Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ sở lý luận
2.1.1 Các khái niệm cơ bản
Là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học trong đó có cả khoa học tự nhiên lẫn khoa học xã hội Mỗi ngành khoa học nghiên cứu về quản lý từ góc độ riêng của mình và đưa ra ra định nghĩa riêng về quản lý.
Với khái niệm trên, quản lý bao gồm: Chủ thể quản lý, đối tượng quản lý và khách thể quản lý.
Chủ thể quản lý: là tác nhân tạo ra các tác động quản lý Chủ thể luôn là con người hoặc tổ chức Chủ thể quản lý tác động lên đối tượng quản lý bằng các công cụ với những phương pháp thích hợp theo những nguyên tắc nhất định. Đối tượng quản lý: tiếp nhận trực tiếp sự tác động của chủ thể quản lý Tuỳ theo từng loại đối tượng khác nhau mà người ta chia thành các dạng quản lý khác nhau.
Khách thể quản lý là sự tác động hay sự điều chỉnh của chủ thể quản lý, đó là các hành vi của con người các quá trình xã hội.
Quản lý ra đời nhằm nâng cao năng suất và hiệu quả trong công việc Thực chất của quản lý con người, quản lý xã hội để phát huy cao nhất khả năng của con người, ổn định và phát triển xã hội theo định hướng đã đề ra Mục đích quản lý ở đây là cái đích do chủ thể quản lý đã định trước, đây là căn cứ để chủ thể quản lý lựa chọn các phương pháp và thực hiện các biện pháp tác động quản lý khoa học phù hợp quy luật phát triển khách quan của xã hội (Nguyễn Thị Kim Uyên, 2011).
Như vậy quản lý là hành động đưa các cá nhân trong tổ chức làm việc cùng nhau để thực hiện, hoàn thành mục tiêu chung.
Là hoạt động của Nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của Nhà nước.
Nói cách khác, quản lý nhà nước là sự tác động bằng pháp luật của các chủ thể quản lý mang quyền lực nhà nước tới các đối tượng quản lý nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước Như vậy tất cả các cơ quan nhà nước đều làm chức năng quản lý nhà nước.
Theo quan điểm của G.V.Atamantrruc (2004) “Quản lý nhà nước là sự tác động thực tế mang tính tổ chức và điều chỉnh của nhà nước (thông qua hệ thống các cơ cấu của nhà nước) lên sinh hoạt xã hội, cá nhân, tổ chức của con người nhằm mục đích chấn chỉnh trật tự, duy trì hoặc cải tạo nó, dựa trên cơ sở quyền lực của nhà nước".
Theo tác giả Phạm Đức Hòa (2012): Trong số các loại hình quản lý (Quản lý nhà nước, tự quản địa phương, quản trị, quản lý của các tổ chức xã hội, tự điều chỉnh nhóm (tập thể), hành vi ứng xử hoặc hành động hợp lý của một cá nhân) thì quản lý nhà nước có vị trí đặc biệt bởi các thuộc tính của nó:
“Trước hết, sự ảnh hưởng quyết định lên đặc điểm của các tác động định hướng mục tiêu, tổ chức và điều chỉnh, vốn được thực hiện bởi loại hình quản lý này, là do chủ thể của nó - nhà nước gây nên Với tất cả những sự khác biệt trong việc luận giải về nhà nước và tính đa dạng của những biểu hiện của nó, hầu như tất cả mọi người đều nhất trí nêu bật sức mạnh quyền lực mạnh mẽ được đặt trong nó ”.
Thực tế, nhà nước vì thế mới là nhà nước và bởi vậy khác với các cơ cấu xã hội khác ở chỗ là trong nó quyền lực nhà nước được tập trung và do nó thực hiện trong xã hội - theo quan hệ đối với con người Còn quyền lực là mối tương giao, mà trong quá trình của mối tương giao đó, vì những nguyên nhân khác nhau
- vật chất, xã hội, trí tuệ, thông tin - con người tự nguyện (có ý thức) hoặc bị cưỡng bức thừa nhận sự tối thượng của ý chí của những người khác, cũng như của những quy định có tính quy phạm về mục tiêu, về những giá trị khác, và thực hiện các hành vi hoặc hành động này khác, xây dựng cuộc sống của mình phù hợp với những đòi hỏi của chúng Một quyền lực nào đó tồn tại trong gia đình, trong nhóm người, trong tập thể, nó được gìn giữ trong các truyền thống,tập quán, dư luận xã hội, đạo đức v.v.v Nhưng tất cả điều đó đều không thể so sánh với quyền lực nhà nước, mà trong nguồn gốc nó có tính chế định pháp luật (tính chính thống), còn trong việc thực hiện - nó có sức mạnh của bộ máy nhà nước nắm trong tay các phương tiện cưỡng chế
Tính chất đặc thù của quản lý nhà nước là sự phổ biến toàn cộng đồng xã hội, thậm chí vượt ra ngoài giới hạn của nó, lên các cộng đồng xã hội khác của con người trong khuôn khổ chính sách quốc tế do nhà nước thực hiện.
Nhà nước vốn là hiện tượng xã hội phức tạp (theo thành phần các yếu tố) và đa diện (theo các chức năng), và với tư cách là chủ thể quản lý, nó cũng tạo cho quản lý nhà nước tính hệ thống. Đối với quản lý nhà nước, tính chất hệ thống có ý nghĩa nguyên tắc Chỉ có sự hiện hữu của tính chất này mới tạo cho quản lý nhà nước sự hòa hợp, sự phối hợp, sự trực thuộc cần thiết, tính mục tiêu, tính hợp lý và tính hiệu quả nhất định.
