Hoàn thiện công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn thương tín chi nhánh thăng long,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƢƠNG TÍN -CHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên Lớp Khóa Khoa GVHD : NGUYỄN THỊ THU PHƢƠNG : TCDNG - K15 : 2012 - 2016 : TÀI CHÍNH : PGS.TS NGUYỄN THANH PHƢƠNG HÀ NỘI - 05/2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƢƠNG TÍN -CHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên Lớp Khóa Khoa GVHD : NGUYỄN THỊ THU PHƢƠNG : TCDNG - K15 : 2012 - 2016 : TÀI CHÍNH : PGS.TS NGUYỄN THANH PHƢƠNG HÀ NỘI - 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng em, đƣợc thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Sài Gịn Thƣơng Tín chi nhánh Thăng Long, dƣới hƣớng dẫn thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phƣơng Các số liệu nghiên cứu trung thực có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Nếu có gian lận em xin hồn tồn chịu trách nghiệm trƣớc nhà trƣờng, Khoa Tài Chính hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016 Ngƣời cam đoan Nguyễn Thị Thu Phƣơng LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp nhƣ trải qua bốn năm học tập trƣờng Học viện Ngân hàng, em may mắn nhận đƣợc giúp đỡ, dạy tận tình kinh nghiệm quý báu từ thầy cô khoa Tài nói riêng cán giảng viên trƣờng Học viện Ngân hàng nói chung Nhờ vào hƣớng dẫn nhiệt tình thầy kiến thức thực tế có đƣợc thời gian thực tập Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Sài Gòn Thƣơng Tín- Chi nhánh Thăng Long, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc quý thầy cô trƣờng Học viện Ngân hàng tạo cho em mơi trƣờng học tập tích cực bổ ích suốt bốn năm học vừa qua Em xin chân thành cảm ơn cán giảng viên khoa Tài chính, đặc biệt thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Phƣơng tận tình bảo, giúp đỡ em suốt q trình thực khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Sài Gịn Thƣơng Tín chi nhánh Thăng Longcùng anh chị cán nhiệt tình hƣớng dẫn, tạo điều kiện cho em trình thực tập Với giúp đỡ thầy cơ, anh chị nỗ lực thân, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, hạn chế thời gian nhƣ hiểu biết, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đƣợc góp ý giảng viên hƣớng dẫn thầy để khóa luận tốt nghiệp hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên thực Nguyễn Thị Thu Phƣơng DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐGBĐS Định giá bất động sản NHTM Ngân hàng thƣơng mại VAMC Công ty quản lý tài sản NHNN Ngân hàng nhà nƣớc PGD Phòng giao dịch TĐV Thẩm định viên CTKM Chƣơng trình khuyến TSĐB Tài sản đảm bảo DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 1.1.Ƣu nhƣợc điểm phƣơng pháp thẩm định 20 Bảng 1.2: Quy trình định giá tài sản GP Bank 30 Bảng 2.1.Tình hình hoạt động kinh doanh Sacombank chi nhánh Thăng Long 36 Bảng 2.2 : Tổng dƣ nợ chấp tài sản bảo đảm Sacombank chi nhánh Thăng Long năm 2015 38 Bảng 2.3: Số dƣ nợ đƣợc đảm bảo bất động sản phân theo loại hình chủ sở hữu 38 Bảng 2.4: Điều kiện BĐS chấp chi nhánh Thăng Long 41 Bảng 2.5: Số hồ sơ khách hàng tiếp nhận thẩm định năm 2014-2015 45 Bảng 2.6: Thông tin hồ sơ tài sản: 48 Bảng 2.7: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật BĐS mục tiêu 50 Bảng 2.8: Thông tin bất động sản so sánh 50 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp yếu tố so sánh 51 Bảng 2.10: Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh 51 Hình 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Sacombank- chi nhánh Thăng Long 35 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.2 Bất động sản chấp 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.2.3.Các nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 10 1.2.5 Các phƣơng pháp định giá bất động sản 14 1.2.6 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thƣơng mại 21 1.3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY 25 1.3.1 Kinh nghiệm định giá BĐS chấp chi nhánh NHCT Đống Đa 25 1.3.2 Kinh nghiệm đinh giá BĐS chấp Ngân hàng GP Bank chi nhánh Hoàn Kiếm 28 1.3.3 Bài học hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp 32 KẾT LUẬN CH¦UƠNG 32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƢƠNG TÍN CHI NHÁNH THĂNG LONG 33 2.1 GIỚI THIÊU CHUNG VỀ NHTMCP SÀI GÒN THƢƠNG TÍN- CHI NHÁNH THĂNG LONG VÀ TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 33 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 39 2.2.1 Cơ sở pháp lý quy định công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 39 2.2.2 Phƣơng pháp định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 44 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 44 2.2.4 Tình cụ thể cơng tác định giá BĐS Sacombank chi nhánh Thăng Long 48 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 54 2.3.1 Kết đạt đƣợc công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 54 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân 55 KẾT LUẬN CHƢƠNG 58 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK 59 CHI NHÁNH THĂNG LONG 59 3.1 Định hƣớng phát triển hoạt động Sacombank thời gian tới 59 3.2 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 60 3.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phƣơng pháp định giá 60 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá 61 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá BĐS: 63 3.2.4 Nâng cao lực trách nhiệm đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lƣợng chuyên gia BĐS theo chiều rộng chiều sâu 63 3.2.5 Đẩy mạnh công tác thiết lập thông tin, xây dựng sở liệu thống 66 3.2.6 Đầu tƣ phát triển công nghệ phục vụ công tác định giá 67 3.2.7 Tăng cƣờng liên kết hợp tác với quan, đơn vị hỗ trợ công tác định giá 67 3.3 Những kiến nghị 68 3.3.1 Kiến nghị với Sacombank 68 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nƣớc 68 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng 70 KẾT LUÂN CHƢƠNG 71 LỜI MỞ ĐẦU Lý tính cấp thiết đề tài Tồn vận hành kinh tế với tƣ cách chủ thể “đi vay vay”, ngân hàng đóng vai trị vơ quan trọng luân chuyển dòng vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn Để hoạt động hiệu quả, ngân hàng cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cơng tác “cho vay” Vấn đề an tồn hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hƣởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống ngân hàng Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn khách hàng cần phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại nhƣng chủ yếu bất động sản Đây tài sản có giá trị lớn thƣờng đƣợc sử dụng chấp vay vốn Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản đảm bảo, cụ thể bất động sản nhiều vƣớng mắc hạn chế, thiếu đồng dẫn đến khủng hoảng nợ xấu thời gian vừa qua Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ cơng tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản đảm bảo tiền vay, với trình tiếp xúc thực tế với công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Sài Gịn Thƣơng tín, em định chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương tín Chi nhánh Thăng Long” làm đề tài khóa luận Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu đề tài tìm hiểu, phân tích cơng tác định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Sài Gịn Thƣơng tín (Sacombank) Trong trọng tìm hiểu khía cạnh liên quan đến quy trình phƣơng pháp định giá bất động sản Từ tìm số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Sacombank nói riêng cho tồn hệ thống ngân hàng nói chung 59 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Định hƣớng phát triển hoạt động Sacombank thời gian tới Sacombank xác định giai đoạn 2015-2020 giai đoạn đẩy mạnh bán lẻ, tăng cƣờng bán buôn nhằm mở rộng thị phần, phát huy mạnh mạng lƣới, công nghệ … để khẳng định vị ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam Mục tiêu mà Sacombank muốn đạt đƣợc đến năm 2020 nhƣ sau:  Top 10 ngân hàng hàng đầu khu vực Đông Nam Á  Lợi nhuận trƣớc thuế tăng trƣởng bình quân 19%  Vốn chủ sở hữu tăng trƣởng bình quân 14%  Tổng tài sản tăng trƣởng bình quân 15% Bƣớc sang năm 2016, bối cảnh tình hình chung cịn nhiều khó khăn, để tạo bƣớc phát triển đột phá, tiếp tục vững tiến lộ trình thực thi Chiến lƣợc phát triển 2015-2020, Sacombank bám sát chủ trƣơng điều hành sách tiền tệ Chính phủ NHNN, khơng ngừng đổi mới, sáng tạo, phát huy tối đa điểm mạnh, mạnh dạn điều chỉnh, khắc phục mặt hạn chế, tiếp tục khẳng định vị tiên phong, nâng cao khả thích ứng với biến động thị trƣờng, tăng cƣờng đẩy mạnh kinh doanh, điều tiết hợp lý nguồn lực Đƣợc cụ thể hóa hoạt động nhƣ sau:  Tăng trƣởng nguồn vốn huy động vững chắc, trọng đến yếu tố giá để nâng cao khả sinh lời, yếu tố trung dài hạn để giảm thiểu rủi ro kỳ hạn  Tăng trƣởng tín dụng có chọn lọc, ƣu tiên khách hàng bán lẻ tăng cƣờng quan hệ với doanh nghiệp cung ứng nhiều SPDV để khai thác hệ khách hàng doanh nghiệp  Tập trung giải nợ cấu, nợ xấu kể nợ bán cho VAMC để đảm bảo cấu nợ lành mạnh, đáp ứng yêu cầu theo sách NHNN Tái 60 cấu Tài sản nợ- Tài sản có theo hƣớng tăng dần tỷ trọng TSC sinh lời, giảm khoản không sinh lời đặc biệt khoản phải thu  Phát huy hệ thống mạng lƣới theo chiều sâu, nâng dần quy mô, nghiệp vụ hoạt động PGD bối cảnh NHNN hạn chế việc mở thêm điểm giao dịch; Khảo sát, đánh giá, củng cố liệt PGD hiệu Đồng thời phát huy vai trò đầu tàu Chi nhánh việc định hƣớng, quản lý đơn vị trực thuộc, đảm bảo hoạt động an tồn có hiệu ngày cao  Đa dạng hóa SPDV theo hƣớng thiết kế sản phẩm trọn gói, sản phẩm đặc thù  Hồn thiện cơng tác tái cấu trúc, tăng cƣờng lực bán hàng song hành với chế quản lý, kiểm soát rủi ro  Tiếp tục nâng cao hoạt động truyền thông, nâng tầm vị thế, hình ảnh Sacombank thị trƣờng Với mục tiêu đặt nhƣ cơng tác định giá mang tầm quan trọng lớn, đảm bảo cho ngân hàng hoạt động an toàn, thu hồi đƣợc nguồn vốn đầy đủ trƣờng hợp khách hàng gặp rủi ro 3.2 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 3.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phƣơng pháp định giá Tại chi nhánh Thăng Long, phƣơng pháp so sánh chi phí phƣơng pháp đƣợc sử dụng phổ biến rộng rãi tính thuyết phục cao kết định kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có khơng BĐS mang tính đặc thù, khó định giá đƣợc giao dịch thị trƣờng lúc cần có kết hợp phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ phƣơng pháp lợi nhuận mang lại kết xác đƣợc Để vận dụng tốt phƣơng pháp nhƣ để mang lại hiệu cho công tác định giá BĐS, ngân hàng cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hồn thiện phƣơng pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng Bên cạnh đó, ngân hàng cần trọng vào nghiên cứu, tham khảo, áp 61 dụng phƣơng pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan.Trên sở ban hành văn hƣớng dẫn chi tiết việc áp dụng phƣơng pháp đánh giá cụ thể loại tài sản, để việc định giá thực trở thành quy trình đƣợc chuẩn hóa, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc thẩm định giá tài sản bảo đảm dựa kinh nghiệm, cảm tính, nhƣ góp phần giảm thiểu bất đồng quan điểm tổ định giá chi nhánh tham gia đánh giá tài sản 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá Quy trình định giá hồn chỉnh chuẩn mực góp phần giảm thiểu rủi ro cho vay, giảm tổn thất ngân hàng từ giúp nâng cao chất lƣợng cho vay lực cạnh tranh ngân hàng thị trƣờng Việc xây dựng quy trình định giá theo mẫu chuẩn quốc gia cần thiết thực trạng yếu kém, hạn chế thị trƣờng định giá BĐS nƣớc ta Trên thực tế, văn hƣớng dẫn nghiệp vụ quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục định giá BĐS chấp, quản lý giá BĐS chƣa đầy đủ Ngân hàng cần thống quy trình bƣớc định giá để làm tăng tính xác định giá tăng tính chuyên nghiệp nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá thống tồn hệ thống Trong đó, bƣớc thực có tƣơng tác cao giữa: ngân hàng dự liệu BĐS bên ngân hàng thông tin BĐS thị trƣờng; ý kiến độc lập chuyên viên thẩm định ý kiến chuyên gia bên ngân hàng, giá thẩm định với khung giá đất theo quy định nhà nƣớc, giá thẩm định với giá thị trƣờng, kết thẩm định BĐS không đáp ứng đƣợc yêu cầu đề ngân hàng mà phải đƣợc khách hàng hài lòng chấp nhận Thứ nhất, xây dựng bước lập kế hoạch quy trình định giá BĐS Tại Sacombank, bƣớc lập kế hoạch định giá chƣa đƣợc quy định chi tiết quy trình Lập kế hoạch định giá việc dự kiến trƣớc công việc cần phải làm thực ĐGBĐS cách có hệ thống, theo thứ tự định, thời gian định với mục tiêu định Lập kế hoạch ĐGBĐS xuất phát từ yêu cầu định giá đòi hỏi ngƣời định giá phải tuân theo đầy đủ 62 nhằm bảo đảm việc ĐGBĐS có hiệu chất lƣợng Do vậy, việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định rõ bƣớc công việc cần làm thời gian thực bƣớc công việc để hồn thành cơng tác định giá thời hạn Căn vào hồ sơ ĐGBĐS, cán định giá cần:  Lên thời gian biểu làm việc, lên chƣơng trình cơng tác phù hợp với thời gian cần hồn thành công tác định giá  Lên kế hoạch thu thập tài liệu liên quan đến bất động sản tình trạng chung bất động sản nhƣ: quy hoạch, mơi trƣờng, sách Nhà nƣớc, tình hình thị trƣờng, cung cầu… cán định giá cần xác định nơi tiến hành thu thập tài liệu  Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần định giá bất động sản so sánh sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp phƣơng pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh  Xác định phƣơng pháp ĐGBĐS  Lập đề cƣơng báo cáo kết thẩm định giá Thứ hai, trọng bước thu thập phân tích thơng tin Trong quy trình định giá sáu bƣớc Sacombank, nhận thấy bƣớc phân tích thơng tin thu thập chƣa đƣợc quy định chi tiết cụ thể Phân tích thông tin công việc quan trọng, ảnh hƣởng trực tiếp đến kết cuối cơng tác định giá Tuy nhiên, quy trình nêu bƣớc khơng đƣợc cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán định giá q trình thực Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau thu thập thơng tin trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin Dựa tài liệu có, cán định giá cần tiến hành phân tích cần thiết Thứ ba, hoàn thiện việc lập báo cáo định giá giấy tờ liên quan Trong trình soạn thảo văn bản, biên định giá, tờ trình, Sacombank nên xây dựng hệ thống dành cho cán thẩm định để xuất hồ sơ thẩm định thống thay cần phải nhập soạn thảo vào nhiều giấy tờ, văn khác Điều tiết kiệm thời gian cho cán thẩm định, đồng thời hệ thống hóa báo cáo thẩm định giúp việc phát sai sót dễ 63 dàng xác 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá BĐS: Ở nƣớc phát triển,thị trƣờng BĐS phát triển giai đoạn tài hóa hoạt động định giá BĐS không đơn phục vụ cho hoạt động cho vay ngân hàng mà phát triển phục vụ cho thị trƣờng tài BĐS Do công tác tổ chức định giá BĐS nói chung BĐS chấp nói riêng đƣợc thực dƣới phối hợp quan chức năng, hoạt động độc lập tuân thủ theo giá trị thị trƣờng Tuy nhiên Việt Nam mà thị trƣờng BĐS hình thành cịn định giá BĐS bƣớc đầu dừng lại phục vụ chủ yếu cho hoạt động tín dụng ngân hàng.Để nâng cao hiệu công tác định giá BĐS, Sacombank cần tách phận định giá từ phận tín dụng thành phịng định giá độc lập, chuyên sâu, chuyên nghiệp Hội sở nhƣ chi nhánh để giải xác, kịp thời tất công việc phát sinh q trình định giá BĐS chấp tồn hệ thống 3.2.4 Nâng cao lực trách nhiệm đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lƣợng chuyên gia BĐS theo chiều rộng chiều sâu Nguồn nhân lực nhân tố sống tổ chức nào, sách nhân phù hợp quan trọng Thứ nhất, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá Định giá BĐS cơng việc khó phức tạp Để thực cơng tác định giá BĐS địi hỏi phải có chun gia đƣợc đào tạo chuyên sâu chuyên môn, nghiệp vụ lĩnh vực Muốn cần thiết phải đầu tƣ tài bố trí thời gian để cán ngân hàng đƣợc học khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, khóa đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo tiêu chuẩn Bộ tài Hàng năm, ngân hàng nên gửi cán đào tạo nghiệp vụ định giá nƣớc giới để có điều kiện đƣợc nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Bên cạnh đó, chuyên viên định giá cần phải thƣờng xuyên trau dồi kiến thức, cập nhật thông tin thơng tin tình hình thực tế thị 64 trƣờng, biến động giá BĐS thị trƣờng…Mục tiêu đặt cán định giá Sacombank phải không ngừng đƣợc nâng cao tính chun nghiệp cơng việc thể mặt: Làm việc có kế hoạch; Tinh thần trách nhiệm; Chuyên tâm công việc; Sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chun mơn; Độc lập, tự chủ có tinh thần hợp tác công việc;Ý thức kỷ luật cao;Tác phong công nghiệp;Biết cách giao tiếp ứng xử… để đảm bảo chất lƣợng công tác định giá ngày đƣợc nâng cao Thứ hai, hoàn thiện kỹ cán định giá Do tồn nhiều loại bất động sản khác tƣơng ứng với lĩnh vực định, ngƣời định giá cần phải có kỹ để định giá cho phù hợp Cán định giá cần phải hoàn thiện kỹ nâng cao kinh nghiệm nhƣ:  Hồn thiện kỹ thu thập xử lý thông tin Đây công việc quan trọng công tác định giá, có ảnh hƣởng lớn kết định giá Cần phải đánh giá, phân tích thật kỹ thơng tin bất động sản cách linh hoạt, khách quan Cán định giá cần tìm đƣợc cách thức, phƣơng pháp để thu thập thông tin cách hiệu  Kỹ phối hợp cán định giá Đây kỹ cần thiết Trong nhiều trƣờng hợp hồ sơ nhiều mà cán hồn thành cơng việc theo quy định, lúc cần có giúp đỡ cán khác để hồn thành cơng việc mà khơng bị ảnh hƣởng tới kết định giá Hoặc nhiều lúc trình định giá gặp phải trƣờng hợp khó mà cán định giá khơng thể giải đƣợc lúc nên trao đổi với cán khác để tìm phƣơng án hợp lý Thứ ba, cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá Hiện nay, văn pháp,luật liên quan đến định giá nhiều thƣờng xuyên thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trƣờng Vì vậy, cán định giá phải thƣờng xuyên cập nhật Trên sở đó,cán định giá ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa vận dụng cách linh hoạt văn hồn cảnh cụ thể Qua đó, cán định giá tự rút đƣợc thành cơng nhƣ bất cập nó, đồng thời rút đƣợc kinh nghiệm 65 thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, Sacombank nên tạo điều kiện cho nhân viên thƣờng xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chun gia luật giảng dạy, hƣớng dẫn văn pháp luật cho nhân viên ngân hàng Thứ tư, chế độ khen thưởng Ngân hàng có chế độ khen thƣờng cho cán dựa kết hoạt động kinh doanh chất lƣợng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên Hàng năm, chi nhánh Thăng Long nên phát động chƣơng trình thi đua dành cho cán nhân viên phòng ban Cuối năm, ngân hàng tổng hợp kết công việc cán thẩm định hai tiêu chí: số lƣợng hồ sơ thẩm định hoàn thành, hai giá trị tài sản đƣa có sát với giá trị thị trƣờng thời điểm hay khơng Thơng qua xác định đƣợc cán có thành tích tốt trao thƣởng Giải thƣởng co thể số tiền mặt định chuyến du lịch miễn phí khu du lịch tiếng ngồi nƣớc Điều khuyến khích nhân viên làm việc tích cực hiệu Thứ tư, nâng cao trách nhiệm cán định giá Phải gắn trách nhiệm cán định giá với kết định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, để cán định giá tận tâm, tích cực, cơng việc, ngăn chặn tiêu cực xảy Quy định trách nghiệm chun mơn áp dụng Chính sách tiền lƣơng Sacombank đƣợc gắn chặt quyền lợi trách nhiệm cá nhân giúp cho cán định giá có tiêu chuẩn làm việc chung, không ngừng phấn đấu học tập, làm việc hết tránh đƣợc rủi ro không đáng có xảy gây nợ xấu ảnh hƣởng tới hệ thống Ngân hàng Ngân hàng nên xây dựng hệ thống chấm điểm chất lƣợng cơng tác định giá.Từ đánh giá đƣợc chất lƣợng hoạt động định giá để kịp thời có sửa đổi, điều chỉnh phù hợp Ngồi ra, để hạn chế sai sót nhƣ rủi ro tiềm ẩn gặp phải trình định giá, thời gian tới Sacombank nói chung chi nhánh 66 Thăng Long nói riêng cần kết hợp thêm biện pháp sau để tăng trách nhiệm cán định giá:  Sau đƣa đƣợc kết định giá, cán định giá cán có liên quan phải kiểm tra lại kết tính tốn, nhƣ sai sót mắc phải đánh máy, hồn tất thủ tục giấy tờ hồ sơ trƣớc trình lãnh đạo phê duyệt Cơng việc góp phần làm tăng độ xác giảm rủi rokhơng đáng có kết định giá  Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thƣờng xuyên; kiểm tra lực chuyên môn nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu rủi ro sai sót mắc phải cơng tác định giá 3.2.5 Đẩy mạnh công tác thiết lập thơng tin, xây dựng sở liệu thống Thông tin yếu tố cốt lõi cho q trình định giá bao gồm thơng tin khách hàng, tài sản bảo đảm, vĩ mơ vi mơ Ngồi việc cập nhập thu thập thông tin từ hệ thống Ngân hàng Nhà nƣớc nhƣ trung tâm thơng tin tín dụng CIC hay từ hệ thống nội ngân hàng từ hệ thống thông tin từ ngân hàng khác, tổ chức kinh tế khác… Thứ nhất, thu thập phân tích xử lý thơng tin Ngồi nguồn thơng tin mà ngân hàng cán định giá dễ dàng thu thập ngân hàng nên mở rộng nguồn thông tin liên quan dựa mối quan hệ sẵn có nguồn thơng tin tiềm Từ đó, kiểm tra độ tin cậy, chất lƣợng tính liên quan thơng tin để phân tích xử lý cho hợp với u cầu cơng việc Và sau đó, thơng tin đƣợc đƣa vào để hồn thiện hệ thống sở liệu ngân hàng Thứ hai, lưu trữ thơng tin Có hệ thống lƣu trữ thơng tin tốt giúp cho cán tín dụng có thị trƣờng cách xác giảm thiểu thời gian cho q trình thu thập thông tin Để xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán tín dụng lần thẩm định Chi nhánh cần phải có biện pháp để kiện tồn hệ thống thơng tin, nhƣ sau: 67  Tăng cƣờng sở hệ thống thông tin chi nhánh  Phát triển trang thông tin nội chi nhánh  Thƣờng xuyên cập nhật thông tin vào sở liệu  Hệ thống hóa nguồn liệu đƣợc lƣu trữ để tăng tính tiện ích cho ngƣời dùng Hiện nay, ngành ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin nhiều để đơn giản hố hoạt động mình.Cơng tác định giá địi hỏi ngân hàng cần xây dựng hệ thống sở thơng tin bất động sản Hệ thống ghi chép lại trƣờng hợp định giá, tình gặp phải thực tế cách thức giải quyết, vừa phục vụ công tác định giá, vừa nguồn tƣ liệu tự học tập nghiên cứu quý giá cho đội ngũ cán ngân hàng 3.2.6 Đầu tƣ phát triển công nghệ phục vụ công tác định giá Ngân hàng cần đổi công nghệ, tăng cƣờng thêm hệ thống thông tin và theo dõi khách hàng để tăng thêm nguồn cung cấp thông tin cho cán thẩm định sử dụng hoạt động thẩm định giá Triển khai hệ thống T-risk nhằm hỗ trợ tốt cho cơng tác kiểm sốt rủi ro ngân hàng, dần tiến đến việc quản lý rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế Triển khai hệ thống phần mềm quản lý văn ECM, tăng số lƣợng quy trình nghiệp vụ ứng dụng ECM Đầu tƣ nâng cấp hệ thống hỗ trợ quản trị an ninh bảo mật theo ISO 27001 kiểm toán IT HSBC quản lý chất lƣợng dịch vụ hệ thống công nghệ 3.2.7 Tăng cƣờng liên kết hợp tác với quan, đơn vị hỗ trợ công tác định giá Có thể thấy thời điểm công tác định giá ngày đƣợc coi trọng kinh tế thị trƣờng với đòi hỏi ngày khắt khe hơn, mà thân ngân hàng chƣa đủ nguồn lực, yếu tố chuyên môn cần thiết để đánh giá Do đó, chi nhánh Thăng Long nên tăng cƣờng mối liên hệ hợp tác với quan đơn vị khác nhƣ công ty mơi giới, phịng đăng ký nhà đất, tổ chức tín dụng khác nhƣ cơng ty định giá, tổ chức định giá uy tín, chuyên nghiệp để có thơng tin xác thị trƣờng nhƣ nâng cao chất lƣợng công tác định giá Và chí theo nhƣ quy định tài sản đảm 68 bảo có giá trị lớn 200 tỉ đồng 50 tỉ đồng (đối với khoản tín dụng cho bên có liên quan với ngân hàng) bắt buộc cơng tác định giá phải đƣợc thực thông qua tổ chức định giá chuyên nghiệp đƣợc cấp phép 3.3 Những kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Sacombank Tại Sacombank chi nhánh Thăng Long, tồn vấn đề liên quan đến định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo khoản vay, là:  Cán định giá sử dụng chủ yếu phƣơng pháp so sánh trực tiếp phƣơng pháp chi phí q trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo  Hệ thống kho liệu thơng tin cịn hạn chế, chƣa đƣợc xây dựng đồng Là chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng thƣơng mại cổ phần Sài Gòn Thƣơng tín, chi nhánh Thăng Long có kiến nghị với hội sở Sacombank phép giải pháp tháo gỡ cho vấn đề nhƣ tổ chức chƣơng trình đào tạo định giá tài sản để cán định giá có đƣợc kiến thức kỹ hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, ngân hành cần có phận kiểm tra kiểm soát riêng hoạt động định giá, hoạt động độc lập suốt trình xét cấp tín dụng 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nƣớc Cơng tác định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng Vì việc nâng cao chất lƣợng định giá BĐS chấp điều cần thiết Ngoài yếu tố bên ngân hàng yếu tố bên ngồi có ảnh hƣởng lớn tới hoạt động chấp, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Thứ nhất, hồn thiện khn khổ pháp lý cho cơng tác ĐGBĐS đồng thời thống văn pháp luật Hệ thống pháp lý ĐGBĐS đầy đủ, phù hợp với thông lệ quốc tế nhƣ đặc điểm hoạt động ĐGBĐS Việt Nam đảm bảo cho công tác ĐGBĐS đƣợc thực hiện, góp phần nâng cao chất lƣợng hiệu ĐGBĐS ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM VN chƣa có văn pháp luật hƣớng dẫn định giá gây nhiều khó khăn cho NHTM Do thời gian tới, Bộ Tài 69 cần ban hành văn pháp luật quy định ĐGBĐS gồm đầy đủ nội dung mục đích định giá, phƣơng pháp, quy trình định giá, tổ chức thực định giá Điều góp phần tạo chuẩn mực chung NHTM, giảm thiểu chênh lệch lớn giá BĐS định giá ngân hàng khác Mỗi Chính phủ có văn ban hành định giá tài sản có văn hƣớng dẫn bên liên quan Thực tế cho thấy nhiều lần văn hƣớng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động chi nhánh.Vì vậy, cần có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hóa văn liên quan đến hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng nói riêng để tạo điều kiện thuận lợi cho cán định giá trình cơng tác Thứ hai, tiếp tục xây dựng phát triển thị trường bất động sản Cần có biện pháp giúp thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định,xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trƣờng bất động sản minh bạch, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, trục lợi Khi thị trƣờng phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trƣờng diễn thuận lợi thơng tin thu thập đƣợc tƣơng đối xác., phản ánh giá trị thật bất động sản Khi thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trƣờng Thứ ba, tinh giản thủ tục hành Cần giảm thời gian thủ tục hành nhƣ: cơng chứng, cấp giấy tờ pháp lý bất động sản…Ở nƣớc ta thủ tục hành cịn phức tạp, rƣờm rà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, ví nhƣ để đƣợc cấp giấy tờ pháp lý bất động sản ngƣời dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến việc đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh bị chậm trễ Do quan nhà nƣớc có thẩm quyền nên cải cách, đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành Thứ tư, cần sớm xây dựng chế giám sát, kiểm tra chất lượng hoạt động ĐGBĐS hoạt động cho vay Bất khâu hay hoạt động ngân hàng cần có q trình tra, 70 kiểm tra để đảm bảo tránh xảy sai xót nhƣ giảm thiểu rủi ro hoạt động lâu dài Tuy nhiên, công tác tra, giám sát NHTM thời gian vừa qua chƣa phát huy đƣợc hết hiệu việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm, rủi ro hoạt động cấp tín dụng NHTM, đặc biệt việc ĐGBĐS, nên giá trị BĐS đƣa mang tính chủ quan cao, dẫn đến nguy nợ xấu tăng Vì vậy, NHNN cần xem xét thực công tác tra triệt để đặc biệt hoạt động có văn pháp luật quy định nhƣ ĐGBĐS Hoạt động tra giám sát cần đƣợc tổ chức thƣờng xuyên hàng năm, hàng quý hàng tháng tùy theo tình hình ngân hàng điều kiện tổ chức 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng Một đối tƣợng quan trọng hợp đồng tín dụng, có quyền lợi trách nhiệm gắn liền với kết ĐGBĐS bên vay Bên vay giữ vị khách hàng , ngƣời có nhu cầu vốn sử dụng BĐS đem chấp để đƣợc NHTM cấp vốn.Nhƣ vậy, kết ĐGBĐS có ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi bên vay Bên vay hầu nhƣ đơn giữ vị bị động, chấp nhận theo kết định phận thẩm định ngân hàng đƣa Quyền lợi bên vay lúc phụ thuộc vào yếu tố khách quan nhƣ độ tin cậy, mức độ lành mạnh khả tài chính, lịch sử mối quan hệ với NHTM… dựa yếu tố chủ quan-giá trị thực BĐS Do vậy, bên vay cần:  Nắm vững tự trang bị cho kiến thức bất động sản sở hữu kiến thức ĐGBĐS  Tìm hiểu nắm rõ quy định pháp luật có liên quan tới tài sản sở hữu, nhƣ trách nhiệm chủ sở hữu, chấp hành quy định Nhà Nƣớc u cầu từ phía ngân hàng  Cần có thái độ hợp tác với ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác,phục vụ cho công tác định giá Ngoài sau giải ngân khoản vay, bên vay cần có ý thức chấp hành quy định ngân hàng việc sử dụng vốn vay, tránh tình trạng sử dụng vốn khơng mục đích, lãng phí vốn vay đồng thời sử dụng bảo quản tốt bất động sản bảo đảm thời gian vay Những điều kiện đƣợc thực tốt nâng cao đƣợc hiệu công việc, tạo thuận lợi công tác định giá tài sản cho vay khách hàng nhƣ ngân hàng 71 KẾT LN CHƢƠNG Thơng qua q trình nghiên cứu lí luận thực tiễn công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay, chƣơng khóa luận đƣa số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện, phát triển cơng tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Sacombank Thăng Long 72 KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế nƣớc ta thời gian qua, thị trƣờng tài nói chung hệ thống ngân hàng thƣơng mại cổ phần q trình hồn thiện phát triển Trong q trình ngân hàng chuẩn hóa hoạt động cho phù hợp với điều kiện yêu cầu khắt khe từ thị trƣờng Trải qua 23 năm hoạt động lĩnh vực ngân hàng, ngày ngân hàng TMCP Sài Gịn Thƣơng Tín tạo đƣợc niềm tin uy tín lịng khách hàng Đạt đƣợc thành tựu nhƣ ban quản trị ngân hàng có phƣơng hƣớng đắn với nỗ lực nhiệt tình cơng việc cán công nhân viên Một hoạt động ngày đƣợc trọng phát triển nhằm hồn thiện chuẩn hóa hoạt động định giá bất động sản chấp Định giá BĐS chấp ngày đóng vai trò quan trọng kinh tế nhƣ hoạt động ngân hàng Trên sở định giá bất động sản chấp q trình cấp tín dụng, ngân hàng ban hành nguyên tắc, quy định chấp, quy trình định giá chặt chẽ khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng ngân hàng Bên cạnh kết đạt đƣợc thời gian qua cịn nhiều bất cập hạn chế, tồn cần đƣợc nhận thức rõ ràng từ đề phƣơng hƣớng giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng Em hi vọng qua việc nghiên cứu đề tài giúp hiểu kiến thức thực tế, có nhìn tổng quan định giá bất động sản nói chung công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gịn Thƣơng Tín chi nhánh Thăng Long nói riêng, từ đƣa giải pháp để ngân hàng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Tuy nhiên hạn chế mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin kinh nghiệm đề tài cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận đƣợc đóng góp ý kiến, giúp đỡ thầy khoa Tài để em hồn thành đề tài cách tốt Em xin cảm ơn cán Sacombank chi nhánh Thăng Long thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phƣơng giúp em hoàn thành đề tài khóa luận 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Quốc Lộc(2015) “Hồn thiện cơng tác định giá giá trị bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí tồn cầu- chi nhánh Hoàn Kiếm”, Học viện ngân hàng 2.Báo cáo thƣờng niên Sacombank năm 2014: http://www.sacombank.com.vn Trần Thị Ngoan, chuyên đề tốt nghiệp “Quy trình phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.” TS Phạm Tiến Đạt, Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản” , Nhà xuất Tài Chính TS Phạm Tiến Đạt, “Định giá bất động sản hoạt động tín dụng-cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại”, Nhà xuất Tài Chính