Phân tích cung cầu đất làm nghĩa trang nghĩa địa khu vực phía bắc(1)

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA Thế “ nghĩa trang – nghĩa địa” : 1.1 Khái niệm nghĩa trang – nghĩa địa : 1.2 Đặc điểm đất nghĩa trang – nghĩa địa : 1.3 Khái quát tình hình “ nghĩa trang, nghĩa địa “ số địa phương : Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa : 2.1 Bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa ? 2.2 Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang : 2.3 Nguyên nhân hình thành thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH CUNG – CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG , NGHĨA ĐỊA .8 Phân tích cầu bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : .8 1.1 Dự báo dân số 1.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất làm nghĩa trang 1.2.2 Theo phong thủy truyển thống đạo nghĩa Việt Nam : .12 1.3 Nhu cầu tâm linh : 14 1.4 Phân loại nhu cầu : 15 Phân tích cung bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : 15 2.1 Nguồn cung cũ có : 15 2.2 Nguồn cung xuất : 20 2.3 Nguồn cung hình thành tương lai : 24 Cân cung cầu bất động sản nghĩa trang : 26 CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ : 29 Giải pháp cho cung : 29 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” 1.1 Nghĩa trang nhỏ lẻ nghĩa trang tập trung : 29 1.2 Công viên nghĩa trang : 30 Giải pháp cầu : .31 Chính sách giá : 31 KẾT LUẬN 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” LỜI NÓI ĐẦU Nhu cầu đất “nghĩa trang “ đô thị ngày tăng cao nguyên nhân lượng đất đai cố định dân số dân trí ngày tăng cao, lượng đất dành cho nhu cầu sinh hoạt, vui chơi, giải trí dành cho người ngày tăng mạnh, dẫn đến lượng đất dành cho người khuất bị thu hẹp.” Đặc biệt, khía cạnh tâm linh, giá trị tinh thần vô giá nhiều người khơng tính tốn đắt rẻ Nghề kinh doanh đất tâm linh mà thịnh Hà Nội với nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, y tế, giáo dục, điểm thu hút dân số vùng lân cận Dân số Hà Nội ước tính đến năm 2020 9,787 triệu, số người chết ước tính 493394 người Trong nghĩa trang cũ Hà Nội tải, không đủ đáp ứng nhu cầu người dân, chưa kể việc gây ô nhiễm môi trường mỹ quan thành phố Theo Quy hoạch nghĩa trang Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 8-4-2014, tới nhiều nghĩa trang lớn thành phố phải đóng cửa. Hà Nội có nghĩa trang tập trung Yên Kỳ, Vĩnh Hằng, Thanh Tước, Mai Dịch, Văn Điển Sài Đồng với tổng diện tích 104ha Tuy nhiên, nghĩa trang lớn Yên Kỳ Văn Điển hết diện tích chơn cất Thời gian tới, nghĩa trang khác Mai Dịch, Xuân Đỉnh, Vạn Phúc, Sài Đồng bị lấp đầy tiếp tục đóng cửa Dự kiến, thành phố phải di dời 287.000 mộ khu vực phát triển đô thị (chiếm 20% số mộ phải di chuyển).” Đất chật người đơng, Việc nghĩa trang đóng cửa gây tình trạng hoang mang cho nhiều người, nhiều gia đình khu thị khơng biết giải vấn đề hậu gia đình có người mất, đặc biệt người nghèo giá bán ngơi mộ lên tới vài chục triệu, chí hàng trăm triệu ngơi, tùy thuộc vào phong thủy Nhiều gia đình lựa chọn phương án “ rụng cội “ Nhưng khơng gia đình long đong vấn đề gia đình nhiều đời, nhiều hệ đóng Hà Nội, có nguồn gốc Hà Nội Cả dòng họ, nhiều hệ đâu đâu Cũng từ dịch vụ cung cấp đất chôn cất ạt đời lại gây nhiều khó khăn cho người dân giá cả, việc lựa chọn đất cho hợp phong thủy PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” khơng đảm bảo cho việc chôn cất vĩnh viễn Không giải ổn thỏa cho nhu cầu hậu người khuất cho gia chủ Do đó, việc tìm mua sẵn nơi “yên nghỉ” phương án lựa chọn nhiều người trước vấn đề khan hiếm, “sốt” giá theo ngày của đất nghĩa trang Với lực cầu ngày gia tăng, đất nghĩa trang (trong nội thị) dần trở nên khan hiếm, khiến cho nhiều khách hàng mở rộng tìm kiếm ngoại vi Hà Nội Kèm theo đó, việc nhiều nghĩa trang từ chối nhận người (ở địa bàn khác tới) giá cả, hay vị trí khơng thuận lợi đẩy nhiều gia đình vào cảnh "đỏ mắt tìm nơi an nghỉ cho người khuất" Và lựa chọn tốt đặt sẵn cho mảnh đất các công viên nghĩa trang ? Công viên nghĩa trang liệu có phải thực  là giải pháp giải