Khái niệm về người có thu nhập thấp
Trong xã hội hiện nay, chúng ta thường gặp các khái niệm như tầng lớp giàu, trung lưu và nghèo, cũng như người có thu nhập cao và thấp Những khái niệm này phản ánh sự phân chia tầng lớp cá nhân trong xã hội, với những mục tiêu và hoàn cảnh sống khác nhau Cụ thể, tầng lớp người giàu thường là những cá nhân thành đạt, có địa vị xã hội, trong khi người nghèo thường gặp khó khăn trong cuộc sống và phải làm việc vất vả.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung vào nhóm người có thu nhập thấp trong xã hội, bao gồm việc xác định họ là ai, nơi cư trú, nghề nghiệp và lý do xã hội quan tâm đến họ Ngoài ra, chúng ta sẽ thảo luận về các vấn đề nhà ở của họ, cùng với những nỗ lực từ bản thân, Nhà nước và xã hội Để trả lời những câu hỏi này, trước tiên, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm về người thu nhập thấp.
Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc và UNDP, những người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập của họ cho nhu cầu ăn uống cơ bản để sinh tồn, trong khi 34% còn lại được sử dụng cho các nhu cầu khác như nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế và đi lại.
Một lớp đối tượng khác cũng thuộc người có thu nhập thấp đó là người nghèo
Theo Ngân hàng Thế giới, mức thu nhập 1 đô la mỗi ngày theo sức mua tương đương tại địa phương được coi là tiêu chuẩn chung để xác định tình trạng nghèo đói và đáp ứng nhu cầu sống cơ bản.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Tại các châu lục khác nhau, quy định về mức nghèo cho người nghèo và người có thu nhập thấp cũng khác nhau Cụ thể, ở Mỹ Latinh, mức nghèo được xác định từ 2-4 USD/người/ngày, trong khi ở các nước công nghiệp phát triển, mức nghèo được quy định là 14 USD/người/ngày.
Các quốc gia, châu lục và khu vực có những quy định riêng dựa trên tình hình phát triển kinh tế, mức sống của người dân và sức mua của đồng tiền Để thống nhất tiêu chuẩn cho người có thu nhập thấp trên toàn cầu, Liên Hợp Quốc và Ngân hàng Thế giới được sử dụng làm chuẩn mực đánh giá tối thiểu.
Tại Việt Nam, khái niệm về người có thu nhập thấp và nghèo thường bị nhầm lẫn, và ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước cũng có những định nghĩa khác nhau về hai khái niệm này.
Theo công bố của Chính Phủ Việt Nam, các tiêu chuẩn xác định hộ nghèo đã thay đổi qua từng thời kỳ Theo Quyết định số 143/2001/QĐ – TTg ngày 27/9/2001, trong chương trình mục tiêu quốc gia xóa đói giảm nghèo giai đoạn 2001-2005, hộ nghèo được xác định dựa trên thu nhập bình quân đầu người Cụ thể, ở nông thôn, miền núi và hải đảo, hộ nghèo là những hộ có thu nhập dưới 80.000 đồng/người/tháng (960.000 đồng/năm); ở nông thôn đồng bằng, mức thu nhập này là dưới 100.000 đồng/người/tháng (1.200.000 đồng/năm); còn ở thành phố, hộ nghèo là những hộ có thu nhập dưới 150.000 đồng/người/tháng (1.800.000 đồng/năm).
Theo quyết định số 170/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 8 tháng 7 năm 2005, chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006 - 2010 được xác định như sau: tại nông thôn, hộ nghèo là những hộ có mức thu nhập bình quân dưới 200.000 đồng/người/tháng (tương đương 2.400.000 đồng/người/năm), trong khi đó, ở khu vực thành thị, hộ nghèo là những hộ có thu nhập dưới 260.000 đồng/người/tháng (dưới 3.120.000 đồng/người/năm).
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 -2015 tại nông thôn là 400.000đồng/người/ tháng, tại thành thị là 500.000 đồng/người/tháng.
Tổng cục Thống kê xác định ngưỡng nghèo dựa trên chi phí cho một giỏ tiêu dùng, bao gồm lương thực và phi lương thực, với yêu cầu lương thực cung cấp 2.100 calo mỗi ngày/người Các hộ nghèo được xác định khi thu nhập không đủ để đảm bảo giỏ tiêu dùng này Bên cạnh đó, khái niệm về người nghèo và người có thu nhập thấp cũng được mở rộng với tiêu chí mới liên quan đến nhà ở.
Người nghèo được xác định là những người thiếu ăn không thể tự lo được nhà mà phải được nhà nước hỗ trợ hoàn toàn.
Người có thu nhập thấp thường sống trong điều kiện chất lượng kém, với mức thu nhập ổn định nhưng hạn chế Họ có khả năng dành một phần nhỏ thu nhập để cải thiện nhà ở, thường nhờ vào sự hỗ trợ từ nhà nước.
Theo Bộ Lao động Thương binh và Xã hội, người có thu nhập thấp đô thị là những cá nhân có thu nhập bình quân hàng tháng chỉ đủ để đáp ứng nhu cầu cơ bản trong cuộc sống, với mức sống chỉ nhỉnh hơn mức trung bình tối thiểu, và họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Bộ Lao động Thương binh và Xã hội đã đưa ra hai tiêu chí quan trọng là thu nhập và nhà ở, xem đây là tiêu chuẩn cao hơn so với các định nghĩa về người nghèo, đồng thời có sự tương đồng với khái niệm người có thu nhập thấp của Liên Hợp Quốc và UNDP Trong nghiên cứu này, tác giả xác định người có thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội, đặc biệt là những người đang gặp khó khăn về nhà ở, và sử dụng khái niệm này để làm rõ đối tượng nghiên cứu.
Người có thu nhập thấp ở đô thị là những cá nhân có thu nhập vượt ngưỡng nghèo nhưng vẫn dưới ngưỡng trung lưu Thu nhập của họ thường chỉ đủ để đáp ứng những nhu cầu tối thiểu trong cuộc sống, đồng thời họ đang phải đối mặt với khó khăn về nhà ở và cần sự hỗ trợ từ nhà nước.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Phân loại người có thu nhập thấp
Trong việc định nghĩa người thu nhập thấp, chúng ta phân loại dựa trên tiêu chí thu nhập và chi tiêu, tách biệt họ với người nghèo Việc không đưa người nghèo vào nghiên cứu nhằm loại trừ nhóm đối tượng này, vì họ nhận được sự trợ giúp đặc biệt từ xã hội, trong khi người thu nhập thấp vẫn có khả năng tự lo cho cuộc sống của mình.
Việc phân loại người thu nhập thấp có thực sự cần thiết hay không? Câu hỏi này đặt ra vấn đề về tầm quan trọng của việc xác định các tiêu chí phù hợp trong phân loại nhóm đối tượng này Việc hiểu rõ lý do và tiêu chí cần thiết sẽ giúp tối ưu hóa chính sách hỗ trợ và phát triển kinh tế cho người thu nhập thấp.
Đối với người có thu nhập thấp, cần phân loại thành các nhóm khác nhau dựa trên một số tiêu chí cụ thể Cần làm rõ các khái niệm liên quan đến họ như: ai là những người này, họ sinh sống ở đâu, mức thu nhập của họ ra sao, cũng như cấu trúc độ tuổi, giới tính, quy mô gia đình và khả năng tích lũy tài chính.
Bài viết này phân loại người có thu nhập thấp, tập trung vào khái niệm NTNT (Người thu nhập thấp) và những vấn đề chung mà không đi sâu vào đặc điểm riêng của từng nhóm Trong số các tiêu chí phân loại, tiêu chí ngành nghề được lựa chọn vì tính bao quát và sự liên quan rộng rãi hơn so với các tiêu chí khác.
Công chức và viên chức, đặc biệt từ lớp trung lưu trở xuống, được tuyển dụng và bổ nhiệm vào các ngạch, chức vụ trong biên chế của các cơ quan hành chính nhà nước ở cấp tỉnh và huyện Họ thực hiện các nhiệm vụ thường xuyên tại các cơ quan như QĐND (không bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan), công an nhân dân (không bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp), các cơ quan Đảng, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Kiểm toán Nhà nước, cũng như trong các bộ và cơ quan ngang bộ, và TAND các cấp, bao gồm cả các chức danh như Phó chánh án TAND tối cao, chánh án và phó chánh án các tòa chuyên trách.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế thẩm phán tập trung vào vai trò của Viện Kiểm sát Nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội như Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Hội Nông dân, và Đoàn Thanh niên Bài viết cũng đề cập đến sự lãnh đạo và quản lý trong các đơn vị sự nghiệp công lập, nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức này trong việc phát triển kinh tế và xã hội.
Viên chức, theo dự Luật Viên chức, là những cá nhân được tuyển dụng qua hợp đồng làm việc và bổ nhiệm vào các chức danh nghề nghiệp hoặc chức vụ quản lý, ngoại trừ những vị trí được xác định là công chức Họ thực hiện các công việc yêu cầu năng lực, kỹ năng chuyên môn trong các đơn vị sự nghiệp công lập, bao gồm các lĩnh vực như giáo dục, y tế, khoa học, công nghệ, văn hóa, thể dục thể thao, du lịch, lao động - thương binh và xã hội, thông tin - truyền thông, tài nguyên môi trường, và dịch vụ, với các ví dụ điển hình như bác sĩ, giáo viên và giảng viên đại học.
-Giáo viên các trường phổ thông, một giáo viên các trường đại học,cao đẳng; - Cán bộ ngành y tế(từ lớp trung lưu trở xuống);
-Bộ phận tầng lớp dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, dân cư tại các khu tái định cư,công nhân nhà máy.
Một số đặc điểm về người có thu nhập thấp
Tình trạn di cư với NTNT
Di cư là quá trình cá nhân rời khỏi nơi cư trú của mình, bao gồm hai hình thức chính: di cư trong nước và di cư quốc tế Di cư trong nước diễn ra giữa các vùng, huyện và xã, trong khi di cư quốc tế liên quan đến xuất khẩu lao động, tu nghiệp sinh, học tập và nghiên cứu tại nước ngoài Mặc dù di cư quốc tế chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong tổng dân số, nhưng nó không phải là đối tượng nghiên cứu chính trong bài viết này.
Quá trình di cư tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến đổi trong hai thập kỷ qua, với sự gia tăng đáng kể về số lượng và tỷ lệ phần trăm di cư từ năm 1989 đến 2009 Sự di cư không chỉ mang lại những thay đổi tích cực cho cá nhân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng di cư không chỉ ảnh hưởng đến nơi đến mà còn làm gia tăng khoảng cách kinh tế - xã hội giữa các khu vực, đặc biệt là giữa thành phố và nông thôn Tại Việt Nam, Tổng cục Thống kê thực hiện cuộc điều tra dân số định kỳ 10 năm, cung cấp số liệu quan trọng về tình trạng di cư của cá nhân Dữ liệu thống kê đầu tiên mà chúng ta có được cho đến nay là từ năm
Từ năm 2009 đến nay, mặc dù không có số liệu cập nhật cho đến năm 2012, các ước lượng và số liệu hiện tại cho thấy tình trạng di cư đang gia tăng.
Bảng 1.1: Dân số di cư và không di cư theo loại hình di cư1
Số người % Số người % Số người %
Không di cư trong huyện
Di cư giữa các huyện
Không di cư giữa các huyện
Di cư giữa các tỉnh
Không di cư giữa các tỉnh
Dự báo của Tổng cục Thống kê cho thấy, đến năm 2019, dân số di cư giữa các tỉnh sẽ đạt gần 6 triệu người, trong khi dân số di cư giữa các huyện khoảng 2 triệu người và dân số di cư trong huyện khoảng 2,6 triệu người Đồng thời, dân số không di cư dự kiến sẽ tăng từ 75 triệu người vào năm 2009 lên 84 triệu người vào năm 2019 Đặc biệt, tỷ lệ dân số di cư giữa các tỉnh đang tăng nhanh hơn so với tỷ lệ di cư giữa các huyện.
Luận văn thạc sĩ về kinh tế dân số chỉ ra rằng tỷ lệ di cư giữa các tỉnh đạt 6,4%, trong khi di cư giữa các huyện là 3,0% và di cư trong huyện là 2,4%.
Xu hướng di cư từ các vùng lân cận vào Hà Nội đang gia tăng, với tỷ lệ nhập cư từ 2,12% năm 1999 lên 2,96% năm 2004 và 3,56% năm 2005 Theo báo cáo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, từ 2000 đến 2009, dân số Hà Nội tăng trung bình khoảng 55.000 người mỗi năm, trong đó có khoảng 22.000 người di cư, chiếm 40% tổng số tăng dân số, chủ yếu tập trung vào nội thành Đối tượng di cư chủ yếu là những người trong độ tuổi lao động, với 50% thuộc nhóm tuổi từ 20 đến 29 và hơn 6% từ 30 đến 39 tuổi.
Nguyên nhân di cư chủ yếu xuất phát từ quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa, dẫn đến sự thu hẹp diện tích đất nông nghiệp Điều này tạo ra lực lượng lao động nông nghiệp dư thừa, buộc họ phải tìm kiếm việc làm ở các khu vực khác Các tỉnh và thành phố như Cần Thơ, Bà Rịa Vũng Tàu, Hà Nội, Đà Nẵng và Đồng Nai đang chứng kiến sự gia tăng di cư này.
Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có lượng người di cư lớn, nhờ vào việc tập trung các khu công nghiệp, chế xuất và các trung tâm kinh tế quan trọng của cả nước Sự phát triển nhanh chóng về đô thị hóa tại đây cũng thu hút nhiều người đến sinh sống và làm việc Trong khi đó, các tỉnh khác như Thanh Hóa lại không có sự thu hút tương tự.
Cà Mau, Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ngãi và Bạc Liêu là những địa phương có lượng người di cư lớn do dân số đông và việc làm khó khăn Thiếu các khu công nghiệp và dịch vụ đã khiến người dân tìm kiếm cơ hội ở nơi khác Hơn nữa, điều kiện giao thông thuận lợi và sự phát triển của phương tiện truyền thông giúp họ nhanh chóng nắm bắt thông tin và di chuyển ra ngoài địa bàn cư trú Những cơ hội học tập và thu nhập cao tại nơi định cư mới cũng là lý do quan trọng thúc đẩy người di cư tìm kiếm việc làm tốt hơn.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 1.2: Các tỉnh có tỷ lệ người di cư giữa các tỉnh trong dân số thấp nhất và cao nhất năm 20092
An Giang 0,9 -2.920 -85.476 Đà Nẵng 10,1 66.672 -3.575 Sóc
2 Nguồn : Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009
1,2:Tổng cục thống kê- Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Người có thu nhập thấp có phải là đối tượng chủ yếu trong dòng người di cư hay không? Họ cần tích cực tìm kiếm công việc mới với mức thu nhập cao hơn để cải thiện cuộc sống Nghiên cứu cho thấy nhóm người di cư trong độ tuổi lao động (15-55 tuổi) có trình độ chuyên môn kỹ thuật cao hơn nhóm không di cư Nhờ vào việc được đào tạo kỹ năng nghề nghiệp tốt hơn, họ có khả năng tiếp thu thông tin nhanh, học hỏi cái mới và thích ứng với điều kiện sống mới, dẫn đến thu nhập cao hơn Điều này cũng cho thấy nhóm di cư có vốn hiểu biết xã hội cao hơn, mang lại lợi thế cho các khu vực nhận nhiều người di cư với lao động có kỹ năng, trong khi các khu vực xuất cư bị thiệt thòi khi mất đi nguồn lao động này.
Thu nhập và chi tiêu
Tại các nước phát triển, thông tin về thu nhập cá nhân, số người nộp thuế và thuế thu nhập Chính phủ thu được thường rất chính xác nhờ vào hệ thống tài khoản cá nhân Điều này giúp việc kiểm soát và thu thập dữ liệu trở nên dễ dàng hơn Nếu phát hiện gian lận trong kê khai thuế, cá nhân sẽ bị xử phạt nặng Người dân tự kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân một cách minh bạch.
Tại Việt Nam, việc có được thông tin chính xác về thu nhập của từng cá nhân gặp nhiều khó khăn vì:
-Hiện tại chúng ta đang áp dụng hình thức trả lương trực tiếp bằng tiền mặt do vậy quá trình kiểm soát thu nhập là khó khăn;
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
-Một cá nhân có thể có nhiều khoản thu nhập khác nhau nhưng họ lại không kê khai nộp thuế;
Việc kê khai thuế thu nhập cá nhân phụ thuộc vào sự tự giác của người nộp thuế, trong khi cơ quan thuế không có khả năng kiểm soát và theo dõi chính xác nguồn thu nhập của từng cá nhân.
Tại Việt Nam, ngoài Tổng cục Thống kê thực hiện nhiệm vụ thống kê thu nhập cá nhân và hộ gia đình mỗi 5 năm, hiện không có tổ chức nào thực hiện thống kê thu nhập của người lao động hàng quý hoặc hàng năm Trong khi đó, nhiều quốc gia phát triển trên thế giới thường xuyên tiến hành các báo cáo thu nhập lao động theo quý và hàng năm.
Mặc dù gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin chính xác về thu nhập của người lao động, nghiên cứu vẫn cung cấp cái nhìn tổng quát về thu nhập theo nhóm và sự biến động trong những năm gần đây Mục tiêu là để hiểu rõ hơn về đời sống xã hội, so sánh mức thu nhập và chi tiêu, từ đó đánh giá khả năng tích lũy tài chính của cá nhân trong việc trả nợ cho căn nhà mua Cuối cùng, nghiên cứu cũng nhằm phân tích mức độ bất bình đẳng xã hội hiện nay.
Việt Nam hiện đang có mức thu nhập trung bình thấp với GDP/người đạt 1.313 USD vào năm 2010 Thu nhập bình quân hàng tháng đạt 1.387 nghìn đồng, tăng 39,4% so với năm 2008, với mức tăng trung bình 18,1% mỗi năm trong giai đoạn 2008-2010 Thu nhập thực tế trong thời gian này cũng tăng 9,3% Cả khu vực nông thôn và thành thị đều ghi nhận sự tăng trưởng thu nhập so với năm 2008, với thu nhập bình quân tháng ở khu vực thành thị đạt 2.130 nghìn đồng, trong khi khu vực nông thôn chỉ đạt 1.071 nghìn đồng, tạo ra sự chênh lệch gấp đôi Đối với nhóm hộ nghèo nhất, thu nhập tháng đạt 369 nghìn đồng, tăng 34%, trong khi nhóm hộ giàu nhất có thu nhập tháng đạt 3.411 nghìn đồng, tăng 37,8% so với năm 2008, cho thấy thu nhập của nhóm giàu nhất gấp 9,2 lần so với nhóm nghèo nhất.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng nhóm nghèo nhất đang phải đối mặt với tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo, điều này cho thấy sự bất bình đẳng xã hội ngày càng nghiêm trọng.
Theo thống kê của Tổng cục Thuế, năm 2010, cả nước có 7,2 triệu người nộp thuế thu nhập cá nhân trong tổng số 11 triệu người đăng ký mã số thuế Trong số này, có 65.968 người tạm ngừng kinh doanh và 1,27 triệu người đã ngừng kinh doanh Điều này cho thấy chỉ còn 5,934 triệu cá nhân thực sự đóng thuế trong tổng dân số 80 triệu người Thực tế này chỉ ra rằng vẫn còn 74 triệu người có thu nhập thấp, chủ yếu là nông dân, công nhân, công chức, viên chức nhà nước và lao động tự do, với mức thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng theo luật thuế thu nhập cá nhân năm 2009.
Nghiên cứu chi tiêu cá nhân năm 2010 cho thấy bình quân đạt 1.211 triệu đồng, tăng 52,8% so với năm 2008, tương đương với mức tăng trung bình hàng năm là 23,6% Sau khi điều chỉnh theo yếu tố lạm phát, chi tiêu thực tế trong giai đoạn 2008 - 2010 tăng 14,1% mỗi năm, cao hơn so với mức tăng 7,9% trong giai đoạn 2006 - 2008, 5,2% trong giai đoạn 2004 - 2006, và 10,3% trong giai đoạn 2002 - 2004.
Năm 2010, chi tiêu bình quân đầu người ở khu vực nông thôn đạt 950 nghìn đồng, tăng 46,8% so với năm 2008, trong khi khu vực thành thị đạt 1.828 nghìn đồng, cũng tăng 46,8% Mức chi tiêu ở thành thị gấp 1,94 lần so với nông thôn và khoảng cách này có xu hướng giảm Đặc biệt, chi tiêu của nhóm hộ nghèo nhất tăng 50%, trong khi nhóm hộ giàu nhất tăng 66,1% so với năm 2008, với mức chi tiêu của nhóm giàu gấp 4,7 lần nhóm nghèo.
