Cơ sơ lý luận và thực tiễn về qlnn về đất dự án
Cơ sở thực tiễn của quản lý đất dự án
2.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1 Công tác quản lý đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình thái xã hội XHCN mang màu sắc Trung Quốc Nền kinh tế của Trung Quốc những năm gần đây có sự phát triển vượt bậc “phát triển nóng” và Trung Quốc đang trở thành một trong những cường quốc về kinh tế trên thế giới Trung Quốc có dân số đông nhất thế giứoi (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.632.796 km 2 , trong đó diện tích đất canh tác trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới) Trung Quốc bắt đầu công cuộc hiện đại hóa trong đó công nghiệp hóa là mũi nhọn từ năm 1978, đến năm 1988 tốc độ CNH của Trung Quốc có bước phát triển vượt bậc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm qua Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, cách mạng công nghiệp, sự gia tang dân số đã tạo ra sức ép lớn đối với đất đai. Trung Quốc đã giải quyết khá thành công các mối quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai tạo tiền đề cho phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực và ổn định xã hội Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật là:
Quan hệ sở hữu về đất đai: Trung Quốc thực hiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới hình thức giao quyền sử dụng đất, quyền này được xem như một loại tài sản đặc biệt Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất động sản, được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (thời gian giao từ 40- 70 năm) Tuy nhiên Trung Quốc đã quy định rất cụ thể về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất của mình ví dụ như quyền chuyển nhượng QSD đất là: người được giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đã được Cấp GCNQSD đất; đã đầu tư vào đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giao đất (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Về quy hoạch sử dụng đất: Trung Quốc rất coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, coi đây là biện pháp quan trọng trong công tác quản lý đất đai Luật pháp quy định Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính và vùng lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quy hoạch tổng thể mang tính định hướng, chiến lược, lâu dài trên cơ sở định hướng mục tiêu phát triển đô thị như: Tính chất của đô thị, mục tiêu và quy mô phát triển; Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của đô thị; Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình trên đất dùng để xây dựng đô thị; Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, cây xanh đô thị… Luật cũng quy định quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành (Lưu Quốc Thái, 2007).
- Về thống kê, phân loại đất đai: Đất đai của Trung Quốc được phân thành 3 loại chính là:
+ Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản.
+ Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
+ Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và thống kê đất đai hàng năm Việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và được cập nhật biến động thường xuyên.
- Về tài chính đất: Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho người sử dụng (giao đất có thời hạn), Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền của mình theo quy định Nhà nước coi việc giao đất thu tiền sử dụng đất là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để đầu tư phát triển (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2009).
2.2.1.2 Công tác quản lý đất đai của InĐônêxia Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được coi là sự “ hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích cộng đồng Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất được xây dựng khu tái định cư Theo chính sách của Chính phủ Inđônêxia thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3 tiêu chí cơ bản sau:
+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất trong quá trình thu hồi đất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp với cuộc sống của người dân.
+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố không thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề di dân, tái định cư cho người dân trên cơ sở đó phải đảm bảo những nguyên tắc cơ bản sau:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường, hỗ trợ để triển vọng về kinh tế, xã hội của họ được thuận lợi bằng trước khi có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường.
+ Chú ý đến tầng lớp người nghèo nhất trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai (Tạp chí Cộng sản, 2007).
2.2.2 Công tác quản lý đất đai ở Việt Nam
2.2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Luật đất đai mới năm 2013 được ban hành có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 nên việc quản lý đất đai của các địa phương trên cả nước tập trung triển khai thi hành các chính sách, pháp luật về đất đai; Các địa phương đã ban hành hơn 450 văn bản cơ bản hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Các văn bản do địa phương ban hành tập trung vào các lĩnh vực giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy định về hạn mức sử dụng đất, điện tích tối thiểu được phép tách thửa; quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trình tự thủ tục về giải quyết tranh chấp đất đai và cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Triển khai rà soát, lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất (2016 - 2020) các cấp phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương Có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai việc lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp tỉnh và cấp huyện và lập kế hoạch sử dụng đất năm 2016 cấp huyện.
Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã cơ bản được các địa phương triển khai thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, bảo đảm đúng các quy định của pháp luật về đất đai Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng đặc dụng, phòng hộ được kiểm soát chặt chẽ Theo báo cáo của 56/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đã thực hiện giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích hơn 69 nghìn ha cho hơn 3 nghìn tổ chức và gần 2,5 nghìn hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình, dự án phát triển kinh tế, xây dựng kết cấu hạ tầng và đảm bảo nhu cầu đất ở, đất sản xuất cho nhân dân Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan như trước đây; sàng lọc được các nhà đầu tư có năng lực bảo đảm đưa đất vào sử dụng, không để đất đai lãng phí bỏ hoang.
Triển khai nhiều giải pháp để hoàn thiện hồ sơ địa chính, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đến nay, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, đạt trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp, trong đó riêng trong
11 tháng đầu năm 2015 cả nước đã cấp được hơn 0,20 triệu Giấy chứng nhận Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp tục được hiện đại hóa, cả nước có đã có 107 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai nhiều địa phương đã thực hiện liên thông với hệ thống cơ quan thuế để phục vụ đa mục tiêu (trong đó có 59 đơn vị cấp huyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp), có 9.027 đơn vị cấp xã xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa.
Triển khai kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất hàng năm Tiếp tục triển khai việc rà soát, đo đạc, cắm mốc, giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận, tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh theo Nghị quyết số 30-NQ/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 112/2015/NQ-QH13 của Quốc hội về tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp, ban quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác sử dụng.
Phương pháp nghiên cứu
Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
Gia Viễn là huyện đồng chiêm trũng của tỉnh Ninh Bình, huyện có tổng diện tích tự nhiên 178,46 km 2 Huyện Gia Viễn nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Ninh Bình có tọa độ địa lý từ 20°13΄ đến 20°25΄ Vĩ độ Bắc và từ 105°47΄ đến 105°57΄ Kinh độ Đông Địa giới hành chính được xác định:
Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Gia Viễn
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường (2017)
Phía Bắc giáp huyện Lạc Thủy - tỉnh Hòa Bình và huyện Thanh Liêm - tỉnh
Phía Nam giáp huyện Hoa Lư;
Phía Đông giáp huyện Ý Yên - tỉnh Nam Định;
Phía Tây giáp huyện Nho Quan.
Huyện Gia Viễn cách thành phố Ninh Bình khoảng 20 km về phía Đông Nam Trên địa bàn huyện có tuyến giao thông quan trọng là Quốc lộ 1A dài 4,27 km từ cầu Khuất đến cầu Gián Khẩu; tuyến đường tỉnh lộ ĐT 447 nối từ Gián Khẩu qua thị trấn Me đến huyện Nho Quan và đi huyện Lạc Thủy tỉnh Hòa Bình; Các tuyến tỉnh lộ 491, 477 B, 477 C chạy qua địa bàn nhiều xã trong huyện, trên địa bàn huyện còn có hệ thống sông ngòi khá hoàn thiện như: sông Đáy, sông Hoàng Long, sông Bôi,…Nhìn chung huyên Gia Viễn có hệ thống giao thông thủy bộ thuận lợi cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
Huyện Gia Viễn thuộc vùng bán sơn địa, địa hình phân thành ba khu vực rõ rệt: vùng núi đá vôi tập trung ở phía Bắc và Đông Nam, vùng bán sơn địa ở Tây Nam và vùng đồng bằng rộng lớn nằm giữa trung tâm huyện, đồng ruộng canh tác tương đối bằng phẳng và có xu thế thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Nơi cao nhất là phía Bắc của xã Gia Hưng, nơi thấp nhất là ở vùng lòng chảo xã Gia Trung.
Có 2 khu núi đá tập trung ở phía Bắc huyện giáp tỉnh Hòa Bình và ở phía Đông Nam giáp huyện Hoa Lư Ngoài ra còn một số núi đá vôi độc lập phân bố rải rác xen kẽ với đất canh tác tập trung ở các xã: Gia Phương, Gia Lạc, Gia Minh, Gia Tiến, Gia Xuân Vùng này có nhiều tiềm năng phát triển công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, phát triển du lịch và chăn nuôi.
Bên cạnh núi đá vôi, còn có một số đồi núi đất như dải đồi áp với khu núi đá vôi ở phía Bắc và phía Nam huyện, dải đồi nằm độc lập từ Liên Sơn chạy theo hướng Đông Tây đến Gia Vân Đồi đất ở đây thường trơ trọi ít màu mỡ vùng này thích hợp với việc phát triển trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh.
* Địa hình bán sơn địa:
Nằm ở phía Nam huyện tiếp cận với khu núi Đính, cao trình thoải dần từ chân núi Đính về ven đê hữu sông Hoàng Long Vùng này có nhiều tiềm năng phát triển ngàn công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, du lịch, chăn nuôi đai gia súc (trâu, bò, dê).
* Địa hình vùng đồng bằng. Địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 1m đến 1,5m , đất đai vùng này chủ yếu là đất phù sa không được bồi hàng năm Diện tích này nằm gọn trong đê tả hữu sông Hoàng Long, đê Hữu Đáy và đê Đầm Cút Vùng này có nhiều thuận lợi để phát triển nông nghiệp trồng lúa, màu và cây công nghiệp ngắn ngày.
3.1.2 Các nguồn lực và điều kiện đất đai trên địa bàn huyện Gia Viễn a, Tài nguyên rừng
Rừng tự nhiên của Gia Viễn không nhiều, do hậu quả của việc khai thác rừng bừa bãi từ những năm trước đây Hiện nay trữ lượng gỗ rừng tự nhiên không đáng kể do mới khoanh nuôi tái sinh. b, Tài nguyên nước
Huyện Gia Viễn có hệ thống sông và kênh rạch với tổng chiều dài 68 km diện tích chiếm đất là 578 ha Ngoài ra còn hồ Đầm Cút và một số hồ nhỏ chứa nước, và cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp.
Nguồn nước mặt của Gia Viễn khá dồi dào thuận lợi cho việc cung cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp, phát triển công nghiệp và phục vụ đời sống dân sinh.
Hiện chưa có số liệu khảo sát về nước ngầm trên địa bàn huyện, nhưng hiện tại hệ thống nước ngầm đã bước đầu được khai thác, phục vụ cho sinh hoạt của nhân dân ở một số xã trên địa bàn huyện. c, Tài nguyên khoáng sản
Trên địa bàn huyện có 2 loại khoáng sản chính là đá vôi và đất sét Tập trung chủ yếu ở các xã Gia Thanh, Gia Vân, Gia Hưng, Gia Hòa, Gia Sinh với 2.618 ha có trữ lượng hàng tỷ m3, chất lượng tốt thuận lợi cho việc khai thác đá làm nguyên liệu vật liệu xây dựng. d, Tài nguyên nhân văn
Huyện Gia Viễn là địa phương có nhiều danh lam, thắng cảnh, có nguồn tài nguyên du lịch nhân văn phi vật thể với nhiều di tích lịch sử, mang nét văn hóa đặc trưng cùa vùng, miền.
Di tích lịch sử văn hóa:
Gia Viễn là vùng đất cổ giàu truyền thống lịch sử Đây là vùng đất "sinh vương, sinh thánh"; nơi đã sinh ra vua Đinh Tiên Hoàng và thánh Nguyễn Minh Không (Lý Quốc Sư) Huyện Gia Viễn có nhiều di tích lịch sử văn hóa như:
- Động Hoa Lư: thuộc xã Gia Hưng, là căn cứ ban đầu của sứ quân Đinh
- Động Địch Lộng: thuộc xã Gia Thanh là động đẹp được mệnh danh là "Nam thiên đệ tam động"
- Kẽm Trống: là danh thắng nổi tiếng từ xa xưa nằm giữa Hà Nam và Ninh Bình được tạo ra bởi sông Đáy và các dãy núi hai bên bờ.
Phương pháp nghiên cứu
* Tiếp cận hệ thống chính sách về quản lý đất dự án. Đề tài sử dụng phương pháp tiếp cận hệ thống bao gồm các chính sách của Chính phủ, chủ trương của Nhà nước về đất đai; nhân lực cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; Cách thức tiến hành các hoạt động nhằm thực thi các giải pháp Để nắm được nội dung, phương thức quản lý nhà nước về đất đai và đánh giá các yếu tố bên trong và các yếu tố bên ngoài có ảnh hưởng tới công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
* Tiếp cận có sự tham gia
Cách tiếp cận có sự tham gia được sử dụng xuyên suốt ở tất cả các lĩnh vực, các hoạt động của đề tài Từ việc điều tra, khảo sát và đánh giá công tác quản lý Nhà nước, việc làm ở địa phương đến việc thực thi các pháp quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương Trong đó, nhấn mạnh sự tham gia của các chủ thể nghiên cứu chính cán bộ quản lý, cán bộ chuyên trách, chuyên viên về đất đai, tài nguyên môi trường và chủ thể sử dụng đất đai là hộ gia đình, doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác ở địa phương Một số công cụ của tiếp cận có sự tham gia sẽ được sử dụng một cách linh hoạt để thu thập các thông tin cần thiết từ bảng hỏi đến phỏng vấn trực tiếp các chủ thể nghiên cứu nhằm thu thập những thông tin cần thiết phục vụ nghiên cứu.
3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Huyện Gia Viễn có 01 thị trấn và 20 xã được chia thành 02 khu vực chính dọc theo hai bờ sông Hoàng Long và sông Đáy Lựa chọn điểm nghiên cứu một số xã đại diện cho 02 vùng trên và có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Xã Gia Trấn là xã nằm dọc theo đường quốc lộ 1A, có vị trí thuận lợi, kinh tế công nghiệp, dịch vụ phát triển Công tác quản lý đất đai trong những năm gần đây đạt kết quả tốt.
Xã Gia Vân là xã nằm ở trung tâm huyện, có điều kiện thuận lợi về giao thông, là một trong những xã phát triển, sớm về đích nông thôn mới của huyện.
Xã Gia Lạc nằm bên hữu sông Hoàng Long là một trong những xã đồng chiêm trũng, thuộc vùng khó khăn của huyện Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương còn hạn chế.
3.2.3 Phương pháp thu thập số liệu
Những số liệu này đã được công bố trên các sách, báo, tạp chí, các văn kiện, nghị quyết, các báo cáo, Những số liệu này được thu thập bằng cách sao chép, đọc, trích dẫn như trích dẫn tài liệu tham khảo.
Thu thập số liệu công tác quản lý Nhà nước về đất đai như các văn bản của huyện ban hành để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, các số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, thu hồi đất, giao đất, đấu giá QSD đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất….tại UBND huyện Gia Viễn, các xã, thị trấn, Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn…
- Dữ liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu này chủ yếu là lấy ý kiến của cán bộ quản lý, công chức địa chính xây dựng các xã, thị trấn trên địa bàn huyện về vấn đề quản lý, sử dụng đất dự án
- Dữ liệu về năng lực thực hiện dự án của cá nhân, tổ chức
- Những khó khăn, thuận lợi trong quá trình thu hồi đất thực hiện các dự án
- Ý kiến đánh giá của người dân liên quan đến công tác quản lý đất của dự án trên địa bàn huyện
- Nguồn cung cấp dữ liệu:
+ Các phòng ban tham gia công tác quản lý đất thực hiện dự án
+ Các doanh nghiệp, tổ chức đang thực hiện dự án
- Cách thu thập dữ liệu sơ cấp:
+ Phương pháp thu thập chủ yếu là phỏng vấn theo phiếu điều tra công chức viên chức tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (3 phiếu), Phòng Tài chính - Kế hoạch (3 phiếu), Phòng Kinh tế và Hạ tầng, (3 phiếu), Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng (3 phiếu), Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (3 phiếu), Công chức Địa chính - Xây dựng một số xã, thị trấn (10 phiếu); Đại diện một số doanh nghiệp trong cụm công nghiệp (5 phiếu), Đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh tại trên địa bàn (5 phiếu); thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án, thuận lợi, khó khăn thường gặp trong công tác quản lý đất dự án.
+ Phỏng vấn trực tiếp một số người dân có đất nông nghiệp thu hồi giao cho các dự án, một số hộ dân đang sinh sống tại một số khu dân cư tập trung, một số hộ dân sinh sống xung quanh khu vực dự án để thấy hết được quá trình triển khai dự án: khó khăn, thách thức và đánh giá được những giá trị của dự án mang lại cho công đồng dân cư (30 phiếu).
Bảng 3.1 Tổng hợp các nhóm đối tượng điều tra
Nhóm đối tượng Đặc điểm chọn Số phiếu điều tra
Phòng Tài nguyên và Môi trường 3
Phòng Tài chính – Kế hoạch 3
Cán bộ quản lý Phòng Kinh tế - Hạ tầng 3
Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng 3
Chi Nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai 3
Công chức Địa chính – xây dựng một số xã, thị trấn 10
Doanh nghiệp Doanh nghiệp trong cụm công nghiệp 5
Doanh nghiệp ngoài cụm công nghiệp 5
Một số hộ bi thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án 10
Người dân Một số hộ dân đang sinh sống trực tiếp tại các dự án dân cư 10
Người dân sinh sông xung quanh Cụm công nghiệp 10
3.2.4 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu
- Số liệu điều tra được xử lý bằng phần mềm Excel để tính toán.
- Phương pháp thống kê mô tả được dùng để mô tả thực trạng tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Từ những số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân tích để thấy được ưu, nhược điểm của công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý đất dự án nói riêng trên địa bàn huyện.
- Phương pháp phân tổ thống kê:
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm Các nhóm được chia theo chi tiêu đánh giá như nhóm các dự án trong cụm công nghiệp; nhóm các dự án ngoài cụm công nghiệp (các điểm công nghiệp); Nhóm các dự án xây dựng hạ tầng công cộng; nhóm các dự án cụm dân cư tập trung tại các xã, thị trấn.
Ngoài ra còn phân tổ theo các chỉ tiêu như các dự án Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng bàn giao cho doanh nghiệp thự hiện; các dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận trực tiếp với cá hộ có đất để giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc triển khai dự án; Nhóm các dự án thực hiện có hiệu quả; các dự án thực hiện không hiệu quả; các dự án phải điều chỉnh; các dự án phải thu hồi,
- Phương pháp xếp hạng: Phương pháp này áp dụng có hiệu quả để xử lý những thông tin thu được từ những câu hỏi được soạn thảo theo thang thứ tự, thang khoảng cách Giúp người nghiên cứu xác định và xếp hạng các yếu tố và từ đó có thể rút ra những kết luận, nhận xét khách quan, khoa học.
3.2.5 Hệ thống chỉ tiêu phân tích
* Nhóm chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất danh cho các dự án:
- Cụm công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh;
- Các loại đất, mục đích sử dụng đất;
* Nhóm chỉ tiêu về thu hồi đất GPMB bàn giao đất cho các dự án:
- Diện tích đất cần thu hồi;
- Diện tích đất nông nghiệp thu hồi;
- Diện tích đất phi nông nghiệp thu hồi;
- Số hộ bị ảnh hưởng bởi dự án;
- Số hộ bị thu hồi đất;
- Số hộ phải di chuyển, tái định cư;
- Số tiền bồi thường về đất đai, tài sản, hỗ trợ khác
* Nhóm chỉ tiêu đánh giá công tác kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất dự án
- Diện tích và tỷ lệ diện tích đất sử dụng đúng mục đích, không đúng mục đích được giao.
* Nhóm chỉ tiêu đánh giá, điều chỉnh, thu hồi đất:
- Tỷ lệ diện tích bị điều chỉnh.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Thực trạng quản lý nhà nước về đất dự án ở huyện Gia Viễn
4.1.1 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Gia Viễn
4.1.1.1 Công tác quản lý đất đai của huyện Gia Viễn
Huyện Gia Viễn gồm 21 xã, thị trấn với tổng diện tích đất tự nhiên là
17.668,48 ha theo kết quả thống kê đất đai diện tích các loại đất tính đến ngày
Bảng 4.1 Hiện trạng và cơ cấu từng loại đất năm 2017 huyện Gia Viễn
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã diện tích
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 17.668,46 100
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 4.406,00 24,94
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 456,87 2,59
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 653,43 3,70
1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 658,42 3,73
1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 2.255,46 12,77
1.6 Đất rừng sản xuất RSX 218,52 1,24
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 751,37 4,25
1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 11,89 0,07
2 Đất phi nông nghiệp PNN 4.810,51 27,23
2.3 Đất khu công nghiệp SKK 162,00 0,92
2.4 Đất cụm công nghiệp SKN 96,86 0,55
2.5 Đất thương mại, dịch vụ TMD 35,45 0,20
2.6 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 57,37 0,32
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã diện tích
2.8 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp
DHT 1.898,23 10,74 tỉnh, cấp huyện, cấp xã
2.9 Đất có di tích lịch sử - văn hóa DDT 276,75 1,57
2.10 Đất danh lam thắng cảnh DDL 1,52 0,01
2.11 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 8,54 0,05
2.12 Đất ở tại nông thôn ONT 886,78 5,02
2.13 Đất ở tại đô thị ODT 46,98 0,27
2.14 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 19,09 0,11
2.15 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 0,43 0,00
2.16 Đất cơ sở tôn giáo TON 16,71 0,09
2.17 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,
2.18 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 178,93 1,01
2.19 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 9,37 0,05
2.20 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 21,76 0,12
2.21 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 580,85 3,29
2.22 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 159,88 0,90
3 Đất chưa sử dụng CSD 600,09 3,40
Nguồn: Phòng TNMT huyện Gia Viễn (2018)
Diện tích có 12.257,86 ha đất nông nghiệp chiếm 69,38% tổng diện tích tự nhiên.
