Phân tích cung cầu thị trường căn hộ chung cư thành phố hồ chí minh quý 2 năm 2017

MỤC LỤC Khái quát nhà chung cư, hộ chung cư 1.1 Định nghĩa “chung cư” Việt Nam 1.2 Vai trò của hộ chung cư 1.3 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư .2 1.3.1 Phần sở hữu riêng nhà chung cư .2 1.3.2 Phần sở hữu chung nhà chung cư: 1.3.3 Ưu nhược điểm hộ chung cư 1.4 Phân loại hộ, nhà chung cư 1.5 Xu hướng phát triển hộ chung cư phổ biến 1.6 Đặc điểm chủ yếu thị trường hộ chung cư Phân tích thị trường cung cầu hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh 2.1 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2017 2.1.1 Tình hình hoạt động 2.1.2 Nguồn cung 2.1.2 Nguồn cầu 2.2 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2017 2.2.1 Tình hình hoạt động Ch 2.2.2 Nguồn cung ên uy 2.2.3 Nguồn cầu 10 2.3 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh quý đề năm 2017 10 2.3.1 Tình hình hoạt động 10 ự th 2.3.2 Nguồn cung 10 c 2.3.3 Nguồn cầu 11 tậ 2.4 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh quý p Tố năm 2017 tổng kết năm 11 2.4.1 Nguồn cung 11 tn 2.4.2 Nguồn cầu 12 p iệ gh 2.4.3 Giá 12 2.5 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu chung cư năm 2017 .12 2.5.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu chung cư 2017 .12 2.5.1.1 Quy mô cấu dân số 13 2.5.1.2 Thu nhập việc làm: 13 2.5.1.3 Quá trinh đô thị hóa quy hoạch 13 2.5.1.4 Kì vọng người dân 13 2.5.1.5 Chính sách Nhà nước 13 2.5.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung chung cư năm 2017 .13 2.5.2.1 Nhận thức nhà đầu tư 13 2.5.2.2 Quy hoạch phát triển hệ thống sở hạ tầng 14 2.5.2.3 Chính sách Nhà nước 15 Dự báo thị trường hộ chung cư năm 2018 .16 3.1 Cung 16 3.2 Cầu 18 3.3 Giá 19 Những khuyến nghị sách cho đối tượng 19 4.1 Nhà nước 19 4.3 Người mua chung cư 20 Ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư Carina đến thị trường hộ chung cư thành phố ên uy Ch Hồ Chí Minh 21 đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố Khái quát nhà chung cư, hộ chung cư 1.1 Định nghĩa “chung cư” Việt Nam Theo quy định Điều 70 Luật Nhà năm 2005: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Trong khu nhà chung cư bố trí nhiều hộ bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống gia đình hộ Bên hộ có đồ nội thất đầy đủ chưa có đồ gia chủ tự lựa chọn để trang trí ngơi nhà theo ý tưởng thành viên gia đình Chung cư thường xuất nơi dân cư đông đúc thành phố lớn, thị xã hay khu cơng nghiệp Căn hộ chung cư hộ khu chung cư hay gọi tòa nhà chung cư 1.2 Vai trò của hộ chung cư Sự phát triển đô thị, khu công nghiệp kéo theo tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển để làm việc sinh sống Chính nảy sinh vấn đề nhà ở, giá thuê hộ tăng, cộng thêm chi phí Ch phát sinh khác làm cho nhiều xúc xảy ên uy Lúc người dân có nhu cầu sử dụng hộ làm việc lâu dài, ổn định cho hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều dự án đề bắt đầu phát triển hộ chung cư bắt đầu đời ự th Sự đời chung cư giúp ích nhiều cho cư dân xã hội Về mặt xã c hội hộ đời giải vấn đề nhà cho hộ dân p tậ quản lý dễ dàng vấn đề môi trường, nước an ninh trật tự Tố Về phía người có nhu cầu hộ chung cư giải vấn đề khoảng chi phí xây dựng p iệ gh tn nhà mà không nhiều chi phí mua mảnh đất riêng bỏ 1.3 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 1.3.1 Phần sở hữu riêng nhà chung cư - Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, logia gắn liền với hộ - Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật - Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng 1.3.2 Phần sở hữu chung nhà chung cư: - Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng - Khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi kết nối với nhà chung cư Ch - ƯU ĐIỂM NHƯỢC ĐIỂM Tiết kiệm đất Giảm chi phí xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật Địi hỏi trình độ thiết kế kỹ thuật xây dựng cao đề ên uy 1.3.3 Ưu nhược điểm hộ chung cư ự th Hiệu suất sử dụng đất cao c Một số người dân chưa thích nghi với đời sống cộng đồng nhà cao tầng Hạn chế quản lý khai thác sử dụng p tậ Tố Đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm p iệ gh tn Có lợi việc tổ chức sử dụng không gian mặt đất Diện tích xanh tăng lên Làm phong phú thêm mặt đô thị Tạo điểm nhấn cho đô thị 1.4 Phân loại hộ, nhà chung cư Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực trước tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản Theo đó, nhà chung cư phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật hành; qui hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu hạng nhà chung cư Nhà chung cư phân thành hạng sau: - Nhà chung cư hạng (cao cấp): + Là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo, chất lượng hoàn thiện + Về vị trí, dự án chung cư phải có hệ thống giao thơng bên ngồi tịa nhà bảo đảm loại phương tiện giao thơng đường tiếp cận đến sảnh Cảnh quan có thảm cỏ, sân, vườn, đường dạo, xanh thiết kế đẹp, thống hồn chỉnh Xung quang nhà, khơng gian sẽ, thống mát Ch rộng rãi ên uy - Nhà chung cư hạng (trung cấp): Loại nhà chung cư coi hạng trung cấp hay gọi hạng có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu đề cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối Nhà chung cư hạng (bình dân): Đây loại chung cư có giá rẻ, c - ự th hoàn hảo tậ p diện tích phịng nhỏ vị trí xa trung tâm gọi chung cư bình dân, Tố hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến tn trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị p iệ gh điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ - Nhà chung cư hạng (bình dân): Là hạng có chất lượng sử dụng trung bình có giá rẻ, diện tích phịng nhỏ vị trí xa trung tâm; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng 1.5 Xu hướng phát triển hộ chung cư phổ biến Những năm gần đây: Xu hướng thu nhỏ hộ, đầu tư cho đế thương mại - dịch vụ đánh giá phổ biến phân khúc hộ cao cấp hạng sang Cụ thể chia thành xu hướng chính: + Đa dạng hố loại hình nhà + Hỗn hợp hố cơng + Quy hoạch mang tính nhân văn + Sinh thái hoá nhà + Ngoại thành hoá nhà + Chuyên nghiệp hoá thiết kế nhà + Tối ưu hố diện tích nhà 1.6 Đặc điểm chủ yếu thị trường hộ chung cư “Thị trường hộ chung cư tổng thể giao dịch hộ dựa Ch quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian ên uy định Thị trường hộ chung cư thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch hộ chung cư, người mua người bán tác động ự th giao dịch.” đề qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa dịch vụ hộ Do hàng hóa hộ loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa c p tậ thơng thường nên thị trường hộ có đặc điểm riêng p iệ gh tn Tố  Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa bất động sản - hộ, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa bất động sản - hộ có vị trí cố định, khơng thể di dời  Thị trường hộ chung cư mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Căn hộ có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu hộ vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặt khác, hộ chung cư cịn có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, đó, vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu hộ Người ta di dời hộ từ nơi sang nơi khác, di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực sang vùng khác Do đó, thị trường hộ mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường hộ thị, vùng q trình thị hóa trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mơ, trình độ phát triển cao so với vùng khác Ch  Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá ên