Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI ên uy Ch đề c th ự tậ p nh Ki tế HÀ NỘI, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: đề th ự c tậ p Ki nh tế TS NGUYỄN QUANG HỌC Ch uy ên HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế địa phương để thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Lê Thị Thùy Linh i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn.TS Nguyễn Quang Học trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun Mơi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân gia đình đồng nghiệp khích lệ, tạo điều kiện tốt cho trình thực đề tài Một lần tơi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Lê Thị Thùy Linh ii MỤC LỤC Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Thị trường đất đai giới 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 1.1.2.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam .6 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 10 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 12 1.2.1 Khái quát chung giá đất 12 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 13 1.2.2.1 Địa tơ hình thành giá đất 13 1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 15 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 15 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.3.1 Yếu tố thông thường .17 1.2.3.2 Yếu tố khu vực 20 1.2.3.3 Yếu tố cá biệt 21 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 22 1.2.4.1 Nguyên tắc thay 22 1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 23 1.2.4.3 Nguyên tắc biến động 23 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 24 2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24 1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ 26 1.2.5.3 Phương pháp thu nhập 26 1.2.5.4 Phương pháp thặng dư 27 1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 28 1.3 Công tác định giá đất giới việt nam 28 1.3.1 Công tác định giá đất giới 28 1.3.1.1 Định giá đất Trung Quốc 28 1.3.1.2 Định giá đất Úc 29 1.3.1.3 Định giá đất Thụy Điển 29 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 30 Chương : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 iii tậ p Ki nh tế 2.1 Nội dung nghiên cứu 33 2.2 Phương pháp nghiên cứu .33 2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33 2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 2.2.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 34 2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 34 Chương : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.1.1 Vị trí địa lý 35 3.1.1.2 Địa hình 35 3.1.1.3 Khí hậu 35 3.1.1.4 Thuỷ văn .36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 36 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 3.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 37 3.1.3 Tình hình sử dụng đất 38 3.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 40 3.3 Tìm hiểu biến động giá đất theo quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 42 3.3.1 Phân loại đường phố phân loại vị trí 42 3.3.2 Giá đất quy định 42 3.4 Biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 53 3.4.1 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm I .60 3.4.2 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm II 61 3.4.3 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm III 62 3.4.4 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm IV 64 4.5 So sánh giá đất quy định Nhà nước với giá đất thị trường 65 3.6 So