Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang phát triển và cạnh tranh gia tăng, cá nhân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây khủng hoảng kinh tế toàn cầu Để vượt qua khủng hoảng và nâng cao hiệu quả hoạt động cũng như giá trị doanh nghiệp, các nhà quản trị cần tìm ra giải pháp thích hợp Trong thị trường biến động nhanh chóng, các ngân hàng muốn phát triển bền vững tại Việt Nam cần áp dụng các biện pháp kinh doanh hiệu quả Do đó, sự an toàn trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại luôn được ưu tiên hàng đầu, không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn cầu.
Trong những năm gần đây, nhiều Nghị định và Thông tư đã được ban hành nhằm hướng dẫn việc đảm bảo tài sản bằng tiền vay, tạo cơ chế chung cho công tác thẩm định tại Việt Nam Điều này giúp các ngân hàng thương mại xây dựng chính sách và định hướng phát triển hiệu quả, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng Tuy nhiên, công tác thẩm định tài sản bảo đảm vẫn gặp phải một số vướng mắc cần được khắc phục.
Với sự quan trọng của vấn đề, tôi đã quyết định chọn đề tài “Đánh giá công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu Khu vực phía Bắc” làm nội dung nghiên cứu cho chuyên đề của mình.
2.Phạm vi và mục tiêu nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Nội dung nghiên cứu cụ thể là hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Á Châu -
- Phạm vi về không gian: Ngân hàng TMCP Á Châu
- Mục tiêu chung: Đề ra các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Mục tiêu lý luận của bài viết là tổng hợp và đúc kết các lý thuyết liên quan đến hiệu quả thẩm định, nhằm áp dụng vào các vấn đề thực tiễn trong lĩnh vực ngân hàng Qua đó, bài viết sẽ phân tích, đo lường và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thẩm định trong ngân hàng, giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý rủi ro.
- Mục tiêu thực tiễn: Phân tích thực trạng hiệu quả thẩm định đạt đƣợc
Mục tiêu của giải pháp là từ những phân tích về thực trạng hiện tại, đưa ra các biện pháp nhằm hoàn thiện chính sách để nâng cao hiệu quả trong việc thẩm định tài sản đảm bảo.
Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á Châu Khu vực phía Bắc
Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng những phương pháp sau:
+ Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu
+ Phương pháp so sánh số liệu và các văn bản đã ban hành
+ Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp dữ liệu.
Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì chuyên đề gồm có 3 phần nhƣ sau:
Chương I trình bày tổng quan về nghiên cứu và cơ sở lý luận liên quan đến công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng Á Châu khu vực phía Bắc Nội dung này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá chính xác giá trị tài sản để đảm bảo an toàn cho khoản vay, đồng thời phân tích các phương pháp thẩm định hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cho vay Qua đó, chương cũng đề cập đến các quy định pháp lý và tiêu chuẩn thực tiễn trong lĩnh vực này nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng.
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định đảm bảo tài sản trong cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc.
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan nghiên cứu
1.1.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
Trên thế giới, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về định giá tài sản bảo đảm cho các mục đích khác nhau, trong đó có nghiên cứu của Catherine Nind (Australia - 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai”, tập trung vào việc đánh giá giá trị đất đai với các yếu tố môi trường Nghiên cứu này nhằm xác định và phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, đảm bảo yếu tố môi trường Một ví dụ tiêu biểu là đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999), trong đó các tác giả đã trình bày nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị đất đai.
Nghiên cứu của Aluko và Bioye Tajudeen từ 1994-2000 cho thấy giá trị bất động sản (BĐS) là cơ sở quan trọng để ước lượng giá trị tài sản BĐS, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại Nigeria Các tác giả đã sử dụng mô hình hồi quy đa biến để xác định giá trị thị trường BĐS, thiết lập mức giới hạn cho vay nhằm giảm thiểu rủi ro Tuy nhiên, giá trị này chỉ là chỉ số giá tại thời điểm định giá và không đảm bảo sẽ duy trì trong tương lai Họ cũng nhấn mạnh rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường BĐS và quan điểm của định giá viên, cho thấy giá trị định giá chỉ mang tính chất tạm thời và dễ bị ảnh hưởng bởi biến động bên ngoài.
Kwong Chaw và Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn tại Trung Quốc, tập trung vào hai phương pháp chính: chi phí và thu nhập Họ xác định rằng giá trị của bất động sản được tính dựa trên thu nhập từ việc sử dụng và các chi phí liên quan Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ dừng lại ở phương pháp định giá mà chưa khám phá quy trình và tổ chức định giá tài sản Các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin đầy đủ và hệ thống pháp luật chặt chẽ.
1.1.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhƣng chƣa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trƣng khác biệt so với việc định giá Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ tập trung vào các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá tài sản tại Việt Nam, đề cập đến những yêu cầu và thách thức trong ngành này Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại, nhưng thường mang tính tổng quát, như luận án của Ngô Thị Phương Thảo về định giá bất động sản thế chấp trong toàn hệ thống ngân hàng Một số nghiên cứu khác lại chỉ tập trung vào một ngân hàng cụ thể nhưng vẫn giữ tính tổng quát về lĩnh vực bất động sản, như đề tài của Th.S Nguyễn Đình Nam và Th.S Nguyễn Thị Dinh về quản lý và định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam và Oceanbank.
Hiện nay, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về định giá tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại Tác giả sẽ sử dụng các nghiên cứu này làm tài liệu tham khảo cho việc tổng hợp nghiên cứu về công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng Á Châu (ACB).
Cơ sở lý luận về cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho vay được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp và cam kết một khoản tiền cho khách hàng để sử dụng cho mục đích cụ thể trong khoảng thời gian nhất định, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Khách hàng cá nhân bao gồm cá nhân, chủ trang trại, hộ gia đình và tổ hợp tác, tạo thành một nhóm đối tượng đông đảo với nhu cầu vay vốn nhỏ lẻ.
1.2.2 Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay cá nhân chủ yếu nhằm hỗ trợ tài chính cho việc mua sắm ô tô, nhà ở, trang thiết bị gia đình, vật liệu xây dựng để cải thiện và hiện đại hóa nhà cửa, cũng như chi trả cho viện phí, đầu tư sản xuất kinh doanh hộ gia đình và các khoản chi phí cá nhân khác.
Cho vay ngắn hạn là hình thức cho vay có thời gian tối đa 12 tháng, thường được sử dụng để bổ sung vốn lưu động tạm thời cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng và mua sắm đồ dùng cá nhân của hộ gia đình.
Cho vay trung hạn là hình thức cho vay có thời gian từ trên 1 năm đến 5 năm, thường được sử dụng để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho doanh nghiệp như mua sắm, cải tạo tài sản cố định, cải tiến trang thiết bị kỹ thuật, mở rộng sản xuất, và xây dựng công trình Đối với khách hàng cá nhân và hộ gia đình, khoản vay này thường phục vụ cho việc mua bất động sản, xây sửa nhà, hoặc mua ô tô.
Cho vay dài hạn là hình thức cho vay với thời gian trên 5 năm, phục vụ nhu cầu đầu tư dài hạn như xây dựng cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất quy mô lớn cho doanh nghiệp, cũng như mua bất động sản và sửa chữa nhà cho cá nhân và hộ gia đình.
Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay dành cho cá nhân và hộ gia đình nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng như du lịch, khám chữa bệnh, mua sắm thiết bị gia đình, ô tô, xe máy, và máy tính.
+ Cho vay mua bất động sản: Là các khoản cho vay mua, xây dựng, đầu tƣ vào nhà ở, đất đai…
Cho vay kinh doanh là các khoản vay dành cho khách hàng nhằm phục vụ hoạt động sản xuất, mở rộng kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vốn như trả thuế và lương Hình thức cho vay này bao gồm các lĩnh vực như công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ.
Cho vay có tài sản bảo đảm là hình thức cho vay mà khách hàng sử dụng tài sản của chính mình hoặc tài sản của bên thứ ba để cầm cố, thế chấp nhằm đảm bảo cho khoản vay.
Cho vay không có tài sản bảo đảm là hình thức cho vay mà không yêu cầu tài sản cầm cố hay thế chấp Khoản vay này được đảm bảo bởi uy tín và năng lực tài chính của người vay hoặc người bảo lãnh.
Cho vay trả dần định kỳ là hình thức cho vay mà khách hàng cần hoàn trả cả vốn gốc và lãi suất theo lịch trình đã thỏa thuận với ngân hàng Có hai loại hình thức cho vay trả góp: thứ nhất là trả nợ niên kim, nơi khách hàng thanh toán một số tiền cố định cho cả gốc và lãi; thứ hai là trả nợ theo dư nợ thực tế giảm dần, trong đó khách hàng thanh toán gốc theo định kỳ và lãi suất dựa trên số dư nợ thực tế.
+ Cho vay hoàn trả một lần: Là loại cho vay mà khách hàng hoàn trả gốc và lãi một lần khi đến hạn
Cho vay trả gốc một lần, trả lãi định kỳ là hình thức cho vay mà khách hàng sẽ thanh toán lãi suất theo định kỳ và chỉ hoàn trả toàn bộ số vốn gốc khi đến hạn.
+ Cho vay từng lần: Là loại cho vay mà tiến trình cấp vốn vay của ngân hàng dựa trên nhu cầu vay vốn của khách hàng
Cho vay theo hạn mức là hình thức cho vay mà ngân hàng cam kết cung cấp cho khách hàng một số dư nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể.
* Hình thức hình thành khoản vay:
Cho vay trực tiếp là hình thức mà ngân hàng cung cấp vốn trực tiếp cho khách hàng có nhu cầu, và khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay trực tiếp cho ngân hàng.
Cho vay gián tiếp là hình thức ngân hàng cung cấp vốn cho khách hàng thông qua các trung gian, như cho vay ủy thác hoặc cho vay qua tổ chức đoàn thể.
+ Cho vay khác: Bao gồm các khoản cho vay khác chƣa đƣợc phân loại ở trên (ví dụng nhƣ cho vay kinh doanh chứng khoán, thuê mua tài chính… )
1.2.3 Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại các ngân hàng thương mại 1.2.3.1 Khái niệm và nguyên tắc bảo đảm tiền vay
Theo nghị định chính phủ số 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 03 năm
Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản
Quy trình thực hiện đảm bảo tiền vay gồm 4 bước cụ thể như sau:
Bước 1: Nhận và kiểm tra hồ sơ đảm bảo
Bộ phận tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp xúc và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tài sản đảm bảo Trong quá trình này, họ có trách nhiệm xác minh tính pháp lý và mức độ khả dụng của tài sản, đảm bảo phù hợp với điều kiện nhận tài sản đảm bảo của ngân hàng cũng như các quy định pháp luật hiện hành.
- Tài sản không đủ điều kiện: Thông báo cho khách hàng và đề nghị đổi tài sản khác
Để định giá tài sản, bộ phận tín dụng cần gửi giấy đề nghị kèm theo bản sao các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đến bộ phận định giá.
Bước 2: Thẩm định tài sản đảm bảo
Thẩm định tài sản đảm bảo là một khâu hết sức quan trọng, nó là khâu quyết định mức cho vay Căn cứ để thẩm định bao gồm:
- Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp
Cán bộ tín dụng thực hiện khảo sát thực tế để xác nhận thông tin đã thu thập từ khách hàng, đồng thời phát hiện những vấn đề mới cần được thẩm định thêm.
- Các cơ quan có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ liên quan tới tài sản đảm bảo
- Các nguồn thông tin khác: chính quyền địa phương, công an, tòa án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, các ngân hàng khác…
- Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay
+ Xem xét tính hợp pháp của tài sản đảm bảo, có thuộc loại tài sản cấm hay không?
+ Tài sản có bị tranh chấp pháp lý hay không?
- Thẩm định về tính sở hữu của tài sản đảm bảo
+ Tài sản thuộc quyền sở hữu của ai?
- Thẩm định tính hiện hữu của tài sản đảm bảo
+ Tài sản có thực sự tồn tại hay không?
+ Về chất lƣợng, số lƣợng nhƣ thế nào?
- Thẩm định giá trị của tài sản
+ Giá trị tài sản là bao nhiêu ?
- Thẩm định khả năng phát mại của tài sản
+ Tính thanh khoản của tài sản đó nhƣ thế nào?
+ Thị trường tiêu thụ hiện tại như thế nào?
+ Dự đoán trong tương lai có nhiều tài sản khác thay thế không?
Bước 3: Lập hợp đồng bảo đảm
Sau khi thẩm định, hai bên đã thống nhất các điều kiện tín dụng, và bộ phận tín dụng sẽ soạn thảo hợp đồng bảo đảm tiền vay để trình ký Hợp đồng được lập thành ba bản chính: khách hàng giữ một bản, ngân hàng giữ hai bản, mỗi bản được lưu tại phòng tín dụng và ngân quỹ Tùy thuộc vào hình thức và loại tài sản đảm bảo, hợp đồng bảo đảm có thể được tích hợp vào hợp đồng tín dụng hoặc lập thành hợp đồng riêng Đối với tài sản hình thành từ vốn vay, khi tài sản được đưa vào sử dụng, các bên cần lập phụ lục hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản, trong đó mô tả đặc điểm và xác định giá trị tài sản.
Hợp đồng bảo đảm tiền vay cần tuân thủ các thủ tục hành chính theo quy định pháp luật, bao gồm việc công chứng hợp đồng bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tùy thuộc vào hình thức bảo đảm.
Sau khi ký hợp đồng cầm cố, các bên tham gia hoặc người ủy quyền cần đăng ký giao dịch đảm bảo và thực hiện việc nhập tài sản vào kho.
Bước 4: Tái định giá tài sản cầm cố, thế chấp và xử lý sau tái định giá
Tái định giá tài sản được thực hiện định kỳ theo quy định của ngân hàng hoặc khi phát hiện sự thay đổi ảnh hưởng đến giá trị tài sản Bộ phận tín dụng chủ động đề xuất tái định giá và phối hợp với bộ phận định giá để thực hiện Biên bản tái định giá phải được lập và coi là phụ kiện của biên bản định giá Bộ phận tín dụng có trách nhiệm báo cáo lãnh đạo trong các trường hợp liên quan.
- Giá trị tài sản định giá lại không đủ bảo đảm tiền vay
Khi tài sản bị mất mát hoặc hư hỏng nghiêm trọng đến mức không thể sử dụng, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp thêm giá trị tài sản đảm bảo hoặc thực hiện thu hồi nợ cho phần thiếu bảo đảm.
Nếu giá trị tài sản đảm bảo tăng sau khi tái định giá, ngân hàng có khả năng nâng hạn mức tín dụng cho khách hàng theo yêu cầu.
Khi người vay hoàn tất nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản đảm bảo Đồng thời, ngân hàng sẽ gửi thông báo thanh lý hợp đồng bảo đảm và thông báo giải chấp đến các phòng ban liên quan.
Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể xử lý tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật.
Công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
1.4.1 Quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các NHTM
Quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt giúp thẩm định viên xác định các bước cần thiết để đạt được kết quả chính xác trong việc thẩm định giá tài sản Tại các ngân hàng thương mại, thời gian trả chứng thư và báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản thường là 2-3 ngày, trong khi đối với phương tiện vận tải như ô tô hay tàu, thời gian này là khoảng 2 ngày Đối với máy móc và dây chuyền thiết bị, quy trình phức tạp hơn, thường mất đến 7 ngày để hoàn thành Tuy nhiên, tất cả thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá và doanh nghiệp đều phải tuân thủ quy trình chung gồm 6 bước.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Xác định các đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật của tài sản trong quá trình thẩm định giá là rất quan trọng Nếu gặp khó khăn trong việc xác định những đặc điểm này, cần phải ghi rõ trong báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá bao gồm khách hàng thực hiện thẩm định giá và bên thứ ba (nếu có) dựa trên hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
Xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá là bước quan trọng, dựa vào văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đề nghị của khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá.
Xác định cơ sở giá trị trong thẩm định giá là một bước quan trọng, dựa vào mục đích thẩm định, các đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật và thị trường của tài sản Thẩm định viên sẽ xác định liệu giá trị cần thẩm định là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản đó.
Thẩm định viên cần xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt khi đối mặt với thông tin hạn chế, không chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản Việc này là cần thiết trong trường hợp không thể khắc phục các hạn chế về thông tin.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:
Lập kế hoạch thẩm định giá là bước quan trọng để xác định rõ phạm vi và nội dung công việc, đồng thời thiết lập tiến độ thực hiện cho từng phần việc và toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch bao gồm:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
+ Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá Việc nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giúp đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin.
+ Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
Xác định tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá Cần lập phương án phân công thẩm định viên cùng các cán bộ hỗ trợ để đáp ứng yêu cầu thẩm định giá từ khách hàng, đồng thời đảm bảo quy trình kiểm soát chất lượng trong hoạt động thẩm định được áp dụng hiệu quả.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào quá trình khảo sát để ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản Họ cũng phải thu thập dữ liệu về các thông số của tài sản được thẩm định giá cũng như các tài sản so sánh.
Đối với mỗi loại tài sản, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thu thập thông tin phù hợp với các yếu tố này, đồng thời phải tuân thủ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã chọn.
Tùy thuộc vào loại tài sản như máy móc thiết bị, bất động sản, doanh nghiệp, dự án, và tài sản vô hình, thông tin thu thập sẽ khác nhau Thẩm định viên cần thu thập thông tin về tính pháp lý, chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, và điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định Đối với máy móc, cần khảo sát các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, đặc điểm công nghệ, nhà sản xuất, năm sản xuất, công suất, mức độ hao mòn và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị Đối với bất động sản, việc khảo sát vị trí, đặc điểm pháp lý, diện tích, loại hình kiến trúc, tình trạng bảo trì, và các yếu tố kinh tế – xã hội là cần thiết Đối với tài sản tài chính, thông tin về thị trường, thu nhập, quyền lợi từ việc nắm giữ, và tính thanh khoản cũng phải được thu thập.
Các nguồn thông tin quan trọng trong quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp, dữ liệu từ kết quả khảo sát thực tế và thông tin về các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để đảm bảo độ tin cậy và chính xác trước khi tiến hành phân tích Họ áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp Nếu phát hiện tài liệu do khách hàng cung cấp không đầy đủ hoặc có nghi vấn, thẩm định viên cần yêu cầu khách hàng bổ sung hoặc xác minh thông tin kịp thời.
Thẩm định viên cần thu thập thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản, chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế và thu nhập Ngoài ra, họ cũng phải xem xét các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định và tài sản so sánh, nếu có Các yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái của người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát và các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể cũng rất quan trọng trong quá trình thẩm định.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU KHU VỰC PHÍA BẮC
Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) là một trong những ngân hàng lớn tại Việt Nam, với trụ sở chính đặt tại 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh ACB cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính và ngân hàng, phục vụ nhu cầu của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
NHTMCP Á Châu có giấy phép hoạt động Ngân hàng số 0032/NH-GP ngày
Ngân hàng TMCP Á Châu được cấp giấy phép hoạt động bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vào ngày 24 tháng 4 năm 1993, với thời hạn 50 năm Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0301452948 đã trải qua nhiều lần điều chỉnh, lần gần nhất vào ngày 9 tháng 3 năm 2017 Tính đến ngày 31/12/2021, vốn điều lệ của ngân hàng đạt 27.019.480.750.000 đồng, tương đương với hai mươi bảy nghìn không trăm mười chín tỷ bốn trăm tám mươi triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng Ngân hàng này hiện là một trong năm ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất, cùng với NHTMCP Quân đội, NHTMCP Sài Gòn Thương tín, NHTMCP Xuất nhập khẩu và NHTMCP Kỹ thương Ngân hàng TMCP Á Châu được niêm yết trên sàn HNX với mã cổ phiếu ACB.
* Nhìn nhận và đánh giá giá các định chế tài chính quốc tế và các cơ qua thông tấn về tài chính ngân hàng
Năm 2003, ACB đã xuất sắc giành Giải thưởng Chất lượng Châu Á Thái Bình Dương từ tổ chức Chất lượng Châu Á Thái Bình Dương (APQO), đánh dấu sự kiện lịch sử khi đây là lần đầu tiên một tổ chức tài chính của Việt Nam nhận được giải thưởng danh giá này.
- Năm 2005, ACB đƣợc Tạp chí The Banker thuộc tập đoàn Financial Times, Anh Quốc bình chọn là ngân hàng tốt nhất Việt Nam
- Năm 2007, ACB vinh dự nhận được giải thưởng “ Doanh nghiệp ASEAN xuất sắc” trong lĩnh vực đội ngũ lao động Do Hội Đồng Tƣ vấn Doanh nghiệp
ASEAN (BAC) trao tặng - Năm 2018: ACB đƣợc Tạp chí Euromoney bình chọn là ngân hàng tốt nhất Việt Nam (Best Bank in Vietnam)
- Năm 2019: ACB vinh dự đƣợc tạp chí Asiamoney và tạp chí Financeasia bình chọn là ngân hàng tốt nhất Việt Nam
Năm 2020, ngân hàng đã vinh dự nhận ba giải thưởng danh giá từ tạp chí Global Finance, bao gồm “Ngân hàng có dịch vụ thanh toán vượt trội năm 2020”, “Ngân hàng vững mạnh nhất Việt Nam năm 2020” và “Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2020”.
Hình 2.1: Cơ cấu nhân viên ngân hàng ACB khắp cả nước
(Nguồn: Báo cáo nội bộ của ACB)
2.1.1 Cơ cấu tổ chức nhân sự của trung tâm thẩm định giá Ngân hàng Á Châu
Trung tâm thẩm định giá khu vực phía Bắc ( hay còn có tên thường gọi là
Bộ phận thẩm định giá Khu vực phía Bắc thuộc Ngân hàng TMCP Á Châu, có trụ sở tại số 10 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Bộ phận này hoạt động dưới sự quản lý và chỉ đạo của Tổng Giám Đốc, thực hiện các nhiệm vụ, chức năng và quyền hạn theo quy định Trung tâm định giá tài sản cũng chịu trách nhiệm quản lý nhân sự, định biên và chi trả lương cho các phòng ban trong khu vực.
Sau đây là sơ đồ cơ cấu tổ chức – nhân sự của Trung tâm TĐGTS – ACB
Hình 2.2: Cơ cấu tổ chức – nhân sự của Trung Tâm TĐGTS ACB
(Nguồn: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu)
Chức năng nhiệm vụ từng bộ phận của trung tâm thẩm định giá tài sản đảm bảo
Ban giám đốc trung tâm có trách nhiệm quản lý và điều hành các hoạt động kinh doanh, đồng thời phê duyệt sơ bộ tờ trình thẩm định tài sản từ Bộ phận thẩm định giá khu vực phía Bắc.
Phòng kiểm soát chất lượng đảm nhiệm việc kiểm tra và đánh giá giá trị tài sản để đảm bảo tính phù hợp với các quy định riêng của ACB cũng như với thị trường hiện tại.
Phòng thẩm định tài sản tại khu vực có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá, phân công công việc cho bộ phận nghiệp vụ và chuyển giao các giấy tờ cần thiết cho người vay vốn.
Trưởng và phó phòng khu vực có trách nhiệm đồng thẩm định các tài sản phức tạp và có giá trị lớn theo quy định của ACB, đồng thời phân công nhiệm vụ cho các trưởng bộ phận.
* Trưởng bộ phận: Nhận nhiệm vụ của trưởng phòng phó phòng, giao nhiệm vụ cho các chuyên viên thẩm định
Chuyên viên thẩm định có nhiệm vụ tìm kiếm và thu thập thông tin về tài sản, lập báo cáo kế hoạch định giá tài sản đảm bảo, khảo sát thị trường và chịu trách nhiệm về kết quả định giá.
Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Á Châu
Tại Việt Nam, theo Điều 3 của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, ngân hàng thương mại được định nghĩa là loại hình ngân hàng thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác nhằm mục tiêu lợi nhuận Ngân hàng thương mại là tổ chức tín dụng có khả năng thực hiện mọi hoạt động ngân hàng theo quy định của pháp luật Các loại hình ngân hàng tại Việt Nam bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách và ngân hàng hợp tác xã, mỗi loại hình có tính chất và mục tiêu hoạt động riêng biệt.
Tổ chức tín dụng là các doanh nghiệp thực hiện các hoạt động ngân hàng, bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
Theo Điều 12 của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, hoạt động ngân hàng bao gồm việc kinh doanh và cung ứng thường xuyên các nghiệp vụ như nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.
Nhận tiền gửi là hoạt động của tổ chức hoặc cá nhân, bao gồm các hình thức như tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu và tín phiếu Hoạt động này tuân theo nguyên tắc trả gốc và lãi theo thỏa thuận với người gửi.
Cấp tín dụng là thỏa thuận cho phép tổ chức hoặc cá nhân sử dụng một khoản tiền thông qua các hình thức như cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán và bảo lãnh ngân hàng, với nguyên tắc hoàn trả.
Cung cấp dịch vụ thanh toán qua tài khoản bao gồm việc cung ứng các phương tiện thanh toán như séc, lệnh chi, ủy nhiệm chi, nhờ thu, ủy nhiệm thu, thẻ ngân hàng và thẻ tín dụng, tất cả đều được thực hiện thông qua tài khoản của khách hàng.
ACB hoạt động với các sản phẩm dịch vụ chủ yếu nhƣ:
“Huy động tiền gửi bằng VND, và ngoại tệ
Cho vay phục vụ sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng
Tài trợ xuất nhập khẩu
Nhận ủy thác đầu tƣ và tài trợ các dự án đầu tƣ
Dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, chuyển tiền nhanh Western Union
Kinh doanh ngoại tệ, vàng
Dịch vụ trung gian thanh toán mua bán nhà và mua bán hàng hóa
Chiết khấu các chứng từ có giá do ACB phát hành
Các dịch vụ thẻ quốc tế và thẻ nội địa (ACB Card)
Dịch vụ ngân hàng điện tử.”
2.2.1 Tình hình hoạt động của NHTMCP Á Châu
Năm 2021, ACB hoạt động với 371 chi nhánh và phòng giao dịch tại 49 tỉnh thành trên toàn quốc, tập trung vào các thị trường trọng điểm như TP Hồ Chí Minh, Đông Nam Bộ, Hà Nội và vùng Đồng bằng Sông Cửu Long Ngân hàng duy trì thị phần tín dụng và huy động ở mức 3,5%.
Bảng 2.1: Cơ cấu tổng tài sản của ACB giai đoạn 2019 - 2021
ACB đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong hoạt động kinh doanh qua các năm, luôn nằm trong top 10 ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam Hai hoạt động chủ lực góp phần vào sự phát triển mạnh mẽ của ACB là nhận tiền gửi và cho vay, chiếm hơn 60% tổng hoạt động của ngân hàng.
* Kết quả hoạt động kinh doanh
Kể từ khi thành lập, ACB đã chủ động vượt qua khó khăn nhờ vào nỗ lực, tinh thần nhiệt huyết và sự sáng tạo, cùng với lòng tin từ khách hàng Điều này đã giúp ACB nâng cao chất lượng đầu tư và dịch vụ, khẳng định vị thế trong hệ thống ngân hàng và với khách hàng trên toàn quốc Dưới đây là một số chỉ tiêu hoạt động chính của ACB trong giai đoạn 2019 đến 2021.
Bảng 2.2: Kết quả kinh doanh của ACB trong giai đoạn 2019 – 2021
Kết quả hoạt động kinh doanh của ACB từ năm 2019 đến 2021 cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ, với lợi nhuận sau thuế năm 2020 tăng 29.96% so với năm 2019, đạt 1.770.990 triệu đồng Sự gia tăng này chủ yếu do tổng thu nhập tăng 3.538.226 triệu đồng (12.49%), trong khi tổng chi phí chỉ tăng nhẹ 1.332.129 triệu đồng (6.37%) Đến năm 2021, lợi nhuận sau thuế tiếp tục tăng 24.99%, tương ứng 1.919.923 triệu đồng so với năm 2020, nhờ tổng thu nhập tăng 1.858.062 triệu đồng (5.83%) và tổng chi phí giảm nhẹ 543.172 triệu đồng (2.4%).
Trong bối cảnh dịch COVID-19 gây ra nhiều khó khăn và suy thoái kinh tế toàn cầu, ACB đã từng bước ổn định và phát triển bền vững Sự thích ứng với môi trường kinh doanh trên toàn quốc đã mang lại những tín hiệu tích cực cho sự phát triển của ACB Thành công này là kết quả từ sự lãnh đạo hiệu quả của Ban lãnh đạo và nỗ lực không ngừng của toàn thể nhân viên trong ngân hàng.
* Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là hoạt động thiết yếu đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), đặc biệt là Ngân hàng ACB, vì nó quyết định mọi hoạt động kinh doanh và thể hiện uy tín trên thị trường Để mở rộng quy mô tín dụng, NHTM cần thực hiện huy động vốn hiệu quả trong thời gian ngắn và với chi phí thấp, nhằm có nguồn vốn với cơ cấu hợp lý Dưới đây là bảng đánh giá tình hình huy động vốn của ACB.
Bảng 2.3: Tình hình huy động vốn của ACB trong giai đoạn 2019 – 2021
Tiền gửi của khách hàng tại ACB đã có sự tăng trưởng ổn định qua các năm, nhấn mạnh vào việc cải thiện cơ cấu nguồn vốn với sự chú trọng đến nguồn vốn ổn định từ dân cư và các tổ chức Ngân hàng đã thực hiện đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, tạo ra biểu lãi suất hấp dẫn và các sản phẩm tiết kiệm dự thưởng, đồng thời mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ và áp dụng dịch vụ khách hàng trọn gói.