uy bất động sản Đối với hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu giá thường đề diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng ự th cung cân với cầu kéo giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên, c hàng hóa hộ chung cư, cầu tăng, cung phản ứng tăng nhanh tậ loại hàng hóa khác Đó đặc điểm hộ chung cư cần có thời p gian dài để tạo chúng, để xây dựng cơng trình nhà chung cư cần phải có Tố thời gian tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép p iệ gh tn xây dựng, thiết kế, thi cơng  Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm bất động sản – hộ có giá trị lớn, đó, giao dịch đầu tư kinh doanh hộ đòi hỏi lượng vốn lớn Lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định thị trường bất động sản – hộ phát triển lành mạnh ổn định Những khủng hoảng tài giới dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản nói chung thị trường hộ nói riêng Khi bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó địi, kéo theo tổ chức tài tín dụng vào vịng xốy khủng hoảng  Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hóa hộ khơng bày bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua bán hộ khơng có hội đủ lượng thơng tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn, người mua bán hộ chung cư thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán (trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy, thực giao dịch thị trường bất động sản, cần phải Ch có nhà tư vấn, mơi giới, người đào tạo bản, có kiến ên uy thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với tham gia họ, giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng Thực tế cho thấy lực đề lượng tư vấn mơi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản ự th hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao  Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật c Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước tậ p chúng pháp luật sở để bảm đảm an toàn cho giao dịch bất Tố động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy tn chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng p iệ gh Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần,… Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Phân tích thị trường cung cầu hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh ên uy Ch đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố 2.1 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2017 2.1.1 Tình hình hoạt động Quý vừa qua ghi nhận 6000 giao dịch thành công, giảm 50% so với quý trước Nguồn cung giảm đáng kể làm hạn chế số lượng hộ bán Phân khúc trung cấp dẫn đầu số lượng bán với tỷ lệ hấp thụ 71%, tương đương với khoảng 4300 Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục tăng 5% so với quý trước Ch dự án mở bán chào giá cao so với thị trường trung bình Giá ên uy phân khúc cao cấp tăng mạnh với 7% so với quý trước đề 2.1.2 Nguồn cung So với quý trước, số lượng hộ mở bán giảm 40% với 4000 ự th Phần lớn nguồn cung đến từ đợt mở bán dự c án Do chủ đầu tư quan tâm đến sản phẩm bình dân, tậ p phân khúc trung cấp dẫn đầu số lượng mở bán quý Phân p iệ gh tn cung giảm 65% so với quý trước Tố khúc hạng sang khơng có dự án phân khúc cao cấp ghi nhận nguồn Elite Sự phát triển hạ tầng đáng kể kéo theo bùng nổ dự án dân cư khu Đông khu Nam thành phố hững năm gần 2.3.3 Nguồn cầu Chính quyền nỗ lực nhiều nhằm cải thiện sở hạ tầng thành phố Trong tuyến đường sắt thị nằm quy hoạch xây dựng mong đợi mang đến nhiều tác động tích cực đến thị trường bất động sản Các tuyến đường tạo hướng si chuyển thay dổi thói quen lại từ phương tiện cá nhân sang phương tiện công cộng tạo nhiều hội cho phát triển cho khu vực gần Nhu cầu mua hộ gần hệ thống sở hạ tầng gia tăng năm tới 2.4 Phân tích cung cầu thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh quý năm 2017 tổng kết năm 2.4.1 Nguồn cung Trong Quý 4/2017, thị trường đón nhận thêm 8.559 hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung năm tổng nguồn cung lũy kế 31.106 228.903 Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 2016 Đây giai Ch đoạn sản phẩm đầu tư nhiều thiết kế, tiện ích, vật liệu hồn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng Chiến lược bán hàng ên uy tiếp thị chuẩn bị kỹ hơn.    Xét tỉ lệ phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% đề tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% năm 2015) cho thấy chuyển ự th dịch mạnh mẽ thị trường để đáp ứng nhu cầu người mua để tạo c tảng cho thị trường bền vững Xét vị trí, thị trường hộ TP.HCM tiếp tậ tục mở rộng phía Đơng Nam tập trung quận 2, 7, 9, Bình Thạnh p Theo nghiên cứu Savills, nguồn cung thị trường bất động sản năm Tố 2017 có tăng trưởng tất phân khúc, nhiên có khác biệt tn chút phân khúc hộ hạng A có Sở dĩ lẽ tỷ lệ p iệ gh 11 hấp thụ phân khúc hộ hạng A ngưỡng cao, đến tới 80% số lượng bán phân khúc cao gấp lần năm 2016 Tương quan so với hộ hạng B, hạng C nhiều bởi tỷ lệ hấp thụ phân khúc cho năm 2017 thấp nguồn cung lại nhiều Nên lý dẫn tới việc giảm giá phân khúc 2.4.2 Nguồn cầu Các dự án mở bán gần cung cấp nhiều sản phẩm với lựa chọn đa dạng diện tích, số lượng phịng ngủ mục đích sử dụng Các dự án với tiêu chuẩn cao, đầy đủ tiện nghi sở hạ tầng ngày phổ biến Khách hàng với nhu cầu thực khuyến khích lãi suất cho vay cạnh tranh chương trình tốn hấp dẫn Nhu cầu nhà người dân thiết yếu phải có để ổn định sống Vì khơng có hộ dân Việt Nam sở hữu cho hộ ý, vừa túi tiền mà người nước sở hữu hộ tiện nghi, đại với đầy đủ tiện ích, đáp ứng tốt nhu cầu sống 2.4.3 Giá Ch Giá bán trung bình thị trường sơ cấp Quý 4/2017 ghi nhận mức 1.564 ên uy USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước giảm 3,6% so với kỳ năm ngoái Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái nguồn cung phân khúc trung cấp tăng Quý 4/2017 Xét năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 đề USD/m2, tăng 4% so với năm 2016 Phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng giá ự th 4% so với năm trước nhờ vào mắt sản phẩm chất lượng tốt đến từ c chủ đầu tư uy tín d’Edge Thao Dien, Tilia Residence (Empire City), p tậ Sunwah Pearl, Diamond Island Tố 2.5 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu chung cư năm 2017 2.5.1.1 Quy mô cấu dân số p iệ 12 gh tn 2.5.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu chung cư 2017 Hiện TPHCM nằm nhóm phố có lượng dân di cư từ nông thôn với tốc độ cao, với q trình thị hóa diễn nhanh Điều với quy mơ trung bình hộ gia đình thấp (3,7 người/hộ 2016) tạo nhu cầu nhà lớn Cơ cấu dân số nằm nhóm dân số vàng khiến cho nhu cầu nhà tăng nhóm người nằm độ tuổi lao động chiếm tỉ lệ cao 2.5.1.2 Thu nhập việc làm: Trong năm gần đây, TPHCM đầu tàu chủ lực để kéo kinh tế nước lên, ước tinh đóng góp phần lớn ngân sách nhà nước Thu nhập người dân mà tăng lên, cộng với ổn định thị trường lao động khiến cầu nhà tăng, cầu hộ chung cư khơng nằm ngồi xu Sở dĩ chung cư lựa chọn nhiều nhiều phân khúc phù hợp với nhu cầu nhiều nhóm khách hàng 2.5.1.3 Q trinh thị hóa quy hoạch Khu Đơng Nam TP kì vọng trở thành vùng đất vàng cho nhà đầu tư lẽ hệ thống giao thông cải thiện nhiều với chủ trương quy hoạch thành phố tập trung vào vùng ven 2.5.1.4 Kì vọng người dân Ch Thị trường hộ chung cư người dân lựa chọn họ tin tưởng ên uy vào lợi ích mà đem lại lớn tương lại chi phí bỏ để sở hữu hộ khơng phải q lớn đề 2.5.1.5 Chính sách Nhà nước Việc vay để mua chung cư dễ dàng với thủ tục hành dần ự th tháo gỡ giúp người dân dễ tiếp cận với hộ c 2.5.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung chung cư năm 2017 tậ p 2.5.2.1 Nhận thức nhà đầu tư Tố Sự lệch pha cung cầu năm gần khắc phục phần tn Số lượng hộ hạng trung có xu hướng tăng lên nhu cầu p iệ 13 gh người dân có thu nhập trung bình Thậm chí năm cịn giải phóng số lượng chung cư mở bán từ năm trước nguồn cung năm giảm 18% 2.5.2.2 Quy hoạch phát triển hệ thống sở hạ tầng Việc nỗ lực xây dựng hệ thống giao thông thành phố tu sửa cơng trình cũ với việc chuyển đổi mục dích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất làm tăng đáng kể nguồn cung chung cư khu vực quy hoạch Khu Đông Nam thành phố dẫn đầu nguồn cung nhờ vào tiềm tăng trưởng mạnh với nhiều dự án phát triển hạ tầng quỹ đất lớn ên uy Ch đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố 14 2.5.2.3 Chính sách Nhà nước Nhà nước tiếp tục khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào mảng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Do chung cư bình dân, tầm trung dần chiếm tỉ trọng lớn nguồn cung tương lai ên uy Ch đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố 15 Dự báo thị trường hộ chung cư năm 2018 3.1 Cung Đánh giá triển vọng phân khúc chung cư TPHCM tương lai, đại diện CBRE cho rằng, nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng khu vực xa trung tâm có kết nối giao thơng thuận tiện Về doanh số bán hàng, CBRE dự báo năm 2018 tăng khoảng 9% so với năm trước, đạt ngưỡng 28.000 tập trung phân khúc trung cấp Đặc biệt, nhà đầu tư tiếp tục quan tâm đến dự án cao cấp khu trung tâm nhờ tiềm cho thuê tốt Dự đoán suốt năm 2018, CBRE cho biết sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng vừa phải phân khúc cao cấp hạng sang giới thiệu thị trường, tạo tảng cho cạnh tranh nóng hơn.  Về khu vực, phía Đơng Nam tiếp tục điềm nóng thị trường thời gian này, với nhiều dự án liên tục đưa thị trường Tại khu vực phía Đơng, CBRE nhận định bên cạnh việc ngày hồn thiện dự án hạ tầng giao thông, năm 2018 khu Đơng Sài Gịn tiếp tục đón sóng đầu tư mới, nhiều dự án tỷ "rót" vào Thủ Thiêm, Khu công Ch nghệ cao TP.HCM… tạo cho thị trường BĐS khu vực đứng trước nhiều ên uy hội bứt phá Thực tế quan sát cho thấy, chủ đầu tư "trình làng" nhiều đề dự án Cụ thể, tính tháng 4, công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức liên tiếp khởi công giới thiệu hai dự án TDH – River View (Thủ ự th Đức) Citrine Apartment tọa (quận 9) thị trường Được biết, hai dự án c thuộc phân khúc hộ chung cư có giá từ tỷ đồng Trong TDH tậ Tố tích từ 45,9-72,6m2 p – River View có 216 hộ cịn Citrine Apartment có 225 hộ với diện tn Ngồi khu vực cịn phải kể đến hàng loạt ơng lớn như: Keppel Land p iệ 16 gh với dự án Palm Height, Vingroup với Vincity, Him Lam Land với dự án Him Lam Phú Đông, Him Lam Phú An, Novaland có Lexington, The Sun Avenue, Lake View City, Gem Riverside Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư.  Ngồi khu Đơng, CBRE cho biết q khu Nam thành phố dự đoán tiếp tục bùng nổ với dự án Dream Home Riverside, Aurora DRH Holding, Lavida Quốc Cường Gia Lai Hưng Thịnh Corp chuẩn bị công bố dự án khoảng 4.000 hộ cao cấp đường Đào Trí quận 7.  Nhiều chủ đầu tư vừa tung sản phẩm thị trường như: Dự án Ascent Lakeside có 400 hộ Cơng ty Tiến Phát; Dự án Green Star Công ty Hưng Lộc Phát; Dự án Tara Residence Công ty Song Ngọc với 500 hộ; Dự án Phú Mỹ Hưng Midtown công ty Phú Mỹ Hưng với gần 1.000 hộ cao cấp Ngoài ra, khu vực rục rịch đón nhận hàng loạt thương vụ chuyển nhượng, hợp tác… đình đám ơng lớn bất động sản.  3.2 Cầu Trong năm 2018, người mua nhà để tập trung vào yếu tố an toàn, hệ thống PCCC, chất lượng sản phẩm kết nối đến tiện ích xung quanh Xét vị khách hàng quý 2, theo CBRE, vụ cháy chung cư Ch Carina Plaza hàng loạt chưng cư khác vừa qua chắn tác động đến thị trường Tuy nhiên, tác động tích cực, chủ đầu tư ý đến ên uy yếu tố an toàn, PCCC xây dựng bàn giao dự án Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc phận Tư vấn Nghiên cứu CBRE Việt Nam nói: "Có thể coi đề vụ cháy chung cư vừa qua hồi chuông cảnh báo đến người liên ự th quan để từ có động thái đầu tư cẩn trọng Muốn lấy lại lòng tin người mua nhà, chủ đầu tư cần tuân thủ việc triển khai xây dựng dự án quy c p loại hình bất động sản khác" tậ trình, chuẩn chỉnh không riêng với sản phẩm chung cư mà với tất Tố Về phân khúc chung cư có lượng cầu cao, Tổng giám đốc Cơng ty tn Viethome, ông Nguyễn Anh Đào nhận xét, sốt đất lan rộng TP HCM, p iệ gh 17 nhóm bất động sản nhà chung cư đồng loạt thiết lập mặt giá Trong phân khúc hộ từ trung cấp đến hạng sang ngày tăng cao trở nên đắt đỏ hộ vừa túi tiền tăng giá ngưỡng 10%, mức tăng phổ biến 3-7% Có thể thấy khả tiếp cận sở hữu hộ vừa túi tiền cao hẳn phân khúc cịn lại Thêm vào đó, dù vị trí xa trung tâm hạ tầng ngày đồng rút ngắn thời gian di chuyển cho chặng đường dài Điều giúp hộ bình dân ngày dễ dàng đón nhận “Xét nhu cầu, khả chi trả quy mô thị trường, cộng thêm trỗi dậy mạnh mẽ tầng lớp trung lưu đô thị hứa hẹn kịch tươi sáng cho thị phần nhà giá rẻ TP HCM Các doanh nghiệp đầu tư phân khúc tiếp tục thắng lớn 12 tháng tới”, ông Đào nhận định 3.3 Giá Về diễn biến giá cả, CBRE cho với diễn biến vĩ mơ tích cực, giá chào bán sơ cấp năm 2017 tiếp tục xu hướng tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình đạt 3% Phân khúc trung cấp có tỷ lệ tăng giá sơ cấp cao nhất, đạt 5% “Trong năm 2018, giá thị trường sơ cấp kỳ vọng tiếp tục Ch tăng, đặc biệt giá phân khúc hạng sang tăng 6% so với năm 2017 nhờ vị ên uy trí đắc địa dự án tương lai”, CBRE cho biết Những khuyến nghị sách cho đối tượng đề 4.1 Nhà nước Tiếp tục thực tốt công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị ự th Xây dựng hạ tầng sở giao thông tốt để tang khả tiếp cận c chung cư tăng nguồn cung tương lai tậ Tố bình dân, chung cư giá rẻ p Ưu tiên cho nhà đầu tư phát triển xây dựng phân khúc chung cư khu chung cư cũ p iệ 18 gh tn Siết chặt quản lí hoạt động gây an tồn phịng cháy chữa cháy 4.2 Nhà đầu tư xây dựng Nhận thức tốt thị trường năm sau: Phát triển mạnh nhóm hộ hạng trung bình bình dân Tăng cường đầu tư vào chất lượng sản phẩm để tạo khác biệt Theo dõi sát tình hình thị trường, yếu tố vĩ mô (kinh tế, văn hóa, xã hội…) yếu tố vi mơ (sự cạnh trạnh ngành) để đề phương án kinh doanh đắn 4.3 Người mua chung cư Lưu ý giá Điều thể rõ qua chênh lệch giá các phân khúc hộ TP.HCM Theo khảo sát, mức giá trung bình phân khúc cao cấp thành phố 1.700 USD m2, trung cấp 900 USD bình dân 700 USD Vì khơng nên nhìn vào quảng cáo giảm giá để trông đợi việc mua hộ với giá hời Giảm giá bán đồng nghĩa với việc thay đổi sản phẩm bàn giao điều khoản toán… Lưu ý Thanh toán Kỳ hạn toán linh hoạt chủ đầu tư tận dụng yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng Tỷ lệ toán phổ biến để giao nhà Ch TP.HCM 50% giá trị, phần cịn lại tốn thời gian từ ên uy tháng đến năm, với 0% lãi suất Đặc biệt số dự án cần toán 30% chiết khấu 18% toán 98% giá trị… đề Là người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ điều kiện Một hộ toán sau giá cao dự án nằm giấy ự th điều cần xem xét kỹ lưỡng c Lưu ý về Vị trí tậ Vị trí rõ ràng ln yếu tố quan tâm hàng đầu chủ đầu tư p Tố có ý định triển khai một dự án bất động sản Tuy nhiên TP.HCM, mà tn nhiều khu đất vàng hầu hết có chủ buộc số doanh nghiệp phải lựa p iệ 19 gh chọn khu ngoại vi Lúc cơng trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trở thành yếu tố định thành công dự án Lưu ý về Năng lực, uy tín chủ đầu tư Trong khoảng 10 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hàng nghìn chủ đầu tư Tuy nhiên, hầu hết khơng phải nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp thực tế chưa có đánh giá xếp hạng độc lập đơn vị Trong đó, việc đánh giá toàn diện lực chủ đầu tư là điều khó khăn người mua hộ Do đó, người mua nên dựa vào dự án hoàn thành đơn vị để đưa định Lưu ý về Rủi ro pháp lý Vấn đề pháp lý cộm Việt Nam năm qua tình trạng "bán nhà giấy" Theo quy định dự án bán có thiết kế kỹ phê duyệt thi cơng xong phần móng, nhiên chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai hình thức huy động vốn, góp vốn khách hàng… Và sau thị trường đóng băng kéo dài, chủ đầu tư nhiều dự án "bặt tăm" với số tiền huy động từ khách hàng  Để tránh rủi ro pháp lý, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư trước đặt bút ký vào hợp đồng giao dịch Ch ên uy Ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư Carina đến thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh đề Tâm lý ngán hộ ự th Với người cân nhắc mua hộ, vụ cháy Carina trở thành rào c cản tâm lý khiến người tiêu dùng rút lại ý định mua Trước phần lớn khách tậ hàng lo lắng chủ yếu vấn đề pháp lý dự án Nhưng lo lắng an toàn p Tố PCCC thấy rõ, nhiều khách hàng yêu cầu phải phải tận mắt thấy biên p iệ 20 gh tn phê duyệt PCCC quan có thẩm quyền họ tin Khách hàng dành nhiều thời gian để tìm hiểu, khảo sát dự án đồng thời đặt vấn đề an toàn mà trước họ chưa đả động đến Với người xuống tiền mua, việc tốn bị trì hỗn (giãn tiến độ) thắc mắc an toàn cháy nổ giải đáp cách thỏa đáng Riêng chung cư đưa vào hoạt động, cách vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy tiếp tục trở thành tác nhân quan trọng việc giữ cư dân tiếp tục lại hay bán nhà nơi khác Có thể nói, hành vi tiêu dùng người mua nhà thay đổi mạnh mẽ sau vụ cháy chung cư ên uy Ch đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố 21 Carina Bán hộ phải kèm giải pháp an toàn cháy nổ Sự thay đổi hành vi người mua nhà buộc chủ đầu tư phải linh hoạt thay đổi phương pháp marketing bán hàng Để bán hộ thời điểm nhạy cảm (vụ cháy vừa diễn vài ngày), chủ đầu tư buộc phải thay đổi cách tiếp cận khách hàng so với trước Nếu xưa doanh nghiệp tập trung quảng bá vị trí vàng, cị mồi hàng trăm tiện ích, cảnh quan, tơ hồng hình ảnh 3D sống động, hội sinh lời cao chủ đầu tư phải cam kết tuân thủ tiêu chuẩn an toàn lên hàng đầu Các tiêu chuẩn dài không loại trừ việc bán hộ kèm theo thuyết trình, diễn tập phịng cháy chữa cháy, tư vấn giải pháp hiểm bên tòa nhà Áp lực cần thiết thúc đẩy thị trường chung cư phát triển bền vững Chẳng hạn, Hưng Thịnh Corp đưa số chương trình khuyến mại cho dự án như: tặng hộ bình chữa cháy mini; khách hàng nhận nhà tặng kèm hướng dẫn PCCC; trang bị cứu hộ chuyên nghiệp lực lượng PCCC chung cư   Còn Cơng ty cổ phần Tecco Sài Gịn đưa chương trình trang bị tồn cửa ngăn khói cửa vào hộ; trang bị hộ điện Ch thoại intercom để cư dân báo cho lực lượng cứu hộ xảy cháy đồng ên uy nổ; mua bảo hiểm trách nhiệm người điều hành chung cư với mức đền bù 200 tỷ đề Thanh khoản hộ sụt giảm Trong ngắn hạn, cú sốc tâm lý từ vụ cháy tác động lây lan, thị ự th trường hộ phải đối mặt với tình trạng sức mua khả tiêu thụ c giảm sút Đây phản ứng bình thường Thời gian bị ảnh hưởng ngắn p tậ tháng dài năm Sau khoảng thời gian nhạy cảm này, thị trường Tố hộ dần bình ổn trở lại hồn thiện, thích nghi với đòi hỏi ngày p iệ 22 gh tn cao an tồn cháy nổ Nhìn chung, áp lực gây khó cho thị trường ngắn hạn lại tác động tích cực trung dài hạn cho thị trường hộ Áp lực thừa cung cục Vụ cháy chung cư Carina diễn ngày 23/3, tức chục ngày kết thúc quý I/2018 Đây thời điểm hầu hết doanh nghiệp địa ốc bắt đầu công bố thơng tin dự án thức bung hàng thị trường Có kịch tác động đến nguồn cung hộ sau vụ cháy chung cư Thứ nhất: chủ đầu tư tung hàng bán sức mua không kỳ vọng Thứ hai: chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán lại, chờ tâm lý hoang mang lắng xuống Thứ ba: nhóm khách hàng mua hộ để đầu tư xả hàng Tuy nhiên, nhóm khách hàng mua chung cư để ở, cần sản phẩm tốt, đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư có uy tín, cam kết mạnh mẽ an tồn cháy nổ, có giải pháp cụ thể kèm với sản phẩm, hội bán hàng cao Bởi lẽ, nhu cầu nhà vừa tiện nghi, đại vừa đáp ứng khả chi trả đại đa số người dân phân khúc hộ ln lớn Vụ cháy Carina kích giá đất leo thang Tuy khơng nhiều có phận nhà đầu tư hộ (mua thuê, mua chờ tăng giá bán ăn chênh lệch) bắt đầu dịch chuyển dòng vốn sang Ch kênh khác nhằm tránh tác động tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina Mục đất ên uy tiêu hàng đầu nhà đầu tư kênh an toàn hơn, nhà liền thổ Sự dịch chuyển kênh đầu tư từ hộ sang nhà, đất ngắn hạn đề khiến cho bất động sản liền thổ thêm nóng sốt đột ngột tăng cung Do đó, vụ ự th cháy chung cư chất xúc tác, làm đổ thêm dầu vào lửa khác, c thổi bùng sốt đất p tậ Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM HoREA, không lâu sau cụ cháy Tố chung cư Carina, đất khu vực Quận có tượng bị mơi giới “thổi giá” p iệ 23 gh tn lên cao Một số dự án đất đường Tam Đa rao giá 19 triệu đồng/m2, tăng từ đến triệu đồng/m2 dự án xây dựng hạ tầng, chưa có sổ đỏ Khu vực đường Nguyễn Duy Trinh nhiều dự án có sổ đỏ, chào giá 25 triệu đồng/m2 vào tháng giá bán đẩy lên chạm mốc 33 triệu đồng/m2 Chính quyền vào với chủ đầu tư Chiều 30-3, UBND TP HCM tổ chức Hội nghị triển khai thị biện pháp đảm bảo an tồn phịng cháy, chữa cháy (PCCC) chung cư, nhà cao tầng địa bàn TP Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong chủ trì hội nghị.  Bêu tên Theo thị, UBND TP yêu cầu thủ trưởng sở - ngành, chủ tịch UBND quận - huyện, người đứng đầu quan, tổ chức, đơn vị phối hợp chặt chẽ với Cảnh sát PCCC TP rà soát thống kê, đánh giá điều kiện an toàn PCCC chung cư, nhà cao tầng Công bố danh sách chung cư, nhà cao tầng chưa thành lập ban quản lý, ban quản trị không tổ chức thực thực không đầy đủ nội dung yêu cầu kiến nghị an toàn PCCC vi phạm đầu tư xây dựng Yêu cầu thống kê đầy đủ, chi tiết tình hình chung cư, nhà cao tầng địa Ch bàn, phân loại cụ thể tình hình quản lý vận hành chung cư, nhà cao tầng ên uy theo hướng dẫn Sở Xây dựng; kiểm tra, xử lý vi phạm chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ bàn giao không đối đề tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, cao tầng Đối với Sở Xây dựng, UBND TP yêu cầu không cấp giấy phép xây dựng ự th cơng trình chưa quan Cảnh sát PCCC cấp giấy chứng nhận thẩm c duyệt thiết kế PCCC; không nghiệm thu cấp văn cho phép cơng trình tậ đưa vào hoạt động chưa cấp văn nghiệm thu PCCC p Tố Cưỡng chế tn Đối với Sở Tư pháp, nghiên cứu tham mưu xây dựng quy trình, thủ tục đảm p iệ 24 gh bảo yếu tố pháp lý điều kiện liên quan khác để tổ chức xử lý, cưỡng chế trường hợp cố tình vi phạm kéo dài PCCC, trình UBND TP ban hành tháng 4-2018 Nếu xét thấy cần thiết báo cáo đề xuất Thủ tướng cho phép thực biện pháp chế tài mức cao theo chế đặc thù TP Đối với Cảnh sát PCCC TP, kiểm tra an toàn PCCC cần tập trung kiểm tra điều kiện an tồn lối nạn, giải pháp ngăn cháy hoạt động hệ thống PCCC Đối với nhà chung cư, nhà cao tầng chưa nghiệm thu PCCC đưa dân vào sinh sống phải tiếp tục phối hợp sở - ngành chức tổ chức kiểm tra, đôn đốc việc thực yêu cầu PCCC, cam kết thực chủ đầu tư để tổ chức nghiệm thu cơng trình đưa vào hoạt động Sau xử phạt xong, chủ đầu tư không khắc phục, cảnh sát PCCC phải đề xuất quyền địa phương tổ chức cưỡng chế theo quy định Trước đó, họp báo kinh tế-xã hội quý I năm 2018 UBND TP, đại tá Nguyễn Văn Băng, Phó Giám đốc Cảnh sát PCCC TP khẳng định TP có chung cư đưa người dân vào chưa đảm bảo hoạt động PCCC Công an tiến hành xử lý vi phạm tình hình chưa cải thiện ên uy Ch đề c ự th p tậ p iệ gh tn Tố 25