Về giao thông
Phường 12 quận 10 được bao bọc bởi các tuyến giao thông lớn, có lịch sử quy hoạch từ thời Nhà Nguyễn đến thời kỳ thực dân Pháp xâm lược lần hai và hiện tại Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám, hình thành từ rất sớm, là một phần quan trọng trong lịch sử phát triển của thành phố Đường Ba Tháng Hai cũng được hình thành từ thời kỳ Pháp thuộc, trong khi đường Sư Vạn Hạnh được xây dựng trong công cuộc đổi mới đất nước từ năm 1985 Đường Hòa Hưng tồn tại trước khi thực dân Pháp trở lại xâm lược, và các trục đường nhỏ còn lại trong phường được bồi đắp qua nhiều thời kỳ, đặc biệt từ sau năm 1985 đến nay.
BỐI CẢNH HIỆN NAY
Khu đất phường 12 - quận 10 với diện tích 89 ha đang được quy hoạch thành các khu chức năng như giáo dục, hành chính, y tế, thương mại, quốc phòng và văn hóa, cùng với các điểm nhấn về trục thương mại và cảnh quan, đã trở thành trung tâm của thành phố Định hướng cải tạo và xây dựng khu đô thị mới giúp phường 12 - quận 10 phát triển toàn diện, tận dụng tiềm lực về giao thông, hạ tầng và dân cư - xã hội, hình thành các tiện ích phục vụ đời sống cư dân Hiện tại, khu đô thị này đã có những bước tăng trưởng vượt bậc, chuyển đổi mạnh mẽ để trở thành một khu đô thị lớn.
PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
Phường nằm trong miền Đông Nam Bộ, có khí hậu nóng ẩm với hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Nhiệt độ trung bình dao động từ 27 °C đến 30 °C, với mức thấp nhất khoảng 25 °C và cao nhất lên tới 39 °C Địa chất của phường có đặc điểm chung với quận, nhưng cũng mang những sắc thái riêng, là vùng đất phù sa cổ được bồi đắp chậm Khi xây dựng, người dân thường gặp lớp đất xám trên bề mặt, không có đất đỏ ba-zan.
ĐẶC ĐIỂM DÂN CƯ VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI
Hiện nay, Phường 12 gồm 8 khu phố với 103 tổ dân phố có 6.081 hộ, 25.605 nhân khẩu Cư dân sinh sống bằng nhiều nghề khá phong phú: buôn bán, người làm thuê,
Trong phường có: dân tộc Kinh: 5.990 hộ với 25.064 người; dân tộc Hoa 68 hộ với
Phường có tổng cộng 458 người, trong đó có 14 hộ dân tộc Chăm với 71 người, cùng một số ít người dân tộc Khmer, Nùng, Tày Về tôn giáo, phường có 389 hộ với 2.451 người theo Phật giáo, 352 hộ với 2.316 người theo Thiên Chúa giáo, 16 hộ với 79 người theo Hồi giáo, và một số ít người theo đạo Cao Đài và đạo Hòa Hảo.
Văn hóa - giáo dục – y tế:
Trên địa bàn phường có nhiều cơ quan, đơn vị của Trung ương, Thành phố như: Bộ
Thành phố có sự hiện diện của Học viện Quốc gia Hành chính và Bệnh viện Vạn Hạnh, cùng với các cơ sở giáo dục tại Quận 10, bao gồm 6 trường mẫu giáo, tiểu học và trung học cơ sở công lập và tư thục, cũng như Bệnh viện Quận 10 Ngoài ra, phường còn có 3 cơ sở tôn giáo nổi bật: Việt Nam Quốc Tự, chùa Từ Ân và Tiểu Thánh Đường Hồi giáo Những đặc điểm này góp phần tạo nên bức tranh kinh tế đa dạng và phong phú của khu vực.
Sau nhiều Nghị quyết Đại hội, phường đã xác định mô hình kinh tế chủ yếu là kinh doanh dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ văn hóa, lưu trú và sản xuất Nơi đây có những khu vực kinh doanh lớn như Siêu thị Sài Gòn, Siêu thị Điện máy Thiên Hòa và Nhà sách Nguyễn Văn Cừ.
Phường hiện có 27 chi bộ với tổng số 1.017 đảng viên, trong đó 589 đảng viên có từ 30 năm tuổi Đảng trở lên, chiếm 58,5% tổng số đảng viên Mặt trận Tổ quốc phường bao gồm 33 thành viên, trong khi Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh có 248 đoàn viên Hội Liên hiệp Thanh niên có 398 hội viên, Hội Liên hiệp Phụ nữ có 3.280 hội viên, Hội Cựu chiến binh có 525 hội viên, Hội Người cao tuổi có 1.580 hội viên và Hội Chữ thập đỏ có 1.225 hội viên.
PHÂN TÍCH QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG
Hình 3.2: Các tiện ích nội khu
Khu đô thị phường 12 quận 10 mang đến sự tiện nghi tối ưu cho cư dân với hệ thống tiện ích nội khu đa dạng, bao gồm giáo dục, thương mại, y tế và giải trí phân bổ hợp lý Tuy nhiên, khả năng phục vụ của các tiện ích này còn phụ thuộc vào các chỉ tiêu so sánh cụ thể Bài viết này sẽ điểm qua những tiện ích nổi bật trong nội khu của phường 12 quận 10.
Bảng 3.1: So sánh chỉ tiêu các tiện ích nội khu
STT CTCC Công suất phục vụ Đơn vị Chỉ tiêu
Mầm non 770/1280 Học sinh Đạt
2 Thương mại 300.000 – 400.000 Khách hàng Đạt
4 Giải trí 16300 - 21000 người Không đạt
Khu đô thị phường 12 quận 10 hiện có 6 cơ sở giáo dục, bao gồm 2 trường mầm non, 2 trường tiểu học và 2 trường liên cấp, đáp ứng nhu cầu học tập của cộng đồng.
Khu đất không chỉ có các trường học các cấp mà còn bao gồm Trường trung cấp Hồng Hà, Trường Cao đẳng Công Nghệ Sài Gòn và Học viện Hành chính, đảm bảo cung cấp đầy đủ các bậc giáo dục cho cư dân trong khu vực.
Phường 12 được phục vụ đầy đủ công suất nhờ vào sự hiện diện của điểm thương mại Coopmart Cao Thắng hạng I và điểm thương mại Linefine Hà Đô hạng III.
Khu đô thị không chỉ bao gồm thương mại nội khu mà còn có các chuỗi cửa hàng tiện lợi như Bách Hóa Xanh Hòa Hưng, GS25, 7Eleven, Ministop và Circle K, nhằm phục vụ nhu cầu của cư dân trong khu vực với quy mô nhỏ.
Tại “Khu đô thị phường 12 quận 10” đáp ứng đủ cho cư dân khi có 2 bệnh viện gồm:
+ Bệnh viện đa khoa Vạn Hạnh, tổng diện tích 6.400 m2 với 135 giường + Bệnh viện đa khoa Bưu Điện với 150 giường.
Khu vực này đạt tiêu chuẩn y tế với tổng số 285 giường bệnh, tương đương 4 giường trên 1.000 người, cần 103 giường bệnh để đáp ứng nhu cầu Ngoài ra, khu đô thị còn có nhiều cơ sở y tế chuyên môn khác như bệnh viện thẩm mỹ Sao Hàn, bệnh viện Vạn Hạnh (khoa hiếm muộn), khu khám bệnh, bệnh viện thẩm mỹ Emcas và các phòng khám chuyên dụng.
- Bao gồm 2 công viên: Vườn Lài và Hồ Kỳ Hòa, tổng diện tích cả hai đạt 14.75ha + Công viên Vườn Lài với diện tích khoảng 0.75 ha.
+ Công viên Hồ Kỳ Hoà quy mô 14 ha được chia thành 3 khu: Khu công viên, Trung tâm hội chợ quốc tế và Hệ thống nhà hàng, khách sạn.