sánh giá đất trung bình vị trí 70 3.7 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Ch uy ên đề th ự c PHỤ LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT : Bất động sản - ĐGĐ : Định giá đất - CNTB : Chủ nghĩa tư - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - KT- XH : Kinh tế xã hội - QSDĐ : Quyền sử dụng đất - SDĐ : Sử dụng đất - UBND : Ủy ban nhân dân - VT1, VT2, VT3, VT4 : Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế - BĐS v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 40 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 43 Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2010 đến năm 2012 44 Bảng 3.4: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2013 2014 46 Bảng 3.5 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 49 Bảng 3.6 Giá đất thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2012 55 Bảng 3.7: Giá đất thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2013-2014 57 Bảng 3.8 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 59 Bảng 3.9: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định 66 Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Bảng 3.10: Chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố 70 vi DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH Hình 1.1 Quan hệ cung cầu đất đai 15 Hình 1.2 Quan hệ cung cầu đất đai ngắn hạn 17 Hình 3.1 Cơ cấu nhóm đất địa bàn quận Hai Bà Trưng 39 Hình 3.2 Giá đất trung bình theo quy định Chính Phủ từ năm 2010-2014 49 Hình 3.3 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 51 Hình 3.4 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 52 Hình 3.5 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 54 Hình 3.6 Sự biến động giá đất quy định nhóm giai đoạn 2010-2014 55 Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm I .64 Hình 3.8 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm II 65 Hình 3.9 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm III 63 Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Hình 3.10 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm IV 64 vii Bảng 3.9: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định Đường Phố Vị Tr í (1) Năm 2014 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) 297.79 323.23 342.64 342.68 345.42 - - - - - 93.277 118.54 - 140.52 77.556 97.171 - - 305.12 309.67 328.22 331.96 151.30 117.16 331.96 - - - - - 93.227 - 127.32 - 76.387 85.190 - 85.550 302.40 292.24 328.68 337.26 145.01 112.50 349.80 - - - - - - 98.204 - 118.04 67.230 88.840 93.456 98.010 273.48 292.15 298.94 308.73 127.74 106.23 327.74 56.40 25.68 20.58 16.08 56.40 25.68 20.58 17.52 60.00 27.00 21.00 18.00 51.60 67.20 30.24 23.52 20.16 61.20 27.54 21.42 18.36 64.80 29.16 22.68 19.44 56.40 68.40 30.78 23.94 20.52 62.40 28.08 21.84 18.72 66.00 29.70 23.10 19.80 57.60 68.40 30.78 23.94 20.52 62.40 28.08 21.84 18.72 66.00 29.70 23.10 19.80 57.60 68.40 30.78 23.94 20.52 62.40 28.08 21.84 18.72 66.00 29.70 23.10 19.80 57.60 th ự c tậ p Ki nh tế Năm 2013 đề Mai Hắc Đế Năm 2012 ên Trần Nhân Tông Năm 2011 uy Bà Triệu (Nguyễn Du Thái Phiên) Giá QĐ qua năm (1000 đ/m²) Năm 2010 Ch Phố Huế (Nguyễn Du Nguyễn Cơng Trứ) Giá TT trung bình qua năm (1000 đ/m²) 66 Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] Nă Nă Nă Nă Năm m m m m 201 201 201 201 201 (13) (14) (15) (16) (17) 5,28 4,81 5,01 5,01 5,05 - - - - - 4,53 5,04 - 5,87 6,32 4,45 4,82 - - 5,71 5,41 5,06 5,26 5,32 5,32 - - - - - 