thực trạng khan đất đai khu đô thị lớn đối tượng khách hàng công viên nghĩa trang lại gia đình có thu nhập cao ??? Nhận thấy tiềm việc kinh doanh nghĩa trang nghĩa địa, phương pháp thống kê hỏi ý kiến chuyên gia, em muốn phân tích tiềm việc kinh doanh đất nghĩa trang nghĩa địa Hà Nội với nội dung gồm chương : + Chương : Cơ sở khoa học thị trường bất động sản nghĩa trang nghĩa địa + Chương : Phân tích cung - cầu đất làm nghĩa trang nghĩa địa khu vực phía Bắc + Chương : Giải pháp Bài làm em cố gắng, khó tránh khỏi thiếu sót, kinh mong tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thiện làm Em xin chân thành cảm ơn ! PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA Thế “ nghĩa trang – nghĩa địa” : 1.1 Khái niệm nghĩa trang – nghĩa địa : Nghĩa trang ( hay gọi bãi tha ma ) nơi mà xác người chết thi hài sau hỏa táng chôn cất Ở phương Tây, nghĩa trang nơi mà hoạt động tưởng nhớ người khuất tiến hành Các nghi lễ thực tùy theo phong tục tập quán hay tôn giáo 1.2 Đặc điểm đất nghĩa trang – nghĩa địa : 1.2.1 Điều kiện để sử dụng đất làm nghĩa trang , nghĩa địa :  “Theo điều 162 Luật đất đai 2013 viêc sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa đia cần đáp ứng điều kiện sau : - Phải quy hoạch thành khu tập trung - Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất - Xa khu dân cư - Thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng - Hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường tiết kiệm đất  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định mức đất chế độ làm việc xây dưng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm có sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất  Luật quy định nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền phê duyệt.” 1.2.2 Đặc điểm vật lý đất nghĩa trang : “ Đất có số tính chất vật lý tính chất lý chủ yếu tỷ trọng, dung trọng, độ xốp, độ dính, tính dẻo , độ chặt, sức cản….Những tính chất thường định thành phần khoáng vật ( nguyên sinh, thứ sinh ), thành phần cấp hạt ( cát, limon, sét ), thành phần chất hữu có đất tính liên kết thành phần để tạo kết cấu đất” PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Do có đặc thù vĩnh viễn, khó cải tạo, nên đất nghĩa trang thường chọn vùng đất màu mỡ, có tỷ trọng cao Tỷ trọng đất tỷ số khối lượng đơn vị thể tích đất trạng thái rắn, khô kiệt với hạt đất xếp sít vào so với khối lượng nước thể tích điều kiện độ C Đất có tỷ trọng cao tức đất có khối lượng đất rắn, khô kiệt cao so với khối lượng nước, tức đất khơ cằn, màu mỡ khó cải tạo Đó lý do, loại đất thường chọn làm đất “ nghĩa trang “, tức đất dùng để chôn cất người chết Loại đất dùng để người chết chìm vào giấc ngủ ngàn thu, vĩnh hằng, bất biến Để tính tỷ trọng, người ta dùng cơng thức : d = P/P1 Trong : d – Tỷ trọng đất P – Khối lượng hạt đất ( khơ kiệt, xếp sít vào khơng có khoảng hổng khơng khí ) thể tích xác định ( thường đo g/cm3) P1 –Khối lượng nước chứa thể tích điều kiện T = độ C 1.2.3 Đặc điểm hóa học đất “ nghĩa trang, nghĩa địa “ Cơ thể người bắt đầu phân hủy vài phút sau chết Ngay sau tim ngừng đập, tế bào trở nên thiếu oxy, độ axit tăng lên, độc hại tích lũy bên bắt đầu gây phản ứng hóa học Enzyme tiêu hóa màng tế bào, sau rị rỉ ngồi thể, ngấm vào đất chôn tế bào phân hủy Quá trình thường bắt đầu gan, diễn enzym, não, có hàm lượng nước cao Cuối cùng, tất mô quan khác bắt đầu phân hủy theo Các tế bào máu bị tổn thương tràn khỏi mạch vỡ hỗ trợ lực hấp dẫn, lắng đọng mao mạch tĩnh mạch nhỏ, làm đổi màu da Trong giai đoạn đầu trình phân hủy, hệ sinh thái xác chết chứa vi khuẩn sống thể người Hầu hết quan nội tạng khơng có vi khuẩn sống Khi hệ thống miễn dịch ngừng hoạt động, vi khuẩn lan rộng khắp thể cách tự Ruột nơi chứa nhiều nhất, có hàng tỷ tỷ vi khuẩn với hàng nghìn lồi khác Vi khuẩn từ xâm nhập vào mao mạch hệ tiêu hóa hạch bạch huyết, lan đến gan lách, vào tim não PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Do đó, sau chết, người chơn xuống đất, làm tràn lòng đất hàng tỷ vi khuẩn có hại hàng nghìn chất độc hại, làm ô nhiễm