Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi doanh nghiệp, mục tiêu chính là tăng trưởng lợi nhuận và giá trị Lợi nhuận không chỉ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh mà còn phản ánh khả năng thanh toán của doanh nghiệp Khi có lợi nhuận sau thuế, công ty có thể tái đầu tư hoặc chi trả cổ tức, từ đó mở rộng hoạt động và nâng cấp trang thiết bị sản xuất Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam hiện nay, với sự phát triển công nghệ và thay đổi chính sách, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng gia tăng Vì vậy, tăng trưởng lợi nhuận là mục tiêu quan trọng giúp doanh nghiệp mở rộng thị phần, duy trì vị thế cạnh tranh, dễ dàng vay vốn và giảm thiểu rủi ro.
Trong bối cảnh kinh tế phát triển, ngành bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và giá trị tài sản quốc gia Với quy mô vốn hóa gần 24% tổng vốn hóa trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM, BĐS trở thành lựa chọn hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước Thị trường BĐS đang có sự chuyển biến tích cực nhờ vào các thay đổi trong chính sách pháp luật Tuy nhiên, ngành này yêu cầu quy mô vốn lớn và thời gian triển khai dài, do đó, các doanh nghiệp BĐS cần huy động nguồn vốn vay bên ngoài bên cạnh vốn chủ sở hữu Để đạt được lợi nhuận dự kiến, các doanh nghiệp cần phân tích kỹ lưỡng cấu trúc sử dụng vốn và đưa ra chiến lược phù hợp Việc sử dụng đòn bẩy tài chính (ĐBTC) là giải pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng thiếu hụt vốn, giúp tối ưu hóa nguồn vốn và giảm chi phí lãi vay khi tính thu nhập chịu thuế.
Việc sử dụng đòn bẩy nợ có thể mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu không được quản lý hiệu quả, doanh nghiệp có thể gặp phải khoản lỗ lớn do chi phí lãi vay vượt quá lợi nhuận Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng các chính sách và chiến lược hợp lý để tận dụng đòn bẩy tài chính, từ đó cải thiện kết quả kinh doanh và tăng trưởng lợi nhuận.
Việc phân tích Đòn bẩy tài chính (ĐBTC) và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) là rất quan trọng Do đó, tác giả quyết định chọn đề tài: “Ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.”
Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2013-2021”.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của nghiên cứu này là phân tích ảnh hưởng của ĐBTC đến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE Nghiên cứu sẽ tập trung vào các mục tiêu chính nhằm làm rõ mối quan hệ giữa ĐBTC và hiệu quả tài chính của các công ty trong lĩnh vực bất động sản.
- Hệ thống cơ sở lý luận về ĐBTC, lợi nhuận và tác động của nó đến lợi nhuận của doanh nghiệp
- Thực trạng thị trường BĐS cũng như việc sử dụng ĐBTC, tình hình lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS
- Xây dựng mô hình hồi quy, kiểm định mô hình, đưa ra kết luận chiều hướng tác động của ĐBTC đến lợi nhuận
- Đưa ra khuyến nghị giúp doanh nghiệp BĐS cải thiện lợi nhuận.
Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được những mục tiêu đã nêu ở trên, nội dung của bài nghiên cứu cần phải trả lời các câu hỏi sau:
- Khái niệm đòn bẩy tài chính, cách xác định và ý nghĩa đòn bẩy tài chính
- Mối tương quan giữa ĐBTC và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS, hướng tác động ra sao?
- Đề xuất khuyến nghị để sử dụng ĐBTC trong việc cải thiện lợi nhuận hiệu quả nhất của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn giao dịch HOSE.
Phương pháp nghiên cứu
Bài nghiên cứu áp dụng hai phương pháp chính: định tính và định lượng Phương pháp định tính bao gồm việc chọn lọc tài liệu nghiên cứu liên quan đến ĐBTC và lợi nhuận, cả trong và ngoài nước Phương pháp định lượng thực hiện thông qua việc thu thập dữ liệu từ báo cáo tài chính của 33 công ty niêm yết trên HOSE, nhằm xây dựng và kiểm định mô hình hồi quy Kết quả tính toán trên phần mềm Stata 13 cho thấy sự tác động của các biến số đến lợi nhuận doanh nghiệp.
Kết cấu bài nghiên cứu
Bài nghiên cứu được chia thành 4 chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng sử dụng đòn bẩy tài chính và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam
Chương 3: Mô hình và kết quả nghiên cứu
Chương 4: Kết luận và khuyến nghị.
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Tổng quan nghiên cứu
1.1.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
Một số học giả nước ngoài đã nghiên cứu về đòn bẩy tài chính có thể kể đến những nghiên cứu sau đây:
Tác động của đòn bẩy tài chính đến lợi nhuận của các công ty sản xuất niêm yết ở Trung Quốc
Nghiên cứu của Dalci, I (2018) đã phân tích ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến lợi nhuận của 1.503 công ty sản xuất niêm yết tại Trung Quốc, sử dụng dữ liệu tài chính từ năm 2008 đến 2016 từ cơ sở dữ liệu ORBIS Phương pháp nghiên cứu bao gồm tiếp cận phương trình đồng thời để kiểm soát tính nội sinh, cùng với các phân tích hồi quy bổ sung sử dụng OLS, Hiệu ứng cố định, Khác biệt đầu tiên, Hiệu ứng ngẫu nhiên và Phương pháp Khoảnh khắc tổng quát hai bước của Arellano và Bond (1991) Kết quả cho thấy mối quan hệ hình chữ U ngược giữa đòn bẩy tài chính và khả năng sinh lời; tác động tích cực có thể do lá chắn thuế, trong khi tác động tiêu cực lại xuất phát từ chi phí phá sản và các vấn đề cơ quan nghiêm trọng mà các công ty niêm yết tại Trung Quốc phải đối mặt.
Nghiên cứu của Mohamed Tailab (2014) nhằm mục đích phân tích ảnh hưởng của cấu trúc vốn đến hoạt động tài chính, mẫu nghiên cứu gồm 30 công ty Năng lượng
Trong giai đoạn 2005 - 2013, một nghiên cứu tại Mỹ đã sử dụng dữ liệu phân tích bằng Smart PLS phiên bản 3 Kết quả cho thấy tổng nợ có tác động tiêu cực đáng kể đến ROE và ROA, trong khi quy mô doanh số chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến ROE Đặc biệt, nợ ngắn hạn lại có tác động tích cực đến ROE Mối quan hệ giữa nợ dài hạn, nợ trên vốn chủ sở hữu, quy mô tổng tài sản và khả năng sinh lời không cho thấy sự ảnh hưởng đáng kể.
Tác động của đòn bẩy tài chính đối với khả năng sinh lời của doanh nghiệp: Điều tra từ ngành xi măng của Pakistan
Nghiên cứu của Ahmad, Nawaz và Salman, Atif và Shamsi, Aamir (2015) chỉ ra rằng có một mối quan hệ ngẫu nhiên giữa đòn bẩy tài chính và khả năng sinh lời trong ngành xi măng tại Pakistan Nghiên cứu này đã xem xét 18 trong số 21 nhà sản xuất xi măng và sử dụng dữ liệu hàng năm trong sáu năm từ 2005 đến 2010.
Nghiên cứu năm 2010 về mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận của 108 công ty trong ngành sản xuất xi măng niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Karachi cho thấy rằng đòn bẩy tài chính, được đo bằng tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản, có mối quan hệ ngược chiều đáng kể với lợi nhuận, được đo bằng tỷ lệ thu nhập ròng sau thuế trên tổng tài sản (ROA) Kết quả cho thấy các công ty có đòn bẩy cao thường có lợi nhuận thấp hơn, trong khi những công ty có đòn bẩy thấp lại đạt lợi nhuận cao hơn Ngành xi măng tại Pakistan đang phải đối mặt với đòn bẩy tài chính cao, với các công ty lớn vay nợ để mở rộng, dẫn đến chi phí cố định cao cho các khoản nợ, ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập ròng Thêm vào đó, bất ổn kinh tế chính trị và tình hình pháp luật cũng gây ra nhiều thách thức cho lĩnh vực này.
Hành vi đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của công ty: Bằng chứng từ các công ty được báo giá công khai ở Nigeria
Nghiên cứu của Godsday Okoro Edesiri (2014) đã phân tích hành vi đòn bẩy tài chính và hoạt động kinh doanh của các công ty niêm yết công khai tại Nigeria, sử dụng dữ liệu từ sổ liệu và báo cáo thường niên của Sở giao dịch chứng khoán Nigeria cho 120 công ty trong giai đoạn 1990-2013 Kết quả cho thấy lợi nhuận và quy mô công ty có ảnh hưởng tiêu cực đến hành vi đòn bẩy tài chính Tác giả khuyến nghị các công ty nên thực hiện các dự án nhằm nâng cao quy mô và lợi nhuận, vì quy mô tài sản lớn hơn sẽ tăng cường nguồn vốn nội bộ, từ đó cải thiện cấu trúc tài chính và giảm thiểu việc vay mượn bên ngoài Ngoài ra, việc tạo ra lợi nhuận không đồng nghĩa với việc áp dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả, điều này cho thấy kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để định hướng chính sách.