Trong giai đoạn từ 2019 đến 2021, tổng nguồn vốn tăng trưởng như sau: năm
2020, tăng 45.056.519 triệu đồng tương ứng tăng 14.62% so với năm 2019; năm
2021, tăng 26.743.831 triệu đồng lên mức 37.992.669 triệu đồng tương ứng tăng 7.57% so với năm 2020
Trong giai đoạn này, cơ cấu kỳ hạn tiền gửi có sự chuyển biến rõ rệt Nguồn tiền gửi không kỳ hạn (KKH) năm 2020 đã tăng gần 33% so với năm 2019, tương đương với mức tăng 18.500.038 triệu đồng Đồng thời, nguồn tiền gửi có kỳ hạn cũng ghi nhận xu hướng tăng mạnh từ năm 2019 đến 2020, với mức tăng hơn 33,5%, tương ứng 15.308.225 triệu đồng Năm 2021, tiền gửi có kỳ hạn tiếp tục tăng gần 9% so với năm 2020, trong khi các loại tiền gửi khác cũng có sự tăng trưởng nhẹ, trung bình đạt 3,1% trong giai đoạn này.
Từ năm 2019 đến 2021, tổng giá trị tiền gửi của dân cư tăng đáng kể, đạt 33.078.673 triệu đồng (tăng 13.39%) vào năm 2019 và 24.487.315 triệu đồng (tăng 8.74%) vào năm 2020 Trong khi đó, tổng giá trị tiền gửi của các tổ chức cũng ghi nhận sự tăng trưởng với 13.498.774 triệu đồng (tăng 23.03%) và 2.093.297 triệu đồng (tăng 2.09%) Sự biến động này phản ánh xu hướng chung trong bối cảnh kinh tế khó khăn do dịch bệnh COVID-19, khi các doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả và hạn chế đầu tư lớn, dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ từ nguồn tiền gửi của các tổ chức, đồng thời kích thích lượng tiền gửi của khách hàng cá nhân tăng cao trong giai đoạn này.
Đánh giá công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại NHTMCP Á Châu
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) đã khẳng định vị thế vững chắc trong ngành ngân hàng tại Hà Nội, với các chỉ tiêu dẫn đầu và sự cải thiện rõ rệt trong mảng định giá tài sản Khách hàng ngày càng tin tưởng vào chính sách cho vay của ACB, đặc biệt là trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo Uy tín của ACB được đánh giá cao, với hoạt động kinh doanh ổn định và lợi nhuận liên tục Công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân đã đạt nhiều kết quả tích cực.
Công tác thẩm định có nhiều bước phát triển: quy trình ngày càng được cải thiện hơn
Trước đây, ngân hàng ACB không có bộ phận định giá độc lập và phải phụ thuộc vào các công ty thẩm định bên ngoài hoặc nhân viên kinh doanh để thực hiện công tác thẩm định Tuy nhiên, với sự nhận thức về tầm quan trọng của rủi ro tín dụng và sự cạnh tranh gay gắt từ các ngân hàng khác, ACB đã đầu tư cải thiện chất lượng phòng thẩm định giá Ngân hàng đã thành lập một phòng ban chuyên trách với quy trình thẩm định chặt chẽ, giúp đồng bộ hóa các quy trình nội bộ và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Kết quả định giá ngày càng phù hợp với giá trị thị trường, chính xác, đảm bảo lợi ích cho khách hàng
Ngân hàng TMCP Á Châu đã thành lập bộ phận thẩm định giá tại khu vực phía Bắc nhằm nâng cao độ chính xác trong quá trình thẩm định Việc có một đội ngũ chuyên trách cho từng vùng miền sẽ giúp đảm bảo tính chính xác hơn, bởi mỗi khu vực đều có những đặc điểm và tính chất riêng biệt.
Dựa trên chính sách định giá của ngân hàng nhà nước, kết quả thẩm định thường không phản ánh đúng giá trị thực tế, gây khó khăn cho các khoản vay lớn có tài sản thế chấp là bất động sản Tuy nhiên, với việc ACB thành lập bộ phận thẩm định giá tài sản độc lập tại khu vực phía Bắc, kết quả định giá đã được cải thiện đáng kể Đối với các tài sản nằm trong khu vực nội thành, dễ chuyển nhượng và không bị giảm giá trị, có thể ghi nhận 100% giá trị thực tế tại thời điểm thẩm định, từ đó nâng cao sự hài lòng của khách hàng Ngoài ra, việc định giá lại tài sản định kỳ từ 6 tháng đến 1 năm sẽ giúp kịp thời điều chỉnh giá trị Khách hàng đều đánh giá cao công tác thẩm định tài sản và áp dụng phương pháp định giá hợp lý.
Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo trong cho vay cá nhân thường bao gồm phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Tuy nhiên, việc định giá còn phụ thuộc vào đặc tính, vị trí của tài sản và khu vực lân cận Ngân hàng ACB kết hợp linh hoạt các phương pháp thẩm định để đạt được kết quả chính xác Hầu hết các phương pháp mà ACB áp dụng đều rõ ràng, minh bạch và có căn cứ, giúp xác định giá trị tài sản đảm bảo một cách hiệu quả, mang lại sự hài lòng cho khách hàng.
Tiết kiệm thời gian và chi phí
Việc thành lập một trung tâm thẩm định giá tại khu vực phía Bắc đã giúp công tác định giá tài sản từ Thanh Hóa trở ra diễn ra nhanh chóng và tiết kiệm chi phí Khách hàng không phải chi trả bất kỳ khoản phí nào cho thẩm định tài sản đảm bảo trên toàn quốc Nhờ vào bộ phận thẩm định độc lập này, tài sản đảm bảo được phân công một cách hiệu quả hơn so với trước đây.
Hạn chế được những rủi ro trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng
Việc có một cơ quan thẩm định giá độc lập hiện nay đã cải thiện quy trình tín dụng và nâng cao chất lượng xác định giá trị tài sản đảm bảo Sự tách biệt giữa bộ phận tín dụng và thẩm định giúp giảm thiểu tình trạng định giá tài sản không chính xác, đồng thời giá trị thẩm định được thực hiện bởi những chuyên gia có chuyên môn cao, đảm bảo tính chính xác hơn cho giá trị tài sản đảm bảo.
Mặc dù có nhiều điểm tích cực, quá trình trao đổi với nhân viên kinh doanh và tiếp xúc trực tiếp với các cán bộ định giá đã cho thấy hoạt động thẩm định giá vẫn tồn tại nhiều hạn chế.
Ngân hàng Á Châu, giống như nhiều ngân hàng khác, chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá Mặc dù phương pháp này dễ sử dụng, nó lại mang tính chất lịch sử và không phản ánh được sự biến động của thị trường bất động sản theo thời gian Việc chỉ dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp cho thấy sự thiếu linh hoạt và tiềm ẩn rủi ro, bởi không có phương pháp bổ sung nào để xác minh độ chính xác của kết quả định giá.
Giá trị tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thị trường Nhiều khách hàng khi vay vốn và thế chấp tài sản của mình gặp phải tình trạng ngân hàng thẩm định giá trị tài sản chỉ bằng một nửa so với giá thị trường Điều này không chỉ làm giảm sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ thẩm định của ngân hàng mà còn có thể dẫn đến việc mất khách Khi giá trị tài sản đảm bảo được thẩm định quá thấp, ngân hàng có thể không đáp ứng đủ nhu cầu vốn của khách hàng, gây ra những hạn chế trong việc bán sản phẩm và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh.
Theo quy định của ACB, thời gian trả kết quả thẩm định tại Hà Nội là 4 ngày, trong khi các khu vực khác là 7 ngày Tuy nhiên, hồ sơ gửi thẩm định ở khu vực khác, như Trung hay Nam, có thể mất đến 15 ngày để nhận kết quả Thời gian thẩm định kéo dài ảnh hưởng đáng kể đến quy trình cho vay, có thể làm chậm tiến độ thanh toán hồ sơ tín dụng và gây bất tiện cho khách hàng.
Từ góc độ khách hàng, việc thắt chặt tài sản đảm bảo và các thủ tục cho vay, đặc biệt đối với cá nhân kinh doanh và người tiêu dùng, sẽ khiến họ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi lựa chọn TCTD Hiện nay, một số TCTD áp dụng chính sách về tài sản đảm bảo linh hoạt hơn, điều này giúp thu hút khách hàng dễ dàng hơn Do đó, cần thiết phải có chính sách tín dụng phù hợp và mở rộng nhằm thu hút khách hàng, đồng thời vẫn đảm bảo quản lý an toàn cho vay hiệu quả Bên cạnh đó, việc khách hàng khai báo thiếu trung thực cũng gây khó khăn cho quá trình thẩm định.
Hiện nay, tại ACB, tất cả các hợp đồng giao dịch đều phải được công chứng và xác thực bởi các cơ quan có thẩm quyền Tuy nhiên, thủ tục giấy tờ vẫn còn rườm rà và phức tạp, dẫn đến việc tốn nhiều thời gian Nhiều người dân đã gặp khó khăn trong quá trình này, đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19, khi lịch làm việc và thời gian giao dịch bị hạn chế do giãn cách xã hội, gây kéo dài thời gian vay và ảnh hưởng đến tiến độ kinh doanh.
Sự biến động của thị trường BĐS: Hiện nay, thị trường BĐS khu vực phía
Thị trường bất động sản Bắc đang trải qua giai đoạn sôi động với nhiều giao dịch mua bán diễn ra liên tục, khiến giá thị trường có xu hướng tăng cao hơn giá trị thực Hầu hết các ngân hàng áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị tài sản đảm bảo, trong khi bất động sản chiếm tới 80% tổng tài sản tại các ngân hàng Tình hình này tạo ra rủi ro trong công tác thẩm định tài sản bất động sản tại ngân hàng ACB.
Ban lãnh đạo ACB nhận định rằng tài sản đảm bảo (TSĐB) phục vụ cho việc thế chấp tại ngân hàng, do đó, việc hạn chế rủi ro luôn được ưu tiên hàng đầu Trong quá trình định giá, ACB cẩn trọng xem xét các yếu tố có thể làm giảm giá trị của TSĐB, vì vậy theo quy định, ngân hàng chỉ ghi nhận 90% giá trị tài sản so sánh Điều này dẫn đến việc giá trị TSĐB tại ACB thường thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NHTMCP Á CHÂU
Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định TSĐB của Ngân hàng
Hiện nay trong xu thế phát triển chung của cả nước, nền kinh tế của khu vực
Hà Nội đang phát triển mạnh mẽ, nâng cao đời sống người dân với sự gia tăng quy mô và chất lượng sản phẩm Sự xuất hiện ngày càng nhiều của các đơn vị kinh tế nhỏ đã tạo ra nhu cầu vốn lớn trên thị trường Đồng thời, số lượng ngân hàng liên doanh và ngân hàng cổ phần cũng tăng lên, cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng Một số ngân hàng nổi bật nhờ cơ sở vật chất hiện đại, thiết bị công nghệ tiên tiến và đội ngũ nhân viên có trình độ cao.
Tình hình hiện tại đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Việt Nam và Ngân hàng Á Châu Tuy nhiên, nhờ sự đồng thuận và nhất quán trong chỉ đạo của lãnh đạo cùng với sự nỗ lực của cán bộ nhân viên, Ngân hàng đã đạt được nhiều kết quả khả quan vào cuối năm 2021.
Năm 2022, ngành ngân hàng, đặc biệt là ACB, đối mặt với nhiều thách thức và cơ hội Ban lãnh đạo ACB đặt mục tiêu vượt chỉ tiêu kinh doanh hàng năm và đẩy mạnh chuyển đổi số cùng công nghệ hiện đại tại tất cả các chi nhánh Đặc biệt, ACB chú trọng đến công tác thẩm định tài sản đảm bảo (TSBĐ) trong cho vay khách hàng cá nhân, vì ngân hàng không thực hiện cho vay tín chấp để giảm thiểu rủi ro tín dụng Do đó, toàn bộ nguồn dư nợ cho vay tại ACB đều dựa trên tài sản đảm bảo, nhấn mạnh tầm quan trọng của thẩm định TSBĐ Để nâng cao chất lượng công tác này, Bộ phận thẩm định tài sản cần đạt được những mục tiêu và phương hướng cụ thể.