môi trường đất Bằng chứng cụ thể khu vực dân cư quanh khu vực nghĩa trang Văn Điển, huyện Thanh Trì, Hà Nội Nghĩa trang Văn Điển nghĩa trang lớn Hà Nội rơi vào trạng thái tải đóng cửa cách vài năm Hiện nay, người dân quanh khu vực Văn Điển khoan mạch nước ngầm để lấy nước sinh hoạt thấy nguồn nước có chứa lớp váng Điều đồng nghĩa với việc, nguồn nước bị ô nhiễm sử dụng Bằng chứng khác vùng thôn quê, nơi mà “ nghĩa trang, nghĩa địa “ chưa quy hoạch cẩn thận khu “ nghĩa trang, nghĩa địa “ thường phải đặt núi nơi xa dân cư, tránh làm ô nhiễm nguồn đất nguồn nước 1.3 Khái quát tình hình “ nghĩa trang, nghĩa địa “ số địa phương : Mới đây, tờ báo Vietnamnet có viết gây xơn xao dư luận với giật típ : “ Nơi khơng cịn đất trơn người chết “ Bài viết nói vùng đất thơ mộng, tạo cho người ta cảm giác bước lòng phố Cổ Hà Nội năm đầu kỉ 21 – xã Ngư Lộc, huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa Và điểm đáng nhấn mạnh viết vùng đất xứ Thanh, tiếng đất rộng người thưa, mà Ngư Lộc, kiếm 2m vuông đất cho người cố vấn đề : “Điều cực khơng cịn chỗ chôn người chết Nghĩa địa xã không cịn chỗ trống Mỗi có người chết tang chủ phải chạy đơn chạy đáo mua đất để chôn, chạy xã xung quanh, chí mua gia đình có sẵn đất chiếm nghĩa địa Nhân gian thường nói, chết cần m2 đất xong, Ngư Lộc kiếm m2 đất cho người cố vấn đề.” Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa : 2.1 Bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa ? - Bất động sản tài sản khơng có khả di dời, hạn chế di dời, xác định giá trị, người có quyền sở hữu sử dụng PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Theo điều 181 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bất động sản tài sản khơng có khả di dời : a Đất đai b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật qui định Nghĩa trang (hay nghĩa địa, bãi tha ma) nơi mà xác người chết hoặc di hài sau hỏa táng được chôn cất Ở phương Tây, nghĩa trang nơi mà hoạt động tưởng nhớ người khuất tiến hành Các nghi lễ thực tùy theo phong tục tập quán hay tôn giáo Ở nước phương Tây nói chung, tới kỷ 19, nghĩa trang dần thay cho bãi tha ma, nhiều lý do, để đảm bảo vệ sinh, tiện cho việc quản lý, quy hoạch đất đai trở nên chật chội, khan hiếm, chí đắt đỏ = > Do đó, bất động sản “ nghĩa trang , nghĩa địa “ đất dùng để làm nghĩa trang tài sản gắn liền với đất “ nghĩa trang “ mộ, hệ thống điện nước, cổ thụ… 2.2 Khái niệm thị trường bất động sản nghĩa trang : Thị trường bất động sản nghĩa trang nghĩa địa tổng hòa quan hệ giao dịch bất động sản nghĩa trang nghĩa địa thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, hàng hóa bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai 2.3 Nguyên nhân hình thành thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa 2.3.1 Nguyên nhân từ cầu : - Do đặc tính mồ mả nơi yên giấc ngàn thu, nên gần cố định dành cho người, khơng có tái sử dụng - Do nhiều lý khách quan lẫn chủ quan, Số người chết năm không ngừng gia tăng nguồn cung đất cố định, chí nguồn cung đất cho “ nghĩa trang “ ngày bị thu hẹp PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” - Chuyện mồ mả tâm linh, giá trị tinh thần, người dân thường có tâm lý khơng ngại đắt rẻ 2.3.2 Nguyên nhân từ cung : - Do đặc thù gây ô nhiễm môi trường “ bãi tha ma “ truyền thống Do vậy, nhà nước ln tích cực thực chủ trương “ quy hoạch nghĩa trang tập trung “ - Số lượng đất đai hữu hạn, dân số lại khơng ngừng gia tăng Vì lượng đất sống dành cho người sống dần lấn át lượng đất dành cho người khuất - Các nghĩa trang tập trung nghĩa trang Thanh Tước, nghĩa trang Sài Đồng, nghĩa trang Văn Điển…đang ngày tải đóng cửa - Một số nghĩa trang nhỏ lẻ quanh khu vực Hà Nội Mê Linh, Đông Anh…từ chối người dân khơng phải địa PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH CUNG – CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG , NGHĨA ĐỊA Phân tích cầu bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa : 1.1 Dự báo dân số a, Dự báo tổng dân số đến năm 2020 Hà Nội với nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, y