Nghiên cứu ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TỚI HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Sinh viên thực hiện: Hà Thị Huyền Lớp: K22TCG Khóa học: 2019-2023 Mã sinh viên: 22A4010127 Giảng viên hướng dẫn: Ths Ngô Thị Hằng Hà Nội, tháng năm 2023 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014127981371000000 LỜI CẢM ƠN Với may mắn giáo viên hướng dẫn Ths Ngô Thị Hằng bảo tận tình, sát sao, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng địn bẩy tài tới hiệu hoạt động doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” thời gian thực Việc làm khóa luận tốt nghiệp niềm vinh dự hội, thách thức cho em thể thân cách vận dụng kiến thức, kĩ học tập, trau dồi suốt bốn năm đại học vừa qua Tuy nhiên, trình thực hiện, khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót hạn chế lực mặt kiến thức, kinh nghiệm Do đó, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để khóa luận hồn chỉnh Bên cạnh đó, em xin bày tỏ lịng biết sâu sắc tới tồn thể thầy cô giảng viên Học viện Ngân hàng, đặc biệt với cô Ths Ngô Thị Hằng - người trực tiếp hướng dẫn tận tình, giúp đỡ em nhiều trình thực nghiên cứu Các thầy cô Học viện cho em kiến thức, kinh nghiệm học quý giá để hoàn thiện thân nhiều mặt; lắng nghe tạo điều kiện cho sinh viên chúng em học tập môi trường tuyệt vời Nhân đây, em xin kính chúc tồn thể thầy Học viện ln vui vẻ, nhiều sức khỏe, u nghề gặt hái nhiều thành công sống Em xin chân thành cảm ơn! i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng địn bẩy tài tới hiệu hoạt động doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” cơng trình nghiên cứu riêng em hướng dẫn tận tình giáo viên Ths Ngơ Thị Hằng Khóa luận sử dụng thơng tin, số liệu, liệu tài liệu tham khảo trình bày cách trung thực, trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Vì vậy, em xin chịu trách nhiệm với lời cam đoan Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2023 Sinh viên thực Hà Thị Huyền ii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH TỚI HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Địn bẩy tài 1.1.1 Khái niệm địn bẩy tài 1.1 Ý nghĩa địn bẩy tài 1.1.3 Ưu nhược điểm địn bẩy tài 1.2 Hiệu hoạt động doanh nghiệp 1.3 Mối quan hệ tác động đòn bẩy tài hiệu hoạt động doanh nghiệp 11 KẾT LUẬN CHƯƠNG 13 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 14 2.1 Nghiên cứu quốc tế 14 2.2 Nghiên cứu nước 18 2.3 Khoảng trống nghiên cứu 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 24 3.1 Khái quát bối cảnh ngành Bất động sản Việt Nam 24 3.2 Thực trạng sử dụng địn bẩy tài doanh nghiệp bất động sản niêm yết TTCK 26 3.3 Hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 30 iii KẾT LUẬN CHƯƠNG 35 CHƯƠNG 4: DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 4.1 Quy trình nghiên cứu 36 4.2 Phương pháp nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 37 4.2.1 Dữ liệu nghiên cứu 37 4.2.2 Phương pháp nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 43 KẾT LUẬN CHƯƠNG 48 CHƯƠNG 5: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49 5.1 Thống kê mô tả liệu 49 5.2 Mối tương quan biến mơ hình 51 5.3 Kết thực nghiên cứu định lượng 53 5.3.1 Lựa chọn mô hình định lượng phù hợp 53 5.3.2 Kết định lượng với biến ROE 55 5.3.3 Kết định lượng với biến ROA 58 5.3.4 Kết định lượng với biến ROS 60 5.4 Tổng hợp thảo luận kết nghiên cứu 61 5.5 Hạn chế nghiên cứu 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 CHƯƠNG 6: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH TRONG THÚC ĐẦY HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM 68 6.1 Một số giải pháp trực tiếp cho doanh nghiệp bất động sản 68 6.1.1 Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đòn bẩy tài nhằm thúc đẩy hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 68 6.1.2 Một số giải pháp khác nâng cao hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 69 6.2 Một số kiến nghị khác quan phủ Nhà nước 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 