Nghiên cứu của Gonzalez (2013) đã chỉ ra rằng đòn bẩy tài chính ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, với sự khác biệt giữa các quốc gia Phân tích 10.375 công ty tại 39 quốc gia cho thấy, trong thời kỳ suy thoái ngành, các công ty có đòn bẩy tài chính cao thường gặp khó khăn hơn so với đối thủ cạnh tranh, điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của chi phí tài chính Tuy nhiên, ảnh hưởng này biến đổi theo nguồn gốc pháp lý của từng quốc gia, đặc biệt là tích cực ở các quốc gia theo hệ thống luật dân sự của Pháp Bảo vệ quyền lợi cổ đông và khả năng thực thi pháp luật là những yếu tố quan trọng giải thích tác động của đòn bẩy tài chính đối với hoạt động kinh doanh.
1.1.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước
Ngoài các nghiên cứu của tác giả nước ngoài, trong nước cũng có nhiều nghiên cứu liên quan đến chủ đề mà tác giả đã chọn, tiêu biểu là những công trình nghiên cứu sau đây.
Tác động của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Việt Nam: tiếp cận bằng hồi quy phân vị
Nghiên cứu của Trần Thị Tuấn Anh và Đặng Thị Thu Thủy (2017) đã chỉ ra rằng đòn bẩy tài chính ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của 100 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2012-2016 Mức độ tác động của đòn bẩy tài chính không đồng đều ở các phân vị khác nhau, với các doanh nghiệp có tỷ suất sinh lời (ROE) thấp chịu ảnh hưởng ít tiêu cực hơn khi các yếu tố khác được giữ nguyên.
Sự gia tăng đòn bẩy tài chính có thể làm giảm ROE nhiều hơn ở các doanh nghiệp có ROE cao Bên cạnh đó, quy mô doanh nghiệp, hệ số lợi nhuận ròng và hiệu suất sử dụng tổng tài sản đều có mối liên hệ thống kê đáng kể và tích cực với ROE trên tất cả các phân vị được khảo sát.
Tác động của đòn bẩy tài chính và quy mô đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp ngành công nghiệp Việt Nam
Nghiên cứu của Phạm Thị Hồng Vân (2018) đã phân tích tác động của đòn bẩy tài chính và quy mô doanh nghiệp đến khả năng sinh lời của các công ty trong ngành công nghiệp Việt Nam Dữ liệu được thu thập từ 236 công ty cổ phần niêm yết trên sàn chứng khoán trong giai đoạn 2010-2016 Sử dụng mô hình hồi quy có trọng số GLS, nghiên cứu đã chỉ ra rằng đòn bẩy tài chính (đo lường bằng tỷ số nợ) và quy mô tài sản có tác động ngược chiều đến khả năng sinh lời (được xác định bằng ROA), trong khi quy mô doanh thu lại có tác động cùng chiều đến khả năng sinh lời.
Hệ số beta trong phương trình hồi quy chỉ ra rằng đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng mạnh mẽ đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp, trong khi hệ số beta của quy mô lại rất nhỏ Điều này cho thấy đòn bẩy tài chính đóng vai trò quan trọng hơn trong việc nâng cao khả năng sinh lời so với quy mô Do đó, để tăng cường khả năng sinh lời, các nhà đầu tư nên chú trọng đến cấu trúc vốn tài trợ thay vì chỉ tập trung vào việc mở rộng quy mô đầu tư.
Cấu trúc vốn và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: Vai trò của cạnh tranh ngành
Nghiên cứu của Châu Văn Thường, Trần Lê Khang, Nguyễn Công Thành
Nghiên cứu năm 2017 đã chỉ ra ảnh hưởng của mức độ cạnh tranh ngành và cấu trúc vốn đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM trong giai đoạn 2007–2015, phân loại thành 13 nhóm ngành Kết quả sử dụng phương pháp ước lượng GMM hai bước cho thấy cấu trúc vốn có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt tác động này mạnh hơn trong môi trường cạnh tranh cao Nghiên cứu cũng cung cấp những hàm ý quan trọng cho hoạt động đầu tư và hoạch định chính sách doanh nghiệp.
Các yếu tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty niêm yết tại Việt Nam
Nghiên cứu của Đặng Văn Dân và Nguyễn Hoàng Chung (2017) phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ số nợ của 285 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010-2015 Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính đã kiểm toán, dựa trên lý thuyết cấu trúc vốn hiện đại và các nghiên cứu trước đó, nhằm xây dựng mô hình hồi quy như Pool Regression (OLS), Fix Effect Model (FEM) và Random Effect Model (REM) để đánh giá mối quan hệ giữa tỷ số nợ (BLEV) và các yếu tố như cơ hội tăng trưởng, tỷ suất sinh lời, quy mô công ty và tỷ lệ tài sản cố định hữu hình Nghiên cứu cũng chỉ ra những khuyết tật trong các mô hình hồi quy cơ bản, bao gồm đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi và tự tương quan, dẫn đến ước lượng không đáng tin cậy theo phương pháp của Driscoll & Kraay.
Năm 1998, tác giả đã phát triển một mô hình sử dụng phương pháp ước lượng hồi quy với sai số chuẩn của Driscoll & Kraay (D&K) nhằm giải quyết vấn đề tự tương quan giữa các sai số và hiện tượng phương sai sai số thay đổi, từ đó đảm bảo rằng các ước lượng thu được là vững chắc và đáng tin cậy.
Tác động của đòn bẩy tài chính đến lợi nhuận của các công ty bất động sản: Một nghiên cứu từ Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam
Nghiên cứu của Nguyễn Văn Công và cộng sự (2019) phân tích tác động của đòn bẩy tài chính đến các chỉ số tài chính như ROA, ROE, ROS và ROCE, dựa trên dữ liệu từ 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam với 464 quan sát Sử dụng phương pháp định lượng và mô hình hồi quy đa biến với phần mềm EVIEW 11.0, kết quả cho thấy đòn bẩy tài chính không ảnh hưởng đến ROS và ROCE, trong khi có tác động tiêu cực đến ROA và tích cực đến ROE Dựa trên kết quả này, nhóm tác giả đưa ra các khuyến nghị nhằm nâng cao khả năng sinh lời cho các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam.
Khái quát về đòn bẩy tài chính
1.2.1 Khái niệm đòn bẩy tài chính Đòn bẩy tài chính (FL), hay đòn bẩy nợ,thể hiện mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) hay thu nhập trên một cổ phần thường (EPS) của công ty Doanh nghiệp có hệ số nợ càng cao phản ánh doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ cao và ngược lại Việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao có thể gia tăng tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu nhưng cùng với đó cũng gia tăng gánh nặng chi phí, nguy cơ mất khả năng thanh toán cho doanh nghiệp
Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp doanh nghiệp giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhờ vào việc trừ lãi vay khỏi thu nhập chịu thuế, từ đó tăng lợi nhuận Tuy nhiên, nếu tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản thấp hơn lãi suất vay, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực Việc gia tăng nợ vay cũng làm tăng nguy cơ không đủ khả năng thanh toán lãi vay và nợ gốc, dẫn đến rủi ro tài chính cho doanh nghiệp.
1.2.2 Cách xác định đòn bẩy tài chính
Việc xác định đòn bẩy tài chính là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, giúp họ phân tích nguồn vốn huy động chính giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu thông qua bảng cân đối kế toán Các nhà đầu tư có thể tính toán tỷ lệ đòn bẩy tài chính bằng nhiều phương pháp, trong đó tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là phổ biến nhất Tỷ lệ này phản ánh mức độ rủi ro trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp, đồng thời đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn vốn hiện có Để tính tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, cần chia tổng nợ của doanh nghiệp cho tổng vốn chủ sở hữu.
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu = Tổng nợ
Trong phân tích Dupont, tỷ lệ tài sản trên vốn cổ đông là một chỉ số quan trọng để đo lường đòn bẩy tài chính Hệ số này càng cao, đòn bẩy tài chính càng lớn Công thức tính toán tương tự như trước, nhưng thay tổng nợ bằng tổng tài sản.
Tỷ lệ tài sản trên vốn cổ đông = Tổng tài sản
Mức độ đòn bẩy tài chính (DFL) là chỉ số định lượng phản ánh sự nhạy cảm của thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) đối với biến động lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) do thay đổi cơ cấu vốn Tỷ lệ DFL cao cho thấy thu nhập sẽ biến động mạnh hơn, vì lãi vay thường là chi phí cố định, dẫn đến việc đòn bẩy tài chính khuếch đại sự thay đổi của lợi nhuận và EPS Công thức tính DFL được xác định để hỗ trợ trong việc phân tích này.
DFL = % thay dổi của EPS
% thay đổi của EBIT Hoặc sử dụng công thức:
Q : số lượng sản phẩm bán ra
P : Giá bán đơn vị sản phẩm
V : Chi phí biến đổi 1 đơn đơn vị sản phẩm
F : Chi phí cố định (không bao gồm lãi vay)
EBIT : Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
Nếu tỷ số lớn hơn 1, doanh nghiệp có khả năng trả lãi vay; ngược lại, nếu nhỏ hơn 1, điều này cho thấy doanh nghiệp đã vay quá nhiều so với khả năng hoặc lợi nhuận trước thuế và lãi vay không đủ để trang trải lãi vay.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính
Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đòn bầy tài chính được tác động bởi cả nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan
Nhân tố chủ quan trong quản trị tài chính bao gồm tâm lý của nhà quản trị, trình độ lãnh đạo và chiến lược phát triển doanh nghiệp Tâm lý của nhà quản trị tài chính, đặc biệt là khẩu vị rủi ro, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư Những nhà quản trị ưa thích rủi ro thường sử dụng nợ lớn, dẫn đến đòn bẩy tài chính cao, trong khi những người chọn phương án tài trợ ít nợ hoặc chỉ sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ hạn chế rủi ro và có tỷ lệ đòn bẩy tài chính thấp hơn Trình độ của ban lãnh đạo cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định tài chính của doanh nghiệp.
Thị trường tài chính là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp Trong một thị trường phát triển, việc huy động vốn trở nên thuận lợi, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa đòn bẩy tài chính và tăng lợi nhuận Bên cạnh đó, lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp cũng quyết định mức độ rủi ro và đòn bẩy tài chính Chẳng hạn, doanh nghiệp bất động sản thường phải đối mặt với rủi ro cao hơn so với các lĩnh vực sản xuất tiêu dùng, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp Trong các chính sách vĩ mô, chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng; thu nhập doanh nghiệp càng cao, càng khuyến khích việc sử dụng nợ Điều này giúp doanh nghiệp tiết kiệm thuế một cách hiệu quả hơn.
Sử dụng đòn bẩy tài chính có thể mang lại lợi nhuận vượt trội cho cổ đông, nhưng nếu không có chiến lược hợp lý, nó cũng có thể dẫn đến nguy cơ phá sản khi dòng tiền thu về thấp hơn kỳ vọng.
Lợi nhuận của doanh nghiệp
Lợi nhuận là kết quả cuối cùng của các hoạt động sản xuất, kinh doanh và tài chính, đồng thời là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả kinh tế của mọi hoạt động trong doanh nghiệp.
Lợi nhuận của doanh nghiệp được tính bằng tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh và các hoạt động khác Lợi nhuận từ mỗi hoạt động là sự chênh lệch giữa doanh thu và chi phí mà doanh nghiệp đã đầu tư để đạt được doanh thu đó Đối với lợi nhuận hoạt động kinh doanh, nó được xác định là khoản chênh lệch giữa doanh thu thuần từ sản xuất kinh doanh và chi phí hoạt động kinh doanh.
Lợi nhuận HĐSXKD = Doanh thu thuần + Doanh thu HĐTC – CPHĐ tài chính
Giá vốn hàng bán (CPBH) và chi phí quản lý doanh nghiệp (CPQLDN) là những yếu tố quan trọng trong việc xác định lợi nhuận Đối với các hoạt động kinh tế khác, lợi nhuận thường được xem là những khoản thu không dự tính trước hoặc thu nhập không thường xuyên Những khoản lợi nhuận này có thể phát sinh từ các yếu tố chủ quan hoặc khách quan.
Lợi nhuận hoạt động kinh tế khác = Thu nhập khác – Chi phí khác
Sau khi đã xác định được lợi nhuận của các hoạt động, tiến hàng tổng hợp lại được lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
Lợi nhuận trước thuế TNDN = Lợi nhuận từ HĐKD + Lợi nhuận từ hoạt động khác
Phần còn lại của lợi nhuận sau khi trừ thuế thu nhập doanh nghiệp chính là lợi nhuận sau thuế (lợi nhuận ròng)
Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế thu nhập – Thuế TNDN phải nộp trong kỳ
Hoặc có thể xác định lợi nhuận của doanh nghiệp bằng cách sau:
EBIT = Doanh thu thuần – Tổng chi phí SXKD Hoặc = Doanh thu thuần – Tổng giá thành toàn bộ
1.3.2 Các chỉ số phản ánh lợi nhuận doanh nghiệp Để đánh giá đúng hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cần phân tích các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận, vì nó biểu hiện mối quan hệ giữa lợi nhuận và chi phí sản xuất thực tế, thể hiện trình độ kinh doanh của các nhà quản lý trong việc sử dụng các yếu tố đó Hai loại chỉ số được sử dụng hầu hết và quan trọng nhất là tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA)
ROA, hay còn gọi là Return on Asset, là chỉ số phản ánh mức sinh lợi của một công ty so với tài sản của nó Chỉ số này giúp đánh giá hiệu quả trong việc sử dụng tài sản để tạo ra lợi nhuận Công thức tính ROA được xác định như sau:
ROA = Lợi nhuận sau thuế
Chỉ số ROA (Return on Assets) phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản trong sản xuất kinh doanh, cho biết mỗi đồng tài sản tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Chỉ tiêu này càng cao, hiệu quả sản xuất kinh doanh càng lớn, và bị ảnh hưởng bởi lợi nhuận sau thuế và tổng tài sản của doanh nghiệp Tài sản doanh nghiệp bao gồm tài sản ngắn hạn và dài hạn, hình thành từ vốn chủ sở hữu và vốn vay ROA có sự khác biệt giữa các ngành; ví dụ, các công ty trong ngành công nghiệp nặng như thép và vật liệu xây dựng thường có ROA thấp do tài sản cố định lớn, trong khi các công ty trong lĩnh vực công nghệ thông tin và hàng tiêu dùng thường có ROA cao hơn.
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE)
ROE, viết tắt của Return On Equity, là chỉ số quan trọng đo lường hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu trong doanh nghiệp Chỉ số này cho thấy mỗi đồng vốn chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Công thức tính ROE được xác định dựa trên lợi nhuận ròng chia cho tổng vốn chủ sở hữu.
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) = Lợi nhuận sau thuế
Vốn chủ sở hữu bình quân
Chỉ số ROE phản ánh hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp và một ROE cao duy trì qua nhiều năm cho thấy lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp đó Các doanh nghiệp có năng lực cạnh tranh mạnh mẽ hoặc độc quyền thường có chỉ số ROE cao Tuy nhiên, để đánh giá chính xác mức độ cao hay thấp của chỉ số này, cần so sánh với các công ty trong cùng ngành và chỉ số ROE trung bình của ngành.
Mối quan hệ giữa ROA và ROE:
Chỉ số ROA và ROE là hai chỉ số tài chính quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ROE phản ánh lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu, không tính đến vốn vay, trong khi ROA bao gồm cả vốn vay bên ngoài Khi doanh nghiệp sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, ROE thường tăng cao hơn ROA do tổng tài sản và tỷ lệ vốn chủ sở hữu giảm Do đó, khi phân tích đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp cần xem xét cả hai chỉ số này để có cái nhìn toàn diện hơn.
Chỉ số ROE chịu ảnh hưởng bởi hai yếu tố chính: khả năng sinh lời từ tài sản và quy mô tài sản của doanh nghiệp đối với vốn đầu tư của chủ sở hữu Để phân tích tác động của hai yếu tố này, chỉ số ROE được chia thành lợi nhuận trên tài sản (ROA) và thước đo đòn bẩy tài chính (EM).
ROE = ROA x EM = Lợi nhuận ròng
Tổng tài sản x Tổng tài sản
Tác động của đòn bẩy tài chính đến lợi nhuận
1.4.1 Tác động của đòn bẩy tài chính đến ROE và EPS
Khi EBIT thay đổi, EPS và ROE cũng sẽ bị ảnh hưởng dưới tác động của đòn bẩy tài chính Đòn bẩy tài chính chủ yếu được sử dụng để gia tăng lợi nhuận từ vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp Khi thu nhập từ việc vay vốn vượt quá lãi suất phải trả cho khoản nợ, tổng thu nhập của công ty sẽ tăng lên, từ đó cải thiện lợi nhuận cho các cổ đông.
Một trong những phương pháp phổ biến để tính ROE là mô hình Dupont, giúp phân tích mối liên hệ giữa các chỉ tiêu tài chính Phân tích này cho phép phát hiện những nhân tố ảnh hưởng đến ROE, từ đó hỗ trợ nhà quản lý đưa ra quyết định kinh doanh hiệu quả Để tối đa hóa giá trị doanh nghiệp và gia tăng chỉ tiêu ROE, các nhà quản lý sẽ tập trung vào việc phân tích các yếu tố trực tiếp và gián tiếp tác động đến chỉ số này.
ROE = ROA x Đòn bẩy tài chính = Lợi nhuận ròng
Tổng tài sản x Tổng tài sản
Vốn chủ sở hữu ROE = Hệ số lợi nhuận ròng x Hiệu suất sử dụng tổng tài sản x Đòn bẩy tài chính
Tổng tài sản x Tổng tài sản
ROE được cấu thành từ ba yếu tố chính: đầu tiên, nó phản ánh trình độ quản lý doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; thứ hai, vòng quay toàn bộ vốn cho thấy khả năng khai thác và sử dụng tài sản; và thứ ba, hệ số tài sản trên vốn chủ sở hữu thể hiện khả năng quản trị tổ chức nguồn vốn cho hoạt động của doanh nghiệp.
Để tăng hiệu quả kinh doanh và nâng cao ROE, doanh nghiệp có ba lựa chọn, trong đó có việc sử dụng đòn bẩy tài chính Nếu lợi nhuận trước lãi vay và thuế trên tổng tài sản cao hơn lãi suất vay, việc vay vốn để đầu tư sẽ mang lại hiệu quả Tuy nhiên, doanh nghiệp cần cân nhắc rủi ro tài chính khi duy trì hệ số nợ cao và chỉ nên tăng nợ khi mức nợ hiện tại thấp hơn mức trung bình của ngành.
Đòn bẩy tài chính không chỉ ảnh hưởng đến ROE mà còn được thể hiện qua chỉ số đòn bẩy tài chính (DFL), giúp tính toán sự thay đổi của thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) Tỷ lệ này cho phép dự đoán thu nhập ròng tương lai của doanh nghiệp và xác định mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, dựa trên các yếu tố như lãi suất, thuế TNDN và chi phí hoạt động Ngoài ra, đòn bẩy tài chính còn tác động đáng kể đến giá cổ phiếu của công ty, với những ảnh hưởng không đơn giản DFL cũng có thể được sử dụng để so sánh hiệu quả sử dụng đòn bẩy của các công ty khác nhau, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
Sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả có thể làm tăng thu nhập trên mỗi cổ phần, từ đó tạo ra sự lạc quan cho nhà đầu tư về triển vọng công ty Khi điều kiện khác không thay đổi, điều này dẫn đến xu hướng tích cực cho giá cổ phiếu của công ty.
1.4.2 Tác động tiêu cực khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức
Mức độ ĐBTC cao cho thấy rằng một công ty có tỷ lệ thanh toán lãi cao có thể tác động tiêu cực đến thu nhập ròng, thu nhập trên mỗi cổ phiếu và ROE Tuy nhiên, ĐBTC cũng có khả năng làm tăng sự biến động của thu nhập ròng và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.
Việc gia tăng sử dụng đòn bẩy tài chính (ĐBTC) có thể làm tăng rủi ro vỡ nợ cho công ty, nhưng đồng thời cũng mang lại lợi nhuận lớn và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) cao trong thời kỳ kinh tế thuận lợi Mặc dù ĐBTC gia tăng rủi ro cho cổ đông, nó cũng có khả năng phóng đại lợi nhuận mà họ nhận được từ quyền sở hữu.
Khi doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính (ĐBTC) ở mức tối ưu, cả thu nhập ròng và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) sẽ gia tăng Tuy nhiên, nếu công ty lạm dụng ĐBTC và gánh nợ quá mức so với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và vốn chủ sở hữu, điều này có thể dẫn đến giảm sút thu nhập ròng và ROE Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi và gốc, thường không đủ khả năng chi trả chi phí hoạt động do chi phí nợ cao, từ đó làm giảm mạnh kết quả kinh doanh (KDKQ).
Lý thuyết về mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận doanh nghiệp
Theo các nhà kinh tế học truyền thống, doanh nghiệp có thể gia tăng giá trị thông qua một cơ cấu vốn tối ưu bằng cách sử dụng tỷ số đòn bẩy tài chính hợp lý Việc vay nợ làm tăng hệ số nợ và mang lại lợi ích tiết kiệm thuế thu nhập doanh nghiệp nhờ chi phí lãi vay được khấu trừ, từ đó giảm chi phí sử dụng vốn vay Điều này dẫn đến việc chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) giảm khi doanh nghiệp tăng cường sử dụng nợ Tuy nhiên, sự gia tăng hệ số nợ cũng kéo theo rủi ro cao hơn, khiến nhà đầu tư yêu cầu tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu cao hơn.
Khi doanh nghiệp tăng cường sử dụng nợ, áp lực trả nợ gia tăng dẫn đến chi phí nợ cao hơn, làm tăng nguy cơ phá sản Do đó, các chủ sở hữu cần nâng cao tỷ suất sinh lời kỳ vọng để bù đắp cho rủi ro tài chính phát sinh, từ đó làm cho WACC cũng tăng lên.
1.5.2 Lý thuyết cấu trúc vốn của Modigliani và Miller (1958)
Trái với quan điểm truyền thống, Modigliani và Miller (1958) đã phát triển lý thuyết đầu tiên về chi phí vốn, mở đường cho nhiều nghiên cứu sau này Họ nghiên cứu tác động của việc vay mượn đến chi phí vốn của doanh nghiệp, tìm hiểu xem chi phí này có tăng hay giảm khi doanh nghiệp thay đổi mức vay Để chứng minh tính khả thi của lý thuyết, họ đã đưa ra một số giả định phổ biến trong tài chính, bao gồm thị trường hoàn hảo, không có thuế và rủi ro được tính bằng sự không ổn định của các luồng tiền.
Lý thuyết MM nghiên cứu tác động của cấu trúc vốn đến giá trị doanh nghiệp trong hai môi trường: không có thuế và có thuế Trong môi trường không có thuế, theo Modigliani và Miller (1958), giá trị doanh nghiệp và chi phí sử dụng vốn bình quân không phụ thuộc vào cấu trúc vốn, nghĩa là tỷ số nợ không ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp Ngược lại, trong môi trường có thuế, lý thuyết MM (1963) chỉ ra rằng giá trị doanh nghiệp tăng khi sử dụng nợ do tiết kiệm từ lãi vay Mặc dù tỷ trọng nợ vay làm giảm chi phí sử dụng vốn bình quân, chi phí sử dụng vốn cổ phần lại tăng theo tỷ trọng nợ, nhưng tốc độ tăng của chi phí sử dụng vốn bình quân chậm hơn.
1.5.3 Lý thuyết cân đối (Trade – off Theory )
Dựa trên lý thuyết của Modigliani và Miller, lý thuyết cân bằng phát triển từ việc xem xét tác động của thuế, chi phí phá sản và chi phí trung gian đối với cấu trúc vốn doanh nghiệp Các công ty hướng đến mục tiêu tối ưu hóa tỷ lệ nợ và nguồn vốn, nhằm gia tăng sử dụng nợ Tuy nhiên, việc này có thể làm tăng chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) Theo Wald (1999), giá trị hiện tại của thuế tiết kiệm do vay nợ sẽ bị triệt tiêu bởi chi phí phá sản gia tăng Mặc dù ban đầu doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ lá chắn thuế nhờ vay nợ, nhưng khi nợ quá cao, rủi ro không thể chi trả có thể dẫn đến phá sản Ngoài ra, chi phí phá sản cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến doanh nghiệp.
Theo quan điểm của Breadley và các cộng sự (1984), có ba loại chi phí phá sản: chi phí hành chính trực tiếp liên quan đến bên thứ ba khi doanh nghiệp bị giải thể, sự thiếu hụt trong trường hợp mất khả năng thanh khoản, và sự mất mát của tín dụng thuế Tuy nhiên, lý thuyết cân bằng gặp khó khăn khi doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính thấp vẫn có thể đạt kết quả kinh doanh tốt, điều này trái ngược với quan điểm rằng vay nợ nhiều giúp tối đa hóa lợi nhuận Do đó, sự phát triển của lý thuyết trật tự phân hạng là cần thiết để giải quyết vấn đề này.
1.5.4 Thuyết trật tự phân hạng (Thông tin bất cân xứng)
Theo Donaldson (1961), việc sử dụng lợi nhuận giữ lại là một phương thức quan trọng để tăng vốn doanh nghiệp thay vì phát hành cổ phiếu mới Thuyết trật tự phân hạng thị trường của Myers và Majluf (1984) nhấn mạnh rằng quyết định đầu tư và tài trợ phụ thuộc vào thông tin bất cân xứng, trong đó nhà quản lý thường ưu tiên vay nợ thay vì phát hành cổ phiếu mới Do nhà quản lý nắm giữ thông tin nhiều hơn, nhà đầu tư có thể yêu cầu chiết khấu cao hơn, dẫn đến chi phí huy động vốn bên ngoài tăng Khi ban quản trị tin rằng cổ phiếu được định giá cao, họ có thể phát hành chứng khoán để huy động vốn, nhưng hành động này có thể khiến giá cổ phiếu giảm do nhà đầu tư nghi ngờ về giá trị thực của công ty.
Theo lý thuyết tài chính, nguồn vốn được phân loại theo thứ tự ưu tiên: trước hết là vốn nội tại của doanh nghiệp, tiếp theo là vay nợ, và cuối cùng là phát hành thêm cổ phiếu So với lý thuyết cân bằng, vay nợ đứng thứ hai và phát hành cổ phiếu là lựa chọn cuối cùng do thông tin bất đối xứng Do đó, các doanh nghiệp sẽ đưa ra những quyết định khác nhau để tăng cường nguồn vốn cho các dự án mới, tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.
1.5.5 Lý thuyết định thời điểm thị trường (Market timing theory)
Lý thuyết định thời điểm thị trường cho rằng nhà quản trị sử dụng thông tin nội bộ để điều chỉnh thời điểm phát hành cổ phần, nhằm tận dụng sự sai lệch giữa giá trị thị trường và giá trị thực của cổ phiếu Doanh nghiệp thường phát hành cổ phiếu khi giá cao và mua lại khi giá thấp, đồng thời có xu hướng phát hành cổ phiếu thay vì nợ vay khi giá trị cổ phiếu trên thị trường cao hơn giá trị thực.
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ LỢI NHUẬN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tổng quan về ngành bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
2.1.1 Tổng quan về ngành bất động sản Việt Nam
Bất động sản (BĐS) là một trong những ngành quan trọng, đóng góp khoảng 14,88% vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp trong giai đoạn 2016 – 2020, ảnh hưởng sâu rộng đến sự phát triển kinh tế Việt Nam Định giá BĐS và luồng tiền giữa ngân hàng và BĐS được xem là huyết mạch của nền kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành khác như đầu tư công, xây dựng, du lịch, sản xuất và tài chính.
Hình 2.1: Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành BĐS từ giai đoạn 2005 - 2020
Nguồn: Tổng cục thống kê
Trong 15 năm qua, thị trường BĐS trải qua nhiều biến động Trước năm
Năm 2013, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều biến động lớn, đánh dấu chu kỳ bùng nổ và suy thoái Giai đoạn 2007-2008 chứng kiến cơn sốt đất, khi dòng tiền chủ yếu đổ vào đầu cơ Các doanh nghiệp tập trung phát triển các dự án lớn và cao cấp mà không chú trọng đến nhu cầu thực tế của thị trường.
Sự sụp đổ của "bong bóng thị trường" đã khiến ngành bất động sản (BĐS) rơi vào giai đoạn khó khăn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng Sau giai đoạn chững lại từ 2011-2012, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu hồi phục từ năm 2013 và phát triển mạnh mẽ từ năm 2015 với thanh khoản và giá trị tăng cao Theo HoREA, giai đoạn 2016-2017, thị trường BĐS đã mở rộng về quy mô và nguồn cung sản phẩm Đến năm 2018, với GDP tăng trưởng mạnh, ngành BĐS ghi nhận sự phát triển vượt bậc ở tất cả các phân khúc, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng khoảng 8%-9% so với năm trước Năm này cũng chứng kiến hai đợt sốt giá đất do đầu cơ từ một số nhà đầu tư cá nhân, khi thông tin về việc thành lập ba đặc khu kinh tế - hành chính đã đẩy giá đất tại các khu vực này lên cao.
Năm 2019, ngành bất động sản (BĐS) ghi nhận sự phát triển ổn định hơn, không còn tình trạng sốt đất như trước, nhưng lượng cung dự án giảm đáng kể, đặc biệt là sản phẩm nhà ở giảm đến 85,1% Số lượng giao dịch cũng giảm so với năm 2017 do nguồn cung hạn chế, thiếu dự án mới từ doanh nghiệp và thủ tục pháp lý bị trì hoãn Khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là nhiều dự án gặp phải các vấn đề này.
Hiện tượng "đứng hình" trong thị trường bất động sản đã dẫn đến mất cân bằng cung cầu, tạo điều kiện cho giới đầu cơ "thổi giá nhà" (Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, 2021) Bên cạnh đó, sự siết chặt trong công tác kiểm tra của cơ quan quản lý và việc thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung trên thị trường.
Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) phải đối mặt với nhiều thách thức do ảnh hưởng của dịch Covid-19 Tình hình kinh tế chậm lại, nhu cầu giao dịch giảm, và nguồn cung thiếu hụt đã dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ hoặc ngừng thi công do thủ tục giấy tờ chưa được cấp phép Mặc dù vậy, mặt bằng giá của sản phẩm BĐS vẫn duy trì ở mức cao, tạo ra áp lực cho thị trường trong bối cảnh khó khăn này.
Năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) đã phục hồi mạnh mẽ sau dịch bệnh, đặc biệt là sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm tại thành phố Hồ Chí Minh, dẫn đến giá đất khu vực này đạt mức kỷ lục Đây cũng là năm đầu tiên Chính phủ thực hiện các chính sách và bộ luật mới sửa đổi liên quan đến thị trường BĐS Bên cạnh đó, việc công bố thông tin quy hoạch và phát triển hạ tầng ở các vùng ven, cùng với dòng vốn FDI mạnh mẽ vào lĩnh vực công nghiệp, đã góp phần làm tăng giá đất tại những khu vực này.
Hình 2.2: Vốn FDI đăng ký tăng thêm vào dự án hiện hữu, tr.USD
Nguồn: Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2020, tổng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng 15% so với năm 2019, đạt 3,8 tỷ USD, đứng thứ ba trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI Đặc biệt, tính đến tháng 11/2020, vốn FDI đăng ký tăng thêm vào các dự án hiện hữu đạt 1,24 tỷ USD, ghi nhận mức cao kỷ lục.
Siết tín dụng ngân hàng là chính sách có tác động mạnh mẽ đến khả năng vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản, vì nguồn vốn chủ yếu của họ đến từ ngân hàng Theo Ngân hàng Nhà nước, bất động sản được phân loại là lĩnh vực có độ rủi ro cao hơn so với các lĩnh vực kinh tế khác.
Theo thông tư 22 của NHNN, hệ số rủi ro cho hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đã tăng từ 150% lên 200%, trong khi hệ số rủi ro đối với các khoản vay cá nhân mua nhà được áp dụng từ 50% đến 150% Các chuyên gia đánh giá rằng quy định này sẽ giúp thanh lọc thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém chỉ dựa vào vốn vay ngân hàng Việc tăng hệ số rủi ro cũng giúp ngân hàng kiểm soát nợ vay và thận trọng hơn trong việc cho vay BĐS, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực Chính sách này còn góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh BĐS ổn định, lành mạnh và minh bạch hơn.
Biểu đồ 2.1: Một số ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS 9 tháng đầu năm 2021, đơn vị tỷ đồng
Nguồn: Tổng hợp BCTC các ngân hàng
Đến hết quý 3 năm 2021, tổng lượng cho vay bất động sản của một số ngân hàng đã vượt qua mức cho vay của năm 2020, với các ngân hàng lớn như Vpbank, HDBank, MSB và MBBank dẫn đầu Xu hướng trong ba năm gần đây cho thấy tăng trưởng tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu giảm dần, từ 26,16% vào năm 2018 xuống 21% năm 2019, và chỉ đạt 11,89% trong năm 2020, thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống Dự báo đến hết tháng 6 năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản ước tính chỉ khoảng 6% (Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, 2021).
VPB SHB MSB MB TPB VietBank Viet Capital
2.1.2 Thực trạng của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Theo Vietstock Finance, tính đến quý 4 năm 2021, sàn HOSE ghi nhận tổng cộng 404 mã chứng khoán niêm yết, trong đó có 48 mã thuộc lĩnh vực bất động sản.
Biểu đồ 2.2: Giá trị vốn hóa các nhóm ngành niêm yết trên sàn HOSE tính đến quý 4/2021
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Nhóm BĐS có giá trị vốn hóa đạt 1,080,747.56 tỷ đồng, đứng sau ngành tài chính và chiếm khoảng 24% tổng vốn hóa sàn HOSE, cho thấy ảnh hưởng đáng kể của nhóm BĐS đến sự biến động của thị trường chứng khoán.
Hàng tiêu dùng thiết yếu
Nguyên vật liệu Dịch vụ tiện ích Công nghiệp Chăm sóc sức khỏe
Giá trị vốn hóa (Tỷ VND) Tỷ lệ vốn hóa
Biểu đồ 2.3: Giá trị vốn hóa của các doanh nghiệp bất động sản
Nguồn: Tổng hợp từ HOSE
Trong đó phải kể đến đứng đầu là CTCP Vinhomes (VHM) với vốn hóa
Với tổng vốn hóa 271727 tỷ đồng, Tập đoàn Vingroup sở hữu 23 dự án bất động sản cao cấp, cung cấp hơn 50 nghìn căn hộ và biệt thự, bao gồm các dự án nổi bật như Vinhomes Time City, Vinhomes Riverside, Vinhome Royal City và Vinhomes Central Park Đứng thứ hai là CTCP Tập đoàn Địa ốc Novaland (NVL) với vốn hóa đạt trên 156364 tỷ đồng Các doanh nghiệp khác như Vincom Retail, Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh và Nam Long cũng đang có những đóng góp đáng kể vào thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 kéo dài, thị trường bất động sản (BĐS) đã chịu ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến khó khăn trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS Tuy nhiên, những đổi mới và bổ sung trong chính sách pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sửa đổi, đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển sau dịch Theo dữ liệu từ VietstockFinance, trong nửa đầu năm 2021, 94 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán đã ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan.
162 nghìn tỷ đồng doanh thu, tăng 55% so với cùng kỳ và ghi nhận tăng hơn 30 ngàn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 70% so vởi cùng kỳ.
Thực trạng sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Ngành bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn để đầu tư, do các dự án thường có giá trị cao Do đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính (ĐBTC) để tăng tốc độ xây dựng là rất cần thiết.
Novaland Khang Điền Phát Đạt Đất Xanh Nam Long FLC Sacomreal
Vốn hóa là yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản, bởi nguồn vốn vay chủ yếu phụ thuộc vào thị trường vốn để triển khai các dự án Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau như tín dụng ngân hàng, tổ chức tín dụng, nhà đầu tư cá nhân, vốn FDI, thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu và thương phiếu Trong khi đó, tỷ trọng vốn chủ sở hữu thường ở mức thấp.
Biểu đồ 2.4: ĐBTC bình quân của 33 các doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2013- 2021
Trong giai đoạn 2013-2015, đòn bẩy tài chính được sử dụng mạnh mẽ nhất, phản ánh sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn biến động Các doanh nghiệp BĐS đã tích cực triển khai nhiều dự án xây dựng và mở bán sản phẩm mới, nhờ vào sự hỗ trợ từ các chính sách của Nhà nước về vốn và giãn thuế Tuy nhiên, từ 2016 đến 2021, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính không có nhiều biến động do các chính sách siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III/2021, số lượng nhà ở tồn kho ước tính khoảng 15.067 căn, với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có khoảng 270.000 tỷ đồng tồn kho Thực trạng này chủ yếu do ảnh hưởng của dịch bệnh và các chỉ thị giãn cách xã hội tại một số thành phố lớn.
Số lượng giao dịch bất động sản trong quý III/2021 giảm đáng kể so với quý trước, theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết Tồn kho của các doanh nghiệp này đang ở mức cao, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản Novaland dẫn đầu với giá trị tồn kho lên đến 109.765 tỷ đồng, theo sau là Vingroup với 50.910 tỷ đồng, và các công ty như Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt cũng ghi nhận hàng tồn kho cao.
Theo bà Hà Thu Giang (2021), hoạt động cho vay tín dụng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã có xu hướng giảm trong 3 năm qua, với tỷ lệ cho vay BĐS giảm từ 28% vào năm 2018 xuống còn 12% và duy trì ở mức này trong năm 2021 Tỷ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ nền kinh tế chiếm khoảng 18%-20%, trong đó cho vay kinh doanh BĐS chiếm 32% và cho vay mua BĐS chiếm 68% Năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng, đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, và không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng cho nhóm này Dư nợ cho vay đối với BĐS đã tăng thêm từ hàng trăm đến hàng chục nghìn tỷ đồng trong năm.
Đến cuối năm 2021, ngân hàng lớn như VpBank và BIDV đã cho vay bất động sản với dư nợ chiếm 11,98% và 2,35% tổng dư nợ cho vay của hai ngân hàng này Mặc dù dư nợ cho vay bất động sản tăng, tỷ lệ cho vay của các ngân hàng cho nhóm này vẫn không vượt quá 30%, và nhiều ngân hàng duy trì tỷ trọng dưới 10%.
Biểu đồ 2.5: Dư nợ cho vay hoạt động bất động sản của một số ngân hàng
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Ngoài việc vay vốn từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) còn sử dụng trái phiếu doanh nghiệp (ĐBTC) để huy động vốn Theo báo cáo của SSI Research, năm 2021, doanh nghiệp BĐS dẫn đầu trong việc phát hành trái phiếu, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp với 318.200 tỷ đồng, tăng 66,2% so với năm 2020.
Trong 33 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE thuộc mẫu quan sát, 3 doanh nghiệp có tổng nợ vay trên 10 nghìn tỷ đồng là CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Tập đoàn FLC (FLC) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) Đối với Đất Xanh, tổng nợ vay đạt mức 14.873 tỷ đồng tính đến thời điểm cuối năm 2021, chiếm 52,64% tổng tài sản và gấp 1.11 lần vốn chủ sở hữu Mặt khác, năm 2013, nợ phải trả của doanh nghiệp chỉ ở mức 605 tỷ đồng, chiếm 47,77% tổng tài sản và bằng 0.95 lần vốn chủ sở hữu Bên cạnh đó, Tập đoàn FLC có số nợ là 24.056 tỷ đồng, bằng 2,5 vốn chủ sỡ hữu và chiếm 71.23% tổng tài sản So với các năm trước, nợ phải trả lần lượt là 16.871 tỷ đồng (2018), 20.368 tỷ đồng (2019), 24.412 tỷ đồng (2020) Có thể nhận thấy FLC cũng là một trong những doanh nghiệp có nợ phải trả lớn và có xu hướng tăng qua các năm CTCP BĐS Phát Đạt (PDR) cũng đang đứng trước một khoản
BIDV VPBank KienLong Bank SeaBank HDBank Hàng Hải
Tại thời điểm cuối năm 2021, PDR ghi nhận dư nợ cho vay lên tới 12.407 tỷ đồng, tương đương 1,5 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 60,37% tổng tài sản của công ty.
Biểu đồ 2.6: Tổng nợ phải trả của FLC, DXG, PDR giai đoạn 2013- 2021
Nguồn: Tổng hợp của tác giả Biểu đồ 2.7: ĐBTC của DXG, FLC và PDR giai đoạn 2013-2021
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Từ biểu đồ 2.7 cho thấy, xu hướng sử dụng ĐBTC của PDR giảm theo các năm
Từ năm 2013 đến 2021, tỷ lệ đòn bẩy tài chính giảm từ 3,1 xuống còn 1,5 Trong khi đó, FLC và DXG ghi nhận tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng đều qua các năm, với FLC có mức tăng đáng kể.
Tổng nợ phải trả (tỷ đồng)
2013, tỷ lệ này chỉ đạt 0,6 tăng lên 2,5 trong năm 2021 Đối với DXG, tỷ lệ ĐBTC dao động trong khoảng từ 0,7 đến 1,5 trong giai đoạn 2013 -2021
Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang đối mặt với tình trạng nợ vay lớn, mặc dù tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đã giảm Cụ thể, FLC và PDR có tỷ lệ nợ vay lần lượt là 1.5 và 2.5, cho thấy rủi ro về dòng tiền Khi thị trường biến động tiêu cực, doanh nghiệp với tỷ lệ vay cao sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh Thêm vào đó, lượng hàng tồn kho bất động sản lớn chưa tiêu thụ sẽ tác động xấu đến thanh khoản và tín dụng ngân hàng, dẫn đến khả năng không đủ lãi để trả nợ, từ đó gia tăng nguy cơ nợ xấu và phá sản.
Thực trạng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản
Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, tạo điều kiện cho tăng trưởng bền vững Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã tích cực triển khai hoạt động kinh doanh và đưa ra nhiều chính sách nhằm kích cầu mua nhà Kết quả là, các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là những công ty niêm yết, đã ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về doanh thu và lợi nhuận Trong các nhóm ngành niêm yết trên thị trường chứng khoán, lợi nhuận của nhóm BĐS chỉ đứng sau nhóm ngân hàng.
Biểu đồ 2.8: ROA và ROE bình quân của 33 doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2013-2021
Từ biểu đồ 2.8, giai đoạn từ 2013 đến 2021, ROE và ROA bình quân của 33 doanh nghiệp BĐS trong mẫu nghiên cứu có dao động lớn trong các giai đoạn:
+ ROE là 1,66% năm 2015 tăng lên 8,67% năm 2016, ROA từ 3,05% năm
+ Giai đoạn 2017-2018, sự chững lại sau đà hồi phục của thị trường BĐS, ROE giảm còn 4,67% và ROA có mức giảm khá lớn từ 3,73% xuống còn 0,97%
+ Giai đoạn 2019-2021, ROE từ mức 9,8% giảm về 3.01
% trong năm 2021 và ROA từ 4,51% giảm về 2,07%
Trong giai đoạn nghiên cứu, năm 2019, chỉ số ROA và ROE đạt giá trị cao nhất, phản ánh tình hình tích cực của thị trường bất động sản Sự chuyển biến của nền kinh tế trong năm này đã giúp các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến Tuy nhiên, sang năm 2020, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh, khiến nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khoản lỗ lớn, dẫn đến sự sụt giảm mạnh của ROE và ROA trung bình.
Trong năm 2021, hơn 150 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đã công bố tăng trưởng lợi nhuận, với tổng lợi nhuận sau thuế đạt trên 65.000 tỷ đồng, tăng 16% so với năm trước Trong số 33 doanh nghiệp được nghiên cứu, 21 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng, mặc dù một số doanh nghiệp như CTCP Tư vấn Thương mại Địa ốc Hoàng Quân (HQC), CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) và CTCP Tập đoàn Vingroup (VIC) gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, dẫn đến khoản lỗ kỷ lục 7.500 tỷ đồng Đáng chú ý, CTCP Vinhomes (VHM) dẫn đầu với lợi nhuận sau thuế 39.231 tỷ đồng, tăng 39% so với năm 2020, nhờ vào việc triển khai các kênh mở bán dự án một cách linh hoạt Sự bứt phá của Vinhomes đã đóng góp đáng kể vào tăng trưởng lợi nhuận của ngành bất động sản.