tế, giáo dục, điểm thu hút dân số vùng lân cận, để dự báo dân số đến năm 2020 ta sử dụng phương pháp dự báo theo số tăng học, cơng thức dự báo dân số trường hợp tính sau: N = N0 [1+ (k + r)]n Trong đó: - N số dân dự báo đến năm quy hoạch (2020); - N0 số dân thời điểm (6,549 triệu người); - k tỷ lệ tăng dân số tự nhiên (1,1%); 82 - r tỷ lệ tăng dân số học (3%); - n số năm dự báo (10 năm); Dân số Hà Nội ước tính năm 2010 đạt 6,549 triệu người, tỷ lệ gia tăng tự nhiên đến năm 2020 dự kiến 1,1%, tỷ lệ gia tăng học 3%, số năm dự báo n 10 năm Vậy dân số Hà Nội đến năm 2020 dự báo là: N = 6,549 x [1+ (0,011+0,03)]10 = 9,787 triệu người b, Dự báo số người chết đến năm 2020 Nếu tỷ lệ tỷ vong (t) Hà Nội ổn định mức 0,6% đến năm 2020 số người chết tính đến năm 2020 tính sau: n D= Σ Ni ti i =1 Trong đó: D: tổng số người chết n năm; Ni: dân số năm thứ i; ti: Tỷ lệ tử vong năm thứ i Ở đề tài này, ta đặt giả thuyết t1 = t2 = = t10 = 0,6% PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thời gian qua, số doanh nghiệp đầu tư xây dựng công viên nghĩa trang, đẹp giá đắt, nên người giàu mua Người nghèo, đặc biệt dân nghèo đô thị tiếp cận, gây nên áp lực cho Thủ đô… quy hoạch nghĩa trang thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đề xuất quản lý nghĩa trang cần phân theo vùng địa lý, đồng thời phát triển nghĩa trang tập trung khu vực Bắc, Nam, Đông, Tây sông Hồng Nghĩa trang Quốc gia bố trí xã Yên Trung, huyện Thạch Thất Các sở hỏa táng xây dựng nghĩa trang tập trung Đồng thời, Tp Hà Nội đạo xác định địa điểm xây dựng sở hỏa táng huyện Chương Mỹ Đông Anh, với tinh thần "quy hoạch nghĩa trang Thủ đô Hà Nội phải đặc biệt quan tâm đến người dân nghèo,… cho người dân, đặc biệt người dân nghèo đô thị, người thân mất, tiếp cận đất dễ dàng mặt đô thị trở nên đẹp hơn" Sáu nghĩa trang đóng cửa trước năm 2015, trồng xanh cách ly, cải tạo thành công viên nghĩa trang, gồm: Mai Dịch 1, Xuân Đỉnh, Hà Đông, Văn Điển, Yên Kỳ Sài Đồng Như vậy, tương lai sớm 17 năm tới, quy hoạch khơng đích hẹn, chuyện "người chết khóc" (vì thiếu đất) Thủ đô trở nên xúc Hiện nay, đất nước q trình khơng ngừng phát triển Cùng với gia tăng dân số khơng ngừng, trung tâm thương mại, chung cư, nhà mọc lên san sát Vì mà gần khơng quý đất nghĩa trang để phục vu cầu an táng cho người thủ Mặt khác, tình trạng Nghĩa trang Hà Nội tải không đủ đáp ứng nhu cầu người dân, bên cạnh cịn gây ô nhiễm môi trường mỹ quan thành phố Nhận thấy cấp cấp bách thực trạng trạng Nhà nước ban hành nghị định xây dựng, quản lý sử dụng nghĩa trang, khuyến khích phát triển nghĩa trang kiểu mới, cơng viên nghĩa trang đại, xanh tập trung thành phố Hà Nội  Hình ảnh số cơng viên nghĩa trang : Công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên : 21 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” - Công viên nghĩa trang Thiên Đức : 22 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” - Cơng viên nghĩa trang Vĩnh Hằng : 23 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” 2.3 Nguồn cung hình thành tương lai : Theo Quy hoạch phát triển nghĩa trang Thủ Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 496/QĐ-TTg ngày 08/4/2014, hệ thống nghĩa trang địa bàn Thành phố quy hoạch sau (Phụ lục I): a) Nghĩa trang tập trung liên tỉnh: Nghĩa trang Yên Kỳ mở rộng (Yên Kỳ 2), xã Phú Sơn, huyện Ba Vì b) Nghĩa trang tập trung cấp Thành phố: - Các nghĩa trang tập trung: Mở rộng nghĩa trang Vĩnh Hằng (huyện Ba Vì), cải tạo mở rộng nghĩa trang Thanh Tước thành công viên nghĩa trang - Các nghĩa trang xây dựng mới: + Nghĩa trang Minh Phú (huyện Sóc Sơn) đến năm 2020 khoảng 83 ha, đến năm 2030 khoảng 100 ha; sử dụng hình thức cát táng, táng lần, hỏa táng; phục vụ cho nhu cầu nhân dân khu vực phát triển đơ thị huyện Sóc Sơn quy tập mộ di chuyển khu vực phát triển đô thị huyện Đông Anh, Mê Linh, Long Biên Gia Lâm + Nghĩa trang Bắc Sơn (huyện Sóc Sơn) đến năm 2020 khoảng 10 ha; sử dụng hình thức hỏa táng; phục vụ nhu cầu cho nhân dân khu vực phía Bắc Hà Nội bao gồm huyện Sóc Sơn, Đơng Anh, Mê Linh + Nghĩa trang Xuân