(Luận văn) đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố tuyên quang giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - ĐINH THỊ NHÂM Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013 n KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa Mơi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Thái Nguyên – 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - ĐINH THỊ NHÂM Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013 n KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Mơi trường Khoa : Quản lý Tài ngun Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2014 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành chương trình đào tạo nhà trường, thực phương châm: “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học lớp, học sách nhằm giúp cho sinh viên ngày nâng cao trình độ chun mơn Xuất phát từ nguyện vọng thân đồng ý Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài ngun, trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên em phân công thực tập Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Tun Quang, tỉnh Tuyên Quang Có kết em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới thầy PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp em, ln n nghiệp giáo dục đào tạo, dạy dỗ chúng em trưởng thành ngày hôm Em xin gửi lời cảm ơn tới chú, cô, anh chị công tác Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Tun Quang, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ nhiệt tình để em hồn thành tốt tập khóa luận tốt nghiệp Trong suốt thời gian thực tập làm khóa luận em cố gắng kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều kiến thức cịn hạn chế nên chắn khơng tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Em mong thầy giáo bạn bè đóng góp để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm2014 Sinh viên Đinh Thị Nhâm DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân NĐ Nghị định QĐ Quyết định NQ Nghị THPT Trung học phổ thông ĐL Đường loại CP Chính phủ VT Vị trí BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường 10 VD Ví dụ 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 NXB Nhà xuất 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài 16 TT Thơng tư 17 TTLT Thồn tư liên tịch 18 CQSDĐ Chuyển Quyền sử dụng đất 19 HTX Hợp tác xã 20 Giá TT Giá thị trường n MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1.Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở pháp lý 2.1.2 Cơ sở khoa học định giá đất 2.2 Khái quát vấn đề liên quan đến giá đất 10 2.2.1 Các khái niệm liên quan 10 n 2.2.2 Phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 2.2.3 Nguyên tắc định giá đất 12 2.2.4 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai 13 2.2.5 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 14 2.2.6 Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 14 2.3 Công tác định giá nghiên cứu giá đất giới Việt Nam 18 2.3.1 Công tác định giá nghiên cứu giá đất giới 18 2.3.2 Công tác định giá nghiên cứu giá đất Việt Nam 20 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1 Tình hình thành phố Tuyên Quang 29 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.3 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Tuyên Quang 33 4.2 Hiện trạng sử dụng đất giá đất theo quy định Nhà nước thành phố Tuyên Quang 36 4.2.1 Hiện trạng đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36 4.2.3 Giá đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37 4.3 Biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013 39 4.3.1 Biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang n theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39 4.3.2 Chênh lệch giá đất đô thị giá thực tế giá theo định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 53 4.4 Đánh giá q trình biến động giá đất thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) giải pháp quản lí 60 4.4.1 Đánh giá trình biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 60 4.4.2 Giải pháp giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản 63 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 5.1 Kết luận 66 5.2 Kiến nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 37 Bảng 4.2 Khung giá đất thị (nghìn đồng/m2) 37 Bảng 4.3 Giá đất đô thị địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo định số 25/2012/QĐ Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 