(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THANH KIÊN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN- TỈNH NINH BÌNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đõ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình Thầy, Cơ giáo Khoa Quản lý Đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thiện luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài Kế hoạch, phịng, ban, ngành liên quan huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng .vi Danh mục hình vii Danh mục chữ viết tắt .viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn .2 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài .2 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Một số vấn đề lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai thị trường đất đai 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Định giá đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13 2.2 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản số nước giới kinh nghiệm vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất .17 2.2.1 Thực pháp luật bán đấu giá đất tài sản Trung Quốc 17 2.2.2 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản Pháp 19 2.2.3 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản Nhật Bản 21 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 iii 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 29 Phần Đối tượng phương pháp nghiên cứu 35 3.1 Địa điểm nghiên cứu 35 3.2 Thời gian nghiên cứu 35 3.3 Đối tượng nghiên cứu .35 3.4 Nội dung nghiên cứu 35 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình 35 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Gia Viễn 36 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Gia Viễn .36 3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.5 Phương pháp nghiên cứu 36 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 36 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .36 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu .38 3.5.5 Phương pháp so sánh .38 Phần Kết thảo luận 40 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia viễn 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Thực trạng điều kiện kinh tế - xã hội .44 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Viễn 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn .53 iv 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 55 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Viễn 55 4.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Viễn 56 4.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực huyện Gia Viễn 56 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 59 4.4 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 61 4.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 61 4.4.2 Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 68 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 74 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 4.5 82 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 84 Phần Kết luận kiến nghị 85 5.1 Kết luận 85 5.2 Kiến nghị 87 Tài liệu tham khảo 88 Phụ lục 90 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị sản xuất cấu kinh tế huyện Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 Bảng 4.2 Hiện trạng dân số, lao động, thu nhập huyện Gia Viễn 45 giai đoạn năm 2012- 2016 45 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016 54 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 61 Bảng 4.5 Kết dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Sinh 70 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng xã Gia Thanh 71 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất xã Gia Tân 72 Bảng 4.8 Mức chênh lệch giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá Nhà nước quy định dự án nghiên cứu Bảng 4.9 73 Đánh giá cán thông báo dự án đấu giá, việc niêm yết đất, hình thức đấu giá áp dụng, phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước 75 Bảng 4.10 Giá khởi điểm bước giá 76 Bảng 4.11 Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 78 Bảng 4.12 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Bảng 4.13 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá vi 79 81 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Gia Viễn - Tỉnh Ninh Bình 40 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Ninh Bình 56 Hình 4.3 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá xã Gia Sinh 64 Hình 4.4 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đất xã Gia Sinh 65 Hình 4.5 Sơ đồ quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Thanh 66 Hình 4.6 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Thanh 66 Hình 4.7 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá Gia Sinh 67 Hình 4.8 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Tân 68 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTN&MT Bộ tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MCL Mức chênh lệch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực pháp luật TN&MT Tài nguyên Môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TTLT Thông tin liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thanh Kiên Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên 17.668,5 ha, bao gồm 21 xã, thị trấn thuộc đơn vị hành Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Dân số năm 2016 huyện 120,947 người, độ tuổi lao động 83,215 người Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 20 triệu đồng/năm đến năm 2016 thu nhập bình quân đầu người 26 triệu đồng/năm - Trong năm qua, công tác quản lý Nhà nước đất đai huyện Gia Viễn có chuyển biến tích cực vào nề nếp, trình độ chun mơn nghiệp vụ cán địa ngày nâng cao Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai triển khai đồng bộ, đạt kết khả quan, góp phần khơng nhỏ tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định trị, trật tự an toàn xã hội địa bàn huyện Gia Viễn - Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn tổ chức đấu giá thành công 38 dự án, tổng số lô bán 2067 lô với diện tích 287.445 m , 16/21 xã, thị trấn Tổng số tiền thu 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương - Kết đấu giá QSDĐ 03 dự án đạt hiệu định, số tiền thu cho ngân sách Nhà nước sau: Dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh 17.989 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 757 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm 3.506 triệu đồng 100% số người trúng đấu giá cán cho dự án thực cách cơng khai, minh bạch Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết tốt Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước phù hợp Sau đấu giá CSHT đời sống người dân nâng lên Tuy nhiên dự án gặp khơng khó khăn cơng tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu Việc xác định giá khởi điểm số dự án chưa phù hợp Việc điều tra xác định ix