Tỷ trọng chi tiêu ăn uống trong tổng chi tiêu đời sống là chỉ số quan trọng để đánh giá mức sống của người dân Tỷ lệ này càng cao cho thấy mức sống càng thấp, và ngược lại Tại Việt Nam, do còn nhiều khó khăn về kinh tế, tỷ trọng chi tiêu cho ăn uống vẫn ở mức cao, nhưng đã có xu hướng giảm từ 56,7% vào năm 2002 xuống còn 52,9% vào năm 2010.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nhóm hộ giàu nhất chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng ngoài ăn uống gấp 7,5 lần so với nhóm hộ nghèo nhất Trong đó, chi tiêu cho nhà ở, điện nước và vệ sinh cao gấp 11,7 lần, trong khi chi tiêu cho thiết bị và đồ dùng gia đình gấp 5,8 lần.
Theo Bảng 1.3, thu nhập bình quân đầu người hàng tháng được phân theo 5 nhóm thu nhập cho thấy mức tích lũy cá nhân là 176 nghìn đồng, cho thấy đây là một mức tiết kiệm rất thấp Nghiên cứu về thu nhập và chi tiêu giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tình hình tài chính hàng tháng của cá nhân.
Bảng 1.3 Thu nhập bình quân đầu người theo tháng phân theo 5 nhóm thu nhập 1 Đơn vị tính: 1000VND Nhóm thu nhập
1 Nguồn : Tổng cục thuế Việt Nam năn 2010
Bảng 1.4 Chi tiêu bình quân đầu người theo tháng phân theo 5 nhóm thu nhập và khoản chi 2 Đơn vị tính: 1000VND Nhóm chi tiêu
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nguồn: Tổng cục thống kê –Một số kết quả khảo sát chủ yếu từ khảo sát mức sống hộ dân cư năm 2010 tháng 06 năm 2010.
Đặc điểm về cấu trúc hộ gia đình
Cấu trúc hộ gia đình tại Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi qua các thời kỳ, với quy mô hộ gia đình giảm từ 4,44 người vào năm 2002 xuống còn 3,89 người vào năm 2010 Kết quả từ các cuộc điều tra dân số cho thấy, nhân khẩu bình quân tại khu vực nông thôn (3,92 người) cao hơn so với khu vực thành thị, và hộ nghèo có số nhân khẩu bình quân (4,22 người) cao hơn hộ giàu Sự khác biệt này phản ánh mối liên hệ giữa cấu trúc hộ gia đình và thu nhập, cho thấy rằng hộ gia đình có thu nhập thấp thường có quy mô lớn hơn so với hộ gia đình có thu nhập cao.
Theo số liệu hiện tại, mô hình hộ gia đình 4 người đang chiếm ưu thế tại Việt Nam, với tỷ lệ từ 26,6% đến 29,3% ở khu vực thành thị và từ 26,5% đến 30,5% ở khu vực nông thôn Đặc biệt, khu vực thành thị của Trung du và miền núi phía Bắc ghi nhận tỷ lệ hộ 3 người cao nhất, đạt 27,3%.
Bảng 1.5 Nhân khẩu bình quân hộ chia theo 5 nhóm thu nhập
Năm chung Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nguồn: Tổng cục Thống kê- Cấu trúc tuổi; giới tính và tình trạng hôn nhân của dân số Việt Nam tháng 06 năm 2010.
Hầu hết các khu vực thành thị miền Bắc có quy mô hộ trung bình dưới 3,5 người, trong khi miền Nam có quy mô trung bình từ 3,5 người trở lên Hà Nội và Bắc Ninh là hai thành phố miền Bắc duy nhất có quy mô hộ trung bình trên 3,5 người, trong khi Bình Dương, Vĩnh Long và Bến Tre lại có kích thước hộ dưới 3,5 người.
Bảng 1.6 Phân bố quy mô hộ trung bình Việt Nam
Trung du và miền núi phía
Bắc Đồng bằng sông Hồng
Bắc trung bộ và duyên hải Miền Trung
Tây Nguyên Đông Nam Bộ Đồng bằng sông Cửu Long
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nguồn :Tổng điểu tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009.
1.3.4 Đặc điểm giáo dục - đào tạo
Nghiên cứu mối quan hệ giữa giáo dục – đào tạo và thu nhập cho thấy rằng những cá nhân có trình độ đào tạo cao thường có thu nhập cao hơn so với những người không được đào tạo hoặc có trình độ thấp hơn Điều này không chỉ đúng cho từng cá nhân mà còn áp dụng cho các quốc gia khác nhau Tuy nhiên, để đưa ra kết luận chính xác, chúng ta cần dựa vào dữ liệu thực tiễn trong quá khứ Phân tích mối quan hệ giữa bằng cấp cao nhất của dân số và các nhóm thu nhập sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về vấn đề này.
Nhóm dân số có thu nhập thấp, từ nhóm 1 đến nhóm 4, tương ứng với trình độ học vấn từ chưa bao giờ đến trường đến sơ cấp nghề, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dân số Ngược lại, tỷ trọng nhóm này trong nhóm có thu nhập cao lại thấp.
- Trong nhóm dân số có băng cấp thấp tỷ trọng nhóm có thu nhập thấp đang có xu hướng giảm dần theo các năm.
Nhóm dân số đã qua đào tạo, từ trung cấp nghề đến trên đại học, chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dân số Tỷ trọng thu nhập của nhóm này trong nhóm có thu nhập thấp (từ nhóm 1 đến nhóm 4) cũng ở mức thấp, chủ yếu tập trung vào nhóm 4 và nhóm 5 Đặc biệt, nhóm đại học và trên đại học đang có xu hướng tăng nhanh trong nhóm có thu nhập cao, đạt mức 14,1% mỗi năm.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
2006 lên 19,7% năm 2010 và không có bằng cấp ở trong nhóm thu nhập cao lại giảm từ 2,5% còn 1,3%.
Người lao động tại Việt Nam chủ yếu vẫn chưa được đào tạo nghề, dẫn đến phần lớn là lao động phổ thông Những lao động có bằng cấp và được đào tạo nghề thường có mức thu nhập cao hơn Đặc biệt, những người sở hữu bằng đại học và sau đại học ngày càng có thu nhập cao và xu hướng tăng trong những năm gần đây Phân tích mối quan hệ giữa di cư, thu nhập và giáo dục – đào tạo cho thấy sự phù hợp rõ ràng giữa các yếu tố này.
Chưa bao giờ đến trườn g
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nguồn: Tổng cục thống kê – Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Cách tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp
Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày của con người, là nơi nghỉ ngơi và sum họp gia đình Nhu cầu sở hữu nhà ở là chính đáng và phổ biến trong xã hội Việt Nam, thể hiện sự thành đạt và là tài sản quý giá của mỗi cá nhân hay hộ gia đình Tuy nhiên, với thu nhập trung bình thấp, nhiều hộ gia đình phải mất từ 10 đến 20 năm mới có thể sở hữu nhà, trong khi giá nhà ở các thành phố lớn ngày càng cao Sự thay đổi trong cấu trúc hộ gia đình cũng khiến nhu cầu nhà ở tăng nhanh, đặc biệt là ở các gia đình trẻ mới lập Trong bối cảnh chi phí mua nhà đắt đỏ, việc thuê nhà trở thành lựa chọn khả thi cho nhiều người.
Các hộ gia đình trẻ, công nhân tại các khu công nghiệp và người di cư đang có xu hướng thuê nhà hoặc thuê mua, phù hợp với tình hình quỹ đất thành phố hạn hẹp và chi phí phát triển nhà cao Xu hướng này phản ánh sự tiến bộ chung của xã hội trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Khái niệm về doanh nghiệp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế có tên riêng và địa chỉ cụ thể, sở hữu tài sản và có trụ sở giao dịch ổn định Doanh nghiệp được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Doanh nghiệp được thành lập để thực hiện các hoạt động kinh doanh, và số lượng hoạt động này phụ thuộc vào nguồn lực của doanh nghiệp như tài chính, con người, thương hiệu, công nghệ, chiến lược kinh doanh và thị trường mục tiêu Đối với doanh nghiệp bất động sản, các hoạt động chính bao gồm kinh doanh bất động sản và cung cấp dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê và cho thuê bất động sản với mục tiêu sinh lợi Các hoạt động này có thể bao gồm cho thuê lại và cho thuê mua, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận từ tài sản.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động sản, như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Những dịch vụ này đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa giao dịch và phát triển thị trường bất động sản.
Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội là một tổ chức kinh tế có tên riêng và địa chỉ rõ ràng, sở hữu tài sản và trụ sở giao dịch ổn định Doanh nghiệp này được đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục tiêu thu lợi nhuận, phục vụ đối tượng khách hàng là người có thu nhập thấp.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Phân loại doanh nghiệp phát triển nhà cho người thu nhập thấp
Quá trình hình thành doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam gắn liền với sự phát triển của đất nước Từ năm 1955 đến 1985, sau khi chiến tranh kết thúc, nhà nước đã tiến hành tái thiết đất nước, và trong giai đoạn này, tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều thuộc sở hữu nhà nước.
Giai đoạn 1985 – 2005 đánh dấu sự chuyển mình của nền kinh tế từ bao cấp sang kinh tế thị trường, với sự phát triển mạnh mẽ trong xây dựng Tuy nhiên, trong thời kỳ này, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu vẫn là doanh nghiệp nhà nước.
Kể từ năm 2005, sự ra đời của các văn bản pháp luật như luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển đa dạng về hình thức và quy mô của các loại hình doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Theo Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009, Nhà nước đã xây dựng cơ chế chính sách nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính phủ khuyến khích các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào quỹ nhà ở xã hội, đồng thời áp dụng các ưu đãi như miễn tiền thuê đất, miễn giảm thuế và miễn tiền sử dụng đất.