Hình 3.6: Giải trí nội khu
Khu đô thị phường 12 quận 10 cung cấp đầy đủ tiện ích nội khu, đáp ứng nhu cầu cư dân với sự phân bố hợp lý và thuận tiện Ngoài ra, tiện ích ngoại khu cũng phát triển mạnh mẽ, tạo ra không gian sống tiện nghi và đa dạng lựa chọn cho người dân trong khu vực.
Tiện ích ngoại khu bao gồm 10 cơ sở giáo dục nổi bật gần nhất, 3 bệnh viện quy mô lớn, 6 điểm thương mại đạt hạng I, II và 2 công viên quy mô lớn.
Trong bán kính 1km quanh khu vực phường 12, có hơn 20 cơ sở giáo dục, bao gồm 10 cơ sở nổi bật với quy mô đa dạng, phục vụ cho nhu cầu học tập của học sinh Đặc biệt, khu vực này có nhiều trường mầm non và các cấp THCS, THPT Trường Mầm non Măng Non 1 với diện tích 14.000 m2 có khả năng tiếp nhận từ 800 đến 840 trẻ; Trường Trung học Cơ Sở Bàn Cờ hiện có 1.421 học sinh; và Trường Trung học Phổ Thông Nguyễn Du với quy mô 10.918 m2 đáp ứng tốt nhu cầu giáo dục trong khu vực.
2300 học sinh Ngoài ra, còn có nhiều trường tiểu học với nhiều quy mô khác nhau.
Hình 3.9: Giáo dục ngoại khu
Khu vực phường 12 đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về y tế, bao gồm cả y tế nội khu và ngoại khu Ngoài khu đất, có hơn 10 cơ sở y tế, trong đó nổi bật là 3 bệnh viện lớn: Bệnh viện 115, Nhi Đồng 1 và Bình Dân, phục vụ cho cả người dân tỉnh và địa phương Thêm vào đó, Trung tâm y tế Quận 10 cũng nằm trong số các cơ sở y tế ngoại khu.
Bệnh viện đa khoa mắt SG , Bệnh viện đa khoa quận 10, bệnh viện Giao thông vận tải TPHCM và bệnh viện Da liễu TPHCM,
Hình 3.11: Thương mại ngoại khu Xung quanh phường 12 có hơn 10 điểm thương mại, trong đó Vạn Hạnh Mall, BIG
Khu vực miền Đông có các chợ Hòa Hưng và chợ Bàn Cờ, là những điểm thương mại hạng I phục vụ bán kính 10km, trong khi Vincom Plaza tại phường 12 là điểm thương mại hạng II với bán kính phục vụ 3km Ngoài ra, khu đất còn bao gồm các điểm thương mại khác như chợ hoa Hồ Thị Kỷ, chợ tự phát Hồ Thị Kỷ, chợ Chí Hòa, siêu thị Sài Gòn, CoopFood và nhiều điểm bán lẻ khác, đảm bảo công suất phục vụ tối đa cho nhu cầu thương mại trong khu vực.
Hình 3.12: Thương mại ngoại khu
Hình 3.13: Giải trí ngoại khu
Khu vực này gần hai công viên lớn, công viên Tao Đàn và công viên Lê Thị Riêng, với tổng diện tích lên đến 18 ha Trong đó, công viên Tao Đàn có diện tích 10 ha, trồng hơn 1.000 cây xanh, phục vụ nhu cầu giải trí cho khoảng 25.000 người.
Công viên Lê Thị Riêng với diện tích 8ha phục vụ được nhu cầu của 20.000 người.
Hình 3.14: Giải trí ngoại khu
CÂY XANH ĐÔ THỊ
Hình 3.15: Phân vùng mảng xanh khu đô thị
Hệ thống cây xanh trên địa bàn có tổng diện tích 22,4 ha trong đó diện tích đất:
Cây xanh công viên chiếm 14.75ha
Cây xanh đường phố chiếm 4.28ha
Cây xanh công trình chiếm 3.4037ha b/ So sánh chỉ tiêu
Thành phố Hồ Chí Minh, một trong hai đô thị đặc biệt tại Việt Nam, bao gồm khu đất phường 12 quận 10, nơi phải tuân thủ các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Bảng 3.2: So sánh tiêu chuẩn cây xanh trong khu đô thị c/ Nhận xét
Khu đất phường 12 quận 10 không đáp ứng đủ tiêu chí cây xanh đô thị theo tiêu chuẩn Việt Nam, do đó, Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh cần có kế hoạch và giải pháp hợp lý để tăng cường mảng cây xanh Cần tiếp tục trồng mới cây xanh trên các tuyến đường chưa có cây xanh, đặc biệt là ở khu vực nội thành, và thực hiện đồng bộ với các công trình xây dựng giao thông Ngoài ra, xây dựng công viên tại các khu đất trống chưa có cây xanh là rất cần thiết Mặc dù khu đất này đang gặp khó khăn về nhu cầu sử dụng đất cây xanh công viên, nhưng vị trí của nó lại rất đắc địa, gần hai công viên lớn là Tao Đàn và Lê Thị Riêng.
3.2.2 Phân loại cây xanh đô thị
Phường 12 quận 10 là một khu đất có cây xanh được trồng rộng khắp trong các công trình, công viên và đường phố trong khu đô thị Sau đây là các loại cây trong khu vực mà nhóm đã tìm hiểu và thu thập được.
Bảng 3.3 phân loại cây xanh trong khu đô thị, đặc biệt là tại khu đô thị Hà Đô Centrosa, nơi nổi bật với ý tưởng kiến trúc xanh từ chủ đầu tư Dự án này đã dành một diện tích lớn cho việc phủ xanh đô thị thông qua vườn hoa, vườn cây và các loại cây xanh Ngoài ra, khu đô thị còn được bổ sung thêm các mảng xanh từ các công trình như Bộ Tư Lệnh và bệnh viện thẩm mỹ, góp phần tạo nên không gian sống trong lành và thân thiện với môi trường.
Hình 3.16: Cây xanh trong Hà Đô Centrosa và Học viện Hành Chính
Cây xanh trong Bộ Tư Lệnh và bệnh viện thẩm mỹ Emcas, cùng với cây xanh đường phố, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển mảng xanh của thành phố Ủy Ban Nhân Dân thành phố không ngừng nỗ lực tạo ra bóng mát, cải thiện cảnh quan, giảm khói bụi và thanh lọc khí độc, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Hình 3.18: Cây xanh trên đường phố c/ Cây xanh công viên
Khu đất được giới thiệu sở hữu hai công viên nổi bật là công viên Hồ Kỳ Hòa và công viên Vườn Lài Tại đây, cây xanh không chỉ tạo bóng râm mà còn góp phần giảm thiểu tiếng ồn, mang lại không gian sống thoải mái ngay giữa lòng thành phố.
Hình 3.19: Cây xanh công viên
GIAO THÔNG
Hình 3.20: Đường chính - nội bộ trong nội khu
Các tuyến đường chính trong nội khu bao gồm: Lê Hồng Phong (2 làn, lộ giới 30m), Cao Thắng (1 làn, lộ giới 20m), Hoàng Dư Khương (1 làn, lộ giới 20m) và Trần Thiện Chánh (2 làn, lộ giới 20m) Những tuyến đường này không chỉ tạo thành hệ thống giao thông chính mà còn phân nhánh ra nhiều hẻm nhỏ, giúp cư dân dễ dàng di chuyển trong khu vực.
Bên trong dự án Hado, các hẻm được phân nhánh từ các trục đường chính, tạo thành một hệ thống liên kết chặt chẽ Mỗi trục đường chính không chỉ dẫn đến nhiều hẻm mà còn kết nối với các hẻm của các trục đường khác, hình thành nên một mạng lưới giao thông nội bộ riêng biệt cho dự án.
Khu đất có hơn 150 nút giao thông, trong đó nổi bật là các ngã tư lớn như Ngã tư Ba Tháng Hai - Lê Hồng Phong và Cao Thắng - Hoàng Dư Khương.
Nút giao thông khác mức:
Khu đất mà nhóm chọn không có nút giao thông khác mức, nhưng gần đó có Cầu Vượt Nguyễn Tri Phương – 3/2 nằm sát khu vực ngoại khu.
Giao thông đối ngoại gồm các tuyến đường chính lớn bao bọc, tạo thành hệ t hống giao thông liên kết thuận tiện giữa nội khu và ngoại khu.
+ Cách Mạng Tháng 8: Là một trong những con đường lớn và dài nhất Sài Gòn + Hòa Hưng: Là nơi tập trung dân cư sinh sống và làm việc
+ Sư Vạn Hạnh: Tiếp giáp với nhiều tuyến đường quan trọng của khu vực.
+ Ba Tháng Hai: Là một trong những trọng điểm của thương mại và dịch vụ
Hình 3.21: Giao thông đối ngoại
3.3.1.2 NGOẠI KHU a Khoảng cách đến các ga hành khách:
Khu đô thị tọa lạc tại trung tâm thành phố, mang lại vị trí thuận lợi cho việc di chuyển đến các nhà ga Một số ga hành khách lớn gần đó bao gồm sân bay Tân Sơn Nhất, Ga Sài Gòn, bến xe Chợ Lớn và bến xe Miền Tây.
Hình 3.22: Khoảng cách đến các ga
Hình 3.23: Khoảng cách đến các ga
Tuyến đường cao tốc số 3 bắt đầu từ giao lộ Thành Thái với đường trên cao số 2, đi qua các điểm như Lý Thái Tổ, Nguyễn Văn Cừ, rạch Ông Lớn và kết thúc tại đường Nguyễn Văn Linh, tổng chiều dài 8,1 km Hình 3.24 thể hiện khoảng cách đến các bến phà.
Hình 3.25: Tuyến trên cao số 3
Mặc dù khu vực này có hệ thống giao thông phong phú với nhiều tuyến đường kết nối, nhưng tình trạng ùn tắc giao thông vẫn diễn ra phổ biến Đặc biệt vào giờ cao điểm, mật độ phương tiện tăng cao dẫn đến lưu lượng xe bị ứ đọng, thường xuyên xảy ra tại các nút giao thông cùng mức.
Trong ba ngày từ 9/05/2022 đến 12/05/2022, Nhóm đã tiến hành quan sát tình hình giao thông tại các tuyến đường trong khu đất, đặc biệt vào hai khung giờ cao điểm từ 7h đến 8h30 Hình 3.26 minh họa rõ ràng tình trạng ùn tắc nội khu trong thời gian này.
0 và 17h-18h30 Mức độ ùn tắc được thể hiện qua các màu.
Tuyến đường sắt Bình Triệu – Tân Kiên là một phần quan trọng trong hệ thống đường sắt quốc gia Hiện nay, tuyến đường này đang được quy hoạch và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2030 tại TP.HCM.
Hình 3.27: Tuyến đường sắt Bình Triệu – Tân Kiên
3.3.3 GIAO THÔNG CÔNG CỘNG 3.3.3.1 Tuyến Metro số 2
Tuyến Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đang được triển khai, với kế hoạch xây dựng 3 trạm ga tại Hòa Hưng, Lê Thị Riêng và Dân Chủ Các trạm này sẽ nằm dọc theo đường Cách Mạng Tháng Tám, gần khu đất đã được lựa chọn.
Khu đất có tuyến xe bus chạy xung quanh gồm:
- Tuyến 07: Gò Vấp - Bến xe buýt Chợ Lớn.
- Tuyến 91: Chợ Nông sản Thủ Đức – Bến xe mi ền Tây.
- Tuyến 10: ĐH Quốc Gia - Bến xe miền Tây
- Tuyến 13: Bến xe Củ Chi - Bến xe Buýt SG
- Tuyến xe 30: Chợ Tân Hương – Đại học Quốc Tế.
- Tuyến xe 65: Bến xe An Sương - Bến Thành Hình 3.29: Các trạm xe bus
NHÀ Ở
Trong khu đô thị, nhà phố chiếm ưu thế với tỷ lệ 72%, được xen kẽ bởi các nhà phố thương mại Bên cạnh đó, khu vực này còn có sự hiện diện của các khu biệt thự và chung cư cao tầng, tạo nên một bức tranh đa dạng về loại hình cư trú.
Nhà phố kinh dốành Chung cự
Hình 3.30: Tỷ lệ nhà ở Hình 3.31: Phân bổ nhà ở b/ Case Study - mặt bằng điển hình
Nhóm chọn khu nhà phố Hà Đô Centrosa làm ví dụ điển hình để tiến hành phân tích.
- Vị trí: Tọa lạc ở số 200 trên con đường Ba Tháng Hai.
- Mặt bằng của khu nhà phố có 8 dãy nhà phố liên kế: LK1 - LK8 Trong đó, dãy LK1 là nổi bật nhất: gồm 20 căn có diện tích 5.5 x 15m, cao 5 tầng
Mặt bằng nhà phố được thiết kế hợp lý với các tầng phân chia rõ ràng Tầng 1 bao gồm sân trước, gara, tiền phòng, một nhà vệ sinh, phòng bếp - ăn và sân sau Tầng 2 được bố trí với một phòng khách, một phòng ngủ, một phòng tắm, sảnh thang và Logia, tạo không gian sống tiện nghi và thoải mái.
+ Tầng 3: 2 phòng tắm, 1 phòng ngủ Master, 1 phòng ngủ nhỏ và 1 sảnh thang + Tầng 4: 1 phòng tắm, 1 phòng đa năng, 1 phòng thờ, 1 Logia và 1 sân phơi.
+ Tầng 5: 1 phòng ngủ, 1 Logia và 1 sảnh thang
3.4.2 CHUNG CƯ CAO TẦNG a / Các dự án nội khu
Hình 3.33: Phân bổ chung cư
Dự án Charmington La Point
Chung cư tọa lạc tại 181 Cao Thắng, gồm 1 block cao 15 tầng, với một cổng ra vào chính và kết nối giao thông thuận lợi qua con đường Cao Thắng nối dài Tầng trệt của dự án được thiết kế kết hợp với các chức năng như văn phòng và dịch vụ thương mại, mang lại tiện ích đa dạng cho cư dân.
Dự án Hà Đô Centrosa
Chung cư tọa lạc tại số 200 Ba Tháng Hai, bao gồm 8 block cao 30 tầng, với 4 cổng ra vào thuận tiện: cổng số 1 tại 118 Ba Tháng Hai, cổng số 2 tại 200 Ba Tháng Hai, cổng số 3 tại 228 Cao Thắng, và cổng số 4 nằm ở hẻm 283 - 285 đường Cách Mạng Tháng Tám Dự án có vị trí giao thông thuận lợi, dễ dàng tiếp cận hai tuyến đường huyết mạch là Ba Tháng Hai và Cao Thắng.
Khu chung cư Hà Đô Centrosa không cung cấp không gian công cộng cho cư dân bên ngoài, nhưng lại sở hữu nhiều khu vực giao tiếp cho cư dân nội khu Các không gian này được phân bổ hợp lý trên sơ đồ mặt bằng, bao gồm quảng trường và sân chơi trẻ em, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu và sinh hoạt của cư dân.
Chung cư Hado Centrosa nổi bật với các căn hộ đơn thuần ở các tầng trên, trong khi tầng trệt được thiết kế cho mục đích thương mại và kinh doanh, bao gồm các shophouse và dự án Fineline Hà Đô.
CĂN HỘ LOẠI A: Gồm 348 căn hộ có diện tích từ 47 – 56m 2
CĂN HỘ LOẠI B: Gồm 1647 căn B1: 900 căn hộ (79 - 90m 2)
Hình 3.35: Căn hộ loại B CĂN HỘ LOẠI C: Gồm 182 căn trong đó căn hộ C1: 25 căn - diện tích 128m 2 và C2: 157 căn, diện tích từ 134m 2 -138m 2
Hình 3.36: Căn hộ loại C c/ Giá thành và đánh giá
Nhà mặt tiền kinh doanh: 355.263tr/m 2 ; Nhà hẻm: 156.730tr/m 2 ; Nhà phố Centrosa: 511.363/m 2 ; Nhà góc hai mặt tiền: 300tr/m 2 ; Nhà phố cao tầng:
380.900tr/m 2 và Biệt thự: 323.530tr/m 2
→ Vậy giá đất trung bình khu đất phường 12 quận 10 là 338tr/m 2
Giá đất trung bình tại khu vực này đạt khoảng 338 triệu/m², cao hơn nhiều so với mức trung bình của quận 10 là 228 triệu (ngày 20/5/2022) và gần bằng giá đất quận 1 là 392 triệu (ngày 20/5/2022) Các loại nhà ở gần đường lớn hoặc hai mặt tiền thường có giá cao hơn so với những căn nhà trong hẻm hoặc ngõ Mặc dù giá đất tại phường 12 cao hơn mức trung bình, nhưng điều này hoàn toàn hợp lý với vị trí và các tiện ích mà khu đô thị cung cấp.
PHÂN TÍCH SWOT VỀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Vị trí của dự án nằm ngay trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối với nhiều quận lân cận Ngoài ra, sự gần gũi với bến xe và các tuyến đường huyết mạch giúp cư dân dễ dàng di chuyển bằng phương tiện giao thông công cộng như xe buýt.
Về tiện ích: Tại đây có nhiều tiện ích nội - ngoại khu phong phú và tiện lợi đáp ứng đầy đủ cho dân cư tại đây
Khu vực này nổi bật với nhiều công trình tiện ích và trung tâm thương mại, cùng với sự hiện diện của bệnh viện, siêu thị và các trường đại học lớn Chính vì vậy, nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn cho cư dân.
Hà Đô Centrosa là một điểm nhấn nổi bật với vị trí đắc địa và hệ thống tiện ích 5 sao, thu hút nhiều cư dân và nhà đầu tư Đây không chỉ là nơi ở mà còn mang lại nhiều lợi ích kinh tế, với giá trị căn hộ dự kiến sẽ tăng trong tương lai do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm So với các dự án cao cấp khác, Hà Đô Centrosa Garden quận 10 có nhiều ưu thế vượt trội, như một thành phố thu nhỏ với đầy đủ tiện ích và cộng đồng văn minh Môi trường sống tại đây trong lành, thân thiện và hòa hợp với thiên nhiên.
Giao thông tại quận 10, đặc biệt trên các tuyến đường huyết mạch như 3/2 và Cách Mạng Tháng 8, mang lại sự thuận tiện cho cư dân nhưng cũng gây ra tình trạng kẹt xe nghiêm trọng vào giờ cao điểm Vòng xoay Dân chủ, một “điểm đen giao thông,” là nỗi ám ảnh của người tham gia giao thông khi họ thường xuyên phải đối mặt với cảnh ùn tắc, khiến hàng ngàn người chỉ có thể “nhích” từng centimet.
Khu vực xanh công cộng tại đây không đáp ứng đủ nhu cầu của 25.605 cư dân, chỉ có 2 công viên là Hồ Kỳ Hòa và Vườn Lài với tổng diện tích 14,75ha Trong đó, công viên Hồ Kỳ Hòa có diện tích hơn 14ha nhưng hiện chỉ còn lại một vài cây lâu năm.
Về giáo dục, chỉ tiêu tại khu vực này vẫn còn thiếu So sánh theo tiêu chuẩn Việt
Trong khu đô thị, chỉ tiêu giáo dục chủ yếu được đáp ứng bởi các cơ sở Tiểu học nội khu Tuy nhiên, đối với các cơ sở mầm non, khu đất chỉ đáp ứng khoảng ⅗ nhu cầu Đối với cấp THCS và THPT, chỉ khoảng ⅓ chỉ tiêu được đáp ứng.