4,53 - 5,83 - 6,64 4,36 4,64 - 4,57 6,01 5,04 4,51 4.98 5.11 5,30 - - - - - - 4,33 - 5,11 5,53 3,74 4,57 4.72 4,95 5,37 5,30 5,18 5.19 5.36 5,69 - - - 91.157 101.45 - 112.93 125.18 63.690 - - - 99.278 243.55 295.53 321.98 338.68 355.96 - - - - - 88.178 - 113.34 - 131.20 - - - - - Bùi Thị Xuân 26.22 20.76 17.76 57.60 26.22 20.76 17.76 26.22 20.76 17.76 57.60 26.22 20.76 17.76 (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) 269.184 - - 317.328 348.480 38.400 42.000 43.200 52.800 108.979 - 116.328 118.192 140.170 20.640 21.840 22.200 67.665 68.387 79.003 84.294 95.533 16.680 17.760 44.469 50.563 53.433 57.006 74.956 14.580 15.606 181.152 221.280 265.188 266.172 294.708 44.400 48.000 99.489 112.660 122.691 145.858 152.478 22.560 62.400 64.125 65.318 70.372 78.537 45.158 - 57.723 61.625 66.178 165.600 173.376 191.136 204.864 228.624 - - - - - 63.744 - 77.470 84.294 43.255 61.875 - 81.105 - - - - - 4,59 4,93 - 5,44 6,03 3,86 - - - 5,59 4,72 5,24 5,59 5,88 6,18 - - - - - 4,44 - 5,46 - 6,32 - - - - - 52.800 (13) 7,01 (14) - (15) - (16) 6,01 (17) 6,60 24.420 24.420 5,28 - 5,24 4,84 5,74 18.120 20.070 20.070 4,06 3,85 4,36 4,20 4,76 16.620 16.620 3,05 3,24 3,52 3,43 4,51 49.200 49.200 49.200 4,08 4,61 5,39 5,41 5,99 23.520 23.640 23.640 23.640 4,41 4,79 5,19 6,17 6,45 18.480 19.200 19.440 19.440 19.440 3.38 3,47 3,36 3,62 4,04 15.360 16.080 16.260 16.260 16.260 2,94 - 3,55 3,79 4,07 48.000 51.600 52.800 52.800 52.800 3,45 3,36 3,62 3,88 4,33 23.520 24.240 24.420 24.420 24.420 - - - - - 103.561 19.200 19.860 20.070 20.070 20.070 3,32 - 3,86 4,20 5,16 94.900 16.080 16.500 16.620 16.620 16.620 2,69 3,75 - 4,88 5,71 67 15.180 nh tậ p c th ự ên Thi Sách 26.22 20.76 17.76 57.60 26.22 20.76 17.76 (3) uy Lê Đại Hành 25.68 20.58 17.52 56.40 25.68 20.58 17.52 (2) Ch (1) Trần Khát Chân (Phố Huế - Lò Đúc) 24.24 19.86 16.50 51.60 24.24 19.86 16.50 tế - Ki - đề Lò Đúc Bạch Mai 160.968 171.504 174.168 190.080 193.032 45.600 49.200 50.400 43.200 43.200 3,53 3,49 3,46 4,4 - - - - - 22.800 23.640 24.000 22.200 22.200 - - - - - 46.723 - 67.406 72.619 75.016 18.840 19.440 19.680 18.120 18.120 2,48 - 3,43 4,01 4,14 36.842 44.715 48.576 53.726 65.274 15.480 16.260 16.380 15.180 15.180 2,38 2,75 2,97 3,54 4,30 150.084 158.712 163.200 164.424 179.928 37.200 39.600 40.800 40.800 40.800 4,03 4,01 4,00 4,03 4,41 81.060 85.784 87.533 89.038 101.728 20.280 21.000 21.507 21.507 21.507 3,99 4,08 4,07 4,14 4,73 42.405 54.357 64.118 68.486 76.348 16.500 17.040 17.471 17.471 17.471 2,57 3,19 3,67 3,92 4,37 32.544 41.770 50.751 52.847 60.931 14.400 14.760 14.971 14.971 14.971 2,26 2,83 3,39 3,53 4,07 Bảng 7: Giá đất đường phố nhóm III (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) 108.19 112.89 122.40 134.70 153.00 59.211 61.437 68.983 75.675 86.314 40.320 41.220 46.020 50.551 52.108 29.520 30.110 33.894 33.894 36.792 79.488 80.808 82.800 88.920 91.416 - - - - - 41.494 42.763 46.848 49.922 49.922 28.274 29.106 32.159 34.904 42.108 27.60 15.96 13.44 12.00 28.80 16.56 13.74 12.24 28.80 16.56 13.74 12.24 30.00 17.16 14.16 12.60 30.00 17.16 14.16 12.60 31.20 17.76 14.64 13.02 30.00 17.16 14.16 12.60 31.20 17.76 14.64 13.20 30.00 17.16 14.16 12.60 31.20 17.76 14.64 13.20 Ch uy ên đề th ự c Đại La 68 nh tế (3) Ki Lạc Trung (2 ) tậ p (1) (13 ) 3,9 3,7 3,0 2,4 2,7 (14 ) 3,9 3,7 3,0 2,4 2,6 (15 ) 4,0 4,0 3,2 2,6 2,6 (16 ) 4,4 4,4 3,5 2,6 2,8 (17 ) 5,1 5,0 3,6 2,9 2,9 - - - - - 3,0 2,3 3,0 2,3 3,4 2,7 3,4 3,1 3,2 2,4 4,47 142.89 150.07 2 57.960 60.060 67.488 74.414 80.452 40.258 41.488 47.140 51.972 66.465 29.258 30.240 34.633 38.544 43.164 121.27 2 98.344 130.32 100.99 130.32 102.21 137.26 103.35 86.508 86.842 93.555 94.215 137.26 111.13 102.79 60.444 61.920 62.283 62.352 67.968 80.304 86.040 95.232 104.53 120.15 44.085 46.332 51.916 57.189 85.378 32.972 34.506 38.445 39.270 42.405 25.944 26.733 29.664 32.544 33.552 (4) (5) (6) 28.80 16.56 13.74 12.24 33.60 18.84 15.48 13.80 33.60 18.84 15.48 13.80 30.00 17.16 14.16 12.60 36.00 19.80 16.20 14.22 36.00 19.80 16.20 14.22 31.20 17.76 14.64 13.02 37.20 20.28 16.50 14.40 37.20 20.28 16.50 14.40 tế 125.73 31.20 17.76 14.64 13.20 37.20 20.28 16.50 14.40 37.20 20.28 16.50 14.40 31.20 17.76 14.64 13.20 37.20 20.28 16.50 14.40 37.20 20.28 16.50 14.40 3,8 3,5 2,9 2,4 3,6 5,2 5,5 4,3 2,3 2,3 2,1 1,8 3,8 3,5 2,9 2,4 3,6 5,1 5,3 4,3 2,3 2,3 2,1 1,8 4,0 3,8 3,2 2,6 3,5 5,0 5,6 4,3 2,5 2,5 2,3 2,0 4,5 4,1 3,5 2,9 3,6 5,0 5,7 4,3 2,8 2,8 2,3 2,2 4,8 4,5 4,5 3,2 3,6 5,4 6,2 4,7 3,2 4,2 2,5 2,3 93.408 (8) đề Bạch (7) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 102.780 118.272 121.728 125.184 16.800 18.000 19.200 19.200 19.200 5,56 5,71 6,34 6,16 6,52 ên (3) uy (2) Ch (1) th ự c tậ p Minh Khai (chợ MơKim Ngưu) 115.20 nh Nguyễ n Cao 110.59 Ki Kim Ngưu 69 69.287 80.847 93.636 93.880 102.571 11.340 11.700 12.240 12.240 12.240 6,11 6,91 7,65 7,67 8,38 41.721 52.012 64.416 64.521 78.883 9.840 10.080 10.560 10.560 10.560 4,24 5,16 6,10 6,11 7,47 32.323 40.050 47.298 53.403 55.692 8.736 9.000 123.120 126.996 137.280 138.960 145.668 21.600 22.800 24.400 24.000 24.000 5,70 5,57 5,63 5,79 6,07 80.640 87.278 97.776 42.525 53.776 66.781 - 80.355 11.280 11.640 12.120 12.120 12.120 3,77 4,62 5,51 29.682 43.612 57.548 58.531 67.485 10.200 10.560 10.920 10.920 10.920 2,91 4,13 5,27 5,36 6,18 57.600 60.840 73.032 74.052 94.164 18.000 19.200 20.400 20.400 22.800 3,20 3,17 3,58 3,63 4,13 Lãng - - - - - Yên 21.470 35.692 48.266 54.163 66.348 10.080 10.560 10.920 10.920 11.640 2,13 3,38 4,42 4,96 5,70 18.450 22.744 27.355 28.634 41.395 9.000 9.360 9.360 11.700 12.240 12.840 12.840 13.920 9.840 Ki nh tế 9.360 tậ p c th ự đề Khoái 9.369 3,70 4,45 7,19 5,70 5,95 109.296 102.240 13.440 13.920 14.400 14.400 14.400 6,00 6,27 6,79 7,59 7,10 ên n uy Nguyễ Ch Đằng 70 9.840 - - - - - 6,63 - 10.560 2,05 2,43 2,91 2,78 3,92 3.6 So sánh giá đất trung bình vị trí Để tìm hiểu phù hợp giá quy định Nhà nước giá thị trường địa bàn nghiên cứu qua năm, lập bảng 3.10 mức độ chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố từ năm 2010 đến năm 2014 Bảng 3.10: Chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố Năm Giá quy định (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Năm 2010 1.93 2.36 2.63 1.22 1.36 1.11 Năm 2011 1.97 2.44 2.83 1.24 1.43 1.16 Năm 2012 1.99 2.46 2.86 1.24 1.43 1.16 Năm 2013 1.99 2.46 2.68 1.24 1.34 1.09 Năm 2014 1.99 2.46 2.52 1.24 1.26 1.02 Năm Giá bình quân thị trường (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Năm 2010 1.52 2.84 4.16 1.87 2.75 1.47 Năm 2011 1.40 2.76 3.71 1.97 2.66 1.35 Năm 2012 1.46 2.55 3.96 1.75 2.54 1.45 Năm 2013 1.45 2.50 3.54 1.72 2.44 1.42 Năm 2014 1.47 2.34 3.25 1.60 2.22 1.39 Qua bảng 3.10, giúp tìm hiểu sâu mức độ phù hợp giá quy định giá thị trường đường phố thuộc phạm vi nghiên cứu Cụ thể, với giá quy định trung bình vị trí ln có mức chênh lệch tế Mức chênh lệch có biên độ dao động từ 1.02 lần (VT3/VT4 năm 2014) đến nh 2,86 lần (VT1/VT4 năm 2012) Mức chênh lệch có biên độ lớn Ki năm 2012 cho thấy việc xác định giá quy định chưa phù hợp vị trí tậ p Cịn thị trường giao dịch thực tế, đường phố khác thường có c mức chênh lệch giá vị trí khơng giống Các đất vị trí th ự ln có giá cao nhiều so với vị trí cịn lại Theo đó, giá thị trường trung Ch uy ên đề bình vị trí vị trí có chênh lệch lớn, từ 3.25 lần (năm 2014) đến 70 4.16 lần (năm 2010) Mức chênh lệch tăng dần vị trí với vị trí 3, vị trí đạt cao đến 4.16 lần (VT1/VT4 năm 2009) Cùng với khả sinh lợi giảm dần, mức chênh lệch giá thị trường trung bình vị trí cịn lại đạt biên độ thấp 0,35 lần (VT3/VT4 từ năm 2011) Đây nói dấu hiệu tích cực cho thấy việc Nhà nước cố gắng thu hẹp khoảng cách giá quy định giá thịt trường Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trị định giá đất, đất gần khu trung tâm, khu bn bán giá cao Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Bên cạnh ta nhận thấy quy luật giá đất thị trường địa bàn quận tăng qua năm giá quy định Nhà nước thấp tăng chậm so với giá thị trường Giá thị trường tăng từ 15% đến 25% giá quy định tăng khoảng 1,2% đến 10%, chí khơng tăng năm 2012, 2013, 2014 Xu giá đất địa bàn quận khơng có dấu hiệu chững lại, thời kỳ thị trường BĐS Hà Nội đóng băng từ cuối 2012 đến 2013 giá đất tăng tất vị trí, tạo chênh lệch lớn giá thị trường giá quy định (năm 2014, 2013 khung giá đất Nhà nước quy định gần giữ nguyên so với năm 2012) Trong năm 2010, giá đất địa bàn quận nhiều bị ảnh hưởng thông tin “Quy hoạch thủ đơ” phía Tây sau thơng tin xác vào khoảng q năm 2011 giá đất địa bàn quận tăng trở lại, giá tăng khoảng từ 20% tế - 25% có nơi, thời điểm giá tăng 30% so với 2010 nh 3.7 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường Ki địa bàn quận Hai Bà Trưng tậ p - Xây dựng khung giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá loại đất Chính th ự c phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường Ch uy ên đề địa phương 71 Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực Cụ thể địa bàn nghiên cứu, UBND thành phố xem xét điều chỉnh giá đất đô thị khu vực cho phù hợp hơn, vị trí vị trí nhằm đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị yếu tố khác, UBND cấp tỉnh phải thực điều chỉnh giá đất kịp thời, sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá đất từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất Để tổ chức định giá đất hoạt động hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn tế định giá đất cho đội ngũ thực công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nh kiến thức lý luận thực tiễn cho sinh viên, học viên ngành học có liên quan đến Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki công tác định giá đất 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu biến động giá đất đô thị địa bàn quận Hai Bà Trưng cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến tế yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích nh để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tậ p Kiến nghị Ki tầng, sau hình thể, diện tích, th ự c Từ kết luận đề tài tơi có kiến nghị sau: - Để hạn chế biến động phức tạp giá đất, đặc biệt Ch uy ên đề sốt đất nóng bỏng tương lai cần phải có sách xây dựng, thành lập 73 khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước Điều đáp ứng nguyện vọng đáng người dân đa phần nay, mà bình quân thu nhập chưa thể tương xứng với giá đất thực tế xu hướng ngày tăng giá đất - Kiến nghị UBND thành phố Hà Nội tiếp tục xem xét thường xuyên, định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách chi tiết cho đường phố đoạn đường phố - UBND quận Hai Bà Trưng sớm hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Công khai quy hoạch sử dụng đất, đô thị trụ sở UBND quận, phường phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân biết Tránh tình Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế trạng đầu đất đai 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội 2013, Luật đất đai 2013; Quốc hội 2003, Luật đất đai 2003; Quốc hộ 1993, Luật đất đai 1993; Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ (2014) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất UBND quận Hai Bà Trưng (2010) Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng quận Hai Bà Trưng năm 2010 UBND quận Hai Bà Trưng (2010,2011,2012,2013,2014) Báo cáo công tác quản lý đất đai địa bàn quận năm từ 2010 – 2014 UBND quận Hai Bà Trưng (2010,2011,2012,2013,2014) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2010 – 2014 quận Hai Bà Trưng 10 UBND thành phố Hà Nội (2009) Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 11 UBND thành phố Hà Nội (2010) Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội tế năm 2011 nh 12 UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND Ki ngày 30/12/2011 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội tậ p năm 2012 c 13 UBND thành phố Hà Nội (2012) Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND th ự ngày 28/12/2012 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Ch uy ên đề năm 2013 75 14 UBND thành phố Hà Nội (2013) Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 17 Hoàng Văn Cường (2006) “Thị trường bất động sản: diễn biến giải pháp” 19 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 21 Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Fulbright 76 ên uy Ch đề c th ự tậ p nh Ki tế PHỤ LỤC Mã phiếu Thành phố: Hà Nội Quận: Hai Bà Trưng HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI o0o PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (Phục vụ đề tài nghiên cứu) Tên chủ sử dụng:……………………………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………………………………… Thông tin đất m2 Diện tích thửa đất: …… :……… m2; - Đất ở - Đất khác (ghi cụ thể loại đất):……………………………, …… m2 Kích thước đất: - Kích thước mặt tiền:……………….m - Chiều dài:………………………… m - Hình thể đất: □ Hình vng □ Hình thang xi □ Hình thang ngược □ Hình bình hành □ Hình chữ L □ Hình đa giác □ Hình khác Vị trí: □ □2 □3 □4 Ki Tên đường phố: nh tế □ Hình chữ nhật tậ p - Chiều rộng ngõ:……………….m Ch uy đề ên Nguồn gốc thửa đất: th ự c - Khoảng cách tới đường phố chính:……………………….m □ Được giao □ Chuyển nhượng □ Cho tặng, thừa kế Mục đích sử dụng: Đất thị Mục đích sử dụng theo quy hoạch (nếu có):……………………………… Tình trạng pháp lý (GCNQSDĐ): □ Đã có □ Chưa có □ Có thời hạn □ Khơng Thời hạn sdđ: □ Lâu dài 10 Hiện trạng tranh chấp: □ Có 11 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: Điện □ Tốt □ Trung bình □ Kém Nước □ Tốt □ Trung bình □ Kém Hiện trạng đường □ Tốt □ Trung bình □ Kém Thơng tin liên lạc □ Tốt □ Trung bình □ Kém Anh ninh □ Tốt □ Trung bình □ Kém Mơi trường □ Tốt □ Trung bình □ Kém 12 Giá chuyển nhượng: triệu đồng/m2 Năm chuyển nhượng: Hà Nội, Ngày tháng năm Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Ch uy ên đề th ự c tậ p Ki nh tế Người sử dụng đất