Trong xã hội tồn tại nhiều chủ thể tham gia quản lý xã hội như: Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, các đoàn thể nhân dân Trong quản lý xã hội, quản lý nhà nước có những đặc điểm khác biệt sau:
Chủ thể quản lý nhà nước là các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện chức năng lập pháp, hành pháp, tư pháp. Đối tượng của quản lý nhà nước là toàn thể nhân dân (dân cư) sống và làm việc trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
Quản lý nhà nước diễn ra trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội; chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng, ngoại giao nhằm thoả mãn nhu cầu hợp pháp của nhân dân.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm về quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại một số nước trên thế giới
Trên thế giới, các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đã được thực hiện từ nhiều năm nay Từ kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi ở châu Á, các dự án đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi.
Về chính sách, những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6 - 6,5%/năm Chương trình cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản, Nhờ các biện pháp này,hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
Trước năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt là do một số chính sách tích cực sau:
Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các Cty tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định Có
3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.
Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản. Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm. Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45 phút là ra đời một căn nhà mới Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở Năm 1964, Chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn Chính nhờ đó, NƠXH luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà riêng theo ý của mình Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên
1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20 nghìn căn nhà tại Thủ đô cho người nghèo Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho NƠXH giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục NƠXH được Thị trưởng thành phố khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia.
Tư tưởng chủ đạo của chính sách NƠXH là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng NƠXH Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội Dù mang tên NƠXH nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.
Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các Cty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bổ vào các dự án Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
“Chương trình một triệu” là tên gọi chung cho chương trình xây dựng nhà ở thực hiện trong vòng 10 năm do Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển thuộc cánh tả đề xướng với mục tiêu “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”. Được thực hiện kèm với chiến dịch xoá bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước Thụy Điển, chương trình này đã rất thành công Trong khoảng thời gian từ 1965 - 1975, Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng được thiết kế có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho một gia đình gồm bố mẹ và 2 con Quỹ nhà ở của Thụy Điển đã đáp ứng đủ nhu cầu của toàn bộ người dân nước này vào thời điểm đó Đặc biệt từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng các căn hộ, NƠXH chất lượng cao (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
2.2.2 Kinh nghiệm trong quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại một số địa phương trong nước
2.2.2.1 Các văn bản liên quan đến quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Thứ nhất: ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Chính phủ, 2015).
Thứ hai: Bộ Xây dựng nhận (2016) được công văn số 2987/SXD-QLN&CS ngày 13/3/2017 của Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội đề nghị hướng dẫn giải quyết đối với nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ ba: Chính phủ ban hành Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về quản lý, sử dụng, cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định trong Nghị định này bao gồm: Nhà ở công vụ; Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước); Ký túc xá sinh viên được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước do các cơ sở giáo dục đang quản lý; nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ (sau đây gọi chung là nhà ở sinh viên); Nhà ở được tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật, bao gồm cả nhà ở thuộc diện tự quản (sau đây gọi chung là nhà ở cũ) Các tài sản nhà nước là công sở, trụ sở, nhà làm việc, nhà khách, nhà lưu trú công vụ và các loại nhà khác thuộc sở hữu nhà nước không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.
2.2.2.2 Kinh nghiệm của một số địa phương a Tại Đà Nẵng
Phương pháp nghiên cứu
Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
3.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Ba Đình, thành phố Hà Nội
Quận Ba Đình nằm ở trung tâm thành phố Hà Nội, bao gồm 14 phường, có vị trí địa lý như sau:
Phía Bắc giáp quận Tây Hồ
Phía Nam giáp quận Đống Đa
Phía Đông giáp sông Hồng
Phía đông nam giáp quận Hoàn Kiếm
Phía Tây giáp quận Cầu Giấy.
Ngày nay, quận Ba Đình được Chính phủ xác định là Trung tâm hành chính-chính trị, nơi tập trung các cơ quan lãnh đạo cao nhất của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ Đây còn là trung tâm ngoại giao, đối ngoại của đất nước.
Hình 3.1 Bản đồ hành chính Quận Ba Đình
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2018)
Khu vực từ đường Ngọc Hà về phía Đông là khu Lăng Bác trung tâm chính trị Ba Đình và khu Thành cổ có địa hình khá cao Đây là khu vực đã được xây dựng và ổn định trong khoảng thời gian rất dài, có bề dày lịch sử hàng nghìn năm.
Các khu vực được mở rộng và xây dựng sau năm 1954 như Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công có địa hình tương đối cao, được bao bởi các đường xung quanh cao hơn như đường Giảng Võ, đường Đê La Thành tạo thành các khu trũng.
Khu vực làng xóm cũ như Ngọc Hà, Vạn Phúc có địa hình bằng phẳng và trũng thấp (UBND thành phố Hà Nội, 2018).
Nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng nên quận Ba Đình có đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa, với 2 mùa chủ yếu là mùa nóng và mùa lạnh Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, với đặc điểm là nóng ẩm mưa nhiều, gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông Nam Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 và thường kết thúc vào tháng 3 năm sau, với đặc điểm là lạnh và khô, ít mưa; hướng gió thịnh hành là Đông Bắc Nhiệt độ trung bình năm khoảng 240C, tháng có nhiệt độ cao nhất trong năm là tháng 6, tháng 8; tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là tháng 1; số giờ nắng trong năm trung bình 1.640 giờ với khoảng 220 ngày có nắng; lượng bức xạ trung bình 4.270 kcal/m2; Lượng mưa trung bình năm 1.700m - 2.000mm, tháng có lượng mưa trung bình cao nhất trong năm là tháng 8 với lượng mưa 354mm, tháng có lượng mưa trung bình thấp nhất trong năm là tháng 1 với lượng mưa 0,4mm; tổng số ngày mưa khoảng 143 ngày Độ ẩm không khí trung bình các tháng trong năm từ 80% - 90%, lượng bốc hơi trung bình 938mm/năm (UBND thành phố Hà Nội, 2018).
Trong những năm qua, vấn đề môi trường đã được các cấp, các ngành của quận quan tâm thông qua việc xây dựng và triển khai các chương trình dự án về bảo vệ môi trường, tăng cường công tác quản lý và xây dựng nếp sống văn minh đô thị, quản lý tốt hệ thống hành lang vỉa hè, hành lang an toàn giao thông, trật tự an toàn giao thông, quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị qua đó đã góp phần cải thiện chất lượng môi trường của quận Ba Đình Tuy nhiên, do những nguyên nhân khách quan và chủ quan môi trường của quận Ba Đình vẫn đang bị ô nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của người dân.
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Tình hình sử dụng đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua 3 năm của quận Ba Đình (2015 - 2017)
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tốc độ phát triển (%)
Loại đất Diện CC Diện CC Diện CC tích (%) tích (%) tích (%) 16/15 17/16 BQ
Nguồn: Niên giám Thống kê quận Ba Đình (2017) Kết quả bảng 3.2 cho thấy: Qua 3 năm tình hình sử dụng đất của Quận Ba Đình có biến đổi nhẹ Năm 2015 có tổng diện tích đất là 933.91 ha, với quỹ đất nông nghiệp là 15.31 ha, 1.64 %; Đất chuyên dùng là 501.4 ha, chiếm 53.69% và đất ở là 417.2 ha, chiếm 44.67% Năm 2016 diện tích đất nông nghiệp có sự biến đổi nhẹ là 14.54 ha, chiếm 1.56%; Đất chuyên dùng là 491.87ha, chiếm 52.67% và đất ở là 427.5 ha, chiếm 45.478% Năm 2017, với quỹ đất nông nghiệp là 14.27ha, chiếm 1.53 %; Đất chuyên dùng là 481.34 ha, chiếm 51.54 % và đất ở là 438.3 ha, chiếm 46.93 %.
Những năm gần đây, qua tìm hiểu thực tế đất đai trong các phường ít biến động về cơ cấu và quyền sử dụng đất, quá trình đô thị hoá diễn ra chậm Đất nông nghiệp giảm và đã có sự chuyển dịch trong sử dụng đất tại địa phương.
3.1.2.2 Tình hình dân số và nguồn lao động
Về tình hình dân số và lao động Tính đến năm 2014 Quận Ba Đình có tổng số 216.450 người, trong đó dân số làm nông nghiệp là 75.422 người, chiếm
34,84% Hiện nay, số người trong độ tuổi lao động của huyện có 98.128 người, chiếm 45,24% dân số toàn quận.
Bảng 3.2 Tình hình dân số và lao động năm 2017
Chỉ tiêu ĐVT Dân số và LĐ
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên % 0.97
Dân số làm nông nghiệp Người 75.422
Dân số trong độ tuổi LĐ Người 98.128
Mật độ dân số Người/ km 2 3.402
Nguồn: Niên giám Thống kê quận Ba Đình (2017)
Giao thông của Ba Đình nằm trong hệ thống giao thông của Thành phố.
Nhìn chung mạng lưới giao thông không đồng đều giữa các phường trong quận, mạng lưới giao thông trong các khu dân cư còn kém.
Hệ thống Điện, bưu chính viễn thông, môi trường cảnh quan được đảm bảo.
3.1.2.4 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận Ba Đình
Kinh tế - xã hội quận Ba Đình được duy trì và tăng trưởng hàng năm, an sinh xã hội tiếp tục được bảo đảm, sự nghiệp văn hóa, y tế, giáo dục đào tạo được quan tâm và chú trọng, công tác quy hoạch, quản lý đô thị, môi trường được tăng cường.
Tình hình chính trị, kinh tế-xã hội của nước ta và Hà Nội tiếp tục ổn định và phát triển Dự báo kinh tế thế giới sẽ phục hồi tăng trưởng từ năm 2012, nền kinh tế trong nước sẽ dần hồi phục và nhanh chóng lấy lại đà tăng trưởng Tốc độ tăng trưởng kinh tế Hà Nội có thể đạt từ 8-9% Giai đoạn 2006-2010, kinh tế-xã hội của quận đạt được những kết quả khả quan và tương đối toàn diện (tăng trưởng kinh tế cao, cơ cấu kinh tế chuyển biến tích cực, nhiều chỉ tiêu phát triển xã hội được nâng cao) tạo thuận lợi cho việc xây dựng và thực hiện kế hoạch 5 năm 2011-2015.
Trong 5 năm qua (2010 - 2015), tổng giá trị sản xuất (theo giá cố định 1994) trên địa bàn quận tăng trưởng nhanh (năm 2010, tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn quận là 846 tỷ đồng, đến năm 2015 là 1.953 tỷ đồng, tăng 1.107 tỷ đồng trong vòng 5 năm) Tăng trưởng kinh tế chung tăng nhanh, đạt 18,83%, đặc biệt là ngành công nghiệp và xây dựng tăng rất cao (đạt 24,33%).