Nộn (huyện Đông Anh) đến năm 2020 khoảng 10 ha; sử dụng hình thức hỏa táng; phục vụ nhu cầu nhân dân địa bàn thành phố Hà Nội + Nghĩa trang Trung Màu (huyện Gia Lâm) đến năm 2020 khoảng 17 ha, đến năm 2030 khoảng 35 ha, đến năm 2050 khoảng 53 ha; sử dụng hình thức táng, cát táng, táng lần, hỏa táng; phục vụ nhu cầu cho nhân dân khu vực Quận Long Biên huyện Gia Lâm + Nghĩa trang Trần Phú (huyện Chương Mỹ) đến năm 2020 khoảng 10 ha, đến năm 2030 khoảng 25 ha; sử dụng hình thức cát táng hỏa táng; phục vụ nhu cầu nhân dân quy tập mộ di chuyển địa bàn huyện Chương Mỹ 24 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” + Nghĩa trang Chuyên Mỹ (huyện Phú Xuyên) đến năm 2020 khoảng 17 ha, đến năm 2030 khoảng 30 ha; sử dụng hình thức táng, cát táng, táng lần hỏa táng; phục vụ nhu cầu nhân dân quy tập mộ di chuyển địa bàn huyện Phú Xuyên c) Nghĩa trang tập trung cấp huyện: - Mở rộng nghĩa trang nhân dân thị xã Sơn Tây với quy mô 19 (bao gồm diện tích nghĩa trang có); sử dụng hình thức táng, cát táng; phục vụ nhu cầu an táng quy tập mộ di chuyển địa bàn Thị xã Sơn Tây - Xây dựng 11 nghĩa trang tập trung cấp huyện để phục vụ quy tập mộ di chuyển chôn khu vực đô thị nơng thơn địa bàn huyện: Sóc Sơn (5 ha), Đông Anh (10 ha), Quốc Oai (11 ha), Phúc Thọ (15 ha), Thường Tín (35 ha), Thanh Oai (30 ha), Ứng Hịa (10 ha), Đan Phượng (30 ha), Hồi Đức (20 ha), Mỹ Đức (10 ha), Thạch Thất (34 ha) d) Khu vực nông thôn: Nhân dân tiếp tục sử dụng nghĩa trang phân tán có địa phương (chủ yếu là hung táng cát táng) Các nghĩa trang có, phân tán quy mơ nhỏ, khơng đủ khoảng cách ly nằm quy hoạch sử dụng đất phải có kế hoạch đóng cửa, trồng xanh cách ly, có nhu cầu sử dụng đất di chuyển đến nghĩa trang tập trung vùng theo quy hoạch Các nghĩa trang có đủ điều kiện tồn tại, phù hợp với quy hoạch mở rộng diện tích, xây dựng sử dụng nghĩa trang liên thôn, liên xã theo tiêu chuẩn nghĩa trang quy hoạch xây dựng nông thôn để tiết kiệm đất Vùng nơng thơn có nhu cầu hỏa táng, sử dụng nhà hỏa táng gần khu vực Về đầu tư xây dựng dự án nghĩa trang tập trung a) Các nghĩa trang thực đầu tư: Nghĩa trang Yên Kỳ huyện Ba Vì; Mở rộng nghĩa trang tập trung Vĩnh Hằng, huyện Ba Vì; Nghĩa trang Thanh Tước, huyện Mê Linh gồm: Dự án - Cải tạo nghĩa trang Thanh Tước; Dự án - Công viên tưởng niệm thiên đường Thanh Tước; Nghĩa trang Minh Phú, huyện Sóc Sơn b) Các nghĩa trang dự kiến triển khai đầu tư: Nghĩa trang Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn, quy mơ 10 ha; Nghĩa trang Trần Phú, huyện Chương Mỹ, quy mô 10 ha; Nghĩa trang Xuân Nộn, huyện Đông Anh, quy mơ 10 25 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Về cơng trình nhà hỏa táng: Tiếp tục sử dụng sở hỏa táng có nghĩa trang Văn Điển; Đầu tư 08 sở hỏa táng nghĩa trang tập trung, cụ thể sau: Minh Phú, Bắc Sơn (huyện Sóc Sơn); Xuân Nộn (huyện Đông Anh); Chuyên Mỹ (huyện Phú Xuyên); Trung Màu (huyện Gia Lâm); Vĩnh Hằng, Yên Kỳ (huyện Ba Vì); Trần Phú (huyện Chương Mỹ) Hiện hầu hết nghĩa trang cũ Hà Nội tải, không đủ đáp ứng nhu cầu người dân, chưa kể việc gây ô nhiễm môi trường mỹ quan thành phố Theo Quy hoạch nghĩa trang Thủ Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 8-4-2014, tới nhiều nghĩa trang lớn thành phố phải đóng cửa Hà Nội có nghĩa trang tập trung Yên Kỳ, Vĩnh Hằng, Thanh Tước, Mai Dịch, Văn Điển Sài Đồng với tổng diện tích 104ha Tuy nhiên, nghĩa trang lớn Yên Kỳ Văn Điển hết diện tích chơn cất Thời gian tới, nghĩa trang khác Mai Dịch, Xuân Đỉnh, Vạn Phúc, Sài Đồng bị lấp đầy tiếp tục đóng cửa Dự kiến, thành phố phải di dời 287.000 mộ khu vực phát triển đô thị (chiếm 20% số mộ phải di chuyển) Nắm bắt nhu cầu xã hội, nhà đầu tư  đá mạnh dạng đầu tư vào loại hình cơng viên nghĩa trang Khu vực phía Bắc có Lạc Hồng Viên thuộc tỉnh Hịa Bình Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên, tỉnh Phú Thọ Cân cung cầu bất động sản nghĩa trang : Theo số liệu kiểm kê năm 2010, tính đến ngày 01/01/2010 thành phố Hà Nội có tổng diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa 2848,87ha (chiếm tỷ lệ 