Diện tích đất đang được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện là 4.810, 51 ha chiếm 27,23% tổng diện tích tự nhiên. Đất phi nông nghiệp trong thực tế có xu hướng luôn tăng và chủ yếu dùng vào mục đích đất ở, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Có 600,09 ha diện tích đất chưa sử dụng chiếm 3,4% tổng diện tích tự nhiên,
4.1.1.2 Hệ thống bộ máy cơ quan nhà nước về đất dự án huyện ở huyện Gia Viễn
Thời gian qua, công tác kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy, đội ngũ công chức, viên chức ngành Tài nguyên và Môi trường đã được Huyện ủy, HĐND, UBND huyện quan tâm chỉ đạo, tổ chức thực hiện cơ bản đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, nhất là việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ theo tiêu chuẩn chức danh và kiện toàn cán bộ lãnh đạo, quản lý phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường chính thức có 10 đồng chí gồm: 01 đồng chí Trưởng phòng; 01 đồng chí Phó trưởng phòng; 03 chuyên viên; 03 viên chức;
Trong 02 năm gần đây huyện Gia Viễn có bước phát triển mới nhiều công trình dự án lớn được triển khai, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hàng trăm ha tại các cụm công nghiệp Gia Vân, Gia Phú; mở rộng khu công nghiệp Gián Khẩu tại xã Gia Tân, các dự án đấu giá QSD đất theo cơ chế đặc thù với diện tích lớn để tạo nguồn thu thực hiện dự án xây dựng khu trung tâm hành chính huyện Gia Viễn.
Do đó, khối lượng công việc rất nhiều Phòng Tài nguyên và Môi trường được tăng cường thêm 02 đồng chí có chuyên môn về đất đai Như vậy Phòng Tài nguyên và Môi trường có 10 đồng chí.
Phòng Tài nguyên và Môi trường được bố trí 03 phòng làm việc với trang thiết bị tương đối đầy đủ đảm bảo điều kiện làm việc cho cán bộ, công chức. Đối cơ quan quản lý đất đai cấp xã hiện nay có 21 đồng chí bao gồm mỗi xã
01 đồng chí Tất cả được trang bị phòng làm việc riêng và cơ sở vật chất phục vụ cho công tác.
* Về trình độ cán bộ
Chất lượng cán bộ địa chính huyện Gia Viễn nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu về trình độ (chuyên môn, đào tạo), ở cấp huyện 10/10 cán bộ có trình độ đại học chiếm tỷ lệ 100%, trên đại học có 05/10 cán bộ, cấp xã 19/21 cán bộ có trình độ đại học chiếm tỷ lệ 90,47%, đặc biệt có 02 cán bộ địa chính cấp xã có trình độ trên đại học (cụ thể trong bảng 4.2).
Như vậy trình độ cán bộ quản lý đất đai của huyện Gia Viễn tương đối cao về cơ bản đã đáp ứng yêu cầu công tác Cụ thể theo bảng 4.2 dưới đây:
Bảng 4.2 Trình độ công chức thực hiện QLNN về đất dự án của huyện Gia Viễn
Trên đại học Đại học Cao đẳng Trung cấp Đúng Không Đúng Không Đúng Không Đúng Không chuyên đúng chuyên đúng chuyên đúng chuyên đúng ngành chuyên ngành chuyên ngành chuyên ngành chuyên ngành ngành ngành ngành
Nguồn: Phòng TNMT huyện Gia Viễn (2018)
4.1.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất dự án trên địa bàn huyện
4.1.2.1 Quy hoạch sử dụng đất dự án
Thực hiện Quyết định số 503/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh
Ninh Bình về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Gia Viễn; Quyết định số 442/QĐ-UBND ngày
14/5/2015 và Quyết định số 501/QĐ-UBND ngày 27/5/2015 của UBND tỉnh Ninh
Bình về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Gia Viễn Quy hoạch được duyệt đã đóng góp vai trò rất quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, một số chỉ tiêu, định hướng phát triển đã có sự điều chỉnh, bổ sung Mặt khác, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của địa phương được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003 nên có một số nội dung chưa phù hợp với quy định của Luật đất đai 2013.
Nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đai nói chung và đất dành cho dự án nói riêng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình, mục tiêu phát triển của các ngành, các lĩnh vực đến năm 2020; huy động cao nhất các nguồn lực, khai thác có hiệu quả tiềm năng và lợi thế của huyện, nhằm đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm và bền vững, theo đúng quy định của Luật đất đai năm 2013 Được sự chỉ đạo của UBND tỉnh Ninh Bình, UBND huyện Gia Viễn đã tiến hành xây dựng Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Gia Viễn, tỉnh
Ninh Bình và được phê duyệt tại Quyết định số 1077/QĐ-UBND ngày 24/8/2018 của UBND tỉnh Ninh Bình. a, Quy hoạch đất dự án xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp Đất dự án xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: Diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan đến năm 2020 là 29,11 ha, thực tăng 10,02 ha so với hiện trạng năm 2017 Phần diện tích không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng là 18,18 ha, diện tích tăng do chuyển từ các mục đích sử dụng đất khác sang 10,93 ha đồng thời giảm do chuyển sang các mục đích sử dụng đất khác là 0,91 ha.
Diện tích tăng do xây dựng, mở rộng các công trình Bảng 4.3
Bảng 4.3 Quy hoạch xây dựng mới dự án các công trình Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp đến năm 2020
TT Hạng mục Diện tích Địa điểm (ha)
1 Xây dựng trụ sở huyện ủy, HĐND&UBND,
6,11 TT Me, Gia hội trường trung tâm huyện Gia Viễn Vượng
2 Quy hoạch trụ sở UBND xã Gia Hưng 1,00 Gia Hưng
3 Đất hành chính khu Bái Đính 1,92 Gia Sinh
4 Quy hoạch trụ sở UBND thị trấn Gián Khẩu 0,55 Gia Trấn
5 Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giáo
0,26 Gia Sinh dục sang đất trụ sở ủy ban
6 Mở rộng trụ sở UBND xã Gia Phú 0,53 Gia Phú
7 Mở rộng trụ sở UBND xã Gia Hòa 0,25 Gia Hòa
8 Mở rộng trụ sở UBND xã Gia Thịnh 0,15 Gia Thịnh
9 Mở rộng trụ sở UBND xã Gia Thắng 0,16 Gia Thắng
Nguồn: Phòng TNMT huyện Gia Viễn (2018) b, Quy hoạch đất dự án quốc phòng
Diện tích đất quốc phòng theo phương án điều chỉnh quy hoạch đến năm
2020 là 37,74 ha, thực giảm 0,07 ha so với hiện trạng năm 2017 Trong đó phần diện tích không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng là 35,1 ha, tăng 2,64 ha đồng thời giảm 2,71 ha, cụ thể: Diện tích đất quốc phòng tăng do xây dựng các công trình sau: Bảng 4.4
Bảng 4.4 Quy hoạch xây dựng mới dự án các công trình Quốc phòng đến năm 2020 của huyện Gia Viễn
Hạng mục Diện tích Địa điểm (ha)
QH Trường bắn 1,64 Xã Gia Hòa
QH Ban chỉ huy quân sự huyện 1,00 Gia Thịnh, Gia Vượng
Nguồn: Phòng TNMT huyện Gia Viễn (2018) Các công trình dự kiến xây dựng mới đối với dự án Quốc phòng được phân bố ở xã có vị trí đặc thù, thuận lợi, Xã Gia Hòa được chọn để xây dựng trận địa phòng không 12,7mm phục vụ cho việc thông tin liên lạc kịp thời và đảm bảo giữ vững an toàn cho địa phương khi có biến cố xẩy ra. c, Quy hoạch đất dự án an ninh
Diện tích đất an ninh theo phương án điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 là 76,70 ha, thực tăng 2,1 ha so với hiện trạng năm 2017 Phần diện tích không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng là 74,6 ha, diện tích tăng do chuyển từ đất lúa sang là 1,50 ha để xây dựng trụ sở đội phòng cháy chữa cháy khu vực II trên địa bàn xã Gia Tân, diện tích tăng do chuyển từ đất đất trụ sở cơ quan sang là 0,60 ha để mở rộng trụ sở công an huyện Gia Viễn tại thị trấn Me. d, Đất khu công nghiệp
Diện tích đất khu công nghiệp theo phương án điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 là 262,00 ha, tăng 100 ha so với hiện trạng năm 2017 Phần diện tích không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng là 162 ha Diện tích tăng 100 ha do mở rộng khu công nghiệp Gián Khẩu. e, Quy hoạch đất dự án cụm công nghiệp
Diện tích đất cụm công nghiệp theo phương án điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 là 157,69 ha, tăng 60,83 ha so với hiện trạng năm 2017.
Diện tích đất cụm công nghiệp tăng do quy hoạch mới và mở rộng một số cụm công nghiệp sau: Bảng 4.5:
Bảng 4.5 Quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Gia
TT Hạng mục Diện tích Địa điểm (ha)
1 Mở rộng cụm công nghiệp Gia Vân 27,91 Gia Vân
2 Cụm công nghiệp xã Gia Lập 32,92 Gia Lập
Nguồn: Phòng TNMT huyện Gia Viễn (2018)
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn 80 1 Chính sách, quy định của nhà nước về quản lý đất dự án
NƯỚC VỀ ĐẤT DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN
4.2.1 Chính sách, quy định của Nhà nước về quản lý đất dự án
Luật đất đai năm 2013 có hiệu từ ngày 01/7/2014 đã có nhiều điểm mới, đã cụ thể hơn, tiến bộ hơn tuy nhiên có những khó khan nhất định trong quá trình thực hiện:
- Công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới
80 nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể là trong Luật mới Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nhờ đó tiết kiệm được chi phí và nâng cao hiệu quả cho công tác quy hoạch sử dụng đất; Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm nhằm giúp công tác quy hoạch hiệu quả và cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất đến từng năm từng chỉ tiêu loại đất được xác định cụ thể, giúp quản lý quỹ đất được chặt chẽ hiệu quả và tiết kiệm; Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo" Cụ thể những nơi có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân vẫn được xây dựng, sửa chữa nhà ở Nếu sau 3 năm, dự án vẫn chưa triển khai thì buộc phải điều chỉnh hoạch hủy bỏ và thông báo cho người dân Đây được coi là bước tiến lớn trong công tác quy hoạch nó giúp giải quyết triệt để các vướng mắc tồn tại từ lâu của các quy hoạch treo, nhằm thúc đẩy quá trình đô thị hóa của huyện.