39 Bảng 4.4 Giá đất thị trường nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 42 Bảng 4.5 Giá đất thị trường nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 47 Bảng 4.6 Giá đất thị trường nhóm đường phố xa trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 50 Bảng 4.7 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố trung tâm với giá n quy định UBND tỉnh Tuyên Quang 54 Bảng 4.8 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố cận trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang 56 Bảng 4.9 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang 58 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 2.2 Sự thay đổi cầu Hình 2.3 Sự thay đổi cung Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 thành phố Tuyên Quang 31 Hình 4.2 Biến động giá đất thực tế tuyến đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 43 Hình 4.3 Biến động giá theo thực tế tuyến đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 – 2013……………………………………………………….48 Hình 4.4 Biến động giá theo thực tế tuyến đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 52 Hình 4.5 So sánh giá thực tế giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang n năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 55 Hình 4.6 So sánh giá thực tế giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 57 Hình 4.7 So sánh giá thực tế giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 59 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Đặt vấn đề Đất đai nguồn phát sinh cải vầt chất “Đất cha, lao động mẹ, cải con” Đất tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia trình sản xuất tư liệu sản xuất Loại tư liệu đặc biệt khơng bị hao mịn Nếu biết sử dụng, khơng khơng mà cịn tốt lên Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu sinh vật khác nhau.Cải tạo mơi trường đất người ta cải tạo mơi trường nước, khí hậu sinh vật Đất đai cốt lõi, tảng kinh tế, trị, xã hội với vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất n Như vậy, đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở sản xuất kinh doanh, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Với nguồn lợi to lớn vấn đề đất đai ngày nóng bỏng đất có giá Giá đất có ý nghĩa quan trọng kinh tế quốc dân giải vấn đề đất đai: Giá đất thước đo kinh tế đất phản ánh khả sinh lợi đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất phát triển xã hội giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng định quan trọng việc quản lý đất thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Đại hội X Đảng xác định cần thiết tạo tính đồng yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực” Tuyên Quang thành phố trẻ thành lập vào năm 2008, với 13 xã, phường; vấn đề giá đất vấn đề phức tạp n Giá đất có biến động đáng kể đặc biệt khu vực nội thị thành phố với q trình quản lý giá gặp nhiều khó khăn cần có biện pháp quản lý để giải vấn đề cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội phát triển thị trường bất động sản lành mạnh giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa Xuất phát từ ý nghĩa to lớn đồng ý Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013” 1.2 Mục tiêu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm nguyên nhân gây biến động đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất 57 Hình 4.6 So sánh giá thực tế giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm Đơn vị: triệu đồng Giá quy định QĐ 25/2013/QĐ-UBND Giá HT năm 2013 18 16 14 12 10 VT1VT2VT3VT4VT1VT2VT3VT4VT1VT2VT3VT4VT1VT2VT3VT4VT1VT2VT3VT4 Đường Tân Trào Đường Trần Hưng Đạo Đường Lê Duẩn n Đường Nguyễn Văn Cừ Đường Bình Thuận -VT2: Giá thực tế 5,4 triệu đồng/m2, chênh lệch 180% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT3: Giá thực tế 4,4 triệu đồng/m2, chênh lệch 202% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT4: Giá thực tế là1,983triệu đồng/m2, chênh lệch 99,1% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND Đường loại III: Đường Nguyễn Văn Cừ, Đường Bình Thuận -VT1: Giá thực tế 7,25 triệu đồng/m2, chênh lệch 181,2% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT2: Giá thực tế 4,25 triệu đồng/m2, chênh lệch 212,5% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT3: Giá thực tế 3,5 triệu đồng/m2, chênh lệch 242,8% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND 58 -VT4: Giá thực tế là1,4triệu đồng/m2, chênh lệch 175% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND Kết luận: Nhóm cận trung tâm kết hợp đồng kết hợp đồng hai mục đích sản xuất kinh doanh đất ở, chất lượng sống quan tâm hàng đầu Mặc dù, nhóm lợi nhuận từ đất thấp so với đất thuộc nhóm đường trung tâm, nhiên có chênh lệch cao giá đất thực tế giá đất quy định UBND 4.3.2.3 Nhóm đường, phố xa trung tâm Bảng 4.9 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang STT Tên đường VT1 Đường dẫn VT2 cầu Tân VT3 Hà VT4 VT1 Đường Lê VT2 Lợi VT3 VT4 VT1 Đường VT2 Bình Ca VT3 VT4 VT1 Đường VT2 Kim Quan VT3 VT4 n Giá HT năm 2013 (nghìn đồng/m2) Giá quy định QĐ 25/2013/QĐ-UBND Chếnh lệch % Giá(nghìn đồng/m ) 4=2:3x100 2.000 4.000 200,0 3.500 1.400 250,0 2.600 1.000 260,0 1.035 700 147,8 2.000 3.500 175,0 2.000 1.400 142,8 1.800 1.000 180,0 1.500 700 214,2 2.700 2.000 135,0 2.000 1.400 142,8 1.800 1.000 180,0 1.200 700 171,4 2.980 2.000 149,0 2.000 1.400 142,8 1.900 1.000 190,0 1.000 700 142,8 (Nguồn Tổng hợp phiếu điều tra) 59 Hình 4.7 So sánh giá thực tế giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố xa trung tâm Đơn vị: triệu đồng Giá HT năm 2013 Giá quy định QĐ 25/2013/QĐ-UBND 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 Đường Lê Lợi n Đường dẫn cầu Tân Hà Đường Bình Ca Đường Kim Quan Nhận xét: Từ kết Bảng 4.9 cho thấy chênh lệch giá thực tuyến đường xa trung tâm với giá quy định lớn Cụ thể chênh lệch giá trung bình thực tế theo vị trí tuyến đường với giá quy định: -VT1: Giá thực tế 3.295triệu đồng/m2, chênh lệch 164,7% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT2: Giá thực tế 2.375triệu đồng/m2, chênh lệch 169,6% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT3: Giá thực tế 2.025triệu đồng/m2, chênh lệch 202,5% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND -VT4: Giá thực tế 1.183triệu đồng/m2, chênh lệch 169% so với giá quy định QĐ 25/2012/QĐ-UBND 60 Kết luận: Nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất người mua quan tâm đến diện tích hình thể đất Chủ yếu tuyến đường mở nâng cấp, sửa sang, ảnh hưởng tới giá định; xu hướng người dân muốn mua đất để tích, mặt khác giá khu vực khơng q cao so với nhóm trung tâm cận trung tâm…điều khiến cho giá đất thực tế nhóm xa trung tâm cao so với giá quy định UBND tỉnh 4.4 Đánh giá q trình biến động giá đất thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) giải pháp quản lí 4.4.1 Đánh giá q trình biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 4.4.1.1 Tình hình biến động Qua nghiên cứu cho thấy, giá chuyển nhượng nhóm 1có mức cao n so với nhóm khác vị trí đất nhóm 2,3 khơng thuận lợi nhóm 1, nhiên số vụ chuyển nhượng lại khơng nhiều nhóm 2,3do chủ sở hữu sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, chủ sử dụng đất trực tiếp kinh doanh cho thuê mặt với giá cao để thu lợi nhuận Nhóm 2,3 có điều kiện sở hạ tầng khả sinh lợi khá, chuyển nhượng nhà đất nhóm diễn sơi động phù hợp với khả tài nhiều người Sự biến động giá tập trung VT1 15 tuyến đường điều tra địa bàn nội thị thành phố Tuyên Quang, vị trí thuận lợi liền kề với tuyến đường, yếu tố vị trí nâng cao giá đất tuyến đường Giá năm 2011 2012, khơng có biến động đáng kể, nhìn chung giá đất năm 2012 có nhỉnh so với năm 2011nhưng không biến độ đáng kể Tuy nhiên sang đến năm 2013, giá đất có tăng vọt hẳn vị trí trọng điểm nằm tuyến đường 61 trung tâm thành phố Ví dụ như: Đường Tân Trào có giá cao VT1 so với tuyến đường khác 30 triệu đồng/m2, Đường Quang Trung có giá VT1 28 triệu đồng/m2, Đường 17/8 có giá 21 triệu đồng/m2, tuyến đường trung tâm huyết mạch thành phố Tuyên Quang, tuyến đường qua công trình trọng điểm thành phố như: Trường THPT Tân Trào, Sở Y Tế, Trung Tâm Hội Nghị tỉnh…điều khiến cho giá đất tuyến đường cao hẳn so với tuyến đường thuộc nhóm khác Giá đất có xu hướng tăng dần từ 2011 đến 2013, cho thấy nhu cầu đất đô thị người dân ngày tăng Tuy nhiên giá đất thực tế giá đất quy định UBND tỉnh có chênh lệch lớn Nhìn chung giá đất UBND tỉnh quy định chưa sát với giá thực biến động qua năm, chênh lệch lên tới 258% Qua điều tra, đội ngũ cán quản lý thành phố Tuyên Quang cho biết, qua thực tế trực n tiếp làm công tác quản lý đất đai cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường điều khó Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Hiện tại, chia theo tuyến phố chưa có bảng giá cụ thể Nếu xây dựng bảng giá có lợi cho dân dễ đồng thuận, cịn có lợi cho Nhà nước điều khó Hiện Tuyên Qung, nguồn thu từ phí sử dụng đất nhiều nguồn thu từ thuế đất Việc xây dựng bảng giá, khung giá, khơng có sở liệu tốt để đối chứng việc xây dựng bảng giá hình thức, khó quản lý 4.4.1.2 Ngun nhân biến động - Do đất đai có tính giới hạn diện tích, mặt khác dân số lại ngày tăng Nhu cầu đất người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng - Tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ khiến giá đất thay đổi theo nhu cầu nhà đất người dân đô thị tăng nhanh Thu hút 62 nhiều người dân tới khu đô thị Tuyên Quang thành phố mới, Nhà nước công nhận đô thị loại năm 2009 cách thời điểm nghiên cứu năm, nguyên nhân khiến giá đất biến động - Đô thị phát triển, điều kiện kinh tế nâng cao, thu nhập người dân ngày cao, dẫn tới mức sống thị hiếu người dân thay đổi Việc chọn lựa mua mảnh đất đẹp, nhà đẹp cân nhắc Đó nguyên nhân để người bán nâng giá trị mảnh đất muốn bán lên - Lạm phát tăng cao khiến cho đồng tiền giá Giá đất đai tăng lên theo giá mặt hàng khác - Yếu tố vị trí, hình thể diện tích nguyên nhân dẫn tới chênh lệch giá tuyến đường địa bàn thành phố Tuyên Quang - Đầu nhà đất nguyên nhân dẫn tới biến động giá lên xuống thất thường n - Tại địa bàn thành phố Tuyên Quang chưa có quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường; số lượng tổ chức tư vấn giá đất cịn ít, lực định giá cịn hạn chế… Điều dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu chưa sát với giá thị trường - Trên thực tế, bảng giá đất xây dựng hàng năm địa phương không sát với giá đất thị trường Theo tôi, nguyên nhân phần lý giải cho việc xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh Tuyên Quang có theo giá đất thị trường nhiên phải theo khuôn khung giá đất Chính phủ quy định Theo Nghị định 123 sửa đổi bổ sung ban hành năm 2007 đô thị loại thành phố Tuyên Quang, giá đất tối đa 19,5 triệu đồng/m2 Trong điều kiện đặc biệt, giá đất 63 tăng không 20% Nghĩa là, đẩy lên kịch trần, giá đất thành phố Tuyên Quang không 23,4 triệu/m2 4.4.1.3 Ảnh hưởng giá đất thị tới quản lý tài thành phố Tuyên Quang Qua nghiên cứu cho thấy, cơng tác quản lý tài đất đai Tuyên Quang chưa hợp lý giá đất mà UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Do đó, điều chỉnh giá đất kịp thời phù hợp có tác động tích cực việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài đất đai.Tình hình quản lý tài đất đai thành phố Tun Quang cịn thấp chưa triệt để Việc quy định giá không sát với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thu cho Ngân sách, hiệu sử dụng đất chưa cao công tác bồi thường giải phóng mặt cịn gặp nhiều khó khăn Sự chênh lệch giá UBND tỉnh quy định với giá n đất thị trường điều kiện làm nảy sinh hành vi chuyển nhượng mua bán, đầu đất đai kiếm lời, tham nhũng… Quản lý tài đất đai địa bàn thành phố chưa thực đảm bảo công xã hội sử dụng đất, mặt khác hạn chế quản lý tài đất đai dẫn đến tác động trái chiều: cơng người dân với quyền, người dân với người dân, người đầu đất với quyền khơng thực vai trị phân phối cơng lợi ích từ đất đai cho xã hội Đây nguyên nhân dẫn đến vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai xảy địa bàn thành phố 4.4.2 Giải pháp giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Thực tế giá đất UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành thấp so với giá thị trường, đặc biệt giá đất thị trường gia tăng nhanh chênh lệch lớn Trong kinh tế thị trường, giá đất 64 yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa theo kịp với biến động giá đất thị trường Để đảm bảo giá BĐS phản ánh giá trị cần trả lại chức định giá đất cho thị trường Trước mắt giá đất cần thể thước đo giá trị tài sản thể công cụ phân phối nguồn lực tài quan quản lí với người sử dụng đất Trên sở nghiên cứu đó, tơi đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo việc xác định giá đất sát với giá thị trường : - Một phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí; Quy định rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; Định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí n - Hai cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí hơn, tiếp cận việc định giá đất chi tiết đến - Ba hình thành thúc đẩy hoạt động tổ chức môi giới bất động sản định giá đât, tổ chức tư vấn giá… - Bốn nâng cao