0,85% diện tích đất tự nhiên), bình qn diện tích đất nghĩa trang đầu người đạt 4,42m2 /người So với số tỉnh lân cận Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phịng, Hưng n, Nam Định, Ninh Bình, Hà Nội có tổng diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa lớn (gấp từ đến lần diện tích đất nghĩa trang, nghĩa 43 địa tỉnh) dân số Hà Nội cao gấp từ 3,5 đến lần dân số tỉnh lân cận nên diện tích đất nghĩa trang bình qn đầu người lại thấp nhất, điều cho thấy vấn đề quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa địa bàn thành phố Hà Nội tiết kiệm hiệu so với tỉnh lân cận 26 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa phân bổ theo đơn vị hành chính, cụ thể sau: Quan bảng thấy, đất nghĩa trang, nghĩa địa chủ yếu tập trung huyện, thị xã ngoại thành Hà Nội, tổng diện tích đất đất nghĩa trang, nghĩa địa địa bàn 19 huyện, thị xã lên chiếm 94,5% diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa tồn thành phố (tương ứng 2698,73ha), Chương Mỹ, Ba Vì, Sóc Sơn, Đơng Anh, Ứng Hịa, Mỹ Đức huyện có diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa lớn Cịn lại 10 quận nội thành Hà Nội, diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa có tổng 157,14ha (chiếm 5,5% diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa tồn thành phố), quận Hồn Kiếm quận Hai Bà Trưng khơng có đất nghĩa trang, nghĩa địa, quận Long Biên Hà Đông hai quận thành lập diện tích đất nghĩa trang chiếm chủ yếu, chiếm 95,72ha tương ứng với 60,09% diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa 10 quận nội thành) Chúng ta thấy, số quận nội thành có dân số lớn từ đến lần dân số số huyện, thị xã ngoại thành bình quân diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa theo đầu người huyện ngoại thành lại lớn đến hàng chục lần so với quận nội thành Điều giải thích theo lý sau: Thứ nhất, số quận nội thành khơng có có diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa (như quận Hai Bà Trưng Hồn Kiếm khơng có đất nghĩa trang, nghĩa địa; quận Ba Đình có 0,21ha) Thứ hai, quận nội thành nơi đô thị hóa trước (chủ yếu quận cũ Hà Nội), quy hoạch phân khu chức rõ ràng việc tổ chức quản lý, sử dụng nghĩa trang, nghĩa địa tốt so với huyện ngoại thành Thứ ba, khu vực ngoại thành có diện tích đất tự nhiên lớn (nhiều huyện có đồi núi) cơng tác quy hoạch sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa chưa quan tâm, diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa ngày mở rộng theo thời gian có tính lịch sử lâu dài, bên cạnh việc bng lỏng quản lý quan có thẩm quyền với tập quán táng người chết lãng phí đất dẫn đến bình qn diện tích nghĩa trang, nghĩa địa theo đầu người khu vực ngoại thành lớn (lớn diện tích bình qn chung thành phố từ 1,5 đến 2,6 lần) 27 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Như với nguồn tổng cung 2848,87 , tổng cầu 986.788 tính đến năm 2020, tồn thành phố Hà Nội thiếu 983939.1 đất nghĩa trang nghĩa địa 28 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ : Giải pháp cho cung : 1.1 Nghĩa trang nhỏ lẻ nghĩa trang tập trung : Theo đánh giá UBND thành phố Hà Nội, mở rộng địa giới hành làm dân số gia tăng, số người chết phạm vi địa giới tăng theo Thêm vào việc cải táng, di dời mồ mả diện giải phóng mặt làm tăng nhu cầu đất, gây sức ép lên quỹ đất nghĩa trang tập trung thành phố Trong đó, đất nghĩa trang ngày bị thu hẹp người dân lấn chiếm làm nhà Việc xây dựng thêm khu chôn cất gặp khó khăn đồng thuận nhân dân chưa cao Hiện Hà Nội có nghĩa trang tập trung với diện tích 104 Yên Kỳ, Vĩnh Hằng, Thanh Tước, Mai Dịch, Văn Điển, Sài Đồng, tải Văn Điển dừng tiếp nhận táng từ 15/7/2010 Yên Kỳ (huyện Ba Vì) sử dụng cho cát táng, phần diện tích đất cịn lại khai thác tối đa đến năm 2013 Nghĩa trang Vĩnh Hằng đưa vào sử dụng, diện tích đất an táng thành phố khoảng 8,3 khai thác lâu dài Hà Nội hướng đến nghĩa trang tập trung có cảnh quan đẹp Theo quy hoạch nghĩa trang (định hướng quy hoạch chung thủ đến năm 2030, tầm nhìn 2050), Hà Nội dự kiến xây dựng mở rộng 20 nghĩa trang tập trung Ở 29 