Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 62019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN ÁNH NGUYỆT Tên đề tài : ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017- 6/2019 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản Lý Đất Đai Lớp : K48 – QLĐĐ Khoa : Quản Lý Tài Nguyên Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp đại học, em nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình nhiều tập thể, cá nhân trường Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Vương Vân Huyền nhiệt tình giảng dạy hướng dẫn em suốt thời gian thực tập viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên thầy cô giảng dạy kiến thức truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trình học tập, rèn luyện Tất hành trang quý báu cho sinh viên trường Đó hồn thiện kiến thức chun mơn, lý luận phương pháp làm việc, lưc công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới bác, anh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hồn thành khóa luận cách tốt Do trình độ thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế phương pháp nghiên cứu khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp quý báu thầy giáo bạn bè để khóa luận em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Phan Ánh Nguyệt ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh năm 2019 37 Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – 2019 38 Bảng 4.3 Kết chuyển đổi QSDĐ hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 39 Bảng 4.5 Số liệu Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hai khu vực nghiên cứu hành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 43 Bảng 4.6 Kết thừa kế QSD đất 44 Bảng 4.7 Kết tặng cho QSD đất 46 Bảng 4.8 Kết chấp QSD đất 47 Bảng 4.9 Kết góp vốn giá trị QSD đất 49 Bảng 4.10: Kết đánh giá cán người dân công tác 52 chuyển quyền sử dụng đất đai 52 Bảng 4.11: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức thuế phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai 53 Bảng 4.12: Kết vấn cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 55 iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii MỤC LỤC iii Phần MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở pháp lý 2.1.2 Cơ sở thực tiễn 2.2 Các quy định chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Căn xác lập quyền phép chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2 Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 2.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 13 2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất 15 2.3.4 Thời điểm thực quyền chuyển quyền sử dụng đất 15 2.3.5 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất 16 2.3.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 16 iv 2.3.7 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hành, chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: 17 Phần ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1.Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 19 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 19 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 19 3.2.1 Địa điểm nghiên cứu 19 3.2.2 Thời gian nghiên cứu 19 3.3 Nội dung nghiên cứu: 19 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 19 3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 20 3.3.3 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019 20 3.3.4.Đánh giá chung minh bạch công tác chuyển quyền sử dụng đất 20 3.3.5 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực chuyển quyền sử dụng đất thời gian 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu 20 3.4.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 21 3.4.3 Phương pháp chuyên gia 21 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 222 v 4.1.1 Vị trí địa lý 22 4.1.2 Khí hậu 24 4.1.3 Các nguồn tài nguyên 25 4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 30 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 32 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 32 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động loại đất 36 4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-T6/2019 39 4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất: 39 4.3.2: Công tác chuyển nhượng QSD đất: 41 4.3.3: Công tác cho thuê cho thuê lại QSD đất: 43 4.3.4 Đánh giá kết thừa kế QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 44 4.3.5 Đánh giá kết tặng cho QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2020 46 4.3.6 Đánh giá kết chấp QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017- T6/2019 47 4.3.8 Đánh giá kết góp vốn giá trị QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2019 48 4.4.2 Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 53 4.4.3 Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng quan nhà nước công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: 54 4.5 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực chuyển quyền sử dụng đất thời gian 56 4.5.1 Giải pháp sách 56 vi 4.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết Luận 59 5.2 Kiến Nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 Phần MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm gần xuất đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi thăng trầm khác Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất nước ta tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất hình thành thị trường đặc biệt thị trường bất động sản Một thị trường khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà cịn ảnh hưởng đến đời sống xã hội có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Trong năm đổi vừa qua, kinh tế nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn nhiều loại thị trường chưa phát triển theo kịp với xu chung, có thị trường quyền sử dụng đất, có phần hạn chế định tới phát triển, tăng trưởng kinh tế Mặc dù Nhà nước ta xây dựng khuôn khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch thực tế thi hành cho thấy quy định chuyển quyền sử dụng đất tồn số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục đất đai người dân Cùng với phát triển chung nước, tốc độ thị hố thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh diễn mạnh giai đoạn từ năm 2017-2019 Với q trình thị hố nhanh chóng khiến cho đất đai địa bàn biến động mạnh, nhiều khu dân cư đồng nghĩa với việc phát triển dân cư, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-6/2019 Mục tiêu đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thành phố hạ long qua ý kiến người dân - Đánh giá thuận lợi khó khăn đề xuất giải pháp Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ quy định pháp luật hành việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố kiến thức học tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu Giúp quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ giao dịch đất đai, giảm khiếu kiện đất đai, giảm giao dịch phi thức tăng thu cho ngân sách nhà nước Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận Đề tài cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt sách chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đề xuất giải pháp thực Kết nghiên cứu đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước giao dịch đất đai địa bàn đồng thời góp phần hồn thiện số sách, thủ tục việc thực chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để sang nhượng thường “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ban hành Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” đời từ Điều Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý”, người dân có quyền sử dụng đất đai mà khơng có quyền sở hữu chiếm hữu Thu nhiều kết đáng kể công tác quản lý Nhà nước đất đai, song, Luật Đất đai 1993 nhiều điểm chưa phù hợp với đổi phát triển đất nước theo hướng Cơng nghiệp hóaHiện đại hóa Luật Đất đai 2003 sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn bảo lãnh giá trị QSDĐ Hiện nay, Nhà nước áp dụng Luật đất đai 2013 vào công tác quản lý Nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013 đời, tạo sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý sử dụng đất sở hoàn thiện nội dung quản lý Nhà nước đất đai, hoàn thiện quy định điều chỉnh mối quan hệ đất đai Mọi vấn đề sử dụng đất, đặc biệt chuyển QSDĐ quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ mặt: số hình thức chuyển quyền, điều 52 Tiến hành vấn 152 người dân phường nghiên cứu bao gồm (32 người dân cán nhà nước, 70 người dân làm kinh doanh buôn bán, 25 người dân lao động tự 25 người dân sản xuất nông nghiệp) Tổng hợp kết vấn thể phụ lục 01 4.5 Đánh giá chung minh bạch công tác chuyển quyền sử dụng đất 4.5.1 Dưới kết vấn đánh giá minh bạch cán quản lý người dân trả lời vấn Bảng 4.10: Kết đánh giá cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai Chuyển quyền sử dụng đất minh bạch chưa, công khai chưa Đối tượng STT Minh bạch Số Phần Chưa minh bạch Số phiếu trăm (%) phiếu Phần trăm (%) Cán VPDKQSDD 100% 0% Cán địa 100% 0% Người dân làm nhà nước 10 94% 6% Dân buôn bán, kinh doanh 15 93% 7% Dân lao động tự 10 92% 8% Dân nông nghiệp 88% 12% (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Nhìn bảng 4.10 liệt kê kết vấn ta thấy: 48 phiếu điều trả lời vấn cán trực tiếp quản lý tiếp nhận hồ sơ chuyển quyến sử dụng đất đai, đạt 100% câu trả lời công tác chuyển quyền SDĐ minh bạch Đây nhận định hoàn toàn đúng, trải qua phát triển đất, luật đất đai khơng ngừng đổi hồn thiện mình, quy định rõ vấn đề này, đối tượng nhà quản lý trực tiếp thường có thời gian nghiên cứu sâu sắc 53 4.5.2 Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử dụng đất đai Để đánh giá trình tự, thời gian, thuế lệ phí chuyển quyền sử dụng đất đai, câu hỏi đặt để người hỏi đánh giá phù hợp hay chưa phù hợp Kết vấn điều tra phiếu đạt 100% cán quản lý nhà nước đồng ý với trình tự, thời gian thuế lệ phí liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất Bảng 4.11: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức thuế phí công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ĐVT: Tỷ lệ (%) Đánh giá trình tự, thời gian, đơn thuế chuyển quyền sử dụng đất Trình tự thủ TT Đối tượng tục Phù hợp Cán VPDKQSDD Cán địa Người dân làm nhà nước Dân buôn bán, kinh doanh Dân lao động tự Dân nông nghiệp Không phù hợp Thời gian Phù hợp Thuế lệ phí Khơng phù Phù hợp hợp Không phù hợp 100 100 100 100 100 100 100 100 97 97 93 94 92 84 16 80 20 92 80 20 80 20 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) 54 Qua bảng cho thấy cán làm công tác chuyển nhượng thành phố Hạ Long nắm rõ quy định trình tự, thời gian thuế phia thực công tác chuyển quyền sử dụng đất Trong số 50 phiếu điều tra người dân lại cho kết sau: Về trình tự thủ tục: người dân làm nhà nước có 10/10(100%) phiếu đồng ý với quy trình thực hiện; người dân bn bán có 15/70 (97%) phiếu cho quy trình ban hành hợp lý; người dân lao động tự người dân làm nơng nghiệp có 5/3 (92%) phiếu điều tra trí với quy trinh thủ tục thực Về thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền: Người dân làm nhà nước, người kinh doanh buôn bán, lao động tự làm nông nghiệp có tỷ lệ đồng ý với thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền 100%, 93%, 84%, 80% Về loại thuế phí liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất: Kết thu cao theo nghề nghiệp làm nhà nước, buôn bán, lao động tự nông nghiệp sau: 97%, 94%, 80%, 80% Hầu hết người dân nắm quy trình thủ tục, thời gian loại thuế phí nhà nước quy định, có số cịn chưa thỏa đáng với trình tự, thời gian thuế phí rơi vào trường hợp người dân điều tra chưa tham gia chuyển nhượng, đối tượng chưa có quan tâm tìm hiểu cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai 4.5.3 Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng quan nhà nước công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: Để đánh giá mức độ phục vụ quan nhà nước, tổ chức công chứng, câu hỏi đặt cho người dân có ba lựa chọn đánh giá mức độ phục vụ là: tốt, trung bình Tổng cộng có 152 phiếu vấn người dân thuộc ngành nghề làm nhà nước, kinh doanh, lao động tự làm nông nghiệp, kết thể bảng sau: 55 Bảng 4.11: Kết vấn cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ĐVT: số phiếu Đánh giá mức độ phục vụ tổ công chứng quan nhà nước chuyển quyền sử dụng đất Đối tượng TT Tổ chức công Cơ quan nhà chứng Tốt Người dân làm nhà nước Dân bn bán, kinh doanh Bình thường nước Kém Tốt Bình thường 8 10 10 Dân lao động tự 1 Dân nông nghiệp 2 Kém 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vân) Kết cho thấy cán quan nhà nước, tổ chức công chứng tập huấn, nâng cao trình độ kỹ công việc nên tiếp xúc với dân hầu hết giải đáp, hướng dẫn người dân đầy đủ trình tự loại giấy tờ cần thiết để thực hoàn thiện thủ tục chuyển quyền Đồng thời cho thấy hiểu biết hợp tác người dân, trước thực quyền đất đai, người dân tự ý thức tìm hiểu luật văn luật nên hướng dẫn hài lòng với tư vấn cán quản lý Nhận xét chung: Từ kết điều tra vấn cán người dân việc thực chuyển quyền người sử dụng thành phố Hạ Long rút số nhận xét: 56 - Ảnh hưởng chế, sách khơng lớn với cán quản lý nhà nước đất đai Một phần ảnh hưởng nhỏ văn luật luật quy định nhiều lặp lại khiến người dân khó khăn tiếp cân, tìm hiều - Cơ sở vật chất địa bàn thành phố Hạ Long đầu tư, nhiên bị ảnh hưởng nhỏ trình lưu trữ sở liệu đất đai, trùng lặp, gây khó khăn xác định chỉnh sửa - 100% cán nhà nước quản lý đất đai, tìm hiểu văn luật, luật quy định kỹ lưỡng nên am hiểu tư vấn cho người dân đến thực quyền đạt hiệu cao - Hầu hết người dân ý thức quyền sử dụng đất đai tài sản lớn, xác định mức độ quan trọng quyền SDĐ nên tự giác tìm hiểu luật, quy định liên quan tới quyền sử dụng đất đai Tuy nhiên cịn trường hợp chưa tìm hiểu đầy đủ, có hiểu chưa chưa đủ nên cịn gặp khó khăn cơng tác thực chuyển quyền sử dụng đất đai - Mức độ tìm hiểu, nghiên cứu vầ chuyển quyền sử dụng đất nhóm đối tượng người dân ảnh hưởng nghề nghiệp họ, người dân làm nhà nước có mức độ tìm hiểu cao hơn, so với đối tượng làm kinh doanh hay người dân nông nghiệp Nhưng nắm quyền nghĩa vụ tham gia chuyển quyền sử dụng đất 4.6 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực chuyển quyền sử dụng đất thời gian 4.6.1 Giải pháp sách Thành phố Hạ Long q trình thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng, nhiều cơng trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cần Nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất 57 Thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Tỉnh thành phố cần tiếp tục thực cải cách TTHC để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách TTHC khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm thực QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 4.6.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, xây dựng hoàn thiện sở liệu đất 58 đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thông tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để người dân hiểu quyền nghĩa vụ để đến đăng ký theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền - Cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Đa dạng hóa hình thức cơng khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, thủ tục hành tìm kiếm thơng tin thực QSDĐ 59 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết Luận Thành phố hạ Long trung tâm văn hóa, kinh tế - trị tỉnh Quảng Ninh khu vực Đông Bắc Bộ, với tổng diện tích đất tự nhiên 27.195,03 (Theo báo cáo kết kiểm kê năm 2019) diện tích đất phi nơng nghiệp 14.272,25 diện tích đất nơng nghiệp 9.871,54ha cịn lại 3.366,44 diện tích đất chưa sử dụng Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ long gai đoạn 2017-T6/2019: + Công tác chuyển nhượng phường Đại Yên 483 trường hợp với diện tích 56.497 m2 phường Trần Hưng Đạo 1.083 trường hợp với diện tích 64.160 m2 + Công tác chuyển đổi sử dụng đất phường Đại yên trường hợp với diện tích 58.9 m2 phường Trần Hưng Đạo có trường hợp với tổng diện tích 117.6 + Công tác tặng cho quyền sử dụng đất phường Đại yên 83 trường hợp với diện tích 58.9 m2 phường Trần Hưng Đạo có 217 trường hợp với tổng diện tích 117.6 m2 + Cơng tác chấp quyền sử dụng đất phường Đại yên 54 trường hợp với diện tích 5.518 m2 phường Trần Hưng Đạo có 27 trường hợp với tổng diện tích 5.250 m2 + Cơng tác góp vốn quyền sử dụng đất phường Đại yên trường hợp với diện tích 3.151 m2 phường Trần Hưng Đạo có trường hợp với tổng diện tích 7.077 m2 + Cơng tác thừa kế quyền sử dụng đất phường Đại yên 16 trượng hợp với diện tích 2.663 m2 phường Trần Hưng Đạo có 55 trường hợp với tổng diện tích 4.663 m2 60 5.2 Kiến Nghị Do hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài nghiên cứu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Lon gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp với đối tượng hộ gia đình cá nhân phạm vi hẹp địa bàn phường thành phố Hạ Long Để nghiên cứu có giá trị đánh giá tồn diện việc thực quyền người sử dụng đất, thời gian tới đề nghị: - Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu sách, quy định pháp luật thực QSDĐ; - Đánh giá việc thực quyền người QSDĐ với đầy đủ quyền quy định Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác phạm vi không gian rộng tồn địa bàn tỉnh Quảng Ninh - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định - Đẩy nhanh việc thực thành lập Văn phòng đăng ký cấp để việc thực hiện, trao đổi hồ sơ diễn nhanh chóng 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Trần Tuấn Minh (2015), Đề tài Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên UBND thành phố Hạ Long (2018): Bảng Thống kê, kiểm kê diện tích đất đai đến ngày 31/12/2018 UBND thành phố Hạ Long (2019): Bảng Thống kê, kiểm kê diện tích đất đai đến ngày 31/12/2019 UBND thành phố Hạ Long (2020): Báo cáo Kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, kiểm điểm công tác đạo, điều hành UBND phương hướng nhiệm vụ năm 2020 UBND thành phố Hạ Long(2018): Báo cáo Thuyết minh thống kê, kiểm kê đất đai năm 2018 10 UBND phường Hưng Đạo: Sổ thống kê tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN (Sự hiểu biết cán quản lý người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh) Họ tên người vấn:……………………………………… Tuổi: Dân tộc:… Nam (nữ): ………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề nghiệp:…………………………………………………………… Xin Ơng(Bà) gia đình cho biết ý kiến cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa phương theo luật đất đai hành cách trả lời câu hỏi đây(khoanh vào phương án mà ông(bà) cho đúng): NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu 1: Chuyển QSDĐ quyền người sử dụng đất, hay sai? a) Đúng b)Sai c) Không biết Câu 2: Chuyển QSDĐ theo luật đất đai 2016 - 12/2018 