CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là khái niệm phổ biến toàn cầu, được biết đến với tên gọi "Real estate" trong tiếng Anh, "ImmobiliÐ" trong tiếng Pháp và "địa sản" trong tiếng Trung Quốc Tại Việt Nam, theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài Một tài sản được coi là bất động sản khi nó đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất công năng, hình thái của nó không thay đổi,
1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt có 8 đặc điểm cụ thể sau:
Bất động sản là tài sản không di dời được, gắn liền với đất đai và có tính cố định về vị trí Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể và chịu ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền, thể hiện qua tuổi thọ kinh tế và vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại và giá trị của bất động sản đó.
Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm
Thứ tƣ, bất động sản mang tính cá biệt Không có bất động sản nào giống bất động sản nào
Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng của VHXH, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Thứ sáu, bất động sản mang tính ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn
Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn
Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của pháp luật và chính sách của Nhà nước
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, dựa trên quan niệm đã nêu, chúng ta có thể chia bất động sản thành ba nhóm chính.
Đất đai là yếu tố thiết yếu và cơ bản nhất trong bất động sản (BĐS), vì không có đất đai thì không thể hình thành BĐS Mỗi loại BĐS đều gắn liền với đất đai, do đó, đất đai không chỉ là một loại BĐS mà còn là thành phần cấu thành của các BĐS khác Tuy nhiên, không phải tất cả đất đai đều được xem là BĐS; chỉ những diện tích đất không di dời hoặc di dời không đáng kể, có chủ quyền rõ ràng và được định giá theo các tiêu chuẩn cụ thể mới được công nhận là BĐS.
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm nhà cửa xây dựng cố định hoặc có thể di dời một cách không đáng kể Các công trình này không thể tách rời khỏi đất đai và phải có khả năng đo lường, lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn nhất định.
Các tài sản liên quan đến đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cùng với các cơ sở du lịch, vui chơi và thể thao Ngoài ra, một số công trình khai thác mỏ và các tài sản khác cũng được quy định bởi pháp luật.
Việc phân loại bất động sản giúp người định giá hiểu rõ bản chất và các đặc điểm riêng biệt của từng loại tài sản, từ đó xác định giá trị chính xác hơn Bất động sản cũng có thể được phân chia theo tình trạng sử dụng, quyền sở hữu hoặc chức năng sử dụng, điều này góp phần vào quá trình định giá hiệu quả.
1.1.2 Bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là tài sản được dùng để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, giúp chủ sở hữu đáp ứng nhu cầu tài chính của mình.
Bất động sản thế chấp có những đặc điểm nhƣ sau:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường Khi thế chấp, để bảo đảm an toàn cho ngân hàng, giá trị bất động sản thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường hiện tại Thông thường, giá trị bất động sản thế chấp được tính dựa trên mức giá tại thời điểm thị trường xấu nhất, dẫn đến việc giá có thể ở mức thấp nhất.
Bất động sản không thể di dời, do đó việc thế chấp bất động sản chỉ liên quan đến các quyền như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chứ không phải là thực thể vật chất Theo quy định hiện hành, đất đai tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu của toàn dân, trong khi các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu Điều này phân biệt tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp với tài sản cầm cố, vì tài sản cầm cố là hiện vật, còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền liên quan đến bất động sản.
Thế chấp bất động sản chủ yếu liên quan đến việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng và khai thác bất động sản, nhưng không được phép chuyển nhượng hay giao dịch trên thị trường Do đó, khi thế chấp bất động sản tại ngân hàng, người chủ chỉ giữ quyền sử dụng mà không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.
1.1.2.2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản là tài sản đảm bảo quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của ngân hàng thương mại Các tài sản này bao gồm đất đai, nhà ở, nhà xưởng và công trình xây dựng gắn liền với đất Chúng có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, như lợi tức từ việc sử dụng bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay và các công trình xây dựng sắp tới Để được chấp nhận làm tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, bất động sản cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
Tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp bất động sản, bên thế chấp phải sở hữu quyền tài sản của bất động sản đó Đặc biệt, bất động sản phải không có tranh chấp, nghĩa là chủ sở hữu không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Định giá bất động sản( ĐGBĐS) nói chung là việc ƣớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Từ khái niệm trên, ta có thể đƣa ra 4 đặc trƣng cơ bản về ĐGBĐS nhƣ sau:
ĐGBĐS là quá trình đánh giá hoặc ước lượng quyền sở hữu bất động sản (BĐS) và quyền nhận các khoản thu nhập cụ thể từ BĐS của một chủ thể.
ĐGBĐS là quá trình xác định giá trị bất động sản, giúp người mua, người bán và nhà đầu tư có cơ sở để đàm phán và đưa ra quyết định tối ưu nhất.
ĐGBĐS là quá trình xây dựng một hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp tối ưu để xác định giá trị bất động sản theo từng tình huống, mục đích và cơ sở định giá cụ thể.
ĐGBĐS là quá trình đánh giá mức độ hữu ích của bất động sản dựa trên hiểu biết sâu sắc về nó trong một môi trường và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho một mục tiêu nhất định Trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, định giá bất động sản liên quan đến việc xác định giá trị của tài sản thế chấp, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền, từ đó quyết định mức cho vay một cách khách quan và khoa học.