Số liệu tham khảo một số tiêu trí phân loại doan nghiệp kinh doanh bất động sản dưới đây:
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 1.7: Số doanh nghiệp phân theo quy mô nguồn vốn( tỷ đồng) 1
Chia theo quy mô nguồn vốn
Xây dựng nhà các loại
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 1.8 Phân theo quy mô lao động 2
Chia theo quy mô lao động Doanh nghiệp siêu nhỏ
Xây dựng nhà các loại
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 1.9:Phân theo quy mô nguồn vốn theo Quyết định 753
Chia theo quy mô lao động Doanh nghiệp nhỏ
Xây dựng nhà các loại
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Nguồn : Tổng cục thống kê – Thống kê doanh nghiệp năm 2010
Một số nhận xét về phân loại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Cả ba phương pháp phân loại doanh nghiệp, bao gồm phân loại theo quy mô nguồn vốn, quy mô lao động và theo quyết định 75, đều phản ánh sự phát triển mạnh mẽ và sự lớn mạnh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Sự phát triển của doanh nghiệp đã đóng góp tích cực vào việc hình thành quỹ nha cho toàn quốc, cải thiện điều kiện sống của người dân, nâng cao trình độ khoa học công nghệ trong xây dựng, phát triển thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Kể từ năm 2006, khi bất động sản được pháp luật cho phép kinh doanh, sự phát triển của ngành này đã diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ, dẫn đến sự hình thành đa dạng các loại hình doanh nghiệp.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Sự phát triển nhanh chóng và nóng của ngành kinh doanh bất động sản đã dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh và tình trạng dư thừa nguồn lực đầu tư trong lĩnh vực này.
Phần lớn doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong khi số lượng doanh nghiệp lớn lại rất hạn chế Điều này phản ánh năng lực tài chính, nhân lực, công nghệ xây dựng và khả năng đầu tư của các doanh nghiệp còn yếu kém.
Cơ cấu doanh nghiệp và nguồn vốn đầu tư hiện nay chưa đồng bộ, dẫn đến sản phẩm đầu ra chủ yếu phục vụ cho người có thu nhập cao Trong khi đó, các loại hình nhà cho thuê, thuê mua và nhà ở cho sinh viên, công nhân lại chưa được chú trọng phát triển.
Phân tích cơ cấu doanh nghiệp bao gồm doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần, vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp tư nhân, cho thấy sự đa dạng trong mô hình kinh doanh Nguồn vốn phát triển, đặc biệt là đầu tư, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Sản phẩm được tạo ra từ các doanh nghiệp này bao gồm nhà ở cho thu nhập thấp và nhà cao cấp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.
Các nhân tố tác động đến doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Các yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản Một trong những văn bản pháp luật đáng chú ý là Luật Đất đai năm 2003, quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và xác nhận các giao dịch liên quan đến đất đai Những quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và phát triển trong lĩnh vực bất động sản.
Luật doanh nghiệp năm 2005 cho phép thành lập doanh nghiệp, công nhận các loại hình doanh nghiệp;
Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời điều chỉnh các giao dịch bất động sản liên quan.
Luật Nhà ở năm 2005 công nhận quển sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở , quản lý việc xây dựng, giao dịch nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở;
Theo Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi năm 2009, Nhà nước đã thiết lập cơ chế chính sách nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính phủ khuyến khích các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào quỹ nhà ở xã hội, đồng thời miễn tiền thuê đất và giảm các loại phí liên quan.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế thuế đề cập đến vấn đề miễn tiền sử dụng đất, cho thấy sự tác động tích cực của hệ thống văn bản pháp luật đến sự gia tăng nhanh chóng số lượng doanh nghiệp bất động sản Dữ liệu thống kê từ năm 2007 đến 2009 chỉ ra rằng số lượng doanh nghiệp được thành lập không chỉ tăng về số lượng mà còn mở rộng về quy mô, chứng minh cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành này.
Nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua là yếu tố quan trọng trong kinh doanh bất động sản Phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp đang bỏ ngỏ, với khoảng 30.000 hộ trong các khu chung cư cũ cần cải tạo, tương đương 150.000 nhân khẩu Ngoài ra, khu công nghiệp có từ 300.000-500.000 công nhân, nếu 60% trong số đó có nhu cầu thuê nhà, thì cần khoảng 18.000-30.000 chỗ ở Thêm vào đó, Hà Nội còn phải đáp ứng nhu cầu từ 44 trong tổng số 123 trường đại học, 22 trong 186 trường dạy nghề, và các cán bộ lực lượng vũ trang, công chức, viên chức nhà nước, cho thấy rằng thành phố này sẽ cần nhiều năm nữa để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở.
Trong bối cảnh người thu nhập thấp gặp khó khăn tài chính khi mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản lại ưu tiên phát triển nhà ở thương mại cho người có thu nhập cao Điều này dẫn đến sự khan hiếm dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, chỉ có một số ít dự án như tại Ngô Thì Nhậm – Hà Đông với 328 căn, Kiến Hưng – Hà Đông có 900 căn do Vinaconex đầu tư, 124 căn tại Đại Mỗ - Từ Liêm do Vigracera đầu tư, 1000 căn tại Đăng Xá – Gia Lâm, và 1456 căn tại Mê Linh do HUD làm chủ đầu tư Mặc dù được gọi là nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhưng diện tích các căn nhà này chủ yếu từ 60 đến 80 m² với giá từ 10 - 12 triệu/m², được coi là không thấp và gần tiệm cận với giá nhà ở thương mại.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Nhân tố tài chính bao gồm nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, cả từ chính quyền Trung ương và địa phương; nguồn vốn từ các doanh nghiệp; vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp; cùng với nguồn vốn từ chính bản thân người có nhu cầu.
Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà Nước chủ yếu bao gồm các khoản đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng như cầu, đường, công trình công cộng, hệ thống cấp thoát nước, xử lý rác, đường điện và cấp nước Những khoản đầu tư này đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị
Kinh nghiệm của Trung Quốc
Chính phủ Trung Quốc đặt mục tiêu phát triển nhà ở cho người lao động như một trọng tâm trong chính sách xã hội Báo cáo của Ủy ban Cải cách và phát triển nhà ở cho thấy thị trường nhà đất đang đối mặt với nguy cơ sụp đổ do 60% vốn đầu tư vào bất động sản là vay ngân hàng và 120 triệu m² nhà không bán được, với tỷ lệ tăng trưởng bình quân 30% mỗi năm Tình trạng này dẫn đến tăng trưởng quá nóng và giá nhà leo thang Để khắc phục, Chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp, bao gồm tăng cường kiểm soát đầu tư vào tài sản cố định và quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai cùng việc vay vốn.
Chính sách thương mại hóa và cải cách nhà ở đô thị yêu cầu nhà ở phải cho thuê với mức giá đủ để bù đắp chi phí tiêu chuẩn Các công ty bất động sản sẽ phát triển và bán nhà ở tiêu chuẩn cao trên thị trường Trong khi đó, việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương Từ năm 1993, quy định đã yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải dành 20% quỹ nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp trong kế hoạch phát triển của mình.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Chính sách yêu cầu người lao động tại đô thị tiết kiệm một phần lương qua đơn vị công tác để tạo quỹ tiết kiệm dài hạn cho nhà ở Đồng thời, người sử dụng lao động cũng cần đóng góp một phần vào tài khoản của nhân viên hàng tháng.
Bài học rút ra từ kinh nghiệm này nhấn mạnh tầm quan trọng của vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước thông qua việc áp dụng pháp luật, xây dựng chính sách tài chính hợp lý, và thực hiện quy hoạch hiệu quả để phát triển thị trường bất động sản.
Kinh nghiệm của Singapor
Chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam bao gồm sở hữu nhà nước, chiếm 90%, và sở hữu tư nhân Tuy nhiên, sở hữu tư nhân phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đã được nhà nước phê duyệt.
Công tác quản lý phát triển nhà ở tại Singapore được thực hiện bởi Ủy ban phát triển nhà ở (HDB), thành lập từ năm 1960, với trách nhiệm giải quyết quy hoạch, chọn đất, di dời dân, xây dựng hạ tầng, tái thiết khu cũ và phân phối nhà Người dân có tính chủ động trong việc xây dựng nhà, phải tự lo một phần và nộp quỹ tiết kiệm nhà ở, trong khi nhà nước đầu tư hạ tầng bên ngoài Mô hình sở hữu nhà trong 99 năm được khuyến khích, với nhà cho thuê chỉ chiếm 15% tổng số căn hộ Chính phủ tập trung vào phát triển nhà ở cộng đồng, xây dựng nhà giá rẻ và thiết lập cơ chế tài chính hợp lý, góp phần vào thành công của chương trình phát triển nhà ở, được đánh giá cao trên toàn thế giới.
HDB đã thực hiện công tác tái định cư một cách chu đáo bằng cách tiến hành điều tra kỹ lưỡng các hộ gia đình trước khi triển khai dự án Trong quá trình này, HDB chú ý đến các chi tiết quan trọng như số lượng thành viên trong gia đình và tình trạng con cái, nhằm xây dựng cơ sở vững chắc cho việc đề xuất phương án hỗ trợ tái định cư chính xác.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý và đồng bộ từ đầu, nhằm thu hút người mua với nhiều loại nhà đáp ứng nhu cầu đa dạng, diện tích căn hộ tối thiểu là 60 m² với 2 hoặc 3 phòng ngủ Để hạn chế tình trạng đầu cơ và mua đi bán lại, chính phủ yêu cầu người mua phải ở tối thiểu 5 năm trước khi có thể bán lại và sau 10 năm kể từ khi bán căn hộ đầu tiên mới được phép mua hoặc bán căn hộ thứ hai.
+Chính phủ còn khuyến khích các gia đình sống chung với cha mẹ già( bán cho căn hộ lớn).
Bài học kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết nhà ở cho người có TNT
Thị trường, chứ không phải chính phủ, đóng vai trò quyết định trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp Nguyên nhân chính là các chương trình tài trợ nhà ở của chính phủ thường không đến tay những người thu nhập thấp Những chương trình nhà ở quy mô lớn này thường do các công ty nhà nước thực hiện hoặc thông qua cơ chế can thiệp của các bộ ngành, dẫn đến việc phân bổ tài trợ không đúng mục tiêu ban đầu.
Do đó, thay vì hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp thì chính phủ lại tài trợ cho người thu nhập cao.
Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho công chúng, đặc biệt là người có thu nhập thấp, là yếu tố then chốt trong việc giải quyết vấn đề nhà ở.
Mô hình nhà ở cho thuê rất phù hợp với người có thu nhập thấp, giúp họ tiếp cận chỗ ở hợp lý Để thúc đẩy thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, việc thu hút nguồn tài chính giá rẻ là điều kiện thiết yếu.
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam và Hà Nội
1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam
1.1.1 Thời kỳ trước đổi mới (1955 – 1985)
Thời kỳ 1965-1975, nhà nước áp dụng chính sách bao cấp về nhà ở, tập trung vào việc cung cấp chỗ ở cho khu vực nhà nước tại các đô thị Các cơ quan và xí nghiệp cũng triển khai chương trình nhà ở riêng Nhà nước đã sử dụng ngân sách để xây dựng các khu chung cư từ 2-5 tầng theo mô hình Liên Xô, nhưng chất lượng và tiện nghi của các khu chung cư này thường kém và đơn điệu Quỹ nhà ở trong giai đoạn này rất hạn chế, với tỷ lệ dân cư sống trong nhà do chính quyền xây dựng: Sài Gòn 42%, Đà Nẵng 37%, Hà Nội 23,6% và Hải Phòng 19,8%.
Việc phân bố nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức diễn ra qua nhiều thủ tục phức tạp và kéo dài trung bình 27 tháng Các chính sách bao cấp trong phát triển nhà ở, như đầu tư vốn và cơ sở hạ tầng, đã giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho bộ phận này, nhưng không đáp ứng được nhu cầu của đông đảo nhân dân Hơn nữa, phương thức bao cấp tạo ra sự không công bằng giữa các ngành nghề và người lao động trong khu vực nhà nước Việc cho thuê nhà với mức giá chỉ 1% lương mang tính tượng trưng, nhưng dẫn đến tình trạng không thể bảo trì và nâng cấp khu nhà, gây lãng phí tài sản công và làm cho quỹ nhà ở nhanh chóng xuống cấp Đến những năm 80 của thế kỷ XX, một số mô hình nhà ở và chung cư cải tiến đã xuất hiện, nhằm khắc phục những hạn chế trước đó.
Trong giai đoạn đổi mới từ 1975 đến 1985, thị trường bất động sản tại miền Bắc đã có sự phát triển đáng kể với tỷ lệ quỹ nhà mới tăng cao: Hải Phòng đạt 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng 31,8% Những cải tiến này không chỉ mang lại không gian sống kín và thông thoáng hơn, mà còn nâng cao chất lượng và tiện nghi cho người dân Đồng thời, việc mua bán, cơi nới, sửa chữa và tự xây dựng nhà ở theo phương thức "Nhà nước và dân cùng làm" đã góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.
Tại Hồ Chí Minh, tỷ lệ nhà ở giảm 14,5% do chuyển sang cơ chế bao cấp, cùng với cơ sở pháp lý và chế độ sở hữu không rõ ràng Điều này đã không tạo động lực cho việc bảo trì, nâng cấp và xây dựng nhà ở mới.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước giữ vai trò sản xuất và phân phối độc quyền, đồng thời trực tiếp cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Tuy nhiên, ý tưởng này không được thực hiện thành công do một số nguyên nhân khách quan và chủ quan.
-Mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở trong khi kinh phí nhà nước eo hẹp
Việc bao cấp nhà ở đã khiến cư dân đô thị trở nên thụ động, mất đi cơ hội và ý chí tự lực trong việc chăm sóc nhà cửa, họ hoàn toàn phụ thuộc vào sự hỗ trợ từ nhà nước.
1.1.2 Thời kỳ đổi mới( 1986 đến nay)
Chuyển biến trong lĩnh vực nhà ở bắt đầu khi nhà nước xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, khuyến khích nhân dân tự xây dựng Đến năm 1990, 1/3 khối lượng nhà tại đô thị do dân tự xây Năm 1992, vốn đầu tư xây nhà ở của nhân dân và các cơ quan xí nghiệp lớn gấp hai lần vốn của Nhà Nước, chưa tính phần xây dựng không có giấy phép Sự bùng nổ xây dựng nhà ở tại đô thị xuất phát từ nhu cầu nhà ở cấp bách của người dân, cùng với việc quỹ nhà ở do nhà nước quản lý được chuyển sang hoạt động kinh doanh Pháp lệnh nhà ở ban hành năm 1991 đã thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4, cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng và bán nhà cho thuê.
Trong giai đoạn 1986-1993, Thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng 93% tổng diện tích nhà ở mới trong 18 năm sau giải phóng Trong khi đó, Hà Nội cũng có những thay đổi đáng kể về cơ cấu sản xuất nhà ở, với 700.000m² nhà ở mới được tạo ra từ 1991-1994, trong đó 70% là do người dân tự xây dựng.
Tỷ lệ xây dựng nhà ở tự túc tại Việt Nam đã giảm từ 84% vào năm 1994 do sự phát triển mạnh mẽ của các dự án nhà ở Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội đạt 139 triệu m² Trong giai đoạn 1991-2000, tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng thêm 71 triệu m², từ 629 triệu m² lên 700 triệu m², trong khi giai đoạn 2000-2009, cả nước phát triển thêm 706 triệu m² (nguồn: Tổng cục phát triển nhà – Bộ Xây dựng).
Tuy nhiên vấn đề nhà ở đô thị vẫn gặp nhiều khó khăn, nam giải như:
Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các đô thị không tăng do tốc độ tăng dân số nhanh chóng, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng Tại Hà Nội, 30% dân số chỉ có diện tích dưới 3m²/người, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh có tới 150.000 hộ sống trên kênh rạch Bên cạnh đó, bất bình đẳng về nhà ở trong nền kinh tế thị trường ngày càng gia tăng, khiến người nghèo và thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá cả tăng cao vượt quá khả năng chi trả.
Trong tổng số 54,4 triệu m² nhà ở đô thị, có 32 triệu m² cần sửa chữa và bảo dưỡng, cùng với 3 triệu m² chung cư cũ cần được phá dỡ và cải tạo Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách cho quỹ nhà ở hiện đang rất hạn hẹp.
Quản lý xây dựng và khai thác nhà ở đô thị hiện nay đang gặp nhiều vấn đề, dẫn đến hiệu quả kém Tình trạng xây dựng tự phát gia tăng, bao gồm việc lấn chiếm đất công, xây nhà không có giấy phép, và cơi nới không theo quy hoạch Những hành vi này không chỉ vi phạm quy định mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến mỹ quan đô thị, môi trường sống và tuổi thọ của các công trình.
Quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhà ở hiện nay còn yếu kém, dẫn đến tình trạng lũng đoạn và đầu cơ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước Hiện tượng này không chỉ làm tăng giá bất hợp lý mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Đến nay, vẫn chưa có giải pháp triệt để để khắc phục vấn đề này.
1.2.Tình hình phát triển nhà ở đô thị tại Hà Nội
1.2.1Thời kỳ trước đổi mới( 1955 – 1985)
Tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội, Nhà nước đã xây dựng nhiều chung cư nhằm phát triển quỹ nhà ở đô thị Chính phủ đảm bảo cung cấp hoàn toàn các nguồn lực để thúc đẩy sự phát triển này.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhà ở tập trung vào đối tượng hưởng lương từ ngân sách như cán bộ, công chức và công nhân viên Các công trình nhà ở chủ yếu cao từ 4-5 tầng, được xây dựng theo các mẫu điển hình, bao gồm nhà lắp ghép tấm lớn hoặc xây bằng gạch với mái gác panel Mô hình nhà ở điển hình mang lại nhiều ưu điểm, đặc biệt là khả năng thi công nhanh chóng thông qua phương pháp lắp ghép và sản xuất công nghiệp, giúp phát triển quỹ nhà ở đô thị một cách hiệu quả Tuy nhiên, do nguồn lực hạn chế, việc phát triển nhà ở chỉ đáp ứng một phần nhu cầu, dẫn đến nhiều khó khăn trong điều kiện nhà ở của người dân Thủ đô.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội thủ đô đến 2010, tầm nhìn đến 2020 và ý nghĩa vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
2020 và ý nghĩa vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.1.Chiến lược phát triển kinh tế xã hội thủ đô năm 2010 tầm nhìn đến 2020 -Mục tiêu của thủ đô Để phát huy tốt vai trò là trung tâm đầu não về chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm văn hóa, khoa học công nghệ của cả nước , đồng thời là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế, trở thành động lực của nền kinh tế trọng điểm phía Bắc, Hà Nội phải phát triển kinh tế - văn hóa- xã hội toàn diện, bền vững; bảo đảm
Luận văn thạc sĩ Kinh tế vững chắc chính trị, an ninh và quốc phòng nhằm xây dựng nền tảng vật chất và xã hội cho Thủ đô Hà Nội, hướng tới một thành phố văn minh, hiện đại với bản sắc dân tộc và văn hóa Thăng Long Mục tiêu là nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, đồng thời phát triển kinh tế tri thức.
Để đạt được mục tiêu chiến lược, các kế hoạch phát triển kinh tế trong giai đoạn 5 năm và hàng năm cần phải tuân thủ các quan điểm phát triển rõ ràng và nhất quán.
Tiếp tục phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội cần nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế Điều này bao gồm việc tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn và năng động, đồng thời đảm bảo sự phát triển bình đẳng giữa các thành phần kinh tế Mục tiêu là hướng tới sự phát triển bền vững và hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
Để phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô, cần phát huy mọi nguồn lực và tận dụng sự chỉ đạo của Trung ương cùng với sự phối hợp của các địa phương Tăng cường hợp tác phát triển kinh tế vùng và xây dựng đồng bộ các loại thị trường là rất quan trọng Đồng thời, cần thiết lập cơ chế, chính sách rõ ràng và phân công, phân cấp hợp lý giữa Trung ương và Hà Nội Nội lực phải được coi là nhân tố quyết định, trong khi nguồn lực bên ngoài cũng đóng vai trò quan trọng không thể thiếu.
Yếu tố con người đóng vai trò quyết định trong chiến lược phát triển kinh tế của Thủ đô Việc phát triển đội ngũ trí thức, doanh nhân, nghệ nhân và công nhân kỹ thuật lành nghề là cần thiết để đảm bảo đủ năng lực và trình độ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Thủ đô.
Tập trung vào việc khai thác tiềm năng và lợi thế của Thủ đô, cần giải quyết các vấn đề quan trọng như ứng dụng khoa học – công nghệ, xây dựng đội ngũ trí thức và chuyên gia, phát triển công nhân kỹ thuật lành nghề Đồng thời, cần đẩy mạnh thu hút nguồn vốn, mở rộng thị trường và chủ động hội nhập kinh tế khu vực cũng như quốc tế, thực hiện chiến lược hợp phát triển rút ngắn.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Trong những năm tới, mục tiêu chính là cải cách hành chính nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý các cấp Cần đổi mới công tác sắp xếp cán bộ và hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách Đồng thời, cần cụ thể hóa việc phân công, phân cấp giữa các bộ, ban, ngành Trung ương và thành phố Hà Nội.