Tăng trưởng GDP trên địa bàn quận có thấp hơn so với tăng trưởng giá trị sản xuất nhưng cũng đạt khá cao trong giai đoạn 2010 - 2015, đạt mức 16,68%, trong đó mức tăng của công nghiệp - xây dựng tuy có giảm nhưng vẫn đạt 21,85%.
Trong những năm gần đây, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo chiều hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng, dịch vụ và giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp Năm 2010, tính trên địa bàn quận, tỷ trọng các ngành nông nghiệp - công nghiệp và xây dựng - dịch vụ đạt theo thứ tự 31,05% - 41,65%
- 27,30% Năm 2014, tỷ trọng tương ứng là 14,23% - 53,61% - 32,16%.
Thực hiện Quyết định số 1754/QĐ-UBND ngày 27/4/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quận Ba Đình đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; Quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực trên địa bàn; liên kết tác động qua lại với các quận trên địa bàn thành phố, mạng lưới giao thông quốc lộ sẽ ngày càng hoàn thiện và hiện đại, tuyến đường có mặt cắt ngang 50 m, thiết kế 60 km/h với 4 làn ngoài theo hai chiều được dành riêng cho ôtô,
4 làn trong cùng cho xe máy, những làn này phân chia bằng hệ thống dải phân cách rộng hơn một mét đây là điều kiện rất thuận lợi thúc đẩy phát triển kinh tế quận, đặc biệt là trong lĩnh vực thương mại-dịch vụ và đô thị.
Phương pháp nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Ba Đình là một quận trung tâm chính trị, văn hóa, giáo dục kinh tế của Thủ Đô và của cả nước, là nơi có số lượng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tương đối lớn và đa dạng, nằm dải khắp các phường trong quận, đối tượng thuê sử dụng nhiều thành phần, trong đó đa phần là các cán bộ công nhân viên trong các cơ quan, xí nghiệp nhà nước cả ở Trung ương và địa phương trước đây.
Quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn quận Ba Đình trong những năm qua là rất tốt, đạt được những thành tựu nổi bật Căn cứ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội và tình hình thực tế, đề tài sẽ tập trung nghiên cứu tại các địa bàn phường đặc trưng cho loại quỹ nhà này: Giảng Võ, Thành Công và Quán
Thánh thuộc quận Ba Đình.
- Đối với phường Giảng Võ: Đây là địa bàn có số lượng quỹ nhà tương đối lớn trong Quận, với đặc trưng là quỹ nhà được xây dựng thành các khu chung cư và được xây vào những năm 1954 Quỹ nhà này hiện đã xuống cấp nghiêm trọng, có rất nhiều hình thức đan xen sở hữu trong tòa nhà.
- Đối với phường Thành Công: Đây lại là địa bàn vừa có quỹ nhà tập thể chung cư cũ, vừa có quỹ nhà dưới dạng nhà đơn lẻ.
- Đối với phường Quán Thánh: Đây lại là địa bàn có quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước dưới dạng nhà biệt thự.
3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu
Những số liệu thứ cấp được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm các văn kiện, nghị quyết, sách, báo, tạp chí, các công trình đã được xuất bản, các số liệu về tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu, số liệu thống kê phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Ngoài ra chúng tôi còn tham khảo các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, các nhà khoa học, các đồng nghiệp Sử dụng những số liệu được thu thập bằng cách trích dẫn như trích dẫn tài liệu tham khảo Cụ thể: Thu thập qua tài liệu đã công bố, các loại báo cáo chuyên ngành, báo cáo tổng kết của Sở Xây dựng Hà Nội, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình hàng năm, các tạp chí, niên giám thống kê, các đề tài nghiên cứu khoa học có liên quan đến quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, báo điện tử
Số liệu sơ cấp là những số liệu phục vụ cho việc tính toán các chỉ tiêu phân tích để thực hiện nội dung nghiên cứu của đề tài Số liệu sơ cấp được tổ chức điều tra trực tiếp trên cơ sở xác định các mẫu điều tra có tính chất đại diện.
Thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra được thiết kế sẵn phù hợp với mục đích điều tra.
Phỏng vấn người nắm giữ thông tin (KIP) là phương pháp phỏng vấn để thu thập thông tin ở những người nắm thông tin chủ chốt, thông tin chung, thông tin quan trọng mang tính chung nhất của vấn thực trạng vấn đề, những thuận lợi, khó khăn cũng như là những gợi ý chung nhất về những định hướng và giải pháp chủ yếu về vấn đề nghiên cứu Ngoài các phương pháp phỏng vấn ngẫu nhiên các hộ dân thuê nhà, các tổ chức thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước trong đề tài này, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn đối với người nắm giữ thông tin đó là: công tác quản lý, lập kế hoạch thực hiện, thanh tra, kiểm tra giữa các cấp ban ngành, hoạt động quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ đó tác giả đã thu thập được nhiều thông tin có ích cho đề tài.