1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại có vai trò quan trọng và ngày càng đƣợc quan tâm Xuất phát từ rủi ro tín dụng luôn tiềm ẩn và khó lường, nếu xảy ra với mức độ và quy mô lớn có thể dẫn đến khả năng đổ vỡ của cả một hệ thống ngân hàng và kéo theo sự suy thoái kinh tế ở diện rộng Khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2011 có hệ lụy từ sự đổ vỡ hệ thống ngân hàng Mỹ năm 2008 có nguyên nhân sâu xa từ những sai lầm trong công tác định giá BĐS Định giá BĐS thế chấp không chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng, trong đó có hoạt động cho vay của ngân hàng mà còn để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao, điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác cho vay của ngân hàng
Ngân hàng luôn đặt ra hai mục tiêu quan trọng là đảm bảo an toàn và sinh lợi cho nguồn vốn Để khoản vay hiệu quả, việc thu hồi vốn là yếu tố then chốt Bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm khả năng trả nợ của khách hàng Nếu định giá BĐS thế chấp quá thấp, khách hàng sẽ bị hạn chế trong việc vay vốn; ngược lại, nếu định giá quá cao, ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro thu hồi nợ khi khách hàng không còn khả năng thanh toán, dẫn đến việc phải thanh lý BĐS với giá thấp hơn, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Công tác định giá bất động sản trong cho vay là yếu tố quan trọng giúp ngân hàng xác định mức cho vay tối đa và thời hạn cho vay, đồng thời đảm bảo các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong hoạt động hiệu quả.
1.2.3.Các nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị bất động sản (BĐS) được hình thành từ nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu có khả năng thanh toán Khi định giá BĐS, định giá viên cần xem xét và áp dụng các quy định và nguyên lý kinh tế liên quan Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của tài sản cụ thể là bản chất của định giá BĐS, vì vậy những nguyên tắc cơ bản này là hướng dẫn quan trọng trong quá trình định giá Định giá viên phải nghiên cứu và vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận chính xác về giá trị của BĐS.
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng bất động sản hiệu quả nhất là việc khai thác tối ưu tài sản vật chất, đảm bảo tính hợp lý, hợp pháp và khả thi về tài chính, đồng thời mang lại giá trị cao nhất khi định giá.
Mỗi bất động sản (BĐS) có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại các lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị của BĐS được xác định dựa trên khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó.
Con người luôn tìm cách khai thác tối đa lợi ích từ bất động sản (BĐS) để bù đắp chi phí đầu tư Quyết định đầu tư vào BĐS thường dựa trên tiềm năng lợi nhuận cao nhất mà nó có thể mang lại Do đó, giá trị của một BĐS được công nhận khi nó được sử dụng một cách hiệu quả và tốt nhất.
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí có một BĐS tương đương
Nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản là người mua thận trọng sẽ không chi tiền nếu có thể tìm thấy một bất động sản tương tự với giá thấp hơn Đây là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp phổ biến nhất trong hệ thống các phương pháp định giá.
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
- Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đƣợc quyết định bởi những lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư
Nguyên tắc giá trị bất động sản (BĐS) được xây dựng dựa trên định nghĩa rằng giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản này mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Giá trị của bất động sản (BĐS) hay các bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của những yếu tố này, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của BĐS Sự có mặt của các yếu tố tích cực có thể làm tăng giá trị, trong khi sự thiếu hụt hoặc sự hiện diện của yếu tố tiêu cực có thể dẫn đến sự giảm giá trị của toàn bộ BĐS.
KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
1.3.1 Kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa
1.3.1.1 Cơ sở pháp lý trong công tác định giá BĐS
Hiện nay, có nhiều văn bản quan trọng liên quan đến định giá tài sản và bất động sản Dưới đây là một số văn bản áp dụng trong việc định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Chính sách Xã hội Đống Đa.
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của Chính Phủ đã sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP, nhằm cải thiện quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Sự điều chỉnh này nhằm tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của bên cho vay, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng trong nền kinh tế Nghị định mới cũng nhấn mạnh vai trò của các tổ chức tín dụng trong việc quản lý và sử dụng nguồn vốn vay một cách hiệu quả.
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các TCTD
Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT quy định chi tiết về quy trình và thủ tục đăng ký cũng như cung cấp thông tin liên quan đến thế chấp và bảo lãnh tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Văn bản này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý tài sản đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá
- Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 của hội đồng quản trị ngân hàng công thương
1.3.1.2 Phương pháp định giá BĐS tại chi nhánh
Tại chi nhánh, tài sản đảm bảo cho vay chủ yếu là bất động sản, chiếm khoảng 60%, tiếp theo là máy móc thiết bị với 38,8%, trong khi giấy tờ có giá chỉ chiếm 1,2% dư nợ cho vay Do đó, phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh chủ yếu áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
Chi nhánh NHCTĐĐ thực hiện định giá bất động sản dựa trên giá thị trường, tuy nhiên, quá trình này chủ yếu dựa vào khung giá đất của thành phố Mặc dù có tham khảo giá đất trên thị trường, nhưng chi nhánh không áp dụng hoàn toàn giá thị trường trong việc định giá.
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, chi nhánh không định giá mà định giá giá trị lợi thế thương mại của mảnh đất đó
Đối với tài sản trên đất, việc định giá dựa vào giá trị còn lại của tài sản đã qua sử dụng và giá trị mới xây dựng theo bản quyết toán xây dựng của khách hàng đối với tài sản mới hình thành.
Phương pháp định giá của chi nhánh thường đơn giản, nhưng dễ dẫn đến sai lệch trong việc xác định giá trị tài sản Việc dựa vào thông tin từ khách hàng để định giá bất động sản có thể tạo cơ hội cho những hành vi gian lận, nhằm mục đích vay vốn, từ đó khiến chi nhánh phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn.
1.3.1.3.Quy trình định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh
Khi khách hàng đến vay vốn tại ngân hàng, cán bộ tín dụng cần thiết lập hồ sơ vay vốn và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ Sau đó, cán bộ tiến hành xác định giá trị bất động sản để xác định mức cho vay Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, quy trình định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay được thực hiện qua các bước cụ thể.
Bước 1: Thành lập tổ định giá
Tổ định giá do giám đốc NHCT quyết định, tối thiểu gồm 2 người Nếu bất động sản (BĐS) được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay trên 500 triệu đồng, tổ định giá cần có thêm 1 lãnh đạo từ phòng tín dụng hoặc phòng khách hàng Đối với BĐS có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc các BĐS phức tạp, tổ định giá phải có thêm 1 thành viên từ ban giám đốc.
