ Việc nghiên cứu xử lý tốt mối quan hệ này, xác định vị trí mối quan hệ chất hoạt động khơng Cơng ty mà cịn chủ thể mối liên hệ Thị trường theo góc độ xã hội diễn đạt qua Hỡnh 1.1: môi trờng kinh doanh Các Cơ quan Quản lý NN Các đối tác hợp tác KD Các đơn vị đặt hàng Cơ quan chủ quản đầu t Những bất động sản có Công ty Các nhà cung cấp tài chÝnh, vËt t,vËt liƯu CUNG Hình 1.1: C«ng ty đầu t kinh doanh nhà Khách hàng tổ chức Khách hàng trung gian, đầu t Khác hàng sư dơng ci cïng THỊ TRƯỜNG GIÁ CẦU MƠ HÌNH TỔNG THỂ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT CỦA CÔNG TY ĐTKD NHÀ LĨNH VỰC CUNG: Các Cơ quan quản lý nhà nước: Bao gồm: UBND Thành phố, Các Sở trực thuộc: Quy hoạch – Kiến trúc; Địa – Nhà đất; Tài – Vật giá; Xây dựng; Kế hoạch Đầu tư; Tuỳ thuộc dự án cụ thể mà Sở tham gia vào quản lý việc hình thành Dự án Dưới góc độ nguồn cung Công ty, quan quan có thẩm quyền cho phép Công ty thực bước để đầu tư Những nội dung cụ thể thường bao gồm: - Cho phép Khảo sát địa điểm ( giới thiệu địa điểm ) - Quản lý kiến trúc, quy hoạch: Chức cơng trình; Chỉ giới, Mật độ xây dựng; Hệ số sử dụng đất; Chiều cao, mặt đứng cơng trình; Quy hoạch Tổng mặt bằng; - Quyết định Chủ đầu tư, giao đất cho Công ty - Hướng dẫn, theo dõi hỗ trợ việc đền bù, di dân giải phóng mặt - Hỗ trợ, thực sách ưu đãi Dự án thuộc diện ưu đãi theo quy định hành Đây sở quan trọng khởi dự án đầu tư Chỉ sau có định thức cấp có thẩm quyền Chủ đầu tư giao đất, Công ty tiến hành hoạt động triển khai thĨ để chuẩn bị thực đầu tư xây dựng Các đối tác hợp tác kinh doanh: Chủ thể Công ty đơn vị tư nhân có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất diện tích thuộc quy hoạch đất ( Một phần toàn diện tích ) Mặt khác đối tượng lại yếu vốn, khơng có chức kinh doanh nhà có chức thiếu kinh nghiệm quản lý thực đầu tư Tất nhiên, diện tích đất mà đối tác Cơng ty có quyền sử dụng phải đủ lớn, có lợi địa điểm, vị trí mà chưa khai thác hết Khi đó, Công ty đối tác ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh để đầu tư tiến hành đầu tư kinh doanh phù hợp vơi spháp luật hành Hợp đồng hợp tác kinh doanh xác định rõ phần đóng góp, hình thức đóng góp vốn, quyền trách nhiệm bên, phương thức phân chia lợi nhuận, tiến trình mốc thời gian thực hiện, Thơng thường, bên đối tác góp vốn quyền sử dụng đất tài sản đất ( phần vốn tiền hình thức khác có khả thống Hợp đồng hợp tác kinh doanh ) Công ty đại diện Chủ đầu tư tình thực Dự án Hiện tại, phương thức đầu tư có hiệu cao, khai thác lợi bất động sản sử dụng q lãng phí, đơi gây an 10 toàn cho người sử dụng dân cư quanh cơng trình Phương thức bảo đảm lợi Ých công cộng, bên tham gia hợp tác, góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hố, ổn định trật tự quản lý thị Do đó, đối tác Công ty với phương thức hợp tác cần tích cực tìm kiếm khai thác Các đơn vị đặt hàng: Các đơn vị là: UBND cấp Tỉnh, Thành phố, cấp Thị xã, Quận Huyện Khi cần nhà phục vụ tái định cư, giải phóng mặt bằng, để thực sách nhà ở, đơn vị đặt hàng với Công ty để đáp ứng nhu cầu Những nội dung cụ thể việc mua bán theo hình thức đặt hàng khác tuỳ thuộc vào dự án Với hình thức này, đơn vị vừa chủ thể lĩnh vực cung đồng thời khách hàng Công ty Dưới góc độ bên cung, đơn vị giao đất để Công ty lập dự án đầu tư Sau đó, Cơng ty tiến hành đầu tư, bỏ toàn phần vốn dự án Khi hoàn thành sản phẩm xây dựng, đơn vị mua lại Công ty để phân phối lại đến người sử dụng cuối Với Công ty, nguồn cung quan trọng thuận lợi quy mô Dự án thường lớn; Công ty tiến hành thủ tục thông thường để giao đất Đổi lại, Công ty phải chịu quy định quản lý nhiều từ đơn vị Các quan chủ quản đầu tư: Tuỳ thuộc loại hình Cơng ty mà Chủ quản đầu tư Cơ quan khác nhau, UBND Tỉnh, Thành phố ( Sở Kế hoạch - Đầu tư ); Các Tổng Công ty 90, 91; Sở Khi Chủ quản đầu tư cần, giao Dự án, giao cho Cơng ty làm Chủ đầu tư ( thứ phát ) dự án Lúc này, mặt quản lý, Cơ quan chủ quản người chịu trách nhiệm trực tiếp, Công ty người thực đầu tư chịu quản lý Chủ quản đầu tư Tuy nhiên, tính chủ động việc tìm nguồn cung Cơng ty thấp, khơng thể trơng chờ vào đó, dù phải khai thác triệt để Các bất động sản có Cơng ty: Đây khu đất chưa có cơng trình có cơng trình quy mô nhỏ, xuống cấp nên chưa khai thác hết lợi vị trí, lực tài sản Do đó, Cơng ty tiến hành đầu tư xây dựng nhà phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền chấp thuận cho xây dựng nhà Nguồn thường không nhiều, việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành xây dựng nhà thường khó