Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI CHU VĂN THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI CHU VĂN THÁI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐÀO ĐỨC MẪN HÀ NỘI - 2018 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS Đào Đức Mẫn Cán chấm phản biện 1: TS Nguyễn Văn Trị Cán chấm phản biện 2: TS Vũ Thị Thanh Thủy Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật Hà Nội, ngày … tháng năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái i ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, bà lối xóm đặc biệt gia đình ln bên cạnh cổ vũ động viên cho tơi Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Đào Đức Mẫn tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu Nhà Trường, Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại Học Tài Ngun Và Mơi Trường Hà Nội tận tình giúp đỡ bảo tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Phòng Tài ngun Mơi trường huyện n Dũng, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng, Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, cán địa nhân dân xã điều tra, nghiên cứu giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp bạn học viên lớp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi q trình học tập nghiên cứu để hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày…tháng… năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii THÔNG TIN LUẬN VĂN vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn .3 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận thực quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai .4 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.1.4 Chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý thực quyền sử dụng đất 1.2.1 Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003 .9 1.2.2 Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013 .10 1.2.3 Thời kỳ từ năm 2013 đến 11 1.3 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất .12 1.3.1 Tình hình quyền sở hữu sử dụng đất số nước giới 12 1.3.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 19 1.3.3 Tình tình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.4 Quyền người sử dụng đất tỉnh Bắc Giang .29 1.3.5 Tình hình thực quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Dũng 32 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Dũng .32 2.2.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 32 2.2.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 33 2.2.5 Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất theo pháp luật .33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 34 2.3.4 Phương pháp so sánh .35 2.3.5 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .35 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Dũng 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 38 3.1.3 Thực trạng môi trường 40 3.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41 3.1.5 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 45 3.1.6 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45 3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Yên Dũng 47 3.2.2 Hiện trạng biến động sử dụng đất 53 v 3.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 61 3.3.1 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 3.3.2 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 66 3.3.3 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 70 3.3.4 Kết thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 73 3.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đơn vị điều tra nghiên cứu thị trấn Neo xã Lãng Sơn, xã Tiền Phong huyện Yên Dũng 76 3.4.1 Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .76 3.4.2 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 84 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 87 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 89 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 93 3.4.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng 96 3.5 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật .97 3.5.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 97 3.5.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ 98 3.5.