trình độ chun mơn cán cụ thể: Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống Tổ chức trang thông tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai BĐS Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất số nước phát triển Đầu tư 65 nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá xây dựng số thị trường BĐS - Năm công tác định giá đất, UBND thành phố Tuyên Quang cần phải triệt để việc ứng dụng công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật Trên số đề xuất nhằm góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường n 66 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận a Giá đất thực tế thị trường Qua nghiên cứu, điều tra giá đất thị trường giai đoạn 2011 – 2013 khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang cho thấy, chênh lệch giá trung bình 15 tuyến đường điều tra vị trí sau: - Tại vị trí 1, năm 2013 so với năm 2011 174,9%; so với năm 2012 175,2% - Tại vị trí 2, năm 2013 so với năm 2011 148,4%; so với năm 2012 144,9% - Tại vị trí 3, năm 2013 so với năm 2011 157,7%; so với năm 2012 160,3% n - Tại vị trí 4, năm 2013 so với năm 2011 165,9%; so với năm 2012 177,9% Hệ số chênh lệch giá đất thị trường khu vực: - Khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm 1,73 lần - Nhóm đường, phố xa trung tâm 1,76 lần - Khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm 4,12 lần b Giá đất thị trường so với giá quy định năm 2013 Qua nghiên cứu cho thấy, giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành chưa sát thấp so với giá đất thị trường Mức chênh lệch giá trung bình thị trường giá quy định theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND tỉnh Tuyên Quang nhóm đường phố sau: - Nhóm đường, phố trung tâm 2,19 lần - Nhóm đường, phố cận trung tâm 2,12 lần 67 5.2 Kiến nghị Để định giá ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường, tơi có số kiến nghị sau: - Thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí hơn, tiếp cận việc định giá đất chi tiết đến - Phải trả chức định giá cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất - Cần nghiên cứu thêm nguyên nhân chủ yếu dẫn đến biến động giá, dựa vào để định giá đất sát với giá thị trường n 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất Bất Động Sản khác, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội n Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cảu Chính phủ ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung loại giá đất Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2011 10 Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2012 11 Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2013 69 12 Thông tư số 145/2007/TT-BTC Bộ Tài ngày 06 tháng 12 năm 2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 13 Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01 tháng 02 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất n 70 Phiếu số: PHIẾU ĐIỀU TRA ( Rất mong ông, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau ) n I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:……………… Địa chỉ:…………………………… Nghề nghiệp: Cán bộ, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán II THƠNG TIN CỦA NGƯỜI DÂN 1.Diện tích đất…………… m2 Hình thể……………… số thửa……………….Tờ đồ số………… Kích thước : Dài…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh ( Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin ) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… 3.Đánh giá yếu tố liên quan đến đất ( Tốt, TB, Kém ) - Gần công trình cơng cộng điển hình……………………………… - Gần dịch vụ dân sinh………………………………………………… + Điện…………………… + Môi trường sống……………… + Nước…………………… + An ninh trật tự………………… Điện thoại……………… 4.Các bất động sản khác gắn liền với đất Năm xây dựng: Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ơng/ Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? 71 Đồng ý Khơng đồng ý Lý do:………………………………………………………………… Ơng/ Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai( giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường :………………………… đồng/m2… Giá ông/ bà mong muốn chuyển nhượng là: ………………… đồng/ m2 Điểm thuận lợi đất là:…………………………………… Nếu mua bất động sản ơng/ bà quan tâm là:……………………… Ơng/ bà thấy nhu cầu sử dụng đất nào? Cung tăng cao Cầu tăng cao n Người điều tra Đinh Thị Nhâm Tuyên Quang, ngày…tháng…năm Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên)