Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI CHU VĂN THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI CHU VĂN THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐÀO ĐỨC MẪN HÀ NỘI - 2018 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS Đào Đức Mẫn Cán chấm phản biện 1: TS Nguyễn Văn Trị Cán chấm phản biện 2: TS Vũ Thị Thanh Thủy Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật Hà Nội, ngày … tháng năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái i ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, bà lối xóm đặc biệt gia đình ln bên cạnh cổ vũ động viên cho tơi Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Đào Đức Mẫn tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu Nhà Trường, Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại Học Tài Ngun Và Mơi Trường Hà Nội tận tình giúp đỡ bảo tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Phòng Tài ngun Mơi trường huyện n Dũng, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng, Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, cán địa nhân dân xã điều tra, nghiên cứu giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp bạn học viên lớp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi q trình học tập nghiên cứu để hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày…tháng… năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii THÔNG TIN LUẬN VĂN vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn .3 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận thực quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai .4 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.1.4 Chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý thực quyền sử dụng đất 1.2.1 Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003 .9 1.2.2 Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013 .10 1.2.3 Thời kỳ từ năm 2013 đến 11 1.3 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất .12 1.3.1 Tình hình quyền sở hữu sử dụng đất số nước giới 12 1.3.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 19 1.3.3 Tình tình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.4 Quyền người sử dụng đất tỉnh Bắc Giang .29 1.3.5 Tình hình thực quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Dũng 32 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Dũng .32 2.2.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 32 2.2.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 33 2.2.5 Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất theo pháp luật .33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 34 2.3.4 Phương pháp so sánh .35 2.3.5 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .35 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Dũng 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 38 3.1.3 Thực trạng môi trường 40 3.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41 3.1.5 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 45 3.1.6 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45 3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Yên Dũng 47 3.2.2 Hiện trạng biến động sử dụng đất 53 v 3.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 61 3.3.1 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 3.3.2 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 66 3.3.3 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 70 3.3.4 Kết thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 73 3.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đơn vị điều tra nghiên cứu thị trấn Neo xã Lãng Sơn, xã Tiền Phong huyện Yên Dũng 76 3.4.1 Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .76 3.4.2 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 84 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 87 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 89 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 93 3.4.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng à quy mơ sản xuất nhỏ lẻ nên họ chưa có nhu cầu sử dụng đến quyền chấp QSDĐ Những năm gần đây, địa bàn huyện Yên Dũng, người dân xã, thị trấn huyện mạnh dạn chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn làm kinh tế đầu tư trang thiết bị máy móc, ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất cơng nơng nghiệp mơ hình trang trại, phát triển mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu kinh tế cao Hiện nay, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ chấp dựa khung giá đất UBND tỉnh Bắc Giang quy định Tuy nhiên, khung giá đất UBND tỉnh Bắc Giang quy định năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt chưa tiệm cận với giá thị trường bất cập, chưa hợp lý cần điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân thực vay 30% giá trị 93 tài sản đem đảm bảo, người dân chịu thiệt thòi chấp Ngồi ra, yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi bị ép cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải khó khăn sống Theo đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ, bên nhận chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn lãi 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Stt Đánh giá cán địa Chuyển nhượng Thế chấp Tặng cho Thừa kế Khó khăn thực 14 5 Từ nhà nước 5 Từ người dân 10 Hiểu biết người dân 16 Không hiểu biết 2 Ít hiểu biết 1 Có hiểu biết 2 Biết rõ rành mạch 1 0 ( Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra) Về chuyển nhượng: Kết vấn cán địa xã/thị trấn quan Tài nguyên Môi trường cho thấy địa bàn huyện có trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục khai báo chưa làm đầy đủ thủ tục đăng ký với quan Nhà nước Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng bao gồm: - Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ Việc thực quyền đủ điều kiện quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2103 Trong đó, việc cấp giấy chứng nhận chậm, nhiều nhà, đất chưa cấp GCNQSDĐ Qua nhiều thời kỳ lịch sử chịu nhiều tác động thiên 94 tai nên phận người dân khơng có giấy tờ chứng minh QSDĐ bị thất lạc hay hư hỏng Một phận người sử dụng đất khác có giấy tờ chứng minh QSDĐ nhiều lý mà chưa cấp GCNQSDĐ cấp việc công nhận lại hạn mức đất từ trước ngày 18/12/1980 gặp khó khăn Trong đó, theo quy định pháp luật người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, khơng có đầy đủ giấy tờ việc xét cấp giấy chứng nhận nghiêm ngặt, khắt khe có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Từ đó, tồn vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với (có khơng có người làm chứng) mà khơng khai báo với quan Nhà nước - Tâm lý chung người có đất sau chuyển nhượng việc thực thủ tục sang tên phó mặc cho người nhận chuyển nhượng chi phí q trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ) Việc nộp thuế hai bên mua bán tự thương lượng thống theo quy định pháp luật hành Bởi mức thu cao so với thu nhập người dân, từ dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng khơng khai báo kê khai giá trị hợp đồng chuyển nhượng thường thấp nhiều giá đất mua bán thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước Công việc giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định chi nhánh VPĐKĐĐ giải Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ việc xảy thường xuyên nên lượng hồ sơ lớn, VPĐKĐĐ quan thành lập nên nhiều hạn chế, đội ngũ nhân trẻ thiếu kinh nghiệm nên gặp nhiều khó khăn việc giải công việc theo thời gian quy định Về thừa kế: Qua vấn cán VPĐKĐĐ huyện n Dũng cho biết ngồi hộ gia đình cá nhân đăng ký thực thừa kế QSDĐ theo quy định tồn nhiều trường hợp có thực quyền thừa kế khơng lên khai báo với ... trị quyền sử dụng đất 89 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 93 3.4.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng. .. nhượng quyền sử dụng đất .76 3.4.2 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 84 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 87 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền chấp giá. .. NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI CHU VĂN THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG