Phân tích cung cầu đất làm nghĩa trang nghĩa địa khu vực phía bắc

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA Thế “ nghĩa trang – nghĩa địa” : 1.1 Khái niệm nghĩa trang – nghĩa địa : 1.2 Đặc điểm đất nghĩa trang – nghĩa địa : 1.3 Khái quát tình hình “ nghĩa trang, nghĩa địa “ số địa phương : Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa : 2.1 Bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa ? 2.2 Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang : 2.3 Nguyên nhân hình thành thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH CUNG – CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG , NGHĨA ĐỊA .8 Phân tích cầu bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : .8 1.1 Dự báo dân số 1.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất làm nghĩa trang 1.2.2 Theo phong thủy truyển thống đạo nghĩa Việt Nam : .12 1.3 Nhu cầu tâm linh : 14 1.4 Phân loại nhu cầu : 15 Phân tích cung bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : 15 2.1 Nguồn cung cũ có : 15 2.2 Nguồn cung xuất : 20 2.3 Nguồn cung hình thành tương lai : 24 Cân cung cầu bất động sản nghĩa trang : 26 CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ : 29 Giải pháp cho cung : 29 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” 1.1 Nghĩa trang nhỏ lẻ nghĩa trang tập trung : 29 1.2 Công viên nghĩa trang : 30 Giải pháp cầu : .31 Chính sách giá : 31 KẾT LUẬN 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 LỜI NÓI ĐẦU Nhu cầu đất “nghĩa trang “ đô thị ngày tăng cao nguyên nhân lượng đất đai cố định dân số dân trí ngày tăng cao, lượng đất dành cho nhu cầu sinh hoạt, vui chơi, giải trí dành cho người ngày tăng mạnh, dẫn đến lượng đất dành cho người khuất bị thu hẹp.” Đặc biệt, khía cạnh tâm linh, giá trị tinh thần vô giá nhiều người khơng tính tốn đắt rẻ Nghề kinh doanh đất tâm linh mà thịnh Hà Nội với nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, y tế, giáo dục, điểm thu hút dân số vùng lân cận Dân số Hà Nội ước tính đến năm 2020 9,787 triệu, số người chết ước tính 493394 người Trong nghĩa trang cũ Hà Nội tải, không đủ đáp ứng nhu cầu người dân, chưa kể việc gây ô nhiễm môi trường mỹ quan thành phố Theo Quy hoạch nghĩa trang Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 8-4-2014, tới nhiều nghĩa trang lớn thành phố phải đóng cửa Hà Nội có nghĩa trang tập trung Yên Kỳ, Vĩnh Hằng, Thanh Tước, Mai Dịch, Văn Điển Sài Đồng với tổng diện tích 104ha Tuy nhiên, nghĩa trang lớn Yên Kỳ Văn Điển hết diện tích chơn cất Thời gian tới, nghĩa trang khác Mai Dịch, Xuân Đỉnh, Vạn Phúc, Sài Đồng bị lấp đầy tiếp tục đóng cửa Dự kiến, thành phố phải di dời 287.000 mộ khu vực phát triển đô thị (chiếm 20% số mộ phải di chuyển).” Đất chật người đông, Việc nghĩa trang đóng cửa gây tình trạng hoang mang cho nhiều người, nhiều gia đình khu thị khơng biết giải vấn đề hậu gia đình có người mất, đặc biệt người nghèo giá bán ngơi mộ lên tới vài chục triệu, chí hàng trăm triệu ngôi, tùy thuộc vào phong thủy Nhiều gia đình lựa chọn phương án “ rụng cội “ Nhưng khơng gia đình long đong vấn đề gia đình nhiều đời, nhiều hệ đóng Hà Nội, có nguồn gốc Hà Nội Cả dịng họ, nhiều hệ đâu đâu Cũng từ dịch vụ cung cấp đất chôn cất ạt đời lại gây nhiều khó khăn cho người dân giá cả, việc lựa chọn đất cho hợp phong thủy không đảm bảo cho việc chôn cất vĩnh viễn Không giải ổn thỏa cho nhu cầu hậu người khuất cho gia chủ Do đó, việc tìm mua sẵn nơi “n nghỉ” phương án lựa chọn nhiều người trước vấn đề khan hiếm, “sốt” giá theo ngày đất nghĩa trang Với lực cầu ngày gia tăng, đất nghĩa trang (trong nội thị) dần trở nên khan hiếm, khiến cho nhiều khách hàng mở rộng tìm kiếm ngoại vi Hà Nội Kèm theo đó, việc nhiều nghĩa trang từ chối nhận người (ở địa bàn khác tới) giá cả, hay vị trí khơng thuận lợi đẩy nhiều gia đình vào cảnh "đỏ mắt tìm nơi an nghỉ cho người khuất" Và lựa chọn tốt đặt sẵn cho mảnh đất cơng viên nghĩa trang ? Cơng viên nghĩa trang liệu có phải thực giải pháp giải thực trạng khan đất đai khu đô thị lớn đối tượng khách hàng công viên nghĩa trang lại gia đình có thu nhập cao ??? Nhận thấy tiềm việc kinh doanh nghĩa trang nghĩa địa, phương pháp thống kê hỏi ý kiến chuyên gia, em muốn phân tích tiềm việc kinh doanh đất nghĩa trang nghĩa địa Hà Nội với nội dung gồm chương : + Chương : Cơ sở khoa học thị trường bất động sản nghĩa trang nghĩa địa + Chương : Phân tích cung - cầu đất làm nghĩa trang nghĩa địa khu vực phía Bắc + Chương : Giải pháp Bài làm em cố gắng, khó tránh khỏi thiếu sót, kinh mong tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thiện làm Em xin chân thành cảm ơn ! CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA Thế “ nghĩa trang – nghĩa địa” : 1.1 Khái niệm nghĩa trang – nghĩa địa : Nghĩa trang ( hay gọi bãi tha ma ) nơi mà xác người chết thi hài sau hỏa táng chôn cất Ở phương Tây, nghĩa trang nơi mà hoạt động tưởng nhớ người khuất tiến hành Các nghi lễ thực tùy theo phong tục tập quán hay tôn giáo 1.2 Đặc điểm đất nghĩa trang – nghĩa địa : 1.2.1 Điều kiện để sử dụng đất làm nghĩa trang , nghĩa địa :  “Theo điều 162 Luật đất đai 2013 viêc sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa đia cần đáp ứng điều kiện sau : - Phải quy hoạch thành khu tập trung - Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất - Xa khu dân cư - Thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng - Hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường tiết kiệm đất  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định mức đất chế độ làm việc xây dưng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm có sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất  Luật quy định nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền phê duyệt.” 1.2.2 Đặc điểm vật lý đất nghĩa trang : “ Đất có số tính chất vật lý tính chất lý chủ yếu tỷ trọng, dung trọng, độ xốp, độ dính, tính dẻo , độ chặt, sức cản….Những tính chất thường định thành phần khoáng vật ( nguyên sinh, thứ sinh ), thành phần cấp hạt ( cát, limon, sét ), thành phần chất hữu có đất tính liên kết thành phần để tạo kết cấu đất” Do có đặc thù vĩnh viễn, khó cải tạo, nên đất nghĩa trang thường chọn vùng đất màu mỡ, có tỷ trọng cao Tỷ trọng đất tỷ số khối lượng đơn vị thể tích đất trạng thái rắn, khơ kiệt với hạt đất xếp sít vào so với khối lượng nước thể tích điều kiện độ C Đất có tỷ trọng cao tức đất có khối lượng đất rắn, khơ kiệt cao so với khối lượng nước, tức đất khơ cằn, màu mỡ khó cải tạo Đó lý do, loại đất thường chọn làm đất “ nghĩa trang “, tức đất dùng để chôn cất người chết Loại đất dùng để người chết chìm vào giấc ngủ ngàn thu, vĩnh hằng, bất biến Để tính tỷ trọng, người ta dùng cơng thức : d = P/P1 Trong : d – Tỷ trọng đất P – Khối lượng hạt đất ( khơ kiệt, xếp sít vào khơng có khoảng hổng khơng khí ) thể tích xác định ( thường đo g/cm3) P1 –Khối lượng nước chứa thể tích điều kiện T = độ C 1.2.3 Đặc điểm hóa học đất “ nghĩa trang, nghĩa địa “ Cơ thể người bắt đầu phân hủy vài phút sau chết Ngay sau tim ngừng đập, tế bào trở nên thiếu oxy, độ axit tăng lên, độc hại tích lũy bên bắt đầu gây phản ứng hóa học Enzyme tiêu hóa màng tế bào, sau rị rỉ ngồi thể, ngấm vào đất chôn tế bào phân hủy Quá trình thường bắt đầu gan, diễn enzym, não, có hàm lượng nước cao Cuối cùng, tất mô quan khác bắt đầu phân hủy theo Các tế bào máu bị tổn thương tràn khỏi mạch vỡ hỗ trợ lực hấp dẫn, lắng đọng mao mạch tĩnh mạch nhỏ, làm đổi màu da Trong giai đoạn đầu trình phân hủy, hệ sinh thái xác chết chứa vi khuẩn sống thể người Hầu hết quan nội tạng khơng có vi khuẩn sống Khi hệ thống miễn dịch ngừng hoạt động, vi khuẩn lan rộng khắp thể cách tự Ruột nơi chứa nhiều nhất, có hàng tỷ tỷ vi khuẩn với hàng nghìn lồi khác Vi khuẩn từ xâm nhập vào mao mạch hệ tiêu hóa hạch bạch huyết, lan đến gan lách, vào tim não Do đó, sau chết, người chơn xuống đất, làm tràn lòng đất hàng tỷ vi khuẩn có hại hàng nghìn chất độc hại, làm ô nhiễm môi trường đất Bằng chứng cụ thể khu vực dân cư quanh khu vực nghĩa trang Văn Điển, huyện Thanh Trì, Hà Nội Nghĩa trang Văn Điển nghĩa trang lớn Hà Nội rơi vào trạng thái tải đóng cửa cách vài năm Hiện nay, người dân quanh khu vực Văn Điển khoan mạch nước ngầm để lấy nước sinh hoạt thấy nguồn nước có chứa lớp váng Điều đồng nghĩa với việc, nguồn nước bị ô nhiễm sử dụng Bằng chứng khác vùng thôn quê, nơi mà “ nghĩa trang, nghĩa địa “ chưa quy hoạch cẩn thận khu “ nghĩa trang, nghĩa địa “ thường phải đặt núi nơi xa dân cư, tránh làm ô nhiễm nguồn đất nguồn nước 1.3 Khái quát tình hình “ nghĩa trang, nghĩa địa “ số địa phương : Mới đây, tờ báo Vietnamnet có viết gây xơn xao dư luận với giật típ : “ Nơi khơng cịn đất trơn người chết “ Bài viết nói vùng đất thơ mộng, tạo cho người ta cảm giác bước lòng phố Cổ Hà Nội năm đầu kỉ 21 – xã Ngư Lộc, huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa Và điểm đáng nhấn mạnh viết vùng đất xứ Thanh, tiếng đất rộng người thưa, mà Ngư Lộc, kiếm 2m vuông đất cho người cố vấn đề : “Điều cực khơng cịn chỗ chôn người chết Nghĩa địa xã không cịn chỗ trống Mỗi có người chết tang chủ phải chạy đơn chạy đáo mua đất để chôn, chạy xã xung quanh, chí mua gia đình có sẵn đất chiếm nghĩa địa Nhân gian thường nói, chết cần m2 đất xong, Ngư Lộc kiếm m2 đất cho người cố vấn đề.” Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa : 2.1 Bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa ? - Bất động sản tài sản khơng có khả di dời, hạn chế di dời, xác định giá trị, người có quyền sở hữu sử dụng Theo điều 181 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bất động sản tài sản khơng có khả di dời : a Đất đai b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật qui định Nghĩa trang (hay nghĩa địa, bãi tha ma) nơi mà xác người chết di hài sau hỏa táng chôn cất Ở phương Tây, nghĩa trang nơi mà hoạt động tưởng nhớ người khuất tiến hành Các nghi lễ thực tùy theo phong tục tập quán hay tôn giáo Ở nước phương Tây nói chung, tới kỷ 19, nghĩa trang dần thay cho bãi tha ma, nhiều lý do, để đảm bảo vệ sinh, tiện cho việc quản lý, quy hoạch đất đai trở nên chật chội, khan hiếm, chí đắt đỏ = > Do đó, bất động sản “ nghĩa trang , nghĩa địa “ đất dùng để làm nghĩa trang tài sản gắn liền với đất “ nghĩa trang “ mộ, hệ thống điện nước, cổ thụ… 2.2 Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang : Thị trường bất động sản nghĩa trang nghĩa địa tổng hòa quan hệ giao dịch bất động sản nghĩa trang nghĩa địa thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, hàng hóa bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai 2.3 Nguyên nhân hình thành thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa 2.3.1 Nguyên nhân từ cầu : - Do đặc tính mồ mả nơi yên giấc ngàn thu, nên gần cố định dành cho người, khơng có tái sử dụng - Do nhiều lý khách quan lẫn chủ quan, Số người chết năm không ngừng gia tăng nguồn cung đất cố định, chí nguồn cung đất cho “ nghĩa trang “ ngày bị thu hẹp - Chuyện mồ mả tâm linh, giá trị tinh thần, người dân thường có tâm lý khơng ngại đắt rẻ 2.3.2 Nguyên nhân từ cung : - Do đặc thù gây ô nhiễm môi trường “ bãi tha ma “ truyền thống Do vậy, nhà nước tích cực thực chủ trương “ quy hoạch nghĩa trang tập trung “ - Số lượng đất đai hữu hạn, dân số lại khơng ngừng gia tăng Vì lượng đất sống dành cho người sống dần lấn át lượng đất dành cho người khuất - Các nghĩa trang tập trung nghĩa trang Thanh Tước, nghĩa trang Sài Đồng, nghĩa trang Văn Điển…đang ngày tải đóng cửa - Một số nghĩa trang nhỏ lẻ quanh khu vực Hà Nội Mê Linh, Đông Anh…từ chối người dân địa CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH CUNG – CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG , NGHĨA ĐỊA Phân tích cầu bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : 1.1 Dự báo dân số a, Dự báo tổng dân số đến năm 2020 Hà Nội với nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, y tế, giáo dục, điểm thu hút dân số vùng lân cận, để dự báo dân số đến năm 2020 ta sử dụng phương pháp dự báo theo số tăng học, cơng thức dự báo dân số trường hợp tính sau: N = N0 [1+ (k + r)]n Trong đó: - N số dân dự báo đến năm quy hoạch (2020); - N0 số dân thời điểm (6,549 triệu người); - k tỷ lệ tăng dân số tự nhiên (1,1%); 82 - r tỷ lệ tăng dân số học (3%); - n số năm dự báo (10 năm); Dân số Hà Nội ước tính năm 2010 đạt 6,549 triệu người, tỷ lệ gia tăng tự nhiên đến năm 2020 dự kiến 1,1%, tỷ lệ gia tăng học 3%, số năm dự báo n 10 năm Vậy dân số Hà Nội đến năm 2020 dự báo là: N = 6,549 x [1+ (0,011+0,03)]10 = 9,787 triệu người b, Dự báo số người chết đến năm 2020 Nếu tỷ lệ tỷ vong (t) Hà Nội ổn định mức 0,6% đến năm 2020 số người chết tính đến năm 2020 tính sau: n D= Σ Ni ti i =1 Trong đó: D: tổng số người chết n năm; Ni: dân số năm thứ i; ti: Tỷ lệ tử vong năm thứ i Ở đề tài này, ta đặt giả thuyết t1 = t2 = = t10 = 0,6%