Để xây dựng một quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) hiệu quả, cần thiết lập một hệ thống rõ ràng, minh bạch và chặt chẽ trong tổ chức Điều này bao gồm việc bố trí nguồn nhân lực hợp lý và phân chia nhiệm vụ, quyền hạn của từng bộ phận thẩm định giá một cách rõ ràng.
Cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định đã được ban hành, đồng thời thiết lập những định hướng rõ ràng để nâng cao tính chuyên nghiệp và độ chính xác trong công tác định giá.
Đặt mục tiêu công tác định giá là bước quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng tại ACB Kết quả định giá đóng vai trò then chốt trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng.
- Kết hợp gắn liền với việc xây dựng cơ chế phát triển thị trường tài chính bất động sản Việt Nam
Kết hợp hiệu quả giữa các phòng ban, đặc biệt là phòng kinh doanh, trong hệ thống ngân hàng sẽ tạo ra một cơ chế vận hành tối ưu hơn cho toàn bộ chi nhánh.
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ACB
Cho vay có tài sản đảm bảo là một dịch vụ ngân hàng hiện đại, trong đó việc thẩm định giá trị tài sản đảm bảo (TSBĐ) đóng vai trò quan trọng Chất lượng thẩm định TSBĐ ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động cho vay, đầu tư và hỗ trợ kinh doanh của ngân hàng Do đó, việc hoàn thiện quy trình thẩm định TSBĐ không chỉ nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng mà còn cải thiện hiệu quả hoạt động kinh doanh chung của ACB, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các hoạt động khác trong ngân hàng.
Dựa trên phân tích kết quả và những hạn chế đã nêu ở chương II, tác giả đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện quy trình thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay cá nhân tại ngân hàng Thương Mại Cổ phần Á Châu, với mục tiêu thúc đẩy trao đổi và nghiên cứu.
3.2.1 Lãnh đạo ngân hàng cần có một cái nhìn mới về định giá TSBĐ Để chất lượng của hoạt động thẩm định giá TSBĐ được nâng cao thì trước cần phải có sự thay đổi trong tư tưởng cũng như nhận thức của các cán bộ, lãnh đạo ngân hàng về công tác định giá TSBĐ Trước đây, để giảm thiểu rủi ro tín dụng, hầu hết các ngân hàng thường thẩm định giá TSBĐ thấp Khi đó thì chất lượng tín dụng sẽ đƣợc đảm bảo nhƣng về lâu dài có thể điều này sẽ là một cản trở lớn trong cho vay thế chấp TSĐB do giá trị TSBĐ giảm và giá trị định giá không chính xác, do đó sẽ giảm sự phát triển tín dụng của ngân hàng, khách hàng có nhu cầu có thể sẽ chuyển sang các ngân hàng khác Bởi vậy ngân hàng ACB cần nhận thức đƣợc việc xác định giá trị TSBĐ phù hợp để có những chính sách cho vay hợp lý và đánh giá đúng chất lƣợng dƣ nợ của ngân hàng mình
Trong bối cảnh hội nhập và cạnh tranh khốc liệt trong lĩnh vực ngân hàng, bộ phận thẩm định giá cần có cái nhìn khách quan hơn để giảm thiểu rủi ro tín dụng Để phát triển dịch vụ tín dụng, hoạt động cho vay cần có biện pháp thu hút khách hàng, trong đó nâng cao hạn mức vay là một yếu tố quan trọng Do đó, bộ phận định giá khu vực phía Bắc cần thay đổi cách tiếp cận, tập trung vào việc đẩy mạnh cho vay và hỗ trợ tối đa các đơn vị kinh doanh, nhằm thúc đẩy sự phát triển và mở rộng của chi nhánh.
3.2.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Có nhiều phương pháp định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), trong đó phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí là hai phương pháp phổ biến tại ACB Tuy nhiên, cán bộ cần xem xét và kết hợp với các phương pháp khác để nâng cao hiệu quả thẩm định giá TSBĐ Mặc dù mỗi phương pháp có những ưu điểm riêng, nhưng cũng tồn tại không ít hạn chế, ảnh hưởng đáng kể đến kết quả định giá giá trị TSBĐ.
- Bắt buộc phải có các thông tin, dữ liệu từ thị trường
- Các dữ liệu mang tính lịch sử, khó để tìm đƣợc một tài sản đang đƣợc giao dịch mà giống hoàn toàn với tài sản cần đƣợc định giá
Chi phí không nhất thiết phản ánh giá trị thực; giá trị thị trường tổng thể không luôn tương đương với giá trị của từng phần Để tối ưu hóa hiệu quả của hai phương pháp định giá, ACB cần triển khai các giải pháp cải thiện những hạn chế hiện tại và xây dựng quy trình định giá phù hợp với ưu điểm của từng phương pháp.
Khi định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) bằng phương pháp so sánh, việc thu thập thông tin chính xác về tài sản sở hữu (TSSS) và các giao dịch đáng tin cậy là rất quan trọng Ngoài ra, cần thực hiện các cuộc điều tra cụ thể về TSSS để điều chỉnh hợp lý giữa TSSS và tài sản định giá (TSTĐ).
Để đảm bảo tính khách quan trong việc điều chỉnh các yếu tố so sánh, ACB cần bổ sung một số chỉ tiêu và đánh giá chi tiết nhằm hạn chế yếu tố chủ quan trong quá trình định giá tài sản Định giá tài sản trên đất bằng phương pháp chi phí gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi kiến thức chuyên môn về kỹ thuật xây dựng, vì mỗi loại công trình có cách áp dụng đơn giá và thời gian khấu hao khác nhau Việc tính toán theo phương pháp chi phí thường bị ước lượng theo tỷ lệ khấu hao mà chưa xem xét đầy đủ các nguyên nhân giảm giá trị công trình Do đó, việc các chuyên viên định giá áp dụng các phương pháp phù hợp là rất quan trọng, giúp đảm bảo tính chính xác và thuyết phục trong công tác thẩm định tài sản.
3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng