Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố sơn la, tỉnh sơn la giai đoạn 2019 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP 2023_THS_QLKT_2023_THS_QLKT_ HÀ VĂN UÂN ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2019 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, là công trình nghiên cứu của riêng Các số liệu, kết nêu luận văn là trung thực và chưa từng được công bố bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Người cam đoan Hà Văn Uân ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, đã nhận được quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, giúp đỡ của tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn thạc sĩ này Đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình suốt thời gian thực đề tài Ngồi ra, Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành của thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm nghiệp, tồn thể bạn bè, đờng nghiệp, đã giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bợ Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Sơn La; Chi cục Thống kê thành phố Sơn La; Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La; đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tuy nhiên, lần thực nghiên cứu kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của q thầy bạn bè để tơi hồn thiện luận văn này Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Tác giả Hà Văn Uân năm 2023 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất đô thị 1.1.1 Đất đai và đất đô thị 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất 1.2 Căn cứ pháp lý liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất 15 1.3 Cơ sở thực tiễn thị trường bất động sản một số nước giới Việt Nam 18 1.3.1 Cơ sở thực tiễn thị trường bất động sản số nước giới 18 1.3.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 21 1.3.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tỉnh Sơn La 24 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Địa điểm nghiên cứu 27 2.2 Thời gian nghiên cứu 27 2.3 Đối tượng nghiên cứu 27 2.4 Phạm vi nghiên cứu 27 2.5 Nội dung nghiên cứu 28 2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 28 iv 2.5.2 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 28 2.5.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 28 2.5.4 Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 28 2.6 Phương pháp nghiên cứu 29 2.6.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 29 2.6.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 2.6.3 Thu thập số liệu sơ cấp 31 2.6.4 Phương pháp xử lý thơng tin phân tích số liệu 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tạı thành phố Sơn La 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 37 3.1.3 Vấn đề giáo dục đào tạo và văn hóa, xã hội 39 3.1.4 Đánh giá chung 40 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Sơn La 41 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai thành phố Sơn La 41 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La 46 3.2.3 Tình hình biến động đất nơng nghiệp thành phố Sơn La giai đoạn 2019 - 2022 49 3.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất đô thị tạı thành phố sơn la, tỉnh Sơn La 50 3.3.1 Thị trường quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 50 3.3.2 Thị trường quyền thừa kế quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 66 v 3.3.3 Thị trường quyền tặng cho quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 68 3.3.4 Thị trường quyền chấp quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 71 3.3.5 Đánh giá chung thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 75 3.4 Gıảı pháp nhằm ổn định và thúc đẩy phát trıển của thị trường quyền sử dụng đất tạı thành phố sơn la, tỉnh Sơn La 79 3.4.1 Giải pháp sách 79 3.4.2 Giải pháp tổ chức thực 80 3.4.3 Giải pháp khoa học công nghệ 81 3.4.4 Giải pháp nguồn nhân lực 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa BĐS : Bất đợng sản CHXHCN : Cợng hịa xã hội chủ nghĩa CN-XD : Công nghiệp - Xây dựng CP : Chính phủ CT : Chỉ thị HĐND : Hội đồng nhân dân FDI : Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi NĐ : Nghị định NQ : Nghị QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT-BTC : Thơng tư - Bợ Tài TT- TCĐC : Thơng tư - Tổng cục địa TW : Trung ương TTg : Thủ tướng Chính phủ TP : Thành phố XH : Xã hội UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc Hợi VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Các văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết thị trường quyền sử dụng đất 16 Bảng 2.1 Tên tuyến đường loại đường phường điều tra 30 Bảng 2.2 Tổng số hộ điều tra theo từng phân khúc thị trường thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La 32 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La năm 2022 47 Bảng 3.2 Kết giao dịch thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị giai đoạn 2019 - 2022 51 Bảng 3.3 Kết giá đất đô thị UBND tỉnh Sơn La quy định tuyến đường của phường điều tra thành phố Sơn La 63 Bảng 3.4 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất vị trí điều tra địa bàn thành phố Sơn La 53 Bảng 3.5 Tỷ lệ chênh lệch giá đô thị giao dịch giá đô thị UBND tỉnh quy định thành phố Sơn La 55 Bảng 3.6 Thông tin của hộ điều tra thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị 58 Bảng 3.7 Tổng hợp các thông tin hộ điều tra thực chuyển hướng quyền sử dụng đất 60 Bảng 3.8 Thông tin lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ điều tra 62 Bảng 3.9 Nguồn thông tin hỗ trợ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị 63 Bảng 3.10.Tổng hợp kết địa điểm thực giao dịch quyền sử dụng đất 64 Bảng 3.11 Kết tổng hợp hình thức tốn của giao dịch quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.12 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất đô thị 66 viii Bảng 3.13 Thông tin chung hộ thực giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất đô thị 67 Bảng 3.14 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất đô thị 69 Bảng 3.15 Thông tin chung hộ thực tặng cho quyền sử dụng đất đô thị 70 Bảng 3.16 Kết thực giao dịch quyền chấp quyền sử dụng đất đô thị 71 Bảng 3.17 Thông tin chung đất thực chấp quyền sử dụng đất của hộ thực quyền chấp quyền sử dụng đất đô thị 72 Bảng 3.18: Thông tin chung đất thực chấp quyền sử dụng đất của hộ thực quyền chấp quyền sử dụng đất đô thị 73 Bảng 3.19 Kết biến động thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La theo đơn vị hành 76 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Sơn La năm 2022 46 Hình 3.2 Biến đợng loại đất thành phố Sơn La giai đoạn 2019 - 2022 49 Hình 3.3 Biến đợng thị trường quyền sử dụng đất đô thị thành phố Sơn La giai đoạn 2019 - 2022 75 Hình 3.4 Biến đợng thị trường quyền sử dụng đất đô thị phường của thành phố Sơn La giai đoạn 2019-2022 77 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai là tài nguyên có hạn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt thay được của ngành sản xuất nông, lâm ngư nghiệp là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống đồng thời là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế, xã hội an ninh quốc phòng Mặt khác, đất đai là tài nguyên có giới hạn số lượng, có vị trí cố định không gian với các điều kiện địa chất, địa hình, khí hậu, thời tiết, hết sức phong phú và đa dạng Chính vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, sử dụng một cách hiệu quả, tiết kiệm bền vững Khi xã hội ngày phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày nhanh nhu cầu sử dụng đất mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực ngày càng tăng Do vậy, đã hình thành lên việc trao đổi, mua bán đất đai có quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 được ban hành đánh dấu đời cách thức thị trường bất động sản Việt Nam Qua lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn dưới Luật khác đã hoàn thiện các chế vận hành của thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất Hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất của các địa phương Việt Nam phát triển theo chu kỳ với giai đoạn (phồn vinh, suy thoái, tiêu điều phục hời), nhiên q trình phát triển ln tiềm ẩn mợt số hạn chế: cịn nhiều giao dịch chưa được đăng ký, giá giao dịch chưa phản ánh xác giá chuyển nhượng thực tế, cịn tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản chấp gặp khó khăn… (Bích Liên, 2021) Do đó, để khắc phục được khó khăn trên, để có sở đề xuất giải pháp hoàn thiện và thúc đẩy phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần phải biết được thực trạng hoạt động của thị trường nào?