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” phía Bắc có nghĩa trang huyện Đơng Anh với diện tích 20 ha; Minh Phú - Sóc Sơn rộng 100 phục vụ nhân dân khu thị huyện Đơng Anh, Sóc Sơn nghĩa trang Thanh Tước (huyện Mê Linh) phục vụ người dân địa bàn Phía Đơng xây nghĩa trang Trung Màu với diện tích 53 phục vụ khu thị Long Biên, Gia Lâm Khu vực phía Nam có Chun Mỹ (huyện Phú Xun) với diện tích 21 Khu vực phía Tây có nghĩa trang xã Trần Phú (huyện Chương Mỹ) với diện tích 22 ha; Mai Dịch (huyện Thạch Thất) với diện tích 100 Song song với xây dựng mới, thành phố bước đóng cửa nghĩa trang có Mai Dịch 1, Xuân Đỉnh, Vạn Phúc, Văn Điển, Yên Kỳ 1, Sài Đồng Cũng theo quy hoạch, huyện có khu chơn cất tập trung nên cần xây nghĩa trang huyện Sóc Sơn, Quốc Oai, Phúc Thọ, Thường Tín, Thanh Oai, Ứng Hịa, Đan Phượng, Hồi Đức, Mỹ Đức Mỗi xã có từ đến nghĩa trang tùy thuộc quy mô dân số theo quy hoạch nông thôn Các nghĩa trang quy mô nhỏ, không nằm quy hoạch sử dụng phải đóng cửa, trồng xanh cách ly Các khu chơn cất, khu mộ lẻ, dịng họ có thống kê, xác định ranh giới, xây dựng lộ trình bước đóng cửa di chuyển nghĩa trang tập trung xã đến năm 2020 Dự kiến, tổng vốn đầu tư cho xây dựng nghĩa trang đến năm 2050 29.700 tỷ đồng, giai đoạn 2012–2020 12.500 tỷ đồng Nguồn vốn huy động từ vốn vay ODA, ngân sách, vốn thương mại từ Quỹ hỗ trợ phát triển hình thức BOO, BOT, PPP 1.2 Cơng viên nghĩa trang : Với lực cầu ngày gia tăng, đất nghĩa trang (trong nội thị) dần trở nên khan hiếm, khiến cho nhiều khách hàng mở rộng tìm kiếm ngoại vi Hà Nội Theo đó, hai khu công viên nghĩa trang ý Lạc Hồng Viên (Hịa Bình) nghĩa trang Vĩnh Hằng (Hà Tây) nhờ lợi quy hoạch đẹp mang phong cách châu Âu, tiện lợi biệt thự người sống Một suất 3-4m2 Lạc Hồng Viên có giá ngót 40 triệu đồng (!) kín chỗ sau năm nghĩa trang vào sử dụng Giá cao gấp nhiều lần nghĩa trang Hà 30 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Nội nên Lạc Hồng Viên Vĩnh Hằng thường nằm ngồi khả tài người lao động có thu nhập thấp Vì vậy, cơng viên nghĩa trang thân thiện với môi trường, giá nằm ngồi khả đa phần dân số Hà Nội Nên việc đầu tư phát triển cơng viên nghĩa trang, cần có can thiệp sách giá nhà nước Giải pháp cầu : Do thiếu hụt cân cung cầu bất động sản nghĩa trang, nên người dân cần thức tỉnh thoát khỏi quan niệm truyền thống Thay thiết phải xây dựng mồ mả đẹp đẽ, nguy nga tráng lẹ nhằm phơ phương bành trướng dịng họ, người dân sử dụng hình thức hỏa táng sử dụng dịch vụ “ trung cư cho người chết “ Như vậy, đồng thời tiết kiệm tài tiết kiệm đất làm nghĩa trang Chính sách giá : Trong lượng cầu thiếu hụt trầm trọng so với nguồn cung, chắn, giá loại hình bất động sản leo thang Đặc biệt, bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa hàng hóa đặc biệt, có giá trị sử dụng lần khó cải tạo Vì vậy, nhà nước cần có sách giá để ổn định thị trường : ví dụ sách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh nghĩa trang, ban hành sách giá trần giá sàn… 31 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa thị trường có vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội đời sống tâm linh người Nghiên cứu thực trạng quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa địa bàn thành phố Hà Nội khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà cịn có ý nghĩa thực tiễn góp phần để xuất giải pháp để quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa hiệu theo hướng văn minh, đại, giữ gìn phát huy truyền thống văn hóa tốt đẹp việc táng dân tộc Qua nghiên cứu, em xin đưa số kết luận sau: Người Hà Nội có truyền thống uống nước nhớ nguồn, ăn nhớ người trồng cây, chăm lo đến mồ mả ông bà, tổ tiên thể lòng hiếu thảo đấng sinh thành dưỡng dục coi trọng đời sống tâm linh Hầu hết nghĩa trang, nghĩa địa nhân dân hình thành tự phát, phân tán nhỏ lẻ, xây dựng mộ lộn xộn, nhiễm mơi trường khơng có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết thiếu quản lý thời gian dài UBND thành phố Hà Nội ban hành quy chế quản lý sử dụng nghĩa trang có quy định mức sử dụng đất phần mộ Đây sở cho việc