Bảng 3.3 Số lượng mẫu điều tra
STT Đối tượng Số mẫu Nội dung thu thập Phương pháp thu thập
Thông tin về Điều tra phỏng vấn
1 Sở Xây dựng Hà Nội 02 chủ trương, cơ chế trực tiếp dựa trên chính sách bảng hỏi đã thiết kế
02 Thông tin về phối Điều tra phỏng vấn
2 UBND quận Ba Đình hợp, lãnh đạo chỉ trực tiếp dựa trên đạo cấp dưới bảng hỏi đã thiết kế
Thông tin về phối Điều tra phỏng vấn
3 UBND các phường 06 trực tiếp dựa trên hợp, thự hiện bảng hỏi đã thiết kế
Công ty TNHH MTV Thực trạng công tác Điều tra phỏng vấn
4 05 quản lý, chỉ đạo trực tiếp dựa trên
QL&PTN Hà Nội thực hiện bảng hỏi đã thiết kế
Xí nghiệp QL&PT nhà Thực trạng công tác Điều tra phỏng vấn
Ba Đình quản lý, thực hiện bảng hỏi đã thiết kế
Hộ dân thuê nhà ở 90 Thực trạng sử dụng Điều tra phỏng vấn
6 nhà ở thuộc sở hữu trực tiếp dựa trên thuộc sở hữu nhà nước nhà nước bảng hỏi đã thiết kế
Gồm 20 người thuộc phòng quản lý xây dựng Với nội dung đánh giá về tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu của nhà, nước những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý và công tác tuyên truyền. b Phỏng vấn hộ dân
- Để thực hiện đề tài này, tôi tiến hành điều tra phỏng vấn 90 hộ ở 3 phường: Giảng Võ, Thành Công, Quán Thánh Mỗi phường sẽ chọn ra 30 hộ để điều tra.
- Nội dung câu hỏi điều tra: nội dung cơ bản của câu hỏi điều tra chủ yếu về tình hình cơ bản của hộ, các hộ gia đình đã nộp hồ sơ xin mua nhà, thuê nhà và hoàn thành hết các khâu tại Xí nghiệp Quả lý và phát triển nhà Ba Đình, các hộ đã được cấp nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Tổng hợp dữ liệu: Sử dụng phương pháp lập bảng, biểu đồ, phân tổ thống kê và dãy số song song Dựa vào các chỉ tiêu hoạt động: quản lý, thực hiện, thanh tra, kiểm tra, để phân tổ thống kê, trên cơ sở đó lập bảng và phân tích thông tin.
- Xử lý dữ liệu: Nguồn tài liệu thu thập được tổng hợp bởi việc ứng dụng phần mềm EXCEL với sự hỗ trợ của máy vi tính xử lý, phân tích và cho kết quả bằng những thông tin được kết xuất một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
3.2.4 Phương pháp phân tích số liệu
Phương pháp thống kê mô tả là các phương pháp liên quan đến việc thu thập số liệu, tóm tắt, trình bày, tính toán và mô tả các đặc trưng khác nhau để phản ảnh một cách tổng quát đối tượng nghiên cứu Trong đề tài này tác giả tiến hành thu thập số liệu tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận
Ba Đình, sau đó tóm tắt và tính toán để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Phương pháp so sánh là phương pháp chủ yếu được sử dụng rộng rãi nhất để phân tích các hiện tượng tự nhiên xã hội, để đánh giá được các mặt phát triển hay kém phát triển, hiệu quả hay không hiệu quả, từ đó tìm ra được các định hướng và giải pháp tối ưu trong mỗi trường hợp cụ thể Khi so sánh phải xác định số gốc để tiến hành do vậy có nhiều dạng so sánh khác nhau:
So sánh số liệu kỳ này với số liệu kỳ trước giúp thấy được nhịp độ biến động,tốc độ tăng trưởng của hiện tượng Đề tài tiến hành so sánh các chỉ tiêu, sự quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để thấy được sự khác nhau, yếu tố nào quyết định đến việc tăng cường quản lý nhà nước về nhà ở đã chặt chẽ chưa.
3.2.5 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu
3.2.5.1 Nhóm chỉ tiêu thể hiện xây dựng kế hoạch
- Quản lý thuê - cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Thu tiền ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Số lượng nhà tiếp nhận, diện tích tiếp nhận.
+ Số hồ sơ bán nhà, diện tích, tiền thu được.
+ Số Giấy chứng nhận cấp được, còn tồn đọng.
- Sửa chữa, nâng cấp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Dạng nhà sửa chữa cải tạo, số lượng nhà sửa chữa, diện tích.
3.2.5.2 Nhóm chỉ tiêu thể hiện tổ chức quản lý nhà ở
- Số lượng tham gia công tác.
3.2.5.3 Nhóm chỉ tiêu thể hiện thực hiện quản lý nhà nước
- Quy trình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Số lượng hợp đồng thuê nhà đã ký, chưa ký.
- Công tác tuyên truyền về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
3.2.5.4 Nhóm chỉ tiêu thể hiện thanh tra, kiểm tra
- Bao nhiêu hộ giải quyết.
3.2.5.5 Nhóm chỉ tiêu thể hiện các yếu tố ảnh hưởng tới quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Hệ thống văn bản về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Cơ chế, chính sách trong quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Trình độ của cán bộ quản lý.
- Nhận thức của hộ dân sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Trang thiết bị phục vụ cho quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Thực trạng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH
4.1.1 Tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Quận Ba Đình
Triển khai theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, tiếp tục thực hiện công tác quản lý ký tại HĐTN theo Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND, mục đích quản lý tốt quỹ nhà chuyên dùng, tăng nguồn thu ngân sách Duy trì tốt công tác duy tu bảo dưỡng sửa chữa nhà.