Về giá trị: Với sức thu hút dân cư mạnh mẽ thì giá nhà tại đây có phần tăng lên do nhu cầu tìm nhà ở cao
Đầu tư bất động sản tại quận 10, với vị trí trung tâm và các tuyến đường huyết mạch, là một lựa chọn thông minh cho các nhà đầu tư Trong lĩnh vực này, yếu tố quyết định thành công chính là vị trí, được coi là “Thứ nhất – vị trí, thứ nhì – vị trí, và thứ ba – vị trí”.
Hạ tầng giao thông tại khu vực này đang được cải thiện mạnh mẽ với sự phát triển của các tuyến đường sắt dọc theo con đường 3/2, tuyến MRT số 2 chạy ngầm dưới CMT8 và tuyến đường trên cao trên đường Lê Hồng Phong Những cải tiến này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng ùn tắc giao thông mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho tiềm năng kinh tế phát triển mạnh mẽ trong khu vực.
Khu vực này được xem là “đặc biệt” với tiềm năng phát triển mô hình TOD, mở ra cơ hội phát triển kinh tế đáng kể.
Phường 12 quận 10 có mật độ dân số cao khoảng 20.100 người/km2, dẫn đến nhiều vấn đề do sự phân bổ dân cư không đồng đều.
Công viên Hồ Kỳ Hòa đang bị xâm lấn bởi quán nhậu và nhà hàng tiệc cưới, làm sai lệch chức năng công cộng của nó Ủy Ban Nhân Dân quận 10 đã quyết định điều chỉnh hệ thống cây xanh, chuyển đổi Khu Kỳ Hòa 1 từ công viên thành đất cho khu trung tâm phát triển hỗn hợp Mặc dù điều này có thể nâng cao chất lượng đời sống và cải thiện bộ mặt kinh tế - xã hội khu vực, nhưng sẽ giảm diện tích cây xanh đã không đạt yêu cầu trước đó Ngoài ra, cây xanh đường phố ở khu vực này cũng gặp nhiều hạn chế với chỉ bốn con đường chính: Lê Hồng Phong, Cao Thắng, Hoàng Dư Khương và Trần Thiện Chánh.
Cơ sở hạ tầng hiện tại gặp nhiều thách thức do diện tích hạn chế và mật độ dân số cao, với nhiều tuyến đường chính nhưng bề rộng nhỏ và ít làn xe Các đường nhỏ thường xuyên bị sạt lở, tạo ra những hố lớn nhỏ gây nguy hiểm cho người tham gia giao thông Để cải thiện tình hình, cần đầu tư và quy hoạch lại cơ sở hạ tầng, điều này sẽ yêu cầu giải tỏa một phần nhà ở để mở rộng đường và xây thêm các nút giao thông khác mức Tuy nhiên, việc này cần cân nhắc kỹ lưỡng vì phần lớn cư dân có thể không đồng thuận, và nếu có, cần đảm bảo mức đền bù hợp lý.
KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN
Thông qua nghiên cứu và phân tích dữ liệu, phần này sẽ tổng hợp cái nhìn tổng quan về dự án đã thực hiện Bản tóm tắt này sẽ trình bày quy trình thực hiện và những kết luận chính về dự án Đồng thời, nhóm cũng sẽ đề xuất hướng phát triển và khuyến nghị về tính thực tiễn của dự án trong tương lai.
Những công việc đã thực hiện
Nhóm nghiên cứu đã khảo sát tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM, tập trung vào các quận và đặc biệt là phường 12 Mục tiêu của nghiên cứu là đánh giá sự phát triển của các khu đô thị và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển đô thị trong khu vực này.
Nhóm nghiên cứu đã tiến hành khảo sát quá trình hình thành và phát triển của khu đất để hiểu rõ bản chất khu đô thị Họ phân tích quy hoạch đô thị dựa trên các yếu tố như công trình công cộng, cây xanh, giao thông và loại hình nhà ở, nhằm đánh giá tiềm năng của khu vực Qua việc tính toán số liệu và so sánh với tiêu chuẩn quốc gia, nhóm đã xác định được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của khu đất Cuối cùng, nhóm sẽ đưa ra kết luận và đề xuất phát triển cho khu đô thị.
Sau quá trình tìm hiểu và nghiên cứu, có thể thấy rằng về khu đô thị phường