bố trí, xếp sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời giúp nghĩa trang xây dựng quy chế đưa vấn đề quản lý, sử dụng đất nghĩa trang dần vào nề nếp ngày tiết kiệm đất Tuy nhiên, công tác tuyên truyền phổ biến văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất nghĩa trang chưa tốt, hạn chế hiệu lực, hiệu quản lý Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ cấp thành phố đến cấp sở xác định vị trí diện tích đất làm nghĩa trang, nghĩa địa chưa mang tính chất liên vùng, chưa sát với thực tế, quy hoạch nghĩa trang quy mơ nhỏ cịn nhiều manh mún, chưa giải toàn tiết kiệm đất đảm bảo vệ sinh môi trường Tình trạng táng tùy tiện, tự ý xây tường bao, chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất xây dựng nghĩa trang dòng họ diễn phổ biến hầu hết huyện ngoại thành Quản lý đất nghĩa trang, nghĩa địa nông thôn 96 trở thành vấn đề nhức nhối cần sớm có biện pháp quản lý hiệu nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo đảm vệ sinh mơi trường giữ nét văn hóa truyền thống tốt đẹp dân 32 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” tộc Mặc dù bị cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa diễn ra, hình thành “thị trường bất động sản ngầm” loại đất này, điều cho thấy ngược lại quy luật thị trường Nhà quản lý gặp nhiều khó khăn công tác quản lý, nhiều vấn đề xã hội phức tạp phát sinh Những giải pháp tác giả đề xuất Luận văn góp phần giúp Hà Nội quản lý tốt quỹ đất nghĩa trang, nghĩa địa sử dụng đất tiết kiệm, hiệu hơn, đồng thời giữ gìn phát huy truyền thống văn hóa tốt đẹp nhân dân việc táng, giúp đời sống tinh thần, tâm linh người dân ngày phong phú 33 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Khắc Cung (2004), Hà Nội văn hóa phong tục, NXB Thanh Niên Trần Đức Dục (2000), Một số vấn đề kinh tế đầu tư quy hoạch quản lý sở hạ tầng đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội Đảng thành phố Hà Nội khóa XV (2010), Báo cáo trị Ban chấp hành Đảng thành phố Hà Nội khóa XIV, Hà Nội Hệ thống văn pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, quản lý sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa Nguyễn Hiền (2008), Tập giảng Phân tích hệ thống địa lý quy hoạch vùng tổ chức lãnh thổ, Hà Nội Nguyễn Cao Huần (2010), Tập giảng Sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, Hà Nội Nguyễn Đức Khả - Đặng Hùng Võ (2007), Cơ sở Địa chính, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, NXB Chính trị Quốc gia 10 Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai (2007), Nghiên cứu đánh giá thực trạng đất nghĩa địa nông thôn đề xuất giải pháp quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa áp dụng vào khu vực nông thôn tỉnh Hải Dương, Đề tài khoa học công nghệ cấp sở, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 11 Trần Văn Tuấn (2007) Tập giảng Quy hoạch sử dụng đất, Hà Nội 12 UBND thành phố Hà Nội (2008), Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối (2006-2010) 13 UBND thành phố Hà Nội (2010), Báo cáo thuyết minh kiểm kê đất đai 14 UBND thành phố Hà Nội (2010), Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2011-2015 thành phố Hà Nội 15 34 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” Website http://vnexpress.net, http://vi.wikipedia.org, http://hanoi.gov.vn website liên quan đến vấn đề nghiên cứu 16 Mai Xuân Yến (2005), Hệ thống sách pháp luật đất đai, Hà Nội 35 ... dân địa PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH CUNG – CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG , NGHĨA ĐỊA Phân tích cầu bất động sản nghĩa trang , nghĩa địa. .. ” - Nghĩa trang Văn Điển : 17 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” - Nghĩa trang Thanh Tước : 18 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS “NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA” - Nghĩa trang Sài Đồng : 19 PHÂN... nghĩa trang nghĩa địa Hà Nội với nội dung gồm chương : + Chương : Cơ sở khoa học thị trường bất động sản nghĩa trang nghĩa địa + Chương : Phân tích cung - cầu đất làm nghĩa trang nghĩa địa khu vực