- Hiến pháp đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất.
Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Đối với trình tự thu hồi đất, Luật đã quy định theo hướng tăng cường hơn nữa sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Luật đất đai 2013 cũng hướng tới việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất Cụ thể Luật quy định thu hẹp các trường hợp được nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang hình thức thuê đất, thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất Thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Việc các quy định của các nghị định cũ được tích hợp vào Luật mới làm giảm tải khối lượng các văn bản dùng để tra cứu khiến cho người dân và cán bộ dễ nắm bắt được Luật hơn.
- Về định giá đất: Luật Đất đai 2013 quy định bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm thay vào đó là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114).
- Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể Giá đất bồi thường được xác định qua đội ngũ có chuyên môn về giá đất, có hội đồng thẩm định xem xét phê duyệt Trường hợp chậm bồi thường nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi Nếu người dân không nhận bồi thường khoản tiền đó được gửi kho bạc, người nhận bồi thường không được lấy lãi Nếu tiền bồi thường không đủ để để mua suất tái định cư tối thiểu thì Nhà nước sẽ hỗ trợ giúp người dân phần chênh lệch.
Trên cơ sở những quy định của Trung ương, tỉnh, UBND huyện Gia Viễn trong quá trình thực hiện công tác quản lý dự án cũng đã có những vận dụng hợp lý để đẩy nhanh công tác thu hồi đất, bàn giao đất cho các dự án Những vận dụng trong qúa trình thu hồi đất như: Hỗ trợ phần diện tích chênh lệch giữa diện tích được cấp GCN so với diện tích thực tế đo đạc; ưu tiên được mua một lô giá sàn đối với những hộ có diện tích thu hồi đất nông nghiệp lớn thực hiện dự án Cụm dân cư; Thực hiện mức giá chung đối với những dự án giáp danh có sự xâm canh giữa các thửa đất không cùng địa giới hành chính,…
Bên cạnh đó có một thực tế mà chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thu hồi đất thực hiện dự án đó là sự khác nhau về thẩm quyền thu hồi đất Loại hình Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB gồm: dự án xây dựng các công trình phúc lợi công cộng (đường giao thông, công trình thuỷ lợi, xây dựng trụ sở cơ quan hành chính nhà nước ), dự án khu dân cư, các dự án đầu tư phát triển kinh tế có 100% vốn nước ngoài; loại hình các nhà đầu tư thực hiện GPMB thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất của hộ để thực hiện dự án gồm: dự án xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức có vốn trong nước Chính sự khác nhau về thẩm quyền thu hồi đất này mà mang lại một số khó khăn rất lớn cho công tác thu hồi đất dự án: Nhà nước thu hồi theo mức giá, chính sách, bồi thường pá dụng chung cho toàn huyện và thường là thấp hơn so với mức giá mà các chủ đầu tư dự án phải trả cho các hộ dân.
Chính điều đó đã tạo ra hệ lụy rất lớn, người dân trông chờ, ỷ lại, thường xuyên có sự so sánh, công tác thu hồi đất giải phòng mặt bằng của những dự án do Nhà nước thu hồi đất gặp nhiều khó khăn.
Một vấn đề nữa mà chính sách có ảnh hưởng tới công tác quản lý đất dự án đó là công tác quản lý phần diện tích đất ở đã giao cho các hộ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các dự án dân cư tại các Cụm, Điểm dân cư trên địa bàn huyện.
Sau khi Nhà nước thu hồi đất lúa, san lấp mặt bằng giao cho các hộ gia đình sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thời hạn giao lâu dài, phần diện tích này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình cá nhân Tỷ lệ phần diện tích này được sử dụng đúng mục đích (ở hoặc kinh doanh) chỉ chiếm khoảng 30% trên tổng số diện tích đã giao và Nhà nước không thể can thiệp hay tác động vào phần diện tích này mặc dù các hộ gia đình bỏ không, không sử dụng Thiết nghĩ cần có chính sách hợp lý để quản lý phần diện tích này để tránh tình trạng đất nông nghiệp thì thiếu, dất dự án thì không sử dụng gây lãng phí rất lớn cho tài nguyên của đất nước.
Thời gian vừa qua những chính sách áp dụng cho công tác thu hồi đất, quản lý dự án của tỉnh Ninh Bình đã tương đối đầy đủ, góp phần không nhỏ trong việc quản lý và sử dụng đất dự án trên địa bàn huyện Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật Đất đai vẫn còn các vướng mắc, đơn cử như: vướng mắc trong Quy hoạch phát triển kinh tế vùng, thời gian xác định giá kéo dài do nhiều khâu ảnh hưởng đến đền bù, văn bản không thống nhất, chồng chéo về đền bù đất đai và chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác nhau giữa nhà nước thu hồi và dự án do các doanh nghiệp thu hồi, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc do chưa công bố bộ thủ tục hành chính về đất đai, bất cập do khác nhau về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính giữa các văn bản Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý và sử dụng đất dự án trên địa bàn huyệnGia Viễn thời gian vừa qua.
4.2.2 Năng lực của cán bộ quản lý
Trong công tác quản lý đất đai nói chung, quản lý đất dự án noi riêng năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công tác quản lý.
Trong thời gian vừa qua, nguồn nhân lực quản lý đất đai của huyện Gia
Định hướng và đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất dự án 86 1 Định hướng tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
4.3.1 Định hướng tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Gia Viễn
Theo tinh thần Nghị quyết Trung ương 6 khóa XI, để khắc phục những bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian qua và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cần tập trung vào một số định hướng sau:
Thứ nhất, hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, đổi mới cơ chế giao đất và cho thuê đất để giải quyết những bất cập trong thực tiễn, đó là việc sử dụng đất lãng phí, hiệu quả thấp và thất thu ngân sách nhà nước, tình trạng tham nhũng trong thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.
Thứ ba, định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo cân đối lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Thứ tư, đổi mới chính sách tài chính về đất đai để trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, điều tiết lợi ích hợp lý từ sử dụng đất giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất.
Thứ năm, tăng cường kiểm soát, thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về pháp luật đất đai, đặc biệt là thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai nhằm chấn chỉnh những yếu kém, hạn chế và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ sáu, hoàn thiện cơ chế để phòng, chống tham nhũng trong quản lý nhà nước về đất đai một cách hiệu quả.
4.3.2 Nhóm giải pháp đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Đổi mới công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến; quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, mục tiêu bảo đảm an ninh lượng thực, có tính đến tác động của biến đổi khí hậu; công khai và tham vấn các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở phân bổ tài nguyên đất đai cho các chủ sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch mà còn là cơ sở để phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới.
- Tiếp tục hoàn thiện các quy định, đồng thời thực hiện đầy đủ cơ chế lấy ý kiến của nhân dân về việc lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng như các phương án khác có liên quan tới lợi ích của người dân đảm bảo thực sự công khai minh bạch, khắc phục tình trạng "lợi ích nhóm" trong các hoạt động quản lý, sử dụng đất.
- Tập trung ưu tiên đẩy mạnh phối hợp quy hoạch đất đai với quy hoạch xây dựng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Nhất là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thịGián Khẩu, xã Gia Trấn và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở, thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng,phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác tiềm năng đất đai tại các xã khó khăn, xã miền núi của huyện, hạn chế tối đa việc lấy vào đất chuyên trồng lúa.
4.3.3 Nhóm giải pháp về giải phóng mặt bằng bàn giao đất cho các dự án
Công tác giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng hàng đầu trong việc thực hiện bàn giao đất cho các dự án Trong những năm qua, đã có 2.930 hộ gia đình đồng ý chấp thuận giao đất, bàn giao mặt bằng, để thực hiện các dự án, làm tiền đề cho sự ra đời của những con đường mới khang trang, sạch đẹp, những khu dân cư mới hiện đại và nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khác.
Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại những khó khăn vướng mắc cần giải quyết kịp thời và điều chỉnh:
- Thứ nhất, việc giải phòng mặt bằng còn gặp khó khăn do người dân chưa đồng tình với cơ chế chính sách đền bù, một số dự án chậm giải phóng mặt bằng nên việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất không cao.
- Thứ hai, đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc khá thấp so với tình hình giá cả thị trường hiện nay, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân việc vận động hộ dân bàn giao mặt bằng cũng khó khăn khi kiến nghị về trượt giá chưa có cơ sở giải quyết.
- Thứ ba, việc gải quyết kiến nghị, đề xuất của người dân có đất thu hồi còn có tình trạng đùn đẩy, ngại va chạm, không thống nhất giữa các cơ quan có thẩm giải quyết như giữa Thanh tra huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường; giữa các xã, thị trấn với các cơ quan chuyên môn của huyện Một số vấn đề bức xúc chưa tập trung giải quyết do đó vẫn còn tình trạng đơn thư kéo dài, vượt cấp.
- Thứ tư, công tác dân vận: Sự tham gia công tác tuyên truyền vận động của các ban ngành từ các xã đến huyện còn rất hạn chế, chưa coi đây là vấn đề then chốt cần quan tâm sâu.
Một số giải pháp cho công tác thu hồi, GPMB bàn giao đất thực hiện các dự án như sau:
- Thứ nhất, đổi mới tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật về đất đai
Công tác tuyên truyền phải được xác định là khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức và ý thức của người có đất bị thu hồi, đất trong dự án Do đó, cần tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ đảng, các cấp chính quyền, các tổ chức quần chúng trong hệ thống chính trị từ xã đến huyện; tuyên truyền bằng nhiều hình thức tới toàn thể cán bộ đảng viên, nhân dân, đến từng thôn xóm, đến từng tổ dân cư về nhu cầu sử dụng đất, cơ cấu lại quỹ đất phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế của huyện, hiểu được chủ trương, đường lối, chính sách pháp luật của Nhà nước và ý nghĩa, sự cần thiết phải thu hồi đất để thực hiện các công trình phát triển kinh tế- xã hội, an ninh quốc phòng.
