(Luận văn) đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố lạng sơn giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - LỤC THỊ HUYỀN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013” n KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Thái Nguyên, năm 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - LỤC THỊ HUYỀN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC n Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khố học : Chính quy : Địa mơi trường : Quản lý tài nguyên : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duy Hải Khoa Môi trường - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN n Được đồng ý tạo điều kiện Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài ngun, tơi tiến hành khóa luận tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013” Để hoàn thành khóa luận này, tơi xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tơi suốt q trình viết khóa luận tốt nghiệp Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa q Thầy, Cơ Khoa Quản lí tài ngun - Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập, hành trang quý báu để tự tin bước vào sống Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình thực tập phịng Tài Ngun Đất Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến bà nhân dân khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu địa phương Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực khóa luận Cuối cùng, xin chúc thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc thành công nghiệp trồng người Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2014 Sinh viên Lục Thị Huyền DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1 Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2012 phân theo xã, phường 39 Bảng 4.2 Tình hình dân số phân theo nhóm ngành 40 Bảng 4.3 Thực trạng sử dụng đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46 Bảng 4.4 Khung giá đất đô thị 46 Bảng 4.5 Giá đất đô thị địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 48 Bảng 4.6 Giá đất theo vị trí đường, phố trung tâm 50 Bảng 4.7 Giá đất theo vị trí đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 4.8 Giá đất theo vị trí đường, phố xa trung tâm 53 Bảng 4.9 Biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 n DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Đồ thị 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Đồ thị 4.1 Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố 57 Hình 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 59 Hình 4.3 Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 60 Hình 4.4 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 61 Hình 4.5 Yếu tố pháp lý 62 n MỤC LỤC n Trang Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.2.3 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất nước ta 2.1.1 Cơ sở pháp lý giá đất định giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học giá đất định giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 2.2 Mối quan hệ giá đất với quản lý tài đất đai 17 2.3 Mối quan hệ giá đất với thị trường bất động sản 17 2.4 Tình hình giá đất cơng tác định giá đất nước ta 18 2.4.1 Tình hình giá đất cơng tác định giá đất nước 18 2.4.2 Tình hình giá đất công tác định giá đất tỉnh Lạng Sơn 20 2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 20 2.5.1 Yếu tố vị trí 20 2.5.2 Yếu tố hình thể lơ đất 20 2.5.3 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 21 2.5.4 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 21 2.6 Những nghiên cứu giá đất giới Việt Nam 21 2.6.1 Những nghiên cứu giá đất giới 21 2.6.2 Những nghiên cứu giá đất Việt Nam 23 2.2.3.1 Giai đoạn 1: trước năm 1993 24 2.2.3.2 Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002 25 2.2.3.3 Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến 27 n Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 31 3.3 Nội dung nghiên cứu 31 3.3.1 Sơ lược tình hình vùng nghiên cứu 31 3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 3.3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 31 3.3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai 31 3.3.2 Sơ lược thực trạng biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn theo khung giá tỉnh Lạng Sơn quy định 31 3.3.2.1.Giá đất theo tuyến đường 31 3.3.2.2.Giá đất theo vị trí 31 3.3.3 Thực trạng biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn theo số liệu vấn 31 3.3.3.1 Giá đất theo tuyến đường 31 3.3.4 Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục 31 3.3.4.1 Khó khăn, tồn 31 3.3.4.2 Giải pháp khắc phục 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 32 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 32 3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32 3.4.3 Phương pháp kế thừa 32 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 32 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 33 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33 4.1.1.1 Vị trí địa lí 33 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 33 n 4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thủy văn 33 4.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 35 4.1.2.1 Tài nguyên đất 35 4.1.2.2 Tài nguyên nước 35 4.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản 36 4.1.2.4 Tài nguyên nhân văn 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 36 4.1.3.1 Thuận lợi 36 4.1.3.2 Khó khăn 37 4.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 37 4.2.1.1 ngành nông nghiệp 38 4.2.1.2 Ngành công nghiệp 38 4.2.1.3 ngành thương mại, dịch vụ du lịch 38 4.2.1.4 Dân số 39 4.2.1.5 Lao động việc làm 40 4.2.2 Thực trạng sở hạ tầng 40 * Giao thông 40 4.3 Thực trạng sử dụng đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46 4.4 Giá đất quy định phạm vi nước giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn 46 4.4.1 Giá đất quy định phạm vi nước 46 4.4.2 Giá đất quy định khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 47 4.4.2.1 Căn xác định giá đất địa bàn 47 4.4.2.2 Giá đất quy định khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 48 4.4.2.3 Giá vị trí đất phường 49 4.5 Thực trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2013 49 4.5.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 49 4.5.2 Thực trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2013 50 4.5.2.1 Nhóm đường phố trung tâm 50 4.5.2.2 Nhóm đường, phố cận trung tâm 52 n 4.5.2.3 Nhóm đường, phố xa trung tâm 53 4.6 Biến động yếu tố ảnh hưởng giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 4.6.1 Biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 4.6.2 Đánh giá trình biến động 55 4.6.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 56 4.6.2.1 Yếu tố vị trí 56 4.6.2.2 Yếu tố hình thể lô đất 58 4.7 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 59 4.7.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất 60 4.7.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 61 4.7.4 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 62 4.8 Đề xuất số giải pháp giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản 63 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 5.1 Kết luận 65 5.2 Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 Phần MỞ ĐẦU n 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nguồn phát sinh cải vật chất “Đất cha, lao động mẹ, cải con” Đất tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia trình sản xuất tư liệu sản xuất Loại tư liệu đặc biệt khơng bị hao mịn Nếu biết sử dụng, khơng khơng mà cịn tốt lên Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu sinh vật khác nhau.Cải tạo mơi trường đất người ta cải tạo mơi trường nước, khí hậu sinh vật Đất đai cốt lõi, tảng kinh tế, trị, xã hội với vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở sản xuất kinh doanh, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Với nguồn lợi to lớn vấn đề đất đai ngày nóng bỏng đất có giá Giá đất có ý nghĩa quan trọng kinh tế quốc dân giải vấn đề đất đai: Giá đất thước đo kinh tế đất phản ánh khả sinh lợi đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất phát triển xã hội giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng định quan trọng việc quản lý đất thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Đại hội X Đảng xác định cần thiết tạo tính đồng yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị 55 4.6 Biến động yếu tố ảnh hưởng giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 4.6.1 Biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 Bảng 4.9 Biến động giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 Giá So với năm 2012 trạng năm Giá STT Tên đường 2013 (triệu Tăng (+) đồng/m ) Giảm (-) So với năm 2011 Giá (triệu Tăng (+) đồng/m2) Giảm (-) (triệu đồng/m2) Trần Đăng Ninh 25.000.000 18.000.000 +5.000.000 15.000.000 +10.000.000 Tam Thanh 20.000.000 17.500.000 +2.500.000 15.000.000 +5.000.000 Bà Triệu 32.000.000 21.000.000 +11.000.000 18.540.000 +13.460.000 Tam Thanh 18.867.000 16.320.000 +2.547.000 15.460.000 +3.407.000 Nhị Thanh 14.000.000 8.760.000 7.000.000 +6.420 Lê Hồng Phong 11.000.000 10.546.000 +454.000 9.700.000 1.300.000 Đường Hùng Vương 6.400.000 5.100.000 +1.300.000 4.540.000 +1.860.000 Ngơ Thì Sỹ 3.000.000 1.98 0.000 +1.020.000 1.500.000 +1.500.000 Lê Lợi 4.540.000 4.200.000 +340.000 3.820.000 720.000 10 Trần Quốc Toản 1.600.000 900.000 +700.000 700.000 +900.000 +5.420.000 n 4.6.2 Đánh giá trình biến động Qua tổng hợp báo cáo triển khai công tác thống kê, điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, phường, thị trấn địa bàn huyện thành phố Lạng Sơn thời gian từ ngày 10 tháng năm 2011 đến ngày 10 tháng năm 2013: Nhìn chung thị trường bất động sản địa bàn tỉnh Lạng Sơn không sôi động, khơng có sốt giá đột biến, giao dịch mua bán diễn nhỏ lẻ Một số khu vực có mức giá tăng Nhà nước đầu tư xây dựng khu đô thị mới, làm đường giao thơng, khu trung tâm thương mại nhìn chung giá đất khơng có biến động lớn Do từ năm 2011 đến nay, thực sách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội; sách thắt chặt 56 n tín dụng thị trường bất động sản, địa bàn tỉnh Lạng Sơn thị trường có phần trầm lắng, giá đất khơng có biến động, số khu vực có mức giá tăng, không đáng kể Giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Lạng Sơn xây dựng cách hợp lý, mức giá ban hành tương đối sát phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện bình thường thị trường địa phương nằm khung giá quy định Chính phủ tỉnh miền núi Quy định bảng giá đất đảm bảo điều tiết lợi ích hài hịa thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất với Nhà nước thực quyền nghĩa vụ mình, đặc biệt nghĩa vụ tài 4.6.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 Quá trình điều tra vấn trực tiếp cho thấy người dân định giá đất trình chuyển nhượng dựa nhiều yếu tố Trong yếu tố phân tích chi tiết theo tuyến đường, phố điển sau: 4.6.2.