Các yếu tố cơ bản trong phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là cơ cấu kinh tế và đầu tư, cùng với chiến lược phát triển hệ thống thị trường chung và thị trường bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng quan điểm và chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội trong thời gian tới.
1.1.2.Ý nghĩa vấn đề giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội
Chiến lược nhà ở cho người dân, đặc biệt là cho người thu nhập thấp, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô Việc thực hiện hiệu quả chiến lược này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho giải quyết vấn đề nhà ở đô thị mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Ngược lại, việc giải quyết những bức xúc về nhà ở sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự phát triển bền vững của Thủ đô.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người, đóng vai trò quan trọng trong việc nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động Đây là không gian diễn ra các hoạt động sinh hoạt hàng ngày, góp phần hình thành môi trường sống và văn hóa cho sự phát triển của gia đình và con người Từ đó, nhà ở không chỉ tạo điều kiện sống mà còn thúc đẩy sự phát triển trí tuệ, bản lĩnh và văn minh của cư dân Thủ đô.
Nhà ở là một loại bất động sản có giá trị lớn, thể hiện sự thành đạt và địa vị xã hội của con người Khi mức sống được cải thiện, tình trạng nhà ở cũng sẽ có sự chuyển biến tích cực Do đó, việc giải quyết vấn đề nhà ở cần được gắn liền với việc nâng cao mức sống của người dân tại Thủ đô.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Quan điểm, nguyên tắc, định hướng giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội
-Các quan điểm cơ bản
Nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, được xem là hàng hóa đặc biệt với hai thuộc tính chính: kinh tế và xã hội Với thuộc tính xã hội, nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho con người, nhưng với thuộc tính kinh tế, nó chịu ảnh hưởng của quy luật thị trường, khiến không phải ai cũng có khả năng mua được, đặc biệt là người thu nhập thấp Trong bối cảnh giá cả nhà đất tăng cao và biến động, việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn đối với họ Do đó, để hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở, Nhà nước và chính quyền thành phố cần thiết lập các cơ chế và chính sách hỗ trợ phù hợp về pháp lý, hành chính, đất ở, tài chính và lãi suất.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội là một nhiệm vụ cấp bách và mang tính chiến lược lâu dài, có ý nghĩa kinh tế, xã hội và chính trị sâu sắc Cần xây dựng các cơ chế và chính sách phù hợp cho từng giai đoạn, nhằm đảm bảo giải quyết đồng bộ và thống nhất vấn đề nhà ở Đồng thời, chiến lược này cần được đặt trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường, với sự hình thành thị trường bất động sản và tài chính nhà ở tại Hà Nội và Việt Nam.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội là trách nhiệm chung của toàn xã hội, dưới sự lãnh đạo của Đảng và Chính quyền Cần có lộ trình phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội và huy động mọi nguồn lực xã hội thông qua quá trình xã hội hóa phát triển nhà ở.
Sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách và quy hoạch phát triển hạ tầng là yếu tố quan trọng giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp Các chính sách liên quan đến mặt bằng đất đai, lãi suất và thanh toán tài chính cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhà ở nhấn mạnh rằng sự hỗ trợ trong lĩnh vực nhà ở cần gắn liền với cơ chế thị trường để tạo ra một thị trường nhà đất hiệu quả cho người thu nhập thấp Nguyên tắc thị trường giúp cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan, từ đó quyết định sự thành công của chương trình nhà ở Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có sự hợp tác hài hòa giữa ba bên: chính quyền thành phố, chủ đầu tư và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được xem là trung tâm của mối quan hệ này.
Để đảm bảo triển khai các phương án giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp một cách dân chủ, công khai và minh bạch, cần có các biện pháp đồng bộ, khả thi về kinh tế, kỹ thuật và tổ chức Nhà ở phải được cung cấp đúng đối tượng và phù hợp với yêu cầu của người thu nhập thấp, đồng thời khắc phục hiện tượng tiêu cực và tham nhũng Chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp không được coi là thấp, mà cần phải nằm trong chiến lược phát triển bền vững của Thủ đô Điều này giúp tránh việc nhà ở cho người thu nhập thấp trở thành gánh nặng cho kiến trúc và văn minh đô thị Hà Nội, đồng thời thể hiện tầm nhìn hiện đại, hài hòa và bền vững trong mỗi dự án.
-Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội
Nguyên tắc 1: Cần bảo đảm sự hỗ trợ cần thiết từ Nhà nước, nhưng không thực hiện bao cấp mà chỉ tạo điều kiện thuận lợi Nói cách khác, cần chuyển từ chế độ "bao cấp" sang chế độ tạo điều kiện để thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Người thu nhập thấp cần nỗ lực tự lập nhà ở mà không nên ỷ lại vào sự hỗ trợ từ bên ngoài Nhà nước đóng vai trò hỗ trợ bằng cách thiết lập các cơ chế và chính sách liên quan đến pháp lý, hành chính, đất đai, tài chính, lãi suất, quy hoạch và đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho họ.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Việc hỗ trợ cần được thực hiện một cách có mục tiêu, chỉ định đúng đối tượng và không nên hỗ trợ tràn lan Chương trình bao cấp phải ưu tiên cho những người gặp khó khăn và có nhu cầu bức xúc về nhà ở, nhằm đảm bảo hiệu quả và tính chính xác trong việc phân bổ nguồn lực.
+Hỗ trợ tập trung cho bên cầu(người thu nhập thấp), thận trọng khi hỗ trợ cho bên cung(nhà đầu tư kinh doanh)
Để ngăn chặn tệ nạn tham nhũng và lạm dụng chính sách hỗ trợ nhà ở, cần áp dụng nguyên tắc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua thị trường Việc này sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở lành mạnh và hiệu quả.
Sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở cho người thu nhập thấp là cần thiết, nhưng không thể thay thế cơ chế thị trường Hỗ trợ này chỉ đóng vai trò bổ sung cho thị trường, nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Hỗ trợ hiệu quả cần dựa trên cơ sở thị trường, tôn trọng các quy tắc giao dịch như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và tín dụng Điều này đảm bảo khả năng hoàn vốn cho nhà đầu tư và mức chi trả hợp lý cho người thu nhập thấp.
Các hỗ trợ dựa trên cơ sở thị trường không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất mà còn nâng cao mức độ hoàn thiện của nó Điều này sẽ góp phần giải quyết hiệu quả vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Nguyên tắc 3 trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xã hội hóa, nhằm huy động sức mạnh tổng hợp từ Nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp, cộng đồng và nguồn vốn quốc tế Sự phối hợp này không chỉ giúp nâng cao chất lượng và số lượng nhà ở mà còn tạo ra cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở một cách bền vững.
Nhà nước cam kết đảm bảo nguồn ngân sách như "vốn mồi" để hỗ trợ các lĩnh vực thiết yếu như xây dựng hạ tầng, nghiên cứu quy hoạch, cung cấp hỗ trợ pháp lý và lãi suất Đồng thời, các doanh nghiệp và cư dân được khuyến khích tham gia đóng góp vốn, đấu thầu và thực hiện các dự án, miễn là họ chứng minh được năng lực của mình.
Kiến nghị về phía nhà nước
2.1.1 Xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Vào ngày 5 tháng 5 năm 2008, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 490/QĐ-TTG phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 Quy hoạch này xác định rằng đến năm 2050, vùng thủ đô Hà Nội sẽ trở thành một vùng kinh tế tổng hợp lớn của quốc gia và khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, với sự phát triển năng động, chất lượng đô thị cao, môi trường đầu tư thuận lợi, phát triển bền vững, đồng thời là trung tâm chính trị, văn hóa-lịch sử, khoa học, và giáo dục-đào tạo lớn của cả nước.
Vùng thủ đô Hà Nội đang phát triển theo hướng đô thị đa cực, với Hà Nội là đô thị hạt nhân trong bán kính 100-150 km Dự báo dân số toàn vùng sẽ đạt khoảng 18-18,2 triệu người, trong đó dân số đô thị tăng từ 4,1-4,5 triệu người (năm 2010) lên 9,1-9,2 triệu người vào năm 2020 và 14,4-15,4 triệu người vào năm 2050, với bình quân diện tích đô thị đạt 115 m²/người Hà Nội bao gồm một đô thị trung tâm, năm đô thị vệ tinh, các thị trấn sinh thái và vùng nông thôn Đô thị trung tâm sẽ tiếp tục mở rộng về phía nam sông Hồng đến đường vành đai 4.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế bắc sông Hồng tập trung vào việc giải quyết các vấn đề về hạ tầng đô thị và dân số tại các khu vực Đông Anh, Gia Lâm và Mê Linh Đô thị trung tâm cần có vành đai xanh như sông Nhuệ và các nêm xanh để phân chia rõ ràng giữa các khu vực xây dựng, bảo tồn và phát triển mới Các đô thị vệ tinh của Hà Nội, bao gồm Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn, được phát triển dựa trên các đô thị hiện hữu, trong khi Hòa Lạc là đô thị mới Những đô thị này chủ yếu khai thác quỹ đất vùng gò đồi phía tây và bắc, nhằm bảo vệ đất nông nghiệp.
Theo dự thảo Nghị quyết Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của TP Hà Nội, diện tích đất nông nghiệp dự kiến đến năm 2020 là 152.248 ha, giảm 36.117 ha, chiếm 45,7% diện tích tự nhiên Đến năm 2015, kế hoạch là 165.037 ha, giảm 23.328 ha, chiếm 54,9% DTTN Đối với đất phi nông nghiệp, quy hoạch đến năm 2020 là 178.830 ha, tăng 43.637 ha, chiếm 53,7% DTTN, trong khi kế hoạch năm 2015 là 162.783 ha, tăng 27.590 ha, chiếm 54,1% DTTN Về đất chưa sử dụng, quy hoạch đến năm 2020 còn 1.811 ha, giảm 7.520 ha, chiếm 0,5% DTTN, và kế hoạch đến 2015 là 5.069 ha, giảm 4.163 ha, chiếm 1,6% DTTN.