NHCT sẽ thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong trường hợp: Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng
Các bên không thỏa thuận đƣợc giá trị BĐS
Bước 2: Xác định BĐS mục tiêu là loại BĐS nào? Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá
Bước 3: Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
- Các tài liệu về BĐS: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định chi thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng…
- Các văn bản pháp luật có liên quan
- Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự
- Tình hình cung cầu loại BĐS đó trên thị trường
Bước 4: Khảo sát thực tế
Xác định vị trí và đặc điểm của bất động sản là rất quan trọng, bao gồm việc xem xét gần các đoạn đường nào, vị trí có thuận lợi hay không, và quang cảnh môi trường xung quanh Cần nắm rõ tổng diện tích đất được phép xây dựng, diện tích sàn xây dựng, cũng như diện tích đã sử dụng và chưa sử dụng Đồng thời, đánh giá mức độ hao mòn và khả năng có tranh chấp là những yếu tố không thể bỏ qua.
Bước 5 trong quy trình định giá bất động sản là phân tích tài liệu đã thu thập và ước tính giá trị bất động sản Đối với đất, sau khi khảo sát thực tế, cán bộ thẩm định sẽ so sánh với các bất động sản tương đồng đã giao dịch gần thời điểm định giá và đối chiếu với khung giá đất do UBND thành phố quy định Đối với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách đánh giá lại giá trị còn lại dựa trên tài liệu thu thập được.
Bước 6: Khách hàng và ngân hàng thống nhất giá trị ước tính của bất động sản đã được định giá Khi hai bên đạt được sự đồng thuận, hợp đồng sẽ được ký kết.
Trong bước 7, cán bộ định giá sẽ lập văn bản xác định kết quả định giá, bao gồm thời gian thẩm định, tên cán bộ thực hiện, các căn cứ định giá và giá trị của bất động sản được định giá.
Quy trình định giá tại chi nhánh NHCT Đống Đa được thực hiện một cách bài bản và khoa học bởi các cán bộ tín dụng, đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt Thông tin và tài liệu thu thập được đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản một cách kịp thời và tương đối chính xác.
1.3.2 Kinh nghiệm đinh giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng GP Bank chi nhánh Hoàn Kiếm
1.3.2.1 Cơ sở pháp lý trong công tác định giá BĐS
Tại GP Bank, công tác định giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo các văn bản luật hiện hành, với sự chú trọng đặc biệt đối với bất động sản do tính chất khác biệt và đặc thù của nó Các quy định pháp luật và quy chế riêng của ngân hàng áp dụng cho bất động sản phức tạp hơn so với các loại tài sản bảo đảm khác Việc định giá bất động sản tại GP Bank được thực hiện dựa trên các tiêu chí cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12; Luật đất đai số
13/2003/QH11; Luật dân sự số 33/2005/QH11; Luật nhà ở số 56/2005/QH11
- Điều lệ của Ngân hàng Thương mại cổ phần Dầu Khí Toàn Cầu
- Quyết định số 1032/2007 của Hội đồng Quản trị về Quy chế bảo đảm tiền vay
- Quy định về tổ chức và hoạt động của Phòng Định giá tài sản bảo đảm Hội sở và Phòng Định giá tài sản bảo đảm Phía Nam
- Quyết định số 1868/2010/QĐ-TGĐ ngày 01/12/2010 về việc sửa đổi bổ sung Quy định về bảo đảm tiền vay hết hiệu lực thi hành
- Quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/8/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản bảo đảm
1.3.2.2 Phương pháp định giá tại GP Bank
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
2.2.1 Cơ sở pháp lý và những quy định trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Thăng Long
Việc định giá tài sản thế chấp tại chi nhánh Sacombank Thăng Long tuân thủ các văn bản luật hiện hành Đặc biệt, đối với bất động sản, quy trình này phức tạp hơn do tính chất đặc thù của loại tài sản này, yêu cầu áp dụng nhiều quy định và văn bản pháp lý của ngân hàng hơn so với các loại tài sản đảm bảo khác.
*Các văn bản pháp luật:
- Luật dân sự số 33/2005/QH11
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12;
- Luật đất đai số 45/2013/QH13
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13
*Các văn bản dưới luật:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ban hành ngày 25 tháng 12 năm 2003, của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định số 75/2008/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 09/6/2008 Những quy định này nhằm mục đích cải thiện quản lý giá cả và đảm bảo tính minh bạch trong thị trường.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tƣ số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính đã ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiếp theo là Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005, cũng của Bộ trưởng Bộ Tài chính, nhằm bổ sung thêm 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Những quyết định này đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng và tính minh bạch của hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
- Quyết định số 1868/2010/QĐ-TGĐ ngày 01/12/2010 về việc sửa đổi bổ sung Quy định về bảo đảm tiền vay hết hiệu lực thi hành
- Quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/8/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản bảo đảm
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
*Các quy định của ngân hàng: a Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Để được vay vốn, bất động sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý và sử dụng của khách hàng vay Khách hàng cần cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành Tất cả giấy tờ phải là bản gốc, và khách hàng phải thông báo cho Sacombank về số lượng bản gốc cũng như chủ thể giữ bản gốc Nếu khách hàng không giao lại toàn bộ bản gốc cho ngân hàng hoặc sử dụng bản gốc khác để thế chấp, họ sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc này, ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng.
Thứ hai, thuộc loại tài sản đƣợc phép giao dịch và có tính thanh khoản cao
Tài sản được phép giao dịch là những tài sản mà pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp mà không bị hạn chế Để đảm bảo an toàn cho các giao dịch, tài sản đảm bảo cần phải có khả năng thanh khoản và có thể chuyển nhượng, giúp Sacombank dễ dàng xử lý trong trường hợp cần thu hồi nợ vay.
Thứ ba, không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
Theo quy định của pháp luật, các tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm có trách nhiệm mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời gian cầm cố hoặc thế chấp.
Chi nhánh Thăng Long đã đƣa ra một số điều kiện cụ thể đối với BĐS thế chấp nhƣ sau:
Bảng 2.4: Điều kiện đối với BĐS thế chấp tại chi nhánh Thăng Long
STT Tiêu chí Chi tiết
1 Loại TSĐB Là các loại tài sản sau với điều kiện đƣợc phép thế chấp theo quy định của pháp luật, Sacombank:
BĐS có giấy chủ quyền (GCQ);
Bất động sản thuộc các dự án chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCQ) như nhà, đất dự án và căn hộ chung cư gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục nhận thế chấp Theo hướng dẫn số 60/2014/HD-TGĐ ngày 7/7/2014, các dự án này chưa được cấp GCQ, điều này ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và giao dịch của chủ sở hữu.
Tài sản gắn liền với đất
2 Giá trị định giá tối 300 triệu đồng thiểu/1BĐS
3 Diện tích mặt bằng tối thiểu
- BĐS là Quyền sử dụng đất tại mặt đường/ phố có :
Đang có công trình xây dựng đƣợc sử dụng làm cửa hàng/ ki ốt kinh doanh;
- BĐS là Quyền sử dụng đất khác: ≥ 25m 2
- BĐS là nhà dự án chƣa có GCQ: ≥50m 2
- Căn hộ chung cƣ (CHCC có hoặc chƣa có GCQ/ Nhà tập thể: ≥30m 2
4 Điều kiện vị trí của
- Tại tỉnh /TP nơi Sacombank có địa điểm kinh doanh
Bất động sản nằm trên các mặt đường hoặc phố thuộc nội thành và nội thị của các thành phố, hoặc trên các tuyến đường được Sacombank công nhận, đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư.
Bất động sản thuộc danh mục tuyến đường nằm trong ngõ có chiều rộng cắt ngang nhỏ nhất từ đường phố đến bất động sản thế chấp.
Đối với các thành phố trực thuộc TW:
Đối với các tỉnh/TP khác:
- Khoảng cách từ BĐS thế chấp tới danh mục tuyến đường được nhận do Sacombank ban hành từng thời kỳ thỏa mãn điều kiện:
Nội thành: không yêu cầu
5 BĐS là đất nông nghiệp
- Tiêu chí nhận: theo hướng dẫn số 89/2013/HD-TGĐ và cácvăn bản sửa đổi/bổ sung/thay thế nếu có
- Thẩm định và phê duyệt sẽ đƣợc thực hiện theo Quy định phê duyệt tín dụng hiện hành b Tổ chức công tác định giá
Việc thẩm định và xác định giá trị bất động sản được thực hiện bởi các tổ định giá tài sản bảo đảm thuộc phòng kinh doanh tại các chi nhánh của Sacombank.
Việc định giá bất động sản cần tuân thủ phương pháp khoa học để đảm bảo tính khách quan, chính xác và kịp thời, đồng thời phải tuân theo quy định của Sacombank và pháp luật liên quan Trong quá trình định giá, cần xem xét cả giá trị kinh tế và giá trị pháp lý của tài sản.
Cán bộ định giá tài sản bảo đảm cần từ chối thực hiện việc định giá và báo cáo cho Lãnh đạo Tổ định giá tài sản bảo đảm để chỉ định cán bộ khác thay thế trong những trường hợp cụ thể.
- Có quan hệ với chủ bất động sản và/hoặc Bên vay nhƣ quan hệ huyết thống, hôn nhân, hộ hàng, bạn bè thân thiết, quan hệ kinh tế…;
Cán bộ định giá tài sản có thể gặp phải nhiều tình huống mà sự vô tư và khách quan trong quá trình định giá bị ảnh hưởng, điều này có thể dẫn đến những sai lệch trong kết quả định giá Các yếu tố như mối quan hệ cá nhân, áp lực từ bên ngoài hoặc lợi ích tài chính có thể làm giảm tính chính xác và công bằng của quá trình định giá Do đó, việc nhận diện và quản lý những yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo tính khách quan trong công việc định giá tài sản.
Trong thời gian bảo đảm tiền vay, tối đa 12 tháng một lần, Tổ định giá của chi nhánh phải tiến hành đánh giá lại tài sản bảo đảm và lập báo cáo định giá theo quy định Nếu giá trị tài sản thay đổi sau khi định giá lại, cần lập biên bản kiểm tra đánh giá lại với bên bảo đảm và thực hiện điều chỉnh giá trị tài sản.
Nếu Tổ định giá tài sản bảo đảm không đủ khả năng định giá, họ có thể đề xuất Ban Tổng Giám đốc thuê cơ quan thẩm định giá bên ngoài Trong trường hợp này, chi nhánh cần thỏa thuận với khách hàng về việc thuê tổ chức chuyên môn để xác định giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay, và mọi chi phí liên quan sẽ do khách hàng chịu.
2.2.2 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Thăng Long
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
2.3.1 Kết quả đạt đƣợc trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Thăng Long
Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng tại ngân hàng, sự nỗ lực của cán bộ tín dụng đã giúp công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Thăng Long ngày càng hoàn thiện hơn.
Ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long đã tuân thủ đầy đủ và cập nhật kịp thời các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động và công tác định giá tài sản đảm bảo.
Về phương pháp định giá:
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, cán bộ định giá thực hiện thu thập thông tin từ 03-05 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá, bao gồm mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, và các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và xã hội Để xác định giá trị thửa đất, cán bộ sẽ tính bình quân số học các mức giá đã điều chỉnh của các thửa đất so sánh, đồng thời đảm bảo giá đất không vượt quá 2 lần khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm định giá.
Về quy trình định giá:
Các quy trình và quy định về định giá được xây dựng phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại, dựa trên các văn bản pháp quy và chuẩn mực định giá Những quy định này cũng xem xét các rủi ro đặc thù của ngân hàng Để đảm bảo tính chính xác, tất cả quy trình tín dụng đều được tham khảo ý kiến từ các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực ngân hàng và định giá bất động sản Các cán bộ thẩm định thực hiện việc thẩm định tài sản, đặc biệt là bất động sản, theo đúng quy trình đã được ngân hàng quy định.
Trong quá trình định giá bất động sản, ngân hàng luôn chú trọng đến việc đảm bảo giá trị định giá sát với giá thực tế trên thị trường Thông tin được sử dụng cho định giá được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như báo chí, internet, ý kiến từ các công ty bất động sản và người dân địa phương, nhằm phản ánh chính xác diễn biến thị trường Đối với những bất động sản đặc biệt hoặc có giá trị lớn, ngân hàng sẽ tham khảo thêm ý kiến từ các tổ chức định giá chuyên nghiệp để đảm bảo kết quả chính xác nhất Chất lượng định giá đã được khách hàng công nhận và đánh giá cao.
2.3.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Sacombank chi nhánh Thăng Long đã có nhiều cải tiến, nhưng vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục trong công tác này.
Trong công tác định giá, cán bộ định giá tại chi nhánh thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Tuy nhiên, theo hướng dẫn, giá của các bất động sản so sánh phải dựa trên giá giao dịch thực tế, trong khi thực tế, các cán bộ định giá thường sử dụng giá rao bán.
Do đó dẫn đến những chênh lệch trong kết quả định giá
Phương pháp định giá bất động sản (BĐS) rất hữu ích cho các khu vực có giao dịch thường xuyên và nhiều BĐS tương đồng để so sánh Tuy nhiên, đối với những BĐS ít giao dịch và thiếu thông tin so sánh, việc xác định giá trị chính xác trở nên khó khăn và không đáng tin cậy Ngoài ra, việc thu thập thông tin chất lượng và có cơ sở điều chỉnh rõ ràng cũng là thách thức lớn đối với nhân viên định giá.
Chi nhánh thiếu kinh nghiệm trong việc áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá, dẫn đến việc ngân hàng phải thuê công ty thẩm định giá khi có BĐS thế chấp phức tạp Điều này không chỉ làm tăng chi phí cho ngân hàng mà còn ảnh hưởng đến lợi nhuận trong hợp đồng tín dụng.
Về quy trình định giá:
Thứ nhất, công tác lập kế hoạch định giá chƣa đƣợc chi nhánh đƣa vào quy định chi tiết trong quy trình định giá tài sản
Cán bộ định giá thường gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc thông tin thu thập không hoàn toàn tin cậy Nhiều nguồn thông tin gây nhiễu làm cho giá cả thị trường trở nên thiếu chính xác và biến động thất thường, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Do đó, việc sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản thế chấp có thể dẫn đến kết quả không chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường.
Khi định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo, cán bộ định giá cần cung cấp thêm thông tin quan trọng như yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường và động thái của người mua, người bán tiềm năng Những yếu tố này là yêu cầu thiết yếu trong quy trình định giá tài sản đảm bảo.
Về công tác tổ chức định giá:
Tại Sacombank, bộ phận định giá tài sản đảm bảo chưa được thành lập riêng biệt, khiến quy trình định giá vẫn gắn liền với quy trình cấp tín dụng Hệ quả là cán bộ định giá thiếu chuyên nghiệp, với tỷ lệ cán bộ được đào tạo chuyên môn về thẩm định giá ở mức thấp.
2.3.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan
Khách hàng vay tiền thường cung cấp thông tin sai lệch hoặc giả mạo giấy tờ để dễ dàng được phê duyệt khoản vay lớn trong thời gian ngắn Hành động này gây khó khăn cho người định giá trong quá trình thẩm định giá trị thực của khoản vay.
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa ổn định, với tình trạng đầu cơ và lách luật diễn ra phổ biến Trong các giao dịch mua bán, bên mua và bên bán thường không công khai giá giao dịch thực tế, dẫn đến thông tin mua bán không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Điều này khiến cho thông tin mà các cán bộ định giá thu thập được không chắc chắn phản ánh chính xác giá trị thị trường và giá trị của bất động sản thế chấp.
Từ phía cơ quan nhà nước:
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản, nhưng vẫn chưa phát huy hết hiệu quả của các chính sách và văn bản pháp luật liên quan, dẫn đến tình trạng chồng chéo và bất cập Việc thu thập thông tin từ cán bộ định giá thường cần sự hợp tác với các cơ quan khác, nhưng thông tin được cung cấp thường chậm trễ, không đáp ứng kịp thời nhu cầu Mặc dù thông tin từ các phương tiện truyền thông đại chúng rất nhanh chóng, nhưng nhiều khi không phản ánh đúng giá thực tế của các bất động sản.
Năng lực của cán bộ định giá:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK
Định hướng phát triển hoạt động của Sacombank trong thời gian tới
Sacombank xác định giai đoạn 2015-2020 là giai đoạn đẩy mạnh bán lẻ, tăng cường bán buôn nhằm mở rộng thị phần, phát huy thế mạnh mạng lưới, công nghệ
… để khẳng định vị thế ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam Mục tiêu mà Sacombank muốn đạt đƣợc đến năm 2020 nhƣ sau:
Top 10 ngân hàng hàng đầu khu vực Đông Nam Á
Lợi nhuận trước thuế tăng trưởng bình quân 19%
Vốn chủ sở hữu tăng trưởng bình quân 14%
Tổng tài sản tăng trưởng bình quân 15%
Bước sang năm 2016, Sacombank đối mặt với nhiều thách thức nhưng vẫn quyết tâm phát triển theo Chiến lược phát triển 2015-2020 Ngân hàng luôn tuân thủ chính sách tiền tệ của Chính phủ và NHNN, đồng thời không ngừng đổi mới và sáng tạo để tối đa hóa lợi thế cạnh tranh Sacombank mạnh dạn điều chỉnh và khắc phục những hạn chế, khẳng định vị thế tiên phong trong ngành, nâng cao khả năng thích ứng với biến động thị trường, và tăng cường hoạt động kinh doanh cũng như điều tiết hợp lý các nguồn lực.