81 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản DN BĐS Doanh nghiệp bất động sản TTCK Thị trường chứng khoán BCTC Báo cáo tài LNST Lợi nhuận sau thuế VCSH Vốn chủ sở hữu HQHĐ Hiệu hoạt động TTS Tổng tài sản DTT Doanh thu Pooled OLS Pooled Ordinary Least Square FEM Fixed Effect Model REM Random Effect Model GLS Generalized Least Squares FDI Foreign Direct Investment HOSE Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh HNX Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội v DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Danh mục bảng Bảng 4.1: Thống kê biến mơ hình nghiên cứu 37 Bảng 5.1: Kết thống kê mô tả 49 Bảng 5.2: Thống kê giá trị tăng trưởng bình quân số tiêu DN BĐS từ 2013-2022 50 Bảng 5.3: Mối tương quan biến 52 Bảng 5.4: Kết hồi quy ROE 55 Bảng 5.5: Kết kiểm định đa cộng tuyến mơ hình Pooled OLS với biến ROE 56 Bảng 5.6: Kiểm định lựa chọn mơ hình với biến ROE 56 Bảng 5.7: Kết hồi quy ROA 58 Bảng 5.8: Kiểm định lựa chọn mơ hình với biến ROA 59 Bảng 5.9 Kết hồi quy ROS 60 Bảng 5.10: Kiểm định lựa chọn mơ hình với biến ROS 61 Bảng 5.11: Tổng hợp kết nghiên cứu định lượng với mơ hình phù hợp 61 Bảng 5.12: Tổng hợp so sánh kết giả thuyết với kết nghiên cứu từ mơ hình 62 vi Danh mục biểu đồ Biểu đồ 3.1: Tốc độ tăng trưởng thị trường BĐS Việt Nam từ 2005-2020 24 Biểu đồ 3.2: Tổng nợ trung bình DN BĐS tỉ lệ nợ/VCSH bình quân 53 DN BĐS mẫu nghiên cứu giai đoạn 2013-2022 26 Biểu đồ 3.3: Cơ cấu nguồn vốn BĐS tính đến hết tháng 10/2022 27 Biểu đồ 3.4: Top 10 ngân hàng có tổng mức dư nợ BĐS tính đến hết 31/12/2022 28 Biểu đồ 3.5 Tổng hợp tiêu ROE ROA trung bình theo năm 53 DN BĐS Việt Nam từ 2013-2022 30 Biểu đồ 3.6 Chỉ tiêu ROS trung bình theo năm 53 DN BĐS Việt Nam từ 20132022 31 vii Danh mục hình ảnh Hình 5.1: Kiểm định phương sai sai số thay đổi mơ hình FEM với biến ROE 57 Hình 5.2: Kiểm định phương sai sai số thay đổi mơ hình FEM với biến ROA 59 viii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản (BĐS) ngành chiếm vị trí quan trọng kinh tế Việt Nam, góp phần đáng kể vào GDP đất nước Theo nghiên cứu Hiệp hội BĐS Việt Nam, bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 15% vào tỷ trọng GDP quốc gia (2021), với sức lan tỏa tới 40 ngành nghề chủ chốt kinh tế từ xây dựng, tài – ngân hàng, chứng khốn, du lịch,… (Thanh Hà, 2023) Ngành BĐS động, biến đổi không ngừng nghỉ với thăng trầm riêng bối cảnh kinh tế tồn cầu có nhiều diễn biến phức tạp Từ khủng hoảng tài năm 2008 nổ xuất phát từ tượng vỡ bong bóng BĐS, ảnh hưởng chiến tranh lạnh Mỹ-Trung hay cạnh tranh liệt nước khu vực đại dịch Covid -19 khiến cho ngành BĐS có lúc gần bị đơng cứng Đặc biệt từ năm 2022 (giai đoạn hậu Covid), toàn thị trường BĐS DN BĐS Việt Nam trải qua năm đầy sóng gió với nhiều thách thức nguồn vốn, chi phí lãi vay Thị trường BĐS gần khơng tiếp cận nguồn vốn dẫn đến tình trạng rơi vào vòng khủng hoảng Số liệu từ báo cáo Bộ Xây dựng cho thấy, số DN BĐS tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với kỳ năm trước (gần 1.200 doanh nghiệp) (Thanh Hà, 2023) Những khó khăn ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh DN BĐS tiềm ẩn nguy gây tác động domino lan tỏa đến nhiều doanh nghiệp ngành nghề khác Do vậy, thấy tầm quan trọng ngành BĐS Việc DN BĐS có hoạt động hiệu hay không vấn đề nghiên đáng quan tâm Đây vấn đề mà nhiều nhà kinh tế, chuyên gia hay nhà nghiên cứu phân tích, tìm kiếm phương thức giúp DN BĐS nâng cao hiệu hoạt động (HQHĐ) cách nhanh chóng, ổn định bền vững Và địn bẩy tài công cụ ưa lựa chọn, giúp doanh nghiệp dễ dàng nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh Bởi tính đặc thù ngành BĐS có nhu cầu quy mơ vốn lớn dự án thường có thời gian kéo dài Thời gian gần đây, bối cảnh kinh tế diễn biến ngày phức tạp, thị trường BĐS DN BĐS gặp phải nhiều khó khăn đối mặt với diễn biến tiềm ẩn xảy suy thoái kinh tế hậu Covid-19 Doanh nghiệp bị vướng mắc tiếp cận nguồn vốn sách thắt chặt tín dụng từ phía ngân hàng hay gặp