Quá trình đô thị hóa nhanh chóng và mạnh mẽ của Hà Nội đòi hỏi thành phố cần đẩy nhanh công tác công bố quy hoạch chi tiết các dự án phát triển Để phát triển giao thông, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật và công viên, thành phố sẽ phải thu hồi một lượng lớn đất, bao gồm cả việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác Điều này đồng nghĩa với việc cần có quỹ nhà, đất tái định cư lớn trong tương lai Đồng thời, trong quá trình giao đất cho các doanh nghiệp bất động sản, cần yêu cầu họ tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Thành phố về việc dành quỹ nhà bán lại cho người có đất bị thu hồi, người có thu nhập thấp
2.1.2 Chính sách cho thuê đất và giao đất phù hợp
Cấp đất cho phát triển nhà ở cần thực hiện theo dự án cụ thể, với kế hoạch giao đất để xây dựng nhà và đền bù di dân trước khi giải phóng mặt bằng Cần có chính sách phù hợp cho đất dãn dân, đặc biệt tại các vùng bị thu hồi đất Hạn chế giao đất cho từng hộ riêng lẻ và khuyến khích các cơ quan, hộ gia đình có quỹ đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển nhà ở.
2.1.3 Chính sách lấy đất nuôi đô thị
Để tối ưu hóa lợi nhuận từ các dự án phát triển khu đô thị mới, cần dành những vị trí đất có khả năng sinh lời cao cho các công ty giải phóng mặt bằng và xây dựng nhà, nhằm hỗ trợ tái định cư cho người thu nhập thấp Đối với các khu đất nhỏ đã có quy hoạch chi tiết, cần tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư phù hợp, từ đó bổ sung lợi nhuận vào quỹ nhà ở thành phố và điều tiết lãi để phát triển hạ tầng và xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Ngoài ra, cần lập các dự án đầu tư xây dựng trên các quy hoạch sẵn có, giao cho doanh nghiệp thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng và tạo quỹ nhà cho thành phố.
2.1.4 Giải pháp thu hồi đất và giải phóng mặt bằng
Trong các dự án phát triển khu dân cư tập trung và khu đô thị mới, việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện theo phương án do Hội đồng giải phóng mặt bằng lập và được UBNDTP phê duyệt Chính sách ưu tiên đền bù sẽ được áp dụng cho các hộ gia đình trong diện giải tỏa Đối với các dự án xây dựng đường mới, cần kết hợp với dự án xây dựng nhà ở để tạo ra tuyến phố hai bên đường.
Giai pháp về nguồn vốn đầu tư
2.2.1 Nguồn từ ngân sách Nhà nước
Vốn Nhà nước được đầu tư không phải để bao cấp, mà nhằm hỗ trợ khởi đầu cho sự phát triển nhà ở Đầu tư này tập trung vào việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ưu tiên đầu tư vào cải tạo và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời kết hợp với các dự án phát triển nhà ở Đầu tư cần được thực hiện để duy tu, sửa chữa và chống xuống cấp quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý, nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn cho cư dân Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng cũng là một yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững.
2.2.2 Nguồn vốn đầu tư từ doanh nghiệp Đa dạng hoá các dự án phát triển nhà ở để thu hút nhiều loại vốn đầu tư như: Lập các dự án xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, người trung lưu, người có thu nhập cao với đầy đủ các hình thức: bán đứt, bán trả góp, cho thuê Đặc biệt, cần xây dựng các dự án thu hút nguồn vốn vay ưu đãi của nước ngoài và các tổ chức quốc tế, vốn ODA…thí điểm phương thức BOT (chủ đầu tư bỏ vốn thi công, khai thác và sau đó chuyển giao dự án ) về nhà ở Có chính sách yêu cầu dự án đầu tư nước ngoài cam kết đảm bảo nhà ở cho cán bộ nhân viên làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, bằng các biện pháp thích hợp như đầu tư nhà ở kèm theo dự án, góp vốn cho quỹ nhà ở thành phố để xây nhà.
2.2.3 Nguồn vốn đầu tư từ cá nhân có nhu cầu mua nhà
Các hộ gia đình có thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc tích lũy tài chính để đầu tư vào nhà ở, chủ yếu phải vay mượn từ các tổ chức tài chính hoặc cá nhân Nguồn thu nhập chính của họ chủ yếu đến từ lương, do đó, cần thiết có chính sách bắt buộc trích một phần trăm từ lương để dành cho tiết kiệm nhà ở.
Giải pháp quy hoạch – kiến trúc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp .82
Nguyên tắc chung trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội và cả nước là cần thiết phải nghiên cứu và thiết kế những giải pháp phù hợp Việc này không chỉ đáp ứng nhu cầu cấp bách mà còn giúp cải thiện môi trường sống cho hàng triệu người thu nhập thấp Để đạt được thành công, cần có sự phối hợp chặt chẽ trong quy hoạch, kiến trúc và xây dựng, từ đó tìm ra chìa khóa cho vấn đề nhà ở bền vững.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhập thấp ở Hà Nội sẽ góp phần quan trọng vào xây dựng thủ đô giàu đẹp, văn minh, hiện đại
Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005, sửa đổi năm 2009, nhấn mạnh rằng Nhà nước cần đầu tư vào nghiên cứu và phát triển các thiết kế mẫu cho nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở của nhân dân theo từng vùng miền Để quy hoạch và xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản: thiết kế và xây dựng không chỉ là vấn đề khoa học công nghệ mà còn mang tính xã hội sâu sắc và nhân văn; tổ chức không gian sống cho người thu nhập thấp phải gắn liền với môi trường làm việc, học tập, và các yếu tố văn hóa-xã hội cũng như phong tục tập quán.
Nhà ở cho người có thu nhập thấp cần được thiết kế đa dạng về kiểu dáng và chức năng, nhằm tạo ra không gian sống linh hoạt và tiện nghi Việc điều chỉnh bố cục nội thất là rất quan trọng để tránh sự đơn điệu và rập khuôn trong kiến trúc, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
Không nên xây dựng nhà thấp cấp hoặc chỉ với tiện nghi tối thiểu, vì việc này có thể dẫn đến tốn kém cho việc cải tạo và nâng cấp sau này Đồng thời, cũng cần xem xét khả năng thay đổi chỗ ở khi điều kiện sống và thu nhập thay đổi Nhà cho thuê là một giải pháp ưu việt, phù hợp với trạng thái luân chuyển của những người có thu nhập thấp.
Nhà ở cho người thu nhập thấp cần đảm bảo chất lượng và thiết kế phù hợp với nhu cầu sử dụng Quy trình thi công xây dựng phải đơn giản, nhanh chóng và có khả năng sản xuất hàng loạt theo phương thức công nghiệp, nhằm đạt được giá thành hợp lý và tương đối thấp.
Quy hoạch các khu nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp cần gắn liền với sự phát triển của các đô thị, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật Đây có thể được xem như là một cơ chế hỗ trợ của Nhà nước nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập thấp.
Trong các dự án khu nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp, cần xem xét khả năng cải tạo khi kinh tế phát triển Điều này giúp đảm bảo rằng các khu vực này có thể thích ứng với sự thay đổi và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế đầu tư đề cập đến việc xây dựng các khu nhà chung cư dưới 6 tầng, với mật độ xây dựng cho phép từ 60% đến 70% và đảm bảo các điều kiện tiện nghi tối thiểu Điều này có thể được xem như quỹ đất dự trữ cho sự phát triển trong tương lai.
Quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp cần tránh tập trung vào các quận nội thành, đặc biệt là những khu vực trung tâm dịch vụ và du lịch, nhằm giữ giá đất xây dựng ở mức hợp lý Việc ưu tiên xây dựng nhà cao tầng cho người thu nhập thấp trong thành phố không chỉ tiết kiệm đất mà còn giúp giảm chi phí xây dựng trên diện tích hạn chế.
Giải pháp kiến trúc đơn giản có thể được chấp nhận bằng cách thu hẹp diện tích nhà ở, giảm bớt không gian phụ và đa dạng hóa công năng sử dụng Điều này cho phép giảm diện tích các phòng ít sử dụng, chủ yếu chỉ phục vụ cho giấc ngủ ban đêm Phương án này đã được khẳng định là phù hợp với xu hướng kiến trúc toàn cầu dành cho những người có thu nhập thấp.
Kiến trúc nhà ở cho người thu nhập thấp cần được thiết kế với tiêu chuẩn trung bình, đảm bảo an toàn và bền vững Đồng thời, nhà ở phải đáp ứng yêu cầu về tiện nghi, giúp người thu nhập thấp có khả năng thuê hoặc mua với mức giá phù hợp với thu nhập và khả năng thanh toán của họ.
Để tiết kiệm quỹ đất và giảm chi phí xây dựng trên mỗi đơn vị diện tích, các thành phố nên xem xét việc xây dựng các căn hộ chung cư cao tầng, phù hợp với quy hoạch đô thị Việc xây dựng nhà chung cư từ 9 đến 10 tầng sẽ là một giải pháp hiệu quả cho vấn đề này.
Căn hộ cần có quy mô và diện tích linh hoạt, từ nhỏ cho đến vừa, phục vụ cho đối tượng độc thân với diện tích từ 20-30m², và cho các hộ gia đình nhỏ với diện tích từ 30-50m² Việc xây dựng các căn hộ lớn không phù hợp, vì chúng chỉ thích hợp cho người trung lưu và khá giả.
Kiến trúc hiện đại cần hài hòa giữa truyền thống và hiện đại, phù hợp với điều kiện tự nhiên và văn hóa xã hội của thủ đô Đối với căn hộ cho người thu nhập thấp, việc thiết kế đa dạng và đa công năng là rất quan trọng, nhằm đáp ứng nhu cầu kinh tế và khả năng tài chính của người sử dụng.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Các giải pháp kiến trúc và kết cấu cho nhà ở người thu nhập thấp cần đơn giản, hợp lý và tiện dụng, cho phép điều chỉnh bố cục, như sáp nhập hai căn hộ liền kề để tăng diện tích Thiết kế cần tính toán khả năng cải tạo và nâng cấp sau 10-20 năm khi thu nhập tăng cao mà không cần phá dỡ Đồng thời, thiết kế chung cư phải đảm bảo tính thống nhất và tạo ra môi trường sống độc lập cho từng căn hộ Các không gian nên được bố trí linh hoạt, dễ dàng thay đổi để đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng, đồng thời giảm diện tích phụ và tối ưu hóa công năng, tiết kiệm không gian cho các phòng ít sử dụng.
Giải pháp về công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật
Lựa chọn công nghệ thi công phù hợp và đơn giản, đồng thời tận dụng các cấu kiện gia công sẵn tại cơ sở sản xuất, sẽ giúp giảm giá thành xây dựng hiệu quả.
Công nghệ xây dựng cần hướng tới công nghiệp hóa và quy chuẩn hóa để tối ưu hóa quy trình thi công và sản xuất hàng loạt Điều này không chỉ giúp tăng tốc độ thi công mà còn đảm bảo tiêu chuẩn kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc và đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng.
Kết cấu nhà ở phải vững chắc, đơn giản, ổn định, chống được gió bão, theo hướng công nghiệp hóa, hạ giá thành xây dựng;
Nhà ở xã hội kiểu căn hộ, yêu cầu sử dụng hệ kết cấu khung chịu lực gạch, bê tông cốt thép lắp gép hoặc gạch xây;
Nhà ở xã hội tập thể cần đảm bảo móng nhà, tường bao che và tường ngăn giữa các phòng được xây dựng bằng vật liệu bền chắc Mái nhà phải không thấm dột và nên được lát gạch hoặc sử dụng vật liệu tối thiểu để đảm bảo chất lượng và độ bền cho công trình.
Vật liệu xây dựng cần được khai thác từ địa phương, tuy nhiên, phải đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn về kinh tế, độ bền, tuổi thọ công trình, cũng như an toàn trong điện nước và phòng chống cháy nổ.
Giải pháp giải quyết nhà ở cho một số đối tượng thu nhập thấp chủ yếu trên địa bàn Hà Nội
a) Những người làm công ăn lương( cán bộ, công nhân viên chức, các lực lượng vũ trang hưởng lương)
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
-Cải tạo khu chung cư cũ
Nhà ở của cán bộ, công nhân và viên chức tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở các chung cư cũ, nơi họ đang phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc cải thiện hoặc mua nhà mới Mật độ dân cư quá đông trong các căn hộ do gia tăng dân số và không được mở rộng diện tích sống dẫn đến nhiều thế hệ phải sống chung Bên cạnh đó, tình trạng các chung cư cũ bộc lộ nhiều vấn đề nghiêm trọng về an toàn và điều kiện sống Do đó, nghiên cứu và tìm giải pháp cho vấn đề nhà ở của nhóm người thu nhập thấp này đang trở thành yêu cầu cấp bách Một số hướng giải quyết cần được xem xét để cải thiện tình hình nhà ở cho họ.
Cải tạo và xây ốp các nhà chung cư cao tầng nhằm tăng diện tích sử dụng và hoàn thiện khu phụ, từ đó cải thiện điều kiện sống và chất lượng cuộc sống của người dân Phương án này đã được thí điểm tại một số khu tập thể Trung Tự, với dự án tại Nguyễn Công Trứ, nơi 4 tầng được mở rộng với tổng diện tích 2.057m² và 5 tầng với diện tích 1.545m² Kết quả là tăng diện tích sử dụng cho các hộ dân và huy động sự đóng góp tài chính từ cộng đồng cho việc cải tạo.
Diện tích trung bình mỗi căn hộ cải tạo chỉ đạt 43,9m², với một số hộ chỉ 25m², không đáp ứng nhu cầu sử dụng hiện tại và tương lai Căn hộ sau cải tạo có hình dạng ống, gây khó khăn trong việc sử dụng, trong khi giếng trời nhỏ (0,7x0,19m) hạn chế hiệu quả chiếu sáng và thông gió Kiến trúc mặt đứng sau cải tạo đơn điệu, thiếu sự hài hòa giữa kiến trúc cũ và mới, cho thấy đây là một phương án cải tạo nhỏ lẻ và thiếu tính đồng bộ.
Luận văn thạc sĩ về Kinh tế quy hoạch tổng thể và tòa diện nhận được sự ủng hộ từ người dân trong giai đoạn đầu, nhưng không thể đáp ứng nhu cầu lâu dài của các hộ gia đình Khi thu nhập và chất lượng cuộc sống của người dân cải thiện, nhu cầu về căn hộ tiện nghi và phù hợp với môi trường sẽ gia tăng, khiến cho mô hình điều chỉnh cục bộ hiện tại trở nên không hiệu quả và gây lãng phí.
Phá dỡ nhà cũ và xây dựng mới là giải pháp cần thiết cho các trung cư cũ xuống cấp và không đảm bảo an toàn, nhằm nâng cao điều kiện sống và cải thiện mỹ quan đô thị Dự kiến, các khu nhà mới cao tầng hiện đại sẽ được xây dựng, như đã thực hiện tại khu Kim Liên và Giản Võ Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo tính khả thi của dự án.
Dự án cải tạo nhà ở tại Giảng Võ và Thành Công sử dụng nguồn vốn ngân sách để nâng cấp cơ sở hạ tầng Nhà A3 Giảng Võ đã được xây mới từ 4 tầng với 61 căn hộ lên 6 tầng với 103 căn hộ Tương tự, nhà B7 Thành Công đã được cải tạo từ 5 tầng với 70 căn hộ lên 6 tầng với 94 căn hộ, tăng diện tích sàn từ 4.200m² lên 5.729m² Khu Kim Liên, gồm 14 nhà 4 tầng, sẽ bị phá dỡ để quy hoạch thành khu cao tầng mới Các khu nhà B10 và B7 đã hoàn thiện, với B10 cao 11 tầng chứa 284 căn hộ và tổng diện tích sàn 24.322m² Nhà A6 Giảng Võ cũng đã được xây mới từ 5 tầng với 80 căn hộ lên 9 tầng với 180 căn hộ, tương đương 11.905m² sàn.
Dự án được tài trợ bởi nguồn vốn từ các doanh nghiệp, nhằm thực hiện việc phá dỡ các nhà nguy hiểm và xây dựng mới các công trình I1, I2, I3 tại khu vực Thành Công.
Khu vực phường Giảng Võ có tổng diện tích 39 ha, bao gồm nhà ở, khách sạn, nhà thương mại và khu dịch vụ công cộng, tạo thành một tổng thể nhà ở hoàn chỉnh Nổi bật trong khu vực là khối nhà chung cư 5 tầng dành cho cán bộ, công nhân, viên chức hưởng lương cao, với 22 đơn nguyên được xây dựng bằng công nghệ lắp ghép tấm lớn Nhiều nhà đầu tư đã đăng ký tham gia xây dựng chung cư, trong đó dự án nhà C7 Giảng Võ do Tổng Công ty Đầu tư thương mại ASEAN làm chủ đầu tư đã được thành phố phê duyệt, cùng với các nhà D1, D2 Giảng Võ.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế về Phát triển Nhà thuộc Bộ Xây dựng đã đăng ký làm chủ dự án cho các nhà C4, B1, B2, B3, B4, A5 tại Giảng Võ Dự án nhà D4 Giảng Võ được Công ty Đầu tư xây dựng Sông Hồng đăng ký làm chủ dự án, trong khi Công ty Kinh doanh Nhà số 1 thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội là chủ dự án cho các nhà còn lại.
Mặc dù nhiều dự án đã được quy hoạch chi tiết, nhưng hiện tại chúng vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai thực tế Tình trạng này tương tự như các thành phố lớn trên cả nước, nơi quỹ nhà chung cư phát triển chủ yếu dưới thời bao cấp.
Hà Nội đang đối mặt với thách thức trong việc cải tạo chung cư cũ, với hơn 1 triệu m² nhà ở và 33 nghìn hộ dân sinh sống tại 23 khu chung cư và 10 khu nhà tập thể thấp tầng Những khó khăn chính bao gồm nguồn kinh phí lớn cần thiết cho việc cải tạo, việc bố trí quỹ nhà tái định cư cho cư dân, và lựa chọn các phương án cải tạo khả thi để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các chính sách cải tạo, cho phép nhà đầu tư chủ động hơn trong việc huy động vốn, lập phương án khả thi, và thương lượng trực tiếp với cư dân Các doanh nghiệp nhìn nhận đây là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn do vị trí đắc địa của các chung cư Tuy nhiên, để tăng cường sức hấp dẫn đầu tư, cần có giải pháp đồng bộ về giải tỏa tái định cư, huy động vốn, quy hoạch kiến trúc, và quy trình thủ tục rõ ràng, nhanh chóng.
Một số phương án cụ thể
Ban chỉ đạo xây dựng chung cư cũ được thành lập trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nhằm phê duyệt quy hoạch và mẫu nhà chung cư Ban chỉ đạo sẽ tổ chức đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư, với mục tiêu đảm bảo tiêu chí chọn nhà đầu tư phù hợp.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhiều( Ban Chỉ đạo nhận được nhiều căn hộ), tốt( mẫu mã, chất lượng căn hộ tốt), nhanh( nhận căn hộ nhanh nhất).
Phương thức đầu tư theo hướng Ban Chỉ đạo cho phép thu lợi nhuận mà không cần bỏ vốn đầu tư ban đầu Chẳng hạn, trong một khu dân cư cũ 5 tầng với 1.000 căn hộ, việc xây dựng khu mới 20-25 tầng với 2.000 căn hộ sẽ giúp chủ đầu tư nhận 30% căn hộ (tương đương 600 căn) và giao cho Ban Chỉ đạo 1.400 căn (lợi nhuận 400 căn) sau khi giải tỏa 1.000 căn hộ Ban Chỉ đạo chỉ cần đầu tư ban đầu để lo tái định cư trong thời gian thi công Sau khi triển khai một số dự án, Ban Chỉ đạo đã hình thành quỹ nhà để chủ động bố trí tái định cư cho các dự án tiếp theo.
Chủ đầu tư cần là người thắng thầu khi đáp ứng đủ ba chỉ tiêu đã được nêu Họ có quyền thực hiện các thủ tục xây dựng, bao gồm thẩm tra thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư, cùng với việc khởi công xây dựng.
Phát triển nhà ở thông qua các dự án khu đô thị mới
Trong những năm gần đây, thủ đô đã trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ với nhiều dự án phát triển khu đô thị mới, mang lại diện mạo khang trang và hiện đại Nhờ vào các dự án này, quỹ nhà ở của thành phố được nâng cao, cải thiện điều kiện sống cho người dân, đặc biệt là cán bộ, công nhân viên chức Mục tiêu chính của các dự án khu đô thị mới là xây dựng các chung cư cao tầng và các công trình nhà ở hiện đại với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.