Tăng trưởng nguồn vốn huy động một cách vững chắc là ưu tiên hàng đầu, với sự chú trọng đến yếu tố giá nhằm nâng cao khả năng sinh lời Đồng thời, cần xem xét các yếu tố trung và dài hạn để giảm thiểu rủi ro liên quan đến kỳ hạn.
Tăng trưởng tín dụng có chọn lọc, ưu tiên khách hàng bán lẻ và củng cố mối quan hệ với các doanh nghiệp cung cấp đa dạng sản phẩm, dịch vụ nhằm khai thác hệ khách hàng của những doanh nghiệp này.
Để đảm bảo cơ cấu nợ lành mạnh và đáp ứng yêu cầu của chính sách mới từ NHNN, cần tập trung vào việc giải quyết nợ cơ cấu và nợ xấu, bao gồm cả nợ đã bán cho VAMC Đồng thời, cần tái cơ cấu tài sản nợ và tài sản có theo hướng tăng tỷ trọng tài sản sinh lời và giảm các khoản không sinh lời, đặc biệt là các khoản phải thu.
Phát huy hệ thống mạng lưới theo chiều sâu và nâng cao quy mô hoạt động của các PGD trong bối cảnh NHNN hạn chế mở thêm điểm giao dịch Cần khảo sát, đánh giá và củng cố mạnh mẽ các PGD kém hiệu quả Đồng thời, chi nhánh cần phát huy vai trò đầu tàu trong việc định hướng và quản lý các đơn vị trực thuộc, nhằm đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả ngày càng cao.
Đa dạng hóa SPDV theo hướng thiết kế các bộ sản phẩm trọn gói, các sản phẩm đặc thù
Hoàn thiện công tác tái cấu trúc, tăng cường năng lực bán hàng song hành cùng với cơ chế quản lý, kiểm soát rủi ro
Tiếp tục nâng cao hoạt động truyền thông, nâng tầm vị thế, hình ảnh của Sacombank trên thị trường
Công tác định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo ngân hàng hoạt động an toàn và thu hồi đầy đủ nguồn vốn khi khách hàng gặp rủi ro.
Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Sacombank chi nhánh Thăng Long
3.2.1 Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
Tại chi nhánh Thăng Long, phương pháp so sánh và chi phí vẫn được ưa chuộng nhờ tính thuyết phục cao và sự đơn giản trong áp dụng Tuy nhiên, đối với những BĐS đặc thù, khó định giá và ít giao dịch, cần kết hợp với các phương pháp khác như thu nhập, thặng dư và lợi nhuận để đạt kết quả chính xác hơn Để nâng cao hiệu quả định giá BĐS, ngân hàng cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất cho tất cả loại hình BĐS, đồng thời hoàn thiện các phương pháp này phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng.
Ngân hàng cần tăng cường nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan Việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết cho từng loại tài sản sẽ giúp chuẩn hóa quy trình định giá, đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng Điều này không chỉ hạn chế việc thẩm định giá dựa trên kinh nghiệm và cảm tính mà còn giảm thiểu bất đồng quan điểm trong tổ định giá của chi nhánh khi thực hiện đánh giá tài sản.
3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá
Quy trình định giá chuẩn mực giúp giảm rủi ro cho vay và tổn thất ngân hàng, nâng cao chất lượng cho vay và năng lực cạnh tranh trên thị trường Việc xây dựng quy trình định giá theo mẫu chuẩn quốc gia là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường định giá BĐS nước ta còn yếu kém Hiện tại, các văn bản hướng dẫn về quy trình và thủ tục định giá BĐS thế chấp vẫn chưa đầy đủ.
Ngân hàng cần thống nhất quy trình và các bước định giá để nâng cao tính chính xác và chuyên nghiệp trong công tác định giá, từ đó cải thiện quản lý giá BĐS và hoạt động định giá trong toàn hệ thống Các bước thực hiện cần có sự tương tác giữa dữ liệu BĐS nội bộ và thông tin thị trường, cùng với ý kiến độc lập từ chuyên viên thẩm định và chuyên gia bên ngoài Giá thẩm định cần phải phù hợp với khung giá đất theo quy định của nhà nước và giá thị trường, đảm bảo rằng kết quả thẩm định không chỉ đáp ứng yêu cầu của ngân hàng mà còn được khách hàng chấp nhận và hài lòng.
Thứ nhất, xây dựng bước lập kế hoạch trong quy trình định giá BĐS
Tại Sacombank, quy trình lập kế hoạch định giá chưa được quy định chi tiết, mặc dù đây là bước quan trọng để thực hiện ĐGBĐS một cách hệ thống và có tổ chức Lập kế hoạch ĐGBĐS yêu cầu người định giá dự kiến các công việc cần thực hiện theo thứ tự và thời gian nhất định, nhằm đảm bảo hiệu quả và chất lượng của quá trình định giá Việc này giúp xác định rõ ràng các bước công việc cần làm và thời gian thực hiện, từ đó hoàn thành công tác định giá đúng hạn.
Căn cứ vào hồ sơ ĐGBĐS, cán bộ định giá cần:
Lên thời gian biểu làm việc, lên chương trình công tác phù hợp với thời gian cần hoàn thành công tác định giá
Lên kế hoạch thu thập tài liệu liên quan đến bất động sản là bước quan trọng, bao gồm các yếu tố như quy hoạch, môi trường, chính sách Nhà nước và tình hình thị trường Cán bộ định giá cần xác định rõ địa điểm thu thập tài liệu để đảm bảo thông tin chính xác và đầy đủ về cung cầu bất động sản.
Để thực hiện việc định giá bất động sản, cần lập kế hoạch khảo sát thực tế cho bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh Điều này đặc biệt quan trọng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc các phương pháp khác có liên quan đến yếu tố so sánh.
Xác định phương pháp ĐGBĐS
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Thứ hai, chú trọng bước thu thập và phân tích thông tin
Trong quy trình định giá sáu bước của Sacombank, bước phân tích thông tin thu thập chưa được quy định chi tiết, mặc dù đây là công việc quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Việc thiếu cụ thể hóa bước này gây khó khăn cho cán bộ định giá trong quá trình thực hiện Để hoàn thiện quy trình, sau khi thu thập thông tin về tài sản, cần tiến hành phân tích thông tin một cách rõ ràng Cán bộ định giá cần dựa trên tài liệu đã có để thực hiện các phân tích cần thiết.
Thứ ba, hoàn thiện việc lập báo cáo định giá và các giấy tờ liên quan
Trong quá trình soạn thảo văn bản và biên bản định giá, Sacombank nên xây dựng một hệ thống duy nhất cho cán bộ thẩm định, cho phép xuất ra bộ hồ sơ thẩm định thống nhất Việc này sẽ tiết kiệm thời gian cho cán bộ thẩm định và hệ thống hóa các báo cáo, giúp phát hiện sai sót một cách dễ dàng và chính xác hơn.
3.2.3 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá BĐS: Ở các nước phát triển,thị trường BĐS đã phát triển ở giai đoạn tài chính hóa thì hoạt động định giá BĐS không chỉ đơn thuần là phục vụ cho hoạt động cho vay tại các ngân hàng mà phát triển phục vụ cho thị trường tài chính BĐS Do vậy công tác tổ chức định giá BĐS nói chung và BĐS thế chấp nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng, hoạt động độc lập và tuân thủ theo giá trị thị trường Tuy nhiên ở Việt Nam khi mà thị trường BĐS mới hình thành và vẫn còn mới thì định giá BĐS bước đầu chỉ dừng lại phục vụ chủ yếu cho hoạt động tín dụng ở các ngân hàng.Để nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS, Sacombank cần tách bộ phận định giá hiện nay từ bộ phận tín dụng thành phòng định giá độc lập, chuyên sâu, chuyên nghiệp tại Hội sở chính cũng nhƣ tại các chi nhánh để giải quyết chính xác, kịp thời tất cả các công việc phát sinh trong quá trình định giá BĐS thế chấp của toàn hệ thống
3.2.4 Nâng cao năng lực và trách nhiệm của đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lƣợng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu
Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách nhân sự phù hợp là hết sức quan trọng
Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản, cần tăng cường đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực chuyên sâu Định giá BĐS là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi chuyên gia có kiến thức vững vàng và kỹ năng nghiệp vụ Do đó, việc đầu tư tài chính và thời gian cho các khóa đào tạo ngắn hạn và cấp chứng chỉ hành nghề theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính là rất cần thiết Hàng năm, ngân hàng nên cử cán bộ đi học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác để cải thiện chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực này.
Mỗi chuyên viên định giá tại Sacombank cần thường xuyên cập nhật kiến thức và thông tin mới về thị trường, đặc biệt là sự biến động giá cả và bất động sản Mục tiêu là nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc thông qua việc lập kế hoạch, có tinh thần trách nhiệm, chuyên tâm, và không ngừng học hỏi để cải thiện kiến thức chuyên môn Ngoài ra, họ cần độc lập, tự chủ, hợp tác tốt, có ý thức kỷ luật cao, tác phong công nghiệp, cùng khả năng giao tiếp và ứng xử để đảm bảo chất lượng công tác định giá ngày càng được nâng cao.
Thứ hai, hoàn thiện kỹ năng của các cán bộ định giá
Trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều loại hình khác nhau, do đó, người định giá cần trang bị kỹ năng phù hợp để thực hiện công việc của mình Để nâng cao chất lượng định giá, cán bộ định giá cần không ngừng hoàn thiện kỹ năng và tích lũy kinh nghiệm.
Hoàn thiện kỹ năng thu thập và xử lý thông tin là một yếu tố quan trọng trong công tác định giá bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Cán bộ định giá cần thực hiện việc đánh giá và phân tích thông tin một cách linh hoạt và khách quan Để đạt được hiệu quả cao, cần tìm kiếm các phương pháp thu thập thông tin phù hợp và hiệu quả.
Kỹ năng phối hợp giữa các cán bộ định giá là rất quan trọng Trong nhiều trường hợp, khi khối lượng hồ sơ quá lớn, một cán bộ không thể hoàn thành công việc theo quy định, do đó cần sự hỗ trợ từ các cán bộ khác để đảm bảo kết quả định giá không bị ảnh hưởng Ngoài ra, trong quá trình định giá, nếu gặp phải các tình huống khó khăn mà cán bộ không thể giải quyết một mình, việc trao đổi với các cán bộ khác sẽ giúp tìm ra phương án hợp lý.
Thứ ba, cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá
Những kiến nghị
Tại Sacombank chi nhánh Thăng Long, tồn tại 2 vấn đề chính liên quan đến định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo khoản vay, đó là:
Cán bộ định giá chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để xác định giá trị bất động sản khi sử dụng làm tài sản đảm bảo.
Hệ thống kho dữ liệu thông tin còn hạn chế, chƣa đƣợc xây dựng đồng bộ
Chi nhánh Thăng Long của ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín đã đề xuất với hội sở Sacombank về việc tổ chức các chương trình đào tạo định giá tài sản nhằm nâng cao kỹ năng cho cán bộ định giá Ngoài ra, ngân hàng cần thiết lập một bộ phận kiểm tra và kiểm soát độc lập để giám sát hoạt động định giá trong suốt quá trình xét cấp tín dụng.
3.3.2 Kiến nghị với cơ quan nhà nước
Công tác định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó, nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp là cần thiết Bên cạnh các yếu tố nội bộ, các yếu tố bên ngoài, đặc biệt là chính sách của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan, cũng ảnh hưởng lớn đến hoạt động thế chấp.
Thứ nhất, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho công tác ĐGBĐS đồng thời thống nhất các văn bản pháp luật
Hệ thống pháp lý về định giá bất động sản (ĐGBĐS) tại Việt Nam cần được hoàn thiện và phù hợp với thông lệ quốc tế để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác này Hiện tại, việc ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) chưa có văn bản pháp luật hướng dẫn, gây khó khăn cho các NHTM Do đó, Bộ Tài chính cần sớm ban hành văn bản pháp luật quy định chi tiết về ĐGBĐS, bao gồm mục đích, phương pháp, quy trình và tổ chức thực hiện định giá Điều này sẽ tạo ra chuẩn mực chung giữa các NHTM, giảm thiểu sự chênh lệch giá cả giữa các ngân hàng khi định giá bất động sản.
Khi Chính phủ ban hành văn bản mới về định giá tài sản, các bên liên quan thường cung cấp hướng dẫn, nhưng thực tế cho thấy nhiều văn bản này chồng chéo, gây khó khăn cho hoạt động của chi nhánh Do đó, cần có sự chỉ đạo rõ ràng và kịp thời để hệ thống hóa các văn bản liên quan đến định giá, đặc biệt là định giá bất động sản trong ngân hàng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ định giá trong quá trình công tác.
Thứ hai, tiếp tục xây dựng và phát triển thị trường bất động sản
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý, giúp tạo ra môi trường minh bạch và công khai, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ và trục lợi Khi thị trường được phát triển đồng bộ, các giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi hơn nhờ vào thông tin chính xác, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Sự chính xác trong thông tin thu thập về bất động sản sẽ đảm bảo kết quả định giá sát với thực tế thị trường.
Thứ ba, tinh giản các thủ tục hành chính
Để nâng cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh, cần giảm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính như công chứng và cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản Hiện nay, các thủ tục này còn phức tạp và rườm rà, khiến người dân mất nhiều thời gian và công sức Việc cải cách và đẩy nhanh tiến độ các thủ tục hành chính là cần thiết để đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất.
Thứ tư, cần sớm xây dựng cơ chế giám sát, kiểm tra chất lượng hoạt động ĐGBĐS trong hoạt động cho vay
Mọi hoạt động trong ngân hàng đều cần trải qua quá trình thanh tra và kiểm tra để ngăn chặn sai sót và giảm thiểu rủi ro lâu dài Tuy nhiên, công tác thanh tra, giám sát tại các ngân hàng thương mại (NHTM) thời gian qua chưa đạt hiệu quả cao trong việc phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, đặc biệt trong hoạt động định giá bất động sản (ĐGBĐS), dẫn đến giá trị BĐS mang tính chủ quan và tăng nguy cơ nợ xấu Do đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần thực hiện công tác thanh tra một cách triệt để hơn, đặc biệt là trong các lĩnh vực ít được quy định pháp luật như ĐGBĐS Hoạt động thanh tra giám sát cần được tổ chức thường xuyên, có thể là hàng năm, hàng quý hoặc hàng tháng, tùy thuộc vào tình hình và điều kiện của từng ngân hàng.
3.3.3 Kiến nghị với khách hàng
Bên đi vay là một trong những đối tượng quan trọng nhất trong hợp đồng tín dụng, với quyền lợi và trách nhiệm liên quan đến kết quả định giá bất động sản (ĐGBĐS) Họ giữ vai trò khách hàng, có nhu cầu về vốn và sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để nhận vốn từ ngân hàng thương mại (NHTM) Kết quả ĐGBĐS ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên đi vay, nhưng họ thường ở vị thế bị động, chấp nhận kết quả định giá từ bộ phận thẩm định của ngân hàng Quyền lợi của bên đi vay phụ thuộc vào các yếu tố khách quan như độ tin cậy, khả năng tài chính, và lịch sử quan hệ với NHTM, thay vì chỉ dựa vào giá trị thực của bất động sản Do đó, bên đi vay cần chú ý đến những yếu tố này khi tham gia vào hợp đồng tín dụng.
Nắm vững và tự trang bị cho mình những kiến thức về bất động sản đang sở hữu và kiến thức cơ bản về ĐGBĐS
Nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến tài sản sở hữu và trách nhiệm của chủ sở hữu là điều cần thiết, nhằm đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của Nhà Nước và đáp ứng yêu cầu từ phía ngân hàng.
Để nâng cao hiệu quả công việc và tạo thuận lợi cho công tác định giá tài sản cũng như cho vay, bên đi vay cần hợp tác chặt chẽ với ngân hàng bằng cách cung cấp các báo cáo trung thực và chính xác Sau khi nhận khoản vay, bên đi vay cần tuân thủ quy định của ngân hàng trong việc sử dụng vốn, tránh lãng phí và sử dụng sai mục đích Đồng thời, việc bảo quản tốt các bất động sản đảm bảo trong thời gian vay cũng rất quan trọng.
Trong chương này, khóa luận trình bày một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện và phát triển công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay tại chi nhánh Sacombank Thăng Long, thông qua việc nghiên cứu lý luận và thực tiễn của lĩnh vực này.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam phát triển, thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần đang hoàn thiện và phát triển mạnh mẽ Các ngân hàng đã chuẩn hóa hoạt động để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ thị trường Sau 23 năm hoạt động, ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã xây dựng được niềm tin và uy tín với khách hàng Thành công này đến từ sự lãnh đạo đúng đắn của ban quản trị và nỗ lực không ngừng của đội ngũ cán bộ công nhân viên.
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp đang ngày càng được chú trọng và phát triển, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và hoạt động ngân hàng hiện nay Ngân hàng đã thiết lập các nguyên tắc và quy định chặt chẽ về thế chấp, cùng với quy trình định giá khoa học, nhằm đảm bảo lợi ích cho cả khách hàng và ngân hàng trong quá trình cấp tín dụng.
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong thời gian qua, nhưng vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Cần nhận thức rõ những tồn tại này để đề ra các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.