bỏ hình thức chuyển quyền nào? a) tặng cho b) chấp c) bảo lãnh giá trị QSDĐ Câu 3: Theo luật đất đai 2016 - 12/2018, chuyển QSDĐ gồm hình thức? a) b) c) Câu 4: Thời điểm thực quyềnchuyển quyền người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ Đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết HIỂU BIẾT CỦA CÁN BỘ QUẢN LÝ VÀ NGƯỜI DÂN VỀ CÁC HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Hình thức chuyển đổi QSDĐ Câu 1: Chuyển đổi QSDĐ hành vi bao hàm việc “ đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp với cá nhân xã, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: “ Dồn điền đổi hình thức chuyển đổi QSDĐ, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Ai người nộp hồ sơ phận tiếp nhận để chuyển đổi QSDĐ? a) Người chuyển đổi b) Người nhận chuyển đổi c) Khơng biết 2.2 Hình thức chuyển nhượng QSDĐ Câu 1: Chuyển nhượng QSDĐ hình thức phổ biến chuyển QSDĐ,đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Người nhận QSDĐ khơng thiết phải trả bàng tiền mà trả vật cho người chuyển nhượng để có QSDĐ, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nộp UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Khơng biết 2.3 Hình thức cho th QSDĐ,hình thức cho thuê lại QSDĐ Câu 1: Cho thuê QSDĐ việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hình thức chuyển quyền riêng biệt quy định từ Luật Đất đai 2016 - 12/2018, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khác nguồn gốc đất cho thuê, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Hồ sơ cho thuê lại QSDĐ gồm có: Hợp đồng cho thuê lại QSDĐ giấy chứng nhận Cho thuê QSDĐ hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.4 Hình thức tặng cho QSDĐ Câu 1: Tặng cho QSDĐ việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền vật người nhận QSDĐ, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Tặng cho QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Tặng cho QSDĐ hình thức chuyển quyền quy định từ Luật Đất đai 2003, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Luật Đất đai 2016 - 12/2018 quy định trường hợp phép tặng cho QSDĐ chịu thuế thu nhập cá nhân, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.5 Hình thức để thừa kế QSDĐ Câu 1: Để thừa kế QSDĐ việc người sử dụng đất chết để lại QSDĐ cho người khác, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Để thừa kế QSDĐ có hai hình thức: Thừa kế theo di chúc thừa kế theo pháp luật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Pháp luật chia hàng thừa kế thành hàng thừa kế, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Người hàng thừa kế theo pháp luật hưởng nhau, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Khơng biết 2.6 Hình thức chấp giá trị QSDĐ Câu 1: Thế chấp giá trị QSDĐ việc người sử dụng đất mang QSDĐ chấp cho tổ chức cá nhân theo quy định pháp luật để vay tiền thời gian theo thỏa thuận, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Thế chấp QSDĐ hình thức chuyển quyền nửa vời, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Hộ gia đình, cá nhân nước chấp giá trị QSDĐ tổ chức kinh tế cá nhân phép hoạt động Việt Nam, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Việc chuyển quyền thực xảy bên chấp khơng có khả hồn trả vốn, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.7 Hình thức góp vốn giá trị QSDĐ Câu 1: Góp vốn giá trị QSDĐ người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Góp vốn giá trị QSDĐ thực linh động hay nhiều đối tác, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Góp vốn giá trị QSDĐ quy định luật dân sự, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Khơng biết Câu 4: Khi góp vốn người góp vốn có quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Nhận xét chuyển QSDĐ địa phương Câu 1: Ơng (bà) có nhận xét cơng tác chuyển QSDĐ địa phương? …………………………………………………………………………….… Câu 2: Ơng ( bà) có nhận xét việc thực nghiệp vụ cán địa địa phương? ………………………………………………………………………………… Câu : Ơng( bà ) có ý kiến đóng góp cho việc thực quản lý đất đai địa phương? NGƯỜI ĐIỀU TRA, PHỎNG VẤN NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN ... đổi quyền sử dụng đất - Đánh giá kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá kết công tác chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá kết công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Đánh. .. QSD đất Thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh) 4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 201 7- T6/2019 4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất: ... chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thành phố hạ long qua ý kiến người dân - Đánh giá thuận lợi