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán 99 3.5.4 Giải pháp sách 99 3.5.5 Giải pháp thủ tục hành 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 PHỤ LỤC .105 vi THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Chu Văn Thái Lớp: CH2B.QĐ Khóa: Cao học Cán hướng dẫn: TS Đào Đức Mẫn Tên đề tài: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Thông tin luận văn Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp Bắc Giang Là vị thuận lợi giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện thực theo quy định Luật văn hướng dẫn thi hành luật Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ mình.Cho thấy cơng tác quản lý đất đai địa bàn huyện ngày hoàn thiện chặt chẽ Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực QSDĐ 9696 trường hợp gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104 trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp chấp QSDĐ Số giao dịch chuyển QSDĐ địa bàn huyện diễn sôi động, thường xuyên tập trung chủ yếu số xã trung tâm thị trấn Bên cạnh trường hợp chuyển QSDĐ đăng ký với quan nhà nước tồn số giao dịch chuyển quyền chưa chủ động thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Qua kết nghiên cứu xã thị trấn đề tài đề xuất nhóm giải pháp để hồn thiện chế sách thúc đẩy người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ thực quyền QSDĐ vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt GCNQSDĐ BTNMT Chữ viết đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường CT Chỉ thị CP Chính phủ CV Cơng Văn NĐ Nghị định QĐ Quyết định TCĐC Tổng Cục Địa Chính TT Thơng tư TTg Thủ tướng phủ TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND UBMTTQ QSDĐ CNH-HĐH STT Hội đồng nhân dân Uỷ ban mặt trận tổ quốc Quyền sử dụng đất Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa Số thứ tự 91 Xã Xã Tân Nham Dân Sơn Rất cao 15 Cao Xã Trí Số hộ Yên điều tra 17 41 27,33 10 13 28 18,67 Trung bình 10 17 34 22,67 Thấp 22 12 10 44 29,33 Rất thấp 1 2,00 chấp QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 27 18,00 Dễ 25 34 22 81 54,00 Trung bình 10 11 21 42 28,00 Khó 0 0 00,00 Rất khó 0 0 00,00 Chỉ tiêu Tỷ lệ (%) Khả thực quy định (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Kết điều tra 150 hộ 03 đơn vị nghiên cứu cho thấy 100% số trường hợp thực quyền chấp giá trị QSDĐ đới với đất phi nông nghiệp Số tiền hộ vay cụ thể là: có 143 hộ vay số tiền < 30% giá trị tài sản chấp, chiếm 95,33%, hộ (4,67%) vay số tiền từ 30 - 50% giá trị tài sản chấp, khơng có hộ vay số tiền từ 51 - 70% giá trị tài sản chấp, 148/150 hộ điều tra hoàn tất tất thủ tục cần thiết 28% có GCNQSDĐ, định giao đất tạm thời thời điểm chấp Theo đánh giá hộ điều tra, có 30 ý kiến cho thủ tục thực VPĐKĐĐ dễ hiểu thực hiện, chiếm 20,00%, 31 ý kiến cho thủ tục dễ hiểu thực hiện, chiếm 33,33%, có 66 ý kiến đánh giá thủ tục thực trung bình (44,00% tổng số hộ), 20 ý kiến cho khó hiểu thực (chiếm13,33%) 03/150 ý kiến thủ tục khó hiểu thực 92 Thời gian hoàn thành thủ tục đánh giá tốt có 30 ý kiến (20,00%) cho thời gian hoàn thành nhanh, 50 ý kiến cho thủ tục hoàn thành nhanh (chiếm 33,33%), có 54 ý kiến đánh giá thời gian hẹn (chiếm 36,00%), 14 ý kiến cho thời gian hoàn thành thủ tục chậm ý kiến cho chậm chiếm 1,33% Về chi phí thực hiện, đa số hộ điều tra cho chi phí mức cao chiếm (41/150 hộ, chiếm 27,33%) Các hộ cho chi phí mức cao chiếm 28% Ngồi số ý kiến có 03 hộ cho chi phí thực thấp, 44 hộ cho chi phí thấp chiếm 29,33% Khả thực quy định chấp QSDĐ đánh giá cao khơng có ý kiến cho khả thực quy định khó khó Có 27/150 hộ cho khả thực dễ, 81 hộ (54,00%) cho khả thực dễ 42 hộ lại cho khả thực trung bình Trước xã nông người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp quy mô sản xuất nhỏ lẻ nên họ chưa có nhu cầu sử dụng đến quyền chấp QSDĐ Những năm gần đây, địa bàn huyện Yên Dũng, người dân xã, thị trấn huyện mạnh dạn chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn làm kinh tế đầu tư trang thiết bị máy móc, ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất cơng nơng nghiệp mơ hình trang trại, phát triển mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu kinh tế cao Hiện nay, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ chấp dựa khung giá đất UBND tỉnh Bắc Giang quy định Tuy nhiên, khung giá đất UBND tỉnh Bắc Giang quy định năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt chưa tiệm cận với giá thị trường bất cập, chưa hợp lý cần điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân thực vay 30% giá trị 93 tài sản đem đảm bảo, người dân chịu thiệt thòi chấp Ngồi ra, yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi bị ép cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải khó khăn sống Theo đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ, bên nhận chấp có quyền u cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn lãi 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Stt Đánh giá cán địa Chuyển nhượng Thế chấp Tặng cho Thừa kế Khó khăn thực 14 5 Từ nhà nước 5 Từ người dân 10 Hiểu biết người dân 16 Không hiểu biết 2 Ít hiểu biết 1 Có hiểu biết 2 Biết rõ rành mạch 1 0 ( Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra) Về chuyển nhượng: Kết vấn cán địa xã/thị trấn quan Tài nguyên Môi trường cho thấy địa bàn huyện có trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục khai báo chưa làm đầy đủ thủ tục đăng ký với quan Nhà nước Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng bao gồm: - Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ Việc thực quyền đủ điều kiện quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2103 Trong đó, việc cấp giấy chứng nhận chậm, nhiều nhà, đất chưa cấp GCNQSDĐ Qua nhiều thời kỳ lịch sử chịu nhiều tác động thiên 94 tai nên phận người dân khơng có giấy tờ chứng minh QSDĐ bị thất lạc hay hư hỏng Một phận người sử dụng đất khác có giấy tờ chứng minh QSDĐ nhiều lý mà chưa cấp GCNQSDĐ cấp việc công nhận lại hạn mức đất từ trước ngày 18/12/1980 gặp khó khăn Trong đó, theo quy định pháp luật người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, khơng có đầy đủ giấy tờ việc xét cấp giấy chứng nhận nghiêm ngặt, khắt khe có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Từ đó, tồn vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với (có khơng có người làm chứng) mà khơng khai báo với quan Nhà nước - Tâm lý chung người có đất sau chuyển nhượng việc thực thủ tục sang tên phó mặc cho người nhận chuyển nhượng chi phí trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ) Việc nộp thuế hai bên mua bán tự thương lượng thống theo quy định pháp luật hành Bởi mức thu cao so với thu nhập người dân, từ dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo kê khai giá trị hợp đồng chuyển nhượng thường thấp nhiều giá đất mua bán thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước Công việc giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định chi nhánh VPĐKĐĐ giải Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ việc xảy thường xuyên nên lượng hồ sơ lớn, VPĐKĐĐ quan thành lập nên nhiều hạn chế, đội ngũ nhân trẻ thiếu kinh nghiệm nên gặp nhiều khó khăn việc giải công việc theo thời gian quy định Về thừa kế: Qua vấn cán VPĐKĐĐ huyện Yên Dũng cho biết ngồi hộ gia đình cá nhân đăng ký thực thừa kế QSDĐ theo quy định tồn nhiều trường hợp có thực quyền thừa kế khơng lên khai báo với 95 quan quản lý đất đai Nguyên nhân chủ yếu tình trạng sau: - Nhận thức vấn đề chưa đầy đủ, hầu hết người dân cho thừa kế QSDĐ việc nội gia đình theo truyền thống “cha truyền nối”, phải phân chia thừa kế anh, em tự thỏa thuận với có chứng kiến họ hàng, không cần phải khai báo với quan Nhà nước Các trường hợp khai báo trước đa số vụ có tranh chấp quyền thừa kế, người hưởng thừa kế cần có quan Nhà nước giải cho họ - Một phận người dân khơng có giấy tờ chứng minh QSDĐ đất sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đăng ký nên họ không thực khai báo - Không thực mở di chúc quan có thẩm quyền cá nhân có quyền lợi anh em gia đình, có tranh chấp anh em thừa kế nên chưa thực đăng ký - Hộ gia đình, cá nhân sau hưởng thừa kế tiếp tục sử dụng đất ổn định, khơng có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực giao dịch chuyển quyền nên trước mắt họ không khai báo với quan Nhà nước, họ khai báo họ có nhu cầu chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp hay góp vốn,… QSDĐ Đối với quan Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ ý thức tự giác chấp hành quy định pháp luật đất đai đất đai ngày có giá trị Về tặng cho: Qua vấn cán VPĐKĐĐ việc thực tặng cho QSDĐ ranh giới đất thường khơng xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai ngun nhân khơng khai báo để quan chức chỉnh lý biến động kịp thời xảy nhiều Nhìn chung quyền thừa kế quyền tặng cho quyền xảy thường xuyên sống, chủ yếu chuyển quyền thành viên gia đình nên tình hình thực quyền xã, thị trấn khác khơng có khác biệt lớn Tuy nhiên, ngày mà giá đất ngày gia tăng vụ 96 tranh chấp đất đai thành viên gia đình ngày xảy nhiều Mặc dù chưa có đủ số liệu xác qua điều tra cho thấy, xã, thị trấn mà có giá đất mức cao người dân thực khai báo thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc xã nơng Ngồi ra, xã, thị trấn số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng giao dịch chấp, góp vốn nhiều nên họ thường chủ động làm thủ tục đăng ký để cấp GCNQSDĐ hay định giao đất Về chấp: Theo đánh giá cán Nhà nước quản lý đất đai Người dân chủ động đăng ký khai báo qua quan Nhà nước có tác dụng quản lý việc chấp QSDĐ tốt người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng quan Nhà nước người đảm bảo pháp lý cho bên tham gia, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo Người sử dụng đất đảm bảo pháp lý quyền lợi với đất mà họ sử dụng 3.4.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng a Ưu điểm Nhìn chung, thị trường giao dịch quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng năm gần nhộn nhịp sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực Việc chấp hành pháp Luật Đất đai, Luật Dân pháp luật khác liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất thực nghiêm túc đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất - Người sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng tuân thủ nghiêm chỉnh QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, mang lại yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm thúc đẩy 97 phát triển kinh tế - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mơ diện tích lớn - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền chưa cao có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao giai đoạn trước a Hạn chế - Hiện nay, hầu hết giao dịch quyền sử dụng đất không ghi cụ thể giá giao dịch nên khó khăn công tác quản lý Nhà nước giá đất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Tâm lý chung người dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách - Trình tự thủ tục để thực quyền người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, nhiều cơng đoạn, nhiều thời gian - Trình độ chun mơn nghiệp vụ cán lĩnh vực đất đai cấp sở nhiều hạn chế với không ổn định đội ngũ nhân cán địa chính, chưa đáp ứng với đòi hỏi thực tế gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 3.5 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 3.5.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật Kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết người dân đóng vai trò quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ thực QSDĐ Do đó, ngồi 98 việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai toàn xã hội nhằm tạo chuyển biến nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp thiết thực, dễ hiểu với nội dung quản lý Nhà nước đất đai để cung cấp cho nhân dân Phổ biến tất thủ tục nhiều hình thức: Dán bảng tin, đưa lên mạng Internet, thông qua hệ thống loa phát thanh, cơng khai thơn, xóm…để người dân dễ dàng tiếp cận, tham khảo nắm nội dung hình thức trước thực QSDĐ Giúp người dân nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa công tác đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, để hạn chế phát sinh, rủi ro đảm bảo quyền lợi cho người dân thực QSDĐ 3.5.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, cần đẩy nhanh cơng tác giao đất, cho th đất sớm hồn thành công tác cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý dứt điểm khéo kéo vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm vi phạm phát sinh Cơ quan quản lý Nhà nước đất đai cần xây dựng chế tài đủ mạnh để xử phạt trường hợp không đăng ký thực giao dịch quyền người sử dụng đất - Thực công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ, quy trình giải công tác quản lý đất đai Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai Quy định việc xử lý trách nhiệm nguời thực thi cơng vụ mà có hành vi vi phạm q trình thực thủ tục hành thực thi sách, pháp luật đất đai - Cần có phối hợp chặt chẽ quan địa quan chuyên trách cấp huyện Việc tiếp nhận xử phản ánh, kiến nghị người dân thực thơng qua hình thức như: Giao lưu trực tuyến, đường dây nóng, email, trả 99 lời kiến nghị văn bản, góp phần chấn chỉnh, tạo chuyển biến tích cực, mạnh mẽ kỷ luật, kỷ cương hành thi hành công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lĩnh vực quản lý đất đai 3.5.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán Trong thời gian tới để đảm bảo hoạt động VPĐKĐĐ cần đảm bảo không gian làm việc, kho lưu trữ, đầu tư thiết bị chuyên dụng - Tăng cường đầu tư sở vật chất, trang thiết bị đồng từ quan địa đến quan chuyên trách cấp huyện để phục vụ công tác chuyên môn; - Đẩy mạnh công tác ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý đất đai: xây dựng phần mềm cấp GCNQSDĐ qua mạng, phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, phần mềm xây dựng sở liệu đia chính… Cải tạo trụ sở quan hành Nhà nước, trang bị phần mềm gốc hệ thống thơng tin đất đai có quyền - Đầu tư thêm thiết bị chuyên dụng chứa hồ sơ xây dựng phòng lưu trữ hồ sơ chuyên dụng để đảm bảo công tác lưu trữ hồ sơ, giấy tờ, giấy GCNQSDĐ không bị hư hại, mối mọt, rách nát Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn - Cần thường xuyên, bồi dưỡng đào tạo nâng cao phẩm chất, lực cho đội ngũ cán chuyên môn lẫn nghiệp vụ, để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực đất đai vốn phức tạp 3.5.4 Giải pháp sách - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển 100 - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế 3.5.5 Giải pháp thủ tục hành - Huyện, tỉnh ngành chức cần liệt thực cải cách thủ tục hành chính, tránh rườm rà, phức tạp, tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà trình thực trình tự, thủ tục, để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng - Thường xuyên cập nhật phổ biến việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hướng dẫn cụ thể thủ tục hành đất đai - Tập trung đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai đại, đa mục tiêu Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất khâu trình giải thủ tục hành tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ giải hồ sơ Đẩy mạnh liên thông việc luân chuyển thông tin đất đai cho quan tài chính, thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp Bắc Giang Là vị thuận lợi giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện thực theo quy định Luật văn hướng dẫn thi hành luật Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ mình.Cho thấy cơng tác quản lý đất đai địa bàn huyện ngày hoàn thiện chặt chẽ Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực QSDĐ 9696 trường hợp gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104 trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp chấp QSDĐ Số giao dịch chuyển QSDĐ địa bàn huyện diễn sôi động, thường xuyên tập trung chủ yếu số xã trung tâm thị trấn Bên cạnh trường hợp chuyển QSDĐ đăng ký với quan nhà nước tồn số giao dịch chuyển quyền chưa chủ động thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Qua kết nghiên cứu xã thị trấn đề tài đề xuất nhóm giải pháp để hồn thiện chế sách thúc đẩy người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ thực quyền QSDĐ Kiến nghị Để đánh giá hệ thống, toàn diện có giải pháp đồng cần nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng nhằm mang lại hiệu việc thực QSDĐ - Triển khai nghiên cứu huyện địa bàn tỉnh Bắc Giang - Điều tra, đánh giá việc thực khơng với hộ gia đình, cá nhân mà đánh giá với tổ chức sử dụng đất Cần nghiên cứu kỹ thủ tục hành nên đơn giản hóa 102 giảm bớt thủ tục đất đai đặc biệt cấp GCNQSDĐ chuyển QSDĐ Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đội ngũ cán đặc biệt cán cấp sở Kết sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu cải cách thủ tục hành địa bàn huyện nhằm nâng cao chất lượng hoạt động quan quản lý nhà nước đất đai Giải vấn đề đất đai nhanh chóng, hẹn, giải tranh chấp tố cáo cách dứt điểm thỏa đáng Cần nghiên cứu xây dựng phương án quy hoạch có tính khả thi, dài hạn bảo vệ môi trường Bố trí kinh phí cơng tác quản lý hồ sơ địa chính, liệu địa nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết Nghị số 26NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội Chính phủ, (2014), Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013, Hà Nội Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác QuốcTế Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản", Tạp chí Tài ngun Mơi trường Lưu Quốc Thái (2006),"Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc" Tạp chí Tài ngun Mơi trường Nguyễn Đình Bồng CS (2006), Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Yên Dũng (2014), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015, Yên Dũng 10 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện n Dũng (2015), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016, Yên Dũng 11 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Dũng (2016), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017, Yên Dũng 103 104 12 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Dũng (2017), Số liệu thống kê đất đai năm 2017 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 13 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987), Luật đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 14 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993), Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b), Luật đất đai đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Trần Thị Minh Hà (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 22 Trần Tú Cường CS, Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 23 UBND huyện Yên Dũng (2017), Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 huyện Yên Dũng 24 UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017 25 UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017, huyện Yên Dũng 104 105 PHỤ LỤC 105 ... hành thực đề tài: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang 3 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên. .. trị quyền sử dụng đất 89 3.4.5 Đánh giá cán địa việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang 93 3.4.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng. .. nhượng quyền sử dụng đất .76 3.4.2 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 84 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 87 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền chấp giá