Bảng 4.1 Danh sách số hộ ký HĐTN trên địa bàn quận Ba Đình qua 3 năm
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tốc độ phát triển (%)
SL CC SL CC SL CC
Nguồn: CTy TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (2017) Qua bảng trên ta có thể thấy được, Số hộ ký hợp đồng thuê nhà trên quận
Ba Đình qua các năm có sự biến động Cụ thể Năm 2015, có 2.648 số hộ ký hợp đồng Trong đó, có 1.347 nhà cũ và 1.301 nhà công vụ Tuy nhiên, đến năm 2016 do nhu cầu sử dụng nhà ở ngày càng cao, giá cho thuê nhà lại hợp lý vì thế mà số hộ có nhu cầu thuê tăng lên cao hơn so với năm 2015 là 3,44
% với tổng số hộ ký hợp đồng là 2.739 hợp đồng và chủ yếu là ký hợp đồng diện nhà công vụ (1.392 hộ) Đến năm 2017, số hộ đăng ký hợp đồng cho thuê nhà lại có xu hướng giảm
43 đến 6,20% Nguyên nhân là do các thủ tục ký hợp đồng rườm rà, nhà thuê có xu hướng xuống cấp Trong khi đó, nhà chung cư cho người thu nhập thấp cũng được mở bán và xây dựng cho thuê nhiều Vì thế các hộ có xu hướng chuyển sang sử dụng nhà chung cư nhiều hơn là thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Đó cũng là nguyên nhân làm cho nhu cầu thuê để kinh doanh cũng như thuê để ở của các hộ dần giảm đi.
Do đó, để tăng cường lượng hộ đăng ký thuê nhà ở cũ thì các cấp chính quyền cần có những chính sách phù hợp để duy tu bảo dưỡng, nâng cao được chất lượng của từng căn hộ từ đó đáp ứng như cầu người dân.
Hiện nay quỹ nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình chỉ có một số khu nhà ở CT1A - Khu 7,2 ha Vĩnh Phúc mới được xây dựng, tất cả các tòa đều cao 6 tầng Tổng số căn hộ là 275 căn và hiện nay đã có 250 hộ vào ở Các tòa nhà này được quản lý trực tiếp bởi các hộ dân sau khi các hộ thỏa thuận với Sở Xây dựng Hà Nội.
Bảng 4.2 Quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình
TT Tòa nhà Tòa Số tầng Căn hộ
Nguồn: CTy TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (2017)
Hiện nay các tòa nhà này được quản lý trực tiếp bởi các hộ dân từ ngày 1 tháng 8 năm 2017 sau khi các hộ thỏa thuận với Sở Xây dựng Hà Nội Tuy nhiên, diện nhà ở cũ này đang dần dần xuống cấp Vì thế mà các ban ngành cũng như các tổ chức có liên quan cần có những chính sách phù hợp để duy tu, bảo trì hệ thống nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của các hộ dân.
4.1.2 Xây dựng kế hoạch thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
4.1.2.1 Kế hoạch quản lý thuê - cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Thực hiện theo quy định tại điều 14 Nghị định 34/2013/NĐ-CP; Các đối tượng đang sử dụng nhà ở và nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí để ở sau ngày 27/11/1992, được giải quyết cho thuê nhà ở theo quy định tại khoản
1, Điều 22 Nghị định 34/2013/NĐ-CP; Các đối tượng đang sử dụng nhà ở do các cơ quan tự quản bàn giao cho cơ quan quản lý nhà ở thuộc UBND thành phố Hà Nội quản lý theo quy định tại Điều 12 Quyết định số 35/2014QĐ-UBND ngày 15/8/214 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị định 43//2013/NĐ-CP, Thông tư 14/2013/TT-BXD về việc bán nhà ở cũ, tiếp nhận nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội Trong đó, nội dung kế hoạch quản lý thuê- cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm những nội dung sau:
Bước 1: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đầu vào tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình:
- Các yêu cầu, đề nghị được giải quyết trong công tác quản lý thuê và cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Hồ sơ được nộp tại Bộ phân tiếp nhận hồ sơ của Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình.
- Xí nghiệp thụ lý hồ sơ, kiểm tra hiện trạng, lập biên bản xác minh, thực hiện đo vẽ thực tế, hướng dẫn hộ bổ sung hoàn thiện giấy tờ.
- Thiết lập hồ sơ và hợp đồng thuê nhà đối với những trường hợp đủ điều kiện trình Công ty xem xét giải quyết và tiếp nhận kết quả cuối cùng, thông báo trả kết quả cho Bên thuê nhà theo quy định.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết tiếp tại Công ty:
- Thực hiện thụ lý, kiểm tra hồ sơ và hợp đồng thuê nhà do Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình trực thuộc thiết lập và trình.
- Ký hợp đồng thuê nhà đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Công ty,trường hợp không thuộc thẩm quyền Công ty báo cáo Sở Xây dựng xem xét giải quyết theo phân cấp.
- Sao lưu hồ sơ ký hợp đồng thuê nhà, báo cáo Sở Xây dựng để lưu theo dõi hợp đồng thuê nhà theo quy định, và chuyển về Xí nghiệp để lưu giữ và trả kết quả.
Bước 3: Lưu giữ và trả hợp đồng thuê nhà tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình:
- Trả kết quả cho bên thuê nhà.
- Lưu giữ hồ sơ và hợp đồng thuê nhà để quản lý theo quy định.
Nhà công vụ Đối tượng thuê nhà Nhà ở cũ
Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình
THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH
4.2.1 Hệ thống văn bản, cơ chế chính sách trong quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
4.2.1.1 Hệ thống văn bản Đây là một trong những nhiệm vụ của quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ để hoạt động quản lý nhà ở cũ đạt được kết quả đã đặt ra. Đối với các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình thực hiện thống nhất với các văn bản Luật, dưới luật về quản lý nhà ở cũ.
Hiện nay tại quận Ba Đình đang thực hiện theo văn bản có tính pháp lý cao nhất trong lĩnh vực quản lý nhà ở cũ là Luật Đất đai năm 2013; Luật Nhà ở năm 2014; Bộ luật Dân sự năm 2015.
Quyết định 97/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quy định cụ thể một số nội dụng về quản lý, sử dụng, ký hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung và quận Ba Đình nói riêng.
Quy định rõ các nguyên tắc quản lý, sử dụng, vận hành nhà ở cũ trong đó liên quan đến các nội dung công tác quản lý nhà ở cũ như: thuê nhà ở cũ, hồ sơ và trình tự, thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở cũ Ngoài ra còn quy định về việc bảo trì, cải tạo, xây dựng hoặc thu hồi nhà ở cũ.
Thông qua việc ban hành các quyết định, nghị quyết về quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận cho thấy được sự quan tâm của UBND Thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội về vấn đề quản lý nhà ở cũ từ đó giúp cho việc quản lý, vận hành quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước mang tính hiệu quả, khả thi của chính sách Bên cạnh đó các vấn đề đặt ra các mục tiêu cụ thể thực hiện quản lý vận hành quỹ nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước và đề xuất các giải pháp rõ ràng giúp việc quản lý vận hành, cho thuê quỹ nhà cũ, bán nhà và bảo vệ quỹ nhà trống thuộc quyền sở hữu nhà nước được minh bạch, thực hiện dễ dàng và đưa lại hiệu quả cao.
Quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là một lĩnh vực phức tạp Các chính sách ban hành đã góp phần định hướng cho công tác quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước Đồng thời, góp phần phân công rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cũng như sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành các cấp trong thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà ở cũ Tuy nhiên những chính sách quản lý này vẫn còn mang nhiều hạn chế.
Như vậy, các chính sách quản lý nhà nước về nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình đã đề ra được các mục tiêu, kế hoạch về quản lý nhà ở cũ và thể hiện được sự phân công nhiệm vụ của từng cấp, từng cơ quan, bộ phận thực hiện Tuy nhiên trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ chưa gắn liền với điều kiện cơ sở vật chất và nguồn lực con người để thực thi, trong thực tế lực lượng cán bộ mỏng và thiếu máy móc, thiết bị, hệ thống thông tin phục vụ cho công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra công tác quản lý nhà ở cũ chưa được chặt chẽ, xử lý sai phạm còn chưa nghiêm khắc chiệt để Đồng thời, sự chồng chéo trong chính sách và công tác tổ chức thực hiện dẫn đến việc quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước còn chưa thực sự hoàn thiện.
Bảng 4.20 Tổng hợp các chính sách về quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình
Số ký hiệu VB Ngày ban hành Trích yếu
38/2012/QĐ-UBND 14/12/2012 Ban hành đơn giá thuê nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước do Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội được giao quản lý cho các tổ chức, cá nhân thuê làm cơ sở kinh doanh dịch vụ trên địa bàn Thành phố Hà Nội
97/2014/QĐ-UBND 29/12/2014 Ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng, ký hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội
35/2014/QĐ-UBND 15/8/2014 Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ
17/2018/ QĐ- UBND 6/8/2018 Ban hành quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Nguồn: CTy TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (2017)
4.2.1.2 Cơ chế, chính sách trong quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Chính sách là công cụ và là định hướng trong việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm quản lý vận hành, cho thuê nhà chuyên dùng và quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước Vì vậy, chính sách là một trong những yếu tố quan trong ảnh hưởng đến việc quản lý vận hành quỹ nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Chính sách quy định nhiều lĩnh vực khác nhau liên quan đến quản lý nhà ở thuộc SHNN, mỗi chính sách sẽ ảnh hưởng đến quá trình quản lý trên các khía cạnh khác nhau Cơ chế chính sách quản lý nhà ở cũ thuộc SHNN hiện nay mặc dù đã có sự cải tiến đáng kế so với những năm trước, tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm chưa thực sự phù hợp với thực tế Hiện tại các quy trình, quy phạm quản lý dù đã có tiến bộ nhưng còn bất hợp lý, chồng chéo, phức tạp vừa không đủ đế đảm bảo kiếm soát các hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng nhà ở thuộc SHNN.
Bảng 4.21 Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý về các chính sách quản lý và phát triển nhà ở
Tính chung Quận Ba Đình Xí nghiệp QL&
PT nhà Ba Đình Chỉ tiêu đánh giá
SL CC SL CC SL CC
CS có tính ổn định
CS có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng
Cs đã bao quát được hết việc quản lý
CS đã tạo điều kiện để nuôi dưỡng nguồn thu
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2018)
Số liệu điều tra cho thấy, đa số ý kiến của cán bộ quản lý của Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình đánh giá chính sách của nhà nước là phù hợp đã tạo điều kiện để các ban ngành có thể quản lý được hệ thống kỹ thuật, cơ sở vật chất của nhà ở cũng như để nuôi dưỡng nguồn thu từ thuê nhà nhằm đóng góp vào NSNN, tuy nhiên vẫn còn một phần lớn các ý kiến đánh giá các chính sách của nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ở thuộc SHNN hiện nay vẫn chưa kịp thời, chưa có tính ổn định và chưa cụ thể rõ ràng Cụ thể: có 71,11% ý kiến đánh giá chính sách của nhà nước phù hợp, 60% ý kiến đánh giá chính sách quản lý chưa có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng, 51,11% ý kiến đánh giá chính sách chưa kịp thời và 53,33% ý kiến đánh giá chính sách chưa bao quát hết các hoạt động vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
4.2.2 Trình độ của cán bộ quản lý
Trình độ của cán bộ là yếu tố hết sức quan trọng đến việc quản nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thể hiện qua bảng 4.22.
Kết quả bảng 4.22 ta thấy tổng số cán bộ làm công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được điều tra là 20 cán bộ Trong đó không đúng ngành quản lý đất đai là 60,00% Trong đó, tại phường Giảng Võ và phường Thành Công, tỷ lệ không đúng chuyên ngành quản lý đất đai là 66,67%, phường Thành Công là 33,33% Tại Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, tỷ lệ không đúng chuyên ngành là 63,64% và đối với Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình là 50%.
Kết luận
Thứ nhất, luận văn đã hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước Bằng Nghị định cụ thể thì công tác quản lý nhà ở trên địa bàn cần phải được thực hiện đảm bảo theo nguyên tắc mà Chính phủ ban hành Nội dung của công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước gồm các quy chế, quy định; hệ thống tổ chức, công tác tham mưu, phê duyệt; công tác hướng dẫn; công tác thanh tra, kiểm tra, xứ lý sai phạm Các yếu tố ảnh hưởng là nhận thức và hiểu biết của người dân về nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; năng lực, trình độ của cán bộ làm công tác quản lý về nhà ở và sự kết hợp giữa cơ quan chuyên môn và chính quyền.
Thứ hai, Luận văn đã chỉ ra thực trạng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình, thực trạng công tác thuê, bán nhà ở cũ Năm 2015 trên địa bàn có 2.648 số hộ ký hợp đồng Trong đó có 1.347 nhà cũ và 1.301 nhà công vụ Về kế hoạch thu tiền thì hiện nay trên địa bàn số hộ thuê nhà thực hiện theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP, có trên 50% số hộ ký hợp đồng 05 năm và thời gian thanh toán tiền, là 2 năm/lần Về kế hoạch bán nhà, ta thấy được quy trình thực hiện hồ sơ phải qua nhiều khâu, mỗi khâu lại có nhiều cơ quan tham gia vào cùng giải quyết Đặc biệt, với vai trò là cơ quan chủ trì thực hiện quy trình quản lý cho thuê, bán nhà Sở xây dựng Hà Nội đã không sát sao trong việc giám sát quá trình thực hiện dẫn việc các Sở, ban, ngành phối hợp còn lỏng lèo đãn tới việc hồ sơ của người dân bị kéo dài thời gian giải quyết Mặt khác luận văn cũng chỉ ra thực trạng hiện nay về chính sách vẫn chưa phù hợp đối với một bộ phận người dân.
Thứ ba, một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước bao gồm: (1) Hệ thống văn bản, cơ chế chính sách trong quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Trình độ của cán bộ quản lý; (3) Nhận thức của các hộ sở hữu; (4) Cơ sở vật chất, trang thiết bị.
Thứ tư, luận văn đã đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác thuê, bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước: (1) Đẩy mạnh công tác xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2)Tăng cường huy động nguồn lực trong tổ chức thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (3) Tăng cường phối hợp giữa các bên trong thực hiện công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (4)Tăng cường thanh tra, kiểm tra,giám sát; (5)Tăng cường tuyên truyền về cơ chế chính sách quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Kiến nghị
5.2.1 Kiến nghị đối với Bộ Xây dựng
1 Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức triển khai thực hiện các quy định của Nghị định này.
2 Bộ Xây dựng chỉ đạo cơ quan quản lý nhà trực thuộc Bộ thực hiện quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở công vụ của Chính phủ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương; chỉ đạo các cơ sở giáo dục quản lý chặt chẽ nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục đang quản lý.
4 Bộ Xây dựng phải giúp chính phủ giám sát việc thực hiện các quyền của đại diện chủ sở hữu của các Bộ, ngành Trung ương đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý.
5 Bộ Xây dựng đôn đốc, theo dõi, kiểm tra, thanh tra tình hình quản lý cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi cả nước Xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm về quản lý sử dụng, cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
5.2.2 Kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội
1 UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo cơ quan chức năng của địa phương thực hiện việc quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan; chỉ đạo các cơ quan có liên quan của địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc tiếp nhận quỹ nhà ở tự quản và thực hiện quản lý việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này.
2 UBND thành phố Hà Nội ban hành hoặc quyết định giá thuê nhà ở công vụ, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, giá thuê nhà ở sinh viên, nhà ở cũ thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương.
4 UBND thành phố Hà Nội phải chỉ đạo Sở Xây dựng xây, Sở Tài chính xây dựng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để ban hành áp dụng cho cả nhà ở của các cơ quan trung ương và nhà ở của địa phương được xây dựng trên địa bàn.
5 Công bố công khai trên cổng thông tin điện tử (Website) của Ủy ban nhân dân Thành phố và Sở Xây dựng, Sở Tài chính danh mục nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuộc diện được bán trên địa bàn.
6 Xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng, cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
7 Ban hành quyết định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý trên địa bàn quản lý và tổ chức cưỡng chế thu hồi (bao gồm cả nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang do các cơ quan trung ương quản lý) trong trường hợp người thuê, thuê mua không trả lại nhà ở sau khi đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.