Trong năm 2021, Phát Đạt đã đóng góp lớn vào sự tăng trưởng lợi nhuận của ngành bất động sản, với doanh thu đạt 3.620 tỷ đồng, giảm 7% so với năm trước, nhưng lợi nhuận tăng 53%, đạt 1.861 tỷ đồng Để đạt được sự tăng trưởng này, công ty đã đẩy nhanh tiến độ bàn giao tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) và tiếp tục mở rộng đầu tư tại các tỉnh có tiềm năng kinh tế như Đà Nẵng, Bình Định và Quảng Ngãi.
Trong năm 2021, CTCP Đất Xanh (DXG) nổi bật trong nhóm doanh nghiệp bất động sản với kết quả kinh doanh ấn tượng, cho thấy sự tăng trưởng lợi nhuận liên tục qua các năm gần đây.
Biểu đồ 2.9: Lợi nhuận sau thuế của CTCP Đất Xanh (DXG) giai đoạn 2013 – 2021
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Theo biểu đồ 2.9, lợi nhuận sau thuế của công ty đã có sự cải thiện đáng kể qua các năm, từ 90 tỷ đồng năm 2013 lên 1.886 tỷ đồng vào năm 2019, mức kỷ lục tính đến hiện tại Tuy nhiên, năm 2020, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ đầu tiên sau 10 năm do thủ tục pháp lý chậm trễ, khiến công ty không thể ghi nhận doanh thu từ dự án Gem Sky World Long Thành Đến năm 2021, DXG đạt doanh thu 10.083 tỷ đồng, gấp 3.5 lần so với năm trước.
Năm 2020, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 1.595 tỷ đồng nhờ vào việc bàn giao sản phẩm từ dự án Gem Sky World Công ty đã hoàn thành 112% kế hoạch doanh thu và 85,7% kế hoạch lợi nhuận, từ đó bù đắp khoản lỗ 174 tỷ đồng của năm trước.
Trong năm qua, bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận lớn, một số công ty bất động sản như CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) lại phải đối mặt với khoản lỗ kỷ lục Cụ thể, TDH đã báo cáo lỗ sau thuế lên tới hơn 715 tỷ đồng, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp công ty này công bố kết quả kinh doanh thua lỗ.
MÔ HÌNH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Mô hình nghiên cứu
Bước 1: Nghiên cứu tài liệu
Tác giả đã tiến hành lựa chọn và phân tích các tài liệu nghiên cứu từ cả trong nước và quốc tế liên quan đến ĐBTC, lợi nhuận, cùng với ảnh hưởng của ĐBTC đến lợi nhuận doanh nghiệp Nghiên cứu này được thực hiện dựa trên nền tảng lý thuyết vững chắc và kiểm định thực tiễn, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa ĐBTC và lợi nhuận trong bối cảnh kinh doanh hiện nay.
Bước 2: Nghiên cứu thực trạng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động đáng chú ý, với việc áp dụng ĐBTC (điểm bất động sản thương mại) trong hoạt động kinh doanh Nghiên cứu cho thấy, việc sử dụng ĐBTC không chỉ giúp các doanh nghiệp BĐS tối ưu hóa quy trình làm việc mà còn gia tăng lợi nhuận trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Bước 3: Thu thập dữ liệu và xử lý dữ liệu
Tác giả đã lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận và thu thập dữ liệu tài chính từ các doanh nghiệp bất động sản Đối với những số liệu không có sẵn, tác giả sử dụng Excel 2013 để thực hiện các phép tính cần thiết.
Từ những dữ liệu về biến số đã thu thập được, tác giả xây dựng mô hình phù hợp
Bước 4: Nghiên cứu kiểm định
Sau khi hoàn tất quy trình thu thập và xử lý dữ liệu, tác giả tiến hành thống kê mô tả các biến trong mô hình, thực hiện kiểm định hồi quy và đưa ra kết luận về ý nghĩa tương quan giữa các biến.
Bước 5: Kết luận kết quả nghiên cứu là giai đoạn quan trọng, nơi tác giả tổng hợp và đánh giá mối quan hệ giữa biến độc lập và biến giải thích Qua việc so sánh với tổng quan nghiên cứu, tác giả đưa ra những kết luận cuối cùng về chủ đề nghiên cứu, làm rõ chiều hướng tác động giữa các biến.
Bước 6: Đề xuất khuyến nghị
Dựa trên kết luận trước đó và phân tích tình hình thực tế của thị trường bất động sản hiện tại, chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp sử dụng ĐBTC một cách hợp lý nhằm nâng cao lợi nhuận và cải thiện kết quả kinh doanh.
Hình 3.1: Tổng quan về quy trình nghiên cứu
Bảng 3.1: Quy trình thực hiện thu thập cơ sở dữ liệu nghiên cứu
Bước thực hiện Mô tả Nguồn dữ liệu
Bước 1 Xác định các biến số tác động
Các nghiên cứu cùng chủ đề hoặc chủ đề tương tự ở cả trong và ngoài nước
Bước 2 Xác định nguồn dữ liệu Báo cáo tài chính
Bước 3 Thu thập và tạo cơ sở dữ liệu
Báo cáo tài chính, Tổng cục Thống kê, Microsoft
Bước 4 Kiểm tra chất lượng dữ liệu
Bước 5 Chuyển dữ liệu từ Excel sang Stata
Tạo biến số thứ cấp, thống kê và kiểm định hệ số tương quan
Bước 7 Xây dựng mô hình Stata 13
Nghiên thực cứu trạng thập dữ Thu liệu và xử lý dữ liệu
Nghiên kiểm cứu định luận kết Kết quả nghiên cứu Đề xuất khuyến nghị
Dữ liệu trong bài được thu thập từ báo cáo tài chính và trang tài chính chính thống để so sánh Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE, nhằm loại trừ các doanh nghiệp không công bố báo cáo tài chính hoặc có báo cáo tài chính không được kiểm toán chất lượng.
Tại thời điểm nghiên cứu, sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh có 48 doanh nghiệp BĐS niêm yết Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ tập trung vào 33 doanh nghiệp BĐS trong khoảng thời gian từ 2013 đến 2021 Lý do lựa chọn này là vì các doanh nghiệp phải có báo cáo tài chính từ năm 2013 trở đi, dẫn đến việc loại bỏ 15 doanh nghiệp thiếu dữ liệu tài chính Kết quả nghiên cứu bao gồm 297 quan sát.
33 doanh nghiệp BĐS trong vòng 9 năm, từ năm 2013 đến 2021
Bài nghiên cứu sử dụng Microsoft Excel 13 để tổng hợp và thực hiện các phép toán trên dữ liệu chưa được tính toán Đồng thời, tác giả xây dựng mô hình và thực hiện kiểm định, phân tích, xử lý dữ liệu bằng phần mềm STATA 13 Kết quả nghiên cứu đưa ra kết luận về tác động của các biến số trong mô hình.
3.1.3 Mô tả các biến và giả thuyết nghiên cứu
Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA)
ROA (Return on Assets) được sử dụng để đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp, phản ánh khả năng sinh lời trên mỗi đồng tài sản Chỉ số này giúp các nhà đầu tư và quản lý hiểu rõ hơn về hiệu suất hoạt động của công ty, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư và quản lý tài sản hợp lý.
ROA = Lợi nhuận sau thuế
Tổng tài sản bình quân
Trong nghiên cứu của Dalci, I (2018), Mohamed Tailab (2014), cũng đã sử dụng biến số ROA để nghiên cứu về lợi nhuận và HĐKD của doanh nghiệp
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Bên cạnh chỉ số ROA, chỉ số ROE cũng được nhà đầu tư sử dụng phổ biến để đo lường hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp ROE thường được áp dụng trong các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận, cũng như hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, như các nghiên cứu của Mohamed Tailab (2014) và Gonzalez, VM (2013) Cách xác định chỉ số ROE là một yếu tố quan trọng trong phân tích tài chính.
ROE = Lợi nhuận sau thuế
Vốn chủ sở hữu bình quân
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (FL)
Biến độc lập FL thể hiện mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, nhằm tăng cường ROE và EPS Tỷ lệ FL cao cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nhiều nợ để tài trợ cho hoạt động kinh doanh, nhưng lạm dụng đòn bẩy tài chính có thể dẫn đến rủi ro mất thanh khoản Biến độc lập này cũng được nghiên cứu bởi Ahmad, Nawaz và Salman, Atif cùng Shamsi, Aamir (2015).
FL = Tổng nợ Vốn chủ sở hữu
H1: Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu mối tương quan ngược chiều tới lợi nhuận của doanh nghiệp
Quy mô doanh nghiệp (SIZE)
Theo NĐ 39/2018/NĐ-CP, quy mô doanh nghiệp nhỏ và vừa được xác định dựa trên ba yếu tố: số lao động tham gia bảo hiểm xã hội, tổng doanh thu và tổng nguồn vốn Nghiên cứu của Kouser (2011) cho thấy quy mô doanh nghiệp ảnh hưởng đến các chỉ số kinh tế, cho thấy rằng quy mô là yếu tố cạnh tranh quan trọng trên thị trường Doanh nghiệp lớn thường có lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh cao hơn so với doanh nghiệp nhỏ Tuy nhiên, quản lý nhân sự phức tạp có thể trở thành điểm yếu, nếu không được quản trị tốt sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong các nghiên cứu, tác giả áp dụng logarit tự nhiên của tổng tài sản để phân tích quy mô doanh nghiệp, với phương pháp xác định cụ thể.
SIZE = Ln(Tổng tài sản)
H2: Quy mô doanh nghiệp tác động cùng chiều tới lợi nhuận doanh nghiệp
Biên lợi nhuận gộp (GM):
Biên lợi nhuận gộp là chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời của doanh nghiệp Sự gia tăng biên lợi nhuận gộp qua các thời kỳ cho thấy hiệu quả kinh doanh và tiềm năng sinh lời trong tương lai Chỉ số này giúp nhà đầu tư đánh giá khả năng sinh lời và so sánh tỷ lệ lợi nhuận với các công ty trong ngành Ngoài ra, nó còn cho phép nhà đầu tư đánh giá mức độ tăng trưởng tỷ lệ lợi nhuận biên trong 3 năm gần nhất, từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
H3: Biên lợi nhuận doanh nghiệp có mối quan hệ cùng chiều với lợi nhuận doanh nghiệp
Tỷ lệ tài sản ngắn hạn trên tổng tài sản (LIQ)
Kết quả nghiên cứu
3.2.1 Thống kê kết quả nghiên cứu
Tác giả đã thực hiện kiểm định mô hình Ramsey để kiểm tra sự thiếu biến trong nghiên cứu Kết quả cho thấy giá trị Prob > F là 0,0582, lớn hơn 5%, điều này chỉ ra rằng mô hình kiểm định có ý nghĩa và không bỏ sót các biến liên quan.
Bảng 3.3: Thống kê mô tả các biến
Variable Obs Mean Std Dev Min Max
Nguồn: Kết quả tính toán từ phần mềm Stata
Với thống kê mô tả trên cho thấy giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất có sự chênh lệch lớn ở các biến số
Biến ROA có sự biến động từ -0,8965 đến 0,2335, với giá trị trung bình là 0,0266 và độ lệch chuẩn 0,0768 Trong khi đó, biến ROE dao động từ -1,7323 đến 0,5604, với độ lệch chuẩn 0,2049 ROE trung bình của ngành bất động sản trong giai đoạn 2013-2021 đạt 5,12%, trong khi ROE cao nhất của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian này là 56,04% Kết quả này phản ánh thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, cho thấy sự khác biệt trong chỉ số ROE giữa các doanh nghiệp.
Thống kê mô tả cho thấy đòn bẩy tài chính (FL) giữa các doanh nghiệp có sự chênh lệch lớn, với giá trị trung bình đạt 1,4207, giá trị lớn nhất lên tới 18,3636 và giá trị nhỏ nhất chỉ là 0,0283 Độ lệch chuẩn giữa các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản là 1,3702, cho thấy rằng các doanh nghiệp này sử dụng nợ nhiều hơn vốn chủ sở hữu trong cấu trúc vốn của họ, và sự khác biệt trong cấu trúc vốn của từng doanh nghiệp cũng rất rõ rệt theo từng thời điểm.
Biến SIZE có giá trị dao động từ 5,3799 đến 12,9678, với quy mô doanh nghiệp trung bình đạt 8,0279 và độ lệch chuẩn là 1,3595 Ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam thể hiện sự đa dạng về quy mô, bao gồm các tập đoàn lớn như Vingroup, CTCP Đầu tư Nam Long, và CTCP Tập đoàn Đất Xanh, bên cạnh các doanh nghiệp vừa và nhỏ như CTCP DRH Holdings và CTCP Đệ Tam.
Biến GM trong nghiên cứu cho thấy giá trị nhỏ nhất là -9,3 và giá trị lớn nhất là 0,7633, với độ lệch chuẩn 0,7158 Mặc dù có sự chênh lệch đáng kể về biên lợi nhuận gộp, biên lợi nhuận trung bình vẫn duy trì ở mức dương là 0,2324 Trong số các công ty, CTCP Phát Đạt ghi nhận biên lợi nhuận gộp cao nhất là 0,7633, trong khi CTCP Sông Đà có biên lợi nhuận thấp nhất là -9,3.
Bên cạnh đó, biến LIQ biến động trong khoảng 0,0698 đến 0,9739 với độ lệch chuẩn là 0,2236, LIQ trung bình là 0,6618
3.2.2 Phân tích tương quan các biến trong mô hình
Tác giả sử dụng phần mềm STATA 13 để kiểm định sự tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc trong mô hình nghiên cứu Kiểm định Correlation cho thấy mức độ tương quan giữa các biến; nếu hệ số tương quan Pearson nhỏ hơn 0,8, mô hình được coi là có ý nghĩa nghiên cứu Kiểm định này giúp xác định mối quan hệ giữa các biến mà không phân biệt giữa biến độc lập và biến phụ thuộc.
Bảng 3.4: Hệ số tương quan Pearson giữa các biến
ROA ROE FL SIZE GM LIQ
Nguồn:Tổng hợp tính toán từ phần mềm Stata
Theo thống kê, các biến trong mô hình có mức độ tương quan dưới 0,5, ngoại trừ mối tương quan giữa ROA và ROE đạt 0,8038 Tuy nhiên, do cả hai biến này đều là biến phụ thuộc, nên hệ số tương quan Pearson tổng thể vẫn ở mức thấp, cho thấy tác động không đáng kể đến chất lượng của mô hình.
Từ bảng 3.4, ta đưa ra kết luận mối tương quan giữa các biến như sau:
+ Hệ số FL có tương quan ngược chiều với ROA và ROE, nói cách khác khi
Khi FL giảm, giá trị của ROA và ROE sẽ tăng lên, cho thấy rằng việc sử dụng vốn chủ sở hữu mang lại lợi nhuận cao hơn so với việc sử dụng vốn vay.
Các biến SIZE, GM và LIQ có mối quan hệ tích cực với ROA và ROE, thể hiện qua hệ số tương quan dương Khi các biến này tăng, ROA và ROE cũng tăng theo tỷ lệ tương ứng, và ngược lại.
Các biến độc lập trong mô hình có hệ số tương quan thấp, cho thấy khả năng xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến là thấp Để xác nhận điều này, tác giả đã sử dụng hệ số phóng đại VIF trong quá trình kiểm tra khuyết tật mô hình.
3.2.3 Kiểm định mô hình hồi quy
3.2.3.1 Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROA
Bảng 3.5: Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROA
Co.eff P value Co.eff P value Co.eff P value
Nguồn: Kết quả tổng hợp từ phần mềm Stata
Theo bảng 3.5, biến ROA cho thấy kết quả Prob > F = 0,0000 < 0,05, cho thấy mô hình có ý nghĩa nghiên cứu Chỉ số R-square là 0,1014, cho thấy các biến ảnh hưởng chiếm 10,14% sự biến động của biến phụ thuộc ROA, trong khi 89,86% còn lại là do tác động của các biến ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên.
Theo mô hình OLS, biến SIZE, GM, LIQ có mối tương quan tích cực với chỉ số ROA, trong khi biến FL có tác động ngược chiều Biến FL, GM và LIQ có ý nghĩa thống kê với P-value < 5%, trong khi biến SIZE không có ý nghĩa thống kê với P-value = 12,4% Hạn chế của kiểm định này là sự cách biệt lớn giữa các đối tượng, có thể làm mất đi tác động thực giữa biến độc lập và biến phụ thuộc, dẫn đến kết quả không còn đáng tin cậy.
Theo mô hình FEM, biến SIZE là yếu tố duy nhất có P-value nhỏ hơn 5% và có tác động tích cực đến ROA Ngược lại, các biến FL, GM và LIQ không có ý nghĩa thống kê vì P-value của chúng đều lớn hơn 5%.
Theo mô hình REM, các biến FL, GM, và LIQ đều có P-value nhỏ hơn 5%, cho thấy ý nghĩa thống kê Biến FL tác động ngược chiều đến ROA, trong khi GM và LIQ có mối tương quan cùng chiều với ROA Biến SIZE với P-value lớn hơn 5% không có ý nghĩa thống kê.
Mô hình hiện tại vẫn gặp phải một số khuyết tật như đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi và tự tương quan Do đó, việc kiểm định các khuyết tật trong mô hình là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của kết quả phân tích.
Kiểm định F-test: để lựa chọn giữa mô hình OLS và FEM, mô hình nào phù hợp hơn, tác giả thực hiện kiểm định giả thuyết sau:
Ho: Không có sự khác biệt giữa các đối tượng và thời điểm khác nhau
H1: Có sự khác biệt giữa các đối tượng và thời điểm khác nhau