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm), vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác thành phố, cuối vị trí đường phố Nhìn chung nước ta nước tiến trình hội nhập phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lơ mặt tiền để kết hợp mục đích sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, cơng viên ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng 57 Trên đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt Vì tuyến đường có chất lượng tốt, đầu tư nhiều hạ tầng lại nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2, VT3 Các đất VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí n Giá đất (triệu đồng/m2) 35000 30000 giá đất 25000 20000 I1 I2 I3 15000 10000 5000 VT1 VT2 Vt3 VT4 đường phố Đồ thị 4.1 Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố (đường Trần Đăng Ninh đoạn 2(I1), đường Nguyễn Du,đoạn 3(I2), đường Trần Quang Khải đoạn 1(I3)) 58 n 4.6.2.2 Yếu tố hình thể lơ đất Hình thể lơ đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu đất, thể chiều rộng, chiều sâu đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác nhau.Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng thường có lợi Cùng diện tích chiều rộng chiều sâu hai đất khác mức giá đưa khác Có thể tùy mục đích sử dụng mà cần mặt với hình thể khác Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L v.v chắn bán với giá thấp dù có vị trí đẹp Với mục đích mua đất xây nhà thường mảnh đất tầm 70 120 m2 dễ bán phù hợp với túi tiền người dân Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu 4.6.2.3.Khả đầu tư sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm: + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thơng, hệ thống dịch vụ, cấp nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc v.v + Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, quan hành chính… Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng; đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng lắp đặt với qui mơ gì? Hệ thống thông tin liên lạc nào? Hay đất có gần trường học cho khơng? Có gần chợ hay quan hành khơng? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực Nhận xét: Từ kết điều tra yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tơi nhận thấy tất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ khác Tâm lý người dân theo hướng điều kiện cho có lợi cho mục đích sử dụng nên yếu tố vị trí 59 n đất để tạo điều kiện sinh lợi tốt lựa chọn ưu tiên hàng đầu Các yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội xem trọng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng nhiều đến giá đất Còn yếu tố lại an ninh xã hội mơi trường khơng có ảnh hưởng lớn đến giá đất Ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi Điều kiện sở hạ tầng thành phố Lạng Sơn phát triển gọi đồng bộ, điều kiện kinh tế xã hội phường trình độ dân trí phường, xã khác Vì ảnh hưởng yếu tố đến giá đất phường, xã khác Phường Hoàng Văn Thụ nơi có kinh tế xã hội phát triển chủ yếu kinh doanh dịch vụ yếu tố điều kiện sinh lợi ảnh hưởng tới giá đất nơi cao nhất.giữa người mua người bán quan tâm đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất giá đất sau quy hoạch cao trước quy hoạch nhiều 4.7 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 Số liệu điều tra sau tổng hợp xử lý phần mềm Primer 5.0 thể mối quan hệ tiêu cần theo dõi đối chiếu rõ Các tiêu có mối quan hệ với nhau, định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần sát chồng ghép lên Hình 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 60 Qua hình ta thấy yếu tố có mối quan hệ tác động đến giá đất chia làm nhóm: - Nhóm 1: Nhóm thơng tin chung bao gồm: tuổi, nghề nghiệp, trình độ thu nhập - Nhóm 2: Nhóm thơng tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đường phố gần nhất, gần cơng trình cơng cộng bất động sản gắn liền - Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất yếu tố pháp lý đất 4.7.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất n Hình 4.3 Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất Qua hình ta thấy tiêu trình độ văn hóa, thu nhập giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung gần Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ với Qua điều tra thực tế nhận thấy người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp chuyên nghiệp, thu nhập chủ yếu mức trung bình cao (từ 15 triệu đồng/năm - 300 triệu đồng/năm) Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng 61 ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Qua hình cịn cho ta thấy tiêu nghề nghiệp giá đất thị trường tập trung gần Điều chứng tỏ nghề nghiệp người vấn khác cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế Tơi điều tra nhóm tiêu nghề nghiệp bao gồm cán viên chức, buôn bán, lao động tự nghề khác Thì nghề buôn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế 4.7.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất n Hình 4.4 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Qua hình ta thấy nhóm hình thể, vị trí, khoảng cách đến đường giá qui định Nhà nước tập trung gần Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế chúng tơi nhận rõ điều phân tích cụ thể phần - yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 62 4.7.4 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất n Hình 4.5 Yếu tố pháp lý Ta thấy câu hỏi: có đồng ý với giá đất hàng năm Nhà nước, có tiếp cận với văn Nhà nước giá đất tiêu giá đất qui định Nhà nước tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra khơng đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước lý đưa thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 85% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 63 n 4.8 Đề xuất số giải pháp giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Xây dựng bảng giá loại đất sát với giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi công tác đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước; quan Nhà nước có thẩm quyền nên cần nghiên cứu sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế số vấn đề sau: - Quy định chế linh hoạt xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức tính thuế chức xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt Theo đó, giá đất Nhà nước quy định áp dụng làm tính loại thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Cịn Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt áp dụng theo giá thị trường, sở đấu giá quyền sử dụng đất tính tương đương Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất hạn chế nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai; - Nên có sách khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất khu dân cư phù hợp để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất định giá đất có tranh chấp; - Luật Đất đai phải bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao xuất sản xuất Đồng thời, có sách giá tránh tình trạng thu hồi đất bồi hồn cho dân giá thấp bán lại cho dân giá cao gấp nhiều lần; - Cần xây dựng bảng giá đất, giá đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng người bị thu hồi đất Trong đó, người dân cần đền bù theo giá thị trường điều kiện bình thường Nếu làm vậy, hạn chế giải tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai; 64 n - Đối với số tỉnh, thành phố, quỹ đất nông nghiệp hạn chế hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp bồi thường tiền; - Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp giá thị trường thời điểm tranh chấp quy định giá đất Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành điều chỉnh theo tháng; xác lập sở để tính giá đất Nhà nước quy định xác định giá thị trường theo hướng giá thị trường giá Nhà nước quy định không chênh lệch 10% thành lập tổ chức định giá đất người dân có quyền thuê tổ chức làm đảm bảo tính khách quan hơn; - Cần sửa đổi cách Luật Đất đai hành, khắc phục vướng mắc lý luận thực tế vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại đất đai thực dự án đầu tư, cho có hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Với giải pháp giá đất quan chức Nhà nước phần giảm mâu thuẫn Nhà nước người bị thu hồi đất; nâng cao lợi ích cho nhà đầu tư người sử dụng đất 65 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ n 5.1 Kết luận Trong suốt trình nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, tơi có số kết luận sau: Với lợi vị trí địa lý - kinh tế - xã hội trung tâm trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật tỉnh Thành phố Lạng Sơn bước tăng mạnh diện tích đất phi nông nghiệp đất khu công nghiệp, đất phát triển sở hạ tầng v.v Đất sản xuất nông nghiệp giảm mạnh, xong cấu sử dụng đất nơng nghiệp chuyển dịch theo hướng tích cực ngày có hiệu Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án v.v - Nguồn nhân lực lĩnh vực định giá đất bất động sản thiếu gây ảnh hưởng tới trình định giá đất địa bàn thành phố - Hiện dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai địa bàn thành phố tương đối hồn chỉnh Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn thuận lợi 66 n Giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm hình thể đất, khả sinh lợi Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất Về mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn năm 2013: - Người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp chun nghiệp, thu nhập chủ yếu mức trung bình cao Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường - Nghề buôn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế - Các yếu tố liên quan đến đất có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất - Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 5.2 Kiến nghị Qua q trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: - Cần thường xuyên theo dõi biến động giá thị trường để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Khi giá tăng cao cần điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp để sát với giá thị trường - UBND Tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá đất bị đẩy lên cao - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - UBND Tỉnh cần tăng thêm nguồn lực cho quan quản lý đất đai để quan làm việc tốt Để thực yêu cầu đặt 67 n giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ - Giá quy định UBND tỉnh Lạng Sơn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - UBND thành phố tổ chức đào tạo cán có kiến thức chun mơn cơng tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất UBND thành phố phối hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất - Cần nghiên cứu việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO n Bộ Tài (2003), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Nguyễn Ngọc Đoan (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp Vũ Thị Tùng Hoa (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn CS (2008), Định giá đất, Nhà xuất Nông nghiệp Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường 10 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, Nhà xuất Nông Nghiệp 11 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 69 12 Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 13 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 14 Lê Doãn Tá (2007), Triết học Mác - Lê nin, Nhà xuất Chính trị quốc gia 15 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kan giai đoạn 2010-2011, Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang 16 báo cáo kết điều tra,khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng bảng giá đất năm 2013 địa bàn thành phố Lạng Sơn 17.UBND tỉnh Lạng Sơn(2012).Quyết định số 782/2009/QĐ- UBND ngày 23 tháng 12 năm 2009 ban hành khung giá đất năm 2013 18 Công văn số 1163/VP-KTN ngày 05/7/2012 Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013 n